西部大开发以来我市房地产开发投资简况

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1、西部大开发以来我市房地产开发投资简况随着西部大开发战略实施以来，我市在国家积极财政政策的大力支持下，在市委、市政府的正确领导下，国民经济持续健康稳定发展，全社会固定资产投资保持较快增长，XX年完成*亿元，比2000年增长*倍，年均增幅达%，高于同期国内生产总值增长水平。在投资快速增长同时，市政府加大对市政基础设施建设和危旧房改造的力度，为我市的房地产市场注入了新的活力，带来了巨大的发展机遇和挑战，房地产业迅猛发展，全市房地产开发企业柙个数由2000年的家砩增至XX年*家；企业瑚资产由2000年的*万元增至XX年的呔*万元，年均增长钛%，其中：所有者权益增至糁*万元，年均增长戬%，占资产总计的比

2、重怍提高个百分点，负债增至*万元，年均增长%，占资产总计的比重下降个百分点。据妩统计，XX-XX年五年全嚏市共完成房地产开发投资万元，占全社会嗣投资比重%，年均增长癯%，远远高于同期全社许会投资增幅个百分点。崃全市累计新建各类房屋擗*万平方米，平均每年竣工涡万平方米，其中：建成住宅*万平方米，占全助部新建房屋的%，平均迷每年竣工万平方米；建祖成商业营业用房万平方米，占全部新建房屋的酋%，平均每年竣工万平炳方米，大规模的投资建设，痴成片的商住楼如雨后春笋般的林立于山城，把我们的城市装点得更加美丽，同时极大地改善了人民的生活矧、工作和学习条件。一、棂近几年以来房地产开发的基溧本态势(一)房地产投资

3、矶快速增长，投资规模持续扩扬张近五年来，我市房地产随投资规模高速扩张，至XX妨年达到*万元，比登2000年增加倍，年少均增长%，XX年增幅达最高为*%。房地产开发完成投资呈抛物线上升肪态势，XX年增至历史最高，占全社会投资比重%絮，提高了个百分点；其中：商品房建设投资范*万元，比2000年增毛加倍，土地购置费吵*万元，比2000年溉增加倍，增长幅度表现绿为高开低走，第一年高速增蜈长后四年平稳发展，XX年增幅高达*%。表1估：2000年以来市房甾地产投资完成情况（万元）素XX年XX年XX年亟XX年XX年200疗0年计划总投资议*婕*倡*本年完成投资*贩*蝰*疾*比上年增长%柽*萑*商品房建设投资

4、拦*谆*土地购置费玢*（二）土地购置与秽开发面积大幅度增加近几鹁年来，房地产购置土地面积疑和完成开发面积均高速增长，且房地产购置土地面积总僭量大于完成开发面积，土地湖开发面积增长快于房地产开蛱发投资增长。据统计，20杭00-XX年，我市房地产猥企业购置土地面积共*钠万平方米，XX年就达*万平方米，为2000年踬的倍，年均增长*蝻%，如果按3的容积率推算在购置土地面积上将可建商桧品房*万平方米，而目惕前已建成的房屋仅为可开发狄的1/3，说明我市房地产畀市场尚有广阔的发展空间。洄完成土地开发面积共有劬万平方米，占购置土地面积啄的%，XX年完成土地￥开发面积为万平方米，已分别为2000年的倍脯、XX

5、年的倍。（三）商品房销售增势迅猛，但露价格持续上扬五年来,全市实现商品房销售面积*万平方米，占同期竣工面京积的%，年均增长%，增幅低于房地产开发投柰资个百分点，XX年达到最高万平方米，是2砣000年的倍，其中：撷销售住宅面积为*万平方米，占全部销售面积的匚*%。商品房销售价格明确显上扬，主要是住宅销售价消大幅度上升的结果，而商业霍营业用房销售价由于受地域鲅区位的影响，价格波动较大览。全市XX年商品房屋平均謇销售价格达元/平垃方米，比2000年上涨*%，其中，商品住宅销岵售价格为*元/平方米疱，比2000年上涨*%，年均增长*%；商业营业用房销售价波动较大雩，XX年达到最高为哙元/平方米，比20

6、00邦年上涨*%。表2：猸2000年以来市商品葩房销售情况XX年XX睫年XX年XX年XX钵年2000年商品房实臼际销售面积（平方米）占*商品房实际销售额（涮万元）*琊*镥*商品房实际销售价（稷元/米）胬住咤宅销售价（元/米）威*商业勹营业用房销售价（元/米）冲僬（四）房地产资金到位增势强劲房地产戴业的高速发展是离不开大量草资金的支撑。从近几年的资俳金到位情况来看，五年共到缪位资金万元，謦是同期投资完成额的倍惝，年均增长%。其中：隼国内贷款*万元，柝占到位资金的%，企业砚自筹资金*万元，黢占到位资金的%，定金愚及预收款*万元，五占到位资金的%。由此受可以看出我市房地产开发资金主要来源依次为定金及

7、预疤收款、自筹资金、国内贷款三个方面。二、我市房地囡产业发展中存在的突出问题眢（一）县区间发展不平衡芙，部分区域出现过热的苗头我市房地产开发存在着极不儆平衡的现象，区发展较挖快，几个自治县发展则较慢轰。XX年，区房地产开蟊发投资占全市房地产开发投资的比重为77.51%，憧施工面积为71.48%，紊竣工面积为85.86%，麋销售面积为82.24%，苏均远远超过区gdp在翘全市占46.49%的比重氢，更高于人口占31.69块%的比重；、两县葛房地产开发投资占全市的比川重仅为13.1%，远低于眢该地区gdp占全市的34詈.50%、人口占29.3势%的比重；、滏几个自治县房地产开发投憬资的比重为19.

8、01%,逊远远低于gdp占21.5喳7%,人口占39.01%的比重。这说明区房地早产开发已超出当地经济发展隆的水平，存在着某种程度的祛过热现象。(二)空置商吒品房逐年增加，空置率处于赃危险区据统计，2000洪、XX、XX年，我市房屋施工面积分别为*、媚*、*万平方米，四腑年来平均每年增长%。慰其中每年新开工面积大都在鼽万平方米以上；房屋竣剥工面积XX年达到最高为螳*万平方米，竣工率为最凹高%；空置商品房面积XX年达万平方米，XX年有所下降,减少万表平方米。2000-XX年慰我市商品房空置率(按施工属面积计算)依次为*%籁、*%、*%、筑%、*%，平均为*%，商品房空置率已处禽于危险区间。因空置

9、商品房乇而占压的资金分别为、楹、万元（儒按竣工造价600元/平方米推算）。表3：200舱0年以来市商品房施工粝、竣工、空置情况（平方米赏）XX年XX年XX沧年XX年XX年20乡00年施工面积掐惴喈新开工面积嚆咱旭竣工面积赳锡空置面积*入*（三）供求结构螫失衡不断加剧，有效供给不瘘足继续扩大据统计数字显骟示，住宅投资中经济适用房莠所占比重2000年为清%，XX年则下降到%圉，XX年仅占%，XX、XX年更低。由此可以看铩出，房地产业发展中一直存瑷在的商品房空置与经济适用房供不应求的局面仍未好转盥。造成一边大量商品房积压卖不出去，一边住房困难户芥和中低收入户望房兴叹。特檎别是新开发和正在开发的商洲品

10、房档次、标准还在提高，房价还在继续上涨，从而造碉成了供求结构失衡不断加剧叉，有效供给不足的继续扩大曹。（四）房地产开发对银粹行资金的依赖较大，潜在金拌融风险增加在房地产开发锏资金中，实际来自于银行的资金有两部分：一是银行对煞开发企业的直接贷款，二是银行对个人购房贷款转化为绠开发企业的开发资金。据统翻计，到XX年银行对房地产开发企业的直接贷款占其全部资金来源的比重仅为14脐%左右，但若包括自筹资金氆和其他资金中间接来源于银谱行的资金，则房地产开发中芎实际使用银行资金的比重应巡达到50%以上。据人民银辘行资料，XX年7月底，全瓶市各商业银行的个人住房贷骨款余额已达到*万元，比XX年底增长%铱。虽然

11、由于住房贷款开展的音时间不长，不良资产比率较组低，但一旦房地产市场发生隶逆转，开发商和个人发生还筷款困难，金融机构的风险就琦会加大。三、促进房地产狃开发健康发展的建议1、淌应当对房地产开发中的过热茳现象及时进行微调当前，干房地产开发在我市经济发展狲中的作用越来越大。因此，呖宏观调控政策首先要立足于暮保持房地产开发的健康发展谎。政府有关部门对部分区域订存在的过热现象既不能视而不见，任其发展,也不宜过点分渲染,采取过激措施。应当按照市场经济的规律，及时采取微调措施，实行“软着陆”，让过热的势头逐渐驺降下来，使房地产开发步入哲健康发展的轨道。2、加踅强金融监管，抑制投机需求为了加强对金融风险的防范酞

12、，当前要加大银行对房地产聒开发贷款和消费信贷的监管力度。一是要严格执行房地产企业资本金制度，提高企裸业自有资金的比重。土地购亢置和商品房开发数量必须同医企业的资本金数量相联系。杩原则上，银行贷款不能用于鄹土地购买活动，开发活动也鲽应有一定的自有资金保证，逗以降低银行资金的比重；二遮是要严格控制对投资和投机佯购房者的住房消费贷款，建幞议对购买第二套以上住房者龇或成批购买房屋者，降低发放住房贷款的额度，或提高伧贷款利率，以加大投机购房泞者的成本。3、整顿市场俅经营秩序，维护消费者权益皴针对当前房地产市场中存在的各种违规和欺诈行为，畈有关部门要加强监管，坚决杜绝违规开发、面积缩水、蛲合同欺诈、虚假广

13、告、物业递管理不规范等问题，努力营睹造公开、公平、公正的竞争环境，保护消费者的合法权图益，维护开发商的正当权利；同时，要适当加大社会的壅监督力度，促进我市房地产芩市场的持续稳定健康发展。4、加快经济适用房的建扣设步伐经济适用房是我市椅住房分类体系中的重要组成缘部分，是微利价格的商品房，执行政府指导限制价。政妹府对于经济适用房建设，除啷免收土地出让金外，还实行准各种优惠政策。2000年因以来，我市经济适用房的建设取得了一定的发展，五年拖累计竣工*万平方米，弛占竣工商品房屋面积的埒%，但离广大低收入家庭的酱需要还差得很远。所以我市必须加大经济适用房建设力钾度，合理调整经济适用房建哔设布局；随着经济适用住房建设规模的不断扩大，不仅篱满足了中低收入家庭住房需耿求，而且还起到了平抑房价垂的作用。5、积极推进二榕、三级市场的发展，落实完善各项配套政策近几年随怦着公有住房制度改革的深入缛，很多职工已经或将要购买敲自己所住的公房，其中有许琴多人需要以旧换新改善居住条件，但在卖了旧房而一时驮买不到新房或买了新房旧房铳又一时卖不出去的两难境地翌阻碍了市场的进一步发展。裥虽然目前我市房屋中介机构屈逐渐增加，但有实力的不多呦，且在规模、效率上离居民泰的需要还有较大差距。因此舁，盘活房地产的二、三级市轭场，取消一些不适当的收费利，有效带动一级市场将是有关部门面临的紧迫任务。