南京百家湖西花园住宅小区项目讲解学习

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1、精品文档报告名称花园住宅小区项目 可行性研究报告编号宁咨二 （2001）编3008号业务二部：承办部门和拟稿人：核稿：会 稿总工程师：总经济师：审核：签发：精品文档主送：抄报：报送：共印 份咨询评估报告校审单南京百家湖西花园住宅小区项目可行性研究报告宁咨二（ 2001 ）编 3008 号南京工程咨询公司二OO 年二月十日南京百家湖西花园住宅小区项目可行性研究报告宁咨二（ 2001 ）编 3008 号南京工程咨询公司资格证书号：工咨甲 9501010经理黄卫光畐U经理陈冠南总工程师张荣昌总经济师魏大晋项目负责人魏大晋参加人员宋晓杰目录第 一 章 总 论 1第 二 章市 场分 析 5第 三 章建

2、设规 模 和 建设内 容 10第 四 章 项 目选 址 及 配套建 设 条件 11第 五 章建 设 方 案 13第 六 章实 施进 度 19第 七 章工 程投 资 与 财务分 析 20第 八 章结 论与 建 议 24附 表 、 附 图 和附件第一章 总 论一、项 目建设 背 景南京江宁 经济技术开发区（ 以下简称江宁 开发区）是于 1992 年 6月开始创办的江苏省首批省级开发区之一，1997年2月被批准为 国家级高新 技术产业开发区 。江宁开发区座 落于南京市南郊 ， 总体 规划面积 24.98 平方公里 。北距中华门 7 公里， 南离禄口 国际机场 18 公里， 东与江 宁区相连 ， 西依

3、韩府山、 翠屏山和将军山 。江 宁开发 区所依托的古都 南京，为江 苏省 省会。是全省的 政治、 经济和文化 中心， 也是我国 重要的 综合性工 业、科技教育基 地和长 江 三角洲地 区仅次于上海的 大商埠。近期被 评为中国城市综 合实力 “ 五 十强 ” 第 七 名 和 城市 投 资 硬 环 境 四十 优 之 一 。江 宁开 发区 坚持高起点、高标准 的开 发 战略。目前， 基础设施 投入已达 12 亿元， 22 平方 公里的 开 发框架 业已形成。区内 道路总 长达 55 公里，沿路埋设各 种管网线 165 公里；日供水 5 万吨 的 新区 水厂、11 万伏双回路变电 站、5 万门程控电

4、话邮电大楼已投 入运行。 日供水量 30 万吨水厂、日处理 4 万吨的污水 处理厂等重点工 程已基 本 建 成。区 内已有 金融、房 地产、商 贸流通、饮食 服务等近百家“ 三产” 企业投入运 营。按照教育现 代化标准兴建的 新区小学、新区 中学已 经建成开学 ， 其中新区小学 并被批 准为省级 实验小学。以南 京航空 航 天 大 学、 河 海 大 学 新 校区 和 南 京 大 学 、东 南 大 学 科 技 园为 龙 头 的 “大学城” 已在区 内开工建 设。沙滩浴场、 网球场、壁球馆 、保龄 球馆、水 上娱乐中心等一 批娱乐休闲设施 已相继投入使用 。区 内“六通一 平”的 基础设施和日趋完

5、善的社区 服务设施已基 本能满足进 区企业生活、生 产和建设的需要 。该区 以优越的 地理位 置和优良 的投资环境，已吸引 了 21 个国家和 地区的 400 多个项目进 区落户， 投资总 额 突破 15 亿美 元，其中 三 资企业占 70%，外 商 投 资额占75%，第二、三产业之比为2 ： 1,高新技术企业占30%。实 际利用外 资 4 亿多美元。 投资额在 1000 万美元 以上的大项 目有 43 个。世界排 名前 500 强的企 业中已有瑞典爱 立信、日本东陶和 三井、 美国摩托 罗拉和百事可乐 等 14 家进区。江宁开 发区已从昔日 的荒郊 变 成 南京 地 区 海 内 外 客商 竞

6、 相 投 资 的 热土 和 创 业 的 宝 地。随着江宁开发区的持续快速发展和我市人民生活水平的不断提 高 , 人们对 高品质居住环境 的追求也呈较快 上升趋势。 我市 及江宁 区近几年建 成的普通住宅在 数量上有了较大 突破, 开工面积 和竣工 面 积 都 有较 大 增 加 , 但 从总 体 上 看 , 江 宁区 的 住 宅 建 设 仍以 中 低 档 为 主, 中高 档住宅建设仍然 不能满足开发区 快速发展的需要 。 为了 进一步推动 江宁开发区经济 发展, 营造一流 投资环境, 改善 人们居 住环境,提 高生活品位,南 京利源物业发展 有限公司（以下 简称利 源公司） 拟在江宁开发区 百家

7、湖畔建设百 家湖西花园住宅 小区。二、项目单位概况南京利源物 业发展有限公司 成立于一九九三 年, 投资方为香 港 大陆发展有 限公司和南京江 宁经济技术开发总公司, 注册资 本 300 万美元,主 要从事房地产开 发、 销售、 租赁 自建房屋并提供 配套服 务。 公司下 设南京百家湖房 地产开发有限公 司、 南京百家湖 度假村 有限公司、 南京利源电子有 限公司、 南京利 源建设发展有限 公司、 南 京 百家 湖 物 业 管 理 有限 公 司 、南 京 南 山湖 农 林 休 闲 观 光有 限 公 司 、 南京利源旅 游有限公司和南 京利源物业发展 有限公司销售分 公司、 南京利源 集团物资贸

8、易分 公司。利源公司 主要开发项目为 百家湖别墅花园 、百 家湖公寓花 园和 百家湖西 花园, 开发土地 面积 60 万平方米 , 总规划建筑面 积 75 万 平方米,其中别墅面积 4 万平方米,公寓面 积 65 万平方米 ,公用及 配套设施 6 万平方米。百 家湖公寓花园由 凯旋门、 维也纳 城、 罗马 城、米兰城、威尼斯城、中心配套 区组成。百家湖 别墅花园 共建 100精品文档 幢别墅，已 全部竣工，1998 年被建设部评 为全国城市物业 管理优秀 住 宅 小区 。百家湖公 寓花园凯旋门于 2000 年被上海 基尼斯总部评为 最大 的住宅小 区主门楼，2000 年公司 被建行江 苏省分行

9、评为 2A 级信用 单位，19951999年连续被南京市外商投资企业评为外商投资先进 企业， 连年 被江宁开发区评 为开发区先进集 体。公司总部现 有员工 62 人，其 中教授及具有高 级技术职称人员 3 人，中级专业 技术人员 8 人，经营管理 机构为财务 部、工程部、总经办 、企划部、百家湖 杂 志 编辑 部 。三、可 行性研 究 报告编 制 依据（一）江宁开发 区管委会 2000 年月 11 月宁经管委 发2000201 号文“关于 同意南京利源物 业发展有限公司 建设百家湖西花 园基建 立 项 的批 复 ”；（二）江 宁 区 建设 局“百家 湖西花 园 住 宅小 区规 划红 线 图 ”

10、； 利源公司 提供的项目有关 资料；（三）利源公司 2001 年 2 月委托南京工程咨询 公司编制本项 目可行性 研究报告的协议 。四、项 目建设 的 必要性（一 ）我市总体经济 发展的需要房地产业是从事城乡（尤其是城市）房屋和土地的综合性开发 及经营行业 ， 是城市存在和发展的物质基础， 是发展国民经济的支 柱产业之一， 房地产业的发展可以加速市场经济的进程。根据我市 国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标纲要精神， 从 “九 五”开始已将房地产业列为重 点培育发展产业 。按照市委、市 政府提 出的“一年初见成效，三年面貌大变、五年跃上新台阶”的要求，我市 房地产业 在“九五”期

11、间充分发挥了先 导性产 业的作用，加快房地产 业 的商品化、市 场化、现代化 步伐， 坚持 “统一规划， 合理布局 ， 综合 开发， 配套建 设”的原则，按 照以新区建设开 发为主旧城改造 为辅的方针，以住宅建设为重点，进一步优化土地与房产资源配置，提高 产业总体水平和整体规模效益，使之真正成为我市国民经济发展的 支柱产业之一，这是当前经济建设中的重要举措。本工程为中高档住宅建设项目，对进一步加快我市住宅建设，满 足逐步富裕起来的人们对中高档住宅日益增长的消费需求，提高人 们生活品质，培育新的经济增长点具有十分积极的意义。（二）进一步完善江宁区投资环境的需求随着改革开放的不断深入，南京市及江宁

12、区的经济建设日新月 异，禄口国际机场的通航又带来了无限商机，大批国内外企业纷纷 落户江宁开发区，来江宁工作的中外企业员工不断增加。但多年来 江宁区的生活及服务设施建设相对滞后，尤其是有一定品质的中高 档住宅数量有限，这已成为该地区投资环境中的一大缺憾；随着区 域经济水平的提升，中高收入阶层已不仅仅满足于居有定所，而是 对居住环境和生活品质提出了更高的要求。在拥有较强经济实力的 前提下，他们因休闲、追求生活情趣及投资等需要已在追求第二、 甚至第三居所；另外，远离都市的优美环境和清新空气也吸引众多 老人来此颐养天年；海外及港、澳、台的投资者也倾向于就近选择 环境优美、价格适宜的居所。因此本项目建设

13、对服务于“空港经济”战略、改善投资环境、促 进经济发展具有积极的意义。综上所述，本项目建设十分必要。第 二章 市场 分 析一 、 市 场分析随着国家 取消福利分房政 策的出台和人民 生活水平的提高 ，曾一 度低迷的房地产市场开始火爆，房屋销售再度看好，购房客户的主 体已由集团逐渐转为个人。预计今后几年住宅商品房的需求量仍将 稳步提高 ，并会进入一个 平稳的发展阶段 。改 革 开放 以 来 ，中 高 收入 阶 层 逐 渐 崛 起 ，在 南 京 的 消 费群 体 中 占 有较大的份量，促成了对环境优美、品质优良的中高档住宅较旺盛 的 消 费需 求 。从 目 前 情况 看 ，南 京 房 地产 住 宅

14、 业 总 体 基本 供 需 平 衡 ， 但交通便利、套型设计优越、售价合理的商品住宅呈局部热销、供 不 应 求局 面 。开 发 商 往往 把 握 这 些 市 场需 求 作 为 项 目 开发 的 切 入 点 。百家湖西 花园住宅小区具 有以下优势：1、项目优 势从项目选 址上看，其有下 列特定优势： 自然环境优势。随着社会的发展，环保观念日益为人们所重 视，人们对居住区的自然环境的要求日趋苛刻。而百家湖西 花园住宅小区地处江宁开发区百家湖畔，环境优美、空气清 新 ， 很适 合 人 们 居 住 。人文环境优势，本项目东侧为已建成的百家湖花园，西南侧 有 江 南文 枢 院 ， 使 西 花园 有 独

15、特 的 人 文环 境 优 势 。交通及其他配套条件优势。本项目位于利源中路西侧，而该 路东与宁溧公路相接，西与机场高速公路连通，北与绕城公 路相连，其交通条件与利源公司以前开发的百家湖花园一样 具有十分优越的条件。同时项目用地邻近开发区胜太路商业 街，商业配套条件较为完善。此外，临近百家湖西花园还有 南 航 、河 海 大 学 等 教 育配 套 设 施 。精品文档2、与竞争对手的优势分析项目与南京市区的住宅园区比较有两大显著优势：环境优势 和价格优势，这两大优势将能吸引一部分特定的消费人群。项目与江宁开发区及江宁地区其他居住区比较，本项目具有 显著的后发优势。随着房地产业发展日益迅速，园区的建设

16、 理念也在不断发展变化。“百家湖西花园”将立足于新世纪， 建设新型居住家园，从而与江宁开发区的其他居住区拉开差 距。加上利源公司的企业形象及其在江宁乃至南京市的显著影响也有利于本项目赢得市场二、价格定位（一） 周边楼盘定价调查楼盘开发商楼盘性质售价（元/M 2）百家湖花园公寓利源物业现房2200江南文枢院江宁房地产总公司多层（现房）1600-2100温泉公寓汤山房地产多层住宅（现房）1000-1800温泉花园别墅汤山房地产联排别墅（现房）2000-2400江宁第一城金轮房地产多层住宅（现房）1480湖滨世纪花园江宁开发区房地产多层住宅1880-2110太阳城栖霞建设多层住宅1950-2180碧

17、水华庭江苏联骏公寓别墅1880-2300中国人家江苏东恒别墅（期房）2200-2350养龙山庄天地房地产多层住宅（现房）2180-240021世纪假日花园21世纪房地产多层住宅（期房）2100-2400（二） 楼盘价格发展趋势江宁开发区1992年成立以来，该区域的房地产价格已从每平方米 1480元逐步上涨至目前的2000元左右，而目前江宁开发区发展势头 仍很迅猛，江宁县撤县建区后，预期未来2 3年内该区房价仍有较精品文档大上升空间。（三）综合优势“百家湖西花园”与周边居住区比较将在规划设计、环境配套、 新型建材等方面胜出一筹，故本项目公寓销售基价预计在1800 2000元/平方米。此价位与南京

18、市区的同档楼盘比较仍有明显的价 格优势；而此价位与江宁区相关楼盘比较，在价格、环境、房型等 各方面又有一定优势。三、销售对象分析作为江宁区唯一的国家一级资质开发企业，利源公司经过八年的 开发建设，在百家湖环湖景观带边规划和建设了 30万M2的高档大型 临湖住宅区，并获得了国家级优秀物业管理住宅区等殊荣，使百家 湖花园成为南京市市区扩容的一道亮丽的现代都市人居栖区。中高档公寓深受资本型收入阶层的青睐。随着社会文化的发展和 市民收入水平的提高，加上银行系统对房产销售实行按揭的强力支 撑，知本型收入的白领阶层、经理阶层和高知阶层开始寻找市区扩 容带中的第二居所。100%0%百家湖花园知本型业主占位图

19、利源公司早在90年代中期就着手按照知本型消费者的需求设计 精品文档 了维也纳城和罗马城，这两座新城和已进入设计阶段的威尼斯城、 米兰城大部为跃层式别墅型公寓。楼型上有四层、六层和十二层小 高层之分 ，套 型 上 有跃层 式、错 跃层 式、楼 中 楼式、错 错 层 式之分， 房型上有西欧豪华型、欧陆典雅型和中欧简雅型之分。百家湖西花 园新型系列跃层式公寓的产品定位低于经济型别墅，市场定位为知 本型 业主 的 第 二居所 ， 价格 定 位 为： 百 家湖西 花 园 房价 +汽 车 +20年 汽车使用费=南京三类地区相同面积房价。在市、区 政府的规划、建设和支持下，利 源公司已对天然的大 湖和百家湖

20、公寓进行了景观整合和互连的二次深度开发，使南京又 一座公园在 百家湖崛起：千亩 湖面、5公里环湖景观路、6座 跨湖大 桥、凤 凰坛 和百家湖凯旋 门等4座标志性建 筑、5座主题花园 、3个大 中型游泳 场及5大类30项休 闲项目，百 家湖花园 成系列的别 墅式公寓 就 座 落在 此 景 之 中 。百家湖花园近10万M2的各种楼中楼公寓热销一空，使利源公司 提前进入 了面向更大第二 居所消费 群的新 型公寓的 开盘工 作。同 时， 利 源公司 也将在近期为南 京市民推出第三 居所型住宅，为在 闹市“水 泥森林” 居所中 的 消费者 增加了选择大自 然居所的 服务内 容。根据利 源公司自1992年

21、以来对百家 湖 花园的 开发经验，“百家 湖 西花园” 的主要销 售对象 定位在以下几个 方面：（一）南京市中高收入阶层。 主要为各企事业单位的 高级主管 人员、高校研究院所的 高级知识分子及自由职业者。 此类人群的 收 入较高，年 薪一般在8万元 以上，能 方便地 解决交通问题，其 居住消 费 观念 较为 超 前 ， 对居 住 环境 、 生 活品 味 质量要 求 较高 ， 因 此新 型 园 区“百 家湖西花园”将 成为他们的首选 园区，此类人群 将成为“百 家湖 西花 园 ”最主要的消 费 对象。（二）江宁开发区进区企业中的高级管理人员。 江宁开发区已 有数十家国内外大型企业进驻， 其二、三

22、 产业的 发展已经成为南京 市的 一个重要的 经济增长点， 此类企业中 有较多的 高收入阶层， 对住宅有着较高的要求，“百家湖西花园”的高品味定位将为他们提供 较理想的选择。（三）南京市高收入阶层的第二居所。对于这一部分人群，一 个居所已不能满足他们的需求。其因休闲、放松心情或投资等需求 而需要第二甚至第三居所，“百家湖西花园”社区将以较低的价位、 较大的增值空间、一流的社区、一流的建筑、一流的环境来吸引这 类消费者。（四）中老年人休闲、养老、颐养天年的较佳场所。“百家湖西 花园”特有的自然环境和田园风光，无城市污染的空气以及完善的 配套设施将能吸引中老年人前来寻找修身养性的最佳场所。（五）港

23、、澳、台人士及国外投资者。江宁开发区吸引了众多 的外资，投资者也将倾向于就近选择环境优美的居所。“百家湖西花 园”将是他们较佳的选择之一。第三章 建设规模和建设 内容一 、 建 设规模百 家 湖西 花 园 居住小 区项 目总 用 地 面 积 252668 平 方米（约 379 亩 ），总建 筑面 积 353700 平方 米， 其 中住宅 321300 平 方 米， 幼 托、 小 学 、商 店等公 共 建筑 32400 平方 米 。规 划 居住 户 数 3200 户 ， 居住人 口 11200 人 ， 设计 容 积 率 1.4， 绿 化 率 40% 。二 、 建 设内容本 项 目主 要 建 设

24、内 容 有：1、普通公寓160650平方米2、跃 层 式公 寓160650平方米3、小学校4000平方米4、小 区 幼儿 园 、3000平方米5、变 配 电所 、 煤 气 调压站400平方米6、商 场 、文 化 娱 乐 设施及物 业 管理 等25000平方米7、绿地80000平方米8、区内道路50000平方米第 四章 项目选址及配套 建设条件一、 项 目选址 南京百家湖西花园居住小区位于江宁经济技术开发区，是百家 湖畔不可多 得的一块风水宝 地。项目建设用 地位于利源中路 以西， 西止经四 路，南 临天元路 ,北靠太三路。总 占地面积 25.27 公顷。利 源中路北与 绕城公路相接， 南京机场

25、高速公 路则位于利源中 路西面 约 1 公里 处 。本项目用地为集体所有土地，地貌总体平坦。中西部有高差5 7 米的小山 丘，山 地 面积约 180 亩，其 余近 200 亩基本平整 的耕地。 地 块 内现 有 住 宅 约 60 户。南京机场高 速公路、利源中 路、将军路跨秦淮河大桥以及共青 团路南下工 程的相继建成极 大地改善了该地 区的交通条件。 项 目 用 地距南京 市中 心新街口约 10 公里， 到南京 火车站约 18 公里 ， 到南 京禄口国 际机场约 23 公里 。自百家湖西花 园只须 5 分钟车程 就可到 达中 华门 。外部 交通条件 便捷。本项目 建设用 地外围自然环境优越。百

26、家湖西 花园居住小区处 于南京江宁 经济技术开发区 的西南部， 百家 湖畔环境优美， 风景秀 丽， 林木 茂盛， 气候怡人 。本项目 建设用 地人文环境优越， 西面有 由南京航空航天大学分 校 、 河海 大 学 江 宁 新 校区 及 东 南 大 学 科技 园 。综上所述 ， 本项目 选址符 合生活居住区的 相关要求。二、 配 套建设 条 件百家湖西 花园居住小区项 目 用 地已部 份完成场地平整， 供水、 排 水（ 雨 水、污 水 ）、供 电、供 气 、道 路 、电话 、有 线 电视 等 均 已 接 至场地四周 ， 配套建设条件 齐备， 可满足项 目 建设要求。具 体配套 建 设 条件 如 下

27、 ：精品文档（一）供水：项 目东面的利源中 路下有 DN500 自来水管，区 内 供 水由 此 接 入 。 水 源由 江 宁 水 厂 和 南京 城 南 水 厂 提 供。（二）电信：利源中路下的电话通 信光缆，能满足本 项目要求。（三）供电：由 东善桥变电所和 开发区变电所提 供二路 10KV 电源，利 源中路 现 有一路 10KV 高压线。（四）排水：该 地区采用雨污分 流制。雨水汇集 后自利源中路 下敷设的 DN600 雨水管排 至百家湖。生活污水 汇集后，经污水 处理 装置进行 初步处理后，由利源中 路 DN500 市政污水管排入 开发区污 水 处 理厂 处 理 。（五 ） 煤 气：目 前

28、 该地区 主 要使 用 管道煤 气，由 梅山冶金公司 提供，本 项目设煤气调压 站一座，煤气供 应可保证本项目 用气。（六）有线电视 ：利源中路敷设 有南京有线电视 网络电缆，小 区 有 线电 视 由 此 接 入 。第 五章 建设 方 案一、总 平面布 置本基地形 状为较规则的矩 形，占地面积 25.27 公顷。小区 采用 多层跃层住 宅，将不同单元 拼接组合，根据 南京地区的地理 纬度及 地 段 环 境条 件 ， 适 当 设 计南 偏 东 及 南 偏 西的 住 宅 ， 在 不 影响 日 照 的 同 时 ， 改善 小 区 空 间 景 观效 果 ， 避 免 一 般小 区 中 的 兵 营 列式 单

29、 调 布 局.又能 增加了 组 团绿地。景观设计改变以前小区的设计集中，地块大规模绿地的模式， 在保证集中 绿地指标的前提 下，设计组团绿 地，使每户均有 较好的 景观。根据场地状况，区内道路依据山体自由布置，两个主入口分别 设 在 东 面利 源 中 路 与 太 三路 、 天 元 路 的 交汇 处 。 入 口 处 设小 区 中 心 广场，广场 周围沿太三路布 置商业、文化娱 乐设施；小区沿 太四路 布置幼儿园 、小学校；绿化 街心游园、老人 活动场地、儿童 活动场 地 、 体育 健 身 场 地 等 绿化 休 闲 区 。根据建筑物群组自然布置。区内停车根据场地情况采用路边港 湾 式 停 车和 地

30、 下 集 中 式 车库 相 结 合 。 住 宅按 院 落 式 布 置 ，保 证 小 区 有较为开阔 的中心休闲空间 。院落间设置绿 地、晨练、儿童 游艺等 邻 里 交往 空 间 。区内道路 将整个用地分为 A、B、C、D 四区。其 中 A 区为小 区 用地西北部，依据地形布置23层的别墅群；B、C区为小区用地 东部较为 平坦区域，布 置跃层 式多层公寓 ； D 区为小区用地 西 南部， 布 置 普通 多 层 公 寓 。小区道路 自由布置， 伸向 每一个住宅群。 主要道路宽 7 米， 次 要道路宽 4 米， 支 路宽 2 米 。项目主要技术指标表项目计量单位数值所占（% ）占地面积亩379.0居

31、住户数户3200居住人数人11200户均人口人3.5总建筑面积万M235.37100.0其住宅建筑面积万M232.1390.8中公建建筑面积万M23.249.2规划住宅平均层数层4.20人口毛密度人/ha443容积率1.4建筑密度：%V 40绿地率% 40二、土建（一）建筑居住小区的规划布局要着重处理好路网结构、建筑布局及空间 环境的内在联系，在协调中求变化，注重小区环境和住宅单体的建 筑设计。单体设计中统筹考虑空调室外机位置，用建筑构件进行遮 挡，屋顶高低错落，采用平坡结合，富有变化。按照人车基本分流的原则进行小区路网、停车设施的规划。停 车位机动车按0.7辆/户、自行车按1.8辆/户进行考

32、虑。小区在布局上淡化组团，突出院落，通过中心绿地、绿色走廊 整个小区各部分。小区绿化系统是由中心绿地、景观绿色走廊、院落绿地、建筑 物立面、顶面植物形成点线面结合并相互渗透的立体绿化景观。小区公共建筑布置在小区东面，沿将军路布置中心会所、农贸精品文档市 场 、超 市 、 小 学 和 幼儿 园 。小区住宅设计从人的行为科学出发，适应不同家庭构成需要， 套型多样， 广泛利用新材料 、新技术改善居 住功能。住宅采 用院落 式布置，各 建筑围合成相对 独立的院落空间 。规划设计树立 “以人 为本”的指 导思想，按照现 代家庭生活行为 规律和市场需求 进行住 宅 设 计 ，采 用 节 能 、 节 水、

33、环 保 、 智 能 化等 住 宅 建 设 新 技术 及 其 它 新型材料 设备，以达到节 能、智能、舒适 、生态、安全的 要求。（二 ） 套 型跃层式多层住宅面积每套建筑面积100200平方米不等，面向 较 高 收入 阶 层 ， 建 筑 以院 落 方 式 呈 自 由式 布 置 。普通多层 住宅 面积每套建 筑面积 60 150 平方米不等，面 向中 等收入阶 层， 建筑沿丘陵 路网以院落方式 呈自由式布置。以四六层跃层房型为主，套型以现有的F型、A型、C型为 主，另 外增加面积在 200 平方米左右的跃 层公寓。其中 F 型为四 层 的 跃层公 寓， 面积在 160 平方米左右， 占 30%；

34、A 型为六层的跃 层 公寓，面 积在 165 平方 米左右， 南入口占 20%， 北入口占 20%；C 型 142 平方米的 六层单层 公寓， 占 10%。面积配比：1、客厅：跃层 35 45 平方 米；单层 2535 平方米，面宽 3.5 4.2 平方米；2、厨房加餐 厅：1520 平方 米；3、主卧：14 16 平方米；4、卫 生 间： 4 6 平 方 米 ；5、次卧：12 14 平方米；6、卫 生 间： 4 6 平 方 米 ；7、层高：2.8 平方米8、南阳台： 35 平方米房型设计除 满足南京市住宅 建筑设计规定和 国家住宅建筑设 计 规范以外 ， 要求 ：客 厅 全部 朝 南 ， 餐

35、 厅 大部 分 为 明 厅 ；四 间 卧室 中 保 证 有 二 间是 朝 南 ；顶 层为屋 顶 花园 ；楼梯入口 要有特色，并与 周围环境相协调 。住宅外立面 建筑外形以欧式 为主，顶层为花 园式的平台，选 用 弧型阳台以 及一些适当的曲 面设计，以形成 多角度的观景作 用和最 佳 室 内 采光 ， 最 大 限 度 地延 长 住 宅 内 的 光照 时 间 。 另 外 ，住 宅 的 外 墙面采用高 级外墙涂料，周 边及窗框处再饰 以丰富立体感的 线条， 突出强烈 的视觉 效 果。（三 ） 结 构主 要 结构 形 式 如 下 ：跃层式住宅，为45层钢筋混凝土框架结构；普通住宅，为46层砖混结构；小

36、区商业 、文化娱乐设施 为 2 4 层 钢筋混凝土 框架结构 或 砖混结构 ；幼儿园、 小学为 2 3 钢筋混 凝土框架结构。场地大部分地基土质情况较好， 地基处理较为简单， 局部原为 池塘处，须 视勘探情况进行 特殊处理。住宅 部分采用条基或 整板基 础； 公建 框架部 分 采用独 立基 础。三、公 用工程（ 一）供 配 电及强 弱 电等本项目总 装机用电量约 13530KW ，按 68%的同时使用系数 ， 项目需设 9200KVA 变配电所一 座。供电 由东善桥变电所 或 开 发 区变 电 所 提供 二 路 10KV 电源 。小区供用 地埋式双回路供 电。保证小区 24 小时供电，电 量

37、考虑每户 4 6KW ， 电流表应在 40 60A 。小 区 在室 外 采 用 高 压 钠灯 及 相 应 节 能 灯具 作 泛 光 照 明；室 外 草坪设置 专用低压节能灯 具，确 保安全；室 内楼梯等公共 场精品文档所 照 明采 用 声 控延 时 开关 。小 区 设置 综 合 布 线系 统，以 提 供 小 区 周界 防 范 系 统、安 全 监 控 系 统 、三 表 出 户 、住 户 有 线 电 视 及 视频 点 播 、互 联 网 、电 话 等 综合 智 能 化服 务 。通 讯 系统 为 每 户 预留 IDD 直 线电 话 二 门 。每户 引 入 宽 带 视频 接 入 设备 以 及 电视 接

38、收系 统 。小 区 内 统一 设 置 公 用 电 视接 收 系 统 ，每 户 设 置 一 个 电视 终 端 。（ 二 ） 供 水本 项 目最 大 总 用水量约 6000 吨/日 ，小 区 设置 DN200 总供 水 管， 日 供 水量 可达 6000 吨 ，供水由利 源 中 路 的 DN400 城 市 供 水管 提 供。（ 三 ） 煤 气小 区 设 置煤 气 调压站 ， 供应 区 内 使 用 。 每户 设 置 独 立 煤 气表 。 设 煤 气调 压站， 设 备用国 产 。（ 四 ） 道 路小 区 道路 分 三 级。主 要道 路宽 7 米， 次要 道 路 宽 4 米， 均 为水 泥 路 面； 支

39、路宽 2 米 ，为石 板及卵 石 路面。采 用 人 车分 流 系统， 各 种车 辆 （ 包 括 机 动车 ）进 入 小 区入口 即 由 专 用 通道 进 入 停 车 场 ，不 应 对 地 表 行 人和 住 户 造 成 任 何干 扰 ， 保 证 小 区环 境的安 静 和整洁 有 序 。每 幢 跃层 楼 设 置与户 数相 等的 半 地 下 车库 或 地上 车 库 。（ 五 ） 无 障 碍设 计整 个 小 区均 按 无障碍 设 计。 小 区 道 路 设 置安 全步 行 道 ，地面 铺 设 导 向 步行 防滑 砖 ，满足视 残 人安 全 步 行需 要 。 局 部 变 标高 处 设 置 缘 石 坡道 ，

40、 住 宅 楼 梯 间入 口 均 设 坡 道 ，满 足 肢 残 人 需 要。四 、 消 防本 项 目 消防 主 要是住 宅 小区 的 室 外 消 防 及小 区 公 建 、 变 配电 所 等 处 的 室内 消防 。 商场等人 流 量集 中 的 公共 建 筑 室 内 设 消防 栓 ， 并 配 备 一 定数 量的 泡 沫灭火器 ； 住宅 按 楼 梯间 设 置 泡 沫 灭 火器 ； 小 区精品文档煤气调压 站、配电间设置 固定或手持式二 氧化碳灭火器。室外沿主 要道路设置消防 栓，一次消防用 水量按 15 升/秒计。小区主要 道路沿各建筑组 团环形布置，宽 度为 7 或 4 米，以保 证 消 防车 行

41、驶 。五、 环 境质量 综 合保障（一） 水压保障 技术 根据南京市建设委员会规定，本项目不设屋顶水箱，水压不足 处 采 用变 频 调 速 水 泵 加压 保 证 水 压 和 水质 稳 定 。（二）绿化生态 技术 绿化是小 区环境建设的核 心，本项目采取 的主要措施有： 小区地面 种植耐候、耐践 踏性草种，无露 明土； 停 车 采 用 混 凝 土 预 制 格 栅 铺 地 的 “ 硬 草 坪 ”， 减 少 灰 尘 产 生 并 提 供 孩童 安 全 活 动 场 地； 东西山墙培植爬墙虎类植物进行垂直绿化，加强墙面隔热性 能 ， 提高 小 区 绿 化 率 。（三）垃圾袋装 化收集 本项目实行垃圾分类袋

42、装化，由保洁员上门收集送至小区垃圾 中转站， 再集中送往城市 垃圾处理场处理 。（四）生活污水 处理本 项 目实 行 “ 雨 污 分 流 ”。 雨 水 排 入 利 源中 路 DN600 雨 水 管 ， 小 区 产 生的 生 活 污 水 经 污水 生 物 处 理 装 置进 行 二 级 处 理 后， 排 入 利 源中路 DN500 城市污水管 进入开发区污水 处理厂集中处理 。精品文档第 六章 实施 进 度本项目 建设实施与销售 同时进行。待初 步设计方案确定后，即 可开盘销 售。本项目从 2001 年 4 月开工之 日起开发期为 2 年，于 2003 年 3月竣 工。销售从 2001 年开始，计

43、 划 3年完成。具体实施 进 度 如下 ：编制 可研报告、前期 审批等2001 年 2 月 2001 年 3 月方案 招标、 初 步设计2001 年 3 月施工 图 设 计2001 年 4 月 2001 年 5 月建筑 施工及 环 境建设2001 年 4 月 2003 年 4 月竣工 交 付2003 年 4 月销售2001 年 5 月 2004 年 4 月精品文档第七章 工程投资与财务 分析一、总投资 估 算南京百家 湖西花园居住小 区项目总投资 48404.0 万元，由 开发 建 设 投资 、 经 营 费 用 等两 部 分 组 成 。 其中 ：( 一)开 发建 设投资 46994.2 万 元

44、，由土 地费用 、 工程费 用、 其它费用、 开发期税费、管 理费用、财务费 用、销售费用和 预备费 组成。(1) 土地费 用按 14 万元/亩计。(2) 工程费 用 41641.0 万元。其中： 普通公寓 以 700 元/平 方米计 ； 跃层式公 寓以 900 元/平方米 计； 公共建筑 平均以 850 元/平方 米计； 电气按 30 元/平 方米 估算 ； 水卫按 20 元/平方米估算 ； 道路广场 按 50000 平方米面 积，80 元/平方米 估算； 绿化按 80000 平方米面积 ，20 元/平方米估 算。(3) 开发期 税费 5388.3 万元。其中： 勘察设计 费 按工 程费用

45、2.0%估 算 ； 监理费按 工程费用 1.0% 估算； 市政基础 设施开发费按 60 元/平方米建筑 面积估算； 供电贴费按250元/KVA估算(电增容费由住户缴纳，项目 单 位 代收 )； 自来水管 网配套费按住宅 26 元/平方米估 算； 结建人防 工程费 按 24 元/平方米估算； 墙 改 基金 按 有 关 规 定 免收 ； 白蚁防治 费按 2.0 元/平方米 估算；精品文档教 育附加 费 按 10.0 元/平方米 估 算 。(3)预备费 2531.3 万元。其中不可 预见费按 工程费用、其它费用 的 8%估算 。(4) 管理费 用按工程费用的 2%估算。(5) 财务费 用计入银行贷款

46、 利息。(6) 销售费 用按销售收入的 2%估算。(7) 预备费 用按工程费用的 8%估算。(二)经 营资金。按开发 建设投资的 3%估算。二、资金筹 措 及 计划( 一)资 金筹 措南京 百家湖西花园住 宅小区项目总投 资 48404.0 万元，其中利 源公司自 有资金 4138.0 万元，银行贷款 6000.0 万元，其余 为商品 房 销 售回 笼资金 38266.0 万 元。( 二)投 资计 划本项目预 计二年建成，三 年完成全部商品 房销售。2001 2002 年 投 资分别为 19008.3 万元 、 27985.9 万元 。详见附表 1“总投资估算 表”、附表 2“投资计 划和借款

47、偿 还估 算表”。三、销售收 入( 一 )房 价1、普 通公寓 ：按 1800 元/平方米 价 格销售 ；2、跃层式公 寓：按 2200 元/平方 米价格销售；3、公 共建筑 ：按每 平 方米 2500 元/平方米价 格销 售 。( 二 )销 售 收 入本项目按 三年销售计算。普 通和 跃层公寓 销售率按 100% ，公 共 建 筑 销售 率 按 50% 。第 一 年 、 第 二 年 、 第 三 年 各 年 的 销 售 比 例 依 次 为 18% 、 50% 、 32%；销 售收 入分别 为 11717.5 万元、 32548.5 万元、 20831.0 万 元。精品文档详见附表 4“销售收入

48、估算 表”。四 、 财务 评价项目 计算期三年，基 准收益率取现行 银行贷款利率 5.85% 。1、利 润总 额利润总额 为销售收入减经 营成本、运营费用 、销售税金及附加 ； 其中营业 税率为 5%，城建 税和教育费附加 合计为营业税的 11%。所 得 税税 率 按 33% ， 税后 利 润 为 9943.5 万 元 。2、利 润 率投资利润率=（利润总额+总投资）X 100%=30.7% 销售利润率=（利润总额宁销售收入）X 100%=22.8% 详见 附表 5“损 益表 ”。3、财务内 部收益率财务内部 收益率（ FIRR ）是反映项目在设 定计算期内全部 投资 盈利能力的 指标。经计算

49、， 评价结果说明本 项目的财务效益 较好， 其主要财 务评价 指 标如下 ：财务 内部收益率（税 前）44.8%财务 内部收益率（税 后）26.0%财务 净现值 （ 税前）7902.7 万 元财务 净现值 （ 税后）3373.1 万 元静态 投资回收期（税 前）2.5 年静态 投资回收期（税 后）2.6 年4、敏感性 分析经敏感性 分析计算，若 本项 目销 售收入下 降 10%时，税 前财 务内部收益 率（ FIRR ）下降到 16.7% ，税后财务 内部收益率下降 到 6.0% （ 详见附 表 7“财务敏感性 分析表”）。临界点分析 是测算一个或多 个不确定性因素 变化时，房地产 项 目达到

50、允许 的最低经济效益 时的极限值，并 以不确定性因素 的临界 值组合显示 项目的风险程度 。按本项目税后 利 润为经济指标 进行单精品文档因素临界值计算结果如下项目临界点分析计算表项目数量单位项目数量单位最低售价售价普通公寓1400.0元/平方米普通公寓1800.0元/平方米跃层式公寓1600.0元/平方米跃层式公寓2000.0元/平方米公共建筑2100.0元/平方米公共建筑2500.0元/平方米最低销量销量普通公寓136550.0平方米普通公寓160650.0平方米跃层式公寓136550.0平方米跃层式公寓160650.0平方米公共建筑12960.0平方米公共建筑16200.0平方米最高土地

51、价格42.0万元/亩土地价格14.0万元/亩最高工程费用41130.0万元工程费用31641.0万元综上评价可知，本项目在财务上可行，且有一定的抗风险能力精品文档第八 章 结 论 与 建议房地产是南京市第三产业的核心产业之一，房地产的发展一直 受 到 市 委、 市政 府 的高度重 视 。本 项 目 建设 符 合 地 方 产 业政 策 及 城 市 规 划 ，项 目总 体 筹 划合理 ，市场 前 景良好 ， 能 够 满 足 人们 对 高 品 质 中 高 档住 宅的 需 求，将对 营 造江 宁 经 济技 术 开 发 区 的 良好 投 资 环 境 、 提 高人 们生 活 质量、拉 动 地区 经 济 将

52、起 到 积 极 作 用 。经 初 步 测 算 分 析， 项 目 经 济 效 益较 好 ， 在 财 务 上总 体 可 行 。建 议 项目 单 位 ：1、加快办理有关前期手续，申办市、区部分规费的减免，争 取 早 日开 工建设 。2、研究 采 用 社 会融资 等 其它 方 案 解决 项 目 资 金 来 源的 可能 性 。3、周密策划项目的营销方案，以准确的市场定位、成功的广 告 宣 传 来赢 得客 户 。同时尽 量 扩大 期 房 销售 量 ， 以 减 轻 项目 单 位 的 现 金 占 用量 ，降 低 现金支 付 风险， 并 可减少 贷 款 额 ， 以 进一 步 减 轻 项 目 的财 务风险 。4、在项目营销中要加强广告宣传，注重从生态、环保的角度 策 划 百 家湖 西花 园 的宣传， 让 本项 目 先 进的 建 筑 技 术 、 丰富 的 人 文 内 涵 和 以人 为 本 的 环 境 生态 思 想 能 够 融 合利 源 公 司 的 良 好品 牌 ， 为 社 会 广泛 认 知 ， 形 成 品牌 营 销 优 势 。