中建大厦项目后评估报告材料

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1、word【中建大厦】项目后评估报告中海地产集团某某后评估工作小组二九年二月57 / 58【中建大厦】项目后评估报告前言：中建大厦项目是由中国最大的建筑工程承包企业“中国建筑工程总公司，与其下属全资子公司中国建筑第八工程局、中建国际建设公司和某某隆宇公司联合投资建设的高档甲级写字楼。中建大厦整个项目的建设委托中海集团下属中海地产某某公司全方位管理。基于对项目进展经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的项目，尤是其写字楼项目提供一定的借鉴。中建大厦项目后评估过程中，某某公司同事认真对待，努力工作，总部的规划设计中心和营销策划中心与开展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。目

2、录【核心内容提要】2【项目投资管理评估】5【项目规划设计工作评估】7【项目营销工作评估】26【项目进度、工程管理评估】43【项目本钱管理评估】50【核心内容提要】一、 投资管理评估从投资的角度考虑，本项目的开展是较为成功的：(一) 本次吸纳项目采取了与陆家嘴集团公司协议出让土地的方式，地块转让方式为一次性，证明是相当成功的。项目随后可以直接进展开发，没有动拆迁压力，对资金的快速回笼相当有利。(二) 浦西的淮海中路和某某西路两个传统高档办公区可供用地已极少，办公楼的主要开展空间仍在浦东陆家嘴地区，中建大厦项目所在的世纪大道沿线土地也逐渐成为稀缺资源。(三) 对未来几年某某市写字楼市场尤其是甲级写

3、字楼市场的开展，作了较为准确的判断。同时对浦东、浦西区域市场，某某三大办公商务区的市场情况，做了大量细致的市场调研和分析。对于项目投资决策起到了极其关键的作用。二、 规划设计工作评估(一) 项目在设计初期，设计单位确定好之后，经过对确定的设计单位的更深入了解，并结合前期的沟通成果，规划各设计单位在项目的不同阶段，所应从事的不同工作X围与工作内容，并确定相关工作开展的形式等问题，建立起项目的设计体系和运作流程。(二) 中建大厦在协调过程中主要的协调思路是分阶段确定和维护不同顾问的权威，以达到设计的统一。(三) 中建大厦从设计初就排定总项目开展计划，然后由设计总包根据项目开展进度制定总设计计划，各

4、顾问公司根据总设计计划排定自身的设计计划，最后由业主统一协调，确定最终版设计计划，此计划是动态的，根据项目总体进度可以随时调整。(四) 对于境外设计师的设计质量的衡量，不仅仅是从设计本身来表现，还要表现在图纸设计与国内施工工艺相吻合的程度，这一点非常的重要。(五) 中建大厦在施工过程中为了减少设计变更的影响，首先是在施工图设计阶段进展了3轮审图，将设计尽可能完善；再次，在实施工程中，如果出现设计变更，现对变更进展评估，确定是否属于必须变更类；如果是必须变更，再由合约部核价，各相关部门根据相关费用，提供更适宜的方法；最后再形成发至现场的设计变更，由此减少设计变更带来的影响。三、 营销工作评估(六

5、) 从取得项目开始，即针对某某以与浦东甲级写字楼市场进展了全面的市场调研和分析，并引进国际性代理顾问公司等专业公司参与营销策划，在项目开发运营全过程贯彻以打造国际甲级写字楼为目标，重视楼宇硬件品质、形象、租户组合、人性化服务等甲级写字楼要素。(七) 经董事会决策，中建大厦以只租不售为方针将物业作为持有型物业经营，经积极开展预租工作，在楼宇经营前期已实现了较为理想的出租率和租户引进。(八) 从品牌建设角度看，奠定高档甲级写字楼的形象是系统工程，市场口碑尤其是中介代理等市场专业人员和大型租户的反映至关重要，楼宇开展商、物业管理公司是否遵照甲级写字楼的商业管理实施运营和管理是除了楼宇硬件外品牌打造的

6、重要条件。(九) 甲级写字楼租赁有其自身的运营规律，只有从各方面以国际化的高标准的写字楼要求进展推广包装、招租、管理、服务，以长远眼光实施运营，才能实现良好的租金现金流和物业自身增值。四、 开展进度、工程管理评估(一) 前期阶段，由于中建大厦项目为四家股东出资，方案需上报董事会确认，加上本身超高超限的特点，浦东新区方案需经两轮审批的特点，因而方案报审这一节点出现了延迟，但是在后续工作中抢回了时间，达到如期开工的目标，在项目实施过程中，最终的竣工备案节点比照A版总进度计划延迟了约半年的时间，主要是在方案阶段地下空间由三层改为四层，地上高度增加26m，结构封顶之后，幕墙、精装修与机电安装同时展开的

7、这一阶段材料的调整引起供货时间的延迟。(二) 地下施工阶段与结构施工阶段全部在进度计划控制X围之内，但结构封顶后，钢结构、幕墙、精装修、机电安装灯进度比计划均有滞后。主要原因为对中建大厦这一没有标准层、上大下小的倒圆台形体的困难预计不足。(三) 在竣工核验阶段，项目部编制了竣工策划报告，制定了详细的验收计划，有计划分项次、有条不紊地推进验收的进度，短时间内先后完成了共计27项政府验收，尽可能的抢回了时间，满足了营销交楼的时间节点。(四) 工程管理中，中建大厦项目的开展管理模式较为特殊，是由中建总公司等四家股东出资，我司代管的模式进展开发，因此须定期召开董事会，对于总进度计划、合约分判模式与重要

8、装饰材料、机电设备的选型与定样、租售模式与定价等核心问题由各专业条线汇总至项目，在董事会召开时上报讨论。该模式与中海地产其它项目有着显著的区别，因此可比性不大，但这种较为集中、高效的决断模式与项目部作为董事会召集部门所起到的汇总、牵头作用是值得借鉴的，此模式是某某公司试行大项目运作的一个较为成功的案例。五、 本钱管理评估(一) 中建大厦为我司代管项目，聘请了某某市第一测量师事务所为造价咨询单位，主要在重点项目总承包、机电、幕墙、精装修给予技术支持，包括编制招标文件、日常粮单审核、结算审核等工作。(二) 关于合约界面的划分：中建大厦的合约策划报告进展了合约分判的策划和安排，但是合约界面的划分工作

9、不够细致，虽然综合机电、弱电、电梯等工作划分较为清晰，但总承包工程与装饰工程界面划分上存在局部模棱两可的情况，这类教训应在同类型项目的开发过程中予以重视和调整，这是一项极为关键的工作。(三) 合约工作是一项非常细致的工作，要求每一位合约工程师做到事无巨细，对合约界面分判明晰、责任明确，这样才能提供合约管理的工作质量。【项目概况与评估综述】一、 项目概况：地块位置(一) 我司于2004年3月16日同“某某陆家嘴金融贸易区联合开展某某正式签订了陆家嘴金融贸易区2-11-5地块土地使用权转让合同，本项目暂定名为“某某中建大厦。(二) 中建大厦位于某某浦东新区陆家嘴竹园商贸区2-11-5地块上，属于浦

10、东新区陆家嘴金融贸易区域，该区是全国唯一以“金融贸易区命名的国家级开发区，按照某某市人民政府确定的开展规划要求，该区域将建成以经济、金融、贸易等第三产业为主要功能的地区，是21世纪某某中央商务区的重要组成局部。(三) 中建大厦东北面为世纪大道，东南面为浦项商务广场，西南面为竹林路，西北侧为东方广场和全华信息大厦。地块周边道路交通极为便捷，主干道包括世纪大道，东方路、X扬路和杨高路，某某路隧道、某某路隧道和复兴东路隧道，地块距轨道交通二号线东方路站约1公里，距离轨道交通四号线和六号线约500米。(四) 建筑的动感形态代表着前瞻性的设计理念，采用了 “包围性的外墙外表，从底部商业裙房以螺旋形式攀升

11、到面向世纪大道的塔楼最高点。北面和南面的曲面幕墙，随着高度的升高而向外微倾，增加了塔楼的生态性和雕塑感。幕墙系统由低反射率的玻璃单元组成，遮阳/遮光板进一步加强线条感。同样材质的幕墙沿着塔楼的形态一直到达顶部螺旋上升的女儿墙，围合了塔楼顶部的灯光装饰，成为了世纪大道的新亮点。建筑形态和幕墙的结合会形成一个轻快、优雅的塔楼，沿着建筑周边移动或者随着天空光线的变化，塔楼外观也会不停地变化。该方案是根据基地独有的特点而特别设计的，相信它最好地代表了某某可以给中国以与整个世界带来的开展潜力。二、 项目经济技术指标(一) 中建大厦用地面积9,189 m2 ，总建筑面积96,633 m2，其中地上高度16

12、6m，共32层，计容面积为73,518 m2；地下4层，建筑面积21,968 m2。容积率7.96，共计车位366辆，标准层高度4.2m，标准层净高2.72.75m。三、 项目开发周期(一) 项目自2004年3月完成土地签约，2005年10月正式开工，2008年5月根本竣工，客户开始分批入驻，2008年8月完成竣工备案。四、 项目综合评估(一) 本项目容积率面积、地上可销面积包括写字楼、商业裙房根本未发生变化，但地下建筑面积较项目可行性研究阶段增加了10,397平方米。主要是因为原地下三层设计的总车位数无法满足相关规X与功能要求，后改为地下四层。(二) 中建大厦项目在保证质量的前提下，克制各种

13、困难，根本按期竣工备案，同时通过优化工程做法，一方面加快了工程进度，另一方面也较好的控制了本钱。(三) 项目推向市场的时机把握较好。(四) 项目的开展本钱较可研报告预测数减少较多、收入以与净利润较可研报告预测数均有较大增加，税后利润率也比可研预测数有较大提高，实现了项目利润的最大化。项目最终实现了投资预期，每年可带来较为稳定的收入，同时也提升了公司抵抗风险的能力。【项目投资管理评估】一、 项目经济技术指标的变化情况(一) 浦东新区竹园商贸区2-1-5地块规划指标可研阶段，占地面积：9,189.8平方米，容积率：8.0万平方米/公顷，地上建筑面积：73,518平方米，限高140米，建筑密度控制在

14、60%以内，绿地率需大于10%。商业裙房或附楼6,000平方米，地下车库11,914平方米，设置约265个地下车位。商业裙房或附楼内主要设置自助银行、便利店、邮局、餐饮等配套设施。(二) 该项目可行性研究阶段与竣工测算的主要技术指标比照表如下：单位可行性研究阶段竣工预测算1建设用地面积m22容积率3容积率面积m273,5184总建筑面积m296,63396,656地上可销面积m273,518写字楼m267,518商业裙房m26,000地下建筑面积m221,9685地下车位数个265366由于中建大厦项目尚未完成项目竣工测绘。因此，目前无法获得准确的用地面积和建筑面积数据。暂时先利用“房屋建筑面

15、积计算调查报告书做简要分析。(三) 本项目容积率面积、地上可销面积包括写字楼、商业裙房根本未发生变化，但地下建筑面积较项目可行性研究阶段增加了10,397平方米。主要是因为原地下三层设计的总车位数无法满足相关规X与功能要求，后改为地下四层。二、 项目开展进度的分析与总结项目前期工作进度(一) 某某中建大厦项目系中国最大的建筑工程承包企业“中国建筑工程总公司，与其下属全资子公司中国建筑第八工程局和中建国际建设公司联合投资建设的高档甲级写字楼。(二) 陆家嘴金融贸易区2-11-5地块属于负责陆家嘴金融贸易区土地开发的一级土地开发商陆家嘴集团公司名下，我司与陆家嘴集团公司商务谈判取得成功，即可与陆家

16、嘴集团公司签订土地使用权转让合同，转让该项目，土地使用年限从签订出让合同之日起计算共为50年。(三) 从2003年7月开始，我司配合中建八局与陆家嘴集团公司针对该办公楼用地进展了屡次接触。之后，经过中建八局努力，我方与陆家嘴集团公司进入实质性谈判，陆家嘴集团公司同意转让该项目。(四) 中国建筑工程总公司于2004年3月16日同“某某陆家嘴金融贸易区联合开展某某正式签订了陆家嘴金融贸易区2-11-5地块土地使用权转让合同。2004年3月31日项目公司正式注册成立，公司名称为“某某中建投资某某，随后签订了土地转让合同补充协议。(五) 之后，我司与中建投资某某签订了“某某中建大厦委托管理协议，受股东

17、方委托，中海地产进展项目开发建设管理以与相关的项目公司的运作和楼宇经营管理工作。(六) 本项目致力于树立中建总公司在某某地区的良好形象，同时成为竹园商贸区内的标志性建筑，提升该区域办公楼整体形象，带动区域楼宇经济的开展。(七) 整体而言，该地块土地使用权转让洽谈阶段，土地使用权转让合同与补充合同签署，土地费用分项支付，相关土地权证、手续办理等土地方面的前期工作根本按照计划有序进展，未发生较大变动。三、 项目开展本钱的分析与总结土地费用分析(一) 中建大厦项目，系我司与“某某陆家嘴金融贸易区联合开展某某签订了陆家嘴金融贸易区2-11-5地块土地使用权转让合同，获得该地块土地使用权所得。该项目为较

18、特殊的高档办公楼项目，因此在可行性研究分析阶段，通过出售和长期出租两种方式对该项目进展经济评估。(二) 由于2-11-5地块为拆平净地出让，不涉与场地上建、构筑物拆除以与居民动迁。因此，本地块不涉与拆迁补偿费、拆迁工程费。(三) 本项目虽然是协议出让项目，但土地方实际为政府下属负责运作陆家嘴金融贸易区土地的一级土地开发商，土地关系清晰，操作过程根本无风险。土地各分项费用总额、收费标准都较为明确，可控性大。因此，土地费用实际发生情况与可研估算根本一致，根本无变动。 四、 本项目值得借鉴和推广的经验从投资的角度考虑，本项目的开展是较为成功的，主要表现为以下几点：(一) 本次吸纳项目采取了与陆家嘴集

19、团公司协议出让土地的方式，地块转让方式为一次性净地转让，被证明是相当成功的。项目随后可以直接进展开发，没有动拆迁压力，对资金的快速回笼相当有利。(二) 对未来几年某某市写字楼市场尤其是甲级写字楼市场的开展，作了较为准确的判断。同时对浦东、浦西区域市场，某某三大办公商务区的市场情况，做了大量细致的市场调研和分析。对于项目投资决策起到了极其关键的作用。(三) 浦西的淮海中路和某某西路两个传统高档办公区可供用地已极少，办公楼的主要开展空间仍在浦东陆家嘴地区，中建大厦项目所在的世纪大道沿线土地也逐渐成为稀缺资源。 五、 本项目投资与开发过程中有待改良的方面对未来房地产项目投资和开发的建议(一) 本项目

20、为某某三大办公商区之一的陆家嘴商贸区的甲A写字楼，品质定位较高，与周边同类型项目比拟具有较为明显的优势。该项目的开发运作模式和项目管理经验可以为我司后续同类项目开发借鉴。(二) 基于该项目在浦东新区产生的优质品牌效应以与在竹园商贸区树立的标志性建筑形象，同时利用和浦东新区各政府部门间建立的良好关系，我司假设在该区域内再投资将具有一定优势。在吸纳土地项目时，可以优先考虑浦东区域。【项目规划设计工作评估】一、 设计团队概述2004年2月某某中建投资公司开始进展中建大厦设计单位的筛选工作。建筑设计师的选择，关系到整个项目品质确实定，因此选择一个一流的建筑设计师成为首要工作。中建大厦定位为高档写字楼，

21、总体要求项目的设计标准领先当时同级别项目十年，项目定位的前瞻性为整个设计工作的开展奠定了坚实的根底。为确定设计师选择的X围，先将某某市的三个高档写字楼密集区进展排摸，并根据一些世界作品，以与设计公司的资历，确定了设计单位考察的17家大:境外：SOM 、KPF、日建设计、HARRY SEIDLER、约翰波特曼建筑设计事务所、贝氏建筑事务所、RTKL 、EE&K 、DMJM、B+H、HLW。某某：巴马丹拿国际公司某某、罗麦庄马某某某某、王董建筑师事务某某、王欧阳某某某某。国内：某某海波建筑设计某某、中建国际某某设计顾问某某。通过对上述17家单位的实地考察以与以往案例、设计周期、设计费用等综合考察，

22、最终X围缩小为：波特曼建筑设计事务所美国、KPF 美国、日建设计日本、 中建国际某某设计顾问某某四家单位。因为在委托设计的四家单位中，波特曼建筑设计事务所为集房产开发与设计于一体的集团公司，在其以往开发设计的项目上风格比拟鲜明。但近年来在国内与某某的代表性建筑较少，其在某某的著名的设计者波特曼先生已退休。日建设计在浦东陆家嘴地区有六个项目，经验非常丰富，但同时其设计风格有一定的局限。KPF事务所目前在陆家嘴地区有四个项目，其中三个项目在建，一个项目在设计过程中，其设计风格、国际合作经验与国内近年的设计经验均具有较强的优势。中建国际作为国内最大的民营设计公司，参与了众多国内优秀公建项目的实施，经

23、验丰富，设计能力出众。综合考虑后，报董事会批准，于2004年5月以直接委托的形式确定了主设计单位为KPF，中建国际某某设计顾问某某为国内设计总包，开始方案设计。左图为KPF作品为了整个设计工作能够全面地顺利开展，相关专业顾问的聘请工作也相继展开。根据中建大厦的项目定位，需要一流的顾问公司对KPF提供全方位的专业支持，因此：机电、结构顾问公司确定了AE茂盛建设技术集团、ARUP奥雅纳工程顾问、迈进工程设计咨询某某、栢诚工程技术某某、WSP某某、T&T的6家大。 幕墙顾问确定了ALT 建筑工程咨询某某、ARUP奥雅纳工程顾问的2家。灯光顾问确定了BPI碧谱照明设计某某、某某城市之光灯光设计某某、某

24、某中泰世纪照明设计某某的3家。主要根据设计费用、设计周期、服务内容、以往经验、主要设计师、以与与KPF或其他境外设计师的合作经验等详细分析与考察，最终确定了相关顾问单位，形成了一个以KPF为核心的国际化的世界一流设计团队，为塑造一个地标性的中建大厦奠定了坚实的根底。境内设计总包单位：中建国际某某设计顾问某某中国境外结构顾问单位：AE茂盛建设技术集团美国境外机电顾问单位：迈进工程设计咨询某某澳大利亚境外幕墙顾问单位：ALT建筑工程咨询某某菲律宾境外灯光顾问单位：BPI美国二、 项目的设计标准设计团队组建后，相关设计工作积极展开，地块位于泛陆家嘴区域，以金融贸易为主，简洁明快、地标性成为设计的主题

25、，又因为靠近世纪公园以与世纪大道，景观最大化已成为设计的必要条件。在先后完成30多种概念模型，根据上述的客观条件， KPF积极的发挥着世界一流设计师的设计理念，最终创造出5种优秀设计方案，并制作了小的模型，利于对空间的分析。同时为了保证地标性的概念，突出世纪大道的形象，最终方案从140米拉伸到160米，最终形成了一个倒锥形、螺旋上升的城市地标。外立面的特色是两个，一个是装饰条错位分布，一个是单元板是拼装。在方案初期，经过多轮的计算机模拟以与经济性分析，最终确定了错位单元板方案。当然最终确定的立面造形不是非常的经济，但是它的平面也是经过了分析，在牺牲了局部经济性的前提下，得到了景观最大的资源。在

26、方案确定后，对各专业各细节的研究工作也在逐步确定，这些确定是在不断研究与分析的结果下确定的。对于屋顶结构的设计，为了考虑此局部在竣工后搭建，可以再次利用，所以进展了屡次研究，无论结构、灯光还是幕墙都为了满足此局部设计而进展优化，最终确定了一个合理的对于立面造型、经济性都有好处的方案。当然，在此设计过程中，异形的塔楼，导致了核心筒的异形，这在一定程度上，使得平面的使用率降到了最低，这在办公区平面布置和地下车库的布置上得到了反映，最终在设计师的不懈努力下，进展了优化。在方案不断完善的同时，相关幕墙、结构、机电等设计工作与时补充与调整，最终形成了如下设计标准：(一) 主体结构采用框架核芯筒形式，标准

27、层预留荷载2.0KN。(二) 大堂挑空两层为12.4M；标准层层高4.24.6M，净高2.72.8M，地板架空150mm。(三) 主体幕墙系统由低反射率的玻璃单元板块组成，采用8+12+8双层荷兰格拉威宝离线LOWE中空玻璃，并在第二层镀膜，反射率小于15，充分考虑了与周边环境关系，尽量减少光污染。同时每层均充分考虑可开启窗设计，温度适宜时临近外墙的办公空间可采取自然通风的形式。裙房幕墙采用12mm清玻与3mm铝单板；(四) 电梯配置：7台高区电梯：速度6米/秒、载重量1800kg7台低区电梯：速度3米/秒、载重量1800kg3台车库电梯：速度1.75米/秒、载重量1150kg2台消防电梯：速

28、度3米/秒、载重量1800kg1台裙楼服务电梯：速度1米/秒、载重量630kg电梯均选用瑞士迅达进口高速电梯，人流顶峰时等候时间小于30秒，以达到甲级写字楼标准。(五) 空调与机械通风系统与动力系统：2台1200冷吨，2台500冷吨水冷离心式冷水机组，作为空调冷源；2台1400KW燃气锅炉，作为空调热源；(六) 办公楼标准层采用每层设VRV变风量空调机，通过风管、风箱机、散流器送至办公区域，再通过回风口：吊顶回到空调机组；(七) 新风由避难层和屋顶新风机组送至每层空调机组；(八) 裙房采用盘管风机加新风；(九) 智能化系统配置包括：结构化布线系统、安全防X系统、有线电视与卫星接收系统与VOD视

29、频点播系统、内部无线寻呼系统、背景音乐兼消防广播系统、火灾报警与联动控制系统、楼宇自控系统、停车收费管理系统(十) 室内装修标准入口大堂：地面为烧毛面青石，石膏板天花，墙面阳极氧化铝板，局部墙面为6厚磨砂玻璃幕墙装饰墙；电梯厅：地面为深色青石，发丝面不锈钢踢脚线；电镀铝塑板天花；墙面，发丝不锈钢、白色亚光微晶石等；电梯轿箱: 地面为深色青石，墙身乱纹不锈钢、不锈钢丝网、6厚白色背漆玻璃;天花灯箱和乱纹不锈钢走廊:地毯，发丝不锈钢踢脚线；铝板天花公共卫生间：地面深绿色青石，墙身白色亚光微晶石；办公空间可以根据需要灵活分割成27个单元，或者整层使用，最小分割的单元约200平方米左右。三、 项目设计

30、管理工作的总结(一) 设计体系的建立中建大厦因为定位档次比拟高端，因此聘请了各个专业领域的一流设计师，形成了一个豪华设计团队，但是只有让这些设计师合理的搭配，各尽所长，才能够有效保证最终的设计品质，因此在项目初期，建议一套合理的设计体系以与工作流程是非常必须的。经过对确定的设计单位的更深入了解，并结合前期的沟通成果，划定各设计单位在项目的不同阶段，所应从事的不同工作X围与工作内容，并确定相关工作开展的形式等问题，从而初步建立起项目的设计体系。中建大厦的整个设计体系根本上根据项目阶段，分成三局部，汇成图表如下：概念方案、方案设计、扩初设计阶段：征询报建政府甲方中建国际KPF其它顾问设计单位ALT

31、迈进茂盛全过程总协调与顾问服务施工图设计阶段：报建政府甲方迈进茂盛KPF中建国际其它顾问设计单位ALT其它顾问设计单位ALT迈进茂盛KPF施工阶段：甲方现场甲方设计中建国际中建大厦的设计团队比拟庞大，设计体系也比拟复杂，而且每个顾问公司在各自领域均是声名显赫，自身能力也非常专业，所以遇到具体问题时也比拟执着，作为业主所要对整个设计团队良好运作提供的保障主要是：设计计划的协调以与技术搭接的协调，保证整个设计体系能够良性运转。建筑本身就是一个各种技术资源的综合体，因此在设计过程中各顾问单位在技术搭接上的问题还是比拟多的，其中以各顾问公司与施工图设计单位的矛盾问题尤为锋利和突出。因为顾问的职责就是利

32、用自身的经验帮我们业主对所属专业进展优化，很多地方也确实比拟精细，但是这些条件对于施工图单位来数，是比拟苛刻的。如果处理不好，这将会影响整个设计进度，并会制约设计优化的效果。中建大厦在协调过程中主要的协调思路是分阶段确定和维护不同顾问的权威，以达到设计的统一。虽然中建国际是设计总包，但是在方案阶段，我们确定KPF的核心地位，所有设计单位都为KPF服务，以保证KPF的先进的优秀的设计理念得以发挥；在扩初阶段，以业主为核心，吸收听取各顾问意见，并结合政府相关要求进展统一衡量；施工图阶段，以中建国际为核心，所有设计趋于理性，以满足规X为准。因为有了核心，设计团队才有了目标，设计协调工作才得以顺利开展

33、，防止产生了多头设计，齐头并进，互相影响制约的局面。对于中建大厦这样设计复杂的项目，为了保证各方面为共同目标高效率的开展合作，加强设计管理，在设计工作开展之前对各设计方的工作内容与职责进展进展详细的约定是非常必要的，也是必须的，事后证明，中建大厦的设计工作的顺利进展，这方面起了至关重要的作用，下面是我们对各方面的约定。1. 建筑顾问设计KPF中建国际工作内容排名以主次责任划分(1) 概念、方案设计阶段 审阅相关设计要求以与顾问要求KPF、中建国际 主持和记录主要设计顾问协调会KPF、中建国际 与业主与估价师业主另聘协调本钱计划KPF、中建国际 主持与业主与专业顾问进展设计讨论KPF、中建国际

34、向业主提供并汇报设计KPF、中建国际 向某某有关部门汇报设计KPF、中建国际 确认相关设计符合当地设计规X中建国际、KPF 向业主与专业顾问提供设计规X建议中建国际、KPF 协调当地有关部门的设计专业会议中建国际、KPF 配合协调基地相关配套中建国际、KPF 审核幕墙设计KPF 结构系统、机电系统说明中建国际(2) 扩初设计阶段 审阅相关设计要求以与顾问要求中建国际、KPF 主持和记录主要设计顾问协调会中建国际、KPF 与业主与估价师业主另聘协调本钱计划中建国际、KPF 主持与业主与专业顾问进展设计讨论KPF、中建国际 向业主提供并汇报设计KPF、中建国际 向某某有关部门汇报设计KPF、中建国

35、际 确认相关设计符合当地设计规X中建国际 向业主与专业顾问提供设计规X建议中建国际 协调当地有关部门的设计专业会议中建国际 配合协调基地相关配套中建国际 审核幕墙设计KPF(3) 招标文件与施工图设计阶段 协调业主会议中建国际 主持并记录业主-顾问会议中建国际 主持并记录顾问协调会中建国际、KPF 接收并协调业主对外墙的意见KPF、中建国际 与估价师业主另聘协调，并提供本钱估算和标书资料中建国际、KPF 提供全套施工图纸中建国际、KPF(4) 施工配合阶段 施工阶段设计全程配合中建国际、KPF 竣工验收阶段设计全程配合中建国际、KPF2. 机电顾问迈进工作内容(1) 方案设计阶段包含概念设计阶

36、段 向其他设计顾问与有关方面取得设计所需的资料与数据，并进展分析研究。 与业主协调磋商，建立有关机电系统与设备的设计标准与参数，协助选择适当的设备。 提供机电设备系统建议与可选择可比拟的设计概念与方案，并推荐最优系统方案，协助建筑师进展建筑概念与方案设计。 根据相关数据指标，对机电设备房、机电垂直管井与有关设施提出初步建议，协助建筑结构概念与方案确实定。 确认设备房的容量，设备与设备房的面积、位置与净高要求。 对项目所需的市政配套设施提供初步资料与要求，并应甲方需要参与与政府相关部门的专业沟通 与业主与有关部门商讨可能影响项目设计的事项，包括市政配套与其它方面的设施，对公共设施与每一开展阶段的

37、方案进展分析商讨，确定总体方案。 提供机电系统方案设计图与必要说明文件，完成机电方案设计报告。 对重大技术问题的解决方案进展综合技术分析，包括适用性与可靠性，进展多方案比拟，并提供经济本钱概算。 与境内施工图单位协调，就有关当地法规、市政要求与施工可行性要求作 出分析商定，确定机电方案设计的可行性。 提供与境外建筑设计单位的境外设计协调工作。 参与设计协调会议。 参与方案评审会，协助业主澄清各审批部门与市政配套公司提出的意见。 与其它设计顾问协调，制定设计工作时间表与适时调整(2) 初步设计阶段 根据甲方所批准的方案设计向建筑师提供充分的机电系统局部的信息数据以备建筑师作出初步设计方案报告。

38、工程深化设计和计算。 根据业主批核的建筑方案设计，向建筑师提供足够全面的机电系统设备资料与机电专业意见，协调机电设备用房与设备的尺寸，协助建筑师和结构顾问确定建筑与结构扩初设计。 将业主提供的市政机电配套资料融合于机电设计，进展协调分析研究，对扩初设计文件提出专业意见报告。 提供机电设备系统扩初设计报告，应满足国家与某某有关的专业扩初设计文件编制深度内容包括但不限于：各机电系统的用量与用量参数表，包括但不限于电气系统、弱电智能化系统、采暖与通风空调系统、给排水系统、消防系统和电梯与自动扶梯设备等。经与业主确认的主要设备与材料表机电设计说明书机电设备系统图包括但不限于电气系统、弱电智能化系统、采

39、暖与通风空调系统、给排水系统、消防系统和电梯与自动扶梯设备等初步机电平面布置图1：200，机房剖面图。完成主管线布置图，协助某某完成综合管线布置图。经济分析报告。 完成扩初设计报建文本，满足某某扩初设计文件编制的深度要求。 参加扩初设计审批会，协助业主澄清各审批部门与市政配套公司提出的意见。 参加设计协调会。 向施工图某某进展设计工作交底，某某在5个工作日内提出审核意见，乙方进展必要设计调整。 对某某施工图进展审核。3. 结构顾问茂盛工作内容(1) 方案设计阶段包含概念设计阶段 参加由甲方的项目负责人和项目工程师参与的现场勘察，与建筑师和业主一同进展现场勘察。审批收到的关于场地、设施、地质勘察

40、等方面的信息。对基地土质勘探报告提出意见。分析土质勘测报告，就基地土质的类别、根底深度和形式，容许承载力以与土工根本设计参数作出建议。 协助建筑师确定建筑方案设计。向建筑师建议有关结构设计标准与规格，作为初步设计与施工图设计的根底。 制定结构设计方案，确定水平荷载地震与风荷抗力结构、抗震缝与沉降缝位置。初步分析并初步确定构件尺寸。 与建筑师与机电顾问工程师协调并提出结构设计要求。 方案分析、设计和计算简图平立剖等必要设计图。准备“项目结构设计标准报告，并提交给各方提建议和认可。 对重大技术问题提出解决方案并进展综合技术分析，包括适用性与可靠性，进展多方案比拟，并根据专业项目经验，提供项目结构专

41、项经济本钱估算。 配合境外建筑设计单位的境外设计协调工作。 协助建筑师制定总体工作进度表。 参与设计协调会议。 参与方案评审会，审批方案设计、机电系统、设计标准与结构框架。 依照甲方要求与政府相关意见，在指定的时间内完成对方案结构专业的设计调整。(2) 初步设计阶段 依据中国有关建筑规X决定侧向和垂直荷载的设计准如此，混凝土规格和设计标准取值等。 表示并书面提交结构设计原如此。 整体结构计算模型的建立，并进展风荷和地震力的计算分析、应力分布和稳定性。用于决定结构构件的尺寸。 进展结构构件验算。对结构进展电算，输出各构件的荷载内力，以便进展构件详图设计。 列出荷载表，准备框架平面和柱表，提供所有

42、结构构件的尺寸。 进展计算和标准节点设计，画出剖面草图等，描述设计意图与所有主要结构构件、主要洞口的尺寸。 列出柱/墙荷载者，计算垂直力和侧向力作用为根底上的初步评估。 完成雨蓬、屋顶与中庭等特殊部位的结构系统设计。但不包括幕墙与玻动墙等特殊结构。 与境外建筑设计师与幕墙顾问协调幕墙设计与主体结构有关的荷载、计算与节点。 制定和提出符合报审要求的结构图纸，其内容包括以下几点：设计原如此和根本设计参数，结构设计计算书。结构平面布置图和主要构件尺寸和板、梁、柱和墙剖面图。柱网按建筑图。典型配筋图和混凝土强度的要求。提供CAD图纸和ETABS或其他工程分析计算的计算机文件。为地下工程施工提供根底、桩

43、承台和地下室的详图设计。结构与市政工程的土建构件的设计详图，市政工程的土建工程和结构工程的技术说明。为分部招标的结构工程的招标提供技术说明文件。就结构方案，提供经济分析比拟说明。基坑围护结构的方案。 完成扩初设计报建文本，满足某某扩初设计文件编制的深度要求。 在某某参加扩初设计审批会议与政府要求的各项专题评审会议。 按要求协助地方某某提供结构等相关文件以获得建筑许可，为使审批通过而和权威部门的工程师交流联络。 与权威部门、专家联络、协调，对所有结构与相关设计事项作出解释和必要的调整。 提交完成的市政工程土建构件结构设计供权威部门审批。 参加项目各专业设计协调会。 与国内某某进展详细技术交底并解

44、释设计意图。同时，审核境内施工图设计单位的专业施工图设计并整理提交书面审核意见。4. 幕墙顾问ALT工作内容提供所有技术咨询服务，其工作X围包括项目各类幕墙与相关设施构件的设计、开展与安装视察。(1) 第一阶段：概念设计 建筑图 审核幕墙外观设计建筑图，并针对可能被采用的各种不同幕墙系统进展评估，并提出如下建议。结构体因地震与风压，所产生的位移对幕墙影响室外与室内环境因素对幕墙性能的影响。(防火、隔热、噪音)防火与防烟防水与排水等性能系统、材料与外表处理对本钱的影响维护幕墙的维修与洗窗机系统的考虑建筑物位移与幕墙与幕墙系件室内结构的整合室外灯光与相关设施的协调与幕墙相关外观设计的协调 初步设计

45、：提供主体大楼标准区域的初步设计，所有幕墙设计的图面将为徒手画的草图型式，如有需要时，将一并提供以上设计的结构计算。 风压：针对幕墙所需的风压数据与风洞试验数据进展评估，并提出建议风压载重的要求与影响，并将风洞试验的风压载重要求列入设计考虑，以降低幕墙工程的本钱。 初步本钱评估分析：针对已完成的初步设计，乙方将提供“初步本钱评估分析 初步施工规X：与建筑师开展幕墙系统时，提供初步施工规X。 乙方将协助建筑师与业主准备与送审与幕墙设计相关的政府审查。(2) 第二阶段：建造文件(细部设计) 细部设计：依据初步设计的结果开展幕墙系统细部设计， 结构计算：提供结构计算验证设计的标准区域幕墙系统 施工规

46、X：依据地方性法规与中华人民某某国政府部门要求，提供细部的施工规X。 本钱估算与数量分析：依据细部设计与本钱评估分析的结果，进展幕墙工程细部材料估算，并提供详细的材料明细表与工程本钱。 建筑图施工 提供建筑师的相关文件与施工图审核，以确认文件与设计一致。(3) 第三阶段：招标 招标文件：提供幕墙招标文件的技术局部要求。 投标厂商资格 会同建筑师准备承包商并须得到业主认同。 幕墙工程进度表：与承包商与总承包协调，提供幕墙的工程进度表。 审标：审核投标厂商的设计与提案。 投标厂商面试：针对投标厂商的技术数据与面试结果，提供完整的技术评估分析报告与发包时的建议案。(4) 第四阶段：风雨试验 施工图面

47、 提供风雨试验施工图面的审核，含如下各项：技术审核功能审核提供建议以提升幕墙系统 结构计算 提供风雨试验结构计算的审核。 风雨试验试体安装：至实验室视察试验体的安装，以确保其依施工图面的要求进展装设。于视察安装过程中，记录或拍照所有与施工图面不同或修改的施工方式，并提出书面报告。 见证测试：于测试阶段，视察所有测试流程，纪录或拍照所有测试过程、测试结果与任何缺失，并提出书面报告。(5) 第五阶段：施工图审核 图面 提供建筑物每个区域幕墙施工图审核。 结构计算：提供每个区域施工图同时送审结构计算审核。(6) 第六阶段：工厂组装与工地安装视察 工厂组装视察次：指派合格的工程人员前往工厂进展视察。

48、工地安装视察次： 在工地安装阶段，指派合格的工程人员前往工地进展视察。 进度：审查幕墙承包商所提送的运输计划、保护措施、工地材料储存、幕墙建造施工程序与执行计划等。 总验收：协助总验收服务项目如下所列：依使用执照申办需求，配合建筑师执行实际完工后的初步验收并提供缺失记录表给建筑师与业主。针对缺失提供改善建议，依业主或建筑师要求配合缺失改善后的验收视察。审查幕墙承包商送审的竣工图、保固证明、维修手册与备料等，并协助建筑师与业主确认。配合建筑师执行完工后的最后验收，并提供缺失记录表给建筑师与业主。针对缺失提供改善建议，依业主或建筑师要求配合缺失改善后的验收视察。配合建筑师与质检单位，协助澄清幕墙承

49、包商所提出的相关赔偿争议。5. 灯光顾问BPI工作内容(1) 方案设计阶段 准备初步之照明概念与意象来表现不同之照明效果与与结构与建筑的关系 提供两个或两个以上概念设计方案进展审核比拟，并提供相应方案设计的本钱估算，以便进展方案评估与确定方案。 与建筑师共同设计的灯光方案获得认可后，应提供一份详细的本钱预算。本钱预算和方案将一起送交业主批准。 设计成果中包括但不限于：方案设计概念说明、大楼总体灯光效果图至少两个角度；裙房、屋顶、主入口等特殊灯光设计部位效果图；大堂、电梯厅、卫生间等室内灯光效果图；室外环境效果图、灯具造价估算、电量估算等。(2) 扩初设计阶段 依照项目开展的情形，更新或修正相关

50、的设计图面，来说明变更之处。 建议建筑师或其它顾问特殊的灯具固定方式与非一般的施工方式，照明设计师应提供相关节点草图。 提供灯具的一般性规X，并于灯具表中明列所有灯具的厂商型号与光源等。 将该阶段文件、图面制作成文本，提交业主含布灯平立面图纸，局部灯具大样草图，灯具一般性规X，灯具表，控制表，灯具预算(3) 施工图设计阶段 依照项目开展的情形，更新或修正相关的设计图面，来说明变更之处。 提供灯具规X与细部图面，包括灯具描述、厂牌型号、光源类型、瓦特数、外表处理、安装位置、数量与厂商联系数据。 所有特殊的照明控制系统，应能让建筑师与其它相关顾问了解以推荐适合的设备系统，来符合相关控制机能要求。细

51、部的电力规划与规X应由专业顾问负责，来配合大楼其它的标准照明控制系统。 将该阶段文件、图面制作成文本，提交业主含布灯平立面图纸，灯具安装大样图，完整灯具规X，控制回路，灯具表，控制表，灯具与控制预算(4) 招标与施工阶段 协助甲方和建筑师评选灯具厂商 审核施工制造图shop drawing、灯具样本与控制设备。建筑师与电气工程师也需检视由乙方所规X之施工制造图shop drawing与灯具 在施工制造图shop drawing中假设发生与现场状况不合或无预期之灯具固定问题时，建筑师与其它顾问应就细部微调图面。 至现场视察灯具的安装情形。 协助现场灯具之对焦与调光设定(5) 验收阶段 提供验收清

52、单，纪录现场与设计不符之处，并协助业主与建筑师解决方法。 审核承包商提供的最终竣工图。 出席在现场最后评估与调整。影响整个设计体系的条件可能是沟通。因为为了追求设计的优秀品质，我们要求是纽约的KPF和BPI以与菲律宾的ALT来进展整个建筑的设计，因此中建大厦建立了每周一次某某设计协调会，每两周一次视频网络设计会议的制度，来保证沟通的与时性和有效性。同时实行设计文件流转制度，每一封设计文件均由整个设计团队与时进展流转，保证各专业设计无缝连接。解决了沟通问题后，剩下的影响因素就是专业顾问的设计信心和兴趣。对于这个问题的处理，全部有赖于业主的工作影响，只有业主通过详细、深入的了解，对各顾问的工作给予

53、与时、正确确实认，才有利于设计师工作热情地延续。过多的业主姿态和指令反复，会让这些优秀的高级设计师产生应付工作的情绪，造成对项目失去热情，并影响整个设计品质。能够解决沟通限制并持续保持设计设计热情地条件下，整个设计体系就能够持续的良性运转，对最终的设计成果起到非常重要的作用。(二) 设计节奏的把握国内地产项目在获得土地后，对于开发周期的控制是非常紧迫的，而且涉与到报建、施工、销售等各个环节工作需要配合，因此对于高档写字楼所聘请的境外设计师而言，国内的施工进度是相当快的，而且整个程序是非常混乱的。因此，就设计师本身而言，必须调整好以往的设计周期，适应项目的开展节奏，排定合理的工序与出图计划，这是

54、非常必需的。中建大厦从设计初就排定总项目开展计划，然后由设计总包根据项目开展进度制定总设计计划，各顾问公司根据总设计计划排定自身的设计计划，最后由业主统一协调，确定最终版设计计划，此计划是动态的，根据项目总体进度可以随时调整。排定计划的时候主要要考虑，项目开展工作的搭界，保证好几个关键性节点以与相应图纸的内容，这样才能满足快速的项目开展进度，把握好设计节奏。中建大厦制定了方案征询图纸、方案报建图纸、初步设计各专业征询图纸、初步设计报建图纸、施工图送审图纸、施工图等六大类图纸，并与开展部积极协调，确定各阶段图纸内的具体内容、涉与专业和深度，将设计的图纸工作量达到最优值，充分合理的控制设计单位的工

55、作量和进度。当然上述工作的关键是业主的设计思路要一直保持清晰，给予设计单位的计划也非常合理，这样才能够保证进度的合理。在这里又要再次强调国内设计总包的作用。因为相关工作，最终的实施单位都是国内设计总包，因此它的配合程度，在一定意义上决定着项目开展的进度。中建国际在整个设计报建过程中非常与时的完成了相关节点，这非常重要。(三) 设计质量的监控对于境外设计师的设计质量的衡量，不仅仅是从设计本身来表现，还要表现在图纸设计与国内施工工艺相吻合的程度，这一点非常的重要。中建大厦在设计初期就像KPF提供了本钱预算以与建议选用的材料品种，这样就给KPF一个明确的设计方向，以排除不必要的浪费。尽管如此控制，但

56、是还是出现了很多问题。在KPF的幕墙设计中，KPF在大堂幕墙中可以设计了一种点支式幕墙的支撑爪键，但是它并未考虑到国内加工工艺的可行性，过于强调这种爪键的特殊性，而作为业主，我们也过于支持KPF这种较真的专业精神，导致这种爪键特殊定制加工，在花费了昂贵的设计费用后，还损失了大量宝贵的时间。在塔楼幕墙设计中也出现了类似问题，KPF要求单元板块的密封胶的颜色必须为特制的灰色胶，而这种胶只有国外进口才有，并且加工需要两个月时间，但是KPF在这个问题的处理上又出现了建筑师特有的执著精神，坚持不肯让步，并认为这会对设计起到重大的影响，因此我们支持了KPF的这种想法。可是最终事实证明，这两种设计要求对最终

57、建筑作品的实施效果并未有多大的影响。对于施工图总包的境内设计单位而言，其设计质量的评价标准就是设计完善、设计合理。同时在设计工程中要求KPF对中建国际的图纸进展审核以防止中建国际队KPF的图纸不了解，产生深化上的不完善，以控制其设计质量。中建大厦最终的施工图也出现了一些问题。主要包括两方面：一方面是施工图设计单位的态度不认真造成的；另一方面是各顾问向施工图单位交底不认真造成的，如下：第一种问题主要表现在：中建国际在进展建筑外轮廓设计时，并未认真核对KPF的图纸，只是一味的按照自己的相关图纸进展建筑和结构施工图设计，态度严重不认真，造成最终现场实施的楼板与KPF的幕墙定位有偏差，不得不通过幕墙转

58、接件来消化误差尺寸，造成了额外本钱的产生。第二种问题主要表现在：KPF以与灯光、机电等顾问在室内设计时并未向中建国际交待清楚一些关键设计部位的特殊要求，导致中建国际并未预留或预埋。比如大堂核心筒的装饰外墙，外玻璃面是固定在后加的钢结构上，因为中建国际并未设计相关墙体在此位置。综上所述，对于设计质量的监控，一方面要积极调动设计单位的工作主动性，另一方面也要加强自身的设计能力，提高对各类问题的预见性，完善审图机制，充分利用各方资源，这样才能将设计质量进展有效控制。(四) 设计变更的控制设计变更是一个项目设计管理工作控制的重点，而且是会产生较大的问题。中建大厦在施工过程中为了减少设计变更的影响，首先

59、是在施工图设计阶段进展了3轮审图，将设计尽可能完善；再次，在实施工程中，如果出现设计变更，现对变更进展评估，确定是否属于必须变更类；如果是必须变更，再由合约部核价，各相关部门根据相关费用，提供更适宜的方法；最后再形成发至现场的设计变更，由此减少设计变更带来的影响。尽管做到了上述程序，但是中建大厦还是不可防止的出现了各种变更，主要分为如下几类：第一类：图纸不完善。此种问题造成的原因主要是为了配合项目进度，要提供合约部一版招标图，而招标图的深度并不能达到施工要求，在最终施工图提供的时候，必然带来一些额外的补充，势必会带来费用的增加。对于此类问题，为了保证进度，这种问题不可防止，作为设计管理部，只能

60、够不断完善经验，用自身经验经验尽可能的督促设计单位提供相对完善的招标图纸。第二类：过分追求设计细节。因为中建大厦是某某公司第一个写字楼项目，而且是一个相对高端的项目，所以在设计阶段，由于自身经验的限制，只能过于迁就于KPF的设计，导致KPF对细节的追求不断造成设计变更的产生，就如电梯轿厢面板这种如此细微的地方KPF都对上面的刻线有1mm到2mm的争执，事实证明这种细节会产生无谓的浪费。对设计本身并无实质性影响。此种变更值得商榷。第三类：设计材料选择的不合理。 KPF作为境外优秀设计师，他在将优秀设计理念带入项目的同时，也带入了一些新的材料，而这些材料并未得到广泛的应用和国内实践证明，因此带来了

61、许多风险性，而对于我们这种本钱和时间双要求的项目，对于新材料的使用风险相应增大，最终会带来额外的变更。比如：中建大厦的电梯停吊顶和墙面材料。吊顶KPF选用的是银箔工艺，而这种材料，国内的做法就是做毛躁，而KPF要求做光滑，这严重违背了施工条件，最终效果非常差，导致我们最终寻求的可以提到的阳极氧化铝塑板。而墙面要求的是微晶石磨面工艺，国内微晶石是玻璃制品，均采用光面，而磨过后，导致玻璃体内部的气泡变成了小洞，最终还是调整了设计，而最终效果还是可以承受的。综上所述，设计变更在一个项目真正的实施过程中是不可防止的，但是我们应积极提升自身经验，详细地分析、研究和比拟，将设计变更的数量和规模控制在最小的X围内。中建大厦的一个有效的尝试是样板先行工艺，无论是外幕墙或是室内装饰，设计师在施工前期先明确一些重要的对效果有影响的材料和工艺，施工单位在大面积施工前将这些材料和工艺先行在现场制作1：1实体样板，但得到建筑师确认后，在大面积开始备料和施工，这在一定程度上减少了变更的本钱。(五) 设计单位的评估中建大厦这个设计团队里，会聚的都是各行业的一流设计师，自身水平都很高，而且这些优势在中建大厦的整个设计过程中也得到和很好的表现。KPF是一个优秀的设计单位，在整个项目设计过程中，对设计细节的把握以与整个设计团队的协作为业主提供了很大的帮助，敬业、专业、细致、主动是KPF设计的原如此。