华侨城某项目高级公寓客户

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1、. .公寓客户分析表1、 以纯居住为主体个人决策客户分类使用本物业可能的原因可能不使用本物业的原因本物业的契合度基于不同客户群体的限制/激励因素成为本物业最终使用者的可能性可能购买本物业的原因成为本物业最终购买者的可能性本项目可采取的对应营销策略欧美单身1.华侨城环境2.轨道交通,3.国际品质服务1. 蛇口情结交际圈、人脉1.客户数量较少2.租金接受围为80-100元/月3.需求面积在90-120平方米1.转化为度假需求建立国际品质的可识别性服务、商业、硬件居家1.未来国际街区生活的预期 1.蛇口情结2.居家的需求别墅.1.客户数量少日1.华侨城地缘关系2.时尚感3.品质服务1区大量替代品1.

2、目前租金成交区间为50元/平方米,可保持较高的租金承受弹性2.取决于同国籍朋友的选择 1升值潜力1.高密度区社区推广升值潜力、空间、品质感2.装修风格迎合喜好3.SHOPPING MALL配置符合特定生活习惯的餐饮、超市等人1.华侨城高提及率2.轨道交通3.认同高品质服务所带来的物业价值1.不认同华侨城的非港式文化1.取决于物业的档次、品质感2.取决于捷运系统的环境和效率3.地铁4号线沿线物业的强力竞争1.升值潜力2.度假需求1.地铁/地铁站的广告宣传2.置业投资计划金融渠道的匹配性轻松便利按揭、港币/美金定价台商1.认可华侨城2.崇尚品质1.嘈杂2.对物业价值可能的怀疑1.升值潜力2.稀缺产

3、品1.相关台商协会路径营销外企/外籍华人1.身份体现2.认同高标准的服务品质1.混杂的人群结构无法保证阶层感1.数量少2.对价格不太敏感1.稀缺物业2.转化为度假需求1.品质身份诉求2.特定推广途径金卡营销球会/信用卡路径普通华人不会因个人决策的纯居住原因成为本物业的最终使用者和购买者。2、以纯居住为主体企业决策：客户分类使用本物业可能的原因可能不使用本物业的原因本物业的契合度基于不同客户群体的限制/激励因素成为本物业最终使用者的可能性可能购买本物业的原因成为本物业最终购买者的可能性本项目可采取的对应营销策略员工寓所1.物业档次、体现公司形象2.增加企业凝聚力3.提高工作/交通效率只要保证品质

4、优势,本物业是明星企业员工宿舍的首选1.高福利企业在深数量少1.企业在深运作良好,长期发展1.针对特定明星企业进行团购世界500强/知名企业总部设于2.高档写字楼推广企业会所1.体现公司形象2.物业昭示性3.稀缺物业 1.明星企业对企业会所有更高要1.竞争来自于海景/Golf等景观物业及别墅1.企业在深持续稳定发展3、以商务居住为主体：客户分类使用本物业可能的原因可能不使用本物业的原因本物业的契合度成为本物业最终使用者的可能性可能购买本物业的原因成为本物业最终购买者的可能性本项目可采取的对应营销策略港深线商务人士1.轨道交通1.地铁4号线沿线物业的竞争2.酒店因素方便倾向于支付短期成本1.取决

5、于一体化进程1.酒店巡展,2.地铁/地铁站宣传、广深线商务人士1.深南大道昭示性 1.酒店因素方便倾向于支付短期成本1.升值潜力 2.城市吸引力1.广深高速公路广告牌宣传空中飞人1.稀缺物业1.酒店因素方便倾向于支付短期成本2.品质未必能达到他们的需求1.中国一线城市置业成为趋势1.航空杂志宣传2.机场广告牌宣传4、以商务办公为主体：客户分类使用本物业可能的原因可能不使用本物业的原因本物业的契合度基于不同客户群体的限制/激励因素成为本物业最终使用者的可能性可能购买本物业的原因成为本物业最终购买者的可能性本项目可采取的对应营销策略传统行业驻深办事处1.体现公司形象2.物业昭示性3.轨道交通1.居

6、家氛围贬损物业价值2.大堂能否提供企业水牌1.中心西区公寓写字楼形成竞争1.华侨城的城市窗口效应公寓式写字楼/商住楼推广创意阶层文化艺术人士1.物业能体现标签式生活时尚/潮流/优越感2.华侨城地缘关系欢乐谷、世界之窗演艺人士、经纪人1.未形成特定文化圈层1.客户稀疏,较难聚集1.取决于圈层形成的势力1.造场文化、专业沙龙：美学/文化审美/管理、金融讲座/培训小型专业机构法律、会计、审计1.体现公司形象2.物业昭示性强1.居家氛围对物业价值的贬损1.高档次、小空间办公室为稀缺产品1.永续经营个人工作室平面网页设计1.满足个性需求不胜枚举1.车公庙等老工业区厂房/写字楼的低价竞争1.稀缺物业带来的

7、偶发需求5、以商业使用为主体：客户分类使用本物业可能的原因可能不使用本物业的原因本物业的契合度基于不同客户群体的限制/激励因素成为本物业最终使用者的可能性可能购买本物业的原因成为本物业最终购买者的可能性本项目可采取的对应营销策略直接生意关系作为精品直销卖场1.公寓形成直接消费群体2.区消费水平高1.关注公寓客户群体1.客户量有待挖掘1.需时间验证客户消费能力,实现生意的开持续性作为集成物业进行推广置业组合宣传,公寓和商业的组合互动间接生意关系前店后厂1.节省交易成本时间、运输费用2.货物存放1. 区以零售为主,未形成批发型市场长期经营,看好华侨城6、短期使用因素：客户类型使用本物业可能的原因使

8、用本物业的前提条件成为本物业最终使用者的可能性研判基于不同客户群体的限制因素客户群体对于物业的契合度可能购买本物业的原因成为本物业最终购买者的可能性研判度假/旅游人士/Golf发烧友1. 著名旅游景点区2. 交通便利3. 临近Golf球场星级酒店式经营管理由此得到公寓客户的量化排序成为本物业最终购买者的可能性排序由可能性大到可能性小XX人的个人居住小型专业机构的办公用途作为员工寓所的企业决策作为小型商务接待的企业会所频繁穿梭于城际间的空中飞人的短期居住作为直销卖场日韩籍人士居住外籍/外企华人的自住台商居住作为窗口作用的企业驻深办事处类似前电后厂的间接生意需求满足广深线往来商务人士需要适应港深线

9、往来商务人士需求文化艺术阶层的弹性需求作为个人工作室欧美人士自住注：该表中的购买客户分析未涉及纯粹的投资客的购买成为本物业最终使用者的可能性排序由可能性大到可能性小作为员工寓所的企业决策作为窗口作用的企业驻深办事处人的个人居住小型专业机构的办公用途作为小型商务接待的企业会所日籍人士居住满足广深线往来商务人士需要台商居住频繁穿梭于城际间的空中飞人的短期居住作为直销卖场适应港深线往来商务人士需求欧美人士自住文化艺术阶层的弹性需求类似前电后厂的间接生意需求作为个人工作室外籍/外企华人的自住客户分类客户具像描述需求面积平米以商务办公为主体传统行业企业驻深办事处注重物业形象及昭示性,便于客户寻找,强调交

10、通便利,利于商务往来,关注物业能否挂上自身企业水牌45-120创意阶层小型专业机构以智力、专业知识创造财富,注重物业形象、昭示性,关注物业能否挂上自身企业水牌45-90个人工作室以个人作品创作创造财富,个性十足,物业必须满足其个性化需求70-90文化艺术人士追求时尚、优越感,物业能体现标签式的生活,向往国际化的文化街区生活,向往特定文化艺术圈层人士聚集的群居氛围38-90以商务居住为主体空中飞人稳重理性,经常穿梭于国、世界各大城市,视野开阔,注重品质多选择中国主流城市置业,认可认可本物业的稀缺性45-90广深线往来商务人士经常往来于珠三角,注重高品质的酒店式服务,对这城市较为认可,被的城市魅力

11、所吸引,对物业价格敏感40左右港深线往来商务人士经济实力较强,注重高品质的酒店式服务,经常往来于、之间,熟悉地产行情,善于捕捉可能的生意机会40左右以居住为主体企业决策员工寓所注重物业档次,注重企业对外形象,讲究工作效率,以高福利增强企业凝聚力45以上企业会所注重物业品质,突显公司形象,强调国际化星级服务、居住的舒适度、安全性及私密性90-120以居住为主体个人决策港人认可华侨城的区域美誉度,认同高品质服务所带来的物业价值,喜欢热闹、繁华的高档场所,有一定度假需求,关注物业的升值潜力40-90日注重团队精神,同籍朋友的选择影响自己的选择,强调品质,对居住面积的需求在人均45平方米左右,租金50

12、元/平方米,租金承受有一定弹性空间40-120商人忍耐和固执,是商人经商的特点,不仅表现在经商上,也表现在他们的人生态度上。他们讲求信用,注重承诺,注重私密性和安静的氛围,崇尚品质,对物业价格敏感70-120外企华人/外籍华人追求尊贵感,希望展示不凡的身份,向往与众不同的舒适的生活,认同高标准的服务品质70-120欧美单身注重生活的品味和品质,崇尚舒适、自由和自然,喜欢朋友聚集,居住面积的需求在90-120平方米左右,对价格不敏感90-120以商业使用为主体直接生意关系精品直销卖场善于发掘市场机会点,关注公寓所形成的消费群体、消费水平、消费需求,注重物业品质及形象45-90间接生意关系前店后厂节省交易成本,注重物流途径通畅,关注华侨城批发性商业业态的形成情况,注重物业配置品质40-90最终使用客户的分类具像描述及对应面积需求6 / 6