房地产开发经营业务企业所得税管理办法

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1、. .法规名称文号 国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知 国税发200931号 国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知国税函2010201号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006187号财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税200621号 国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知国税发200991号 国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知国税发201053号 国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函2010220号国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关

2、税收问题的公告 国家税务总局公告201013号国家税务总局关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题的通知国税函2009777号 国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知国税函201079号国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知 国税函2009118号 国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告 国家税务总局公告20XX第29号目 录 国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知的通知的通知的通知 国税发200931号 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局： 为了加强从事房地产开发经

3、营企业的企业所得税征收管理,规从事房地产开发经营业务企业的纳税行为,根据中华人民国企业所得税法及其实施条例、中华人民国税收征收管理法及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定,结合房地产开发经营业务的特点,国家税务总局制定了房地产开发经营业务企业所得税处理办法,现印发给你们,请遵照执行。 二九年三月六日 房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章 总 则 第一条 根据中华人民国企业所得税法及其实施条例、中华人民国税收征收管理法及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定,制定本办法。 第二条 本办法适用于中国境从事房地产开发经营业务的企业以下简称企业。 第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开

4、发,建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外,其他开发产品符合下列条件之一的,应视为已经完工： （一） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 （二） 开发产品已开始投入使用。 （三） 开发产品已取得了初始产权证明。 第四条 企业出现中华人民国税收征收管理法第三十五条规定的情形,税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规,同时按中华人民国税收征收管理法等税收法律、行政法规的规定进行处理,但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 第二章 收入的税务处理第五条 开发产品销售收入的围为销售开发产品过程中取得的

5、全部价款,包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等,凡纳入开发产品价或由企业开具发票的,应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的,可作为代收代缴款项进行管理。 第六条 企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入,应确认为销售收入的实现,具体按以下规定确认： （一） 采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得索取价款凭据权利之日,确认收入的实现。 （二） 采取分期收款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的,在实际付款日

6、确认收入的实现。 （三） 采取银行按揭方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款确定收入额,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 （四） 采取委托方式销售开发产品的,应按以下原则确认收入的实现：1. 采取支付手续费方式委托销售开发产品的,应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 2. 采取视同买断方式委托销售开发产品的,属于企业与购买方签订销售合同或协议,或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的,如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格,则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方

7、已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格,以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的,则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 3.采取基价保底价并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的,属于由企业与购买方签订销售合同或协议,或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的,如果销售合同或协议中约定的价格高于基价,则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现,企业按规定支付受托方的分成额,不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的,则应按基

8、价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的,则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 4.采取包销方式委托销售开发产品的,包销期可根据包销合同的有关约定,参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品,企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。 第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入或利润的实

9、现。确认收入或利润的方法和顺序为： （一） 按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；二由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； （三） 按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。 第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定： （一） 开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于15。 （二） 开发项目位于地及地级市城区及郊区的,不得低于10%. （三） 开发项目位于其他地区的,不得低于5。 （四） 属于经济适用房、限价

10、房和危改房的,不得低于3%. 第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季或月计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 在年度纳税申报时,企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。 第十条 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前,与承租人签订租赁预约协议的,自开发产品交付承租人使用之日起,出租方取得的预租价款按租金确认

11、收入的实现。 第三章 成本、费用扣除的税务处理 第十一条 企业在进行成本、费用的核算与扣除时,必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。 第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。 第十三条 开发产品计税成本的核算应按第四章的规定进行处理。 第十四条 已销开发产品的计税成本,按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定： 可售面积单位工程成本=成本对象总成本成本对象总可售面积 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售

12、面积单位工程成本 第十五条 企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品包括共用部位、共用设施设备进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用,准予在当期据实扣除。 第十六条 企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的,应于移交时扣除。 第十七条 企业在开发区建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施,按以下规定进行处理： （一） 属于非营利性且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的,可将其视为公共配套设施,其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 二属于营利性的,或产权归企

13、业所有的,或未明确产权归属的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外,其他一律按建造开发产品进行处理。 第十八条 企业在开发区建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本,其中,由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设,完工后有偿移交的,国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本,抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。 第十九条 企业采取银行按揭方式销售开发产品的,凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的,其销售开发产品时向银行提供的保证金担保金不得从销售收入中减除,也不得作为费用在当期税前扣除,但实际发生

14、损失时可据实扣除。 第二十条 企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用含佣金或手续费不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。 第二十一条 企业的利息支出按以下规定进行处理： （一） 企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用,可按企业会计准则的规定进行归集和分配,其中属于财务费用性质的借款费用,可直接在税前扣除。 （二） 企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团部其他成员企业使用的,借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件,可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。 第二十二条 企业因国家无偿收回土地使用权

15、而形成的损失,可作为财产损失按有关规定在税前扣除。 第二十三条 企业开发产品以成本对象为计量单位整体报废或毁损,其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。 第二十四条 企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的,不得在税前扣除折旧费用。 第四章 计税成本的核算第二十五条 计税成本是指企业在开发、建造开发产品包括固定资产,下同过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。 第二十六条 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下： （一） 可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的,应作

16、为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的,可先作为过渡性成本对象进行归集,然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。（二） 分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目,可作为一个成本对象进行核算。 （三） 功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立,且具有不同使用功能时,可以作为独立的成本对象进行核算。 （四） 定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的,应分别作为成本对象进行核算。 （五） 成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的,要分别作为成本对象进行核算。 （六

17、） 权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的,应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。 成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定,不能随意更改或相互混淆,如确需改变成本对象的,应征得主管税务机关同意。 第二十七条 开发产品计税成本支出的容如下： （一） 土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权或开发权而发生的各项费用,主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。 （二） 前期工程费。指项目开发

18、前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。 （三） 建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。 （四） 基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出,主要包括开发项目道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。 （五） 公共配套设施费：指开发项目发生的、独立的、非营利性的,且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。 （六） 开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能

19、将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。 第二十八条 企业计税成本核算的一般程序如下： （一） 对当期实际发生的各项支出,按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类,并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。 （二） 对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本, 并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象

20、。 （三） 对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配,其中应由已销开发产品负担的部分,在当期纳税申报时进行扣除,未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。 （四） 对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的,应按可售面积计算其单位工程成本,据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本,准予在当期扣除,未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。 （五） 对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用,应按分别建立明细台帐,待开发产品完工后再予结算。 第二十九

21、条 企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中,应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本,直接计入成本对象,共同成本和不能分清负担对象的间接成本,应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象,具体分配方法可按以下规定选择其一： （一） 占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。 1.一次性开发的,按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 2.分期开发的,首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配,然后再按某一 成本对象占地面积占期全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 期全部成本对象

22、应负担的占地面积为期开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。 （二） 建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。 1.一次性开发的,按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。 2. 分期开发的,首先按期成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配,然后再按某一成本对象建筑面积占期成本对象总建筑面积的比例进行分配。 （三） 直接成本法。指按期某一成本对象的直接开发成本占期全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。 （四） 预算造价法。指按期某一成本对象预算造价占期全部成本对象预算造价的比例进行分配。 第三十条 企业下列成

23、本应按以下方法进行分配： （一） 土地成本,一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。 土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。 （二） 单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。 （三） 借款费用属于不同成本对象共同负担的,按直接成本法或按预算造价法进行分配。 （四） 其他成本项目的分配法由企业自行确定。 第三十一条 企业以非货币交易方式取得土地使用权的,应按下列规定确定其成本： （一） 企业、单位以换取开

24、发产品为目的,将土地使用权投资企业的,按下列规定进行处理： 1. 换取的开发产品如为该项土地开发、建造的,接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本,待首次分出开发产品时,再按应分出开发产品包括首次分出的和以后应分出的的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。 2.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的,接受投资的企业在投资交易发生时,按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付

25、的补价款或减除应收到的补价款。 （二） 企业、单位以股权的形式,将土地使用权投资企业的,接受投资的企业应在投资交易发生时,按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。 第三十二条 除以下几项预提应付费用外,计税成本均应为实际发生的成本。 一出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10。 二公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同

26、、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销,或按照法律法规规定必须配套建造的条件。 （三） 应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 第三十三条 企业单独建造的停车场所,应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所,作为公共配套设施进行处理。 第三十四条 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的,不得计入计税成本,待实际取得合法凭据时,再按规定计入计税成本。 第三十五条 开发产品完工以后,企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日,不得滞

27、后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本,主管税务机关有权确定或核定其计税成本,据此进行纳税调整,并按中华人民国税收征收管理法的有关规定对其进行处理。 第五章 特定事项的税务处理 第六章 第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目,且该项目未成立独立法人公司的,按下列规定进行处理： （一） 凡开发合同或协议中约定向投资各方即合作、合资方,下同分配开发产品的,企业在首次分配开发产品时,如该项目已经结算计税成本,其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本,则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理

28、。 （二） 凡开发合同或协议中约定分配项目利润的,应按以下规定进行处理： 1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税,不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。 2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。 第三十七条 企业以换取开发产品为目的,将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的,按以下规定进行处理： 企业应在首次取得开发产品时,将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理,并按应从该项目取得的开发产品包括首次取得的和以后应取得的的市场公允价值计算确认土地使

29、用权转让所得或损失。 第六章 附 则 第三十八条 从事房地产开发经营业务的外商投资企业在20XX12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入,至该项开发产品完工后,一律按本办法第九条规定的办法进行税务处理。 第三十九条 本通知自20XX1月1日起执行。 二00九年三月六日 国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知知知知 国税函2010201号 成文日期：2010-05-12 各省、自治区、直辖市和计划

30、单列市国家税务局、地方税务局： 现就房地产开发企业开发产品完工条件确认有关问题,通知如下： 根据国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知国税发200631号规定精神和国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知国税发200931号第三条规定,房地产开发企业建造、开发的开发产品,无论工程质量是否通过验收合格,或是否办理完工竣工备案手续以及会计决算手续,当企业开始办理开发产品交付手续包括入住手续、或已开始实际投入使用时,为开发产品开始投入使用,应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本,并计算企业当年度应纳税所。 国家税务总局二一年五

31、月十二日 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 国税发2006187号 各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局,、自治区国家税务局： 为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作,根据中华人民国税收征收管理法、中华人民国土地增值税暂行条例及有关规定,现就有关问题通知如下： 一、 土地增值税的清算单位 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。 二、 土地增值税的清算条件 （一） 符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税的清算： 1.房地产

32、开发项目全部竣工、完成销售的； 2. 整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3. 直接转让土地使用权的。 （二） 符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 1.已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2. 取得销售预售许可证满三年仍未销售完毕的； 3. 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 4.省税务机关规定的其他情况。 三、 非直接销售和自用房地产的收入确定 （一） 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人

33、、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 二房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。 四、土地增值税的扣除项目 （一） 房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额,应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外,扣除取得土地使用权

34、所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的,不予扣除。 （二） 房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的,地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述四项开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。 （三） 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场库、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通

35、讯等公共设施,按以下原则处理:1. 建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除； 2. 建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除； 3.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。 四房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。 房地产开发企业的预提费用,除另有规定外,不得扣除。（五） 属于多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额。 五、土地增值税清算应报送的资料符合本通知第二条第一项规定的纳税人,须在满足清算条件之日起90日到

36、主管税务机关办理清算手续；符合本通知第二条第二项规定的纳税人,须在主管税务机关限定的期限办理清算手续。纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：（一） 房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表； 二项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；（三） 主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。 纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目,还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。六、 土地增值税清算项目的审核鉴证税

37、务中介机构受托对清算项目审核鉴证时,应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告,税务机关可以采信。税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证容、法律责任等方面提出明确要求,并做好必要的指导和管理工作。七、 土地增值税的核定征收房地产开发企业有下列情形之一的,税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况,按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：（一） 依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； （二） 擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三） 虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭

38、证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四） 符合土地增值税清算条件,未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的；（五） 申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。八、 清算后再转让房地产的处理在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积 本通知自20XX2月1日起执行。各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。 国家税务总局 二六年十二月二十八日 财政部

39、 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知 财税200621号 各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅、地方税务局,生产建设兵团财务局: 根据中华人民国土地增值税暂行条例及其实施细则和有关规定精神,现将土地增值税有关问题明确如下: 一、关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题 条例第八条中普通标准住宅和财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知第三条中普通住宅的认定,一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知制定并对社会公布的中小套型、中低价位普通住房的标准执行。纳税人既建造普通住宅,又建造其他商品

40、房的,应分别核算土地增值额。 在本文件发布之日前已向房地产所在地地方税务机关提出免税申请,并经税务机关按各省、自治区、直辖市人民政府原来确定的普通标准住宅的标准审核确定,免征土地增值税的普通标准住宅,不做追溯调整。 二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题 纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,条例第六条第、项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为与转让房地产有关的税金予以扣除,但不作为加计5%的基数。 对于转让旧房及建筑物,既没有评估价格,又不能提

41、供购房发票的,地方税务机关可以根据中华人民国税收征收管理法第35条的规定,实行核定征收。 三、关于土地增值税的预征和清算问题 各地要进一步完善土地增值税预征办法,根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况,区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型,科学合理地确定预征率,并适时调整。工程项目竣工结算后,应及时进行清算,多退少补。 对未按预征规定期限预缴税款的,应根据税收征管法及其实施细则的有关规定,从限定的缴纳税款期限届满的次日起,加收滞纳金。 对已竣工验收的房地产项目,凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的,税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配

42、比的原则,对已转让的房地产进行土地增值税的清算。具体清算办法由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定。 四、 关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁,纳税人自行转让房地产的征免税问题 中华人民国土地增值税暂行条例实施细则第十一条第四款所称:因城市实施规划而搬迁,是指因旧城改造或因企业污染、扰民,而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因国家建设的需要而搬迁,是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。 五、 关于以房地产进行投资或联营的征免税问题 对于以土地作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或

43、者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知第一条暂免征收土地增值税的规定。 六、本文自20XX3月2日起执行。国家税务总局关于印发国家税务总局关于印发国家税务总局关于印发国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知 国税发200991号 各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局： 为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理,规土地增值税清算工作,根据中华人民国土地增值税暂行条例及其实施细则、中华人民国税收征收管理法及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定,结合房地产开发经营业务的特点,国家税务总局制定了土地增值税清

44、算管理规程,现印发给你们,请遵照执行。 二九年五月十二日 土地增值税清算管理规程 第一章 总则第一条 为了加强土地增值税征收管理,规土地增值税清算工作,根据中华人民国税收征收管理法及其实施细则、中华人民国土地增值税暂行条例及其实施细则等规定,制定本规程以下简称规程。 第二条 规程适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。 第三条 规程所称土地增值税清算,是指纳税人在符合土地增值税清算条件后,依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定,计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,并填写土地增值税清算申报表,向主管税务机关提供有关资料,办理土地增值税清算手续,结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为

45、。 第四条 纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额,保证清算申报的真实性、准确性和完整性。 第五条 税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务,加强土地增值税政策宣传辅导。 主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核,依法征收土地增值税。 第二章 前期管理 第六条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理,实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始,按项目分别建立档案、设置台帐,对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控,做到税务管理与纳税人项目开发同步。 第七条 主

46、管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注,对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。 第八条 对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,有条件的地区,主管税务机关可结合发票管理规定,对纳税人实施项目专用票据管理措施。 第三章 清算受理 第九条 纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算。 （一） 房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （二） 整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （三） 直接转让土地使用权的。 第十条 对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 （一） 已

47、竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 二取得销售预售许可证满三年仍未销售完毕的； 三纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四） 省自治区、直辖市、计划单列市税务机关规定的其他情况。 对前款所列第三项情形,应在办理注销登记前进行土地增值税清算。 第十一条 对于符合本规程第九条规定,应进行土地增值税清算的项目,纳税人应当在满足条件之日起90日到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目,由主管税务机关确定是否进行清算

48、；对于确定需要进行清算的项目,由主管税务机关下达清算通知,纳税人应当在收到清算通知之日起90日办理清算手续。 应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人,在上述规定的期限拒不清算或不提供清算资料的,主管税务机关可依据中华人民国税收征收管理法有关规定处理。 第十二条 纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料 （一） 土地增值税清算表及其附表参考表样见附件,各地可根据本地实际情况制定。 （二） 房地产开发项目清算说明,主要容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。 （三） 项目竣工决算报表、取得土地使

49、用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的,纳税人还应提供记账凭证复印件。 （四） 纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目,还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。 第十三条 主管税务机关收到纳税人清算资料后,对符合清算条件的项目,且报送的清算资料完备的,予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的,应要求纳税人在规定限期补报,纳税人在规定的期限补齐清算资料后,予以受理；对不符合清算条件的项目,不予

50、受理。上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请,纳税人无正当理由不得撤消。 第十四条 主管税务机关按照本规程第六条进行项目管理时,对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的,应当作出评估,并经分管领导批准,确定何时要求纳税人进行清算的时间。对确定暂不通知清算的,应继续做好项目管理,每年作出评估,及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。 第十五条 主管税务机关受理纳税人清算资料后,应在一定期限及时组织清算审核。具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。 第四章 清算审核第十六条 清算审核包括案头审核、实地审核。 案头审核是指对纳税人报送的

51、清算资料进行数据、逻辑审核,重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。 实地审核是指在案头审核的基础上,通过对房地产开发项目实地查验等方式,对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。 第十七条 清算审核时,应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目,是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率,缴纳土地增值税。 第十八条 审核收入情况时,应结合销售发票、销售合同含房管部门网上备案登记资料、商品房销售预售许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料,重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性,以核实计税

52、收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估,审核有无价格明显偏低情况。 必要时,主管税务机关可通过实地查验,确认有无少计、漏计事项,确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。 第十九条 非直接销售和自用房地产的收入确定 （一） 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销售

53、的同类房地产的平均价格确定； 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 二房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。 第二十条 土地增值税扣除项目审核的容包括： （一） 取得土地使用权所支付的金额。 （二） 房地产开发成本,包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 （三） 房地产开发费用。 （四） 与转让房地产有关的税金。 （五） 国家规定的其他扣除项目。 第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求：

54、一在土地增值税清算中,计算扣除项目金额时,其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。 二扣除项目金额中所归集的各项成本和费用,必须是实际发生的。 三扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集,不得混淆。 四扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。 五纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,或者同一项目中建造不同类型房地产的,应按照受益对象,采用合理的分配方法,分摊共同的成本费用。 六对同一类事项,应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的,以税务处理规定为准。 第二十二条 审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补

55、偿费时应当重点关注： 一同一宗土地有多个开发项目,是否予以分摊,分摊办法是否合理、合规,具体金额的计算是否正确。 二是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。 三拆迁补偿费是否实际发生,尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁回迁合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。 第二十三条 审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注： 一前期工程费、基础设施费是否真实发生,是否存在虚列情形。 （二） 是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。 三多个或分期项目共同发生的前期工程费、基础设施费,是否按项目合理分摊。 第二十四条 审核公共配套设施费时应当重点关注： 一

56、公共配套设施的界定是否准确,公共配套设施费是否真实发生,有无预提的公共配套设施费情况。 （二） 是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。 （三） 多个或分期项目共同发生的公共配套设施费,是否按项目合理分摊。 第二十五条 审核建筑安装工程费时应当重点关注： （一） 发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的容相符。 （二） 房地产开发企业自购建筑材料时,自购建材费用是否重复计算扣除项目。 三参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本,验证建筑安装工程费支出是否存在异常。 （四） 房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的,还应当关注有无虚列、

57、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。 （五） 建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。 第二十六条 审核开发间接费用时应当重点关注： 一是否存在将企业行政管理部门总部为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。 （二） 开发间接费用是否真实发生,有无预提开发间接费用的情况,取得的凭证是否合法有效。 第二十七条 审核利息支出时应当重点关注： 一是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。 二分期开发项目或者同时开发多个项目的,其取得的一般性贷款的利息支出,是否按照项目合理分摊。 三利用闲置专项借款对外投资取得收益,其收益是否冲减利息支出。 第二十八条 代收费用的审

58、核。 对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时,审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。 第二十九条 关联方交易行为的审核。 在审核收入和扣除项目时,应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。 应当关注企业大额应付款余额,审核交易行为是否真实。 第三十条 纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目,主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核。 第三十一条 对纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目,主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报告的,应当告知其

59、理由。 第三十二条 土地增值税清算审核结束,主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人,并确定办理补、退税期限。 第五章 核定征收 第三十三条 在土地增值税清算过程中,发现纳税人符合核定征收条件的,应按核定征收方式对房地产项目进行清算。 第三十四条 在土地增值税清算中符合以下条件之一的,可实行核定征收。 一依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； （二） 擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； （三） 虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的； （四） 符合土地增值税清算条件,企业未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,

60、逾期仍不清算的； 五申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。 第三十五条 符合上述核定征收条件的,由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后,税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查,经主管税务机关审核合议,通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。 第三十六条 对于分期开发的房地产项目,各期清算的方式应保持一致。 第六章 其他 第三十七条 土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求,妥善保存。 第三十八条 本规程自20XX6月1日起施行,各省自治区、直辖市、计划单列市税务机关可结合本地实际,对本规程进行进一步细化。 附件:1.土地增值税纳税申报表 2.附表参考表样 国家税务总局关于加强土

61、地增值税征管工作的通知国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知 国税发201053号 成文日期：2010-05-25 各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局,、省自治区国家税务局： 为深入贯彻国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知国发201010号精神,促进房地产行业健康发展,合理调节房地产开发收益,充分发挥土地增值税调控作用,现就加强土地增值税征收管理工作通知如下： 一、统一思想认识,全面加强土地增值税征管工作 土地增值税是保障收入公平分配、促进房地产市场健康发展的有力工具。各级税务机关要认真贯彻落实国务院通知精神,高度重视土地增值税征管工作,进一步加强土地增值税清算,强化税收调节作用。 各级税务机关要在当地政府支持下,与国土资源、住房建设等有关部门协调配