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1、房地产估价师房地产估价理论与方法模拟考前（难点+易错点剖析）押密卷附答案1. 单选题：【2014年真题】关于地租测算的说法，错误的是（）。A.以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息B.测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的C.从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等D.未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用正确答案：D2. 判断题：进行区位状况修正，是将可比实例房地产在其实物状况下的价格调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。()正确答案：错3. 多选题：【2013年真题】
2、收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有()。A.电梯折旧费B.租赁保证金利息C.房地产税D.企业(个人)所得税E.房屋保险费正确答案：BD4. 单选题：假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本理论依据与()相同。A.长期趋势法B.收益法C.成本法D.市场法正确答案：B5. 多选题：【2011年真题】关于投资价值和市场价值的说法，正确的有()。A.投资价值与市场价值都可采用收益法评估B.评估市场价值采用的折现率是与该类房地产风险程度对应的社会一般报酬率C.评估投资价值采用的折现率是某个特定投资者所要求的最高报酬率D.评估投资价值时，净收益应采用税前净收益E.评估投资价值时，要求对
3、未来净收益估计是客观的正确答案：AB6. 多选题：开发利润率通常按照一定基数乘以相应的利润率来估算的，相应的利润率包括（）。A.直接成本利润率B.全部成本利润率C.成本利润率D.投资利润率E.销售利润率正确答案：ACDE7. 判断题：不论是狭义地租还是广义地租，都有一个基本含义，就是一种纯粹的剩余物。()正确答案：对8. 判断题：预计某宗房地产的年净收益为2万元，且该房地产尚可使用15年，房地产的报酬率为8%，则房地产的收益价格为17万元。（）正确答案：对9. 多选题：在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格()卖者所愿意接受的最低价格时，交易才会成功。A.高于B.等于C.低于D.不高于E
4、.不等于正确答案：AB10. 单选题：成本法中的成本不是通常意义上的成本，而是（）。A.价格B.利润C.生产费用D.劳动价值正确答案：A11. 单选题：在采用数学方法求出一个综合结果的基础上，估价人员还应考虑一些不可量化的价格影响因素，同时可听取有关人士的意见，对该结果进行适当的()作为最终的估价结果。A.调整B.取整C.认定该结果，作为最终的估价结果D.调整或取整或认定该结果正确答案：D12. 单选题：某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取()年。A.35B.45C.48D.50正确答案：A13.
5、 单选题：年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命经过年数或()之间关系的基础上。A.建筑物的历史价值B.建筑物的文化价值C.建筑的剩余寿命D.建筑物的功能是否时兴正确答案：C14. 判断题：如果逐期上涨额时起时伏、很不均匀，也就是说时间序列变动幅度不大，那么计算出的趋势值偏离实际值也随之增大，这意味着运用这种方法评估出的房地产价格趋于真实。()正确答案：错15. 多选题：最高最佳使用具体包括3个方面，即()。A.最佳用途B.最佳规模C.最佳收益D.最佳集约度E.最佳环境正确答案：ABD16. 判断题：长期趋势法适用对象是价格有明显季节波动的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期
6、的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料必须真实。()正确答案：错17. 多选题：建筑物外观形象包括()等，对房地产价格有很大影响。A.建筑式样B.风格C.结构D.构造正确答案：AB18. 单选题：运用假设开发法中的动态分析法估价时，无须做的是（）。A.估算后续开发的经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发的各项支出、收入在何时发生D.估算建设期中的利息和利润正确答案：D19. 单选题：()的方法主要有环比价格指数法和定基价格指数法。A.房地产状况调整B.市场状况调整C.比准价格修正D.交易情况修正正确答案：D20. 单选题：对于新开发区土地的估价，（）是一种有效的方法，因为新开
7、发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收益也没有。A.比较法B.成本法C.收益法D.假设开发法正确答案：B21. 多选题：下列()是对土地权益状况的描述。A.建筑密度B.建筑间距C.地形D.土地面积E.土地形状正确答案：AB22. 单选题：征收农地时的土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年的()倍。A.10B.15C.20D.30正确答案：D23. 单选题：()是随着时间的推移而减少的。A.原始价值B.账面价值C.市场价值D.投资价值正确答案：B24. 判断题：在平均增减量法中，由于越接近价值时点的增减量对估价越重要，因此，对过去各期的增减量如果能用不同的权数予以加权后再计算其
8、平均增减量，则更能使评估价值接近或符合实际。（）正确答案：对25. 判断题：如果在所有权上设定了他项权利，价格会降低。()正确答案：对26. 多选题：最高最佳使用是指()，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。A.法律上允许B.技术上可能C.经济上可行D.估价上合理E.委托人能够接受正确答案：ABC27. 单选题：估价通常是求取估价对象在某个特定时点上的价值，它必须根据（）来确定。A.估价对象B.估价目的C.估价程序D.估价原则正确答案：B28. 多选题：成本租金的构成中有（）因素。A.折旧费B.维修费C.管理费D.保险费E.投资利息正确答案：ABCE29. 单选题
9、：【2011年真题】某宗房地产收益期限为35年，判断其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.2万元，报酬率为9%，该房地产的价格为()万元。A.159.56B.168.75C.169.39D.277.70正确答案：B30. 判断题：在进行房地产预售和预购价格评估时估价时点应为未来。()正确答案：错31. 多选题：供求变化对均衡价格和均衡交易量均有影响，其相互关系为()。A.供给增加大于需求增加时，均衡价格下降，均衡交易量增加B.供给增加大于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量增加C.供给减少小于需求减少时，均衡价格上
10、升，均衡交易量增加D.供给减少大于需求增加时，均衡价格上升，均衡交易量增加E.供给减少大于需求增加时，均衡价格上升，均衡交易量减少正确答案：AB32. 单选题：有A、B、C三个影响房地产价格的因素，其中A的影响最大，B次之，C最小，分别赋予的权重为fff，此三者的大小关系应为()。A.fffB.fffC.f=f=fD.无关正确答案：B33. 判断题：衣食都较困难的低收入居民的收入增加，因其边际消费倾向较大，所以对房地产价格的影响也会较大。()正确答案：错34. 判断题：房地产由于不可移动，在交易中其可以转移的不是房地产的实物，而是房地产的所有权、使用权或其他权益。()正确答案：对35. 判断题
11、：【2011年真题】在国有建设用地使用权招标出让中，投标人运用假设开发法测算的投标报价本质上是投资价值而不是市场价值。()正确答案：对36. 单选题：当新用途下的房地产价值减去改变用途的必要支出及应得利润大于现用途下的房地产价值时，应以（）为前提进行估价。A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发正确答案：C37. 单选题：某估价对象为一块待开发的土地，该地块适宜为商业用途，目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该物业的报酬率应为（）。A.2%B.3%C.5%D.8%正确答案：D38. 多选题：净收益每年不变的公式的作用有()。A.用于计算积算价格B.用于不同使
12、用年限或不同收益年限价格之间的换算C.用于比较不同年限价格的高低D.用于市场法中因年限不同进行的价格调整E.用于计算报酬率正确答案：BCD39. 多选题：在国有建设用地使用权出让中，不是为竞买人确定报价提供参考依据的估价是（）。A.挂牌底价B.招标底价C.协议价格D.保留价E.竞买人可承受的最高价正确答案：ABCD40. 判断题：使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定就没有交换价值。()正确答案：对41. 多选题：下列哪些属于实物状况调整的内容？()A.土地基础设施完备程度B.容积率C.建筑物设备D.建筑物完损程度正确答案：ACD42. 判断题：计算前后两面临街矩形土地的价格，是采用正旁两
13、街分别轻重估价法。()正确答案：错43. 判断题：评估拖欠工程款的房地产的抵押价值时，该房地产的抵押价值不应包含发包人拖欠承包人的建设工程价款。（）正确答案：对44. 单选题：搜集什么样的实例资料，主要取决于()。A.拟采用的估价方法B.估价对象C.估价目的D.估价对象和估价目的正确答案：A45. 多选题：市场状况调整的方法有()。A.价格指数B.价格变动率C.时间序列分析D.直接比较调整正确答案：ABC46. 多选题：影响房地产价格的心理因素主要有()。A.购买或出售心态B.个人欣赏趣味C.时尚风气D.房地产投机E.精神紧张正确答案：ABC47. 多选题：【2014年真题】房地产估价实务中，
14、估价假设和限制条件的内容应包括（）。A.房地产估价报告使用期限B.经实地查勘无理由怀疑房屋存在安全隐患且无相应专业鉴定的情况下，对房屋安全的合理假定C.对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项的合理假定D.因被征收人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，对估价对象内部状况的合理假定E.为降低估价风险，对房地产市场状况进行假定正确答案：ABCD48. 单选题：建筑式样、风格和色调属于下列哪种房地产价格影响因素？()A.环境因素B.自身因素C.视觉因素D.心理因素正确答案：B49. 判断题：从实物的角度来看，现实中房地产估价对象包括共有的房地产、在建工程、未来状况下的房
15、地产、违法占地或违章建筑的房地产等。（）正确答案：错50. 单选题：将房地产称为物业的国家或地区是()。A.法国B.意大利C.日本D.香港正确答案：D51. 多选题：对房地产本身进行投资改良的内容有（）。A.装饰装修改造B.更新或添加设施设备C.改进物业管理D.经济发展E.交通条件改善正确答案：ABC52. 判断题：使用价值表现为一定数量的货币或其他商品。()正确答案：错53. 判断题：由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来持续获得收益。()正确答案：对54. 判断题：有些房地产既存在大量租赁实例又有营业收入，如商铺、餐馆、农地等，这时最好采用营业收入测算净
16、收益。()正确答案：错55. 判断题：交易实例房地产的状况，包括坐落、用途、土地状况、建筑物状况、周围环境、景观等。()正确答案：错56. 判断题：土地使用权是指土地使用权人依法对国有土地或者集体土地享有占有、使用、收益和处分的权利。（）正确答案：错57. 单选题：下列不属于构筑物的是（）。A.储藏室B.水塔C.隧道D.道路正确答案：A58. 判断题：经过了市场状况修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在当前市场状况下的价格。()正确答案：错59. 多选题：【2012年真题】对于同一房地产，关于开发利润率大小的说法，错误的有()。A.销售利润率小于投资利润率B.投资利润率小于成本利润率
17、C.成本利润率小于直接成本利润率D.直接成本利润率小于销售利润率E.年利润率小于总利润率正确答案：BD60. 单选题：下列房地产中，土地使用权有使用期限的是()。A.房改房B.经济适用房C.商品房D.机关办公楼正确答案：C61. 单选题：某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17万元、18万元、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右。如果房地产的报酬率为9%，则该房地产的收益价格为（）万元。A.195B.210C.213D.217正确答案：B62. 判断题：谨慎原则不是技术性原则。()正确答案：错63. 单选题：报酬率为()与所投入的资本的比率。A.净收益B.
18、投资回收C.投资回报D.收益正确答案：C64. 判断题：现在交易、将来交割的称为期货交易。()正确答案：对65. 判断题：移动平均法有简单移动平均法和加权移动平均法之分。()正确答案：对66. 判断题：地租量的理论计算公式是假设土地是在最佳用途和最佳集约利用下使用的。()正确答案：对67. 单选题：收益递增递减原理揭示的第一种投入产出关系叫做()。A.收益递增原理B.均衡原理C.收益递减原理D.适合原理正确答案：C68. 判断题：房屋所有权有国家所有权、集体所有权和私人所有权三种。（）正确答案：对69. 多选题：市场法又称()。B.比较法C.积算法D.还原法E.替代法正确答案：AB70. 判断
19、题：对于存量成套住宅，由于数量较多、可比性较好，最适用比较法估价。（）正确答案：对71. 判断题：房地产需求是指消费者在某一特定时间内，对某种房地产所愿意而且能够购买的数量。()正确答案：错72. 多选题：下列()是对房地产实物状况的描述。A.土地形状B.土地开发程度C.建筑规模D.位置E.交通条件正确答案：ABC73. 单选题：可以通过()方式，将集体土地变为国有土地。A.征用B.征收C.划拨D.出让正确答案：B74. 单选题：在实际估价中，判定在建工程的标准是()。A.是否完成竣工验收B.是否完成内外装修C.是否已完成结构封顶D.是否已安装了门窗正确答案：A75. 判断题：【2013年真题
20、】某可比实例房地产的实物状况优于标准房地产3%，估价对象房地产的实物状况劣于标准房地产5%。若采用直接比较法，可比实例房地产的实物状况调整系数为0.922。()正确答案：错76. 多选题：下面()是计入商品住宅价格的费用。A.征地费B.建筑安装工程费C.住宅小区内的营业性用房建设费用D.住宅小区内设施的建设费用E.邻近住宅小区的物业用房建设费正确答案：AB77. 判断题：高价格政策促进房地产价格上涨，低价格政策造成房地产价格下落。()正确答案：对78. 单选题：基本完好房的成新率为()。A.十、九成新B.九、八成新C.八、七成新D.七、六成新正确答案：D79. 判断题：真正的房租不包括地租。(
21、)正确答案：错80. 多选题：在房地产交易中，买卖双方应各自负担的税费有()。A.印花税B.营业税C.交易手续费D.办证费正确答案：AC81. 判断题：宗地价格是标准临街宗地的一定权益在某一时点的价格。()正确答案：错82. 多选题：【2012年真题】下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有()。A.税收政策B.城市规划调整C.环境状况D.城市基础设施状况E.汇率正确答案：CD83. 多选题：商业用途房地产的位置优劣，主要看()。A.临街状况B.到市中心距离C.繁华程度D.安宁程度正确答案：AC84. 单选题：采用路线价法进行估价时，下列不属于房地产状况修正的有()。A.成交价格B.土
22、地的临街深度C.土地形状D.临街状况正确答案：A85. 多选题：【2013年真题】关于投资价值与市场价值异同点的说法，正确的有()。A.市场价值是客观的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值B.用收益法评估投资价值时，净收益的计算通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税C.用收益法评估投资价值和市场价值时，其中的报酬率取值应相同D.用成本法评估投资价值和市场价值时，其中的利息取值可能不同E.投资价值的评估结果一般大于市场价值的评估结果正确答案：AB86. 判断题：加权移动平均法是将价值时点前若干时期的房地产价格的实际值采用类似简单移动平均法的方法进行趋势估计，再经过加权
23、之后求出趋势值。（）正确答案：错87. 判断题：一般情况下，估价对象的收益年限为其整个经济寿命。()正确答案：错88. 单选题：运用路线价法估价一般分为哪几个顺序步骤进行？()A.划分路线价区段设定标准深度调查评估路线价制作价格修正率表计算临街各宗土地的价格B.划分路线价区段设定标准深度选取标准临街宗地调查评估路线价制作价格修正率表计算临街各宗土地的价格C.调查评估路线价划分路线价区段设定标准深度选取标准临街宗地制作价格修正率表计算临街各宗土地的价格D.选取标准临街宗地划分路线价区段设定标准深度调查评估路线价制作价格修正率表计算临街各宗土地的价格正确答案：B89. 多选题：求取报酬率的方法有(
24、)。A.累加法B.市场提取法C.投资报酬率排序插入法D.实际观察法E.单位指标法正确答案：ABC90. 单选题：某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，收回建筑物用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为（）。A.2.00%B.2.13%C.2.22%D.2.50%正确答案：C91. 判断题：可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。()正确答案：对92. 多选题：【2013年真题】下列估价师的行为中，不符合估
25、价规范的有()。A.仅要求委托人提供估价对象权属证书复印件，但在实地查勘时对复印件中的相关信息进行核对B.委托人将其对估价对象价值的期望主动告知估价师，估价师认为该价值不离谱，便按此出具估价报告C.估价师认为估价对象有较大投资价值，将相关信息告知特定投资人D.估价师在估价过程中接受委托人提供给其个人的加班费E.估价师认为自己的专业能力还不足以做好估价，邀请其他估价师帮助其完成估价工作正确答案：ABD93. 判断题：价值时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在价值时点的价值。所以房地产估价结果肯定是现时的价值时点的价值。（）正确答案：错94. 单选题：城市房屋拆迁估价应当采用()。A.客观合理价
26、值标准B.非公开市场价值标准C.公开市场价值标准D.政府规定的价值标准正确答案：C95. 多选题：估价上真实、客观、合理的价格是指()。A.交易双方均接受的价格B.政府规定或希望的价格C.对交易双方来说经济上合理的价格D.正常交易情况下形成的价格E.按照估价公式精确计算出的价格正确答案：CD96. 判断题：商场与住宅相反，其朝向对价格的影响要比楼层对价格的影响大得多。（）正确答案：错97. 判断题：相邻房地产合并交易的成交价格往往要高于其单独存在、与其不相邻者交易时的正常市场价格。()正确答案：对98. 判断题：形成供给的条件是开发商或拥有者愿意供给。()正确答案：错99. 判断题：房地产估价原则是房地产估价师在估价中必须遵守的法则或标准。()正确答案：对100. 单选题：人们普遍认为房地产投机对房地产价格的影响可能出现的情况是()。A.使房地产价格下降B.使房地产价格上升C.稳定房地产价格D.没有影响正确答案：B
房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟考前（难点+易错点剖析）押密卷附答案30
