房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟全考点考试模拟卷含答案92

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1、房地产估价师房地产估价理论与方法模拟全考点考试模拟卷含答案1. 单选题：从本质上讲，价值时点是由（）决定的。A.委托人B.估价师C.估价目的D.估价对象正确答案：C2. 单选题：下列哪种价格能反映房地产价格水平的高低？()A.总价B.单价C.平均价D.原始价值正确答案：B3. 单选题：【2013年真题】假设开发法中，同一估价对象在业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发三种估价前提下的评估值由大到小的顺序通常是()。A.业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发B.自愿转让开发、业主自行开发、被迫转让开发C.被迫转让开发、自愿转让开发、业主自行开发D.自愿转让开发、被迫转让开发、业主自行开发正确

2、答案：A4. 判断题：城市中有一块空地，目前未作任何使用，因此这块空地没有价值。()正确答案：错5. 单选题：【2012年真题】某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2.4万元，该房地产的合理经营期限为()年。A.10.0B.12.5C.13.5D.40.0正确答案：C6. 判断题：房地产抵押估价的委托人是放贷银行。()正确答案：错7. 判断题：一般情况下，土地使用期限越长，土地及房地产的价格就会越高。（）正确答案：对8. 多选题：下列属于有形资产的有()。A.设备B.家具C.著作权D.股票E.债券正确答案：AB9. 单选题：关于收益递增递减原理揭

3、示的规模报酬规律，假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则下列哪种说法是正确的？()A.产出量的增加比例一定是大于、小于或等于投入量的增加比例B.产出量的增加比例一定大于投入量的增加比例C.产出量的增加比例一定小于投入量的增加比例D.难以确定正确答案：A10. 单选题：算术平均数有简单算术平均数和()。A.幂次平均数B.加权算术平均数C.修正平均数D.低项算术平均数正确答案：B11. 单选题：开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和()所需的直接费用、税金等。A.基础建设B.开发市场潜力C.环境相关的设施的建设D.房屋建设正确答案：D12. 判断题：真正的房租不包括地租。()正确

4、答案：错13. 多选题：土地权属证书有（）。A.国有土地使用证B.集体土地所有证C.集体土地使用证D.土地他项权利证明书E.国有土地所有证正确答案：ABCD14. 单选题：建筑物的经济寿命晚于土地使用权年限面结束的，应按()加上土地使用权的剩余年限计算折旧。A.建筑物的有效使用年数B.建筑物的实际使用年数C.建筑物的有效寿命D.建筑物的经济寿命正确答案：B15. 判断题：【2014年真题】在房地产估价中，如果估价对象的范围包含房地产以外的财产，则应逐一予以说明。未作说明的，应理解为不在估价对象的范围内。（）正确答案：对16. 判断题：市场法适用的条件是在估价对象房地产附近存在着较多的类似房地产

5、的交易。()正确答案：错17. 多选题：建立价格可比基础具体包括()。A.统一付款方式B.统一采用单价C.统一划定价格上下限D.统一面积内涵E.统一利率正确答案：ABD18. 多选题：经济适用住房基准价格由（）构成。A.开发成本B.各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款C.税金D.利润E.住宅小区内经营性设施的建设费用正确答案：ACD19. 判断题：房地产价格受其土地形状、土地面积、建筑规模的影响。形状不规则或面积、规模过小的房地产，价格通常较低。()正确答案：对20. 单选题：关于明确价值时点，下列说法错误的是（）。A.价值时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决

6、定的B.价值时点为现在的，一般不得晚于估价委托合同签订日期，不得早于估价报告出具日期C.价值时点为过去的，确定的价值时点应早于估价委托合同签订日期D.价值时点为未来的，确定的价值时点应晚于估价报告出具日期正确答案：B21. 多选题：在合法处分方面，应以()等允许的处分方式为依据。A.法律B.行政法规C.合同D.口头约定E.产权人同意正确答案：ABC22. 单选题：就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的()。A.使用价值B.交换价值C.广义价值D.狭义价值正确答案：B23. 判断题：在同一地区或同一供求范畴内的类似地区中，存在较多的交易实例，市场法才是有效的评估方法。()正确

7、答案：错24. 判断题：任何人都可以出资设立房地产估价机构。()正确答案：错25. 多选题：市场状况调整的方法有()。A.价格指数B.价格变动率C.时间序列分析D.直接比较调整正确答案：ABC26. 判断题：长期趋势法就是估价人员用来对房地产的未来价格作出推测、判断的方法。()正确答案：错27. 判断题：如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，但缺少相应的交易实例，而只有土地与建筑物合成体的交易实例时，一般不能采用市场法估价。()正确答案：错28. 判断题：土地的收益年限为土地的整个经济寿命时限。()正确答案：错29. 单选题：某宗房地产正常情况下年总收益为140万元，年总费用40万元，报酬率

8、为12%，现已使用了5年，该宗房地产的经济寿命为50年，土地使用期限为40年，出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回。则该宗房地产的现实总价为（）万元。A.830.45B.828.25C.824.38D.817.55正确答案：D30. 判断题：一般因素、区域因素和个别因素的界限是固定的，随着估价对象范围的扩大，区域因素不会变为个别因素。（）正确答案：错31. 判断题：【2014年真题】从投资角度理解，投资人购买收益性房地产的目的是为了购买该房地产未来所能产生的一系列收益，而不是购买该房地产本身。（）正确答案：对32. 判断题：法律、行政法规规定不得抵押

9、的房地产没有抵押价值。()正确答案：对33. 多选题：房地产的权益是以房地产权利为基础的，下列（）等属于房地产的权益内容。A.房地产被人民法院查封从而其处分受到限制的B.将屋顶出售或出租给广告公司获得收入的C.建筑物装饰装修较为豪华的D.设立了抵押权、租赁权的房屋所有权E.建筑物的层高较高正确答案：ABD34. 多选题：收益法中确定报酬率的基本方法有（）。A.市场提取法B.累加法C.指数调整法D.投资报酬率排序插入法E.收益乘数法正确答案：ABD35. 判断题：在房地产估价中，广义的建筑物通常包括房屋和构筑物两大类。（）正确答案：对36. 单选题：当新用途下的房地产价值减去改变用途的必要支出及

10、应得利润大于现用途下的房地产价值时，应以（）为前提进行估价。A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发正确答案：C37. 多选题：下列关于农地征收费用的表述中，正确的是（）。A.地上附着物的补偿标准由省、自治区、直辖市规定B.青苗的补偿标准由省、自治区、直辖市规定C.征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定D.耕地占用税的适用税额标准由省、自治区、直辖市规定E.新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定正确答案：ABE38. 多选题：房地产估价机构资质等级可分为（）。A.暂定期内的三级资质B.三级资质C.二级资质D.一级资质E.临时三级资质正确答案：ABCD39. 判断题：同地

11、段的期房价格有可能比现房价格高。()正确答案：对40. 单选题：（）年10月13日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权团体会员。A.2003B.2004C.2005D.2006正确答案：D41. 单选题：房地产的总价格()反映房地产价格水平的高低。A.完全能B.完全不能C.一般能D.一般不能正确答案：D42. 单选题：某套住宅建筑面积为100m，可使用面积为80m，分摊的共有面积系数为10%，套内建筑面积下的价格为2600元m，该套住宅建筑面积下的价格为（）元/m。A.2080B.2288C.2340D.2392正确答案：C43. 判断题：以房改标准价购买的公

12、有住房不能出售。()正确答案：错44. 判断题：房地产估价的价值类型与价值时点一样，从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。（）正确答案：对45. 判断题：年限折旧法包括直线法、分解法和市场提取法。()正确答案：错46. 多选题：下列房地产交易中，不需要进行交易情况修正的有（）。A.以正常市场价格成交的交易B.急于出售的交易C.以协议方式进行的房地产交易D.公司与其员工之间的房地产交易E.相邻房地产的合并交易正确答案：AC47. 判断题：不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的。()正确答案：对48. 判断题：由于在现实中不存在完全无风

13、险的投资，所以一般选用同一时期相对无风险的报酬率去代替无风险报酬率，如选用同一时期的国债利率或银行贷款利率去代替无风险的报酬率。（）正确答案：错49. 判断题：地价是一种有限年的使用权价格，当达到规定的使用年限后将会被国家无偿收回。()正确答案：对50. 多选题：投资风险和投入资金缺乏流动性补偿，是根据估价对象的()等来确定。A.现状用途B.新旧程度C.规划限制条件D.所在地区未来经济状况E.投资者管理水平正确答案：ABD51. 多选题：下面()是计入商品住宅价格的费用。A.征地费B.建筑安装工程费C.住宅小区内的营业性用房建设费用D.住宅小区内设施的建设费用E.邻近住宅小区的物业用房建设费正

14、确答案：AB52. 单选题：路线价法的理论依据是()。A.替代原理B.预期原理C.生产费用价值论D.收益原理正确答案：A53. 多选题：权益是房地产中无形的部分，它包括（）。A.权利B.权力C.利益D.好处E.毛利润正确答案：ACD54. 单选题：路线价法主要适用于（）的估价。A.城镇街道两侧商业用地B.城镇街道两侧居住用地C.乡村街道两侧商业用地D.城镇街道两侧各类用地正确答案：A55. 单选题：如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变化。需求和供给的同时变化，有()等情况，因而存在多种变化组合，它们对均衡价格和均衡交易量的影响不同。A.同方向变化和反方向变化B.同方向变化

15、和变化幅度不同C.变化幅度不同和反方向变化D.同方向变化、反方向变化和变化幅度不同正确答案：D56. 多选题：下列（）等是影响房地产价格的制度政策因素。A.税收政策B.人口素质C.经济发展状况D.相关特殊政策E.相关规划和计划正确答案：ADE57. 多选题：在求取土地的重新购建价格时，通常是假设该土地上的建筑物不存在，除此之外的状况均维持不变，再采用（）等求取该土地的重新购置价格。A.比较法B.成本法C.假设开发法D.基准地价修正法E.长期趋势法正确答案：ABD58. 判断题：房地产真正需要专业估价的基本条件是房地产具有独一无二和供给有限这两个特性。（）正确答案：错59. 单选题：年限法是把建

16、筑物的折旧建立在建筑物的寿命经过年数或()之间关系的基础上。A.建筑物的历史价值B.建筑物的文化价值C.建筑的剩余寿命D.建筑物的功能是否时兴正确答案：C60. 多选题：开发利润率通常按照一定基数乘以相应的利润率来估算的，相应的利润率包括（）。A.直接成本利润率B.全部成本利润率C.成本利润率D.投资利润率E.销售利润率正确答案：ACDE61. 判断题：比较法的本质是以房地产的实际成交价格为导向来计算房地产的价值。（）正确答案：对62. 多选题：建筑物外观形象包括()等，对房地产价格有很大影响。A.建筑式样B.风格C.结构D.构造正确答案：AB63. 单选题：在房屋征收中，实行房产权调换且所调

17、换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估的，则（）。A.价值时点为未来，估价对象为未来状况B.价值时点与房地产状况均为现在C.价值时点为现在，估价对象为未来状况D.价值时点为现在，估价对象为过去状况正确答案：C64. 单选题：可以通过()方式，将集体土地变为国有土地。A.征用B.征收C.划拨D.出让正确答案：B65. 单选题：一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔()以上的不宜采用。A.1年B.3年C.5年D.6年正确答案：A66. 单选题：开发成本包括()。A.勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发建设过程中的税费

18、B.勘察设计、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发建设过程中的税费C.勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设匿建设费D.勘察设计和前期工程费、管理费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发建设过程中的税费正确答案：A67. 单选题：有时为了一定的需要，持有一定房地产的可能会合并相邻的一宗房地产，则价格往往会()。A.偏低B.与市场吻合C.偏高D.其他正确答案：C68. 判断题：一般情况下，估价对象的收益年限为其整个经济寿命。()正确答案：错69. 判断题：市场价格、政府指导价和政府定价是一组与政府对价格管制或干预的程度

19、有关的价格。()正确答案：错70. 多选题：成本法中的开发利润是指()。A.开发商所期望获得的利润B.开发商所能获得的最终利润C.开发商所能获得的平均利润D.开发商所能获得的税前利润E.开发商在销售时取得的毛利润正确答案：CD71. 单选题：某宗房地产的收益期限为35年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、19万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益为25万元直到收益期限结束。如果该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的收益价格最接近（）万元。A.276B.283C.284D.291正确答案：A72. 多选题：最高最佳使用具体包括3个方面，即()。A.最佳用途B.最佳规模C.最佳收益

20、D.最佳集约度E.最佳环境正确答案：ABD73. 多选题：房地产状况修正首先列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况的各方面的因素，包括()。A.区位方面的B.权益方面的C.实物方面的D.房地产市场方面的E.交易当事人方面的正确答案：ABC74. 单选题：运用成本法估价需要先估算出()。A.土地利润B.售后利润C.投资利润D.开发利润正确答案：D75. 多选题：物质折旧可进一步从（）几个方面来认识和把握。A.自然环境的恶化B.自然经过的老化C.正常使用的磨损D.意外破坏的损毁E.延迟维修的损坏残存正确答案：BCDE76. 判断题：【2013年真题】运用长期趋势法估价时，若历史价格受短期

21、波动影响较大，可采用加权移动平均法进行趋势分析。()正确答案：对77. 单选题：搜集内容（）的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。A.充实和完整B.丰富和完整C.广泛和真实D.完整和真实正确答案：D78. 判断题：通常情况下，随着外来人口、流动人口的增加，对房地产需求必然增加，从而使房地产价格上升。()正确答案：对79. 判断题：抵押价值通常具体为估价作业期间的某个日期（一般为实地查勘之日）的价值。()正确答案：对80. 单选题：评估待开发的宗地价格，如将利用该土地建造某种类型的商品住宅或写字楼、商店、宾馆等，适用()进行估价。A.收益法B.成本法C.假设开发法D.市场法正确答案：C81.

22、 判断题：房地产能抵御通货膨胀，是因为其通常具有保值功能。（）正确答案：对82. 判断题：现货价格是指在交易达成后立刻进行商品交割的价格。()正确答案：错83. 判断题：狭义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。（）正确答案：错84. 判断题：【2011年真题】在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，是评估报告使用人，被征收入是评估报告使用人或估价关系利害关系人。()正确答案：对85. 单选题：直接比较修正一般是采用()的方法，以估价对象的房地产状况为基准，将可比实例的房地产状况与它逐项比较打分。A.评选B.评定C.评分D.评价正确答案：C86. 单选题：()

23、可以使资金使用者不付利息，房地产使用者不付租金。A.房地产抵押B.房地产典当C.房地产出租D.没有这种事正确答案：B87. 判断题：有些房地产既存在大量租赁实例又有营业收入，如商铺、餐馆、农地等，这时最好采用营业收入测算净收益。()正确答案：错88. 判断题：当借贷资金的供给大于需求时，利率会下降；反之，利率会上升。()正确答案：对89. 多选题：合法权益包括()等方面。A.合法权利B.合法收益C.合法产权D.合法使用E.合法利用正确答案：CD90. 判断题：同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的。()正确答案：对91. 单选题：评估城市商业街道两侧的土地价格，最适合的估价方法是()。

24、A.市场法B.收益法C.路线价法D.假设开发法正确答案：C92. 判断题：在平均增减量法中，由于越接近价值时点的增减量对估价越重要，因此，对过去各期的增减量如果能用不同的权数予以加权后再计算其平均增减量，则更能使评估价值接近或符合实际。（）正确答案：对93. 多选题：【2012年真题】下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有()。A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产转让估价D.房地产火灾保险估价E.房地产司法拍卖估价正确答案：ACD94. 多选题：商业用途房地产的位置优劣，主要看()。A.临街状况B.到市中心距离C.繁华程度D.安宁程度正确答案：AC95. 单选题：某宗收益性

25、房地产，预测未来3年的净收益均为100万元年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，报酬率为9%。该房地产目前的价值为()万元A.923B.1111C.1353D.1872正确答案：C96. 单选题：成本法中一般不计息的项目是（）。A.管理费用B.销售费用C.开发成本D.销售税费正确答案：D97. 单选题：产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为()。A.规模的收益不变B.规模的收益递减C.规模的收益递增D.其他正确答案：B98. 单选题：某8年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，房地产估价师经实地查勘判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。用直线法计算该建筑物的成新率为（）。A.27%B.21%C.73%D.79%正确答案：D99. 判断题：在影响房地产价格的各因素中，如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。()正确答案：对100. 判断题：房地产估价原则即房地产价格形成原理。()正确答案：错