XXXX年成都房地产市场研究年报

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1、目 录第一章市场背景篇3一、城市经济31、GDP32、工业增加值33、进出口44、固定资产投资55、社会零售总额5二、城市房地产与经济发展的关系61、GDP与房地产市场62、CPI对房地产行业的影响63、M2、调控与房价7三、土地市场81、土地供求分析82、热点地块分析14第二章市场分析篇17一、商品房市场171、商品房市场综述172、商品房市场供求分析183、商品房市场新增供应分析204、商品房市场成交分析225、商品房市场的价格分析24二、商品住宅市场261、市场综述262、供求关系分析263、供应量分析294、成交量分析345、成交均价分析396、项目44三、办公市场461、市场综述46

2、2、供求关系分析473、市场供应量分析484、市场成交量分析495、成交价格分析496、个案分析希望天祥广场50四、商业市场531、市场综述532、供求关系分析533、市场供应量分析554、市场成交量分析565、成交价格分析586、个案分析奥克斯广场59五、产品篇611、产品综述612、案例分析62六、营销篇791、营销综述792、广告媒体投放分析803、营销策略盘点814、案例解析87第三章 20XX房地产市场走势预测92一、房地产行业政策预测92二、土地市场趋势预测93三、房地产市场走势预测94四、总结98第四章区域数据篇101一、主城区数据101二、郊区数据103第一章市场背景篇一 、城

3、市经济1、GDP图 1-1- 1 20XX-20XX1-9月GDP走势数据来源：市统计局20XX1-9月市前三季度实现生产总值6001.9亿元,同比增长13%。虽然限购给房地产市场带来了不小的影响,但是整体看来,地区GDP还是呈现了强劲的增长势头。2、工业增加值图 1-1- 2 20XX-20XX1-11月工业增加值走势数据来源：市统计局截止20XX1-11月,规模以上工业增加值达到2304.2亿元,全年增加值有望超过20XX。3、进出口图 1-1- 3 20XX-20XX1-11月进出口总额走势数据来源：市统计局进出口总量呈逐年递增态势,20XX进出口总额达到了431.9亿,同比上年增长了2

4、6.6%,这反映出市对外经济联系更加紧密,通过资本等要素流人、创新刺激、技术扩散、人力资本积累、劳动分工专业化和规模经济等途径,促进区域经济进一步发展。4、固定资产投资图 1-1- 4 20XX-20XX1-11月房地产投资走势数据来源：市统计局从20XX-20XX1-11月房地产投资走势来看, 20XX固定资产投资总额达到5301.4亿元,房产投资总额1679.67亿元更是达到了一个新的高峰,增幅达到18.99%。5、社会零售总额图 1-1- 5 20XX-20XX1-11月社会消费品零售总额走势数据来源：市统计局20XX1-11月,市社会消费品零售总额为2979亿元,达到了一个新的高度,市

5、民消费结构与消费习惯已逐步走向国际化。二、城市房地产与经济发展的关系一般来说,影响房地产市场的几个宏观变量主要有GDP、CPI、M2。1、GDP与房地产市场图1-2- 1 2004-20XX1-9月地区年度生产总值及增幅走势数据来源：市统计局从数据来看,今年的地区前三季度GDP同比增长13%。作为以第三产业为主的城市,地方财政对房地产行业依然有所依赖。在地方政府经营城市以提高土地收入的理念没有根本扭转之前,GDP对房地产的依赖程度仍难以弱化,而相应的房地产调控政策也只能是阶段性的。2、CPI对房地产行业的影响图1-2-2 20XX20XX11月地区各月CPI走势数据来源：市统计局20XX11月

6、份,市居民消费价格比上年同月下降0.96%。房地产投资不再是居民的投资首选。3、M2、调控与房价图1-2-1 20XX-20XX9月地区各月商品房成交均价与M2走势比较单位：亿元左轴,元右轴数据来源：中国人民银行,CRIC从M2与房价关系可以看出,房价受M2影响不大。房价基本与去年房变动不大。预计20XX市房价趋稳。三、土地市场注：1、土地统计涵盖围为五城区及郊县的双流、温江、都江堰、郫县、新都和龙泉；2、土地用途划分是以主体用途为准,例：住宅兼容商业用地划分为住宅土地；3、公告土地不包含土地预公告和工业土地。1、土地供求分析1、市场概述n 供应成交总量概况20XX土地市场受政策影响,土地供应

7、量有所放慢,传统热点区域强势依然,主城区土地供求放量集中在下半年。20XX市土地供应241宗,其中主城区供应97宗,郊区144宗；总供应面积达到1152.97万,合计17294.47亩,成交土地共191宗,其中主城区成交82宗,郊区109宗；总成交面积1004.4万,合计15065.94亩；以成交价格来看,20XX主城区土地的平均成交价格为805.72万元/亩,成交土地平均楼面地价为3557.96元/,20XX郊县土地平均成交价格为227.21万元/亩,成交土地平均楼面地价为1158.96元/。20XX共有9宗土地流标,流标土地净用地面积为30.07万,合计约451.03亩。流标地块中3宗位于

8、主城区,其余6宗位于郊县地区,总的土地流标率流标率=流标地块数/成交地块数+流标地块数为7.5%。n 近年土地供求及价格走势图 1-3- 1 20XX-20XX整体市场土地量价对比图数据来源：CRIC20XX开发商土地库存减少,土地市场逐步放量、随之土地成交价和楼板价也出现了明显的上涨。n 20XX土地供求走势图 1-3- 2 20XX整体市场土地供求走势图数据来源：CRIC通过以上走势可以看出,每次土地供应量的增大必然会引起下一个月或下两个月土地成交量的增大。20XX市土地市场整体上是一个供应量大于成交量的形势,这也是由于撤牌土地、流标土地的存在,以及土地存在的公告成交时间差的缘故。20XX

9、市土地市场有个极大的特点土地成交主要集中在下半年,下半年土地集体放量。今年土地市场的启动是在6月份,6-12月的土地放量,也使得全年的土地供给市场有了一个圆满的收尾。2、供应分析n 20XX各区域土地供应面积比较图 1-3- 3 20XX整体市场土地各区域供应面积占比图数据来源：CRIC 20XX市土地供应241宗,总供应面积达到1152.97万,合计17294.47亩。在今年的土地供应中,郊区的供应略多于主城区,其中土地供应面积排行前两位的区域都江堰和双流占总供应面积的24%。本年度中,供应面积主城区和郊区的比例为1:1.86。在主城区中,城东146万供应面积最多,城南居于第二位,城西和城北

10、分列第三和第四,城中约2.57万土地供应。n 20XX土地供应性质状况图 1-3- 4 20XX整体市场土地用地性质供应分配图数据来源：CRIC 20XX主城区商业用地和住宅用地供应量相差较大,商业用地66宗,总面积约187.16万；住宅用地175宗,总面积约965.81万。n 12年主城区供应土地环线分析图 1-3- 5 20XX整体市场主城区土地供应环线分布数据来源：CRIC 主城区的土地供应量主要分布在1环 -3环区域,城中心土地供应依然十分紧缺,城中有很大一部分地块是通过城中村拆迁改造而来。3、成交分析n 20XX各区域成交土地面积分析图 1-3- 6 20XX整体市场主城区土地成交面

11、积区域分布数据来源：CRIC 由于土地供应渠道的唯一性,土地成交的区域分布与供应的区域分布具有规律一致性。成交面积最大的区域是都江堰,占总成交面积的26%,其次为双流,占22%。20XX成交土地郊区化地块偏多,主城区成交地块与郊区成交地块面积比例达1:1.33。n 12年各区域成交土地用地性质分析图 1-3- 7 20XX整体市场土地用地性质成交分配图数据来源：CRIC在20XX土地成交中,住宅地块成交面积要大于商业地块的成交面积。商业地块成交与20XX相比,降幅较大。n 20XX主城区成交土地环线分析图 1-3- 8 20XX整体市场主城区土地成交环线分布数据来源：CRIC在20XX成交地块

12、中,环线分布面积最大的是2环-3环围的土地,共有32宗成交,成交土地总净用地面积约151万,成交居于次席的是1环-2环地块,成交宗数为27宗,成交总净用地面积约107万,外环外的主城区地块成交面积和宗数占据第三的位置。n 20XX土地成交价格分析图 1-3- 9 20XX整体市场各区域土地成交价格情况数据来源：CRIC20XX,在主城区的各个区域土地价格满足由向外价格逐渐下降的走势,其中成交单价最高的是城中区域,稀缺性地段让其成交价格领跑各个区域,成交单价最低的是城北区域。在郊县中,龙泉的成交单价最高,都江堰最低。n 20XX成交土地单宗规模分析图 1-3-10 20XX整体市场土地成交单宗规

13、模分布数据来源：CRIC20XX度里成交地块,多数为规模偏小的地块,该类地块成交竞买门槛较低,风险小,出让十分容易,再者受到限购的影响,开发商拿地相对过去更加的谨慎。2、热点地块分析1、锦江区攀成钢片区4、7、8号地块n 宗地指标表 1-3- 1 锦江区攀成钢片区4、7、8号地块详情宗地编号宗地位置规划设计条件绿地率建筑高度容积率建筑密度土地用途JJ01:2012- 25锦江区攀成钢片区4、7、8号地块地块30%；、地块结合方案设计确定航空限高绝对海拔高度711米相对地面约212米4.9地块总25%,其中住宅20%；、地块总50%,其中高层主体22%商住净用地面积起始价成交价成交金额楼面地价竟

14、得人备注106.2435亩1638.24万元/亩1638.24万元/亩174052.65万元5000元/乐天地产综合公共设施用地,二类住宅用地,其中：地块为二类住宅用地；地块、为综合公共设施用地数据来源：CRIC该地块是20XX3月7日以挂牌形式成交的1宗土地,地块位于锦江区攀成钢片区,总占地约106亩；挂牌价为1638.24万元/亩,最终以挂牌价1638.24万/亩成交,成交金额174052.65万元,楼面地价均价5000元/,竞得单位是乐天地产。宗地位置图2拿地企业分析乐天集团成立于1948年,20XX销售额约385亿美元,世界500强企业。乐天集团的事业已经扩展到全世界,拥有60多个上市

15、和非上市公司。目前国乐天的业务涵盖了食品、流通、旅游、化工、建设、机械、金融、通信、科研等多个领域,乐天在中国的口香糖市场占有率位居第2。此外,乐天集团旗下拥有的乐天百货是国最大的零售商,拥有数十家大型连锁百货商店及折扣零售兼电影院连锁商场乐天玛特以及乐天世界摩尔。3地块发展前景分析表 1-3- 2 锦江区攀成钢片区4、7、8号地块对比表周边土地成交情况列表土地名称土地用途出让方式占地面积成交时间成交楼板价元/锦江区攀成钢片区、二环路以东、东大街东延线以南14号地块住宅;商业商服拍卖53894.452010-10-157600锦江区攀成钢片区住宅;商业商服挂牌190253.042010-11-

16、104200锦江区攀成钢片区、二环路以东、牛沙路以北18号地块住宅;商业商服拍卖92557.342010-4-96510锦江区攀成钢片区、沙河以西、东大街东延线以北住宅;商业商服拍卖119043.282009-12-174342.08数据来源：CRIC表 1-3- 3 锦江区攀成钢片区4、7、8号地块周边住宅情况对比表周边在售项目情况列表项目名称物业类型占地面积月成交均价元/月成交面积土地楼板价/对比楼盘成交均价元/仁恒湾6栋24-31层的高层119043170001207.54342/19074绿地锦天府8栋30层的高层9190818800826.446510/16742数据来源：CRIC表

17、 1-3- 4 锦江区攀成钢片区4、7、8号地块SWOT分析表优势劣势1、地块形状方正规整,易于开发设计。2、交通便捷,紧邻二环路。1、周边项目建设中,竞争力大。机遇威胁1、周边配套设施齐全,居住氛围好。1、周边同类型项目较多,并且已经在售。数据来源：CRIC第二章 市场分析篇一、商品房市场1、商品房市场综述1、20XX市供求关系分析从2008-20XX市整体商品房市场供求态势变化来看,呈现出一个跌宕起伏的态势,由20XX严重的供大于求到20XX供不应求,再到20XX回归到供求持平的局面,20XX、20XX则连续两年出现了供大于求的局面。20XX供应面积一直处在起伏不断的态势上,3月之前,受去

18、年限购的影响,开发商纷纷放慢推盘,观望市场；3月过后,随着央行的降息,开发商们相继推出以价换量的销售手段,导致供应量开始回升；再到5、6、7月楼市的传统淡季,促使供应量的持续保持在低位；8月开始,随着金九银十的到来,开发商纷纷推盘,供应量迅速上升；而由于市场的持续利好和年度销售目标的压力,开发商在年末并未放慢推盘的脚步,导致供应量持续处在一个高位的状态。2、20XX市新增供应分析20XX商品房新增供应量为2561.07万,同比下降9.11%。20XX开发商相继推出以价换量的营销手段,促使后期市场持续利好,弥补了年度供应量的不足。从区域分布来看,主城区新增供应量为1137.41万,同比下降0.0

19、6%；郊区新增供应量为1423.65万,同比下降15.25%。从新增供应分布情况来看,郊区新增供应出现明显下降,而主城区新增供应量则保持了去年状态,继续处于高位。3、20XX市成交分析20XX商品房成交量为2330.50万,同比上升15.21%。20XX严厉的调控政策,导致年初大量的客户陷入观望,成交量低位运行,开发商的资金压力增大；而随着开发商采取以价换量的营销方式和随着央行的两次降息,购房者购房成本下降,促使成交量出现回升,整体趋于稳定。从区域分布来看,主城区成交量为895.35万,同比上升22.28%；郊区成交量为1435.15万,同比上涨11.20%。从成交量分布情况来看,郊区成交量已

20、超过主城区,在主城区高房价和郊区配套逐渐完善的影响下,郊区的低价位房源成为了购房者更好的选择。4、20XX全市价格分析2008-20XX市商品整体房价呈上扬的态势,20XX商品房均价为7555元/,较20XX商品房均价小幅上升,同比上涨1.45%；月度价格有小幅波动,但整体保持着持续上扬,特别9月份成交均价已达到8173元/,创年峰值。2、商品房市场供求分析1、2008-20XX全市供求关系情况对比分析n 20XX-20XX整体市场商品房量价对分析图 2-1- 1 20XX-20XX整体市场商品房量价对比图数据来源：CRIC从上图可以看出市今年供应较去年出现小幅下降的趋势。成交量较去年则出现小

21、幅上升,成交价格继续保持着上扬趋势。20XX,房产调控依然,国家积极巩固调控成果,继续实施差别化信贷和税收政策以及限购政策。本年政策调控的显著特点是继续通过抑制投资投机购房,增加土地和住房的有效供应,来遏制房价的过快上涨,调控后市场观望情绪加浓,投资客所剩无几。受20XX调控影响,今年1-3月成交市场陷入低迷,开发商纷纷放慢推盘,新盘开盘数大幅度减少。随着央行的两次降息以及开发商陆续推出以价换量的营销手段,楼市出现回暖迹象。供应方面,随着年初冷冬的过去,开发商跟随央行调息政策纷纷推盘,在春秋两季房交会上出现了供应量的大幅增长,其他月份的供应量比较稳定,市场主要以消化存量为主。2、20XX-20

22、XX主城区、郊区供求对比分析图 2-1- 2 20XX-20XX整体市场商品房新增供应量对比图数据来源：CRIC图 2-1- 3 20XX-20XX整体市场商品房成交量对比图数据来源：CRIC从20XX到20XX区域的城郊供求成交对比情况来看,从20XX开始,郊区供应量及成交量逐渐高于主城区供应量及成交量,城市化进程增快。n 20XX全市商品房供求分析图 2-1- 4 20XX整体市场商品房供求走势图数据来源：CRIC表 2-1- 1 20XX整体市场商品房各类指标变化用途供应量万供应套数成交量万成交套数成交均价元/商品住宅1954.111975391978.862065876602办公306

23、.5446924184.97260299629商业300.4233880166.681987816566数据来源：CRIC20XX,市商品房市场新增供应约2561.07万,共计278343套房源；成交面积约2330.50万,共计252494套房源,供求比为1：0.9,呈现供大于求的态势。从年度走势来看,供应量波动较20XX幅度减少,供应量较大的月份,均属于传统的销售旺季。成交量走势则较20XX小幅上升,受年央行两次降息的影响,刚需进一步解放,成交量出现上涨。3、商品房市场新增供应分析1、2008-20XX全市新增供应情况对比分析图 2-1- 5 20XX-20XX整体市场商品房供应量对比图数据

24、来源：CRIC20XX-20XX新增供应量走势呈现波荡起伏的趋势,20XX供应量较去年出现了小幅下降。今年商品房新增供应量为2561.07万,同比下降9.11%,其中主城区新增供应量为1137.41万,同比下降0.06%,郊区新增供应量为1423.65万,同比下降15.25%。、20XX全市商品房供应分析n 20XX全市商品房新增供应分析图 2-1- 6 20XX全市商品房新增供应走势图数据来源：CRIC从20XX商品房供应量来看,市场供应波动呈现明显的市场需求淡旺季时间特征,除4月、8月、12月强销期供应量较大之外,其他月份供应量相对波动不大。较20XX而言,各大开发商推出以价换量的营销方式

25、,明显加快、加大了推盘频率。n 20XX市主城区、郊区商品房供应对比分析图 2-1- 7 20XX市主城区、郊区商品房供应对比走势图数据来源：CRIC从20XX主城区、郊区商品房供应量对比来看,其新增供应集中推案时间在房交会前和旺季较为一致,如4、10月,郊区新增供应都远大于主城区新增,但在6、7月,出现了主城区超过郊区供应量,但随后又再次被郊区超过。4、商品房市场成交分析1、2008-20XX全市成交情况对比分析图 2-1- 8 20XX-20XX全市商品房成交量对比图数据来源：CRIC2008-20XX商品房成交呈现波浪形的发展形势,经历了20XX市场成交量的惨淡,20XX的报复性反弹后,

26、2010和20XX都被政策打压了下来,20XX则保持了平稳上升的态势。其中20XX商品房成交量为2330.50万,同比上升15.51%。主城区成交量为895.35万,同比上涨22.28%；郊区成交量为1435.15万,同比上升11.20%,成交量小幅上升。2、20XX全市商品房成交分析n 20XX全市商品房成交分析图 2-1- 9 20XX全市商品房成交形势走势图数据来源：CRIC从20XX商品房成交量来看,整体呈现出一个波荡起伏的趋势,在年初惨淡楼市的局面后,在3月之后商品房成交量开始回暖,7月进入传统淡季,随后进入金九银十,成交量增长迅速,并在年末实现了成交量井喷的情况。n 20XX市主城

27、区、郊区商品房成交对比分析图 2-1- 10 20XX市主城区、郊区商品房成交对比走势图数据来源：CRIC对比主城区和郊区可以看出,主城区成交量走势线波动情况要比郊区幅度大,可以看出主城区成交量的淡旺季更加明显。5、商品房市场的价格分析1、08-12年全市成交均价情况对比分析图 2-1- 11 20XX-20XX全市商品房成交均价对比图数据来源：CRIC20XX商品房均价为7555元/,较20XX商品房均价上涨1.45%；月度价格有小幅波动,但保持着持续上扬的态势。2、20XX全市商品房价格走势分析图 2-1- 12 20XX市城郊商品房价格走势图数据来源：CRIC20XX楼市价格一直保持在一

28、个稳步上升的状态,年随着市场的逐渐利好,央行的两次降息政策,使大量刚需客户得到解放,纷纷出手入市,而此形势让开发商对市场重拾信心,适当调高了房价,导致成交均价有所上升。整体成交均价呈现出稳定上升趋势；主城区均价上升趋势较猛,全年有四个月均价突破万元大关；反观郊区均价依然呈现出一个平稳上涨的趋势,无较大起伏状态。20XX楼市成交量较20XX有所上升,成交均价持续上扬。二、商品住宅市场1、市场综述1、供求关系分析20XX市商品住宅合计供应面积1954.11万,成交1978.86万,成交均价为6602元/,供求比为0.99。2、供应量分析20XX市商品住宅共计增量房源面积1954.11万,合1975

29、39套,同比下降15.05%。郊区供应量为1215.63万,主城区为738.47万,郊区高于主城区,其中9月、10月、12月供应体量达200万以上。同时,双流、郫县、温江在供应量中占比排名前三位,比例依次为19%、14%和13%。户型产品以70-90面积段为主,占比为41%；各建筑形态中,以高层供应为主。3、成交量分析20XX市商品住宅共成交房源206587套,合计1978.86万,同比上涨19.61%。郊区成交量为1289.14万,主城区成交量为689.71万,郊区去化量超过主城区近两倍。从月度上来看,12月消化房源最多,去化体量高达395.97万,一方面是由于年底刚需小爆发,住宅市场出现暖

30、冬效应；另一方面,加上年底项目集中备案,增加了12月的商品住宅。其次为8月份,去化量为197.63万。成交区域成交量排名前三的为双流、新都、郫县三个区域。户型区间中以70-90产品去化量最大,成交占比为46%；各建筑形态中以高层房源成交为主。4、成交均价分析20XX市商品住宅成交均价为6602元/,较20XX降低了213元/,降幅为3.13%。主城区成交均价为8620元/,同比下降5.96%；郊区成交均价为5523元/、同比下降3.65%。主城区城中价格最高,为10635 元/,较20XX同比14.64%,降幅最大。郊区以双流房价最高,为6294元/,较20XX下降511元/,降幅最大,为7.

31、51%。2、供求关系分析1、20XX-20XX市商品住宅供求关系分析n 20XX-20XX市商品住宅量价关系分析图 2-2- 1 20XX-20XX市商品住宅量价对比图数据来源：CRIC从20XX-20XX的量价走势来看,20XX为近6年以来供应量最大的一年,20XX供应量较20XX有所下降；经过20XX房产的调控,被压制的刚需购房在20XX开始爆发,导致20XX住宅市场成交量上升,因此在一定程度上缓解了市场存量的压力。20XX成交均价由20XX的高峰值6815元下降为6602元,下降213元/,此数据也说明了房产调控起到了遏制房价上涨的作用。220XX-20XX主城区、郊区供求对比分析图 2

32、-2- 2 20XX-20XX市主城区、郊区供应量对比图数据来源：CRIC从20XX-20XX市主城区及郊区供应量对比图上可以看出,20XX主城区供应量大于郊区供应量。从20XX-20XX,市商品住宅郊区供应量均大于主城区供应量,逐步形成以郊县为主的商品住宅供应区域。其中,20XX主城区供应量为738.47万,郊区供应量为1215.63万。图 2-2- 3 20XX-20XX市主城区、郊区成交量对比图数据来源：CRIC从近6年的城郊成交量图表数据来看,20XX和20XX主城区成交量大于郊区,从20XX-20XX均是郊区成交量大于主城区。其中,20XX主城区成交量为689.71万,郊区成交量为1

33、289.14万。同时,随着市整体规划,未来郊区的发展潜力巨大。很多80、90后的刚需购房者考虑经济因素、未来交通规划等方面因素,选择低首付,少月供的郊区作为首套房。此外,各大开发商也看准了未来郊县的发展,越来越多的郊区出现商业综合体和相应的商业、教育、医院等配套。这些无疑都成了郊区成交量上涨的因素。n 20XX市商品住宅供求关系分析图 2-2- 4 20XX市商品住宅月度供求对比图数据来源：CRIC从20XX市商品住宅月度供求对比数据来看,20XX1-3月,成交大于供应,4月由于春节房交会的推动,各大开发商在4月积极推出新楼盘,加大供应,造成4月供应大于成交量。5-8月,成交继续大于供应。9-

34、12月,呈现供应大于成交的态势。从整年来看,1月份为供应量最小,为32.31万；12月为成交量最大值,为395.97万。3、供应量分析1、20XX-20XX市商品住宅供应走势分析图 2-2- 5 20XX-20XX市商品住宅供应走势图数据来源：CRIC随着城市不断地发展壮大,交通、教育、医院、商业配套等越来越完善,城市规划也越来越合理。自20XX汶川地震和金融危机之后,商品住宅于20XX供应量达到峰值,为2300.25万。楼市经过20XX的出台的限购、限贷和20XX坚持房产调控不放松的态度,一方面消化前期库存,而是阻止房产泡沫加大,20XX楼市供应量同比下降15.05%,供应量为1954.11

35、万,供应套数为197539套。2、20XX市商品住宅供应走势分析n 20XX市商品住宅供应走势分析图 2-2- 6 20XX市商品住宅月度供应走势图数据来源：CRIC20XX1月-12月,供应面积从1月的32.31万,涨到了12月的峰值,高达423.94万。从图表中可看出,春、秋季房交会前期仍然是供应的高峰期,8、9、10月份基本保持在200万的供应量,20XX12月供应量达到最大值,一方面是由于住宅市场逐渐好转,限购限贷政策经过1、2年的消化和适应之后,购房者所预期的房价降下来并未如期而至,开发商也抓紧此节点,推出赠送面积大,可变户型等满足购房者心理需求的房源,加速回款；另一方面,开发商在2

36、0XX年底加大供应,为20XX开年做好充分准备,能够看得出对20XX房产市场看好。n 20XX市主城区、郊区商品住宅供应走势分析图 2-2- 7 20XX市主城区、郊区商品住宅月度供应走势图数据来源：CRIC从数据图表中可以看出,20XX郊区的供应量大于主城区供应量。上半年,3月份郊区达到最大值96.14万。主城区4月份达到最大值87.18万。下半年,主城区于秋季房交会和年底供应量超过100万。7-12月,郊区供应量整体呈现上升趋势,郊区供应量的上升也表明郊区未来的发展空间和升值潜力在不断增加。3、2011、20XX度市商品住宅供应对比分析图 2-2- 8 2011、20XX度市各区域商品住宅

37、供应对比分析20XX供应情况按套数计 20XX供应情况按套数计数据来源：CRIC由图例可以看出,与20XX商品住宅区域供应相比,20XX商品住宅市场区域供应套数有细微的变化,双流继续占据供应量的第一,占比19%,上升了2%；郫县位居第二,占比14%,下降1%；温江位居第三,占比13%,上升了4%；新都位居第四,占比11%；双流,受到国际城南高端品质的影响,商业综合体,品质住宅不断在这块升值潜力巨大的区域升起。郫县,因其优美环境和20XX地铁沿线的规划,更是加速了郫县的发展,是购房者居家生活,拥有浪漫休闲的首选之地。温江,随着近几年的发展,众多知名开发商不断进驻,伊藤、家乐福,商业配套和城市交通

38、的不断壮大,也是购房者,特别是50、60年代养老的不二之选。此外,新都区域,随着政府出台的北改计划,荷花池整体搬迁,国际商贸城的建立,不断引进外地企业和品牌的进驻,未来的发展潜力也不容忽视。图 2-2- 9 2011、20XX度市各环线商品住宅供应对比分析20XX供应情况按套数计 20XX供应情况按套数计数据来源：CRIC从图表中数据来看,20XX供应情况总体情况和20XX相差不大,由于土地的稀缺性,外环外主要是由双流、温江、郫县、龙泉和新都构成,预计未来外环外占比将更大。从环线上来看,20XX商品住宅供应套数位居前三位的为：外环外、3环-外环和2环-3环。占比分别为：57%、27%和13%。

39、在所有环线的项目中,占比套数排名前三的项目有：双流的中德英伦联邦3698套、城西的光华逸家2500套、温江的千禧河畔国际社区2481套。其中,外环外排名前三的代表项目为：双流的中德英伦联邦3698套、温江的千禧河畔国际社区2481套和双流的温哥华花园2423套；3环-外环排名前三的代表项目为：城西的光华逸家2500套、郫县的傲城2220套和城东的锦绣城2041套；2环-3环排名前三的代表项目为：城北的招商雍华府1440套、城东的米娅100中心1223套和城东的观城1170套。图 2-2- 10 2011、20XX度市各面积段商品住宅供应对比分析20XX供应情况按套数计 20XX供应情况按套数计

40、数据来源：CRIC由图例可以看出,20XX各面积段供应套数占比结构较20XX相差不大。70-90面积段占比41%,位居第一,下降3%。90-100面积段占比22%,位居第二,上升3%。110-130面积段保持不变。从比例可以看出,目前整个市场上仍然以刚性需求为主力需求面积段,同时越来越多的人选择购买90-110的套三户型,便于三代的共同居住。图 2-2- 11 2011、20XX度市商品住宅各建筑形态供应对比分析20XX供应情况按面积计 20XX供应情况按面积计数据来源：CRIC从市商品住宅供应建筑形态来讲,由于土地资源的紧,高层房源供应继续增加,占比达到69%,上涨3个百分点；同时,小高层下

41、降2个百分点,别墅因其需要大量的绿化、自身配套,容积率低等原因,在供应量上下降1个百分点。、20XX度市商品住宅供应量排行榜表 2-2- 1 20XX市主城区商品住宅供应前十按面积排推广名区域环线板块供应面积万供应套数光华逸家城西光华板块3环-外环21.232500锦绣城城东成龙路板块3环-外环17.322041世茂玉锦湾城东建设路板块环-1环17.101198招商雍华府城北青龙场板块2环-3环12.881440雅颂居城南新城南板块外环外12.501216中海城南华府城南新城南板块3环-外环12.37867仁和春天国际花园城南新城南板块3环-外环12.20776金沙鹭岛城西金沙板块2环-3环1

42、2.151012正成城市乐章城西外双楠板块3环-外环11.281273保利花园城西外双楠板块3环-外环11.181168表 2-2- 2 20XX市郊区商品住宅供应前十按面积排推广名区域环线板块供应面积万供应套数中德英伦联邦双流外环外华阳板块29.453698珠江御景湾温江外环外新城板块25.671454佳兆业上品双流外环外华阳板块25.622374千禧河畔国际社区温江外环外新城板块23.082481彩叠园温江外环外新城板块22.681285温哥华花园双流外环外航空港板块22.332423傲城郫县3环-外环犀浦板块20.202220雅居乐花园双流外环外华阳板块20.05599五彩城郫县外环外郫

43、筒板块19.761984洲际银海湾温江外环外新城板块16.941722数据来源：CRIC4、成交量分析1、20XX-20XX市商品住宅成交走势分析图 2-2- 12 20XX-20XX市商品住宅成交走势图数据来源：CRIC从07年到12年商品住宅成交面积和套数走势图来看,成交面积方面,07年处于楼市高速发展期,成交面积达到2057.37万,因受08年汶川地震及金融危机的影响,成交面积急剧下降至978.33万。09年,受政策刺激、价格降低和购房者刚性需求影响,成交量直线上升,达到近6年来历史最高峰2823.94万。09年,供应和成交量都大幅度上升,由此而产生的房产泡沫、巨大的房产存量和房价的不断

44、上涨,引发了20XX-20XX严厉的房产调控。20XX受到限购、限贷的政策影响,严格控制了投机、投资房产的需求, 20XX成交面积下降；20XX,在中央一再坚定不移的坚持房地产调控中,楼市成交面积逐步理性回归,成交面积为1978.86万,成交套数为206587套。2、20XX市商品住宅成交走势分析n 20XX市商品住宅成交走势分析图 2-2- 13 20XX市商品住宅月度成交走势图数据来源：CRIC从市商品住宅月度成交走势图来看,由于年底优惠活动增加和集中备案的原因,20XX12月为成交的最大值。同时, 20XX月度成交量均值达164.90万,仅1月份成交量小于100万。此外,今年的金九银十并

45、未如预期,相反,在今年的秋季房交会上,开发商参与积极性低,现场人气冷清,是历史上最秋的秋交会。10月成交量为151.22万。成交量在1-2月保持在较高位。20XX市主城区、郊区商品住宅成交走势分析图 2-2-14 20XX市主城区、郊区商品住宅月度成交走势图数据来源：CRIC从图表可以看出,20XX市商品住宅郊区成交量大于主城区,一方面是由于主城区的高房价让购房者望洋兴叹；另一方面,主城区受到限购政策的影响,且可供选择的房源比郊区少,虽然快捷方便,但是居住环境和舒适度比郊区稍逊一筹。此外,随着城市的进程,郊区的配套会更完善,交通也将实现无缝接轨。对于购房者来讲,郊区也是不错的投资区域。3、20

46、10、20XX度市商品住宅成交对比分析图 2-2- 15 2010、20XX度市各区域商品住宅成交对比分析20XX成交情况按套数计 20XX成交情况按套数计数据来源：CRIC与20XX市商品住宅成交量区域分布相比,20XX双流、郫县、龙泉、城西、城中占比下降,其中下降最大的为双流,降1.97个百分点。温江、新都、城北、城东、城南区域占比上升,其中上升最大的为城北,上升1.3个百分点。城北上升主要原因是受到北改的政策影响,一直被认为脏乱差的城北一改常态,因旧城改造,成为价值洼地,未来升值潜力巨大。图 2-2- 16 2011、20XX度市各环线商品住宅成交对比分析 20XX成交情况按套数计 20

47、XX成交情况按套数计数据来源：CRIC从市各环线商品住宅成交对比分析来看,20XX外环外成交占比过半,达到56.36%,较20XX下降2.7%；3环-外环成交占比为28.33%,上升3.33%；由于土地的稀缺、房价、升值潜力等因素,20XX商品住宅成交与供应相对应,对成交量贡献最多的也是3环-外环和外环外。图 2-2- 17 2011、20XX度市各面积段商品住宅成交对比分析 20XX成交情况按套数计 20XX成交情况按套数计数据来源：CRIC从20XX度市各面积段商品住宅成交套数占比来看,70-90面积段的刚需面积段是绝对的主力面积段,占比为46%,其次是90-110的三房户型,随着经济压力

48、和限购政策的影响,选择一步到位三居室的购房者比例也在不断增加,20XX占比为21%,较20XX上升3%。图 2-2- 18 2011、20XX度市商品住宅各建筑形态成交对比分析20XX成交情况按面积计 20XX成交情况按面积计数据来源：CRIC从建筑形态上看,20XX度市商品住宅成交面积占比结构与20XX相比,高层住宅成交量占比上升了3个百分点,小高层成交量与20XX占比持平。多层类降低了1个百分点,别墅降低了2个百分点。从数据得出,市场主力建筑类型以高层为主。4、20XX度市商品住宅成交量排行榜表 2-2- 3 20XX市主城区商品住宅成交排行前十按面积排推广名区域环线板块成交面积万成交套数

49、成交均价元/南城都汇城南3环-外环新城南板块18.1118308625绿地世纪城城北2环-3环五块石板块16.2320326604中海锦城城西3环-外环外双楠板块16.1416096601保利心语花园城南外环外新城南板块16.0114318060锦绣城城东3环-外环成龙路板块14.8917956883华侨城城北3环-外环九里堤板块13.0374711776中海城南一号城南3环-外环新城南板块11.8560412788保利花园城西3环-外环外双楠板块11.5410687920华润二十四城城东2环-3环沙河板块10.87109210462华润凤凰城城南外环外新城南板块10.858609206表 2

50、-2- 4 20XX市郊区商品住宅成交排行前十按面积排推广名区域环线板块成交面积万成交套数成交均价元/佳兆业上品双流外环外华阳板块31.0726755122合能四季城郫县3环-外环犀浦板块25.9430814579中德英伦联邦双流外环外华阳板块22.0523907998北欧知识城新都外环外斑竹园镇板块17.3418255657绿地国际花都郫县外环外郫筒板块16.8517425121万科海悦汇城双流外环外华阳板块16.0120807404保利城新都3环-外环大丰板块15.9117135689景都双流外环外东升板块15.6116575508首创万卷山龙泉外环外大面-洪河板块15.391779501

51、5合能珍宝琥珀温江外环外新城板块14.5518504891数据来源：CRIC5、成交均价分析1、20XX-20XX市商品住宅成交价格走势分析图 2-2- 19 2007-20XX度市商品住宅成交价格走势数据来源：CRIC从20XX-20XX市商品住宅成交价格走势来看,2007-20XX整体均价一直呈上升趋势,于20XX达到历史峰值6815元/；20XX成交均价下降,整体均价为6602元/,较20XX下降213元/。从价格上看,房产严厉调控取得了一定的成效,促进了房价理性回归。 其中主城区最高均价为9166元/,最低价为5390元/。郊区最高均价为5732 元/,最低价为3853元/。同时,主城

52、区和郊区的成交均价走势与整体均价基本保持一致,于20XX达到最高价,又在20XX适度下降。2、20XX市商品住宅成交价格月度走势分析图 2-2- 20 20XX市商品住宅成交价格月度走势数据来源：CRIC由图表可以看出,20XX商品住宅整体均价由1月的6548元/到12月的6725元/。20XX期间,整体房价呈现波动状况,并未出现大幅上涨或下降。其中11月份是唯一均价突破7000元/大关。同时,主城区10月-12月突破9000元/,郊区一直未突破6000元/。3、20XX-20XX市商品住宅各区域成交价格走势分析从20XX-20XX市商品住宅各区域成交走势来看,各个区域价格整体呈现上升趋势,其

53、中,主城区中所有区域于20XX成交均价达到最大值。郊区中,双流、温江和郫县于20XX成交均价达到最大值,新都和龙泉于20XX达到最大值。城中最高均价为12480元/,最低均价为7230元/；城南最高均价为10211元/,最低均价为5671元/；城东最高均价为9055元/,最低均价为5338元/；城西最高均价为8485元/,最低均价为5457元/；城北最高均价为8698元/；双流最高均价为6805元/,最低均价为4451元/；温江最高均价为5102元/,最低均价为4032元/；新都最高均价为5211元/,最低均价为3040元/；龙泉最高均价为5437元/,最低均价为3422元/；郫县最高均价为5

54、332元/,最低均价为3357元/。各个区域之中,从07年到12年涨幅排名前三的为：城中、城南和城北。4、20XX-20XX市商品住宅各环线成交价格走势分析图 2-2- 21 2007-20XX度市商品住宅各环线成交价格走势数据来源：CRIC从各环线成交价格差距上可以看出,20XX环和环-1环成交价格受房产调控影响较大,环-1环成交均价降幅最大,环比下降15.76%。环位居第二,降幅为15.62%。下降最小的是外环外,因不断向外扩,以及外环外良好的规划和城市综合体,以及各类配套的逐步完善,成交价格受调控影响较小。5、20XX市商品住宅面积段总价段交叉分析表 2-2- 5 20XX市商品住宅成交

55、面积段总价段交叉统计按套数统计总价段万元面积段3030-4040-5050-6060-7070-8080-9090-100100总计502145086541532456400380950-7029208668048054229139521794272037570-90199988322721303981814211867639923967469555190-110105910792973109871145471555881236283143781110-130160315950418814699547033722271138422900130-1502941284437187761441137

56、51148109011148150-17052156522462103942132093269170-200019326106581481971592516200-250412850352734112513942502182800101751844总计832316458341974923940098275721752586994476206587数据来源：CRIC由上表可以看出,总价方面,50-60万元/套的房源成交套数最大,为30398套,其次是总价40-50万元/套的房源,成交套数为22721套。从户型面积来,70-90面积段的房型最受消费者喜爱。从面积和总价的交叉维度可以看出,刚需户型中

57、以低总价,低首付的房源市场接受度最高。住宅市场仍然是刚需为王。表 2-2- 6 20XX-20XX市商品住宅成交总价段占比统计按套数统计总价段万元占比3030-4040-5050-6060-7070-8080-9090-100100总计20XX占比4.03%16.55%23.83%19.41%13.35%8.48%4.21%2.17%7.97%100%20XX占比4.90%14.78%24.15%17.40%12.52%8.71%4.75%2.56%10.22%100%20XX占比9.15%20.08%20.90%15.76%11.98%6.83%4.19%2.71%8.39%100%20XX占比20.16%25.67%20.79%13.08%7.41%4.20%2.35%1.54%4.79%100%20XX占比18.78%24.98%22.90%13.59%7.86%3.89%2.06%1.08%4.86%100%20XX占比17.2