长江路街道办事处业主大会和业主委员会工作指导细则(试行)

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1、 长江路街道办事处业主大会和业主委员会工作指导细那么试行为规街道居民小区业主大会成立活动，维护业主的合法权益，推动居民小区业主大会成立组织活动的顺利开展，根据建立部业主大会和业主委员会指导规那么、省物业管理条例和西海岸黄岛新区业主大会和业主委员会工作导那么等规定，结合街道实际，特制订本细那么。一、业主大会成立及业主委员会选举一提报申请1、业主大会成立条件：1业主已入住面积的比例到达百分之五十以上；2业主已入住户数的比例到达百分之五十以上；3自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例到达百分之二十五以上。符合上述条件之一的，可组织成立业主大会。建立单位或前期物业效劳企业应当将业主入住情况及时报告

2、所在地社区委员会，在小区贴告知书见附件1并报送物业管理区域证明、房屋及建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图、交付使用共用设施设备的证明、物业效劳用房配置证明及其他有关的文件资料，建立单位或前期物业效劳企业未及时报告的，所在居委会可书面通知建立单位或前期物业效劳企业在7日报送材料；业主可向所在社区居委会提报成立业主大会的书面申请。2、业主大会成立申请容：业主提报的申请应明确小区根本情况，如小区具体位置、总建筑面积、楼栋数、单元数、总户数、已办理入住手续的入住面积和入住户数、其他物业情况、开发建立单位及前期物业效劳公司情况等。二申请受理社区居委会受理申请并核实后，在7个工作日确定是否符合成立

3、条件。三成立业主大会筹备组正常情况下，社区居委会应在60日指导、组织成立业主大会筹备组。1、贴成立业主大会筹备组公告。社区居委会起草关于成立小区业主大会筹备组的公告见附件2，提出筹备组成员构成、报名条件、报名方式、报名地点、报名截止时间等，在小区显要位置如小区主出入口、宣传栏等处贴，并拍照保存。2、成立业主大会筹备组。1筹备组人员构成。首届业主大会筹备组由7人以上单数组成，成员为业主代表、建立单位代表、前期物业效劳企业代表、社区居委会代表组成。筹备组成员中业主代表所占的比例不得低于筹备组总人数的二分之一。2筹备组人员要求。筹备组中建立单位、前期物业效劳企业派员由所在单位出具派员证明，报社区居委

4、会；筹备组业主成员由小区所在地社区居委会组织通过推荐和业主自荐的方式产生；不能模履行业主义务、不按时交纳物业效劳费的业主不能参加筹备组，并写入业主大会议事规那么。筹备组中业主身份的认定以房地产权证记载的权利人为准。房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，房屋销预售合同中的购房人可以视为业主。房地产权证记载的权利人或房屋销预售合同中的购房人超过一人的，应当推选一人参加。3筹备组组长、副组长确定。社区居委会在60日组织召开筹备组会议，推选筹备组组长1人、副组长1人，确定工作职责，并做好会议记录予以保存。筹备组组长由社区居委会代表担任，副组长由业主代表担任。4贴公告。社区居委会应当自筹备组成立之

5、日起3日在小区显要位置贴关于小区业主大会筹备组成员的公告见附件3，在公告贴后7日，业主对筹备组成员有异议的，由社区居委会协调解决，业主无异议后最终确定。四设立筹备组办公地点，确定工作职责1、办公地点：为便于开展工作，可在小区物业管理处、小区所在社区居委会等处设立办公室，在办公室贴筹备组人员及工作职责等。2、职责：确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有局部面积；确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和容；草拟管理规约、业主大会议事规那么；依法确定首次业主大会会议表决规那么；制定业主委员会委员候选人产生方法，确定业主委员会委员候选人,制定业主委员会选举方法；完成召开首次业主大会会议的其他

6、准备工作等。3、分工：由筹备组组长负责组织召开筹备组会议，对职责进展分工。组长全面负责筹备组的工作，副组长、成员配合组长开展工作，参与开展各项活动。五筹备组开展业主大会召开前期工作1、确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和容。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域公告。确定会议形式后，应在物业管理区域显要位置小区主出入口、宣传栏等处发布关于小区业主大会会议形式的公告见附件4。2、草拟管理规约、业主大会议事规那么等草案，确定首次业主大会会议表决规那么。1管理规约应当对以下主要事

7、项作出规定：物业的使用、维护、管理；专项维修资金的筹集、管理和使用；物业共用部位的经营与收益分配；业主共同利益的维护；业主共同管理权的行使；业主应尽的义务；违反管理规约应当承当的责任等。2业主大会议事规那么应当对以下主要事项作出规定：业主大会名称及相应的物业管理区域；参加筹备组人员要求；业主委员会的职责；业主委员会议事规那么；业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；业主投票权数确实定方法；业主代表的产生方式；业主大会会议的表决程序；业主代表、业主委员会委员的资格和条件；业主委员会人数和任期等；业主委员会换届程序、补选方法等；业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；业主大会、业主委员会印

8、章的使用和管理。3、确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数。取得建筑物专有局部所有权的人应当认定为业主，基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有局部、但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。业主的投票权数按照业主户数计算的，一户计算为一票，同一买受人拥有一个以上专有局部的，按一人计算；建立单位未售出的专有局部，计算为一票；按照建筑面积计算的，每一平方米建筑面积计算为一票；建筑面积缺乏一平方米的按一票计算；业主大会应当在业主大会议事规那么中约定车位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有局部面积；不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的投票票数，由管理规约或者议

9、事规那么规定；业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。4、制定业主委员会选举方法，确定业主委员会委员候选人产生方式，确定业主委员会委员候选人。1筹备组根据法律法规要求及小区实际情况，制定并贴小区业主委员会选举方法见附件5，确保业主委员会选举过程有据可依。2确定候选人条件。筹备组应明确业主委员会候选人资格，不能模履行业主义务、不按时交纳物业效劳费的业主不能参选，并写入业主大会议事规那么或管理规约。3确定业主委员会候选人产生方式及。对于规模较小、业主人数较少的小区，业主委员会委员候选人由业主根据筹备组贴的关于小区业主大会会议形式的公告容推荐或者自荐，推荐和自荐的人

10、员直接作为业主委员会候选人；对于规模大、人数较多的小区，筹备组根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，可以以幢、单元、楼层为单位合理划分选举区域，推选一名业主代表参加业主大会会议，业主代表作为业主委员会委员候选人；假设业主代表因故无法选出，应在议事规那么明确推选方法及处理方式。4业主代表候选人推荐。筹备组按照选举单位幢、单元、楼层制定业主代表候选人推荐票见附件6，筹备组成员分组入户组织业主填写推荐票。如业主因故未参加推荐，筹备组以书面形式在小区明显处贴关于领取业主代表推荐票的通知见附件7，要求未参选人员本人或委托人到筹备组领取并填写推荐票。非房屋产权人应持产权人的书面委托书方可填写

11、。业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限代其行使共同管理权，具体委托容、期限、权限和程序由业主大会议事规那么规定。5业主代表推荐票填写完毕后由筹备组进展统计，以得票多且票数过半者得票数占一个计量单位总户数双过半中选业主代表，并于3日在小区显要位置贴小区业主代表公告见附件8，公示期不少于7日。假设该区域未过半数的那么另行推荐业主代表。5、召开首次业主大会会议的其他准备工作。对前款规定的容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域公告，并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。筹备组按照要求完成上述工作后，在小

12、区贴关于召开小区业主大会的公告见附件9，将前述容包含在公告中，如各项草案、业主大会各项议题、与会时间、地点、参加人员等。六召开业主大会、选举产生业主委员会筹备组应当自组成之日起90日完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。1、会前准备工作1业主代表参加业主大会会议前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映；业主可以书面委托见附件10的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限代其行使共同管理权，具体委托容、期限、权限和程序由业主大会议事规那么规定；无法现场参加的，在投票日期7日前，应采取直接送达或者邮寄送达等方式将选票送达，并保存送达凭证； 2确定

13、监票、计票、唱票及其他选举工作人员监票、计票、唱票人员应当由非业主委员会委员候选人的其他人员担任；3准备票箱和选票。4印制业主委员会委员业主代表候选人根本情况一览表见附件11，向与会人员发放。2、会议讨论表决事项业主大会由筹备组组长主持，简要汇报业主大会筹备组前期工作开展情况，安排人员作好会议书面记录，留存影像资料，讨论通过如下事项： 1表决通过业主大会议事规那么、管理规约等，并填写表决票见附件12； 2选举业主委员会委员。业主委员会成员由5至11人单数组成。业主委员会的选举应当由物业管理区域专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加；业主委员会委员的中选应当经专有局部占建筑

14、物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意以下简称“面积、人数双过半。业主委员会选举时，经面积、人数双过半同意的候选人超过应选名额时，以得票多的中选；面积、人数得票数不同时，以人数票排名在前的中选；面积、人数得票数均一样，不能确定中选人时，应当对得票数相等的被选举人再次投票，以得票多的中选。业主委员会选举时，面积、人数双过半的被选举人少于应选名额时，应当及时就缺乏的名额另行选举选票本见附件13。3业主委员会委员产生。投票完毕后，采取公开验票方式，由唱票、计票人员在监票人员的监视下，认真核对，计算票数，当场公布投票结果，并由唱票、计票和监票人作出记录，最终确定业主委员会委员表决统计表见附件1

15、4。3、推选业主委员会主任、副主任及执行委员。业主委员会应当自选举之日起三日召开首次会议，在业主委员会委员中推选主任、副主任和执行委员。业主委员会主任、副主任和执行委员的推选，一般在业主大会完毕后即可开场，选举完成后应在小区显要位置公示，贴小区业主大会会议公告见附件15。七业主委员会备案业主委员会自选举产生之日起三十日，应提报备案申请见附件16，持附件16要求的资料报街道办事处初审，街道办事处出具长江路街道办事处关于对小区首届第届业主委员会成立的初审意见见附件17后报物业主管部门备案，由物业主管部门出具业主委员会备案文书见附件18及印章刻制证明，备案文书复印件报送街道办事处留存。二、业主委员会

16、换届选举1、换届选举要求。业主委员会换届选举流程应参照首届业主大会流程。业主委员会任期届满六十日前或出现业主大会议事规那么规定的提前换届情形时，业主委员会应当组织召开业主大会会议进展换届选举，在规定时间不组织换届选举的，物业所在地的社区居委会应当责令其限期组织换届选举，逾期仍不组织的，可以由物业所在地社区居委会组织业主进展换届选举工作，其他单位和个人不得组织换届工作。2、未完成换届前要求。因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数缺乏总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地社区居委会代行业主委员会的职责。3、换届材料移交。业主委员会应当及时将业主委员会印章、档案

17、资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会；不及时移交的，所在地社区居委会应当协调催促其移交；拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。三、业主委员会成员补选业主委员会任期，成员出现空缺时，应当及时增补。业主委员会成员增补方法由业主大会决定或者在业主大会议事规那么中规定；划分为一个物业管理区域的分期开发的建立项目，先期开发局部符合条件的，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规那么中明确增补业主委员会委员的方法；业主委员会委员人数缺乏总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新

18、选举业主委员会。以业主代表形式召开业主大会选举产生业主委员会的，业主委员会委员补选前，应先组织就空缺的代表进展推选，补足业主代表后召开业主代表大会补选业主委员会委员，业主委员会主任、副主任由业主委员会委员中选举产生。四、业主委员会成员资格和条件1、业主委员会委员应当是本物业管理区域的业主；2、具有完全民事行为能力；3、遵守国家有关法律、法规；4、遵守业主大会议事规那么、管理规约；5、模履行业主义务，按时交纳物业效劳费；6、热心公益事业，责任心强，公正廉洁；7、具有一定的组织能力；8、具备必要的工作时间；9、业主大会议事规那么等约定的其他条件。五、业主委员会委员资格终止一有以下情况之一的，业主委

19、员会委员资格自行终止：1、因物业转让、灭失等原因不再是业主的；2、丧失民事行为能力的；3、依法被限制人身自由的；4、法律、法规以及管理规约等规定的其他情形。二业主委员会委员有以下情形之一的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定是否终止其委员资格：1、以书面方式向业主大会提出辞职请求的；2、拒不履行委员职责的；3、业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格的；4、违章搭建建筑物和构筑物、拒付物业效劳费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的；5、因其他原因不适合继续担任业主委员会委员的；6、业主大会议事规那么约定的其他情形。业主委员会委员资格终止的，应当自终止

20、之日起3日在物业管理区域进展公告，并在3日将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。业主委员会成员拒不履行正常移交义务的，业主委员会可以请求物业所在社区居委会催促移交，也可以请求物业所在地的公安机关协助移交。造成损失的，由相关责任人承当。六、业主大会和业主委员会职责一业主大会职责1、制定和修改业主大会议事规那么及管理规约；2、选举业主委员会或者更换业主委员会成员；3、监视业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，变更或者撤销业主委员会不适当的决定;4、选聘、解聘物业效劳企业;5、筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金以下简称专项维修资金；6、决定改建、重建建筑物

21、及其附属设施；7、改变共有局部的用途；8、利用共有局部进展经营以及所得收益的分配与使用；9、法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。二业主委员会职责1、执行业主大会的决定和决议；2、召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；3、与业主大会选聘的物业效劳企业签订物业效劳合同；4、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监视和协助物业效劳企业履行物业效劳合同；5、监视管理规约的实施；6、催促业主交纳物业效劳费及其他相关费用；7、组织和监视专项维修资金的筹集和使用；8、调解业主物业管理纠纷；9、业主大会赋予的其他职责。六、业主委员会工作要求一档案建立业主委员会应当建立工作档案，工作档案包括以下主

22、要容：1、业主大会、业主委员会的会议记录；2、业主大会、业主委员会的决定；3、业主大会议事规那么、管理规约和物业效劳合同；4、业主委员会选举及备案资料；5、专项维修资金筹集及使用账目；6、业主及业主代表的名册；7、业主的意见和建议；8、其他应纳入工作档案的容。二印章管理及使用业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。使用业主委员会印章，应当根据业主大会议事规那么的规定或者业主大会会议的决定。业主委员会期满后，应将公章交付所在社区居委会保管，换届选举完成后由所在社区居委会交付新一届业主委员会使用。三工作经费业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承当。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业

23、共有局部经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域公告，承受业主监视。工作经费筹集、管理和使用的具体方法由业主大会决定。四会议召集1、业主大会会议。业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规那么的规定由业主委员会组织召开；有以下情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：经专有局部占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的、发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的、业主大会议事规那么或者管理规约规定的其他情况。业主委员会未按业主大会议事规那么的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员

24、会不履行组织召开会议职责的，物业所在地社区居委会可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地社区居委会组织、召开业主大会，其他单位和个人不得组织召开。召开业主大会会议，物业所在地街道办事处应当给予指导和协助，业主委员会应当做好业主大会会议记录，并将表决结果在业主大会作出决定之日起3日在物业管理区域公告。2、业主委员会会议。业主委员会应当按照业主大会议事规那么的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日召开业主委员会会议，会议应有过半数的委员出席，业主委员会委员不能委托代理人参加会议，作出的决定必须经全体委员半数以上同意，会议容应当制作书面记录并

25、存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日在物业管理区域公告。业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集，业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，物业所在社区居委会可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域公告业主委员会会议的容和议程，听取业主的意见和建议，同时，应当告知所在地社区居委会，并听取社区居委会的建议。五业主大会会议的形式和召开程序业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。 1、集体讨论形式的业主大会会议程序 1会议公告。业主大

26、会会议召开前15日，由业主委员会或筹备组、换届改选小组等，本条下同将会议的时间、地点、容以书面形式向物业管理区域全体业主公告，并书面通知所在地街道办事处、社区居委会派代表参加，听取意见、建议。 2核实业主身份。业主大会会议召开时，业主委员会对与会的业主核实业主身份后予以登记，非业主参加的需出具业主的授权委托书。在确认符合业主大会会议召开的法定条件后，方可宣布大会召开。街道办事处、社区居委会应当派代表到场指导监视。 3现场投票。业主委员会宣布会议表决的容，提名发票、点票、监票、计票等工作人员并征得与会人员多数同意。工作人员现场发放选票后，领票业主或其代理人应对选票签收。业主按要求填写后投入票箱。

27、票箱应当当场检验后加贴封条。 4宣布表决结果。工作人员当场开箱清点选票并宣布表决结果。业主对表决结果有异议的，应当当场提出，由业主委员会组织业主当场核实。 5会议记录和决定公告。业主委员会应当做好业主大会会议记录，并将表决结果在业主大会作出决定之日起3日在物业管理区域公告。2、书面征求意见形式的业主大会会议程序1会议公告。业主大会会议召开前15日，由业主委员会将征询意见表或者表决票选票容在物业管理区域公告，并书面通知所在地的街道办事处、社区居委会，邀请其派代表监视开票，听取其意见、建议。2确定会议工作人员。业主委员会应当确定征询意见表或者表决票选票发放、回收、计票、唱票、监票及其他会议工作人员

28、与表决事项有直接利害关系的业主不得担任，并在物业管理区域公告。3表决票送达。征询意见表或表决票选票应当在投票日期7日前，按照业主大会议事规那么的约定送达全体业主，并保存送达凭证。4表决票回收和统计。业主委员会及会议工作人员应当按照业主大会议事规那么的约定对表决票进展回收、封存。投票完毕后，在规定时间采取公开验票方式，由唱票、计票人员在监票人员的监视下，认真核对，计算票数，当场公布投票结果，并由唱票、计票和监票人作出记录。街道办事处、社区居委会应当派代表到场指导监视。5会议记录和决定公告。业主委员会应当做好业主大会会议记录，并将表决结果在业主大会作出决定之日起3日在物业管理区域公告，并上报街道办

29、事处、社区居委会。如业主对表决结果存在疑问，业主委员会应组织业主对表决票进展复查。七、附那么一适用围。本导那么主要针对住宅小区，其他类型物业，如大厦、厂区、学校、医院等参照执行。二附件使用。附件容参照现行法律、法规及本区域实际情况拟定，请参照执行。2014年12月2日附件1关于召开首次业主大会选举产生业主委员会告知书小区全体业主：市黄岛区小区于年月日交付使用，总建筑面积平方米，房屋出售并交付使用的建筑面积平方米，到达%，首套房屋于年月日出售并于年月日交付使用，至今已满两年，已符合法律、法规规定的召开首次业主大会、选举产生业主委员会的条件。联系人：联系：特此告知。抄送： 街道办事处 社区居委会

30、盖章 年 月 日- 46 - / 46附件2：关于成立小区业主大会筹备组的公告小区全体业主：收到向我社区居委会提报的关于成立小区业主大会的申请后，我社区居委会对小区情况进展了 小区由开发建立，建成于年，首批业主入住时间为年月，总建筑面积平方米，共户，目前已入住户，入住率为%，入住面积平方米，已入住面积比例为%，符合省物业管理条例第二十八条规定的一项，符合召开首次业主大会会议的条件，拟成立小区业主大会，选举业主委员会。现就成立小区业主大会筹备组事项公告如下：一、筹备组成员组成社区居委会、建立单位(名称)、前期物业效劳企业、业主代表组成。二、筹备组成员要求业主成员应当模遵守业主义务，按时交纳物业效

31、劳费。三、筹备组报名时间及地点1、报名时间：年 月 日 时至 年 月 日 时。2、报名地点：小区物业管理办公室或社区居委会房间。请关心支持小区物业管理工作的业主应携带、房屋产权证书踊跃报名，请建立单位、前期物业效劳企业指派人员参加。联系人： 联系：社区居委会 年 月 日附件3关于小区业主大会筹备组成员的公告小区全体业主：根据国家、省、市有关规定，经业主自荐业主联名推荐、各有关部门和单位派出人员，筹备组报名工作已完毕。年月日，在我社区居委会的组织下，召开了筹备组会议，会议确定了名筹备组成员，并推选了组长、副组长，现予以公告。姓 名性别年龄文化程度身份住 址职务如您对以上业主委员会筹备组成员有异议

32、，请在本公揭发布之日起日与社区居委会联系，联系:，我们将进展认真复核并告知您复核结果；假设无异议，公示完毕后筹备组成员将正式确定并开展下一步工作。社区居委会年 月 日附件4关于小区业主大会会议形式的公告小区全体业主：根据国家、省、市有关规定，结合本小区实际，经筹备组讨论决定：一、首次业主大会会议采用下述第种形式：1全体业主集体讨论2书面征求全体业主意见二、鉴于本小区的实际情况，应按幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。三、业主代表的具体分布如下：四、业主代表由下述第种方式产生：1业主书面推荐 附推荐表样。推荐表将采用签收、寄信或 等形式送达。2 。五、经过对本小区业主业权的核

33、实，业主在本次业主大会会议上的投票权数为票。其中，建立单位为 票。业主如对本公告情况有疑问，或想了解更详细情况，请在年月日之前，与筹备组联系。联系人： 联系：特此公告。小区业主大会筹备组代章年 月日附件5小区业主委员会选举方法第一章总那么第一条 为维护小区广阔业主的合法权益，保证业主委员会委员推选过程的公开、公平、公正，根据中华人民国物权法、国务院物业管理条例、省物业管理条例和建立部业主大会和业主委员会指导规那么等法律法规，制定本方法。第二条小区共有业主户，栋楼，个单元，具有投票权数的业主为户，共选出名业主代表。业主身份确实认，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。第三条小

34、区业主委员会委员的选举，由小区业主代表大会投票选举产生；业主代表由选举单位全体有投票权数的业主选举产生1名业主代表。第四条小区业主委员会选举工作由小区首届业主代表大会筹备组主持，承受有关方面的监视指导。第二章业主代表的产生和投票权第五条 小区所有业主均享有业主代表的选举权与被选举权。第六条 业主投票权实行住宅物业一套房屋计一投票权；非住宅房地产权证计一投票权。但是在一个选举单位，同一业主拥有多套房屋的，按一票计算未出售房屋仍按一房一权计算。业主代表的投票权是其所代表区域业主投票权的总和。 第七条 已出售房屋的投票权归产权人，未出售房屋的投票权归建立单位。两者均可委托使用人或承租人行使投票权，但

35、使用人及承租人不具有被选举权。业主委托他人行使投票权的，选票应附带业主授权委托书等有关书面证明。 第八条 同一物业业主超过一人的，物业共有人应当推选一人参加业主代表大会的投票及选举活动。第九条 业主代表的资格1、具有业主身份和完全民事行为能力；2、遵守国家法律法规和物业管理条例等；3、热心公益事业、责任心强、公正廉洁，能客观、真实地反映所代表区域业主意愿和问题；4、品行端正，无劣迹；5、对于存在违章搭建建筑物和构筑物、拒付物业效劳费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益等行为业主不能担任业主代表。6、业主身份确实定以房产证登记的为准，夫妻双方共有的任何一方作为业主参与选举应有另一方书面委托，

36、业主代表选举产生后，即代表身份确定。第十条 业主代表的产生业主代表在小区区域，每幢、单元、楼层选举人，由本幢、单元、楼层半数以上的业主同意方可中选。业主在填写选票时应提供、房产证复印件，租房户在有业主书面授权委托书的情况下，也可以填写选票。第三章 业主委员会委员候选人的产生方法及条件第十一条 业主委员会委员候选人的产生方法业主委员会委员候选人从业主代表中产生，采取业主代表报名自荐、筹备组审核的形式。业主委员会委员候选人应把包括本人、性别、年龄、工作简历在的个人简介材料与有关证明如明、产权证明等提交筹备组，由筹备组将候选人简历向业主公布。 第十二条 业主委员会委员候选人应当符合以下条件1、属于本

37、区域业主以产权证明为准；2、具有完全民事行为能力；3、遵守国家有关法律、法规；4、遵守业主代表大会议事规那么、管理规约、业主委员会章程，履行业主义务；5、具有良好的道德品质、热心公益、责任心强、公正廉洁、有一定的组织能力和必要的工作时间；6、不得存在违章搭建建筑物和构筑物、拒付物业效劳费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益等行为；7、未发生其他不适宜担任业主委员会委员的情形。第四章 业主委员会委员选举第十三条 业主委员会由人组成，其中主任一人、副主任人。业主委员会委员每届任期为年，可以连选连任。第十四条 有以下情形之一的，不得担任业主委员会委员。1、不符合前述候选人有关条件的；2、不遵守业

38、主代表大会议事规那么的；3、违反管理规约的；4、因身体或精神上的疾病丧失履行职责能力的；5、被司法部门认定有犯罪行为的；6、在该区域从事物业公司工作的；7、存在违章搭建建筑物和构筑物、拒付物业效劳费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益等行为；8、其他原因不适宜担任业主委员会委员的。如果业主委员会委员在任期因出现上述情形而自动丧失业主委员会委员资格的，那么需在上述情形产生之日起30天，召开临时业主代表大会，选举新的业主委员会委员。第十五条 业主代表选举确认后，由首届业主代表大会筹备组择时召开业主代表大会选举业主委员会委员。本次选举，设监票人名，计票人名，唱票人名，通过选举现场指定的方式确定。

39、第十六条 业主委员会选举，由业主代表大会采取无记名投票的方法、现场公开唱票。第十七条 选票所列候选人得票超过小区业主代表过半数的方可中选。如遇票数相等不能确定中选人时，应当就票数相等的候选人再次投票，以得票多的中选。第十八条 选票、选举结果报告单等选举资料由小区首届业主代表大会筹备组存档备查。第十九条 在业主代表大会上选举产生业主委员会委员后，由业主委员会委员推选出本届业主委员会主任及副主任。第二十条 经行政主管部门核准登记并给予书面批复意见后，业主委员会委员正式中选，从批复之日起业主委员会正式成立并开展工作。第五章 附那么第二十一条 本方法所称业主是指物业的所有权人在未获得房屋权属证明之前即

40、购房合同的买受人。业主既有选举权、也有被选举权。业主身份需经小区首届业主代表大会筹备组按以上标准审核确认。第二十二条 本选举方法由小区首届业主代表大会筹备组负责解释。附件6小区业主代表推荐票号楼单元，共 户，参与选举 户，得票率户数 %、面积 %户号选举何人业主签名联系备注101三102四说明：1、本单元选举产生一名业主代表，每户限投一票。2、被选举人必须为房屋产权人或共有房屋产权人，其他任何人不得作为被选举人出现。3、选举人非房屋产权人的，要在备注写明与产权人的关系，并附委托书。4、1、户号、为预填项，确认业主身份后填写。2、选票备案时需经所在地街道办事处认可。附件7关于领取业主代表推荐票的

41、通知小区全体业主：自 年 月 日起，小区业主大会筹备组按照小区业主委员会选举方法开场组织推荐业主代表，目前，共有户业主参与了推荐，尚有户业主因原因未参加推荐，具体如下：1-2-201、2-3-302 请上述业主于年月日前到地点领取并填写业主代表推荐票，非房屋产权人应持产权人的书面委托书方可领取并填写。筹备组将于 年 月 日对选票情况进展统计，以得票多且票数过半者得票数占一个计量单位总户数双过半中选业主代表。选票领取地址：联系人：联系：小区业主大会筹备组 年 月 日附件8小区业主大会业主代表公告小区全体业主：经业主自荐、业主联名推荐，已产生符合条件的业主代表名，现予以公告。姓 名性别年龄文化程度

42、住 址备注如您对以上业主代表有异议，请在本公告公布之日起日到小区业主委员会筹备组提报有关材料。筹备组将进展认真复核并告知您复核结果。小区业主大会筹备组 年 月 日附件9关于召开小区业主大会会议的公告小区全体业主：为加强小区的物业管理，改善业主的居住和工作环境，促进和谐社区建立，根据国家、省、市物业管理的有关规定，拟召开小区业主大会会议，现将有关事项通知如下：一、会议时间： 年 月 日 时 二、会议地点：三、会议容：1、选举产生小区业主委员会成员；2、通过小区业主大会议事规那么和管理规约；3、其他重大事项。四、会议形式：集体讨论或书面形式如确因其他事务不能到场的，请按照国家及省、市有关规定行使您

43、的权力。小区业主大会筹备组年 月 日附件10授权委托书委 托 人： ：联系：住 所：受 托 人： ：联系：委托事项：现委托对小区 年 月 日业主大会会议审议的事项，进展投票表决或表达书面意见，受托人在委托期限所表达的意见和建议及行使投票权行为，委托人均予以认可。 委托权限：1、选举小区业主委员会委员；2、参与讨论、发言并表达观点、意见；3、对业主大会议事规那么和管理规约表达同意或不同意的意见。 委托人： 年 月 日附件11业主委员会委员业主代表候选人根本情况一览表序号性别职业年龄政治面貌学历工作单位房屋类型房号12345678910附件12业主大会表决票序号表决事项赞同反对弃权1234注：1、

44、本选票请用黑色、蓝色钢笔、签字笔填写，用铅笔填写或涂改的为废票；2、请在“赞同、“反对、“弃权栏签字，一项表决容只能选“赞同、“反对、“弃权之一，多项选择或不选、涂改均视为无效；3、收到此表决票时，应认真核对业主身份及其投票权数，非业主本人投票的，被委托人应出具、授权委托书、业主复印件等有关的书面证明；房号： ；建筑面积投票权数 票；户数票 票。是否委托投票：是 否请在框打“业主签名： 业主委托投票的代理人签名： 填写时间： 年 月 日市黄岛区小区业主大会筹备组/业主委员会盖章 年 月 日附件13小区业主委员会委员选票 编号：序号户号投票栏备注同意不同意说明：1、本表格以姓氏笔画为序。2、本届

45、业主委员会的选举采取差额选举的方式从人中选定人。候选人获得业主大会投票过半数的赞成票中选。3、本表必须用黑色、蓝色钢笔、签字笔填写，请在你认可的候选人下面的投票栏签字。4、等于或少于应选委员人数的，为有效票，填写其他符号或所选人数超过应选委员人数为废票；用铅笔填写或涂改的为废票。5、业主委托他人投票的，被委托人应出具被委托人、授权委托书、业主复印件等有关的书面证明。附件14市黄岛区小区业主大会投票权数表决统计表本区域住宅面积平方米，共户；商业网点平方米，共户；其他平方米，共户。序号业主委员会成员建筑面积投票权数户数投票权数相关文件审议表决情况管理规约议事规那么其他建筑面积投票权数户数投票权数建

46、筑面积投票权数户数投票权数1234567合计附件15小区业主大会会议公告小区各位业主：年 月 日，在街道办事处镇、园区、社区居委会的组织、监视、指导下，召开了小区业主大会会议，选举产生业主委员会委员，并就小区业主大会议事规那么和管理规约进展表决。经过广阔业主的共同努力，本次业主大会会议议程圆满完毕。本次业主大会会议采取方式，共发出选票，收回，其中有效票，无效票，同意票数占全体业主总人数的%，专有局部占总建筑面积的%，选举产生业主委员会成员，并通过了小区业主议事规那么和管理规约，符合国务院物业管理条例、省物业管理条例、市物业管理条例、业主大会业主委员会指导规那么等有关规定，会议结果合法有效。现将

47、业主委员会成员公布如下：业主委员会委员选举结果业主性别得票数占总人数比例占面积比例房号业主委员会任期年。小区业主大会筹备组 年 月 日附件16关于小区业主委员会备案的申请街道办事处、区城市管理局：年 月 日，在街道办事处和社区居委会的组织、监视、指导下，小区召开了小区业主大会会议，经过广阔业主的共同努力，本次业主大会会议议程圆满完毕。本次业主大会会议采取集体讨论、书面方式，共发出选票，收回，其中有效票，无效票，同意票数占全体业主总人数的%，专有局部占总建筑面积的%，选举产生了业主委员会委员，通过了业主大会议事规那么和管理规约。成员如下：主任：副主任：业主委员会任期年，附件真实有效。现将本次业主

48、大会会议的有关材料报送贵处，请予以备案。附件：1、关于成立业主大会的申请1份；2、筹备组组建材料1套，含；3、会议形式公告；4、小区业主代表产生方法方法草案、推选候选人通知、会议纪要，1套；5、业主代表选票及统计情况1套；6、业主代表的公示1份；7、业主委员会选举材料1套，含召开会议通知、签到表、会议纪要；8、业主大会议事规那么、管理规约、业主委员会章程各1份；9、业主委员会成员选票1套，；10、业主委员会主任、副主任选票、执行委员选票1套；11、业主委员会成员明1套；12、成立业主大会过程公示情况照片1套。小区业主大会筹备组年 月 日附件17长江路街道办事处关于对业主委员会成立的初审意见区：

49、我街依据省物业管理条例等规定，对小区业主委员会成立情况进展了审核，审核意见如下：一、符合成立业主大会的条件。小区由开发建立，建成于年，首批业主入住时间为年月，建筑面积平方米，共户，目前已入住，入住率为，入住面积，符合省物业管理条例规定的成立业主大会的条件。小区前期物业管理企业目前为物业管理。二、筹备组成立符合规定。接到提报的关于成立业主委员会的申请后，我街道办事处按照相关规定组建了由人组成的业主大会筹备组，筹备组于年月日召开会议，选举组长：，副组长：，组员为。筹备组会议通过了成员的分工及职责、确定了业主大会的会议议程、业主代表大会会议形式及业主代表的产生方法，上述容在法律规定时限在小区进展了公

50、示。经确认容、程序合法，公开公正。三、业主代表及业主委员会候选人的产生合法、规。该小区业主大会经业主大会筹备组研究采取业主代表的形式召开，每栋楼由全体业主采用实名制选举产生一位业主代表，共选举了位业主代表，并在小区进展了公示。同时，经筹备组研究，由小区业主选举的位业主代表作为业主委员会候选人，并在小区进展了公示。四、业主代表大会召开及委员的产生符合规定。年月日召开小区第一次业主代表大会，会议由主持，筹备组全体成员及位业主代表参加。业主代表大会按照法定的程序通过举手表决、书面征求意见的方式通过了管理规约、业主大会议事规那么、；通过投票的方式，选举产生了业主委员会成员，任期年：主 任：副主任:委

51、员:会议有完整的会议记录。会议完成后选举结果在小区进展了公示。经我街审查，小区业主委员会成立程序合法，成立过程公开、公正、透明。为此，建议贵局对该小区的业主委员会给予备案。长江路街道办事处物业管理办公室年 月 日附件：1、关于成立业主大会的申请1份；2、筹备组组建材料1套，含；3、会议形式公告；4、小区业主代表产生方法方法草案、推选候选人通知、会议纪要，1套；5、业主代表选票及统计情况1套；6、业主代表的公示1份；7、业主委员会选举材料1套，含召开会议通知、签到表、会议纪要；8、业主大会议事规那么、管理规约、业主委员会章程各1份；9、业主委员会成员选票1套，；10、业主委员会主任、副主任选票、

52、执行委员选票1套；11、业主委员会成员明1套；12、成立业主大会过程公示情况照片1套；13、街道办事处镇、园区关于对业主委员会成立的初审意见1份。附件18业 主 委 员 会 成 立 备 案 表业主委员会名称备 案 日 期 市编制填 表 须 知一、备案的业主委员会，须按表所列栏目认真填写。二、本表请用蓝色或黑色墨水填写，字迹要清晰、工整。三、本表的时间、一律用阿拉伯数字填写。四、本表中的“房屋类型填写为住宅、办公楼、店面、车库等；“项目物业类型填写为住宅区、大厦、工业区、其他类型。业主委员会根本情况业主委员会名称主任委员人数副主任业主委员会地址开发建立单位物业管理单位物业管理区域区域地址所属街道所属社区居委会建成时间入住时间建筑面积入住面积比例 %总户数入住户数比例 %业主大会会议情况完成选举时间参加业主大会应到票权数面积人数实到票权数面积人数会议作出决定：1、2、3、业主委员会委员情况表性别出生年月政治面貌工作单位及职务、职称联系备注主任副主任执行委员委员业主委员会备案申请意见全体委员签字以上情况属实，同意申请备案。 年 月 日社区居委会意见 盖章：年 月 日街道办事处镇、园区意见 盖章：年 月 日物业行政主管部门意见 盖章：年 月 日