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1、*集团定价管理规范（修订版） *集品发【2016】008 号*集财发【2016】006 号1. 目的 为规范项目价格表编制工作，确保项目全案目标均价实现，有效推动项目营销工作，特制定本规范。 2. 适用范围 2.1 本规范适用于*集团及其所属分公司销售型物业价格表的编制与管理工作。 2.2 本规范仅适用于销售型物业，持有型物业将另行制订补充细则。 3. 职责分配 3.1 分公司营销部职责 3.1.1 负责价格表的编制及执行工作； 3.1.2 负责组织项目相关部门对价格表进行内部评审。 3.1.3 负责依据定价原则在明源销售系统中录入价格表，并对录入价格表与申请文件数据的一致性负责。 3.2 分
2、公司财务部职责 3.2.1 负责依据决策书和财年销售计划审核价格表中各销售房屋的建筑面积单价、套内面积单价和总价； 3.2.2 负责核对销售系统中的数据与价格审批申请文件中的数据的一致性。 3.2.3 负责依据成交情况对价格表中已成交房屋的销售均价、销售额与销售面积进行审核。 3.3 分公司总经理职责 负责依据集团审定的项目决策文件、全案营销方案、年度营销方案、目标成本、动态成本、已成交情况、存量情况对项目营销部编制的价格表进行审核确认。 第 5 页共 5 页3.4 集团品牌营销管理中心职责 3.4.1 对分公司营销部牵头组织的价格表的编制和修订给予监督、指导； 3.4.2 对分公司编制的价格
3、表进行审核。重点审核当期产品静态价格分布的合理性以及当期目标均价的实现。 3.5 集团财务管理中心职责 对分公司编制的价格表进行审核。重点审核当期销售均价是否能够确保项目决策文件中规定的当期目标均价的实现。 3.6 集团董事长、总裁、董事、分管副总裁职责 负责依据集团审定的项目全案营销方案、年度营销方案、目标成本、动态成本、项目已成交情况、存量情况等对分公司编制的价格表进行终审。 4. 价格方案编制方法、编制时间与审批流程 4.1 编制方法 4.1.1 价格方案的构成 （1） 价格方案由两部分文件构成。 （2） 第一部分为定价汇报方案（参见附件 1：*集团定价汇报方案模板） （3） 第二部分为
4、静态价格对照表（参见附件 2：静态价格分布对照表模板） 4.1.2 价格方案编制说明 （1） 价格方案的编制依据 价格房版编制应以集团审定的项目决策书文件、全案营销方案、财年计划销售价格合格版指标、市场调研数据、项目已成交情况等为依据。 （2） 价格方案的编制方法 通常以市场比较法为主，同时应考虑项目目标利润率，在运用市场比较法时通常要考虑项目位置、周边配套、周边景观、交通便捷度、城市规划、区位人文背景、物业管理、开发商品牌、楼盘规模、社区规划、建筑设计、户型设计、产品配置等各种因素后进行综合评判。 各类型产品（按写字楼、商业、车位、别墅、多层、小高层、高层等分类）全案各楼栋实现均价均不得低于
5、集团审定的或项目决策书中确定的楼栋均价。对于该项目已售房源中与决策书定价相比的折损货值进行如实说明，并针对折损提出合理可行的弥补方式。 （3） 为保证当期均价能够实现项目决策书规定的价格，要求价格表中需依据项目决策书文件明确分期分业态各楼栋底价均价分布，项目分期和业态分布以项目决策书为准，原则上各楼栋底价不得低于项目决策书楼栋价格。对于楼栋底价与项目决策书楼栋价格存在差异的项目，需在定价汇报方案中对此进行阐释，要求详细说明差异原因，明确说明差异对于当期该业态的价格实现的影响。 4.2 编制时间 新开盘上市产品价格表的编制与审定工作应至少在开盘前 1 个月开始，最晚在开盘前 3 个工作日之前完成
6、分公司内部评审并上报集团。 价格表有效期为自审批通过后的 6 个月内，超过 6 个月后价格表即为失效， 应重新核定价格表的合理性并上报集团。价格表的重新审定工作最晚在价格表失效前 10 个工作日上报集团。 4.3 审批流程 项目底价表的制定和调整需通过明源系统报集团董事长批准，审批流程如下： 项目案场经理（发起人）项目营销负责人分公司营销第一负责人分公司财务部分公司总经理集团品牌营销管理中心集团财务管理中心集团分管副总裁集团董事集团总裁集团董事长 4.4 价格评审会（即定价会） 4.4.1 项目每次新开盘或者新推出销售单位上报价格表之前，必须先召开价格评审会（车位可合并到其他业态的价格评审会中
7、一同确定）。价格评审会的发起部门为分公司营销部，组织部门为集团品牌营销管理中心。首次开盘前的价格评审会的召开时间最迟为项目开盘前 3 日。 4.4.2 在出现市场变化或项目销售出现异常时，集团品牌营销管理中心可指定城市公司召开价格评审会，或由城市公司提出召开价格评审会需求时，品牌中心组织召开价格评审会。 4.4.3 价格评审会需结合市场情况、竞品销售价格和销售速度、项目蓄客情况、客户价格测试结果及认筹客户落位情况来对价格进行综合评判。 4.4.4 价格评审会的判断依据：项目决策书规定和公司利润要求、集团品牌营销管理中心的定价建议，以及城市公司对项目销售情况进行“销售状况诊断”后，提出价格调整需
8、求。 4.4.5 价格评审会上需明确以下会议结论作为会议成果：当期产品静态价格分布、开盘（或新推）房源一房一价价格表，以及折扣方案。 4.5 退房价格处理 房源在签约后如发生退房的情况，则该套房源需重新定价并上报集团审批。重新定价审批通过后，该套房源方可重新销售。 如重新定价的底价不低于原底价，则该套房源的定价审批至集团品牌营销管理中心，如重新定价的底价低于原底价，则该套房源的定价需审批至总裁。 5. 罚则 5.1 分公司营销部必须严格依照集团、分公司审定的价格表执行，任何人未经授权审批不得擅自改变集团、分公司审定的销售价格表，如若违反将视情况予以相应处罚。 5.2 与买受人签订合同时，签约人员及财务人员应对签约价格或合同价格进行审核，签约价格或合同价格不能低于集团审核通过的价格表底价。如若违反将视情况予以相应处罚。 5.3 任何参与价格表编制与存档的人员不得随意将价格表信息透露给其它项目或公司无关人员；如若违反将视情况予以相应处罚。 6. 附则 6.1 当情况发生变化，需要修改本规范时，由集团品牌营销管理中心提出修改意见，或由相关部门向集团品牌营销管理中心提出修改申请，在征求各相关部门意见后发布执行。 6.2 本规范自下发之日起施行。 品牌营销管理中心 财务管理中心 2016 年 4 月 6 日
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