三亚产权式酒店

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1、三亚产权式酒店的实地调研报告一、产权式酒店概述产权式酒店作为产权式地产项目与商业性酒店的结合，整合了多种资源优势，是房地产和酒店的创新经营模式。产权式酒店作为一种新颖的房产投资模式，一种稳健的投资理财方式，受到中国投资者的重视。早在20世纪70年代欧美等发达国家就出现了这种酒店。产权式酒店有望成为继住宅和汽车之后的第三个消费热点，前景非常光明。自从10年前，产权式酒店诞生于海南省，目前中国产权式酒店项目已发展到200多个，在北京也有很多产权式酒店项目在建。2001年4月，产权式酒店深圳大梅沙雅兰酒店投入试营业。此后，北京延庆金色假日酒店、海南三亚海景大酒店、上海海南皇冠假日酒店、广州的远洋商务

2、大厦、深圳的丹枫白露酒店等项目相继开发，产权式酒店项目日见兴盛。二海南地理环境从事经营产权式酒店的优势海南经过20年的改革开放和建省办经济特区，经济社会取得巨大发展，从一个封闭落后之岛变为开放繁荣之岛，海南独特的、不可替代的自然资源和风土人情，吸引了众多中外人士前来旅游、观光、度假和置业，使海南岛知名度显著提升，度假天堂”地位凸显。海南旅游房地产业、高端旅游度假酒店快速发展，具有广阔的发展前景和市场需求，成为各家银行争相授信的优质行业。而宏观调控，使海南旅游房地产大幅波动得到抑制，使其在宏观调控的背景下，更加理性，更加稳健发展成为可能性。海南旅游房地产业的发展由于其独特的资源秉赋，有异于国内其

3、他地区和城市的房地产业，继续成为众多有眼光的发展商和消费者高度关注行业。海南省是我国的第二大岛，是我国陆地面积最小而海洋面积最大的省份，其资源的独特性、不可复制性和唯一性，是海南旅游房地产业长期稳定发展的基础。海南海岸线长达1500多公里，海水清澈，沙白如絮，清洁柔软；海南阳光明媚，绿树成荫，空气清新；海南拥有亚洲至今保存最为完整的热带雨林，拥有尖峰岭、五指山、七仙岭等众多山脉和原始森林，森林覆盖率高达51.8%，空气负离子密集，为全国之最。海南岛温泉资源十分丰富，琼海、万宁都是全国著名的温泉之乡。2002年联合国教科文组织对全球150个城市空气质量评选，三亚、海口分别名列第二和第五。另据中国

4、环境监测总站的报告，按生物丰度、植物覆盖、水网密度、土地退化和污染负荷等5项指数评价，海南岛的环境质量在全国名列第一，被誉为“一个未受污染的长寿岛”和“天然氧吧”。这是海南的资源优势，也是有别于其他省份不可复制的旅游资源。正是这种稀缺、不可替代、不可复制的自然资源，奠定了海南旅游房地产业和酒店业发展的基石，吸引着众多的国内外投资者。海棠湾知世度假酒店和三亚海悦湾度假酒店正是在这样的得天独厚的条件下，抓住市场商机发展起来的。中国改革开放30年，国民财富增长，富裕家庭增多，人均可支配收入增强，人们的传统消费观念悄然发生了变化，由温饱向享受型转变。在居住方面，有能力和条件的富裕阶层，不满足于原来的居

5、住环境，而是追求健康舒适的新居住环境，购买第二套房产的人越来越多，能否在海南拥有一套住房，已经成为富裕阶层的标志性财产。建省办经济特区20年，彻底改变了海南基础设施薄弱的局面。昔日缺水少电交通不便的“蛮荒之岛”，发生了翻天覆地的变化。粤海跨海铁路、西环铁路、东环铁路、环岛高速公路与海口和三亚两个国际机场，形成覆盖全岛的立体交通运输网络。以光缆通信为主，数字微波和卫星通信为辅的立体通信网络覆盖全省。正在建设的海南“国际旅游岛”，使海南成为我国面向世界的旅游国际品牌。近年来，海南加快建设“健康岛”、“长寿岛”，建立了疾病预防控制、卫生监督、医疗救治体系。海南加快文化、体育、娱乐等方面的建设，为人们

6、提供丰富多彩的精神食粮。也使海南岛的生活居住条件更富人性化，更适宜居住和生活。曾经望而生畏“蛮荒之岛”已经成为安全、快乐、健康联合国环境规划署先后于1997、2000、2003年和2007年发布第4份全球环境展望报告，显示地球环境日益恶化。全球气候变暖、生物多样性减少、土壤贫瘠、水和空气污染等问题不但没有缓解，还有进一步恶化之势，严重影响人类的生存环境。在我国，一些省份经济过度发展，自然环境受到极大的破坏，水资源、土地资源及空气受到了严重的污染，一些城市被联合国环境规划署视为不宜人类居住之地。在经济、社会高速发展的同时，人们追求宜居舒适环境的愿望更加强烈，国内外富裕阶层，形成了迁移或分时段迁移

7、原空气环境质量较差居住城市，在优质旅游城市置业度假的刚性需求。第一次观光，海南以得天独厚的自然资源和良好的人居环境越来越得到国内外游客的青睐，第二次度假，第三次来海南买房”，已经成为一种时尚的模式统计显示，三亚房地产楼盘87%由岛外人士购买，海口的楼盘80%由岛外人士购买，内地购房者成为海南购房的主力军，而且这支队伍呈不断扩大之势；海外及港澳台地区的购房比例也在日益扩大，他们已经占到三亚市高档公寓楼销售量的10%；近年来，韩国、俄罗斯、欧美等国家和地区的游客以每年50%的比例在增加，旅游产业的国际化、全球化趋势明显，“要把海南办成全国人民的后花园”这一设想，正在成为现实。海南是全中国人民的海南

8、！海南是全世界的海南！海南新一届省委坚持建设更加开放的国际旅游岛，大力推进绿色之岛、开放之岛、繁荣之岛、文明之岛、和谐之岛建设，使海南岛“度假天堂”的地位显现，成为国内最理想的“第二居住地”和“养老基地”，吸引了越来越多的岛外人士来度假和置业，有效拉动了海南的旅游房地产开发和高端酒店建设。三产权酒店的发展现状分析产权式酒店在西方发展很成熟,样式也比较丰富,它之所以在西方发展得如此成熟,基于以下三个条件:第一,西方国家中产阶级的崛起,形成了庞大的客户群。第二,产权式酒店所在地有足够的观光、康乐等旅游资源,可以供客人休闲度假。国外的产权式酒店多建在具备3S（阳光、海滩、海水）条件的地区,或者是自然

9、风光独特、运动健身设施齐全的地区。第三,一个重要因素就是国外分时度假消费的配套。顾客购买了一个时段的使用权后即可每年在此享受度假,与此同时还享有该时段权益的转让、馈赠、继承等系列权益及公共配套设施的优惠使用权。后来经过发展,又形成了分时度假交换体系,该体系提供一种分时度假权的交换服务,当顾客某一年决定不在自己购买的分时度假权的酒店居住休闲时,他可以通过交换公司,交换各地隶属于该服务网络的任何一家酒店的等值使用权。这种分时度假交换制度同产权式酒店相结合后,无疑使产权式酒店有了更大的诱惑力,可以实现一地投资异地享受。我国产权式酒店的发展条件日渐成熟。首先,制约我国产权式酒店发展的旅游度假地的软、硬

10、件环境已渐趋成熟,国内旅游度假的市场气候已经形成;其次,近年来国内经济发展迅速,白领阶层急剧扩大,成为都市消费主流群体,同时全新的休闲消费观念为分时度假消费带来了商机;再次,旅游产业近年来发展迅速,国内新兴旅游资源越来越丰富;最后,国际分时度假公司进入中国,使分时度假和产权式酒店的概念得以在国内业界、消费圈中逐渐得到认同。可以说,产权式酒店发展的大环境基本成熟,但如何有效地经营产权式酒店项目,还需要业界审慎思考。1. 四产权式酒店的特征实质分析产权式酒店的实质：产权式酒店是一种新型的经营方式,开发商通过出售产权客房回笼资金,扩大经营规模,分散经营风险,并借助国际酒店网络提高客源质量,实现盈利。

11、而投资房产者也可以跳出单一的“购房出租”模式,实现“异地置业”。产权式酒店实际上为酒店起到了一个组合投资的作用。首先,它不是集资形式的债务关系,投资者获得的是明确界定的产权;其次,它不是一般的购买房产,因为其产权除了单独界定的酒店中某间客房外,还包括酒店统一提供的各种配套服务设施的享用权;最后,它不是股权,投资者自然不用承担酒店经营的风险,也不享有类似股东的权益。因此其实际意义是有效地解决了庞大的投资难于流动变现而个人闲散投资难于有效集聚之间的矛盾,从而寻找到两者双赢的结合点。对投资者来讲,产权式酒店是一种风险小、回报稳定的投资方式,有明确的产权界定作为投资凭证,具有很强的稳定性和增值预期;对

12、宾馆酒店来讲,产权式酒店为直接融资开辟了新的渠道,是实施滚动发展的有效措施;对当地政府来讲,又增加了新的税源。2. 产权式酒店的三大特点：(1)业主拥有酒店独立产权。投资者可以一次性付款或分期或按揭的方式获取产权,拥有所有权,但没有经营权,并且产权往往仅有40年。(2)酒店式管理。产权式酒店是酒店的一种,提供各种酒店式的服务,如家居清洁、送餐、洗烫衣物、叫醒服务以及各种钟点服务,这方面而言,产权式酒店与酒店并无二致,其管理费也比较高、管理费一般是40元/平方米?月。(3)兼具居住度假与投资两种功能。产权式酒店既可以用来居住度假,也可以用来投资。不同的购买者,想法有所不同,同一购买者,在不同的时

13、段的用途有所不同。有的购买者纯粹是用来自住,有的则是用来投资保值。不同的产权式酒店提供的回报方式也有所不同,如有些产权式酒店提供固定投资回报率,另加部分酒店经营利润;有些则提供免费居住天数;有些则要求只提供的酒店经营利润,不提供其他回报。资料显示，在国外产权式酒店作为一种分时度假的产品，为适应人们对度假的需求而生，是一种消费投资。而在中国，作为新的投资项目出现的产权式酒店是一种单纯的投资行为。房地产商之所以乐衷于产权式酒店的开发，是将产权式酒店作为融资渠道之一，用以吸引个人投资资金。五海棠湾世知度假酒店和三亚海悦湾度假酒店的产权经营式模式初探近年一些知名房地产公司纷纷入驻海南，加快海南旅游房产

14、地产建设。东部沿线的三亚市、海口市、琼海市等地的旅游度假房产得到成片开发。海南岛的高档五星级酒店得到了迅速的发展。海棠湾世知度假酒店位于海南南部“珍珠海岸”土福湾畔（与海棠湾为同一湾），是由北京永强饭店有限公司和外交部系统世界知识印刷厂投资建设的大型滨海度假酒店。海棠湾世知度假酒店踞守着既充满原始气息又被重点规划定位为“国家一级海岸”的海棠湾，三面背桢青山，一面向南中国海敞开。沙白细软，海水清澈，占地323亩，距三亚市区35公里，距东线高速公路1.5公里。酒店共分五期建成，现已建成并投入运营的一、二、三、四期有山海景标间、大小套房、别墅等800余间/套，并配套设有景观式淡水泳池、高尔夫练习场、

15、海滨娱乐场、会议室、商务中心、各式餐厅、露天咖啡厅、高档迷你酒吧等，是一家集休闲度假、旅游观光、康复疗养、商务会议于一体的综合性度假酒店。三亚海悦湾度假酒店正是抓住机会开发了产权经营酒店模式，它占地18.2亩，现共有5栋别墅，总建筑面积约2500平方米，以1750万元的价格成交，采取每年给投资住户无偿居住一定期间的办法（如30天），并积累分数给与会员优惠。三亚海悦湾度假酒店由加拿大海康集团投资兴建，由锦江国际酒店管理有限公司上海和平饭店管理，按国家五星级标准建造，酒店二期08年1月22日试业，拥有豪华客房290间。素有“热带滨海花园酒店”之称的三亚海悦湾度假酒店位于享有“椰梦长廊”美誉的三亚湾

16、中心。拥有优越的地理位置，咫尺碧波大海仅百米。酒店的陈总介绍，三亚的商品房大多是外地人购买，平时入住率10%，过年时不超过60%，三亚市逐渐变成了老年中心，极力推崇政府鼓励开发产权式酒店经营模式。产权酒店的成功离不开以下几个因素：其一，政策的支持。其二，适合旅游且有候鸟式居住又优势的优美环境。其三，酒店本身的管理经营模式。即天时、地利、人和。陈总特别提到，海南房地产行业要得到长足、持久的发展，要向香港学习，减少土地开发中的浪费。更应该很好的规划，房地产是投资大、周期长、修复难度大的固定资产，失去了很好的宏观规划，再好的海景、再长的海岸线也只有少数人享有。作为全国唯一的热带岛屿，海南拥有全国独一

17、无二的气候、环境和旅游资源，旅游地产拥有独特的发展优势。组合了居住、旅游、度假、商务、养老、疗养等多种因素在内的全新度假投资置业方式，使越来越多的岛外人士来海南旅游置业成为时尚。特别是海南旅游房地产的低价位，蕴含着巨大的提升空间。可以预期，海南旅游房地产业和高端酒店业具有广阔的发展前景，海南旅游房地产业在经历短暂的调整后一定会呈现更加理性、健康的发展。六产权式酒店存在的几个问题:1. 价格偏高。据了解,目前国内产权酒店标准间一般标价20万元到40万元之间。如果按照国际市场分时度假产品的平均首付8000美元计算,目前国内产权酒店首付相当于人民币6万多元。就我国居民的平均收入水平而言,显然还是奢侈

18、品,城市工薪阶层多数不具备购买能力。2. 受限很多。国内大多数产权酒店规定,业主应在每年固定的时间使用一周左右的分时度假期,这与我国城市居民目前的旅游度假消费模式有很大差异,规定显得缺乏灵活性。使用年限。产权酒店大多是商住性质，土地使用年限是40年，而住宅用地的使用年限是70年，用比较高的价格买的却是40年的使用权，这当中的利益计算是非常明显的，可很多百姓并不知其道理。3. 市场无序。产权酒店发展商大多盲目跟进,项目仓促上马,资金实力不足,前期大力炒作,但工程进度和后期配套服务跟不上。缺乏规范。目前国家相关管理部门对分时度假产品性质尚未做出明确界定,相关部门也没有出台针对产权酒店的法律法规。这

19、造成了传统方式的分时度假产品由于在销售环节上存在问题和部分不法经营者的抢先进入,影响了市场健康发展。七产权式酒店在我国发展的对策加强产权式酒店发展的市场规范要使国内产权式酒店的再次起步走得更稳、更远,需要开发商、客户和市场环境三方面共同努力。从开发商角度来说。由于这一市场是靠卖方推动而非市场需求拉动的,因此首要的一点是切忌一哄而上,要认清这一项目存在消费观念有待激发的问题。开发商要下大力气培育市场,要运用好的促销手段、示范方式,通过有切身体会的消费先行者口碑传播吸引大批的跟进消费者。开发商应建立良好的企业形象,完善的企业管理制度,加强企业的经营获利能力,同时增强企业运作的透明度,为投资者提供安

20、全、可靠的投资保障,增强其投资的信心。开发商应综合自身和社会各种资源优势为消费者提供额外的利益和优惠。开发商应积极运用房地产业的一些运作模式为消费者提供银行按揭投资计划。酒店一方面要积极加入分时度假交换体系,另一方面应与同业进行广泛的横向联合以增强产权式酒店的连锁优势。站在兼具投资者和消费者两重身份的角度。投资购买产权式酒店虽然有很多好处,但投资回报的可靠性和投资的安全保障必须要考虑,关键在于酒店管理者的承诺是否兑现。酒店所在地的旅游资源、酒店的设备和服务能否满足客户需要。另外酒店是否已经落成、是否已加入可靠的分时度假变换公司、酒店经营管理能力、未来市场潜力、开发商以往经营业绩和经济实力等等都

21、是客户关注的内容。此外,消费者应通过索取产权证明相关文件、物业管理规范文件以及要求参与监控酒店运作等途径维护自身利益,督促开发商规范运作。在市场环境建设方面。政府应加紧对产权式酒店、分时度假消费市场的规范和管理。有关法规尽快出台将使消费者心理更踏实,有利于产权式酒店被更多的消费者接受。特别值得注意的是:我国消费者对这一市场的认知还有待引导。而一些投机者介入分时度假消费市场,在没有任何实体保障的基础上太肆推销其分时度假变换体系将对这一市场产生负面影响,使消费者对产权式酒店产生质疑。因此,加大力度整顿圈内分时度假市场也将对产权式酒店的健康发展起到有益作用八产权式酒店投资策略分析1.尽量自筹资金长期

22、投资目前,国内投资产权式酒店的人很大一部分为中产阶级的个人。针对目前我国银行对个人住房贷款的政策,为了降低投资风险,获得更大的投资收益,投资产权式酒店尽量使用自有资金,慎重通过向银行贷款进行投资。酒店投资收益的回收是一个长期工程,忌讳短期的投机炒作,因此,应该进行长期稳定投资。上海宝名国际集团吴冠昌总裁认为,投资者应考虑长期投资,还可将其所购物业委托给专业的酒店经营管理公司打理,以获得长期的固定投资收益。2.投资可行性分析投资产权式酒店资金需求量大,风险具有不可预测性。因此,在投资之前,需要进行详尽的可行性分析。在选择投资项目时,首先要对该项目进行了解,重点需要考察酒店的经营状况,了解它的盈利

23、能力和管理水平,看是否有盈利潜力;其次要观察酒店所处的地段,是否位于商业中心、高级商务区、交通枢纽区等,投资酒店公寓,不仅要从房产收益,还得从地价上获利。如果酒店坐落在黄金地段,土地增值的空间很大,投资的回报则十分可观。此外,还要从国民经济发展趋势、国家政策方面分析酒店的升值潜力。3. 关注酒店的品牌效应从整体而言,影响产权式酒店品牌形象的因素有当地经济发展状况、城市化进程、城市定位、旅游业发展等等。但从酒店自身来讲,开发商的经营策略、酒店定位、酒店管理者、回报率、地理位置等因素影响着酒店的品牌形象。酒店的经营需要具备一定水准的硬件设施和软件服务,投资者需要关注产权式酒店的硬件配套设施情况以及

24、酒店管理公司的水平,以判断酒店的品牌形象,判断是否有稳定的客源,以预测酒店的盈利能力。4. 用合同保障权益投资者在购买产权式酒店时,一定要对其中的法律风险分析清楚,拟订合理全面的合同条款来规避风险、保障权益。投资者在与开发商委托的酒店管理公司签订委托经营合同或租赁合同时,要对经营管理、财务核算、收益分配等各个环节进行规定,尤其需要明确房屋权属,以有效规避风险。目前,很多产权式酒店投资不注重房屋权属的规定,最后容易造成法律地位的被动,所以投资者在前期对项目的考察过程中,如果有必要办理产权证以降低投资风险,则必须办理产权证。5. 审查担保机制担保机制是否完善关系到投资者能否获得稳定的收益。在投资产

25、权式酒店之前,要明确确定由开发商或者资金雄厚、信誉良好的第三方提供连带责任担保,以适当分担风险,确保投资者的稳定回报。在投资前期需要了解是由谁提供的担保、担保公司的资金实力如何、以及担保的形式和内容是什么。担保形式分为一般责任担保和连带责任担保,当债务人无法向债权人偿还债务时,如果是一般责任担保,债权人需先向法院提起诉讼,胜诉之后,如果债务人仍不能偿还债务,可以向保证人即担保公司主张权利;如果是连带责任担保,债权人可以选择直接向保证人主张权利。6. 完善退出机制退出机制是否完善对于投资者能否及时抽身非常重要。产权式酒店投资经营周期较长,如果投资项目没有很好的退出机制,投资者不能根据风险情况选择

26、退出时间,则很大程度上加大了投资风险。因此,投资者在投资之前,要综合考虑多方面风险,建立完善的退出机制,以应付在管理公司经营不善时、不能实现承诺的投资回报以及面临其他重大风险时,能够及时更换经营者或者回收部分投资款,最大限度降低投资风险。产权式酒店作为一种较新的投资经营方式,它不同与一般的房产购买,也不同于一般的股权投资,具有自身独特的投资管理模式。投资者进行产权式酒店投资,需要在各方面周密筹划,有效规避各种风险,以实现最大投资收益。房地产商通过出售产权客房回笼资金，扩大经营规模，分散经营风险，并借助国际酒店网络实现盈利，而投资者也可单一的“购房出租”，转为“异地置房”。当然，产权式酒店的赢利

27、水平也招致业内人士的质疑，其中主要是其类似商铺先售后租的局限性，以及售价偏高、回报率偏低、潜在风险是工薪阶层难以承受等问题；如在海南就出现大量遍布全岛的产权式酒店“烂尾楼”。许多开发商的目的并不是为了发展旅游业，只是想把楼房尽早售出，甚至有的开发商是冲着炒楼而来，一幢产权酒店往往经过数家开发商炒作，而不是针对最终客户需求开发的。其直接后果就有可能造成一大批“烂尾”工程，让许多投资者被“套牢”。时下，在全国范围已经掀起一股产权式酒店投资的热潮，相关的法律诉讼案件也屡见不鲜，层出不穷。业界人士称，投资者在选择投资产权式酒店项目时需要格外谨慎，开发商的资质和诚信是保障投资者获得投资收益的前提条件。一

28、方面要对开发商进行调查，以避免部分开发商想借此盘活资产，把它搞成纯投资甚至投机项目，如果开发商是一个产权式酒店项目的始作俑者，但并无意在酒店行业做下去，就应该对该项目倍加小心；另一方面，要考察产权式酒店在整个开发项目上的各个环节，如房屋的品质、室内外装修配套、物业公司以及经营管理等方面。除此以外，酒店经营者管理水平的高低更是衡量产权式酒店品质的重要尺度。在经营管理方面，不同的产权式酒店项目的收益方式也不同。主要分为两种类型，一种是低险低回报的固定收益法，无论经营状况如何，业主每年都会收到近3万的收入，盈余部分为物业公司所有，合同一般都要签5年以上；另一种是委托物业公司出租经营收益法，按照10到

29、30的投资回报率计算，收益约为3万元至9万元。需要指出的是，这种方式有高回报，但也有一定的风险。同时，产权式酒店的地理位置也非常重要，一般应选择在市中心位置的酒店，因为建在郊区的酒店一年中至少有半年闲置，达到一般水平的6都不容易，更何况是10以上。产权式酒店是房地产与酒店业、旅游业相互交融的一种复合产品，其经营状态、发展并不是十分完善，仍需要进一步开拓和创新。考究一个产权式酒店的盈利能力主要是对酒店经营管理水平进行全面考察，毕竟这是决定投资物业是否可以升值的关键要素。购买产权式酒店后委托管理的管理公司是否是品牌公司非常重要，因为品牌连锁管理将给产权式酒店带来巨大的客源市场。对于投资者来说，首先要弄清酒店由什么样的管理者来经营，剖析酒店管理公司设计的管理方案。如沿海某市一家度假型产权式酒店与汽车出租公司联手，为业主和顾客提供汽车租赁服务。40辆中档轿车往返于海滨游览区和机场、码头，业主和顾客们租车还车十分方便，从而提高了酒店的盈利能力。由此可见，只有具有成功酒店管理经验的公司，才能最大限度地挖掘经营管理潜力，合理运用酒店的资源，使投资者和开发商达到双赢的目的。