南开大学21秋《房地产估价》综合测试题库答案参考2

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1、南开大学21秋房地产估价综合测试题库答案参考1. “筛选法”的优点是简单易懂，便于掌握，审查速度快，便于发现问题。但问题出现的原因尚需继续审查。( )A.正确B.错误参考答案：A2. 成本法是先分别求取估价对象价值时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。( )A.正确B.错误参考答案：A3. 下列属于与未来企业生产经营有关的其他费用的有( )。A.联合试运转费B.生产准备费C.专利及专有技术使用费D.建设管理费参考答案：ABC4. 某宗房地产交易总价为60万元，合同约定，首期付款30%，余款分别于半年后和一年后分期平均支付，假设年利率为6%，则在成交日期一

2、次付清的价格为( )万元。A.58.21B.57.62C.58.79D.57.21参考答案：A5. 可比实例的成交价格是实际发生的，可能是正常的，也可能是不正常的。( )A.正确B.错误参考答案：A6. 工人在正常施工条件下，为完成一定产品(工作任务)所消耗的时间是( )。A.必需消耗的时间B.损失时间C.有效工作时间D.基本工作时间参考答案：A7. 某房屋的建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置价格为1000元/m2，建筑物自然寿命为45年，残值率为2.5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为

3、( )年。A.29B.39C.40D.45参考答案：B8. 下列选项中，属于房地产状况调整的方法有( )。A.直接比较调整B.间接比较调整C.总价调整D.单价调整E.减法调整参考答案：ABCD9. 收益法的理论依据为( )。A.替代原理B.生产费用价值论C.预期原理D.适合原理参考答案：C10. 进口设备的原价一般按照进口设备的( )进行计算。A.交货价B.订货价C.抵岸价D.到岸价参考答案：C11. 某地区商品住宅价格自2002年至2006年分别为1681元/m2、1712元/m2、1744元/m2、1781元/m2和1815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2008年的价格为(

4、)。A.1865元/m2B.1849元/m2C.1915元/m2D.1882元/m2参考答案：D12. 某幢建筑物由于发生了地震，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于( )。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.设备折旧参考答案：A13. 按照建筑物重新建造方式的不同，可将建筑物重新购建成本分为( )。A.重建成本B.重置成本C.置换成本D.估算重建成本E.估算重置成本参考答案：AB14. 界定估价对象的财产范围时，要特别注意是否不包括属于房地产的资产和包括房地产以外的财产。( )A.正确B.错误参考答案：A15. 砌筑各种墙体工程的砌砖的用

5、工量是( )。A.基本用工B.超运距用工C.辅助用工D.人工幅度差用工参考答案：A16. 柱子的保温层工程计算说法正确的是( )。A.按设计图示柱断面保温层中心线展开长度乘保温层高度以面积计算B.按设计图示柱断面保温层外边线展开长度乘保温层高度以面积计算C.按设计图示柱断面保温层内边线展开长度乘保温层高度以面积计算D.按实际尺寸柱断面保温层中心线展开长度乘保温层高度以面积计算参考答案：A17. 计算模板时，柱、梁、墙、板相互连接的重叠部分说法正确的是( )。A.均不计算模板面积B.计算一遍模板面积C.计算两遍模板面积D.按构件归属计算模板面积参考答案：A18. 价值时点既不是委托人也不是估价人

6、员可以随意假定的，必须根据估价目的来确定。( )A.错误B.正确参考答案：B19. 某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于( )年。A.15B.16C.17D.20参考答案：C20. 累加法求取报酬率的公式为：报酬率等于安全利率加上( )减去投资带来的优惠率。A.投资风险补偿率B.投资利润补偿C.管理负担补偿率D.缺乏流动性补偿率参考答案：ACD21. 与估价对象相似的房地产是指与估价对象的( )等相同或相似的房地产。A

7、.区位B.用途C.权利性质D.总价E.外观参考答案：ABC22. 为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为( )。A.快速变现值价值B.谨慎价值C.在用价值D.残余价值参考答案：B23. 运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的( )大致接近。A.幅度B.数额C.比率D.指数参考答案：B24. 进口设备的交货方式有( )。A.内陆交货类B.目的地交货类C.装运港交货类D.运抵港交货类E.厂地交货类参考答案：ABC25. 直接资本化中未来第一年的收益不能用当前的收益近似代替。( )A.正确B.错误参考答案：B26. 成本法特别适用于

8、那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，以下属于这类房地产的有( )。A.体育场馆B.酒店C.空置的写字楼D.军队营房E.行政办公楼参考答案：ADE27. 求取建筑物重新购建价格的具体方法，有( )。A.造价指数法B.分部分项法C.单位比较法D.工料测量法参考答案：BCD28. 房地产所有权有单独所有、共有和( )三种。A.建筑物区分所有权B.建筑物共同共有权C.建筑物按份共有权D.私有权参考答案：A29. 采用三阶段设计的，扩大初步设计阶段必须编制修正概算。( )A.正确B.错误参考答案：A30. 下列属于机械幅度差用工的有( )。A.施工机械转移工作面及配套机械互相影响损失的时间B.在正常

9、施工情况下，机械施工中不可避免的工序间歇C.检查工程质量影响机械操作的时间D.临时水、电线路在施工中移动位置所发生的机械停歇时间参考答案：ABCD31. 下列关于长期趋势法运用，描述错误的是( )。A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B.需要在市场上能找到充分的房地产历史价格资料C.适用于价值、价格有一定变动规律的房地产D.保证政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格参考答案：D32. 建筑物各层平面布置中的墙体、柱等结构所占面积的总和(不包括抹灰厚度所占面积)是( )。A.使用面积B.辅助面积C.结构面积D.建筑面积参考答案：C33. 采用( )求得的房地产价格又称

10、比准价格。A.成本法B.市场比较法C.假设开发法D.长期趋势法参考答案：B34. 出现合同价款调增事项(不含工程量偏差、计日工、现场签证、索赔)后的( )天内，承包人应向发包人提交合同价款调增报告并附上相关资料。A.7B.14C.15D.21参考答案：B35. 假设开发法具体可为房地产投资者提供( )。A.待开发房地产的最高价格B.待开发房地产的平均价格C.房地产开发项目的预期利润D.房地产开发项目的平均利润E.房地产开发中可能的最高费用参考答案：ACE36. 有关房地产按照权益状况划分的说法，错误的是( )。A.共有的房地产可分为按份共有的房地产和共同共有的房地产B.处分共有的房地产，应当经

11、占份额2/3以上的按份共有人同意C.房屋征收范围确定后，可以改变房屋用途D.已依法公告列入征收范围的房地产，不得设定抵押参考答案：C37. 在采用假设开发法中的静态分析法进行房地产估价时，一般不计息的项目是( )。A.未知、需要求取的待开发房地产的价值B.投资者购买待开发房地产应负担的税费C.销售税费D.开发成本、管理费用和销售费用参考答案：C38. 运用路线价法进行土地估价的关健，是路线价的确定和深度指数表的制作。( )A.错误B.正确参考答案：B39. 工程量清单项目编码的第七至九位表示( )。A.附录分类顺序码B.分部工程顺序码C.分项工程项目名称顺序码D.工程量清单项目名称顺序码参考答

12、案：C40. 替代原则要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。( )A.错误B.正确参考答案：B41. 签订了书面估价委托合同之后，估价机构未经委托人书面同意，不得转让、变相转让委托的估价业务。( )A.错误B.正确参考答案：B42. 下面不属于造成功能折旧的因素是( )。A.建筑设计缺陷B.人们消费观念的改变C.建筑技术进步D.环境污染参考答案：D43. 某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元/m2，出租的年末净收益为率为330元/m2，假设折现率为10%，风险补偿为房价的2%，则该期房目前的价格为( )元/m2。A.2934B.2

13、970C.3300D.3630参考答案：A44. 招标工程量清单必须作为招标文件的组成部分，其准确性和完整性应由( )负责。A.招标人B.投标人C.监理人D.招标人和投标人参考答案：A45. 谨慎原则主要是评估房地产( )时应遵循的原则。A.抵押价值B.征收价值C.现状价值D.投资价值参考答案：A46. 对抵押房地产变现能力比较弱的说法，错误的有( )。A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B.熟地通常比生地或毛地的变现能力弱C.小商铺通常比大商铺的变现能力弱D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱参考答案：ABC47. 一般情况下，运用假

14、设开发法时，评估结果最大的估价前提是( )。A.业主自行开发前提B.自愿转让开发前提C.被迫转让开发前提D.持续经营前提参考答案：A48. 运用成本法估价，计算投资利息时，包括( )的利息，无论他们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。A.管理费用B.土地成本C.销售费用D.建设成本成本参考答案：ABCD49. 厚度( )mm的竖向布置挖土或山坡切土应按一般土方项目编码列项。A.100B.200C.300D.500参考答案：C50. 概算指标的作用与概算定额类似，在设计深度不够的情况下，往往用概算指标来编制初步设计概算。( )A.正确B.错误参考答案：A51. 某宗房地产每年的净收益为50

15、万元，资本化率为8%，则该宗房地产的价值为( )万元。A.600B.625C.650D.675参考答案：B52. 价值类型从本质上讲是由估价目的决定的。( )A.错误B.正确参考答案：B53. 招标人根据招标控制价复查结论需要重新公布招标控制价的，其最终公布的时间至招标文件要求提交投标文件截止时间不足( )日的，应相应延长投标文件的截止时间。A.5B.7C.14D.15参考答案：D54. 专业估价与非专业估价相比，专业估价需要承担法律责任。( )A.错误B.正确参考答案：B55. 预算定额基价包括( )。A.人工费B.材料费C.施工机具使用费D.综合费用参考答案：ABC56. 关于假设开发法中

16、后续开发利润的说法，正确的是( )。A.根据当地上年度所有新开发项目的平均利润率来计算B.采用直接成本利润率计算时，计算基数为后续开发建设成本C.静态分析法中可用总利润率或年平均利润率测算后续开发利润D.开发利润率应为扣除所得税后的净利润率参考答案：C57. 下列影响一套住房价格的因素中，不属于实物因素的是( )。A.朝向B.保温C.隔声D.户型参考答案：A58. 估价时点是由( )决定的。A.估价目的B.估价师C.委托人D.估价机构参考答案：A59. 大气环境、水文环境、视觉环境和城市化等，均属于影响房地产价格的环境因素。( )A.错误B.正确参考答案：A60. 关于预算定额，说法正确的有( )。A.预算定额是以建筑物或构筑物各个分部分项工程为对象编制的定额B.预算定额是以施工定额为基础综合扩大编制的C.预算定额是编制施工定额的基础D.预算定额是社会性的参考答案：ABD