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1、房地产估价师房地产估价理论与方法模拟考试（全考点覆盖）名师点睛卷含答案1. 单选题：在运用假设开发法的时候，要考虑在购置土地时作为（）计算所需要缴纳的税费，在出售开发完成后的房地产时作为（）计算所需要缴纳的税费。A.买方，买方B.买方，卖方C.卖方，买方D.卖方，卖方正确答案：B2. 判断题：房地产估价是提供意见而不是作价格保证，说明房地产估价师和估价机构可以不负任何责任。（）正确答案：错3. 单选题：下列哪种房地产不是按用途来划分的类型？()A.综合房地产B.出租房地产C.办公房地产D.娱乐房地产正确答案：B4. 单选题：【2013年真题】假设开发法中，同一估价对象在业主自行开发、自愿转让开
2、发、被迫转让开发三种估价前提下的评估值由大到小的顺序通常是()。A.业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发B.自愿转让开发、业主自行开发、被迫转让开发C.被迫转让开发、自愿转让开发、业主自行开发D.自愿转让开发、被迫转让开发、业主自行开发正确答案：A5. 判断题：相邻房地产合并交易的成交价格往往要高于其单独存在、与其不相邻者交易时的正常市场价格。()正确答案：对6. 多选题：下列属于建筑物设备的是()。A.暖气B.空调C.门D.窗E.电视机正确答案：AB7. 判断题：【2013年真题】在房地产损害赔偿估价中，如果损害修复的必要费用大于修复所能带来的价值增加额，则损害在经济上是可修复的。()正
3、确答案：错8. 单选题：使住宅房地产价格明显上升的是()。A.中等收入者收入提高B.高收入者收入增加C.低收入者收入增加D.居民收入提高正确答案：A9. 单选题：假设开发法用于房地产估价与用于房地产投资分析的不同之处在于：在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在（）的投资者的立场上，投资分析是站在（）的投资者的立场上。A.特定，典型B.典型，特定C.特殊，典型D.典型，特殊正确答案：B10. 单选题：在现实中，房地产的价格直接取决于其()，而非花费的成本，成本的增减一定要对起决定性的方面有所作用才能形成价格。A.价值B.社会作用C.效用D.经济价值正确答案：C11. 单选题：商品房供大于求时
4、，是()掌握着主动权的市场。A.卖方B.买方C.开发商D.政府正确答案：B12. 判断题：高层建筑地价分摊关键是确定每个建筑物所有者拥有土地权利的份额。()正确答案：对13. 单选题：【2012年真题】某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为()。A.市场价值B.投资价值C.谨慎价值D.在用价值正确答案：B14. 判断题：在同一个市场上的类似房地产，其价格相互牵制，相互接近。（）正确答案：对15. 判断题：房地产估价原则是房地产估价师在估价中必须遵守的法则或标准。()正确答案：对16. 判断题：繁华程度、交通便捷
5、程度、环境景观、公共设施完备程度、临路状况、楼层、土地使用权年限，城市规划限制条件，以上均为区位状况比较修正的主要内容。()正确答案：错17. 判断题：房屋拆迁属于土地征收性质。()正确答案：对18. 单选题：某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为()万元。A.180B.300C.309D.313.2正确答案：D19. 多选题：收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，包括（）。A.毛租金乘数B.利润乘数C.净收益乘数D.销售收入乘数E.总收益乘数正确答案：AC20. 判断题：某一地带有一铁路，这
6、一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。()地产来说不但不会成为增值因素，反会降低这里居住房地产的价格。正确答案：错21. 多选题：合法权益包括()。A.合法产权B.合法使用C.合法处分D.合法利用E.合法拍卖正确答案：ABC22. 单选题：出租或营业型房地产最适宜采用下列哪种估价方法进行评估？()A.成本法B.长期趋势法C.收益法D.假设开发法正确答案：C23. 单选题：房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以()状况为参照系进行的。A.可比实例房地产B.估价对象房地产C.标准房地产D.类似房地产正确答案：C24. 单选题：建立价格可比基础中，统一付款方式是指()。A.统一以人民币
7、表示B.统一用建筑面积C.统一采用单价D.统一折算为成交时点一次付清正确答案：D25. 判断题：房地产真正需要专业估价的基本条件是房地产具有独一无二和供给有限这两个特性。（）正确答案：错26. 多选题：房屋权属证书中的房屋所有人对房屋享有()权利。A.管制B.使用C.收益D.处分E.拍卖正确答案：BCD27. 判断题：对在建工程的估价，可采用比较法估价。（）正确答案：错28. 多选题：下列()是对土地权益状况的描述。A.建筑密度B.建筑间距C.地形D.土地面积E.土地形状正确答案：AB29. 判断题：在比较法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得103
8、分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得99分，则房地产状况修正系数为0.961。（）正确答案：对30. 判断题：指数修匀法与指数曲线趋势法同属于数学曲线拟合法。()正确答案：错31. 单选题：建筑物净收益=()建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。A.建筑物重置价B.建筑物现值C.土地价格D.房地产价格正确答案：B32. 多选题：房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。共有可分为（）。A.按份共有B.按权共有C.共同共有D.共享共有E.共用共有正确答案：AC33. 判断题：消费者持币观望将会增加房地产市场供给。()正确答案：错34. 判断题：市场租金与称作协议租金
9、。()正确答案：对35. 单选题：我们把可能会打断叙述部分的一些重要资料放入附件，下列不是附件的是()。A.估价对象的位置图，四至和周围环境的图片B.土地形状图、建筑平面图C.估价师声明、估价结果报告D.估价对象的产权证明，估价中引用的其他资料正确答案：C36. 多选题：下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有（）A.从理论上讲，房地产抵押价值是债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，将抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿后的余额。B.法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建设工程款、已抵押担保的债权数额、强制执行费用等。C.当房地产的抵押价值小于未偿还的
10、贷款余额时，应当要求抵押人提供与不足的价值相当的担保或者提前清偿债务。D.定期或根据需要对抵押房地产的价值进行评估。E.不能单独处分的房地产不宜作为抵押物。正确答案：ACDE37. 多选题：房地产价格与一般物价相同之处在于()。A.都是价格，用货币表示B.受供求关系影响C.按质论价D.市场性质相同E.变现速度快正确答案：ABC38. 多选题：开发利润率通常按照一定基数乘以相应的利润率来估算的，相应的利润率包括（）。A.直接成本利润率B.全部成本利润率C.成本利润率D.投资利润率E.销售利润率正确答案：ACDE39. 单选题：【2013年真题】下列房地产价格影响因素中，不属于制度政策因素的是()
11、。A.开征房产税B.物价水平变化C.调整房地产信贷规模D.城市规划变更正确答案：B40. 多选题：最高最佳使用具体包括3个方面，即()。A.最佳用途B.最佳规模C.最佳收益D.最佳集约度E.最佳环境正确答案：ABD41. 判断题：【2014年真题】价值时点为现在时，实地查勘工作不包括调查了解估价对象的历史状况。（）正确答案：错42. 单选题：划分路线价区段的最主要标准是()。A.十字或丁字路B.功能分区分界点C.地价有显著差异的地点D.商铺繁华程度变化点正确答案：C43. 单选题：【2011年真题】某套住宅月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%，因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，
12、需重新装修。预计重新装修费等费用50000元，在装修前3个月内均匀投入，装修完成后放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5，则该住宅因被水淹造成损失为()万元。A.49627B.57647C.65548D.65920正确答案：C44. 判断题：【2014年真题】从投资角度理解，投资人购买收益性房地产的目的是为了购买该房地产未来所能产生的一系列收益，而不是购买该房地产本身。（）正确答案：对45. 单选题：一般物品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值通常随着时间的流逝而降低，而土地由于具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而自然升高，所以这就是土地与一般物品价格的()。A.生产成本不同
13、B.折旧不同C.价格差异不同D.市场性质不同正确答案：B46. 判断题：深度价格修正率是基于深度价格递减率，即临街土地中各部分的价值远离道路而有递减现象或者说距街道深度愈深、可及性愈差、价值也就愈高。()正确答案：错47. 单选题：一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔()以上的不宜采用。A.1年B.3年C.5年D.6年正确答案：A48. 多选题：()是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。A.市场调节价B.政府指导价C.政府定价D.评估价格E.正常成交价正确答案：ABC49. 单选题：房地产估价是评估房地产的（）。B.价格C.理论价格D.成交价格正确答案：A50. 判断题：在农地价
14、格的决定因素中，肥力甚至是最重要的因素。()正确答案：对51. 单选题：在新建房地的情况下，成本法的基本公式为：新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+()+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润。A.建筑材料成本B.建筑物建造成本C.建筑物最基本构造成本D.建筑装饰成本正确答案：B52. 单选题：下列影响房地产价格的因素，不属于经济因素的是（）。A.金融制度政策B.利率C.经济发展D.汇率正确答案：A53. 单选题：决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是（）房地产的供求状况。A.全国B.本地区C.全国本类D.本地区本类正确答案：D54. 多选题：明确估价的基本事项包括()。A.明确估
15、价对象B.明确估价目的C.明确估价时点D.明确估价方法E.明确估价委托人正确答案：ABC55. 单选题：搜集什么样的资料，主要取决于拟采用的估价方法，则对于成本法而言主要是搜集()。A.交易实例资料B.成本实例资料C.收益实例资料D.估价实例资料正确答案：B56. 多选题：下列是估价委托人的义务的有（）。A.向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的资料B.协助估价师搜集估价所必要的资料C.就估价结果提出自己的要求D.对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责E.有义务协助估价人员对估价对象进行实地查看等工作正确答案：ABDE57. 判断题：长期趋势法适用于价格无明显波动的房地产。()正确答案：错
16、58. 多选题：在实际中计算地租量的方法有（）。A.从房租中分离出地租B.由地价求出地租C.采用比较法求出地租D.由土地开发成本求出地租E.采用类似假设开发法的方法求出地租正确答案：ABCE59. 判断题：在基准地价修正法中进行市场状况调整，是将基准地价在价值时点时的值调整为其基准日期时期时的值。（）正确答案：错60. 多选题：在房地产交易中，买卖双方应各自负担的税费有()。A.印花税B.营业税C.交易手续费D.办证费正确答案：AC61. 判断题：地租量的理论计算公式是假设土地是在最佳用途和最佳集约利用下使用的。()正确答案：对62. 单选题：评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格，没有可参
17、照的土地交易实例，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，这时宜采用()评估。A.市场法估价B.成本法C.土地剩余技术D.假设开发法正确答案：C63. 单选题：房地产估价的主要难点是()。A.市场行情变化不定B.供需变化引起价格变化C.房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握D.房地产价格的影响因素影响程度不同正确答案：C64. 多选题：下列属于有形资产的有()。A.设备B.家具C.著作权D.股票E.债券正确答案：AB65. 单选题：在具体的一个房地产估价项目中，价值时点究竟是现在还是过去或者未来，是由（）决定的。A.估价委托人B.估价方法C.注册房地产估价师D.估价目的正确答案：D66. 单选题
18、：将房地产称为物业的国家或地区是()。A.法国B.意大利C.日本D.香港正确答案：D67. 判断题：【2011年真题】估价档案保存期限自估价报告出具之日起计算，应不少于10年。保存期限届满而估价服务行为尚未结束的，估价档案应保存至估价服务的行为结束为止。()正确答案：对68. 单选题：在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估（）。A.挂牌底价B.竞买人可承受的最高价C.正常市场价格D.最可能的成交价正确答案：B69. 多选题：宗地价格原则上可采取()。A.直接运用比较法、成本法、收益法、假设开发法等来评估B.有了基准地价的地区，可通过基准地价的修正来评估C
19、.直接用基准地价法来评估D.用宗地价格=市场价格一生产成本进行计算E.直接用总地价除以总面积来求出正确答案：AB70. 多选题：砖木结构一等：生产用房的耐用年限为()年，受腐蚀的生产用房（兰非生产用房为()年。（答案顺序对应）A.30B.20C.40D.50E.60正确答案：ABC71. 单选题：在某种房地产的价格不变的情况下，当其开发成本上升，会使该种房地产的供给（）。A.减少B.增加C.不变D.无法确定正确答案：A72. 判断题：一般来说，某种房地产的价格越高，开发商愿意开发的数量就会越多；相反，开发商愿意开发的数量就会越少。()正确答案：对73. 判断题：某一地带有一铁路，这一地带如果作
20、为工业区，铁路就可能成为增值因素。()正确答案：对74. 判断题：现判定某可比实例的房地产状况比估价对象差2%，则可比实例的房地产状况调整系数为100/102。（）正确答案：错75. 多选题：在房屋征收估价中，被征收房屋的房地产市场价格与被征收房屋的（）直接相关。A.性质B.用途C.所有权人D.使用权人E.面积正确答案：ABE76. 单选题：一般来说，商业用房()的价格或租金最高。A.一层B.二层C.三层D.地下一层正确答案：A77. 判断题：即使在房地产市场比较发达的地区，比较法也并非完全有效。（）正确答案：对78. 判断题：一般认为可比实例的成交日期与价值时点相隔2年以上的不宜采用。（）正
21、确答案：错79. 多选题：法律法规规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括（）等。A.已抵押担保的债权数额B.改变土地用途应补交的出让金C.拍卖费用D.诉讼费用E.增加容积率应补交的出让金正确答案：ABE80. 判断题：均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。()正确答案：对81. 判断题：从经济角度来看，土地利用选择的一般先后顺序是：商业、办公、工业、居住、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。（）正确答案：错82. 判断题：经过了市场状况修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在当前市场状况下的价格。()正确答案：错83. 单选题：【2011年真题】在为
22、房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是()。A.建筑物重置成本和土地使用重新取得成本B.建筑物重置成本和重建期间的经济损失C.建筑安装工程造价和重建期间的经济损失D.建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失正确答案：B84. 判断题：同一估价对象可以有不同类型的价值，即同一估价对象的价值不是唯一的。（）正确答案：对85. 单选题：【2011年真题】某写字楼的土地取得成本8000万元，建造成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为()万元。A.17087.20B.18699.20
23、C.19666.40D.20666.67正确答案：D86. 单选题：在房地产抵押估价中，关于遵循谨慎原则的说法错误的是（）。A.在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘B.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低C.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧D.在运用假设开发法估价时，不应低估未来开发完成后的价值，不应高估后续开发的必要支出及应得利润正确答案：D87. 单选题：某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为5
24、0年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为()。A.150.56万元B.154.56万元C.157.61万元D.152.69万元正确答案：B88. 多选题：建立价格可比基础具体包括()。A.统一付款方式B.统一采用单价C.统一划定价格上下限D.统一面积内涵E.统一利率正确答案：ABD89. 判断题：新建的经济适用住房的价格，不包含土地价格在内。()正确答案：对90. 多选题：求取报酬率的方法有()。A.累加法B.市场提取法C.投资报酬率排序插入法D.实际观察法E.单位指标法正确答案：ABC91. 多选题：下列是非
25、收益性房地产的有（）。A.农用地B.行政办公楼C.教堂D.寺庙E.汽车加油站正确答案：BCD92. 单选题：开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和()所需的直接费用、税金等。A.基础建设B.开发市场潜力C.环境相关的设施的建设D.房屋建设正确答案：D93. 多选题：权益是房地产中无形的部分，它包括（）。A.权利B.权力C.利益D.好处E.毛利润正确答案：ACD94. 单选题：在不违反城市规划的情况下，将自家房屋的屋顶出售给邻居使用而获得收益，这是()的体现。A.按份共有所有权B.建筑物区分所有权C.空间利用权D.地役权正确答案：C95. 判断题：正常成交价格就是和平获得他人房地产付出的代价。
26、()正确答案：错96. 多选题：成本法测算出的价值一般是房地产所有权的价值，在我国可视为（）的价值。A.房屋所有权B.房屋使用权C.在价值时点剩余使用期限的土地使用权D.土地使用权E.土地所有权正确答案：AC97. 多选题：下列存在替代关系的有（）。A.经济适用房与普通商品住宅之间B.经济适用房与高档别墅之间C.宾馆与写字楼之间D.普通住宅与商业用房之间E.普通住宅与娱乐房地产之间正确答案：AC98. 判断题：房地价格又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，它往往等同于人们平常所说的房价。()正确答案：对99. 单选题：假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本理论依据与()相同。A.长期趋势法B.收益法C.成本法D.市场法正确答案：B100. 多选题：投资风险和投入资金缺乏流动性补偿，是根据估价对象的()等来确定。A.现状用途B.新旧程度C.规划限制条件D.所在地区未来经济状况E.投资者管理水平正确答案：ABD
房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟考试（全考点覆盖）名师点睛卷含答案71
