前期物业服务管理与方案

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1、-【平原经济开发区大八里社区】前期物业管理服务方案单位：山东之平星空物业管理有限公司日期：二零一五年一月八日目 录第一部分整体管理目标和理念3第二部分管理架构和人员配备、管理及开办费用测算6第一章管理架构6第二章管理人员配备7第三章员工培训和考核9第四章员工的仪表、行为规范11第五章员工奖惩机制12第六章开办费用测算15第三部分管理规章制度18第四部分各项管理具体实施方案24第一章总体管理目标24第二章房屋和设施、设备管理方案25第三章安保管理方案26第四章清洁卫生管理方案28第五章绿化管理方案30第六章档案的建立与管理31第七章社区文化建设33第八章协助业主委员会筹建工作35第五部分前期物业

2、管理服务方案35第一章前期介入35第二章入住管理38第三章装修管理38第四章入住期间的安全防范措施40第六部分经营核算41第一部分整体管理目标和理念一、管理理念定位树立“以品质为重，以服务为尊”的理念，抓住“运转良好的小区设施设备、安全温馨的生活环境、赏心悦目的小区绿化风景” 三个保障。（一）树立“以品质为重，以服务为尊”的理念坚持“以管理服务于人，以服务奉献于人、以诚心打动人、用信誉塑造人”，打造之平星空物业优质服务的品牌。不断听取小区业主和使用人的合理化建议和要求，及时弥补工作中的缺陷与不足，提供最优质的服务、最贴心的关怀。该小区作为安置住宅社区，其特点决定了物业管理工作开展的标准更应体现

3、出一种“舒适、安全”。我们秉着真诚的态度，以高起点、高标准、严要求的标准，为业主缔造最纯粹的感性，使业主充满享受居住的舒适与生活的便捷。舒适：物业管理的舒适体现在“温暖、洁净、方便、快捷”的人居环境上，居住环境应该首先注重“舒适”的一面，以满足其“业主的基本需求”。安全：安全防范是物业管理公司的专业服务，我公司将从治安、消防、车辆三个方面来搞好管理工作，同时为了满足业主（使用人）的“安全需求”需要出发制定出相应的管理制度和应急预案。（二）抓住三个保障：“运转良好的小区设施设备、安全温馨的生活环境、赏心悦目的小区绿化风景”。运转良好的小区设施设备要保证小区的正常运转，最基本的条件就是保证小区各种

4、设施设备的可靠运行。选派综合素质好、技术精的技术人员对小区的设施设备进行日常管理和维护，对小区的水电设备等进行定期的养护，保证小区设施设备常年运转良好。安全温馨的居住环境小区安全是正常居住、生活的基本保障，通过之平星空物业的努力，营造小区安全温馨的生活环境，保障消防等安保设施设备的正常运转，确保无重大治安案件。赏心悦目的小区风景居住生活环境的舒适、整洁会给人一个好的心情，在做好小区清洁工作的同时，我们侧重抓好小区内环境和绿化工作，做到小区内的树木生长正常，布局合理。三、管理方式将该住宅小区的物业管理按照德州市住宅物业管理服务等级标准实施进行管理。在管理合同期内制定年度管理目标，在经济上实行独立

5、核算盈自负亏补助，实现社会效益和环境效益的同步发展。四、管理目的1、保持和提高物业的完好程度。通过加强对整体物业管理的养护和对人的管理和服务，以防止使用不当，损坏物业。2、创造良好环境，统筹安排小区各项设施的管理养护，强化宣传，对业主和使用人进行依法管理约束，共同维护小区环境。3、维护业主和使用人的权益。加强对业主（使用人）的行为管理、维护业主的整体利益，从而有利于每一位业主和使用人。4、加强对该住宅小区实施社会化、专业化、一体化管理，不断提高服务管理质量，维护和提高大八里社区和物业公司的社会声誉。5、以良好的服务建立该住宅小区的人文形象，以高附加值回馈业主，使物业开发、管理处于良性循环。五、

6、管理原则根据全国物业管理条例、山东省物业管理条例及其实施细则，本着“以楼养楼，略有节余”和“精干高效、优质服务”的管理原则，实行“管、养、修、服务”为一体的综合管理。六、管理内容1、小区房屋建筑本体公用部分（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、单元厅、设备房等）的维修，养护管理。2、小区房屋建筑本体公用设施设备（公用的上下水管管道、落水管、公用照明、配电系统、楼外消防设备等）的维修，养护，管理和运行服务。3、小区规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外路灯、临时停车位等）的维修、养护和管理。4、小区规划红线内属

7、配套服务设施的维修、养护和管理。5、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物公用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。6、交通、车辆行驶和停泊管理。7、配合和协助辖区派出所进行安全巡视等安防工作。8、消防管理。9、小区文化活动。10、其他特约服务。11、物业管理档案、资料。七、总体目标实施方案在管理合同期内将该住宅小区管理成“舒适、安全、文明”的住宅小区。根据委托管理事项和国家、省、市物业管理分项考核标准，使本住宅小区达到硬件指标。第二部分 管理架构和人员配备、管理及开办费用测算第一章 管理架构根据该小区的实际情况，从节省人力、物力的角度出发，不设置一些专门的机构，一专多能，重在管理。管理处设置一个中

8、心、三个部门，即：客户服务中心和工程维修部、安保部、环境部，按照各自的分工负责本部门的工作。机构设置图：大八里社区客服中心客服中心环境部安保部维修部科清洁管理绿化管理秩序管理消防管理车辆管理房屋维修设备管理装修管理有偿维修财务管理文档管理接待管理社区文化第二章 管理人员配备本着“精干、高效，以岗定人”的原则确定人员编制，建立一支专业化，高素质、复合型的管理队伍，实施先进管理理念，保证各项工作高效、快速的开展，该住宅小区实施专业化的物业管理与服务。在保证各项管理工作有效落实的基础上，尽可能的节省人工开支，以使有限的经济来源更好的发挥效能。一、配备原则1、坚持高素质、业务精的高层次配备原则；2、力

9、求精干、高效、实用；3、热爱物业管理工作，有创新、奉献精神。二、管理人员的配备分类和数量：人员配备标准（平原新城大八里项目）类别岗位岗位职责配备说明管理类项目管理人员和内部管理人员1经理负责项目现场全面管理工作1管理类人员小计1客服类项目客户服务管理人员2前台客服与客户保持沟通联系，协调客户事务与投诉，现场管理质量监督等工作1客服类人员小计1工程类项目工程设备维护和维修人员3维修技术员负责客户特约维修及公共部分设施巡查与维修工作1工程类人员小计1护卫类护卫秩序维护管理人员5门岗负责行人、车辆出入、园区巡逻、秩序管理工作6护卫员小计6环境类清洁维护和绿化养护人员6保洁领班负责保洁人员工作安排及现

10、场监管和顶岗17保洁员负责卫生清洁28绿化员负责绿化植物的养护与管理等1保洁/绿化员小计4总计15三、人员配备标准分类岗位职责具备条件客服中心经理全面负责小区物业管理工作大专以上文化，协调管理能力强，有3年以上物业管理经验，前台客服负责接待受理业主（使用人）的投诉，管理公司发放的文件和小区技术档案资料，分类整理各类工作记录表格，兼电脑员，负责小区的文化宣传工作，落实各项小区服务措施中专以上学历，懂档案管理，有物业管理经验1年以上工程维修部维修工负责小区的房屋和设施、设备的管理、维修具有初级以上技术职称安保部保安负责小区治安、消防、车辆管理工作身体健康，吃苦任劳环保部保洁负责小区楼道、各主、干支

11、道清扫、垃圾清运、消毒身体健康，吃苦任劳绿化养护负责小区绿化养护工作有绿化养护工作经验第三章 员工培训和考核人是企业中最重要的资源，物业管理的经营就是人与人之间的往来，企业中人力资源反映了企业竞争力的强弱，而教育和培训是提高企业人员素质的重要手段，所以我们把培养人才作为实现物业管理现代化的基础环节和可靠保证。一、培训目标规范员工培训考核工作，使员工培训工作系统化、规范化，最终使员工具备满足工作需要的知识和技能，提高物业全体员工的专业水平以及服务意识，培养爱岗敬业的精神，增强队伍的凝聚力、稳定性，为管好小区提供人力资源保证，确保管理人员合格上岗。二、培训方式（一）外派培训：积极开展行业交流，每年

12、组织一次市优、示范小区参观，引进新观念、新理论、新思维，达到实践和理论的结合；选送管理干部参加行业内组织的物业管理培训，接受新事物，学习好方法，提高业务能力。（二）岗位培训针对不同岗位集中授课进行岗前培训，实地跟班，以老带新进行岗中培训。（三）会议讨论针对日常管理工作中发现的典型案例组织管理处各类人员进行讨论，提高员工实际工作能力。三、培训计划培训计划注重分阶段培训，分为接管前集中强化培训、日常管理培训。培训阶段培训对象培训内容目标及效果培训时间接管前培训全体员工小区概况、岗位制度、工作流程、服务质量、服务技巧、物业管理知识等通过岗前培训，使小区各类管理人员基本具备上岗能力接管前日常管理培训新

13、进员工管理处概况、管理处规章制度、物业管理基本知识、岗位基本技能培训等具备上岗基本能力进入管理处一周内管理人员物业管理法规文件、岗位技能技巧培训等提高管理服务能力水平常年进行操作层培训岗位技能技巧、服务意识、沟通能力提高服务水平常年进行全体员工仪容仪表、文明礼貌用语、服务行为规范建立良好的公司文化氛围常年进行第四章 员工的仪表、行为规范物业管理是该住宅小区的一个组成部分，员工的仪容仪表，标志着物业公司形象，也是小区业主（使用人）开展小区活动的对外窗口。物业管理员工的外在表现形式是缺一不可的，要求我们每个员工对自己的行为有一个准确的任职，将仪表、仪容、言行举止形象作为一项长期的工作常抓不懈，全面

14、提高企业的信誉度和公司形象。一、着装所有员工一律穿制服上岗。二、仪表行为规范1、公司各岗位员工上班时间必须穿规定制服，制服干净、整洁。2、穿西装制服时，领带必须结正，不得卷起衣袖和裤脚。3、制服外不得显露个人衣物和物品，制服口袋不要装过大的物品以免鼓起。4、上岗时必须佩戴工作牌，工作牌应端正佩戴于左胸前。5、男员工不得留长发，女员工不得浓妆艳抹，时刻保持良好形象。三、仪态行为规范1、面对业主（或客人）应随时保持微笑，不准给业主（或客人）看脸色，向业主（或客人）发脾气。2、和业主交谈时应全神贯注，双眼注视对方，适当地点头示意。不得东张西望、心不在焉。3、在业主面前不准做不雅或不尊敬对方的动作，如

15、双手叉腰、挠头、挖耳等。4、在岗时不得哼歌曲、吹口哨、跺脚等。5、不得当众整理个人衣物、化妆等。6、行走时不得勾肩搭背，与业主相遇应靠边而走，不得从二人中穿行，请人让路要讲对不起，不得横冲直撞，粗俗无礼。7、上班时间不准大声说话、谈笑、喊叫、乱丢乱碰物品，以免发出不必要的声响影响他人工作。8、员工在岗打电话或与人交谈时，如有业主走近，应立即打招呼或点头示意，表示注意到他（她）的来临，不准毫无表示或装作没看见。9、在为业主服务时不得流露出不耐烦、不高兴、冷淡的表情，应做到亲切、友好、精神饱满、不卑不亢。10、上班时要保持良好的坐姿或站姿，不得东歪西倒前倾后靠，不得伸懒腰。第五章 员工奖惩机制我们

16、将实行奖勤罚懒，根据公司检查考核以及业主对小区物业工作的考评，每季度评出最佳工作人员以及不称职的员工，得到荣誉的进行奖励，不称职员工进行待岗培训、限期改进、辞退等阶段的处理；根据每季度的考评结果年末对物业全年工作进行综合评议，评出物业先进个人。一、目的为维护公司声誉，加强企业管理，提高管理水平，在加强事项教育的同时，对违反公司制度的员工给予必要的纪律处分。二、种类（一）警告适用于第一次触犯轻微过失的规定。（二）严重警告适用于第一次触犯重大过失的规定及受过三次严重警告者（三）记过适用于第二次触犯重大过失的规定及受过三次严重警告者（四）开除（或辞退）适用于触犯开除规定以及受过二次记过者。三、过失性

17、质（一）轻微过失（违反下列一项者，给予警告一次）1、一个月迟到或早退三次；2、违反公司管理制度；3、在小区内行为不检点，如追逐打闹，影响公司形象；4、不讲卫生，在小区公共场所说脏话，乱扔杂物、烟蒂及随地吐痰；5、工作时间做私活、吃零食、喝酒、串岗聚岗闲聊；6、由于工作过失，造成公司财务损失达成100元以上1000元以下；7、业主连续三次反映工作态度不好（经查属实）；（二）严重过失（违反下列一项者，给予严重警告一次）：1、私自离岗或旷工一天；2、利用职务之便收取户主或客户钱物；3、对业主（使用人）态度蛮横；4、公开顶撞上级，不服从指挥或故意消极怠工；5、由于工作过失，造成公司财务损失价值1000

18、以上3000元以下。（三）重大警告（违反下列一项者，给予记过一次）：1、连续旷工三天；2、接受贿赂，以权谋私；3、不服从领导工作安排及管理的；4、由于工作过失，造成公司财务损失价值达3000元以上的。（四）开除（犯有下列错误，立即予以开除或辞退）1、连续旷工五天或一年内累计旷工十五天；2、偷窃公司、同事或业主财务；3、严重玩忽职守，给业主（使用人）或公司利益造成重大损失；4、威胁上级，侮辱刁难业主及来访客人；5、因触犯国家法律而被公安司法机关拘审；6、犯有其他严重错误。四、奖励条例（一）奖励对象1、在改进公司经营管理，提高经济效益和管理效益方面有显著成绩者；2、工作努力，深得业主表扬者；3、在

19、危急时刻为保护他人生命安全，保护小区财产方面有特殊成绩者；4、在防止业主被盗、丢失等事故方面有贡献者；5、因其行为为公司带来荣誉者；（二）奖励办法凡符合奖励条件者，经公司批准予以确认，奖励形式。1、全公司通报表扬；2、颁发奖品或奖金；3、特别加薪、晋级等；第六章 开办费用测算前期开办费用的组成:一、员工工资福利费用 人员费用测算（平原新城大八里项目）序号岗位人数基本工资社会保险过节费双薪降温费岗位工资小计岗位工资合计列号ABCDEJKL计算工式固定固定 E=B/12固定K=B+C+JL=K*A1副经理160005991000 257224.00 72243客服1170059950141.67

20、2507.37 2507.37 4维修技术员1140010000 1516.7 1516.7 6门岗610001000 01116.7 7保洁领班110001000 08保洁员480000 03266.8 9绿化员1100000 01016.7 合计15127001498 22148.47 说明：过节费：按4个节计算，经理/主管级每节300元、主管级以下职员每节100元；保险：领班级以上人员购买社保二、开办物资的购置平原新城大八里项目开办物资清单序号名称单位数量单价预计费用(元)用途备注一办公设备1桌 子张4500.00 2000.00 行政办公2椅 子张4150.00 600.00 行政办公

21、3前台套12500.00 2500.00 行政办公4保险柜台14000.00 4000.00 行政办公5文件柜个3600.00 1800.00 行政办公6电脑台23500.00 7000.00 行政办公7电话部280.00 160.00 行政办公8打印机台12000.00 2000.00 行政办公9验钞机台1 300.00 行政办公10分体空调台23000.00 6000.00 行政办公11数码相机台12000.00 2000.00 行政办公12三轮车台5650.00 3250.00 保洁及客户服务13烧水壶个328.00 84.00 行政办公14保温瓶个530.00 150.00 行政办公1

22、5对讲机部5500.00 2500.00 行政办公合计： 二机电设备、工具16冲击钻部1819.00 819.00 加工维修工具17切割机部1728.00 728.00 加工维修工具18开口扳手套173.00 73.00 加工维修工具19活动扳手套1373.00 373.00 加工维修工具207步铝梯张1548.00 548.00 加工维修工具21玻璃枪把125.00 25.00 加工维修工具22拉钉枪把145.00 45.00 加工维修工具23便携式电焊机部11300.00 1300.00 加工维修工具24工具箱个1300.00 300.00 发电机专用工具合计4211.00 三清洁绿化设备

23、25消杀喷雾器个1198.00 198.00 绿化消杀26绿篱剪把445.00 225.00 绿化27剪草机部13000.00 3000.00 绿化28电缆线(2.5三蕊)米8200.00 1600.00 清洁保洁29张2500.00 1000.00 清洁保洁30水管盘3120.00 360.00 清洁保洁31大笤帚把620.00 120.00 清洁保洁32簸箕个68.00 42.00 清洁保洁33小扫把把66.00 36.00 清洁保洁34水桶个1012.00 1200.00 清洁保洁35抹布条100 50.00 清洁保洁合计7831.00 四秩序维护设备36反光椎（78CM）个10120.

24、00 1200.00 安全保卫37反光衣件630.00 180.00 安全保卫38橡警棍跟230.00 60.00 安全保卫39强光充电电筒把480.00 320.00 安全保卫40路障个10045.00 4500.00 安全保卫合计6260.00 五消防灭火工具41消防灭火服套21100.00 2200.00 消防灭火工具42防毒面具个2160.00 320.00 消防灭火工具43消防斧头把175.00 75.00 消防灭火工具44消防撬棍根180.00 80.00 消防灭火工具45灭火器套10120.00 1200.00 消防灭火工具46消防栓扳手把235.00 70.00 消防灭火工具4

25、7消防锹把1035.00 350.00 消防灭火工具48消防水桶/沙桶个1020.00 200.00 消防灭火工具合计4495.00 六总计：57141.00 第三部分 管理规章制度根据管理经验，建立起一套行之有效的物业管理规章制度，之平管理将拟制定以下几个方面的规章制度：一、管理“十条标准”（一）文明服务遵守社会公德，讲究职业道德，执行各项规章制度。管理处各类员工守时守纪，着装整洁，礼貌待人，严格按服务准则，做好各项服务。（二）整体环境小区公共场所没有堆积物，地面平整，无建筑垃圾。小区整体外貌无损坏，房屋达到完好或基本完好的标准，保证居住安全和正常使用，车辆停放整齐有序。（三）清洁卫生小区内

26、公共部位清扫保洁，卫生无死角。做到：垃圾日产日清，管道、沟渠畅通，无积污堵塞，小区公共道路洁净，不堆放杂物，排污达到排放标准。（四）楼外绿化小区外公共绿地和街道绿化分布合理，花、草、树木、建筑小品培植得当，环境优雅宜人。（五）治安管理小区内治安防偷盗、防自然灾害，有制度、有实施、有公约、有专人负责。小区内治安人员尽职尽责，确保小区业主（使用）人的利益得到保障。（六）经费管理严格按照国家和县有关部门制定的收费标准，无乱收费、乱摊派行为。收费统一，手续简便，方便业主，各种费用收缴及时。管理处严格执行财经纪律，无贪污、挪用行为，并厉行节约，积极开展多种经营。（七）设施齐备小区内给排水、供电、通讯、照

27、明、消防等设施齐全完备，运作正常，不改变原设计用途，发现破损及时修理。（八）楼内文化积极开展文化活动，宣传教育活动内容丰富，活动开展有计划、有制度，积极培养爱护公物，遵守法纪，团结互助，弘扬社会主义精神文明和道德风尚，共同创建文明小区。（九）机构职能物业管理人员职责明确，分工合作，协调管理。行政管理尽职尽责，监督机制完善。召开各种会议有记录（纪要），开展各项活动有效益。资料、档案齐全，保存完好。（十）公共关系“业主至上、服务第一”的宗旨贯穿在各项管理服务之中，切实体现“为业主（使用人）排忧解难”，使业主（使用人）满意。二、岗位职责（一）物业经理岗位职责1、熟悉物业管理的法律、法规、政策及公司领

28、导要求，根据小区实际，完善有关规章制度，不断提高管理水平。2、根据有关达标条件，建立健全保安、卫生、绿化、水电、房屋、车辆等管理制度。3、负责保安、消防过程的控制和管理，营造安全、舒适的工作环境。4、搞好小区公共卫生、绿化养护、安全防范、车辆管理、供电、供水、消防等管理。5、负责物业安全维护、维修服务、保洁、绿化服务过程的管理和控制。6、负责各类设备的运行控制及维修保养管理，保证设备设施正常运行。7、负责各项服务过程中质量记录的正确、清晰、完整。8、对维修人员进行业务培训，不断提高他们的专业素质。9、提高全体员工的消防安全意识，消除不安全隐患。10、坚持对辖区的日巡视、周检查及配合月检工作。1

29、1、完成领导交办的其他任务。（二）工程维修员岗位职责1、工程维修员在物业经理的领导下，组织本部门开展专业维修工作。2、制定小区设备、设施维修保养计划，并抓好落实，及时提出设备、设施的更新和质量管理建议。3、负责处理维修申请，及时安排维修人员为业主提供服务，核定收费项目和标准，现场验证维修工作。4、组织消防设施、防盗设施和水电设备的定期检查工作。5、熟悉辖区内各类房屋的结构、安全要求；熟悉公用设施、设备的种类、分布、安全要求，掌握地上、地下各类管线的分布、走向、位置和使用状况，开展定期检修工作；延长房屋及设备设施的使用寿命。（三）保安员岗位职责1、严格遵守公司各项规章制度，公正处理各类事件，树立

30、保安人员的良好形象。2、坚守岗位，保持高度警惕，注意发现可疑的人、事、物，预防治安案件的发生。3、遇有突发性事件和恶性事件，应采取紧急措施，制止事态扩大，并注意保护现场，及时向上级报告等待处理。4、积极配合卫生、绿化、维修等其他服务，制止违章行为，发生分歧要以理服人，不能制止的及时报告。5、熟悉并掌握小区分布基本情况，加强管理力度，做好保密工作。6、注重仪容仪表、文明执勤、礼貌服务。（四）巡逻岗位职责1、检查辖区内各类设备、物品有无移动、损坏等可疑情况。发现情况异常时，应立即查明原因，视情况报告带班员或管理处。2、检查路灯、消火栓、管道有无损坏，发现漏水（电）及设施损坏时，应采取有效措施并及时

31、报告管理处。3、检查机动车停放，如有在消防通道、路口停车、修车、洗车等违章现象，应立即制止，如驾驶员不在场可记下车牌号查询处理。4、检查是否有可疑陌生人徘徊、窥视或可疑声响，并对形迹可疑人员进行查询。5、熟悉和爱护小区配套的公共设施、及消防栓位置，并熟练掌握各种火灾处理程序。发现火警时，立即报告并迅速报警，就近采用灭火器材扑救。6、按时开关公共照明路灯，保护小区内的公共照明设施、公用市政设施、绿化，如有损坏，查明事故责任者。7、发现可疑物品或捡到失物，立即交给管理处。（五）保洁员岗位职责1、负责小区内的道路、绿化等共用区域地面的清洁。2、负责小区内柱、路灯、围栏、宣传牌、宣传窗的清洁。3、负责

32、室外明装的管线和共用设施设备的外表清洁、清运和消杀工作。4、定期对室外果皮箱和垃圾中转站（房）的清洁、清运和消杀工作。5、定期对明沟、污水井进行清理和消杀工作。6、维持责任区域清洁卫生，劝阻、制止违反清卫管理规定的行为。7、积极完成领导交办的各项临时任务。（六）绿化员岗位职责1、绿化员要熟悉小区的绿化布局和个人包干的职责范围，以及花草树木的品种和数量，并掌握花草树木的种植季节、生长特征、培植管理方法等。2、对花草树木要定期清除杂草、防治病虫害、松土、施肥并修理枯病枝、伤残枝等，更换死亡苗木、浇水。3、要保证绿化地不留杂物、不缺水、无死苗、不被偷盗，遇到违规行为，要及时加以劝阻，不听劝阻的要及时

33、报告管理处，协助对其劝阻和处置。4、绿化员要维护和保养好自己的各种工具和公用设备、设施，如浇水工具、割草机等，如有遗失和损坏须按规定赔偿。三、内部管理运作制度1、公司文明礼貌用语及服务文明礼貌用语规范2、维修工管理细则3、保安员管理细则4、清卫绿化工管理细则5、房屋维修管理规定6、设施设备维修保养规定7、设备大中小维修制度8、保安员值班巡逻制度9、环境卫生工作标准10、应急处理程序（火灾应急行动实施预案）四、考核制度1、员工工作纪律考核细则2、物业管理日常工作考核办法3、物业管理日常工作考核细则4、管理处考核细则5、维修工考核细则6、保安员考核细则7、清卫绿化工考核细则五、公众制度3、小区治安

34、管理规定4、小区房屋管理规定5、小区停车管理规定6、小区消防安全管理规定7、小区环境卫生管理规定8、小区绿化管理规定9、小区公共设施设备管理规定10、小区用水用电管理规定第四部分 各项管理具体实施方案第一章 总体管理目标指标名称管理标准管理指标实现措施房屋及配套设施、设备完好率90建立设备巡查制度、健全房屋及设备档案记录房屋零修、急修及时率90建立严格的维修制度，要求小维修30分钟之内答复处理，零修工程及时完成，急修工程不过夜，回访情况记录，设立值班电话维修工程质量合格率90分项监督，按操作标准严格把关绿化完好率90实行专业绿化养护，加强监管，确保公共绿化无破坏、无践踏、无土地裸露保洁率90保

35、洁落实到人，建立责任制，巡查记录完善，监督检查得力道路完好率90落实责任人，进行日常巡视检修和定期维修保养投诉处理率95加强与业主（使用人）的沟通，定期走访，征求管理意见，及时排忧解难。投诉处理有结果，有记录和回访消防火灾发生率0全员义务消防制度，定期培训和演习，加大宣传力度，安保日常巡查，发现隐患及时处理治安案件发生率因管理因素的发率低于1实行门岗、巡逻值班制度，确立入住期“人防为主、技防为辅、全面防范”的治安思路。明确治安职责，层层防卫，以确保小区的人身财产安全，接受报警及实施调度第二章 房屋和设施、设备管理方案总体要求做到三无，设备无故障，设施无损坏，管线无堵漏，具体方案如下：一、房屋和

36、设施设备养护项目示意表类 别项 目定期养护周 期内 容实施效果房屋本体外墙面、屋面、楼梯通道外墙面3年一次，屋面5年一次，楼梯通道5年一次检查修理无损坏区内道路路面、道牙、人行道每年一次检修整洁、无损坏区内照明楼道灯、草坪灯、路灯每年一次灯杆刷漆、线路开关检测符合安全标准，正常使用沟渠池井雨水口、雨水井、污水井、化粪池、阀门井每年一次清理淤泥、化粪池抽吸及阀门检测保养畅通、无损坏公共标识牌标识牌、警示牌每月一次翻新、更换残旧标识牌标识完整、明晰，设施完好供水供电系统水管、变压器、配电房等每月一次检测运转正常公共设施围栏、宣传栏、每月一次检测、试验、维修、更换无损坏，广播正常二、房屋的修缮和日常

37、养护1、定期检查小区，确保安全，发现问题及时维护，保证正常使用，最大限度的发挥小区的使用功能。2、制定房屋及设施设备的管理规定，制止各种擅自改变房屋和配套设施的用途、结构、外观及毁坏设施设备的行为。3、做好零星养护工作，应急维修不过夜，保证房屋正常的使用功能。4、大修、中修做好养护计划，及时制定养护方案，上报相关部门审批同意后安排实施。三、设施设备的管理保养工作1、建立联系卡制度，与小区所有的设备厂家及安装单位建立联系，由他们指派技术人员到现场指导，或直接承担设备的管理与维修任务，使各类设备始终处于最佳的运作状态2、将小区所有设施设备进行分类，建立验收、登记、建档、保管、搬移、调拨、事故处理、

38、报废等一整套台帐、技术资料及审批制度，定期对设施设备进行清查、核对，保证账、卡、物相符，并为制度设备养护计划提供数据和资料。3、建立设施设备日常保养和定期检查维修制度，责任到人，记录及时、详细、准确，建立设备大、中、小修工程的验收制度，保证维修合格率达到95，并进行回访，回访记录健全。第三章 安保管理方案人力、物力配备充足，技防、人防相结合，基础工作扎实，各项治安防范制度落到实处，确保小区无重大治安、火灾事件发生。一、治安管理小区实行24小时门岗值班巡逻制度、大件贵重物品出入小区登记制度等各项安全防范制度；制定保安人员岗位职责和切实可行的安全保卫工作程序，明确责任区域，注重技防和人防相结，各项

39、治安防范制度落到实处，保障小区安全。（一）保安人员配备小区的保安人员共配备6名保安人员，值班分为早、中、晚三班三倒，对小区实行24小时不间断值班管理。早班2人：门岗1人，巡逻2人；中班2人：门岗1人，巡逻2人；晚班2人：门岗1人，巡逻2人。（二）灵活、高效、人性化的值班方式我们在治安管理中既要保证安全，又要维护业主与客人之间的正常来往，具体表现为：1、强化安全措施，确保小区业主（使用人）的财产和人身安全；2、礼貌待人，营造良好的生活、居住环境，达到“内紧外松”。提高保安人员的素质，所谓“来的都是客”，保安人员要善于察言观色，对出入人员区别对待，不因为保安人员的失礼而影响业主（使用人）的交往活动

40、；二、消防管理1、对保安员进行消防业务知识培训，掌握国家有关消防的法规和制度，熟悉小区消防栓的性能和操作，熟练掌握各种消防器材的使用。2、定期进行消防安全检查，保安员每天巡视小区的每个角落，及时发现消防火险隐患；定期对消防器材（灭火器、消防栓等）的完好情况进行检查；每天对小区安全用电情况进行检查并做好记录。3、在加强日常防火工作的同时，还要做好灭火的准备工作，制定火灾应急行动实施预案，以备一旦发生火灾，能及时有效地组织自消自救，将火灾的损失降低到最小程度，每年进行12次实地消防方案预演。4、定期组织管理处员工学习消防知识，对小区工作人员进行消防知识宣传。三、车辆管理做好小区的停车规范管理，在入

41、口设置禁鸣限速标志，对临时停车车位进行划线，使小区内车辆停放井然有序，保障小区道路畅通。物业将设置门岗对车辆管理，巡逻岗进行车辆引导、出入口控制、安全防范、巡查车辆停车和管理行车秩序。做好小区的停车规范管理，在小区出入口设置导向牌，保障车辆人员安全。第四章 清洁卫生管理方案严格执行小区环境卫生管理、卫生工作标准和员工考核制度，确保小区常年干净整洁。物业经理一天两次检查卫生工作质量，根据卫生标准对保洁人员进行考核。结合小区实际情况，制定如下管理方案：一、管理目标通过严格的卫生工作标准和有效的管理监督机制，确保小区公共场所保洁率达到90以上。二、人员配备及工作制度（一）人员配备：保洁领班1名、保洁

42、员2名。（二）工作时间拟定上班时间为上午7：30-12：00，下午13：00-17：30。（三）保洁范围小区所有楼道，公共道路、绿化等。三、卫生标准1、目视楼层通道地面干净无杂物、无烟蒂、无纸屑、无果皮、无污迹。2、标识牌、公共设施目视无明显灰尘；3、垃圾箱清理及时，箱内无异味。4、墙角、门框上目视无灰尘、蜘蛛网。5、小区外道路、绿地无杂物等。四、清洁内容1、小区外路面清扫，每日10小时保洁；2、小区楼道每两天一打扫、每周湿拖一次，每天对垃圾中转清运；3、楼道玻璃窗每月擦拭一次；4、每周对楼内护栏、标识牌等公用部位进行保洁擦拭，不断巡视保持干净整洁；5、绿地卫生每天巡视、清洁一次，保持绿地无杂

43、物、垃圾、果皮、纸屑；五、具体实施方案项目计划方案实施效果生活垃圾在小区设置垃圾中转箱每日对垃圾中转站清理， 防止垃圾二次污染，减少垃圾运转路程，对清洁路面减少垃圾带来的污染源建筑垃圾每单元设置建筑垃圾集中堆放点袋装集中存放，自产自清原则消除乱堆乱放现象，及时清除建筑垃圾污染问题园区道路每日上午，下午集中清理果壳纸屑地上不过夜，加强保洁力度地上无明显的杂物、烟蒂，道路清洁畅通。公共楼道楼道每两日清扫一次，每周拖洗一次，扶手每周擦拭一次，楼梯玻璃每月擦一次。楼梯、走廊无烟蒂、纸屑，扶手无灰尘，玻璃窗无灰尘。 进入楼道感到清洁、明亮、舒适除四害按季节要求除四害配合社区居委会，及时购买、投放、回收小

44、区内无明显的四害侵害和活动第五章 绿化管理方案根据绿化养护管理质量要求，细化养护计划和考核指标，做到小区内的花卉、树木生长正常，布局合理。一、具体实施方案项 目方案实施效果修剪乔木：每年修剪2次无枯枝，树枝不阻车辆和行人通过，主侧枝分布均匀灌木：每年修剪4次以上，枯黄枝叶及时剪除，枯叶要即刻清除使其造型整齐美观，保持新绿和整齐草坪：每年修剪次数视草皮生长速度不定期修剪无杂草，草坪、草地目视平整浇水根据季节、气候、绿地花木的品种决定浇水量；一般每周1次。树木无旱死、枯死现象施肥根据土质、花木生长期和培植需要，决定施肥的种类和数量：一般乔灌木每年4次，草地每年1次；一般施肥时间在阴天或傍晚花草树木

45、茁壮成长杀虫贯彻“预防为主，综合治理”的基本原则，每月防治1次，发现病虫及时喷射无明枯枝、死杈，有虫害枝条在2以下耕种除杂草施肥前和下大雨后进行松土，每年不少于5次草坪无明显杂草，树木底下土层不板结，透气良好放风排涝巡查每天巡查一次暴风雨后查看草坪无积水，树木无倒斜二、人员配置小区配备（或兼职）一名绿化工，要求具有较高的绿化养护知识，熟悉花草树木的管理作业程序，并具有一定的审美观，对花木的品种、布局有一定的研究，对花木定期施肥、浇水、防病治虫、除草和培土，及时修枝整形、补栽补种，处理枯枝落叶，清理场地。三、树木绿植的日常维护1、根据季节、气候、地域条件及时浇水，保持良好的生长态势。2、根据土质

46、、花木生长期、花木品种和配置需要，及时进行施肥。3、掌握病虫害的发展规律，采取适当有效的除虫措施。4、根据树木形态、观赏效果、树木品种和生长情况等因素进行修剪整形，保持良好的观赏性。5、对枯萎的花草及时清除、更换，杜绝裸土现象的发生；6、及时清理绿化带内垃圾，每周擦拭绿化小品一次。第六章 档案的建立与管理物业档案是随着物业管理行为的出现而产生的，尽管档案管理不是物业管理工作的主要环节，然而其重要地位却不容忽视。物业管理工作正式开展后，几乎每一个环节都离不开档案，无论是维修、养护物业设施，还是了解业主及物业使用人情况，或是收取管理费用、开发经营活动等，都要用到物业档案。随着现代科学技术的发展，无

47、论是物业管理还是档案管理，都在向着现代化的管理目标迈进，物业档案的现代化管理也成为必然趋势。物业档案是物业管理公司在从事物业管理活动时直接形成的对国家和社会有保存价值的各种文字、图表、声像等不同形式的历史记录。随着物业管理的不断发展和完善，物业档案的种类也在不断增加。一、档案管理运作环节1、设立档案室，采取系统化、科学化、现代化的先进手段，建立相应的规章制度，对所有档案资料进行严格管理。2、资料的收集坚持内容真实的原则，根据实际资料和信息资料的内容，在实际工作中从需要出发，扩大资料的来源渠道。二、资料分类整理收集后的所有信息资料，统一由服务中心整理。整理的重点是去伪存真，根据档案的来源、信息的

48、内容、信息的表现形式等特点进行细分，做到条理清晰、分类合理。三、档案内容范围分类资料内容房产公司提供资料产权资料立项文件、工期批复文件、规划会审文件、规划用地许可证、土地证、扩初会审文件、建设规划许可证技术资料规划图、竣工图、地质勘察报告、工程预决算书、图纸会审记录、竣工验收证明书、总平面图、平面图、房屋及设备使用技术资料管理处建立的资料物业资料小区基本资料、商业网点资料、娱乐设施资料、路标、门牌、室号配置图业主资料入住通知书、业主公约、业主情况登记表、装修申请表、房屋交接单日常管理资料日常工作记录、各类协议、各种设施设备档案四、资料归档整理1、按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存

49、。2、档案按不同业务性质、编号、造册、编辑，分柜保存，运用计算机等先进的管理手段，尽可能的把其他形式的档案资料转化为电脑储存，便于查找和调用。3、档案的出室、入室都有严格的规定：出室必须由物业经理同意，经登记后方可借出；入室时，须由专人进行检查，如有破损，立即修复，并追究有关人员的责任。档案管理人员需及时收回在外文件，严防文件的流失。4、档案的管理环境做到“三防”，即防火、防潮、防变质。第七章 社区文化建设协助业主（使用人）搞好各项小区活动、文化活动宣传，重大节日协助搞好节日布置。一、设想及安排1、突出特点：开展小区文化活动，逐步成为创建文明住宅小区宇的特色；2、找准切入点，开展形式多样的主题

50、活动、节日活动和经常性活动；3、把握基本点，吸引业主（使用人）广泛参与，喜闻乐见；4、设想定期举办小区内业主（使用人）之间的联谊活动，增进业主（使用人）之间的交流。二、与社区居委会的合作与社区居委会协作，共同创建文明小区形象，特别在重大事件中更显重要，在联防、安全防范方面，重要社会事件、国家大事件、节日庆典等方面，主动融洽与社区居委会配合开展工作。三、精神文明公约1、爱国爱楼，遵纪守法，遵守各项管理制度。2、不在公共场所、走廊堆放物品，占用公共场所，堵塞通道，不在任何公共建筑物上乱涂乱画乱张贴及乱竖指路牌、广告牌等，保持公共建筑物的原样和美观。3、维护小区内房屋、水、电、环卫、市政、通讯、消防

51、等公共设施。4、业主应遵守“规范五不”：不损坏公物、不破坏绿化、不随地吐痰、不说脏话粗话、不乱扔垃圾、。共同维护小区公共卫生。5、维护公共治安秩序，做好防火防盗工作，严禁携带、收藏、使用毒品和污秽物品，严禁赌博。6、业主互相尊重、相互关心、互相帮助、和睦相处、共享和平。7、见义勇为，伸张正义，敢于同坏人坏事作斗争。8、为维护安全、优美的居住环境，各种室内外装修工程、广告牌设置和涉及到物业外观、小区环境的行为，都应预先提出申请，由政府有关部门审批，物业管理处备案后方能实施，违章必究。9、支持和配合物业服务中心做好小区的管理工作，为小区管理、服务献策献计。四、物业服务延伸项目（一）无偿服务1、业主

52、热线，免费咨询；2、便民医药箱，工具箱服务；3、便民自动饮水机（充卡投币）；6、代收邮件服务；（二）有偿服务1、室内维修服务；2、室外场地使用服务；第八章 协助业主委员会筹建工作实现物业管理公司专业管理与业主自治相结合，是物业管理工作的基本目标。由此，业主委员会的筹建工作是一项重要工作内容，我们将采取以下措施：根据物业管理条例的有关规定，当物业管理区域内的业主入住率达50以上时，应该协助召开临时业主大会，并选举产生业主委员会。入住率达到50后，由物业公司向市物业管理科及当地街道提出申请，成立业主代表大会筹委会。经筹委会公告举行业主代表大会成立大会，在第一次业主代表大会中，由业主代表投票，选举产

53、生第一届业主委员会委员。业主委员会根据全国物业管理条例行使相应的权利，履行相应的义务。物业公司接受业主委员会监督并定期向业主委员会报告工作。物业公司在筹建过程中，适当提供资金、活动场地、联络及其他方便。第五部分前期物业管理服务第一章前期介入物业管理是以经济为手段，从事对物业的使用、保养、维修、经营工作和提供服务，是使物业发挥最佳效应的一种管理形式，它同物业的形成过程即投资决策、规划设计、工程建设等阶段均有着密不可分的联系。因此，在管理中将建立追求全过程最佳效益的现代化管理模式，在物业的开发阶段就充分考虑建成以后的使用和管理的需求，考虑到社会经济发展后居住水平提高的需要，从项目规划设计阶段就开始

54、关注物业的全过程效益，其首要环节即是前期的介入。一、前期介入的主要内容（一）对物业的整体规划提出合理建议，对所管物业进行全面了解根据人性化、大量的人文习惯以及微观使用效率等,针对物业设计注意和提高其在工程、功能、环境、管理四个方面的质量,使物业使用更为合理、有效、经济,以便充分发挥物业价值。如在规划设计一项上,针对配套设施的合理设置、水电供应容量、安全保卫系统、垃圾处理的方式、消防设备的处理等多方面提供专业的参考意见,从而将一些隐患避免在初始阶段。我们将对诸如土建结构、管线定向、设施建设、设备安装等物业的情况进行了解，达到了如指掌，对今后不便于养护和维修之处提出改进意见，并做好日后养护维修的重

55、点记录，更好地为业主服务。（二）建立与业主或使用人的联络关系及建议。2.了解业主或使用人对物业使用的有关安排、打算。（三）为后期管理做好准备物业管理是一项综合管理工程，通过物业管理把分散的社会分工集合为一体，并理顺关系，建立通畅的服务渠道，以充分发挥物业管理的综合作用。此外，在对物业实体实施管理之前，还应设计物业管理模式，制定相应的规章制度，并协同委托方草拟有关文件制度， 筹备成立业主管理委员会，印制各种证件，以及进行机构设置、人员聘用、培训等工作。物业管理前期介入就可以在此阶段把上述工作安排就绪，以使物业一旦正式交付验收，便能有序地对物业实体进行管理。二、人员安排按进度陆续入现场，参与前期的

56、物业规划，具体内容如下：参与有关设备的安装、调试、监理工作，掌握小区设备设施的合理布局等基本情况，提出建议；参与房屋的竣工验收和房屋设施的预验工作；配合做好综合验收相关工作；投入入住前的各项工作。1、小区综合验收通过后，交付前7天，部分治安人员、维修人员经上岗培训合格后，先期到位，负责对将接收的物业的守卫工作和情况熟悉。2、小区综合验收前，按照小区条例规定，做好物业的接管验收工作，包括用房、资金、资料、房屋设备设施等内容。3、业主入住前5天，物业服务中心挂牌办公，交付前3天所有员工经培训合格后上岗，共同迎接业主入住。三、前期管理及监督物业服务中心成立后，物业经理编写入住工作方案，配备管理处工作

57、人员，制定开办采购计划；治安方面：熟悉小区地形地物及各种安防设施，明确人员排班及各岗位工作职责；车辆管理：设计安装小区道路标志，建立完善车辆管理制度；垃圾清运：确定临时装修垃圾堆放处。四、配合工作与供电、供水、电信等公司和有线电视、邮局等单位搞好联系工作，保证业主入住后水、电、通信等正常使用。第二章入住管理一、举行简朴温馨的入住仪式为使业主在短时间内了解、熟悉物业情况，展现我公司物业管理人的良好形象，邀请房产及政府相关领导在小区举行简朴温馨的入住仪式。二、办理入住手续采取的便利措施办理入住八字方针：“热情、周到、高效、便利”。1、设立入住手续办理场地，有咨询、资料分发（业主手册、装修管理规定等），收取相关费用、签订入住公约，精神文明公约、发放钥匙、交房服务等，由专职人员提供一条龙服务，精心安排入住程序。2、提前与电信公司、天然气公司等部门沟通相关业务，给业主方便。3、提供集体办理等服务项目。三、收费标志上墙及宣传工作1、在小区内宣传栏，制作张贴