巴克什营金山古城旅游地产项目建议书

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1、 巴克什营金山古城旅游地产项目建议书2016年1月6日第一篇 项目简介及运作目标一、项目简介金山生态花园古城是由天宇房地产领衔开发，XX华宇建设集团、 XX宏远建设集团 和XX名城建筑公司共同投资经营，以山戎民居为主，山戎民居之中国传统建筑精髓，蕴含着浓郁的滦平文化，将古典与实用完美结合的高品质社区。气势磅礴的都城明远楼至公堂、灵动飘逸的亭台楼阁、古朴淳厚的民俗风情，生动再现了千年古金山城的原始风貌，让大滦平的民俗文化深深地烙印在今天的金山古城上。置身其间，晃若隔世。而金山古城商业地产项目是以山戎文化为灵魂，用深厚的山戎文化包装古城，形成其独特的卖点。商业地产项目占地近500亩，投资逾2个亿，

2、集餐饮、娱乐、旅游、休闲、度假于一体，经营面积达5万余平米，能同时接待数万人休闲、娱乐。是天宇资产金山古城餐饮娱乐公司在巴克什营打造的滦平最大的餐饮娱乐基地。经营项目包括：山戎酒楼、古风茶楼、客栈、婚庆中心、运动康体中心、民俗表演中心、商务会议中心、小吃街、手工艺品街、儿童乐园、生态农庄等，是一个功能齐备、配套完善的大型休闲娱乐场所。二、经营目标：将金山古城打造成为XX市民休闲度假的首选场所。将金山古城打造成为旅游热点、亮点。3年内古城年游客量达200万人次。第二篇 项目定位、规划及业态细分一、定位以山戎文化为主要特色的高性价比大众化的休闲旅游基地。二、规划及业态细分山戎古城商业地产区可划分为

3、四大版块：“文化版块”古城生命力之所在；“商业版块”古城的利润中心；“运动板块”年轻人的天堂；“生态板块”炒作的一大亮点。1、文化版块文化是山戎古城的核心内容，是古城持久生命力之所在。本项目的文化内涵主要以山戎文化为背景。1）民俗文化表演中心民俗表演中心是山戎古城文化建设的核心部分之一，是古城文化的外在表现和最好载体，要靠它来凸显古城的文化内涵与品牌价值。它散落于古城的每个角落，一走进古城便可随处感受到扑面而来的古风古韵。民间艺术部分：如转糖人、捏泥人、纸风车、糖葫芦等散落在整个商业区内，营造一种大滦平文化氛围。民间曲艺部分：将棉花鬼、XX梆子、花鼓、皮影戏等融入茶楼、酒楼，喝茶听戏、品山戎小

4、吃，营造一种古城独特的饮食文化。特色文化表演中心（金山广场）：将经典曲艺、民间绝技等大型节目在各节、假日在古城内表演，既可凸显古城文化，又可形成卖点吸引消费者。运作形式：在节假日或公司举办的各种活动中，可邀请民俗表演团体合作，具体的合作方式可根据表演的具体内容来定。2）婚庆中心地点：建议都城二楼；规模：3000平米；形式：招商或自营；经营内容：接待、主持各种婚庆仪式项目的运作要点：1）婚庆形式设置多样。如传统中式、西式、特色少数民族仪式，金婚、银婚等多种形式，供消费者选择2）婚庆项目推广方式制作金山古城婚庆手册，图文并茂，全面介绍婚庆中心提供的各种仪式、各项服务。并制作带古城独特韵味的资料架，

5、消费优惠卡。和各大婚纱影楼合作。合作方式：放置古城婚庆手册于影楼内醒目位置，供消费者自由领取。影楼向顾客推荐古城婚庆中心，并和古城合作完成婚礼的全过程。回报：双方协商给予影楼一定比例的分成。古城为影楼提供该景区作为影楼外景拍摄基地。古城为到此举行婚礼的消费者推荐影楼为其提供婚纱摄影。和婚庆中心合作。合作方式：放置古城婚庆手册于各婚庆中心内醒目位置，供顾客自由领取。婚庆中心向顾客推荐金山古城，并和古城合作完成婚礼的全过程。回报：双方协商给予婚庆中心一定比例的分成。我们婚庆的特色也是婚庆中心吸引客户的一个亮点。和装饰城、家具商合作。一般人先装修、购买家具后结婚。因此，在装饰城、家具城购物的人群就是

6、我们婚庆中心的潜在客户。合作方式：放置古城婚庆手册于装饰城、家具城门口醒目位置，供顾客自由领取。发放古城婚庆中心优惠卡。（也作为他们的促销手段）回报：装饰城、家具城可将他们的宣传资料放于置信各楼盘的售楼处，供购房者自由领取。为中、老年人提供的金婚、银婚服务。3）影视拍摄中心影视拍摄中心是古城又一卖点，投入小、回报大、见效快。金山古城是个很好的平台，一旦运作起来，吸引知名电影公司、大牌明星入城拍摄，既是新闻炒作热点，免费享用一顿广告大餐，提升古城知名度、美誉度，又可吸引大批游客、追星族、媒体记者，带动消费。地点：建议都城二楼；形式：招商或自营；经营内容：租赁场地（景区）给影视公司。播放老电影，增

7、加会议中心的利用率。拍摄影片。4）儿童乐园儿童游艺乐园： 建议不设置单独的室内固定场所。大滦平文化的生动再现。游艺区内陀螺、铁环、毽子、风筝等，让逝去久远的古老孩童玩具带着浓厚的乡土色彩重现。让长期拘匿于都市的孩子们找到他们新的乐园让怀旧的中老年人为与童年玩具情节的重逢而感动。儿童科普乐园：对儿童进行科普教育，增加实践教育（如带儿童到生态农庄认识各种植物）儿童撒野乐园：设置儿童自由玩耍的场区，玩水（设置浅水小溪）、斗鸡、抓石子、老鹰捉小鸡、跳绳、跳远等。运作形式：招商招商一家素质良好的幼儿园，由其提供幼儿的日常教育与其他活动安排。5）特色商业街山戎风味小吃一条街地点：金山古城民居组团商业街（西

8、段）；规模：690平米；形式：招商；经营内容：各种山戎特色小吃这是承载古城文化必不可少的一部分，装修风格应一致，以百年老店为基调。手工艺品街/酒吧一条街地点：金山古城民居组团商业街（东段）；规模：1238平米，47个商铺；形式：招商；经营内容：滦平的传统手工制品剪纸、泥塑、刺绣、木雕、古董、古玩、古书、古画、工艺品配以多家情趣酒吧等。购物超市地点：手工艺品街旁；规模：2000平米；形式：招商；经营内容：旅游定点购物场所；生态购物超市2、商业版块1）山戎酒楼地点：金山古城3号院；规模：约7800平米；形式：招商；经营内容：特色山戎菜（名师主橱）、烧烤、小吃；装修风格：山戎传统酒楼，古色古香，酒幡

9、飘摇，掉脚楼依水而建。并将山戎酒文化作为室内的主氛围，在酒楼中展示出来。2）保健休闲中心地点：金山古城4号；规模：4160平米；经营内容：中型有水休闲中心、桑拿、浴脚中心。3）金山客栈地点：山戎园2院落（高档）、契丹区4院落（中档） 唐风8院落（标准）；规模：14个院落，13500平米，800个铺位；形式：自营；经营内容：客房；装修风格：根据不同分布区的文化特征，进行不同风格的主题装修。如明代风格、清代风格、民国风格、文革风格、或以名人、以老电影、以知青年代等为主题，充分体现千年XX文化的内涵。4）多功能厅地点：都城；内容：会议室、奥林匹克中心、康乐中心、幼稚园、楼层会议厅名称数量面积（）容纳

10、人数收费标准服务提供2金山国际大厅12000150040000茶水、音响、话筒、幻灯机、投影机、电视、电脑、会议桌、会议椅、同声翻译系统等。2待定1800600150002待定120020030003待定150035080003待定230015040003待定215010020003待定51006015003待定8705012003待定540258003待定23020600形式：招商；经营内容：接待各种政府会议、商务会议、学术论坛等。会议中心是带动餐饮娱乐销售的核心动力，也是解决周一至周五客源稀少的有效手段。会议主要包括：政府会议：消费水平最高的会议。公司、企业会议：客户联谊会、公司庆典、新品

11、推荐会、新闻发布会、企业峰会、行业交流会等。社会团体会议：艺术交流会、研讨会等。5）商务中心地点：建议都城2楼；规模：100平米；形式：招商或自营；经营内容：配套宾馆、会议中心提供打字、复印、电子等服务。3、运动康体版块1）老年康体中心/青少年活动中心（建议：都城4楼）2）室内体育中心奥林匹克中心。地点：建议都城一楼。羽毛球乒乓球台球篮球场4、“代征地”版块生态是金山古城炒作的又一个亮点，其中生态农庄、生态果园、花圃都是我们宣传借力的好题材。为古城酒楼、茶楼的生态概念增加有说服力的依据。1）生态茶园地点：2号待征地；规模：60亩；形式：招商；经营内容：种植茶叶2）生态农庄、果林地点：1号待征地

12、；规模：80亩；形式：招商；经营内容：种植蔬菜、饲养家禽、栽种果树3）苗圃花卉基地地点：3号待征地。；规模：50亩；形式：招商；经营内容：作为花卉苗圃基地。附业态细位置总面积业态招商对象备注金3号院7807.92m2（含651.42 m2的中庭）1F：2655.57m22F：2655.57m23F：1926.92m2餐饮有固定客源的大型菜馆。由于该部分院落较大，能整体招商固然为上策，但分割招商的可能性会更大。建议：1.采用纵向分割2.留中庭。3、三楼靠金2号院的部分缩进不修。4、修吊角楼。金3号院单体建筑约690 m2。（长约69米，可分为开间3.6米、3.3米的商铺各10间。）小吃一条街滦平

13、传统小吃。建议：1. 将该区商铺进深加至10米；2.门设在靠3号院的街面上。金4号院约4160 m21F：1600 m22F：1460 m2有水休闲茶楼如：桑拿等1.原设计一、二层都做茶楼，但业态重叠对招商有影响，所以做此调整。2.3F有170 m2设为保健诊所，主营针灸、拔火罐等。另930 m2用于浴足房。3F：1100m2金山诊所、特色休闲金11号院约1600 m21F：600m2销售大厅（180m2）、旅游接待中心（300m2）招商中心（120 m2）自用工程建议：避免房屋异形，少梁柱，一楼做成开阔大厅，销售中心和接待大厅从中间隔开，分别开门。销售中心设两间办公设备、一个卫生间。接待大厅

14、设吧台、其后设货物寄存室。2F：600 m2社区服务中心、办公室自用（餐饮公司办公室6间）3F：400m2会议室自用或出租。金12号院约2000 m21F：96572m2 2F：800m2生态购物中心以生态净菜等为主的销售形式3F：面积待定旅游定点购物中心旅游定点购物商家，经营地方中药材、特产等。唐区（备注：建议由开发商销售）1324 m2（共有商铺14间）音像制品、书店、美容美发、照相馆与冲洗店、特色装店、花店。一般商家，强调装修风格。该区单体建筑进深5米、住宅底层商铺进深9米，设卫生间。1 唐3号院及单体规划为小型超市1家（216 m2），洗衣坊1家（72m2），音像制品1家（30 m2）

15、，书店1家（40 m2），茶馆1家（80 m2）。2唐4号院为：银行1家（112.5 m2），邮政（63 m2），网吧（112.5 m2），彩扩中心（80 m2），美容美发1家（60 m2），鲜花店1家（20 m2）。3 唐5号院为：酒吧3家（面积分别为144 m2、144 m2、150 m2。山戎区（备注：建议由开发商销售）1222 m2（共有商铺9间）休闲、居家配套、文化制品、餐饮、超市一般商家，强调装修风格。诊所为市内大型医院的挂牌诊所。该区单体建筑进深5米、住宅底层商铺进深9米，设卫生间。1 山11号院规划为茶馆区。共3家茶馆，面积分别为162.5 m2，123 m2，162.5 m2

16、。2 山12号院规划为音像制品1家（31.5 m2），书店1家（40.5 m2），网吧1家（72 m2），小型超市1家（144 m2），快餐1家（150 m2，设排污）。金7、8号院及其对面的单体建筑单体建筑面积450 m2；住宅底楼商铺788.4 m2文化艺术长廊和酒吧一条街极具地方特色的根雕、绘画、藤编、等家带店式作坊；有特色的酒吧商家单体建筑作为3-4家特色酒吧；7、8号院底层的商铺分3.3米的10间，3.9米的9间，4.8米的2间，4.5米的1间，5.4米的1间，共23间。该区规划为古玩字画10间，根雕3间，陶吧3间，瓷器3间，藤编5间，剪纸4间，靠金12号院临大道单体面积待定银行、医

17、院、邮局都城（正式方案未定）2F、3F多功能厅两层均无窗，设会议大厅、婚宴大厅、酒店商务中心。明远楼（正式方案未定）奥林匹克中心与体委等国家单位联营或作为社区配套自行修建。1 2F设室内排球、兰球、保龄球馆。2 3F分儿童素质教育中心和老年活动中心，有健身房、教室、乒乓球室等。致公堂康乐中心休闲娱乐商家2F：自助式西餐厅作为酒店配套；3F|：室内恒温游泳池、桑拿、按摩等。1、2、3号代征地共约170亩生态果园、农庄、生态茶园、花圃、苗圃。待征地前期不能兴修建筑，暂不考虑其余设施。第三篇、运作模式一、销售建议山戎区和唐风的商铺（约2546）由资深房产公司销售，有如下好处：1、充分利用社会资源，让

18、项目内业态能百花齐放。2、减少自营风险。3、提前实现销售有利于投资回收。二、招商1、招商X围。（除金11号院以外其他的所有房地产全部用于招商。）2、租金策略。由于金山古城离城区30公里，且古城周围人口较少，古城内的业主两年内入住率仅有50%的实际情况，建议采取“放水养鱼”的策略，但考虑若对商家免租将会造成进场商家对现有优惠政策的不珍惜，反而不能全心全意的经营，所以我们建议：1）统一不对外免租；2）第一、二年采用较低租金，吸引商家，第三、四年逐步上涨的策略。3、招商收益预测：（1）面积及收入一楼面积为：金3号院2655.57；金4号院1600；金11号院600；金12号院965.72；总面积为：

19、5821.29 ；一楼每年收入为：5821.2925元/.月121，746，387元二楼面积为：金3号院2655.57；金4号院1460；金11号院600；金12号院800；总计为：5515.7；二楼每年总收入为：5515.720元/。月12月1323，768元三楼面积为：金3号院1926.92；金4号院1100；金11号院400；金12号院800；总计面积为3661.2；三楼每年总收入为：3661.216元/.月12月702，950.4元；金3号院面积为：690；每年收入为：69028元/.月12月231，840元；全年总收入合计委：4，004，945.4元；备注：1、都城、明远楼、致公堂、

20、1、2、3号代征地租金待定；2、唐区（1234）与山戎区（1222）总收入为16元/月13241225.42号122218元/.月12月26.4万；全年合计51.82万（2）价格说明参照市场租金价格水平：主要以滦平城区和古城项目周边房地产租赁水平为准；参照古城项目商业地产投资回收期；据项目的实际情况和公司的经营思路作适当的调整和修正。4.招商组织措施（1）成立两个招商组，即招商一部和招商二部，在部门内根据需招商的业态进行分工，在信息共享的同时，互相竞争；（2）招商一部负责（3）公司有关领导直接抓招商。5、招商工具的准备：由招商部制定招商建议书后，策划部会同广告公司确定初步方案，报公司领导最后审

21、理。在六月底前必须完成招商工具的制作。6、招商细则1）、招租X围：“金山古城”金3、及金3号院对面的单体建筑、金4、金7、金8及其对面的单体建筑、金12；2）、租赁期限：商铺：13年；大型酒楼、茶楼、桑拿、购物中心：18年；期满租赁方在同等条件下，拥有优先续约权。3）、经营业态：金3、及金3号院对面XX的单体建筑：主要针对特色餐饮；金4：主要针对有水休闲、茶楼及诊所；金7、8号院及其对面的单体建筑：极具地方特色的根雕、绘画、藤编及酒吧等；金12：购物超市4）、租金：不同楼层，同层不同级别口岸租金价格不同。按建筑面积计算，租金部分不包含物业管理费；具体租金标准见附表5）、预定商铺手续及定金标准：

22、凭本人XX或营业执照复印件办理预定手续，签定商铺预定协议书同时交付定金。定金标准：100平方米以下定金按照每户1000元收取200平方米以上500平方米以下定金按照2000元收取 500平方米以上定金按照5000元收取6）、签定商铺租赁合同：预定者在7天内持本人XX，营业执照副本及复印件和公章，定金收据签定租赁合同及物业管理合同。逾期未办理者，商铺定位将不予保留，且不退还定金。可以不经预定过程，直接签定租赁合同和物业管理合同。7）、交房标准：除公共部分外（楼梯间、卫生间）全部为清水房。8）、物业管理和水电费：物业管理是按建筑面积计算，每月每平方米人民币2元。水电费按实计费。9）、保证金：先预定

23、后签合同者，预定金将转为经营保证金；直接签定合同者，在第一次交纳租金时，交纳经营保证金；经营保证金的标准：100平方米以下按照每户1000元收取；100平方米以上500平方米以下按照每户2000元收取；300平方米以上按照租赁第一月房租费用收取；合同期满，如双方不再续约，经检查所租商铺内的设施、设备完整无损，且无其它应交费用，在办理完退场手续后，保证金在十日内退还（不计息）10）、租赁优惠政策：签定合同时一次性付款优惠（租赁期一年 优惠5%；租赁期二年 优惠8%；租赁期三年 优惠15%；租赁期四年 优惠18%；租赁期五年 优惠20%；租赁面积500以上者，租金优惠5%；签定3年以上租赁合同者，

24、自第四年租期的租金按5%递增；2002年8月15日前签定租赁合同交纳租金者，免半年租金（即租期延长半年）。11）、付款方式：分期付款，分三次付清：签定合同时，付优惠后总租金的30%，三个月内付40%，入场前一个月内付余下的30%。第四篇、金山古城商业地产项目营销计划一、媒体宣传计划第一阶段：准备阶段内容：和各大媒体联络搞好关系，为以后的宣传工作做好铺垫。媒体选择：燕赵都市报财经版、餐饮版、旅游版第二阶段：招商阶段。目的：配合招商，让招商工作顺利进行。二、活动计划1、促销活动。古城能不能吸引消费者，除了文化建设外，还有一个重要的东西：古城内有没有吸引人的活动。活动的设计新颖、吸引人，是消费者来此

25、消费的重要理由。因此，我们应以连续不断的节日活动吸引消费者，充分挖掘中国传统节日的特点，重新包装、突出文化，使古城文化更具体、更丰满。让消费者逐步形成一种到金山古城过节的新潮流。附：金山古城营销活动计划举办营销活动目的：1、为入驻商家提供充足的客源，保证其经营的持续稳定，增强其对金山古城的信心，为古城后期招商奠定良好的基础。2、通过营销活动，广泛宣传金山古城，树立品牌形象。3、整合商家资源，以天宇的规X管理和诚信原则维护园区经营的正常化。全年计划举办的活动：大型营销活动：除夕、春节、元宵节/五一旅游黄金周/十一旅游黄金周/民俗文化节/饮食文化节；中型营销活动：元旦节/情人节/三八妇女节/端午节

26、/中秋节/重阳节/圣诞节/川剧文化节/茶文化节；小型营销活动：母亲节/父亲节/六一儿童节/七一建党节/八一建军节/教师节金山古城2002年营销活动计划表活动分类活动名称活动类型时间营销建议传统佳节除夕*大年三十因为时间较接近，建议将三次活动合并，持续半个月，突出民俗文化春节正月初一元宵节正月十五端午节*五月初五推出餐饮文化促销中秋节*八月十五赏月、饮酒、观看演出重阳节*九月九日重点对老年团队促销国家法定节日元旦*元月一日园区内业主游园活动五一大假*五月一日旅游黄金周，重点是外来旅游团队的接待十一大假*十月一日特殊纪念日三八妇女节*三月八日与妇联及各国有企事业单位工会联系母亲节*5月第二个周日六

27、一儿童节*六月一日以青少年素质教育基地为条件，与校方联系父亲节*6月第二个周六七一建党节*7.1与党政机关联系，重点推会议八一建军节*8.1与军队后勤部门联系，重点推会议九月十日教师节*9.10与各区县教委、学校联系，重点推休闲组合消费西方节日2.14情人节*2.14以时尚消费项目吸引青年人，展示婚庆中心圣诞节*12.24、25邀请演艺团体表演时尚节目，吸引周边消费古城特色节民俗文化节*视具体时间而定，一般在经营旺季到来之间与全国各地民俗文化研究机构联系，研讨、表演，提高古城文化品位茶文化节*与茶文化研究机构等联系，研讨、表演，提高古城文化品位饮食文化节*与餐饮协会等联系，研讨、表演，对打造古

28、城餐饮文化基地有利备注：*表示大型营销活动；*表示中型营销活动；*表示小型营销活动2、公关活动。通过广告让很多人知道了我们的项目及服务内容，下一步是近距离接触重点团体客户。此阶段，公关将起到立竿见影的效果。公关方向：政府部门。将他们的会议、庆典活动放在芙蓉古城举行；各大企业、公司。举办他们的庆典活动、联谊会、员工培训等；社会团体。承办他们的一些学术交流会。如艺术交流会、相声、小品发展趋势研讨会等；各地旅行社。与之合作在国庆、五一等举行重大活动，吸引更多的外地游客；婚纱影楼。为他们的消费者并提供仿古婚礼及婚宴的服务。3、社会活动。争取承办一些影响力重大的社会活动。如西部论坛、中国房地产峰会、大型

29、艺术节颁奖等。有助于提升该项目的知名度、美誉度。三、客源开拓计划1、古城居住区的常住人口极其亲戚、朋友、同事。常住人口：居住区B区为900余户，每户按4人计算，则住户有3600人。每户的亲戚、朋友、同事按25人计算，则潜在客户有9万余人。这部分人是最有利用价值的，购买金山古城的消费者就是收入水平较高的群体，其朋友、同事的消费水平也较高。金山古城将是这群人周末、节假日休闲、度假的首选地。2、XX市及周边城市的消费群体。这一群体是巨大的，也是我们开发的重点，各级政府、机关单位、公司团体都是我们的潜在消费者，也是我们客源构成的绝对主力。他们将是周末消费的生力军。3、外地旅游的观光游客。在个大节假日如五一、国庆、元旦、春节等，外地游客将云集旅游资源丰富的滦平，其中一部分将被分流到金山古城。我们已经和50余家知名旅行社签订了长期合作协议。22 / 22