广西国际金融中心项目研究分析报告文案

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1、 . . . XX国际金融中心项目研究报告二O一O年二月目录一、项目概况1二、项目定位2三、相关案例分析3一、金茂大厦3二、国际金融中心西塔5三、广场5四、地王大厦6五、地王国际商会中心6六、地王财富中心7四、市场环境概述7一、宏观背景分析7二、区域分析9三、本节小结10五、目标物业市场分析11一、商业物业市场11二、写字楼物业市场15三、酒店物业市场19四、住宅物业市场22六、投资测算分析25一、项目总体规划指标25二、销售收入预测26三、国部分超高层建筑投资成本29四、多方案测算对比分析29五、项目敏感性分析37七、资金筹措计划38一、资金筹措方案一：合作投资开发我公司占51%的股权39二

2、、资金筹措方案二：我公司独立开发39八、总结论40一、建议公司参与40二、需准备事项4140 / 42一、项目概况XX国际金融中心暂定名位于市琅东CBD核心地段金浦路141-1号,基地轮廓呈长方形,与金浦路及另一条城市支路交接,矗立在民歌湖目前已经动工旁,毗邻XX浦发银行大厦、XX海事局大厦、恒大XX国际大厦、汇东国际大厦,距中国东盟国际商务区和领事馆区及会展中心仅2000米和200米左右。从地理位置看,琅东CBD的诸多资源已经是一个无须多言的绝好优势,本项目占据琅东CBD核心区域,以约400米的挺拔身姿,当仁不让将成为的城市新地标、大西南的巅峰建筑。项目现规划方案的总体规划指标占地面积123

3、11.26总建筑面积323893.98高度A塔主楼建筑总高约376.60米,构架最高点396.60米,B塔副楼约157.8米层数A塔主楼88层和B塔副楼39层停车位1300个其中地面60个,地下1240个功能分区A塔主楼1层大堂,2-10层商业,11为国际健康俱乐部,12层会议中心,14-69层办公,71-85酒店式公寓,86、87中餐厅,88层酒店式公寓大堂,兼西餐咖啡休闲区。B塔副楼共39层,为高级商务办公。地王大厦人大会堂民歌湖航洋国际本项目会展中心二、项目定位定位：XX国际金融中心,西南地区云贵川第一摩天高度,城市建筑新标杆。XX国际金融中心规划打造成为专门为中国东盟博览会服务配套而建

4、设的市最高档次、最高配置的地标性超高层建筑,以市乃至西南地区云贵川第一高楼的姿态,寓意着XX腾飞、博览天下和永不落幕的中国东盟博览会,为点缀的国际气息起到一个标杆作用。项目建成后,将集国际金融服务、金融办公、国际金融会议、金融信息、娱乐餐饮、健身和国际博览事务以及国际酒店公寓于一体,对构建区域性金融中心城市具有重要的意义。部分高层写字楼对比表层数建筑面积万竣工日期国际大厦278在建金源CBD289.920XX电信枢纽大楼33-20XX航洋国际364020XX华润中心3660在建南湖名都4831在建国际商贸物流中心50在建丽原天际城5211在建地王大厦5413.220XX三、相关案例分析一、金茂

5、大厦1、基本情况建设地点中国浦东新区世纪大道88号开工日期1994年5月10日竣工日期1999年3月18日占地面积2.3万建筑面积29万建筑层数地上88层,地下3层建筑高度420.5米结构形式钢筋混凝土结构总投资50亿元投资单位中国金茂集团股份建筑设计美国芝加哥SOM设计事务所,、主创建筑师 Adrian Smith英文名称JinmaoBuilding功能布局主楼1-2层大堂,3-50层办公,51-52、89-92层设备层,53-87层酒店,88层观光厅。裙房6层,设有展览厅、演示厅、商务中心、宴会厅、多功能厅、商场和娱乐中心等；地下3层,设有国际美食中心、小吃街、设备层和停车场。 2、运营状

6、况简析金茂大厦的营业收入主要由如下几部分组成：写字楼出租、酒店和观光厅、裙房商场。自1999年竣工以来,便一直是个绩优生,写字楼出租总面积达12万平方米,是写字楼出租面积最大的楼宇,20XX租金每平方米0.9-1.5美元/天,物业管理费为37.25元/平方米/月。20XX主营收入6.8亿元,税前利润1.4亿元,净利润4882万元。20XX主营业务收入接近22亿元,净利润超过3亿元。金茂大厦实现从建设期向经营期转变,年经营现金净流入基本稳定在3亿元以上。根据测算大厦业务如能保持20XX水平并略有增长,则10年左右可还清大厦全部贷款本息,15年左右可回收大厦全部投资包括后期大厦改良、改造支出。本段

7、小结：金茂大厦竣工开业以来运营状况良好。二、国际金融中心西塔建设地点：珠江新城竣工日期：20XX11月1日投入使用时间20XX10月1日占地面积：3.1万建筑面积：45万建筑层数：地下4层,地上103层主塔,28层副塔建筑高度：437.5米结构形式：主塔楼核心筒结构总投资：约60亿元租金水平160-260元/平方米/月运营模式发展商所有、招租的方式招商情况四季酒店已进驻,再加上友谊商店的加盟,西塔整体项目的1/3已名花有主。功能分类高档全智能化写字楼18万,白金五星级酒店7万,配套高级酒店式服务公寓5万,商场2.5万,全智能化国际会议中心1.5万,在大厦顶层设置观光层,地下室配备超过1700个

8、停车位。投资商越秀城建国际金融中心设计公司WilkinsonEyre.ArchitectsArup和华南理工大学建筑设计研究院联合设计三、广场建设地点：市天河区核心地段竣工日期：1997年6月占地面积：2.3万建筑面积：32万建筑层数：1幢80层办公楼、2幢38层附楼、4层商场裙楼及2层地下停车场建筑高度：391米结构形式：混凝土结构总投资：37亿港币租金及售价水平租金：160元月,售价：28000元/租出情况包括数十家世界500强企业,以及意大利领事馆、马来西亚领事馆、特区驻粤办事处、新加坡贸发局等境外政府的派驻机构。东西两栋38层高附楼为酒店式公寓,以日、籍外企高级员工为主要住户。四、地王

9、大厦建设地点：深南东路、解放路、宝安南路交汇处竣工日期：1996年占地面积：1.8万建筑面积： 26.6万建筑层数：69层建筑高度：总高度383.95米,实高324.8米功能分类由商业大楼、商务公寓和购物中心三部分组成。结构形式：钢框架-RC核心筒用钢24500吨总投资：40亿港币投资商熊谷组集团设计单位美国建筑设计国言设计事务所建筑设计、 新日本制铁株式会社、茂盛工程顾问结构设计五、地王国际商会中心建设地点：市琅东五象广场竣工日期：20XX占地面积：1.01万建筑面积： 13.2万其中：地上11.1万 地下2.05万办公面积9.12万建筑层数：54层层高3.6米建筑高度：276米功能分类集观

10、光、科普、商务、餐饮、休闲、娱乐于一体总投资：5亿元租金及售价租金：40-70元/月,售价：9000-12000元/管理费用2.8元/月投资商XX龙门居房地产开发XX公司核心竞争力地理位置：城市核心商务区,最高档写字楼聚集区,商务氛围浓厚,交通便利；总体规模：项目规模超过了13万,目前为写字楼中规模最大；硬件设施：从层高、走道宽度、停车位以及电梯数量等指标来看,项目较之前的写字楼有了较大的改进,目前各项指标基本都处于最高水平。劣势分析商务配套：商务配套不够齐全,缺乏像银行、会所、商务中心、会议室等商务配套设施；实用率：项目的实用率为66%,与其他项目比,实用率偏低金源CBD的实用率为72%；空

11、调配置：空调每天限时开放,开放时间为8：00-18：00,周末空调收费每小时300元,开放时间较短以及收费较高给租户带来了较多不便。六、地王财富中心所在位置城中半岛中央,广场路与八一路交汇处占地面积6.6万总建筑面积49万总投资42亿元开发商广王投资集团股份预计建成时间20XX功能分区主楼主楼12万,建筑标高303米,共68层,含写字楼、城市客厅、宴会厅、工业会展、专业会所、云顶观光、救灾直升机停机坪、地下室、车库、电力与消防设施等专用机房。由1栋303米的地王大厦和5栋150米的商务办公楼组成,计划5年建成。超级SHOPPING-MALLMALL及购物公园建筑面积5万,规划绿地、景观用地、区

12、交通,机械化立体库、游乐设施、互动大型平台用地均含其中。酒店五星级酒店建筑面积：2万,娱乐业、酒店专业用房均含其中。住宅公寓群建筑面积30万。四、市场环境概述一、宏观背景分析1、总体情况分析市位于中国西南、华南经济圈和中国东盟自由贸易区的结合部,是XX北部湾经济区的核心城市,在4+2XX北部湾经济区中,经济总量占四市南、北、钦、防经济总量的60%,首位度高。虽然与东部城市相比,目前各项宏观经济指标相对处于较低水平,但增长速度较高,20XX以来经济呈现稳步增长的趋势,GDP年均增长达到14.1%,20XX市GDP实现1492.38亿元,比上年增长15%。随着各项利好宏观政策的推动,未来城市发展潜

13、力大 。特别是近年来随着中国东盟博览会永久落户,中国东盟自由贸易区的建成以及XX北部湾经济区的成立的大力推动下,经济持续快速发展,城市建设突飞猛进,城市面貌焕然一新。如今,已初步被装点成了具有浓郁国际商务气息的区域性国际中心城市,作为中国东盟自由贸易区和国家级北部湾经济区的龙头城市地位已经凸显。本段小结：经济近年来进入快速发展通道,根据目前的经济发展速度,预计2015年国民经济总量将与20XX、20XX及20XX的水平相当。2、金融业发展情况作为华南、西南、东盟经济圈交汇点,也是中国东盟自由贸易区、泛北部湾经济区合作、大湄公河次区域合作等多区域合作交汇点的核心。在建设中国东盟自贸区这一重要的国

14、家周边经济外交战略中,承担了中国东盟金融交流桥梁与合作平台的重任。经过多年发展,已逐渐成为中国大西南新兴的经济中心之一,近年来金融业获得了突飞猛进的发展。当前,市正积极实施引金入邕战略,争取成为跨境贸易人民币结算试点城市,建成中国东盟区域性货币结算中心。浦发、华夏、兴业、银行等股份制银行以及新加坡星展银行、南洋商业中国银行等外资银行相继落户XX,越南西贡商信贸易股份银行代表处也以成功入桂；此外,民生银行以及汇丰银行、东亚银行等、外资银行机构也都有进驻XX的意向或正在开展前期工作。几乎所有的保险公司都已经在XX设立分公司,国23家期货公司进驻,长城、华容等5大全国性的资产管理公司早早就开设了分公

15、司。根据二OO九年十二月通过评审的区域性金融中心建设规划,将在短期夯实构建金融中心的经济基础,建立区域筹资型的金融中心；中期建成区域性资金融通中心、金融产业中心、金融市场中心、金融信息中心和金融监管中心。至二O二O年的远期目标是建成依托XX,立足西南,服务泛北部湾经济区和中国东盟自由贸易区,面向东南亚的区域性国际金融中心。本段小结：近年来大力发展金融业,随着城市地位的提高和经济的快速发展,国各大银行除少数外,基本上已经落户,外资银行亦纷纷落户,金融业发展前景看好。二、区域分析城市的主导发展方向是整体向东,重点向南。XX国际金融中心所处的琅东CBD是新兴的商业中心,也是公司企业最为密集的区域。片

16、区集中了众多较为现代的写字楼,如地王国际商务中心、汇东国际、金源CBD现代城、曼哈顿等。另外,包括梦之岛、百货、友谊、沃尔玛等大型商业均已进驻本区域。琅东CBD已成总部基地的聚集区。同时,作为的首个商务区,琅东CBD目前已有市政府、各部局等国家行政机构,并汇集电信、移动、联通等国通讯行业龙头企业,以及人民银行、工商银行、建设银行、招商银行、兴业银行、平安保险、保险、信诚人寿等多家银行保险机构、酒店及商场等。项目临近的凤岭片区是将来城市的三大中心之一,现阶段和未来10年城市重点开发核心区域。东盟商务区目前雏形已经出现,凤岭北的开发进度也在加快进行,预计未来3-5年东盟商务区、凤岭片区将逐渐成熟。

17、据相关预计20XX凤岭片区入住人口约18万人,办公人口近1.5万人,片区基本成熟。本段小结：项目所在位置区位优势明显,区域发展成熟。三、本节小结经济近年来获得巨大发展,金融业也发展迅速,为本项目的开发建设提供了良好的外部环境。同时项目所在区域区位优势十分明显,写字楼用地十分紧缺,项目发展前景看好。五、目标物业市场分析一、商业物业市场1、概述20XX以来,商场数量和面积迅速增加,商业市场进入快速发展通道。商业市场仍是以百货为主导的传统商业市场,有商圈、七星路商圈、琅东商圈三大商圈,本项目所处的琅东商圈是新兴的商圈,随着城市不断的东拓发展,逐渐成熟,外界零售、餐饮连锁机构纷纷进驻,未来发展空间大。

18、目前市主要的商业市场有百货、万达商业广场、航洋国际、友谊、巴黎春天、百盛、新旧梦之岛、南城百货。百货和梦之岛是目前受欢迎的百货品牌,其中旧梦之岛是传统的中高端消费场所。万达商业广场20XX开业,是目前最受欢迎的综合性消费场所 。航洋国际城20XX9月开业,是第一个比较成型的购物中心,目前逐渐成熟。友谊,巴黎春天于20XX进入,给商业市场带来了档次上的提升。近年来一些外地品牌也纷纷进驻,如大型超市沃尔玛、华联超市；电影院百老汇影院、万达影院；餐饮连锁品牌肯德基、麦当劳、味千拉面等,中高端服装品牌 Hugo Boss、Dunhill、Cerrutti1881、Gieves&Hawkes、Polo

19、Ralph Lauren、Tommy Hilfiger、Aquscutum、CK Jeans、K&C 等。本段小结：近年来商业发展迅速,各类型商业物业纷纷出现,知名品牌纷纷入驻。2、商业供应量现状及未来增量分析1现状截止20XX,市区整体商业供应量为540万平米包括商场、街铺、商业裙房、餐饮娱乐等,人均商业面积为2.12平米,接近国发达城市人均商业面积2.3平方米水平,主要零售项目供应量约70万平米不含专业卖场、小体量商业裙房、街铺等。主要商场供应量年份 商场名称 平方米 档次定位 1956年百货10,000中端,儿童以及中老年1995年旧梦之岛13,000中高端商务人士1996年百货北楼80

20、,000中端,中青年1997年裕丰商厦38,000低端,年轻时尚20XX新梦之岛47,000中端,中青年白领20XX万达商业广场&百盛127,000中低&中端,年轻一族20XX新商业广场76,000中端20XX百货五象店70,000中低端20XX水晶城梦之岛50,000中端,商务人士20XX友谊22,000中高端,商务人士20XX航洋国际城&巴黎春天150,000中端&中高端,时尚一族合计-683,000-2商业未来增量市未来3-5年商业供应总量将达70余万平米,其中除商圈步行街旧城改造项目为百货,利海亚洲国际、华润中心及本项目商业项目为购物中心外,其他近40万平的商业为裙楼底商或街铺,一般为

21、出售物业,可以预计：市商业供应量将在未来的10年迎来迅速增长的一段时期。本段小结：未来商业供应量将逐渐加大,档次也会不断提高。3、租金水平零售街铺市场上租金最高的区域出现在商圈,百货类租金按平均扣率计算,最高租金出现在旧梦之岛百货。步行街临街店铺租金为500-800元/平米/月,位置佳的街铺租金能超过1000元/平米/月,旧梦07年营业额约为3.4亿,建筑面积1.3万平米,如果按照20%的平均扣率计算,其商场的平均租金约为872元/平米/月。主要街铺租金情况步行街 500-800元/平米/月成交租金七星步行街 250-450 元/平米/月成交租金航洋1F街铺 200元/平米/月报价租金从大型连

22、锁家电及餐饮娱乐经营商成交租金来看,基本与国其他地城市普遍水平无明显差距。商业市场租金增长方面,2009 年主要百货公司租金收入增长率平均保持在20%的水平,零售店铺租金增长率在9%-10%之间。由于市民消费水平较国一二线城市仍属偏低水平,人口也有限；加之同类商品零售个体经营者与代理商经营成本较一二线城市品牌自主经营或高级别代理商更高。因此,从租金水平来看,市商业市场整体租金水平较国一二线城市同等区位偏低。目前各大商圈街铺的租金水平大概是的50%,的80%水平,未来随着城市的不断发展仍然有很大的上升空间。本段小结：商业租金水平相对其他省会城市仍然处于较低水平,未来发展潜力大。4、本节小结商业市

23、场发展成熟度有限,个体经营者居多,各类连锁品牌经营商家较其它城市明显偏少 ,20XX开始,外地品牌进入步伐开始加快,商业市场开始进入迅速发展阶段。从租金水平来看,市商业市场整体租金水平较国一二线城市同等区位偏低,但发展前景看好。二、写字楼物业市场1、基本情况写字楼主要集中在广场商业区、市政中心和琅东CBD片区,其中较早建的办公楼主要集中在广场和市政中心等传统商务区,伴随城市向东延伸,在民族大道两侧也集中了较多的写字楼,而近几年新建较为高档的写字楼主要集中于琅东CBD,未来随着东盟国际商务区的建成,风岭片区也将成为写字楼集中分布的区域重点写字楼分布见下图。本段小结：高档写字楼随着城市的发展主要分

24、布在琅东及凤岭片区。民族大道金源CBD地王大厦曼哈顿南湖名都竹溪立交XX国际航洋国际名都大厦利海亚洲大唐大厦竹溪大道华润中心2、供应量现状及未来新增预测1供应量现状近年来写字楼供应量快速增加, 20XX全市写字楼总供应量约130万 。写字楼产品可分为两类：一是专业写字楼：物业类型为写字楼,专门用于办公物业的写字楼。二是公寓写字楼：物业类型为商住两用,目前以办公为主的写字楼。本段小结：写字楼供应量逐年上涨,但是新的、高档的专业写字楼所占比例较低,本项目具有很大的市场机会。2、新增预测从市办公用地出让情况看,未来几年写字楼供应主要是目前在建项目,共11个,总建筑面积48.5万,其中凤岭片区共29.

25、8万。从在建项目的规划档次来看,龙滩基地三期、华润中心写字楼档次最高,国际大厦、南湖名都的建设档次与地王国际商会中心接近,其余项目建设档次较低,未来供应项目主要招租期将集中在2010-20XX。 本段小结：未来写字楼新增量中除华润中心、龙滩基地三期外,真正高档写字楼不多。3、租金目前各个写字楼的租售情况比较好。高档写字楼集中的五象广场区域,主要租金围35-70元/月,是目前租金最高区域,写字楼以1-3年的新产品为主,还会有较长的租金增长期。凤岭片区,写字楼档次与五象广场接近,主要租金围35-50元/月,凤岭区域正在开发建设中,随着区域的逐渐成熟及产品档次的提高,租金将有较大的提升。其他区域,主

26、要租金围25-35元/月,但因区域不具备发展高档写字楼条件,短期不会有新写字楼入市,区域租金难以得到提升。各类写字楼基本情况一览表档次项目名称办公面积租金价格出租率售价高档地王国际商会中心9125350-7080%9000-12000金源CBD6600040-5580%8000-1200名都大厦448007075%13000航洋国际城1号楼2880050-5590%10000永凯时代广场36000-08300-9000中档德瑞大厦336004520%6500东盟财经中心产权为住宅22500-8300中鼎万象1500025-3880%6500太平洋世纪广场3600040-5085%5800-65

27、00珀宫国际4700235-4560%8000-9000航洋国际城2、3号楼7560030-40现代国际3502730-4055%8000低档大厦20-254000太阳广场25-304500-5000福莱阁203500本段小结：写字楼租金水平相对其他东部沿海城市来看处于较低水平,随着经济的快速发展上升空间大。4、本节小结目前尚无真正意义上的甲级写字楼,20XX第一代城市CBD五象广场基本完成建设,该区域的地王国际商会中心是目前建筑高度最高、硬件设施最好、规模体量最大的写字楼,代表现阶段写字楼最高水平,但还没达到真正意义上的甲级写字楼标准,五象广场、凤岭区域是目前高档商务办公区 。 写字楼物业体

28、量总量仅为45万平方米的埌东CBD已显现出企业入驻率基本饱和的现状,区域基本上已经没有办公用途地块出让,因此有如此区位优势明显的办公用地出让实属绝版。三、酒店物业市场1、发展情况近年来的旅游业快速发展,据相关统计20XX全年接待国游客总人数2325万人次,入境游客14.1万人次,旅游总收入138.5亿元。同时随着会展经济,首府经济、东盟贸易效应的显现,酒店行业进入了快速发展通道。20XX以来,市的宾馆酒店业发展实现跨越,首届中国东盟博览会召开前,市的住宿条件和接待能力曾是市服务中国东盟博览会的一个瓶颈。当时,星级酒店的现状接待能力与南博会2.5-3万人的接待规模有较大的差距,存在着1万多床位的

29、需求缺口,总体数量无法满足中国-东盟博会接待需求,设施档次及服务品质不适应客商需求。针对旅游星级饭店客房总量严重不足、宾馆设施档次及服务水平无法满足客商商务需求,新建宾馆步伐缓慢。市政府加大推动星级宾馆建设改造,加快星级饭店评定步伐的工作力度。为此,出台了市服务南博会扶持宾馆饭店设施更新改造的若干规定、市扶持新建三星级以上宾馆的暂行规定,2004、20XX分别划拨3000万元财政资金,鼓励和扶持社会资本宾馆进行设施改造,为打造区域性旅游目的地和旅游集散中心城市奠定了基础。本段小结：旅游、会展、东盟贸易经济的快速发展,带动酒店业的快速发展。2、市酒店供应量截止20XX市星级酒店数量达到85家,其

30、中五星级酒店6家,分别是沃顿国际大酒店、明园新都饭店、饭店、邕江宾馆、桂景大酒店、红林大酒店、鑫伟万豪酒店,四星酒店11家,三星级酒店30家,二星级酒店37家。五星级四星级三星级二星级一星级酒店数量71130371所占比例8%13%35%44%1%1996年5月明园新都被国家旅游局评定为五星级酒店,是市最早的一家五星级酒店,到20XX,也仅有此1家五星级酒店,四星级酒店7家。20XX开始,中国-东盟博览会永久在举办,20XX后到20XX,酒店业受东盟博览会刺激高档酒店增长迅速,五星级酒店增至7家,四星级酒店11家。但后续几家五星级酒店也是通过改造升级成为五星级酒店,市目前并无按照五星级标准建造

31、的,真正意义上的五星级酒店出现。本段小结：酒店供应量逐年上升,但目前并无按照五星级标准建造的真正意义的五星级酒店出现。3、价格市五星级酒店散客房价最高668元/间天万豪,最低248元/间天邕江宾馆,平均散客房间约为444元/间天 协议价除外。4、入住率 目前酒店的平均入住率为62%左右,五星级酒店入住率为60%左右,其中沃顿酒店入住率80%左右,红林酒店入住率85%左右。5、硬件条件除了红林酒店外,其它酒店年代久远,并没有真正按照国际五星级标准进行规划设计和建造,硬件条件缺陷明显,部分酒店采用改建和重新装修达到五星级的评星标准,如沃顿酒店20XX重新装修、邕江宾馆20XX重新装修、饭店20XX

32、重新装修等。本段小结：现有酒店硬件条件较差。6、酒店管理公司目前只有红林加盟最佳西方BEST WESTERN和万豪万豪于20XX12月18日开业,是目前市唯一的超五星级国际管理品牌酒店,但因受建筑本身的限制,其硬件条件并不理想。两个国际品牌酒店进驻。7、餐饮与会议设施酒店餐饮设施较为齐全,菜系以粤菜、西餐为主,中西结合,不少酒店推出地方风味菜肴。可以较充分满足住客日常饮食和宴请需求,市目前五星级酒店拥有大小会议室超过70个含可改为会议室的多功能厅。会议室的平均出租价格为2757元/天,500平方米左右的多功能厅平均价格为5028元/天8、潜在增量分析据市旅游局数据显示,未来2到3年20XX之前

33、五星级酒店数量将达到10家。目前华润中心已经动工,其规划的五星级酒店为国际商旅涉外五星级酒店,预计2017年入市。另外,据了解的香格里拉大饭店正在寻找合适的场地,会昌集团已经收购沃顿酒店,龙光地产正在积极寻找地块建设五星级酒店,打算引入喜来登酒店。9、本节小结综合来看五星级酒店的质量尚未达到国际高档酒店及国主流五星级酒店的水平,主要体现在缺少国际知名酒店管理公司进驻,房价水平低,入住率低等方面,因此发展空间和机会很大。四、住宅物业市场1、近年发展情况从20XX到20XX住宅市场发展迅速,08年金融危机虽受一定的影响,但影响不大。09年以来,在国家政策的保驾护航下,积累的大量刚性需求逐渐释放,并

34、带动改善性需求和投资型需求积极入市,商品住宅市场得以迅速回暖,成交量节节攀升,成交量和成交均价均创出历史新高,房地产市场进入了快速发展阶段。 20XX商品住宅批准预售281.67万平方米,成交面积达到643.5万平方米,环比增长86%,成交住房59286套,环比增长达80%,新建商品房销售均价为5003.93元/平方米,与20XX同比增长21.91%,12月份均价达5791.63元/平方米。20XX小户型成交9648套,同比增长90.03%；80-90平方米户型成交10174套,同比增长79.47%;100-120平方米户型成交12277套,同比增长112.15%。2007-20XX总体情况对

35、比20XX20XX20XX销售面积万585380.59643.5销售均价元/340440715003销售金额亿元-141321从成交均价来看,从20XX的3404元/,增长到了20XX的5003元/,年均增长率达到21%。住宅市场价格在全国属于相对较低水平,泡沫相对较小,价格下降空间有限,整体看住宅价格总体平稳。本段小结：住宅市场近年来快速发展,尤其09年成交量和成交均价均创历史新高。2、未来发展展望总体上我们认为的住宅市场无论从短期还是长期看仍然有比较大的上升空间。从短期看,自住型需求比较旺盛,这一分部不会因为房价高而放弃购买,反而会因为担心房价上涨而提前释放需求。目前各大楼盘二房、小三房比

36、较紧缺。因为楼市投资热情高,甚至也衍生了一部分贪大求阔追求大户型或以房地产财富为自豪的改善性自住需求。而的房价相对于全国首府级城市及沿海城市的房价处于比较低的价位,且房地产泡沫少,所以上升空间大。从长期看,国家北部湾策略、国家经济第四极战略目标、保税港成立、中国-东盟博览会的永久举办地等利好消息,使投资者对的市场及经济相当有信心,大量的外来人口涌入,刚性需求增加。外地购房客户刚性需求依然强劲,中国-东盟自由贸易区20XX1月1日正式成立,各种经济利好政策加速XX成为中国经济增长的第四极,而被誉为第二个,最具潜力的新国际核心城市,正在发挥更重要的作用。我们看到,许多国发达地区、东部沿海生产基地的

37、外地人纷纷抢滩,做生意、开公司,都来到XX淘金,他们认为XX会有很大的发展,而他们购房的需求也是刚性的需求；外地投资者也尾随而至,他们对房价是不敏感的,他们看重的更多的是升值的潜力。因此从长期看房地产市场上升空间还很大。本段小结：住宅市场前景看好。3、本节小结住宅市场近年来平稳快发发展,一些高档、高价楼盘不断涌现,销售情况火爆,随着经济的进一步发展以及各项利好的政策的刺激,我们认为的住宅市场仍有很大的发展空间。六、投资测算分析一、项目总体规划指标项目总用地面积18.47亩,合12311.26,根据目前项目概念总规设计方案的技术经济指标：建筑占地面积为5494.38,建筑密度为44.63%；总建

38、筑面积为323893.98,其中地上总建筑面积为271084.88,按市政府关于进一步加快市超高层建筑建设意见报送稿的文件规定计算,本项目容积率11.76根据常规要求计算则为22.02；A塔主楼地上建筑面积为216550.44,其中裙楼商业47821.72,办公及公寓面积168728.72；B塔副楼地上建筑面积为54534.44,其中裙楼商业18110.84、办公及公寓36423.60；地下室含人防工程52809.10。具体技术经济指标如下表：项目单位总体规划备注总用地面积12311.2618.405 亩建筑占地面积5494.38总建筑面积323893.98地上总建筑面积271084.88不含

39、地下室A塔地上建筑面积216550.44A塔办公及公寓168728.72裙楼商业47821.72B塔度地上建筑面积54534.44B塔办公及公寓36423.60群楼商业18110.84物业管理用房等地下室52809.10建筑密度%44.63容积率11.76根据市最新政策计算22.02根据常规要求计算停车位个1300地下停车位个1240其中可售车位个1074二、销售收入预测1、住宅物业销售价格分析目前高端住宅及项目周边住宅项目的销售均价为8500-11500元/,预计住宅商品房能保持年均10%的年递增率,加上本项目住宅物业溢价15%因超高层、地标性建筑、地段、周边环境等因素计算：预测本项目住宅物

40、业入市时2013-20XX的销售均价为16000元。具体测算过程如下：本项目住宅物业均价预测表20XX20XX20XX20XX20XX溢价15%,年递增率10%11500126501391515307168372、写字楼物业销售价格分析以目前高端写字楼如名都大厦月租金价格70元/、地王国际商会中心月租金价格平均60元/为基础,本项目写字楼物业溢价20%因超高层、地标性建筑、地段、周边环境、唯一性等因素,按租金年递增率6%计算：预测本项目写字楼物业入市时2013-20XX的月租金均价为102.5元/,按年回报率7.5%的收益反推写字楼物业销售价格应为16500元/102.5元/12个月/7.5%

41、。具体测算过程如下：本项目写字楼物业月租金预测表20XX20XX20XX20XX20XX溢价20%,年递增率5%848994100105附：可比城市写字楼租金情况20XX甲级写字楼租金98元/.月20XX甲级写字楼租金104元/.月20XX甲级写字楼租金111元/.月3、商业物业销售价格本项目裙楼商业物业为十层,总建筑面积6.6万,可将其定位为一个综合购物中心,包含百货、其他半主力店、大型餐饮、零售店等商业业态,按国目前二三线城市购物中心及商业物业的租金水平推算本项目裙楼物业购物中心的稳定期月平均租金为93元/,按年回报率7.5%的收益反推本项目裙楼商业物业销售价格应为15000元/93元/1

42、2个月/7.5%,具体测算过程如下：本项目购物中心稳定期租金预测项目面积租金元/.月百货2000040半主力店/其他1200055零售23933175餐饮1000050合计/平均6593393商业价格14920元/附：目前核心区域临街一层商铺销售价格为2-6万/,二层商铺销售均价为1-4万/,三层及以上商铺案例较少。三、国部分超高层建筑投资成本国部分超高层建筑投资成本如下表：项目名称占地面积总建筑面积万高度米总投资亿元层数单方投资元金茂大厦2.3 29420508817241 国际金融中心西塔3.1454396010313333 地王大厦1.82738440港元6914815 广场2.3373

43、9137港币8010000 地王大厦113.22765543788 四、多方案测算对比分析以下按不享受市政府关于进一步加快市超高层建筑建设意见报送稿和享受市政府关于进一步加快市超高层建筑建设意见报送稿两种情况对本项目经济指标进行分析：1、不享受市政府关于进一步加快市超高层建筑建设意见报送稿的政策优惠。1项目物业按全销售完计算A、销售收入分析本项目销售总收入为44.6亿,具体销售收入指标见下表：物业类型销售面积售价元/销售收入万元备注办公16359816500269937公寓415541600066487裙楼商业659331500098899地下停车位1074个20万/个10735销售率50%合

44、计446057B、项目投资分析项目土地成本按起拍价为：37202万单价为1953万/亩18.405+成交价的3%交纳土地契税+拍卖服务费；建安成本及红线配套费为233796万单价7218元/总建筑面积323893.98；红线外配套费为100万；政府报建费2429万按单价75元/计；不可预见费按建安成本及红线配套费和政府报建费的3%计,为7087万；财务费用按平均年贷款额5亿,贷款3年,年利率7.5%计,为11250万；管理费用按建安成本及红线配套费和政府报建费的3%计,为7087万；销售费用按销售收入的3.5%计,为15612万。项目总投资合计31.46亿平均9712元/。具体投资测算如下表：

45、类别序号项目单方成本元/投资额万元项目直接费用一土地成本2015 万/亩37202二建安成本7218 233796 一前期费用107 3453 二建安及安装成本6852 221924 1建筑成本6562 212527 1.1基础、围护、支撑1000 32389 1.2A塔办公及公寓6540 110349 1.3A塔裙楼商业5220 24963 1.4B塔办公及公寓5178 18858 1.5B塔裙楼商业4133 7484 1.6地下室3500 18483 2工程监理费0.6%1275 3质检监测费0.6%531 4公共部位装修1000 7590 三红线配套费259.92 8419 三红线外配套

46、费3.09 100 四政府报建费75.00 2429 间接费用五不可预见费3.0%7087 六财务费用7.5%11250 七管理费用3.0%7087 八销售费用3.5%15612 总投资十投资总计9711.89 314562 交房标准： 外立面精装修、各出入口包括雨篷、公共部分装修等均由开发商完成；室外工程及绿化等均由开发商完成；动力、照明、空调、消防、给排水、BA等全部机电主系统含空调、照明等系统未端设备均由开发商完成；室部分,除设备用房外为毛坯标准,设备用房装修一次到位；交付使用时,达到消防验收标准。C、经济指标分析销售总收入为44.6亿,项目总投资为31.46亿,项目税前利润10.65亿

47、元,项目税前销售利润率为23.88%,项目税后利润7.99亿元,税后销售利润率17.91%。具体经济指标如下表：经济指标指标值单位项目销售总收入446057.49万元营业税及附加24979.22 万元项目净收入421078.27 万元项目总投资314562.15 万元项目税前利润106516.13 万元项目所得税26629.03 %项目税后利润79887.09 万元项目税钱销售利润率23.88%万元项目税后销售利润率17.91%小结：即使在不能享受到市政府关于进一步加快市超高层建筑建设意见报送稿的政策优惠的情况下,税后销售利润率依然可达到17.91%税后利润7.99亿元,具有一定的盈利能力。2

48、项目按盈亏平衡进行测算在持有B塔副楼的11-39层物业、A塔主楼办公及公寓全部售完、地下停车位销售率50%、裙楼商业销售率43%的情况下,项目基本盈亏平衡即销售收入等于总支出。物业类型销售面积售价元/销售收入万元备注办公127174 16500 209838 B塔不售公寓41554 16000 66487 裙楼商业65933 15000 42527 销售率43%地下停车位1074 20 10735 销售率50%合计329586 小结：在不能享受到市政府关于进一步加快市超高层建筑建设意见报送稿的政策优惠的情况下,销售完A塔办公和公寓共计168729、地下车位1074个的50%和裙楼商业65933

49、的43%即可达到盈亏平衡点,剩余裙楼商业和B塔副楼的11-39层36423可长期持有,有稳定的租金收益。2、享受市政府关于进一步加快市超高层建筑建设意见报送稿的政策优惠。1项目物业按全销售完计算A、销售收入分析本项目销售总收入为44.6亿,具体销售收入指标见下表：物业类型销售面积售价元/销售收入万元备注办公16359816500269937公寓415541600066487裙楼商业659331500098899地下停车位1074个20万/个10735销售率50%合计446057B、项目投资分析项目土地成本按起拍价为：37202万单价为1953万/亩18.405+成交价的3%交纳土地契税+拍卖服

50、务费；建安成本及红线配套费为228372万单价7051元/总建筑面积323893.98；红线外配套费为100万；政府报建费648万按单价20元/计；不可预见费按建安成本及红线配套费和政府报建费的3%计,为6871万；财务费用按平均年贷款额5亿,贷款3年,年利率7.5%计,为11250万；管理费用按建安成本及红线配套费和政府报建费的3%计,为6871万；销售费用按销售收入的3.5%计,为15612万。项目总投资合计30.7亿平均9476元/。具体投资测算如下表：类别序号项目单方成本元/投资额万元项目直接费用一土地成本2015 万/亩37202二建安成本7051 228372 一前期费用106 3

51、443 二建安及安装成本6685 216510 1建筑成本6396 207159 1.1基础、围护、支撑1000 32389 1.2A塔办公及公寓6540 110349 1.3A塔裙楼商业5220 24963 1.4B塔办公及公寓5178 18858 1.5B塔裙楼商业4133 7484 1.6地下室3500 13116 2工程监理费0.6%1243 3质检监测费0.6%518 4公共部位装修1000 7590 三红线配套费259.92 8419 三红线外配套费3.09 100 四政府报建费20648 间接费用五不可预见费3.0%6871 六财务费用7.5%11250 七管理费用3.0%687

52、1 八销售费用3.5%15612 总投资十投资总计9476.08 306924 备注：按市政府关于进一步加快市超高层建筑建设意见的政策优惠根据第八条减免城市建设配套费及市权限围可以减免的其他行政事业性收费,政府报建费从正常的75元/减少到20元/计算。根据第十条鼓励超高层建筑增加停车位的配置,按每个车位人防除外减少5万/个的成本。根据第十二条给与适当财政鼓励,销售收入按地方留成75%的50%给与奖励。具体相关具体文件规定见市政府关于进一步加快市超高层建筑建设意见的政策优惠报送稿交房标准： 外立面精装修、各出入口包括雨篷、公共部分装修等均由开发商完成；室外工程及绿化等均由开发商完成；动力、照明、

53、空调、消防、给排水、BA等全部机电主系统含空调、照明等系统未端设备均由开发商完成；室部分,除设备用房外为毛坯标准,设备用房装修一次到位；交付使用时,达到消防验收标准。C、经济指标分析销售总收入为44.6亿,项目总投资为30.7亿,项目税前利润12.35亿元,项目税前销售利润率为27.69%,项目税后利润9.26亿元,税后销售利润率20.77%。具体经济指标如下表：经济指标指标值单位项目销售总收入446057.49万元营业税及附加15612.01 万元项目净收入430445.48 万元项目总投资306924.44 万元项目税前利润123521.04 万元项目所得税30880.26 %项目税后利润

54、92640.78 万元项目税前销售利润率27.69%万元项目税后销售利润率20.77%本段小结：在享受到市政府关于进一步加快市超高层建筑建设意见报送稿的政策优惠的情况下,税后销售利润率更理想,可达到20.77%税后利润9.26亿元,具有较好的盈利能力。2项目按盈亏平衡进行测算在持有B塔副楼的11-39层物业、A塔主楼办公及公寓全部售完、地下停车位销售率50%、裙楼商业销售率27%的情况下,项目基本盈亏平衡即销售收入等于总支出。物业类型销售面积售价元/销售收入万元备注办公127174 16500 209838 B塔不售公寓41554 16000 66487 裙楼商业65933 15000 267

55、03 销售率27%地下停车位1074 20 10735 销售率50%合计313762 本段小结：在享受到市政府关于进一步加快市超高层建筑建设意见报送稿的政策优惠的情况下,销售完A塔主楼办公和公寓共计168729、地下车位1074个的50%和裙楼商业65933的27%即可达到盈亏平衡点,剩余裙楼商业和B塔副楼的11-39层36423可长期持有,有稳定的租金收益。五、项目敏感性分析以享受市政府关于进一步加快市超高层建筑建设意见报送稿的政策优惠并售完部分地下车位除外为基础以土地成本为单因素对项目做感性分析,具体情况见下表。土地成本变化率0%10%20%50%100%土地总价37202 40922 44642 55803 74404 土地单价2014 2216 2417 3021 4028 销售收入446057 446057 446057 446057 446057 项目总投资306924 310644 314364 325525 344126 税前