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1、房地产估价师房地产估价理论与方法模拟考前（难点+易错点剖析）押密卷答案参考1. 单选题：某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，收回建筑物用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为（）。A.2.00%B.2.13%C.2.22%D.2.50%正确答案：C2. 判断题：对于房地产估价来说，土地是指地球的表面一定范围内的空间。()正确答案：错3. 多选题：临街深度价格修正率表又称()。A.深度百分率表B.深度指数表C.深度价格递减率表D.深度价格递增率表
2、E.深度价格测算表正确答案：AB4. 判断题：【2012年真题】自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金额得到。()正确答案：对5. 多选题：建筑物由哪些内容组成()。A.建筑材料B.建筑构配件C.建筑设备D.埋设在地下的管线、设施E.家具、电器正确答案：ABC6. 多选题：【2014年真题】估价对象为一宗熟地，对其可比实例权益状况进行调整时，应包括的内容有（）。A.建筑密度B.土地使用期限C.基础设施完备程度D.容积率E.周边道路交通管制状况正确答案：ABD7. 单选题：某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获
3、得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为()。A.150.56万元B.154.56万元C.157.61万元D.152.69万元正确答案：B8. 多选题：房地产估价业务来源主要有()。A.被动接受B.主动争取C.自有自估D.垄断E.政府分派正确答案：ABC9. 单选题：在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是()的房地产状况。A.估价时点B.搜集该可比实例时C.进行房地产状况修正时D.成交价格所反映正确答案：D10. 多选题：市场法适用的对象，是具有交易性的房地产，如房地产开发用
4、地、商品住宅等，在下列选项中也属于市场法的对象的是()。A.高档公寓B.城市规划用地C.写字楼D.特殊厂房E.学校正确答案：ABC11. 判断题：当预期通货膨胀率下降时，贷款人会要求提高贷款利率。()正确答案：错12. 多选题：投资利润率的计算基数包括（）。A.土地取得成本B.建设成本C.管理费用D.销售费用E.销售税费正确答案：ABCD13. 单选题：运用路线价法估价的前提条件是（）。A.街道不规整，但临街各宗土地排列较整齐B.街道较规整，两侧临街各宗土地排列较整齐C.街道较规整，两侧临街各宗土地排列不整齐D.街道、临街各宗土地排列均不整齐正确答案：B14. 多选题：下列情况中会导致房地产价
5、格上升的是（）。A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.开征物业税D.减免房地产持有环节的税收E.提高最低购房首付款比例正确答案：BD15. 多选题：物质折旧可以归纳为以下几个方面：()。A.设备、设施陈旧B.正常使用的磨损C.意外的破坏损毁D.延迟维修的损坏残存E.墙体坍塌正确答案：BCD16. 单选题：【2013年真题】下列房地产价格影响因素中，不属于制度政策因素的是()。A.开征房产税B.物价水平变化C.调整房地产信贷规模D.城市规划变更正确答案：B17. 多选题：最高最佳使用是指()，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。A.法律上允许B.技术上可能C.经
6、济上可行D.估价上合理E.委托人能够接受正确答案：ABC18. 单选题：两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的()。A.资本化率应较高，价值较低B.资本化率应较低，价值较高C.资本化率应较高，价值较高D.资本化率应较低，价值较低正确答案：A19. 单选题：一份完整的估价报告通常由()组成。A.封面、目录、致委托人函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件B.标题、估价项目名称、委托人、估价机构、估价师、估价作业日期、估价报告编号C.致函对象、致函正文、致函落款、致函日期D.委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、价值定
7、义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员，估价作业日期、估价报告的有效期正确答案：A20. 判断题：不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的。()正确答案：对21. 多选题：下列关于供役地和需役地的说法正确的有（）。A.允许他人通行的为供役地B.需役地是指具有地役权的土地C.设立地役权通常会使需役地的价值下降D.供役地与需役地的价值都上升E.设立地役权通常会使供役地的价值下降正确答案：ABE22. 判断题：买涨不买落讲的是当前房地产的价格上涨，需求就会增加。()正确答案：错23. 单选题：现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，
8、房地产市场情况应为()时点的状态。A.现在B.未来C.过去D.B和C正确答案：A24. 多选题：下列属于基本完好房的特点的是()。A.结构基本完好B.部分构件损坏或变形C.装修基本完好、油漆缺乏保养D.设备、管道现状基本良好E.墙体严重裂缝正确答案：ACD25. 单选题：越接近()的发展速度对估价越重要。A.客观情况B.市场供求C.估价时点D.现在正确答案：C26. 判断题：一般商品的价格必然含有生产成本因素，而地价不一定含有生产成本因素。()正确答案：对27. 单选题：某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值为()
9、万元。A.417B.500C.460D.450正确答案：C28. 单选题：一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔()以上的不宜采用。A.1年B.3年C.5年D.6年正确答案：A29. 多选题：可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同，这里的建筑结构主要指大类建筑结构，它包括()。A.钢结构B.框架结构C.砖混结构D.简易结构E.网状结构正确答案：ACD30. 单选题：年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命经过年数或()之间关系的基础上。A.建筑物的历史价值B.建筑物的文化价值C.建筑的剩余寿命D.建筑物的功能是否时兴正确答案：C31. 判断题：房地产能抵御通货膨胀，是因为其通常具有保
10、值功能。（）正确答案：对32. 单选题：房地产状况修正系数应是以()的房地产状况为基准来确定的。A.可比实例B.市场状况C.估价对象D.社会需求正确答案：C33. 多选题：在合法处分方面，应以()等允许的处分方式为依据。A.法律B.行政法规C.合同D.口头约定E.产权人同意正确答案：ABC34. 单选题：【2012年真题】下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是()。A.商业用房B.住宅C.写字楼D.工业用房正确答案：A35. 判断题：计算前后两面临街矩形土地的价格，是采用正旁两街分别轻重估价法。()正确答案：错36. 判断题：在平均发展速度法公式中，t代表发展速度。()正确答案：错3
11、7. 单选题：标准深度是道路对地价影响的转折点，由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价()。A.逐渐降低B.逐渐升高C.可视为基本不变D.为零正确答案：C38. 单选题：销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用，及应()的税费。A.由卖方和买方双方缴纳的B.由卖方独立承担和缴纳的C.由买方缴纳的D.由土地开发和房产开发所缴纳正确答案：B39. 单选题：估价报告书中说明的()限定了其用途。A.估价原则B.估价方法C.估价目的D.估价对象状况正确答案：C40. 多选题：房地产价格构成中的开发成本包括()。A.取得土地使用权时的出让金或转让金B.基础设施建设费C.公共配套设施建
12、设费D.勘察设计和前期工程费E.折旧费正确答案：BCD41. 多选题：【2013年真题】收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有()。A.电梯折旧费B.租赁保证金利息C.房地产税D.企业(个人)所得税E.房屋保险费正确答案：BD42. 单选题：卖家因某种原因急于脱手的房地产，其评估价值应是（）。A.谨慎价值B.市场价值C.投资价值D.快速变现价值正确答案：D43. 单选题：房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算的是（）。A.房屋建筑面积B.房屋使用面积C.套内建筑面积D.套内墙体面积正确答案：B44. 多选题：【2012年真题】对于同一房地产，关于开发利润率大小
13、的说法，错误的有()。A.销售利润率小于投资利润率B.投资利润率小于成本利润率C.成本利润率小于直接成本利润率D.直接成本利润率小于销售利润率E.年利润率小于总利润率正确答案：BD45. 单选题：某套住宅建筑面积为100m，可使用面积为80m，分摊的共有面积系数为10%，套内建筑面积下的价格为2600元m，该套住宅建筑面积下的价格为（）元/m。A.2080B.2288C.2340D.2392正确答案：C46. 判断题：城市土地价格高低几乎为位置优劣所左右，肥力对地价的影响几乎为零。()正确答案：对47. 判断题：现需评估某期货房地产的价值，在此估价中，估价对象状况为未来某时点的状态，则房地产市
14、场情况应为未来某时点的状态。（）正确答案：错48. 多选题：征收国有土地上房屋的土地取得成本中一般包括（）等。A.房屋征收补偿费用B.相关费用C.建设用地使用权出让金D.青苗补偿费E.土地使用税正确答案：ABC49. 单选题：商品房供大于求时，是()掌握着主动权的市场。A.卖方B.买方C.开发商D.政府正确答案：B50. 多选题：物质折旧可进一步从（）几个方面来认识和把握。A.自然环境的恶化B.自然经过的老化C.正常使用的磨损D.意外破坏的损毁E.延迟维修的损坏残存正确答案：BCDE51. 单选题：评估一在建工程的抵押价值，该项目的投资总额为1000万元，房地产开发商已投入150万元，通常贷款
15、比率为70%，该在建工程的抵押价值应当为()。A.850万元B.700万元C.7001000万元D.0正确答案：D52. 单选题：【2012年真题】对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括()。A.估价方法选用恰当B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分C.计算公式和计算过程正确无误D.各种估价方法的测算结果一致正确答案：D53. 判断题：房地产估价活动的核心内容，是根据委托人的要求，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见。（）正确答案：错54. 判断题：房屋拆迁属于土地征收性质。()正确答案：对55. 单选题：房地产交换代价的价格，在经济学上
16、称为()。A.交换价格B.交换价值C.源泉价格D.市场价格正确答案：C56. 判断题：类似房地产的历史价格资料时间越长，长期趋势法作出的推测和判断就越准确。()正确答案：错57. 多选题：收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，包括（）。A.毛租金乘数B.利润乘数C.净收益乘数D.销售收入乘数E.总收益乘数正确答案：AC58. 单选题：城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权益中的（）。A.拥有的房地产权利B.受其他房地产权利限制的情况C.受房地产权利以外因素限制的情况D.额外的收益或好处正确答案：C59. 单选题：运用假设开发法中的动态分析法估价时，无须做的是（）。A.
17、估算后续开发的经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发的各项支出、收入在何时发生D.估算建设期中的利息和利润正确答案：D60. 单选题：在影响房地产价格的行政因素中，低价格政策属于()。A.行政隶属变更B.房地产制度C.特殊政策D.房地产价格政策正确答案：D61. 判断题：面积过于狭小而不利于经济使用的土地价格必然很低。()正确答案：错62. 单选题：【2011年真题】某套住宅月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%，因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需重新装修。预计重新装修费等费用50000元，在装修前3个月内均匀投入，装修完成后放置3个月方可使用。若月报酬率为0.
18、5，则该住宅因被水淹造成损失为()万元。A.49627B.57647C.65548D.65920正确答案：C63. 单选题：与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是()。A.均衡原理B.预期原理C.竞争原理D.替代原理正确答案：D64. 多选题：成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。它是一个已完成的事实，这种价格通常随着()的不同而不同。A.交易者的收入B.交易者的偏好C.交易者对市场了解程度D.讨价还价能力E.交易者年龄正确答案：BCD65. 判断题：评估拖欠工程款的房地产的抵押价值时，该房地产的抵押价值不应包含发包人拖欠承包人的建设工程价款。（）正确答案：对66. 多选题
19、：下面()是计入商品住宅价格的费用。A.征地费B.建筑安装工程费C.住宅小区内的营业性用房建设费用D.住宅小区内设施的建设费用E.邻近住宅小区的物业用房建设费正确答案：AB67. 多选题：账面价值是指一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额，它又可称为（）。A.历史成本B.账面净值C.折余价值D.实际价值E.原始购置成本正确答案：BC68. 判断题：对于供用地而言，地役权的存在会增加土地的价值。()正确答案：错69. 单选题：如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变化。需求和供给的同时变化，有()等情况，因而存在多种变化组合，它们对均衡价格和均衡交易量的影响不同。A.同方向变
20、化和反方向变化B.同方向变化和变化幅度不同C.变化幅度不同和反方向变化D.同方向变化、反方向变化和变化幅度不同正确答案：D70. 判断题：用指数修匀法进行预测的关键在于确定修匀常数的数值，一般认为的数值可以通过试算来确定。例如，对同一个预测对象用0.3，0.5，0.7，0.9进行试算，用哪个常数修正的预测值与实际值的绝对误差最大，就以这个常数来修正最合适。()正确答案：错71. 单选题：有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用()为好。A.重建成本B.重置成本C.完全成本D.重新购建价格正确答案：A72. 单选题：【2013年真题】假设开发法中，同一估价对象在业主自行开发、自愿转让开发、被
21、迫转让开发三种估价前提下的评估值由大到小的顺序通常是()。A.业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发B.自愿转让开发、业主自行开发、被迫转让开发C.被迫转让开发、自愿转让开发、业主自行开发D.自愿转让开发、被迫转让开发、业主自行开发正确答案：A73. 判断题：两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地点。()正确答案：对74. 判断题：不论是狭义地租还是广义地租，都有一个基本含义，就是一种纯粹的剩余物。()正确答案：对75. 单选题：预测某宗房地产未来第一年的净收益为40万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收
22、益价格为（）万元。A.667B.1333C.1000D.500正确答案：C76. 多选题：现行的土地权属证书有()。A.国有土地所有证B.集体土地所有证C.集体土地使用证D.土地他项权利证明书E.土地抵押权利证书正确答案：BCD77. 多选题：房地产估价可在下列活动中发挥作用()。A.房地产出租B.房地产保险C.房屋继承、分割D.房地产灭籍E.房产办证正确答案：ABC78. 单选题：在运用假设开发法的时候，要考虑在购置土地时作为（）计算所需要缴纳的税费，在出售开发完成后的房地产时作为（）计算所需要缴纳的税费。A.买方，买方B.买方，卖方C.卖方，买方D.卖方，卖方正确答案：B79. 单选题：评
23、估城市商业街道两侧的土地价格，最适合的估价方法是()。A.市场法B.收益法C.路线价法D.假设开发法正确答案：C80. 判断题：可比实例的用途应与估价对象的用途相似。()正确答案：错81. 多选题：如果采用间接比较进行房地产状况修正，则：可比实例在其房地产状况下的价格100/()()/100=在估价对象房地状况下的价格。（答案顺序对应）A.可比实例房地产得分B.估价对象房地产得分C.可比实例房地产相对于标准房地产的得分D.估价对象房地产相对于标准房地产的得分E.标准房地产的得分正确答案：CD82. 判断题：房地产抵押估价的委托人是放贷银行。()正确答案：错83. 判断题：如果国与国之间发生政治
24、对立一般会导致房地产价格下跌。()正确答案：对84. 判断题：抵押贷款剩余技术是已知抵押贷款金额情况下计算自有资金的剩余技术。（）正确答案：错85. 多选题：下列房地产交易中，不需要进行交易情况修正的有（）。A.以正常市场价格成交的交易B.急于出售的交易C.以协议方式进行的房地产交易D.公司与其员工之间的房地产交易E.相邻房地产的合并交易正确答案：AC86. 判断题：市场法适用的条件是在估价对象房地产附近存在着较多的类似房地产的交易。()正确答案：错87. 判断题：相邻房地产合并交易的成交价格往往要高于其单独存在、与其不相邻者交易时的正常市场价格。()正确答案：对88. 判断题：在用价值一般于
25、高于市场价值。()正确答案：错89. 判断题：当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率。()正确答案：错90. 判断题：【2014年真题】理论上同一估价对象在同一估价目的及相应特定条件下形成的正常值是唯一的。（）正确答案：错91. 判断题：在基准地价修正法中进行市场状况调整，是将基准地价在价值时点时的值调整为其基准日期时期时的值。（）正确答案：错92. 单选题：()是政府强制取得房地产时应给予的补偿金额。A.清算价值B.征用价值C.征收价值D.补地价正确答案：C93. 多选题：下列关于农地征收费用的表述中，正确的是（）。A.地上附着物的补偿标准由省、自治区、直辖市规定B.青
26、苗的补偿标准由省、自治区、直辖市规定C.征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定D.耕地占用税的适用税额标准由省、自治区、直辖市规定E.新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定正确答案：ABE94. 多选题：期货交易的付款方式有()。A.分期支付B.现在一次付清C.未来一次付清D.用现金支付E.转账支付正确答案：ABC95. 单选题：路线价法的理论依据是()。A.替代原理B.预期原理C.生产费用价值论D.收益原理正确答案：A96. 多选题：套内建筑面积包括()。A.套内房屋使用面积B.套内墙体面积C.套内阳台建筑面积D.分摊的共有建筑面积E.电梯间建筑面积正确答案：ABC97. 判断题：抵押价值通常具体为估价作业期间的某个日期（一般为实地查勘之日）的价值。()正确答案：对98. 单选题：人们普遍认为房地产投机对房地产价格的影响可能出现的情况是()。A.使房地产价格下降B.使房地产价格上升C.稳定房地产价格D.没有影响正确答案：B99. 判断题：房地产价格受其土地形状、土地面积、建筑规模的影响。形状不规则或面积、规模过小的房地产，价格通常较低。()正确答案：对100. 单选题：城市规划规定了一宗土地为居住用途，这属于合法权益()的内容。A.合法产权方面B.合法使用方面C.合法处分方面D.合法居住方面正确答案：B
房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟考前（难点+易错点剖析）押密卷答案参考63
