房土两税明细申报系统操作指南

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1、文档供参考，可复制、编制，期待您的好评与关注！ 房土两税明细申报系统操作指南（纳税人可打开视图文档结构图,观看操作指南）1 城镇土地使用税操作1.1 土地登记1.1.1 初始登记1.1.1.1 宗地总体信息登记 打开网上申报系统系统，打开房土两税税源登记界面，点击“登记”按钮，可进入城镇土地使用税登记界面 点击“登记”按钮，可进入宗地登记界面 点击下图右上方“新增宗地登记”进入登记界面。宗地总体信息登记界面：1.1.1.1.1 总体要求 土地使用税遵循“谁纳税谁登记” 原则，只要是城镇土地使用税纳税人，就必须办理宗地登记。 纳税人应当按照”明细登记“的要求，根据土地证逐行填写。无土地证的土地应

2、当按宗地逐行填写。纳税人不得将多个宗地合并成一条记录填写 纳税人应当逐项认真填写登记内容。底纹为蓝色的为必填项，纳税人应当完整、如实填写所有字段。必填项不能为空，非必填项存在可填内容的都应当完整、清晰地填写，不可省略。所填代码应当与代码表仔细核对，不能超出代码表范围。1.1.1.1.2 字段说明 税务管理码和纳税人名称系统自动带入。 土地唯一代码系统自动生成。 市、县（区）、乡镇（街道）：根据税务登记信息生成，纳税人可根据土地座落修改乡镇街道信息。 详细地址：填写土地的座落地址，须完整填写详细地址。 土地名称：纳税人自行编写，以便于识别，如1号土地，戴南镇1号土地，新泰路土地等等。 土地证书号

3、：请根据土地证填写。未领取土地证的不填写。 证书地号：字符型。请根据土地证中的证收地号填写。未领取土地证的不填写。 土地性质：下拉选择。 土地用途：下拉选择。 土地总面积：根据纳税人实际占用的土地面积填写，以此为计税依据。此面积为全部面积，包括减税面积和免税面积。房地产企业开发产品出售后，应税土地面积逐渐减少的，此处仍然填写原始总面积。 土地总价“其中：取得土地使用权支付金额”“土地开发成本”。“其中：取得土地使用权支付金额”与“土地开发成本”两项必须填一项，确实为0的可填0。政府减免或者返还的地价可从土地总价中减去。填写土地总价后，系统将提供地价分配计入房产原值的计算器。数据导入后，纳税人应

4、当手工将房产与土地关联（在房产登记中逐条选择房产所在的土地）。 初始取得时间：填写纳税人取得该土地的时间（合同约定的土地交付时间）。根据土地转让或者出让合同约定的交付时间填写，无转让或者出让合同的，根据实际情况填写。初始取得时间应当小于土地明细登记中的“所属期起”。 宗地总体登记填写完成后，还需要继续登记明细应税信息。如果此时登记点击“保存”按钮，系统将自动提示须进行明细登记。1.1.1.2 宗地明细信息登记点击界面下方“增加”按钮，可进行宗地明细登记界面。1.1.1.2.1 总体要求 纳税人应当逐项认真录入，底纹为蓝色的为必填项。右方信息可拖到下方滚动条继续填写。1.1.1.2.2 字段说明

5、 土地名称：由纳税人自行编写（系统自动带入，如存在多条明细记录，则应当区分编写。） 纳税人类型：土地使用税遵循“谁纳税谁登记” 原则，在登记时应当注明“纳税类型”，如“权属所有人”、 “集体土地使用人”(包括承租集体土地)、“无偿使用人”(纳税单位无偿使用免税单位土地)、“代管人”、“实际使用人”等等。 土地用途：下拉选择。 地段等级代码：即税目税额，如果不清楚请咨询主管税务机关。 土地面积：即计税依据，包括减税面积和免税面积。 免税代码：点击“免税代码”时，系统将弹出对话框，由纳税人自行选择适用减免税事项，点击“确定”按钮返回。在填写免税事项时应当注意，免税事项应当到主管税务机关办理备案。

6、免税面积：选择“免税代码”后（免税代码不为空），“免税面积”就必须填写(不能为0或为空)。 “减税代码”和“减税面积”的操作比照上述方法。 “免税面积”与“减税面积”之和必须小于土地面积。 所属期起：指税款所属期起，初始上线时，填写上线月份。 所属期止：首次登记时，“所属期止”默认为“2050年12月”，表示当前状态。正常情况下(进行“注销操作前”)，所有土地的记录都必须存在当前状态。纳税人进行“注销”操作后，该土地将不存在当前状态。 如果同一宗地包括两种或两种以上的应税土地等级(或者包括两种免税类型以上的免税土地)，则需要拆分明细登记。点击“增加按钮”可继续进行下一条明细登记，应当注意拆分面

7、积之和应当等于“宗地总体登记”中的“土地总面积”。（房地产企业可以不相等） 登记完成后点击界面右上方“保存”按钮可完成登记。 如果纳税人有多块宗地的，可重复上述操作进行登记。1.1.2 变更登记 变更后，同一土地可能会形成不同所属期的有效记录。同一土地的有效记录连续不中断、不交叉、不重复。1.1.2.1 正常变更登记 正常变更登记是指纳税人登记信息发生变化，纳税人应进行的正常性变更操作。例如，纳税人2013年1季度完成申报后，如果4月、5月、6月登记信息发生了变化，纳税人应当在二季度申报前(7月15日前)完成变更登记。1.1.2.1.1 宗地总体登记的变更 纳税人可直接修改相关信息，点击“保存

8、”按钮后保存。1.1.2.1.2 土地明细登记的变更 点击右下方“变更”按钮，可进入土地明细登记的变更界面。 界面上方为原始信息(供比对)，下方为修改后的信息。 下方红色圈内的项目为不影响应纳税额的信息，可直接修改保存。蓝色圈内的信息为不可修改信息。其他为影响税额的信息。1.1.2.1.2.1 未申报信息的变更(不影响税额信息) 不影响税额的未申报信息可直接修改保存。1.1.2.1.2.2 未申报信息的变更(影响税额信息) 如果纳税人需要变更的是“未申报”(见变更按钮左侧)的信息，那么可直接修改并保存。处于“未申报”状态的记录包括新登记记录和修改后尚未进行申报的记录。例如，该纳税人土地面积从2

9、013年4月起应当变更为4000平方米，则应当将“所属期起”修改为“2013年4月”，“土地面积”修改为“4000”。 点击“保存”按钮后，原登记信息将拆分成两条，一条所属期为2013年4月至当前，面积为4000平方米(当前有效)。另一条所属期为2013年1月至3月，面积为3000平方米。需要注意的是，2013年1月至3月的记录仍然属于有效记录(历史有效)，表示在该所属期内的有效纳税状态。 点击上图“确定”按钮后将提示修改成功，同时提示修改“宗地总体登记”中的土地面积。纳税人应当将“宗地总体登记”中的“土地总面积”修改为40000平方米。 如果修改时不涉及“所属期起止”，系统将直接保存，不做拆

10、分操作。如果只是将“所属期起”变大，不修改其他信息，则表示前一段所属期(变大后与变大前的差额)不存在纳税义务，系统将直接保存，不做拆分操作。但执行此操作时，系统将禁止造成所属期“中断”的操作(下同)。 如果需要同时修改数月数据(例如一季度申报后，需要同时修改4月、5月、6月数据)，应当逐月分次进行修改，即重复上述操作即可。 注意：为防止误操作，对“未申报”状态的记录，系统不允许修改所属期止(下同)。1.1.2.1.2.3 已申报信息的变更(不影响税额信息) 不影响税额信息可直接修改保存。1.1.2.1.2.4 已申报信息的变更(影响税额信息) 如果登记信息处于“已申报”状态(已经完成申报的记录

11、)，只要修改信息涉及税款或所属期变化，则将生成一条或数条新记录(有效记录)替代原记录，原记录废止但仍然永久性保存。如果修改信息不涉及税款和所属期变化，可直接操作和保存。 点击上图“变更”按钮，可对“已申报”记录进行修改。例如，该纳税人从“2013年5月”起，免税面积增加了“1000”平方米，可如实进行修改保存。(须选择免税代码) 点击“保存”按钮后弹出如下窗口提示：生成两条新记录，第一条2013年1月至4月数据不变，第二条2013年5月至当前免税面积增加1000平米。原记录(2013年1月至当前)被替代废止(系统永久保留纠错过程。)1.1.2.2 纠错变更登记 如果纳税人前期已经申报的信息发生

12、错误，则需要进行纠错变更登记。在一般情况下，纠错变更登记的操作对象为“已申报”记录。1.1.2.2.1 补充性纠错变更(从头开始增加部分所属期) 例如，纳税人一块土地，初始登记时从2013年1月(所属期起)开始纳税，后来发现应当从2012年5月开始纳税。纳税人只需在变更时，将“所属期起”修改为2012年5月后保存即可。1.1.2.2.2 删除性纠错变更(从头开始删除部分所属期) 接上例，如果纳税人后来发现，该土地应当从2012年7月开始纳税。纳税人应当将所属期选定为“2012年5月”至“2012年6月”，将“土地面积”和“免税面积”全部修改为0。 点击“保存”按钮后，系统弹出窗口提示：生成两条

13、新记录，第一条2012年5月至6月面积为0，第二条2012年7月至12月数据不变。原记录(2012年5月至12月)被替代废止(系统永久保留纠错过程。) 需要注意的是，由于记录在5月和6月已经申报纳税，因此5月和6月的记录不可删除。直接将所属期起改为2012年7月是无意义的，这样不会产生应退税款。1.1.2.2.3 替代性纠错变更(部分所属期登记错误) 接上例，如果纳税人发现2012年8月至10月的土地面积应当是4000平方米，则需要将“所属期起止”修改为2012年8月至10月，将“土地面积”修改为4000。 点击“保存”按钮后，系统弹出窗口提示：生成三条新记录，第一条2012年7月至7月数据不

14、变，第二条2012年8月至10月土地面积变更为4000，第三条2012年11月至12月数据不变。原记录(2012年7月至12月)被替代废止(系统永久保留纠错过程。)1.1.2.2.4 纠错之后再纠错 纠错完成后，替代废止记录的新记录处于“未申报”状态，如果需要继续对“未申报”状态的记录继续进行修改，其操作方法参照“正常变更”中的“未申报信息的变更”。1.1.3 记录删除 处于“未申报”状态的记录存在“删除”按钮。但能够删除的记录应当符合三个条件：一是处于“未申报”状态，二是此记录是该土地记录中所属期最早的一条(删除后不会造成所属期中断或者无当前状态)，三是该条记录的所属期中不涉及废止记录(如果

15、所属期涉及废止记录，说明该记录是由废止记录变更而来，不可删除)。1.1.4 注销登记1.1.4.1 正常注销当前有效记录可办理注销登记。 点击上图“注销”按钮，可进入注销登记界面。 纳税人应当填写“土地转出日期”和“所属期止”。 “土地转出日期”的年月应当与“所属期止”的年月相同。 需要注意的是，“所属期止”应当大于等于该土地已经申报的最大所属期。(系统控制)系统自动填入“注销日期”(当前日期)。 处于注销状态的记录仍然是有效记录。处于注销状态的记录不可以修改。如确需修改，则应当先“撤销注销”。1.1.4.2 错误注销的恢复已经注销的记录将产生“撤销注销”按钮。点击“撤销注销”后可将记录恢复到

16、撤销前的状态。1.1.4.3 注销提前的处理 注销时“所属期止”填写的月份小于实际应注销月份，会造成少缴税款。纳税人应当先撤销注销，然后重新注销(需变更的也可先变更)，并补申报。1.1.4.4 注销滞后的处理 注销时“所属期止”填写的月份大于实际应注销月份，会造成多缴税款。纳税人应当先撤销注销，然后将多缴税款的月份的计税依据全部变更为0，申报退税后重新注销(注销日期只能填写已经申报的最大所属期)。未造成多缴税款的可直接重新注销。1.2 城镇土地使用税申报 在正常申报期内，点击“城镇土地使用税申报”按钮，系统将自动生成“本期城镇土地使用税申报表”。 如果纳税人进行纠错变更，点击“城镇土地使用税申

17、报”按钮，系统将自动生成“本期应补退前期城镇土地使用税申报表”。 点击上图右上方“申报”按钮，将生成“地方税通用申报表”。点击右上方“提交”按钮将完成申报。 纳税人应当仔细核对申报数据是否准确。如果申报数据有误，请先修改登记信息，再进行申报操作。2 房产税操作2.1 房产登记2.1.1 初始登记2.1.1.1 从价登记 进入房土两税税源登记界面，点击“登记”按钮，可进入房产税登记界面。纳税人可选择“从价登记”和“从租登记”标签。2.1.1.1.1 总体要求 纳税人应当按照”明细登记“的要求，根据房屋产权证逐行填写。无产权证的房产应当按幢逐行填写（纳税人也可自行拆分）。纳税人不得将多幢房产合并成

18、一条记录填 写。 房产登记遵循“谁纳税谁登记”原则，只要存在房产税纳税义务，非产权所有人也必须如实登记应税房产信息。 纳税人应当完整、如实填写所有字段。必填项不能为空，非必填项存在可填内容的都应当完整、清晰地填写，不可省略。所填代码应当与代码表仔细核对，不能超出代码表范围。 需要注意的是，纳税人必须先进行价登记，后进行从租登记，即所有房产（包括出租房产）都必须进行从价登记。例如在下图中，只有在从价登记中登记了“出租面积”和“出租房产计税原值”，纳税人才可进行下一步从租登记。2.1.1.1.2 字段说明 房源管理码：自动生成。 房产名称：纳税人自行编写，以便于识别，如1号厂房，办公楼，食堂等等。

19、 产权证书号：根据房屋产权证填写。未领取房屋产权证的不填写。 所在宗地唯一代码：点击“所在宗地唯一代码”，系统将弹出已经登记的所有宗地， 纳税人应当将房产信息与宗地信息相关联，以便计算地价计入房产原值。 纳税人地价为0的（如划拨土地），可不做关联。 房产类型：根据实际情况下拉选择。 房产属性：根据实际情况下拉选择。 详细地址：填写房产的座落地址，须完整填写详细地址。 纳税人类型：房产税遵循“谁纳税谁登记” 原则，只要存在房产税纳税义务，非产权所有人也必须登记。 产权所有人税务管理码：如果纳税人类型代码不等于“01”（非自有），如无租使用房产、代管房产等，则应当如实填写产权实际拥有人税务管理码（

20、产权所有人无税务管理码可不填写）。 产权所有人名称：如果纳税人类型代码不等于“01”（非自有），如无租使用房产、代管房产等，则应当如实填写产权实际拥有人名称（根据产权证填写，无产权证的根据实际情况填写，不能空）。 房产计税原值：填写从价计征房产税计税原值（即计税依据，包括应当计入房产原值的地价）。此处应当填写“原值”，而不是打七折后的“余值”。即使房产用于出租，仍然必须准确填写计税原值总额。出租房产原值另行填写，计税时可从房产计税原值中减去。 房产账面原值：填写纳税人会计核算的账面原值。 初始取得时间：填写取得房产的时间。初始取得时间应当小于“所属期起”。 建筑面积：填写房产的建筑面积，如果此

21、处不填写，将影响地价计入房产原值计算器的使用（影响容积率计算和分配率）。 出租面积：填写房产实际用于出租的面积。从租房产须另行登记（不提供导入功能），如果此处不填写，则从租登记无法进行。 出租房产计税原值：填写出租房产的计税原值（含地价，可根据出租面积占总建筑面积的比例计算确定）。在计算从价计征房产税时，“出租房产计税原值”可从“房产计税原值”中减去。 免税代码：点击“免税代码”时，系统将弹出对话框，由纳税人自行选择适用减免税事项，点击“确定”按钮返回。在填写免税事项时应当注意，免税事项应当到主管税务机关办理备案。 免税原值：选择“免税代码”后（免税代码不为空），“免税原值”就必须填写(不能为

22、0或为空)。“免税原值”与“减税原值”和“出租房产计税原值”之和不能大于“房产计税原值”。在计算从价计征房产税时，“免税原值”可从“房产计税原值”中减去。“减税代码”和“减税面积”的操作比照上述方法。 所属期起：指税款所属期起，初始上线时，填写上线月份。 所属期止：首次登记时，“所属期止”默认为“2050年12月”，表示当前状态。正常情况下(进行“注销操作前”)，所有房产的记录都必须存在当前状态。纳税人进行“注销”操作后，该土地将不存在当前状态。 登记完成后，点击“保存”按钮即可。2.1.1.2 从租登记 点击“从租登记”标签，可进入“从租登记”界面。2.1.1.2.1 总体要求 纳税人应当按

23、照“先从价登记后从租登记”的原则进行操作。如果房产未进行从价登记，或者从价登记中无“出租面积”和“出租原值”信息的，将不能进行从租登记。纳税人应当逐项如实登记相关从租信息。2.1.1.2.2 字段说明 房源管理码：纳税人首先应当选择“房源管理码”，点击后系统弹出窗口，显示“从价登记”中存在从租内容的记录，纳税人可进行选择。 房产名称：选择房源管理码后，系统将自动带入。 租金收入流水号：系统自动生成。 出租面积：选择房源管理码后，系统将自动带入。 合同租金总收入：填写本租金合同约定的总租金收入。总租金收入年（月）租金租金年（月）份。 本期应税租赁收入：填写本期（本季度包括的三个月）实际收到的租金

24、。从租计征房产税按季申报（原按月申报的鉴定已经修改）。 本次应税租赁收入所属租赁期起（止）：填写本期收到的租金所属的租赁期。应当注意：“本次租赁收入所属期起（止）”应当与从价信息相一致(包含在从价登记有从租内容的所属起止中。即有租金的月份从价登记中的从租内容不能为空)。 所属期起：填写实际收到租金的月份。 所属期止：系统自动生成（等于所属期起）。根据我省目前政策，租金收入以实际收到租金月份为纳税义务发生时间，因此纳税人只要填写“所属期起”即可。 免税代码：点击“免税代码”时，系统将弹出对话框，由纳税人自行选择适用减免税事项，点击“确定”按钮返回。在填写免税事项时应当注意，免税事项应当到主管税务

25、机关办理备案。 本期免税租金收入：选择“免税代码”后（免税代码不为空），“本期免税租金收入”就必须填写(不能为0或为空)。在计算从租计征房产税时，“本期免税租金收入”可从“本期应税租赁收入”中减去。 承租方税务管理码：填写承租人的税务管理码。承租人未办理税务登记的可不填写。 承租方名称：填写承租方单位名称（个人填写姓名）。承租方名称不能为空。2.1.2 变更登记 相关操作可参考城镇土地使用税。2.1.2.1 从价登记变更2.1.2.1.1 从价正常变更登记2.1.2.1.1.1 从价未申报信息的变更(不影响税额信息) 纳税人可直接修改不影响税额的信息。下图中红圈中的信息为不可修改信息，蓝色圈内

26、为不影响应纳税额的信息，其余为影响税额的信息。2.1.2.1.1.2 从价未申报信息的变更(影响税额信息) 例如，该纳税人从2013年4月起，房产计税原值变化为4000000元，纳税人可如实修改。 点击保存按钮后，系统弹出提示窗口，原记录将拆分为两条：第一条所属期2013年1月至3月数据不变，第二条所属期2013年4月至当前，房产原值变更为2000000元。2.1.2.1.1.3 从价已申报信息的变更(不影响税额信息) 不影响税额的信息可直接修改保存。2.1.2.1.1.4 从价已申报信息的变更(影响税额信息) 例如，该纳税人从2013年5月起，出租房产原值变化为3000000元，纳税人可如实

27、修改。 点击保存按钮后，系统将原记录一分为二：第一条所属期2013年4月至4月数据不变，第二条所属期2013年5月至当前出租原值变化为3000000元。点击“确定”按钮后保存。2.1.2.1.2 从租正常变更登记2.1.2.1.2.1 从租未申报信息的变更(不影响税额信息) 纳税人可直接修改不影响税额的信息。下图中红圈中的信息为不可修改信息，蓝色圈内为不影响应纳税额的信息，其余为影响税额的信息。如果房源管理码选择错误，应当删除记录重新登记。2.1.2.1.2.2 从租未申报信息的变更(影响税额信息) 纳税人也可直接修改保存影响税额的信息。2.1.2.1.2.3 从租已申报信息的变更(不影响税额

28、信息) 不影响税额的信息可直接修改保存。2.1.2.1.2.4 从租已申报信息的变更(影响税额信息) 如果纳税人修改“所属期起”，将增加一条新记录，原记录仍然有效。例如，该纳税人将“所属期起”改为2013年2月，“本期应税租赁收入”修改为350000元，点击“保存”按钮后，系统提示增加一条所属期为2013年2月的记录，原记录仍然保留(有效)2.1.2.1.3 从价纠错变更登记 操作方法参照城镇土地使用税“纠错变更登记”。2.1.2.1.4 从租纠错变更登记 如果纳税人修改“所属期起”，操作方法参照“从租已申报信息的变更(影响税额信息)”。如果变更登记涉及的所属期为已经申报的“以前所属期”，那么

29、系统将自动判断为“从租纠错变更登记”。 如果纳税人不修改“所属期起”，将生成一条新记录代替原记录。例如，纳税人将“本期应税租赁收入”修改为300000元，可如实修改。 点击“保存”按钮，系统提示：生成一条新记录，所属期2013年1月租赁收入为300000元；废止原记录，所属期2013年1月租赁收入为200000元(系统永久保留纠错过程) 。2.1.3 记录删除 参考城镇土地使用税。2.1.4 注销登记 参考城镇土地使用税。 从租登记不存在注销事项。2.2 房产税申报 相关操作参照城镇土地使用税。 正常纳税申报表： 本期应补退前期房产税申报表： 纳税人应当仔细核对申报数据是否准确。如果申报数据有误，请先修改登记信息，再进行申报操作。3 辅助功能 系统提供了“房产税计税原值计算器”，可根据纳税人登记情况，自动计算地价计入房产原值的分配额。 纳税人应当在房产登记中将房产与所在土地相关联，并如实、完整填写房建筑面积、土地面积、地价等信息，否则将不能使用计算器或者不能得到正确的计算结果。纳税人可选择宗地，填入所属期(因为容积率每月都有可能不同，所以应当按月确定所属期)，点击“查询”按钮，可生成下表。建造成本由纳税人自行录入，并可保存。 需要注意的是，上述计算结果仅供参考，纳税人可根据计算结果对房产计税原值进行修正。18 / 18