湘潭市房产面积计算实施细则

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1、湘潭市房产面积计算实施细则一、计算建筑面积应具备的条件计算建筑面积的房屋原则上应具备以下普遍性条件：1.应具有上盖；2.应有围护物；3.结构牢固、属于永久性的建筑物；4.层高在2.20m以上；5.可作为人们生产或生活的场所。其中：层高指上下两层楼面或地面至楼面、或楼面至屋面之间的垂直距离。 二、房产面积计算规则2.1 计算全部建筑面积的范围(1)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层面积的总和计算。(2)穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅，不论其层高，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分，层高在2.20m以上的按其水平投影面积计算。(3)楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井

2、、垃圾道、管道井等，均按房屋自然层计算。(4)房屋内的附层（含夹层、插层、技术层）及其梯间、电梯间等，其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。(5)房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按其外围水平投影面积计算。(6)挑楼、全封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积计算。(7)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。(8)与房屋相连且相通的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。(9)房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。(10)地下室、半地下室及相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采

3、光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。(11)有柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。(12) 玻璃幕墙、金属幕墙及其他材料幕墙作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。既有主墙又有幕墙时，以主墙为准计算。(13)属永久性建筑物有柱（非单排柱和非独立柱）的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。(14)依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平投影面积计算。(15)与室内相通，并能正常利用的变形缝计算建筑面积。(16)房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶或穹型顶）的，按层高2.20m以上部位的水平投影面积计算。(17)突出外

4、墙的落地凸窗、无油烟灶台，高度2.20m以上，按其外围水平投影面积计算。(18)室内体育馆按实际层数计算。体育馆（场）台下空间加以利用的，高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算（多层按多层计）。(19)结构层为一层的机械停车库不论其高度和停放层数，均按一层计算。(20)设有结构层的立体仓库、立体车库按结构层计算。(21)舞台灯光控制室按其围护结构外围水平投影面积计算。(22)层高2.20m以上的架空层，按其柱或围护结构外围投影面积计算。(23)独立户室内全封闭的花园房屋（入户花园、空中花园）和阳光屋，按其水平投影面积计算。 2.2 计算一半建筑面积的范围(1)与房屋相连，有上盖无

5、柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。(2)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。(3)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖外围水平投影面积的一半计算。(4)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。(5)有顶盖不封闭的永久性架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。(6)独立户室内未封闭的花园房屋（入户花园、空中花园）和阳光屋，按其水平投影面积的一半计算。(7) 有永久性顶盖，无围护结构的场馆看台，层高在2.20m以上的，按其上盖水平投影面积的一半计算。2.3 不计算建筑面积的范围(1)层高小于2.20m的附层（含夹层、插层、技

6、术层）和层高小于2.20m的地下室和半地下室。(2)突出房屋墙面的构件、配件、镶贴块料面层、装饰性的幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。(3)房屋之间无上盖的架空通廊。(4)房屋的天面、挑台、露台、天面上的花园、泳池。(5)建筑物内的操作平台、上料平台、设备平台及利用建筑物的空间安置的箱、罐的平台。(6）骑楼、过街楼的底层以及穿过房屋的通道用作街巷通行的部分。(7）临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论是否有柱、是否有围护结构。(8）利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建造的房屋。(9）活动房屋，临时房屋，简易房屋。(10)独立烟囱、亭、塔、罐、池，地下人防干、支线。(11)与房屋

7、室内不相通的变形缝（包括伸缩缝、沉降缝、防震缝）。(12)用作公共休憩、绿化园艺使用的架空部位和公共空中花园。(13)已计算建筑面积的楼梯的下方空间。(14)与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑。(15)不封闭阳台、挑廊、走廊等其顶盖距底板的高度大于两个自然层的。(16)非落地的凸窗、无油烟灶台。(17)结构性墙体外的保温、隔热层。(18)贮水(油)池、化粪池。(19)悬挂于建筑主体结构外侧的外挂式花池和空调机位。(20)用于检修、消防用的室外爬梯、挂梯等。三、房产面积计算操作细则3.1 层高(1)层高取相邻楼层楼（地）板结构面之间的垂直距离，结构面可包含厚度不大于0.02米的结构找平层

8、（如图3-1所示）。(2)一个楼层外墙以内的建筑空间中，因结构梁等形成的局部高度不足2.20米的部分，其层高仍取所在楼层的层高值（如图3-1所示）。图3-1 层高计算图示3.2 特殊情形的房屋面积计算（1）斜（或拱形）屋顶下加以利用空间，设计有门或楼梯进入，具备通风和采光条件的，其高度等于和大于2.2米的部位，按水平投影计算建筑面积，如图3-2所示。图3-2 斜或拱形屋顶下空间建筑面积量算位置图示（2）建筑物的墙体由内倾斜、弧形等非垂直墙体构成，按其高度等于和大于2.2米部分的水平投影计算全部建筑面积，如图3-3所示。 （3）墙体向外倾斜的房屋，按各层底板水平投影计算建筑面积，如图3-3所示；

9、 图3-3 非垂直墙体面积计算位置图示（4）阳台、走廊、架空通廊的围护结构向外倾斜的，按其围护结构底板水平投影面积计算建筑面积；未封闭的阳台、走廊、架空通廊的护栏超出底板外沿的，按底板外沿尺寸计算；未封闭的阳台、走廊、架空通廊的围护结构向内倾斜的，按其围护结构上沿水平投影的一半计算建筑面积（图3-4）。图3-4 异形围护结构面积计算图示（5）多排柱的车棚、货棚、站台等，若柱为内倾斜柱，以柱距离地面2.20m处的连线水平投影范围内的部分计算全部建筑面积；若柱为外倾斜柱，则以柱最底端外侧连线水平投影范围内的部分计算全部建筑面积，如图3-5所示。图3-5棚柱结构建筑面积计算图示（6）建筑物中层高2.

10、20米以上的楼层内，设置局部夹层的，当夹层及下方建筑空间的高度均小于2.20米时，计算一层建筑面积。（7）装饰性亭、阁、瞭望塔、休闲用的有盖走廊，不计算建筑面积。（8）对商业层、车库层、人防层内无间隔墙的基本单元，应埋设永久性界址标志后才能进行分户测绘。3.3 独立柱、单排柱、双排柱、多排柱、有柱(1)独立柱独立柱的雨蓬、车棚、货棚、站台是指一边与墙相连，另一边为一根柱子支撑的，若遇由一根柱子支撑的且不与墙相连的，仍按上盖水平投影面积一半计算建筑面积；(2)单排柱单排柱的车棚、货棚、站台等所谓的“单排柱”，是指由两根或两根以上柱子的连线成为直线或与上盖形状成对称的曲线并成为上盖的承载线，且其上

11、盖没有与墙相连的，此类建筑按上盖水平投影面积一半计算建筑面积；(3)双排柱或多排柱双排柱或多排柱的车棚、货棚、站台等是指没有与墙相连的上盖由两排或两排以上、每排两根或两根以上的柱子支撑着的，此类建筑按柱外围连线的水平投影面积计算建筑面积；(4)“有柱”有柱的门廊、雨蓬、车棚、货棚、站台等所谓的“有柱”是指上盖的一边为墙或其他构筑物所支撑，另一边为两根或两根以上柱子支撑，柱子连线与支撑墙连接所形成的边线为上盖的承载线。此类建筑的面积计算统一如下操作：水平投影面积的外边线为柱外围连线；临房屋外墙一面的水平投影面积边线按墙的外边线计算；左右两边线取柱外围并垂直房屋外墙的连线(图3-6a)。当两柱外围

12、连线的外边线平行于房屋外墙边线时，投影面积按长方形或正方形计算（图3-6b）；外边线不平行于房屋外墙边线时，则其面积按梯形面积求算（图3-6c）。 a b c图3-6 “有柱”建筑面积计算图示(5)对于较难确定其是单排柱或双排柱的，难以确定与上盖相连的墙是否为支撑物时，柱的外边线与上盖形状明显不相似的，可按上盖水平投影面积一半计算建筑面积。3.4 走廊（含挑廊、檐廊）、连廊、架空通廊、通道3.4.1走廊走廊分为内走廊和外走廊。（1）内走廊：当走廊为以下情况时视为内走廊：如图37所示a)走廊两侧均封闭；b)一条走廊仅一侧局部开敞，其余部分两侧均封闭；内走廊无论其延伸方向两端是否封闭，均计算全部建

13、筑面积；内走廊与阳台之间有隔断，则该部分内走廊计算全面积；无隔断计算半面积。（2）外走廊：当走廊有一侧不封闭并直接向室外开敞时，该走廊视为外走廊，外走廊按其开敞侧是否有结构体划分为有柱走廊和无柱走廊，如图37所示。a)开敞侧围护之外还存在柱或其它类型承重支撑体的走廊，视为有柱走廊；b)仅有附着于结构外侧的装饰性柱（墙）的走廊，视为无柱走廊；c)柱位于外走廊两端的墙体内不专向走廊凸出，或柱可以划归其它建筑空间时，视为无柱走廊。d)由多段构成的走廊，如果仅某一段走廊有柱或墙，可以以该段走廊的两端转折处为界，将该走廊划分为有柱与无柱两部分，如图37所示。图3-7 走廊类型划分图示(3)有柱走廊（按缝

14、有柱），均按柱外围水平投影计算全部建筑面积；无柱走廊当层高小于或等于两个自然层, 顶盖盖满的，按其围护结构外围水平投影计算一半建筑面积；不封闭走廊（门廊或门斗）、消防连廊层高超过两个自然层时，不计算建筑面积。(4)位于地面与房屋相连的有盖、无柱、无围护结构及围护物、凸出建筑主体的走廊、檐廊，檐廊延伸方向外侧无围护结构的，均不计算建筑面积（图3-8）。图3-8 檐廊立面、平面图示(5) 有柱走廊的顶盖和围护物超出承重柱的，柱外围到房屋主体之间部分计算全面积，柱外围至围护物外围之间计算半面积，如图3-9所示图39 走廊围护物在柱外图示（6） 借用外走廊的一部分作为楼（电）梯前室的，分段计算建筑面积

15、。不封闭外走廊计算半面积，前室计算全面积，如图3-10所示图3-10 楼（电）梯前室借用走廊面积计算图示3.4.2连廊、架空通廊（1）位于地面层的两建筑物之间的有盖连廊，按以下情况分别计算建筑面积：a)双排柱连廊，按柱外围水平投影计算全部建筑面积；b)单排柱或无柱连廊，其上盖檐口高度小于或等于两个自然层时，按上盖水平投面积一半计算建筑面积，上盖檐口高度大于两个自然层时，不计算建筑面积。（2）架空通廊是指两建筑物之间供人们通行用的空中走廊。封闭的架空通廊，系指架空通廊采用实体栏板等作围护，栏板以上采用玻璃等物全部围闭的。连接两建筑物的有盖架空通廊，按以下情况分别计算建筑面积：a)全封闭时，通廊计

16、算全部建筑面积；b)不封闭时，若上盖高度小于或等于两个自然层，通廊计算一半建筑面积，大于两个自然层时，通廊不计算建筑面积。跨越城市街道或本宗地外的公共通道、公开开放空间等的架空通廊，通廊下面部分的建筑空间，不论有无柱和其高度、宽度如何，均不计算建筑面积。用作街巷通行的公共通道、消防通道、小区通道等，不计算建筑面积，如图3-11所示。图3-11 公共通道图示3.5 门廊、门斗、雨蓬(1)门廊、门斗门廊和门斗是指房屋门前有顶盖，有支柱或围护结构的进出通道，支撑顶盖的是柱称门廊，支撑顶盖的是承重墙体时称门斗；有柱的门廊按其柱的外围水平投影面积计算全部建筑面积；独立柱和单排柱的门廊，应按其上盖投影面积

17、的一半计算建筑面积；围护结构残缺的门廊不计算建筑面积（如图3-12）。(2)雨蓬 雨蓬是在门或楼梯口的顶部起遮雨作用的盖板，雨蓬的一边是与墙相连。仅由墙支撑着的为悬挑雨蓬，不计建筑面积；一边与墙相连，另一边由一根柱子支撑的为独立柱雨蓬，按上盖水平投影面积一半计算建筑面积；一边与墙相连，另一边由两根或两根以上柱子支撑的为有柱雨蓬，按柱外围计算建筑面积（如图3-12）。图312 门廊、门斗、雨蓬计算图示(3)为一户独立设置的门廊、门斗、雨蓬，能计算建筑面积的，其建筑面积计入该户的套内建筑面积中。门廊、雨蓬、门斗上盖高度超过两个自然层的不计算面积，若顶盖为斜顶盖，以斜顶盖最低点至底板的距离为准。3.

18、6 阳台、露台、入户花园、空中花园(1)阳台与露台的区分：阳台与露台的区别主要在于有盖和无盖。露台（露天平台）是无盖的，如图3-13所示。图3-13 阳台与露台的区分(2)全封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积计算全面积。有顶盖的不封闭阳台，当其上盖高度不大于两个自然层时，按其围护结构或围护物外围水平投影计算一半建筑面积；当其上盖高度超过两个自然层，阳台不计算建筑面积。(3)未封闭的阳台、挑廊、走廊等其顶盖小于底板的，顶盖宽度0.60米的，按其顶盖水平投影的一半计算建筑面积，顶盖宽度不大于0.6米的，不计算建筑面积。(4)对于顶层和特殊层高楼层的不封闭阳台，且阳台顶盖高度无自然层（复式层、跃

19、层）可参考时，按阳台所在层层高的两倍作为阳台有无上盖的认定标准；若所在层的层高有多个值时，取所在层最高层高两倍，作为阳台有无上盖的认定标准；当顶层或退台层阳台的上盖为斜屋面时，阳台的上盖高度取阳台沿屋面倾斜方向最外沿（围护栏）处阳台板面至斜屋面上缘的垂直距离。(5)住宅建筑中属于一户专有的类似于阳台的空中花园、入户花园、阳光屋等（位于地面层、裙楼顶层的除外），均视为阳台，按阳台规定计算建筑面积。(6)在建筑物中设置的与公共过道相通、具有一面以上直接对外开敞的、用于绿化、休闲的公共建筑空间，称为公共空中花园。公共空中花园不计算建筑面积。 (7)阳台与套内房屋分隔墙体外铺设的保温层部分计入阳台面积

20、，阳台宽度为阳台围护结构外侧到房屋结构墙体外侧的尺寸（图3-14）。图3-14 阳台与套内分隔墙体外铺设保温层图示(8) 无顶盖、顶盖与阳台非同期建造、顶盖为非永久性结构、顶盖为镂空、顶盖与房屋主墙体不相连、均视为无顶盖阳台，不计算建筑面积。(9)封闭阳台围护物部分为墙体，部分为玻璃窗户的，阳台宽度以主要围护结构确认（图315）。图315 封闭阳台宽度的确认3.7 凸窗(1)凸窗的窗台高度为房间室内地面（楼板结构板上缘）至窗台台面（窗台板上缘）的垂直距离；凸窗的高度为窗台台面至凸窗顶板板面（顶板上缘）的垂直距离；凸窗的进深为室外墙面（外墙外缘）至凸窗的外边沿的水平距离。凸窗的窗台台面应为窗体的

21、支撑面,如图316所示。(2)凸窗分为非落地凸窗和落地凸窗。当房间室内地面（楼层结构板上缘）至窗台台面（窗台板上缘）为同一平面时，视为落地凸窗，其余为非落地凸窗，如图316所示。图3-16 凸窗、落地凸窗及其指标定义图示(3)落地凸窗、橱窗，高度2.2米，计算全部建筑面积。(4)非落地凸窗不计算建筑面积。3.8 花池、空调机位(1)悬挂于建筑主体结构外侧的外挂式花池和空调机位不计算建筑面积。 (2)位于建筑主体结构外侧，与室内不连通的平台式花池和空调机位不计算建筑面积。 (3)位于阳台等建筑主体结构内的有盖的花池、空调机位等，其有高于阳台（或走廊等）底板的平台，或有隔栏的，该部分不计算建筑面积

22、；无隔栏或无高平台的与其相连的建筑空间一体计算建筑面积，如图3-17所示。 图317 空调机位面积计算图示3.9 梯、井与台阶3.9.1室内楼梯按下列情形区别室外楼梯与室内楼梯：在建筑物外墙之外设置楼梯，楼梯仅有扶手栏杆，没有墙体封闭该楼梯的，不论建筑物外墙开门与楼梯相通或不开门与楼梯不相通，都视为室外楼梯；设于建筑外墙之内的各种楼梯、电梯为室内梯；设于建筑物外墙之外的，但再由墙体封闭的非专用梯视为室内梯。以上各条所称的墙体可含开窗（图318）。图318 室内楼梯与室外楼梯示例(1)室内楼梯无论其本身如何设置梯间层，均按建筑物的自然层（不论自然层的高度）数计算建筑面积，未设置顶盖时，最上一层室

23、内楼梯计算一半建筑面积（图319）。图3-19室内楼梯未设置顶盖图示（2）室内楼梯上下行之间间隔大于0.30米时，计算上一层楼梯面积时，楼梯之间的间隔空间应按上空处理不计算建筑面积。 3.9.2室外楼梯、台阶、车道 按以下条件界定室外楼梯和室外台阶：（1）位于建筑物外墙或主体结构以外，起点（地面）到终点（入口或入口平台）的高差不小于一个自然层，下方水平投影范围内形成一个建筑空间的楼梯，视为室外楼梯；室外楼梯无永久性顶盖或顶盖不能完全遮盖楼梯时，室外楼梯视为无盖，按其各层水平投影面积的一半计算建筑面积。室外楼梯的层数按楼梯到达层数减一计算。 （2）位于建筑物外墙或主体结构以外，起终点高差小于一个

24、自然层的楼梯，或起终点高差不小于一个自然层但其下方为自然地形不设计利用的，视为室外台阶。 室外台阶不计算建筑面积，但若下方空间设计加以利用的，其层高在2.20米以上的部分应计算建筑面积。 （3）下地下室的车道，其坡道下方回填无建筑空间的，或设计为不可利用的建筑空间的，该车道对应的地面一层有盖部分作上空处理，车道有盖部分只计一层建筑面积并计入地下一层建筑面积中；如车道下方为可利用空间，车道按自然层计算建筑面积，车道下方规划设计为独立权属单元或共有建筑面积的，达到2.2米及以上高度的按独立权属单元或共有建筑面积计算，其余部分按车道计算面积(图3-20)。图3-20 地下室车道示图3.9.3采光井、

25、通风井、烟道、管道井等（1）供一户专用的外置及内置烟道均计入该户的套内建筑面积；多户共用的烟道作为共有建筑面积。 （2）地下室或半地下室使用的通风井、烟道等，在地下部分按其通过的地下室或半地下室的层数计算建筑面积；在地面独立于主体建筑物之外，有上盖且高度在2.20米以上的，按围护结构外围水平投影计算全部建筑面积，并计入地下室或半地下室的建筑面积中；在地面且位于建筑物内部或附着于建筑物外墙时，按以下情况分别计算建筑面积： a）若地下室或半地下室使用的通风井、烟道，在地面部分设于建筑物之内，且高度达到2.2米，地面部分按一层计算建筑面积，作为地下室的共有建筑面积（图3-21左）。b）若采光井、通风

26、井、烟道的地面高度小于2.20米，则不计算其建筑面积，其所占用空间的建筑面积从所在地面建筑空间的建筑面积中扣除（图3-21右）。图示3-21 地下通风井在地面建筑内剖面图示（3）一栋建筑中数层共用的通风井、烟道，按其通过的使用层的层数计算建筑面积，通过不使用楼层时不计算建筑面积。 （4）有顶盖与室内相通的采光井，计算建筑面积。3.10 墙体(1)幕墙分为装饰性幕墙和围护性幕墙，装饰性幕墙不计算建筑面积。(2)同一楼层既有主墙又有幕墙时，分以下几种情况计算外墙的墙体面积： a）一面外墙，当其全部为围护性幕墙时，按幕墙计算该外墙的墙体面积； b）一面外墙，当其围护墙体部分为主墙、部分为幕墙时，将主

27、墙部分和幕墙部分分段，分别计算墙体面积（图3-22）。 图3-22 墙体部分为主墙、部分为幕墙图示(3)对全幕墙建筑，当其内侧沿楼板边沿除核心筒、梯间等部分设有局部主墙外，其余部分均无墙体或仅有零星墙体时，可全部按围护性幕墙计取外墙，并相应计算外墙的墙体面积。 (4)阳台、室外楼梯、外走廊等与套内房屋之间的分隔墙视为外墙；阳台与阳台之间的分隔墙视为阳台间的共有墙；建筑物墙体外侧为架空空间时，该段墙体视为外墙。 (5)外墙、共有墙的墙体面积均为其水平投影面积，其相应的半墙墙体面积为其水平投影面积的一半。测绘作业中可通过取墙中线的方法进行半墙墙体面积的计算，当外墙、共有墙中含柱或其它承重支撑体时，

28、取与柱相连的各墙的墙中线向柱内延伸交汇，按划分后的柱体的相应位置分别计入所属的半墙墙体面积（图3-23）。图3-23 包括垛柱的外墙墙体图示(6)建筑物复式上空处外墙不计算建筑面积，与套内相连墙体计入套内面积，如图3-24所示。图3-24 建筑物上空处的外墙计算图示(7)同一层内上下两部分墙体厚度不同时，当下半部分墙体高度大于或等于2.20米时，取下半部分墙厚为墙体厚度；否则，取上半部分墙厚为墙体厚度。 (8)凸出外墙的非结构的装饰性墙体不计入外墙墙体面积。 (9)结构性墙体外起隔热作用（外保温层）的非结构墙体以及外墙抹灰层不计算建筑面积。(10)房屋结构内梯间与房屋之间的墙除结构墙外，还设置

29、有隔音墙，或房间之间设置隔音墙的（如电影院、医院手术室等），隔音墙计入共有墙体，按共有墙墙中绘图(如图3-25所示)。图3-25梯间隔音墙、电影院隔音墙图示3.11 其它 (1)建筑物中设置的技术层、结构转换层、避难层、设备层等除公共休憩、园艺绿化空间外，其余部分计算建筑面积；架空层、起隔热作用的阁楼层，无明确用途的不计算建筑面积。 (2) 位于屋面的电梯机房，当其下方设有缓冲层时，如缓冲层的层高2.20米时应计算建筑面积,如为封闭缓冲空间不计算面积，地下层中的封闭缓冲空间不计算面积。(3 )屋顶水箱不计算建筑面积；屋顶水箱间、设备间层高达到2.2米，属永久性建筑的此类房间计算建筑面积（包括由

30、检修口进出的情形）。四、共有建筑面积分摊4.1 共有建筑面积的确认方法（1）未经规划及相关部门验收的房屋，对共有建筑面积范围的确认，以规划等相关部门批准的建筑施工图为依据。（2）经规划及相关部门验收合格的房屋，对共有建筑面积范围的确认，以房屋实际状况为准。（3）商业层、车库层、人防层内设置无间隔墙的基本权属单元，其内部通道的设置如符合规划或消防要求，该层共有建筑面积方可确认。4.2 共有建筑面积的分摊原则 （1）产权各方有合法产权分割文件或协议的，按其文件或协议规定执行。 （2）产权各方无合法产权分割文件或协议的，可按产权各方相关的建筑面积所占比例进行分摊。 （3）房屋共有建筑面积分摊以幢为单

31、位，仅限于本幢房屋内的为本幢服务的共有建筑面积才能进行分摊。 （4）整幢房屋在销售和产权转移、分割中只能采用一种分摊方法。4.3 不计入分摊的共有建筑面积范围4.3.1下列共有建筑面积应单独设置户室不进行分摊，但应参与仅为本幢服务的其它共有建筑面积的分摊：(1)为多幢服务的管理用房，警卫室，物业服务用房等。(2)独立使用的地下室，半地下室，车棚，车库等。(3)为公共事业服务的配套用房。(4)避难层（室）及结构转换层内可独立使用的部位。(5)无明确使用功能，空置的设备间。4.3.2下列共有建筑面积应单独设置户室不进行分摊，也不参与其它共有建筑面积的分摊：(1)为多幢服务的配电间，水泵房等设备用房

32、。(2)消防避难层（室）及结构转换层。(3)幢与幢之间相连的通廊。(4)建筑物内人防设备用房。(5)建在本幢内为多幢或其它幢服务的梯间。4.4 共有建筑面积的计算共有建筑面积按比例分摊，计算公式：Si=KSiK=Si Si式中：K为面积的分摊系数Si各单元参加分摊的建筑面积，；Si各单元参加分摊所得的分摊面积，；Si为需要分摊的分摊面积总和，；Si为参加分摊的各基本单元建筑面积总和，。4.5 共有建筑面积分摊方法4.5.1住宅楼共有建筑面积的分摊方法(1)各套房屋的分摊面积套内建筑面积分摊系数式中：分摊系数幢内共有建筑面积幢内各套房屋套内建筑面积之和(2)住宅楼原则上以幢为单位采用一级分摊，如

33、标准层内各单元户数不一致或部分单元设置电梯时，应划分不同的功能区。4.5.2 商住楼共有建筑面积的分摊方法1.功能区的划分(1)根据住宅和商业不同的使用功能，将整幢房屋划分成不同的功能区，按各自的建筑面积将整幢房屋的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分。(2)未经规划及相关部门验收的房屋，功能区的划分以规划等相关部门批准的建筑施工图为依据；经规划及相关部门验收的房屋，功能区的划分以房屋实际状况为准。(3)裙楼上有多个独立塔楼的，则各塔楼应划分为单个功能区。(4)具有特定的服务对象以其实际作用功能的不同，可划分为不同的功能区。2.共有建筑面积划分(1)商住楼的商业层内单独通往住宅的梯间(含室外楼梯

34、)以及门厅等共有建筑面积列入幢共有建筑面积。(2)为本幢服务的消防通道（楼梯、电梯、连廊等）、屋顶梯间以及幢内其它共有建筑面积列入幢共有建筑面积。 (3)专为住宅部分服务并在住宅功能区内的楼梯等共有建筑面积列入住宅部分共有建筑面积。(4)专为商业部分服务的楼梯、电梯、门厅、过道等共有建筑面积列入商业部分的共有建筑面积。3.住宅部分各套房屋的分摊面积套分摊面积=套内建筑面积分摊系数式中：分摊系数 幢共有分摊面积+住宅部分共有建筑面积住宅部分各套内建筑面积之和4.商业部分各基本单元的分摊面积 基本单元的分摊面积=基本单元套内建筑面积基本单元分摊系数式中：基本单元分摊系数 层分摊面积+层内共有建筑面

35、积层内各基本单元套内建筑面积之和层分摊面积=层套内建筑面积层分摊系数式中：层分摊系数 幢共有分摊面积+商业部分共有建筑面积商业部分各层套内建筑面积+商业部分各层内共有建筑面积 层内共有建筑面积，指专为本层服务的内走道、层内公用厅等共有建筑面积。4.5.3多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。4.6 共有建筑面积分摊操作细则（1）共有建筑面积以幢为单位进行分摊。地面上的建筑物有裙楼相连，共用一个地下室的建筑物视为一幢建筑。一幢建筑由多个塔楼和裙楼组成，在各塔楼及其相应裙楼之间有两边不相通的伸缩缝或隔墙为明显界线，且各部分之间无

36、共有面积的，则各塔楼及其相应裙楼可按多幢建筑物处理，否则应视为一幢建筑。本身为独立的楼房，为了利用楼房间的空隙地，底层（或多层）以裙楼的形式连成一片，且裙楼与各楼房互不相通的房屋，其独立的楼房和裙房可分别分幢。地面上有多座独立的建筑，仅由一个地下室相连通（共用一个大地下室），地面建筑为多幢，地下室视为一幢。仅以通廊相连的房屋，视规划报建情况，原则上分为多幢。（2）住宅楼分摊a）各单元标准层的户数相同，同时电梯、楼梯个数相同时，所有单元的共有建筑面积计入幢共有建筑面积进行分摊。b）各单元标准层的户数相同，某一单元不同于其它单元，设有专用电梯、管道井、前室等，该单元单独设置功能区，为该单元服务的共

37、有建筑面积由该单元自行分摊。 c）各单元标准层的户数不相同时，按户数将各单元划分为不同功能区，将户数相同的单元做一个功能区，各功能区内的楼梯、电梯及前室、过道等共有建筑面积计入各自功能区分摊。（3）非住宅层内单独通往住宅的梯间(含室外楼梯)以及门厅等共有建筑面积列入非住宅和住宅功能区的共有建筑面积。（4）高层的住宅或综合楼在某几层设置的消防通道将各单元连通,此消防通道计入幢共有建筑面积。仅连通个别权属单元的消防阳台或通道的建筑面积计入该权属单元的套内建筑面积(图4-1)。 图4-1 消防通道、消防阳台图示（5）综合楼中商业层内单独通往公寓式酒店或写字楼的梯间（含室外楼梯）以及门厅等共有面积列入

38、幢共有建筑面积。（6）一幢由裙楼相连的，有多个塔楼的房屋，各塔楼和裙楼的顶层梯间及机房、消防通道、消防设施用房列入幢共有建筑面积进行分摊。因特殊要求所设的消防建筑面积列入相关功能区共有建筑面积。（7）一层内有部分是非住宅,部分是住宅,如果该层楼梯、电梯对非住宅和住宅都不开门，该层楼梯、电梯计入幢共有建筑面积；如果该层楼梯、电梯对非住宅不开门,对住宅开门则计入住宅功能区的共有建筑面积； 如果该层楼梯、电梯对非住宅和住宅都开门则计入非住宅和住宅所在功能区的共有建筑面积； 如果该层楼梯、电梯对非住宅开门对住宅不开门则计入非住宅功能区的共有建筑面积。（8）从底层至顶层的各种管道井计入各层所在功能区的共

39、有建筑面积进行分摊。（9）核心筒或楼电梯间设置带有防火门的前室、过道等，防火门至入户门之间的建筑面积，为分摊的共有建筑面积。（10）一幢房屋的第二层以上有多个楼梯间(单元)，并在第二层设有外走廊，从室外楼梯经外走廊进各单元楼梯，该外走廊面积计入第二层以上房屋的共有建筑面积。（11）为单一产权人服务的专用楼梯（单一产权视为套内），跃层住宅中的户内楼梯，均计入套内建筑面积。（12）一幢房屋某功能区内逐层设置的与共有建筑通道连通的公共服务或观景平台、公共阳台能计算建筑面积的，均列为本功能区的共有建筑面积，分摊给该功能区。（13）单幢房屋一、二层为商业或办公，第一层单独通往第二层的梯间分摊至第二层相应

40、功能区。（14）当电梯及前室为整幢共用时，连接公共出入口和电梯的走廊就应作为整栋共有面积在整幢进行分摊计算，而不能将其作为本层的共有面积在层内分摊计算 (如图4-2所示) 。即通往幢（多功能区）共有建筑面积的通道等应作为幢（多功能区）共有建筑面积一起分摊，而不将其作为某一功能区的共有建筑面积。图4-2 连接公共出入口和电梯的走廊图示（15）商业层，车库层，人防层分割成通道和若干权属单元，其内部通道等设施的设置如符合规划或消防要求，其通道的建筑面积由层内所有权属单元按其建筑面积的比例进行分摊。（16）对于内部设有扶梯的商场、办公楼等，如需进行分层或分户计算建筑面积时，必须由设计部门出具该层过道平

41、面图，即在主出入口层留出连接扶梯与公共出入口的公共过道，在其它层留出用于扶梯回转上下的公共通道，现场埋设界址点或设有防火卷帘等。否则该商场或办公楼只能按复式房计算建筑面积(图4-3)。 图4-3 内部设有扶梯的商场图示（17）地下室各层与地面连通的楼梯间、电梯井、前室等出入口，其在地面部分的共有建筑面积的分摊方式如下：a）出入口设在该幢房屋主墙体外的，计入地下室功能区；b）出入口设在该幢房屋内，且与该幢房屋地面以上部分没有连通的，计入地下室功能区；c）出入口设在该幢房屋内，且与该幢房屋地面以上各层连通，计入幢共有建筑面积分摊范围。（18）位于地下室中的电梯井、前室、风机房、风井、管道井、楼梯、

42、过道、警卫室、值班室等仅为地下室功能区服务的共有建筑面积，由地下室各功能区按面积比例分摊。若地下室有部分区域用作商业、办公等其它用途，则该部分单独设功能区，该功能区内仅为本功能区服务的走廊、楼（电）梯间、扶梯、卫生间、管道井等共用建筑面积分摊给本功能区。位于该功能区内又与地下车库等相通，为商业（办公）和车库服务的走廊、楼（电）梯间、扶梯、卫生间、管道井等共用建筑面积，由地下车库和商业或办公共同分摊。（19）地下室与裙楼、塔楼作为一幢房屋时，室内楼梯与电梯的共用面积分摊，可按如下几种情况处理(图4-4)。梯 1梯 2塔楼梯 3梯 4裙楼地下室图4-4 综合楼梯间剖面图示a) 楼梯1与楼梯2层层开门时作为整幢房屋共有建筑面积分摊。b) 楼梯1与楼梯2在地下室与塔楼开门，在裙楼不开门时，裙楼部份梯间面积列入幢共有建筑面积，地下室与塔楼部分梯间面积列入各自功能区共有建筑面积。c) 楼梯3层层开门时，列入地下室与裙楼部份共有建筑面积进行分摊。 d) 楼梯4层层开门时，列入裙楼部份共有建筑面积进行分摊。 湘潭市房产管理局办公室 2015年5月8日印发 - 36 -