项目运营指导书

《项目运营指导书》由会员分享，可在线阅读，更多相关《项目运营指导书（12页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、-加入地产运营群分享更多资源 群号：37917544有限公司* 项目项目运营指导书二九年三月. z.-目 录1.项目经营决策指导意见22.项目经营目标43.项目开发进度目标64.项目开发成本管理目标85.质量管理目标116.项目风险提示121. 项目经营决策指导意见1.1 项目战略目标：（由运营部审批）此部分包含但不限于：区域发展意义、公司品牌价值意义、项目投资收益贡献、公司产品线延伸或产品标准化提升意义等。1.2 项目开发策略：（由运营部审批）1.2.1 项目整体开发策略：此部分描述开发策略，如：进度优先、品质优先、利润优先等等。1.2.2 战略控制性指标：为达成上述目标，经公司运营管理部审

2、议、公司总经理审批，以下指标为刚性指标，各级项目经营开发计划须保证以下指标的实现，公司总经理审批的变更情况除外：控制指标项目整体目标值各年度预期备注1st年度2nd年度3rd年度财务指标销售收入净利润累计税后利润率内部收益率（IRR）投入资本回报率(ROIC)流程指标销售面积新开工面积竣工面积结算面积管理性指标管理费用率销售费用率华润建筑总包率增值服务比例 注：各年度预期，第一年为考核性目标，以后各年为预估值、以年度确定的目标值为准 不仅限于收益、进度、成本等指标，包括管理性指标，如管理费用率1.3 产品线方案：（由设计部审批）1.3.1 所属产品系列： 如凤凰城、翡翠城、橡树湾等产品系列：(

3、选项示例)橡树湾系列 凤凰城系列翡翠城系列 二十四城其他1.3.2 项目成熟度：组合产品项目：(选项示例)可参照项目多层系列创新产品成熟产品标准化产品小高层系列创新产品成熟产品标准化产品中高层系列创新产品成熟产品标准化产品高层系列创新产品成熟产品标准化产品情景洋房系列创新产品成熟产品 标准化产品TH系列创新产品成熟产品 标准化产品1.4 其他管理目标：如*新技术应用、*新业务模式尝试、物业管理标杆等2. 项目经营目标：（由运营部审批）2.1 主要经济技术指标：项目基本信息地理位置土地获取时间土地获取方式总地价(亿元)楼面地价(元/平米)开发物业可售面积持有投资物业面积权益比例序号项目名称合计一

4、期二期三期1占地面积（亩）1.1总占地面积1.2建设用地面积1.3代证面积2建筑面积（m2）2.1住宅2.2商业2.4车位3可销售面积（m2）3.1住宅3.2商业3.4车库4容积率（万m2/hm2）5绿化率6总户数（户）7总人口（人）说明性文字：2.2 项目收益估算（需与投资建议书一致）序号项目名称合计一期二期三期备注1销售收入（万元）1.1住宅1.2商业1.4车库2销售成本（万元）3管理费用（万元）4销售费用（万元）5两税一费（万元）6所得税（万元）7净利润（万元）8毛利率（%）9净利率（%）说明：“管理费用、营销费用、所得税、净利润、净利率”在分期中无须填报。两税一费指土地增值税、营业税和

5、财务费用2.3 项目资金计划（由融资策划部审批）现金流出现金流入净现金流量地价款支出建造款支出营业税及附加销售费用其他合计年第1季度第2季度第3季度第4季度年第1季度第2季度第3季度第4季度年第1季度第2季度第3季度第4季度3. 项目开发进度目标（由运营部审批） 重要说明：一线公司在总部下达的项目各期开发关键节点计划基础上，需进一步细化第一年度的项目一级计划。 3.1 项目开发进度总体规划第一期第二期备注一标段二标段一标段二标段工程名称物业类型结构类型层数 （地下/地上）建筑面积（m2）合计地上地下计划开工日期计划开盘日期计划竣工时间计划入伙日期3.2 前提条件: 说明1：项目进度控制目标的改

6、变往往是因为项目管理原默认前提条件的变化引起的，因此本处应清晰描述出所有的重要的前提条件。本处不描述风险或者不可抗力。例：n 桩基提前开工n 主体采用费率招标n 外墙涂料采用吊篮施工n 绿化说明2：每次计划变更后，应更新本说明。应至少包括如下方面：1. 上一版计划相比，计划变更的内容说明。2. 项目开发关键路径的描述。3. 项目管理过程中一些非常规措施的说明。4. 从交付角度对销售配合范围及内容的详细说明。3.3 项目一期开发进度计划（运营管理部组织完成后插入对象）4. 项目开发成本管理目标（由工程管理部审批）4.1 项目开发成本管理目标（参照明源成本系统、与投资建议书保持基本一致）序号工程（

7、费用）名称造价（万元）单方造价（元/m2）备注按建筑面积计按可售面积计CB0101地价及转让费CB0102征地及拆迁费用CB0103其他费用CB0201咨询调研费CB0202勘察、设计费CB0203前期及后期手续费CB0204前期工程费CB0205前期及后期其他费CB0301土方护坡降水及基础处理工程CB0302土建工程CB0303外窗、幕墙及外装饰工程 CB0304门类及相应小五金工程 CB0305精装修工程 CB0306机电工程 CB0307消防报警工程 CB0308弱电工程 CB0309电梯工程 CB0310标识工程 CB0311工程开办费CB0312燃气工程CB0313其它工程费 CB

8、0401市政前期费 CB0402红线内市政工程费 CB0403热力站点CB0404燃气站点CB0405电力站点CB0406雨污水独立泵站CB0407中水站点CB0408弱电站点CB0409环境景观工程费 CB0410红线外市政工程费CB0411 市政集资费CB0412大市政拆迁费CB0413基础其他费 CB0501独立人防工程CB0502独立垃圾楼CB0503独立学校CB0504独立幼儿园 CB0505独立会所 CB0506独立商业楼CB0507独立车库CB0508其他独立配套设施CB0509配套补偿 CB0510配套其他费合计4.2 成本管理措施4.2.1 设计阶段4.2.2 土方与基础工程

9、4.2.3 主体工程4.2.4 装修工程4.2.5 给排水、燃气4.2.6 材料、设备、工程招标5. 质量管理目标（由工程管理部及设计部审批）5.1 产品质量要求项目单位*1期*2期*3期工程质量裂缝土建渗漏给排水土建、装修工程部品质量（橱柜、洁具等）电器工程其他（煤气、公共部分等）5.2 质量管理措施 5.2.1 事前控制：1） 图纸会审 2） 施工前对易裂易漏部位的材料控制3） 材料做法 4） 节点做法 5.2.2 事中控制5.2.3 事后控制6. 项目风险提示（根据项目风险识别点识别、由运营管理部审批）序号风险内容可能后果风险系数应对措施过往案例12345678910可能后果包括但不限于：进度、成本、质量、公共关系等风险系数：高（很有可能）/中（难以预计）/低（微弱可能，仅预防）. z.