《银行零售贷款业务基础知识》

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1、零售贷款业务根底知识序与对公司客户的批发业务相对，商业银行将在经营中按客户对象划分出的专门为消费者个人或小型企业提供的效劳和产品称为个人金融业务或零售银行业务。第二次世界大战后，在商品经济的大背景下，商业银行之间的竞争不断加剧，而公司业务产品高度同质化的特点成为商业银行开展的一大瓶颈。于是，商业银行从过去重点开展批发业务，逐渐转变为开展零售业务，且其产品不断创新。如今的商业银行个人金融业务范围已由最初以个人信贷为主逐步拓展到包括银行卡、个人消费信贷、投资理财等多个领域。而零售贷款业务作为个人金融业务的一个关键产品，是银行利润的重要来源。我行零售贷款业务虽然起步较晚，但是在总行的大力支持和各级个

2、人金融部门的不懈努力下，近年来开展迅速，并且取得了一定的成绩。1999年，省行成立消费信贷科。2000年，总行提出“大公司大零售口号，要求大力开展消费信贷业务，努力实现消费信贷业务跨越式倍增开展。2000-2022年，我行零售贷款规模实现逐年大幅递增，由1999年末的8亿元增长至2022年6月末的438亿元(不含公积金贷款)，在全国中行系统中规模排名第三，仅次于上海市分行和广东省分行，2022年6月当年新增56.6亿元，仅次于浙江省分行排名第二。2022年6月，江苏省中行零售贷款的同业市场占比达23.41，仅次于工行列第二位。但是同时，我们应该清醒地意识到，随着经济不断开展和改革开放不断深入，

3、零售贷款业务的客户需求正在发生巨大变化，同业竞争日趋剧烈，我行的零售贷款业务在人员素质、产品营销、结构调整、风险管理等方面存在的问题越来越突出。为了更好地推动我行的零售贷款业务的开展，省行个人金融部特组织编写了?零售贷款业务根底知识?，希望通过该手册，能为全辖零售贷款业务人员提供一份较为完整的个人贷款业务操作指引，提高我省客户经理人员队伍的整体素质，并有效协助全员营销活动的顺利开展，为我行“理想之家个人综合贷款效劳品牌开创更美好的明天。目 录“理想之家介绍 -第4页1、住房类一手住房按揭贷款 -二手住房按揭贷款 -“易居宝 -“安居宝 -车位贷款 -固定利率个人住房贷款-第7页第18页第27页

4、第32页第36页第38页2、汽车类个人汽车消费贷款 -第49页3、助学类出国留学贷款证明业务 -出国留学贷款 -商业性助学贷款 -国家助学贷款 -第56页第60页第62页第67页4、投资经营类个人投资经营贷款 -个人商业用房贷款 -个人营运类车辆贷款 -第69页第81页第90页5、质押类个人存单质押贷款 -第97页6、综合类个人信用循环贷款额度 -个人抵质押循环贷款额度 -房屋“融资宝 -第104页第111页第122页7、CCAS操作第128页“理想之家简介一、“理想之家直客式营销效劳模式的主要内容消费信贷“理想之家直客式营销效劳模式是指中国银行以自有网点包括物理网点中的信贷产品窗口及理财中心

5、等、自身营销队伍为主渠道，以现有的或潜在的目标客户资源为根底，直接面向客户销售和提供住房贷款、汽车贷款、投资经营贷款等各类消费信贷产品和效劳，全方位了解客户需求，调查和掌握客户第一手资料，主动筛选客户，跟踪管理目标客户信息，培育和开展长期、优质客户并进行客户关系管理的直接营销模式。其实质是银行在提供信贷资金产品的销售及效劳过程中承担“主动发起人的责任，强调充分发挥银行在贷前、贷中及贷后的管理和效劳客户职责。“理想之家品牌效劳模式将重点开展以网点、理财中心、定向直销、网上申请为主的四种渠道，充分利用我行现有网点及客户资源，积极倡导网点“直客式营销效劳模式。但无论通过哪种销售渠道，我行的客户经理必

6、须同客户直接建立联系，收集并核实相关信息，面签相关法律文件，以保证贷款的真实性，同时，开展交叉销售，提供增值效劳，培育和开展长期的忠诚客户。按照“理想之家品牌效劳模式的要求，网点实现对各类消费信贷产品和效劳的直接销售，必须调整机构，建立营销效劳团队，量化鼓励约束机制，完善相关规章制度，标准和整合包括受理客户咨询、引导客户需求、处理贷款申请、落实放款条件、执行放款操作、贷后业务管理及提供售后效劳等环节在内的业务流程，落实风险控制措施。在推广“理想之家品牌效劳过程中，必须改变与合作方的传统合作模式，扩展合作方甄选范围，建立科学合理的准入退出机制，强化对合作方的主动管理，进一步加强双方合作关系，实现

7、银企合作的“双赢， 逐步确立“理想之家品牌效劳模式的市场主导地位。二、推广“理想之家直客式营销效劳模式的意义“理想之家是我行“直客式营销效劳模式的专属品牌,能便于客户识别和认知，区别于中国银行其他消费信贷产品和同业对手的相关产品,有利于稳固中国银行消费信贷业务品牌形象。通过推广“直客式营销效劳模式，消费信贷业务由银行承担“主动发起人的责任，以网点、理财中心和自身营销团队为主渠道，通过对单一客户风险的分析，控制和分散业务风险，同时，通过提供“一站式增值效劳及其他延伸效劳，吸引客户、筛选客户、培育客户，与目标客户建立长期稳定的关系，改进和提升银行自身的效劳水平，打造中国银行在消费信贷业务领域的核心

8、竞争力，确立中国银行在相关消费产业链中的主导地位，为取得下一阶段市场竞争优势奠定根底。1、“直客式营销是以科学开展观为理论根底的，是科学合理的营销效劳理念，兼顾速度、质量、效益和风险控制的平衡。过去的几年，中国银行消费信贷业务取得了长足的开展，住房按揭贷款及汽车信贷业务实现了每年超常规的业务倍增，而科学开展观要求我们注重业务增长的质量和效益，不能将开展简单地等同于规模的增长，更不能让片面追求规模增长的经营思想取代“建立和经营客户关系这一营销原那么。“直客式营销能利用银行自身资源主动接触、了解和跟踪效劳客户，为目标客户创造价值，以获取利润，同时实现风险分散化，使消费信贷业务风险关注重点由工程风险

9、向借款人风险转变，注重控制单一借款人主体的信用风险，符合消费贷款健康、有序开展的需要。2、“直客式营销能提高效劳质量和产品议价能力，从而提高收益，降低风险，符合全行开展战略的要求。“直客式营销能掌握客户的第一手资料，从而可通过对客户财富及需求的研究，界定目标客户，开发及提供对路的产品或产品组合，实施交叉销售，实行差异化定价和效劳，建立和稳固客户关系，提升客户忠诚度，提高授信质量，增加贷款收益。3、“直客式营销能克服目前体制和机制上存在的弊端，改变粗放式的开展模式，是应对市场变化和竞争的前瞻性举措，具体表现为：1改变过去过度依赖开发商、经销商、保险公司等中介机构的担保，无视对交易真实性和借款人资

10、信情况的调查的局限，有效防范假按揭、假车贷。2改变过度依赖外部销售渠道，无视银行自身营销网络的局面。4、推行“直客式营销模式有利于培养和壮大自身的营销队伍，能利用现有的人力资源建立庞大的销售网络，实现交叉销售，提高客户忠诚度；同时也能适应业务扁平化的需要，增强网点销售的功能。三、“理想之家产品简介为全方位满足客户的资金需求，中国银行推出了灵活、便利的“理想之家个人贷款系列产品，针对不同人生阶段、不同投资需求，推出了不同的产品组合： 住房类产品：一手住房按揭贷款、二手住房按揭贷款、住房公积金贷款、“易居宝、“安居宝、车位贷款 汽车类产品：汽车消费贷款 教育类产品：出国留学贷款证明业务、出国留学贷

11、款、商业性助学贷款、国家助学贷款 经营类产品：个人投资性经营贷款周转/工程、商业用房贷款、营运类车辆贷款 质押类产品：个人存折单/凭证式国债质押贷款、个人保单质押贷款、个人会聚宝质押贷款综合类产品：个人信用循环贷款额度、个人抵质押循环贷款额度、房屋“融资宝个人一手住房贷款个人住房贷款是指贷款人用自有资金向借款人发放的用于购置一手住房的商业性贷款；本方法所称贷款人是指中国银行开办此项业务的分支机构，借款人是指具有完全民事行为能力的自然人。商业性个人住房贷款实行“局部自筹、有效担保、专款专用、按期归还的原那么。借贷双方应依法签订有关合同。一、贷款对象与条件一个人一手住房贷款的对象为具有完全民事行为

12、能力的自然人。二申请个人一手住房贷款的借款人必须同时具备以下条件：1、在中国境内具有常住户口或有效居留身份；2、具有稳定的职业和经济收入，信用良好，有归还贷款本息的能力；3、已经签署购置住房的合同或协议；4、必须支付不低于所购住房全部价款30以上的首期购房款(建筑面积90平方米以下住房的首付不低于20)；5、提供经贷款人认可的有效担保；6、贷款人规定的其他条件。 二、贷款币种、限额、期限与利率一贷款币种：个人住房贷款币种为人民币和外币。申请外币的借款人应具有外汇还款来源。二贷款成数：一手个人住房贷款的最高成数不得超过所购住房价值或评估价值的70建筑面积90平方米以下住房贷款的最高成数可到达80

13、，单笔贷款的成数需根据借款人的还款能力和信用记录逐笔确定。三贷款期限：人民币个人住房贷款最长期限不得超过30年，外币个人住房贷款最长期限不超过8年。四贷款利率：人民币个人住房贷款执行中国人民银行规定的同档次商业贷款利率，可在人民银行规定的范围内进行浮动。外币个人住房贷款执行中国银行规定的同档次外汇贷款利率。贷款期限在一年以内的，遇法定利率调整，按原合同利率计息。贷款期限在一年以上的，遇法定利率调整，按贷款合同生效日相应档次的法定贷款利率确定的贷款利率计息，每满一年或半年后，再按当时相应档次的法定贷款利率确定下一年半年度利率。三、贷款申请申请个人住房贷款时，借款人应提出书面申请，并提供以下资料：

14、1、借款申请书；2、具有法律效力的身份证件居民身份证、户口本、军官证，或其它有效居留证件、婚姻状况证明；3、贷款人认可的经济收入证明包括借款人家庭经济收入证明、纳税证明、银行对帐单、银行储蓄薄等的原件或复印件；4、借款人在中国银行开立的活期存款账户、中银长城卡；5、与开发商签署的购房合同、协议或其他有效文件；6、开发商出具的购房首期款项已经支付的书面证明。7、开发商证明借款人所购期房建筑工程进度必须符合当地政府和金融监管机构的相关规定的建设和销售文件资料工程与贷款人有按揭合作协议的除外；8、购置期房的，需开发商或中国银行认可的担保公司提供全程或阶段性连带责任保证；9、贷款人要求提供的其他证明文

15、件或资料。四、贷款初审业务经办机构受理借款人的住房贷款申请后，应根据个人住房贷款审批标准和信贷规那么对借款人及其提供的资料进行认真调查核实，对授信进行初步分析。一借款申请人资格审查借款申请人必须为具有完全民事行为能力、在中国境内具有常住户口或有效居留身份、信用良好的自然人。1、主要审查借款申请人是否提供了身份证明材料，包括身份证件、户口薄其中异地居民原那么上还要提供在本地的暂住证，对于港澳台人士应提供身份证件和港澳台往来通行证或台胞证、户口薄，外籍人士应提供护照和在华居住证明。2、通过有关证件审查借款申请人是否年满18周岁，是否具有完全民事行为能力，同时审查借款申请人年龄加贷款期限是否超过我行

16、规定，男性借款申请人借款年限加年龄不得大于65岁，女性借款申请人借款年限加年龄不得大于60岁。3、通过查询历史贷款和个人信用报告来审查借款申请人的信用情况，来判断借款申请人的还款意愿。对于有逾期记录的那么分不同情况来分析，1借款申请人信用报告显示个人信用卡有透支记录的，那么根据其透支金额、期限等情况来判断其透支属于正常透支还恶意透支，非特别明显属于恶意透支的，可视为正常。2借款申请人信用报告显示借款申请人在金融机构有贷款记录，曾出现过逾期但现在还款正常而且最高逾期期限不超过3个月的，那么说明借款申请人有过不良信用记录，但还款意愿尚可，风险相对较小。3借款申请人信用报告显示借款申请人在金融机构有

17、贷款记录，经常出现逾期还款情况，而且最高逾期期限超过3个月，那么说明借款申请人信用记录不佳，还款意愿较差，未来存在较大的违约风险。二借款申请人的还款能力审查借款申请人必须具有稳定的职业和经济收入，信用良好，有归还贷款本息的能力。1、借款申请人共同还款人必须提供夫妻双方的收入证明材料，对于我行客户分层中前三类钻石类、铂金类、黄金类的客户，只要提供收入证明即可，对于鼓励类、一般类除提供收入证明外，视其工作的稳定性，原那么上月收入在8000元以上的需要提供其它辅助材料，如税单、近期连续三个月的工资单、代发工资的银行卡对帐单及代发工资的活期存折流水等，对于限制类的客户原那么上不提供贷款。2、根据借款人

18、的收入证明材料及借款人所从事的职业及所属行业、学历、年龄等来分析借款有收入的稳定性，对于行政事业单位的正式职员、执业医师、执业律师、执业注册会计师、教师、高级专业技术人员、国有大中型企业及国内外知名企业的中高层管理人员等收入具有较高的稳定性，而个体工商户、私营小企业主、自由职业者等未来收入那么有较大的不确定性。一般情况下学历较高的未来预期收入那么高于学历较低者，年龄在30-45岁之间的人收入相对稳定、预期有上升空间。3、分析借款申请人家庭收入的稳定性，对借款申请人的家庭收入、支出含债务支出、日常生活支出进行分析，对于借款人家庭目前还有固定债务支出的要合并本笔贷款一起计算其月供比，同时还要关注借

19、款人需供养人数。4、分析借款申请人的还款能力，根据借款申请人月还款金额测算其月还款额占家庭收入的比例，借款申请人月还款金额原那么上不超过家庭收入的50%，月所有债务支出总额不超过家庭总收入的55%对于家庭月收入较高的月收入超过10000元可适当放宽标准，但最高不超过70%。在计算借款申请人家庭收入时，除借款申请人家庭成员的工作收入外，还需要考虑借款申请人家庭成员的其它收入，如房屋租赁收入、投资收入、资产变现收入等。对于借款申请人收入较低、月还款金额虽然未超过家庭收入的50%，但除债务支出后用于日常生活支出的低于当地人均最低生活标准的原那么上不应发放贷款。三借款用途审查。贷款必须用于购置已取得商

20、品房销预售许可证进行销售的住房，贷款资金原那么上应转入房屋销售商的资金帐户。借款人必须提供商品房销售合同文本正本，客户经理在审核后扫描上传无需全部扫描上传，只需扫描包括合同编号、买卖双方名称、工程建设销售依据、房屋座落，房号、面积、总价、支付方式及双方签字盖章的页面。根据房屋销售合同审核录入的交易信息的准确性，对交易信息，要核对其工程名称、房号、面积和房屋销售合同记载的是否一致，同时应根据当地的市场情况审查合同是否已经房管部门鉴证或备案登记。根据房屋销售合同，审查楼盘是否经过准入，结合贷款申请信息，分析贷款成数是否合规，是否超过楼盘准入批复的单贷款最高成数规定。对于所购房屋价格是否适中原那么上

21、以发起行认定为准，对价格异常的可根据当地的房地产信息进行判断或提请尽职审查人员进行调查。根据借款申请人的个人信息，判断借款申请人与房地产开发企业是否存在关联关系，对于房地产开发企业内部员工、承建该楼盘的建筑企业员工或开发商关联企业的员工购置参与开发、建设的楼盘申请住房按揭贷款要严格审查，判断其是否可能存在虚假按揭可能，对于存在虚假按揭嫌疑的不得发放住房按揭贷款。四担保条件审查 住房按揭贷款原那么上应以所购房屋抵押担保，特殊情况下可采用其它资产抵押或质押，以所购房屋抵押的，抵押率最高不超过80%，需办理抵押预登记手续，对于所购房屋为期房的还应由房地产开发商提供期全程保证担保，对于借款申请人收入较

22、低、所购房屋面积较小、未来处置抵押物可能存在一定司法障碍的还需视具体情况要求提供第三自然人连带责任保证担保。以其它房产抵押的需由我行认可的资产评估机构进行估价，抵押率不超过抵押物价值的70%，以相同期限的银行存单和凭证式同债质押的质押率不超过质押物价值的90%，以其它资产抵质押的，抵质押需视抵质押物价值及具体情况从严确定。五借款人及配偶均为外地户籍，原那么上应提供本地联系人。六客户经理对贷款材料进行初审后，将符合我行贷款条件的申请材料通过CCAS系统发起贷款业务。1、 影像资料客户分层所需根本资料指定扫描文件夹材料/扫描要求钻石类白金类黄金类借款人(共有权人)及配偶身份证身份证件使用身份证模式

23、借款人(共有权人)及配偶户口薄或户籍证明户口本借款人(共有权人)婚姻证明婚姻证明如户口簿载明夫妻关系可不提供借款人及配偶收入证明还款来源证明借款申请表借款申请表借款人及配偶个人征信报告借款人情况调查*客户分层认定表借款人情况调查执行优惠政策须提供购房合同贷款用途证明应包括合同编号、买卖双方名称、工程建设销售依据、房屋座落，房号、面积、总价、支付方式及双方签字盖章的页面首付款收据首付款证明客户分层所需根本资料指定扫描文件夹材料/扫描要求鼓励类/一般类借款人(共有权人)及配偶身份证身份证件使用身份证模式借款人(共有权人)及配偶户口薄户口本借款人(共有权人)婚姻证明婚姻证明借款人及配偶收入证明还款来

24、源证明收入证明辅助材料税单、银行对帐单、个人帐户历史交易记录等*还款来源证明自雇人士月收入在8000元以上需提供借款申请表借款申请表个人征信报告借款人及配偶、如提供共同还款人/保证人还应提供共同还款人/保证人的身份证、户口本、收入证明、个人征信报告借款人情况调查保证人、共同还款人等材料归担保人材料文件夹客户分层认定表借款人情况调查使用优惠政策必须提供购房合同贷款用途证明应包括合同编号、买卖双方名称、工程建设销售依据、房屋座落，房号、面积、总价、支付方式及双方签字盖章的页面首付款收据首付款证明2、 CCAS录入信息页面名称录入要素具体要求借款人信息第二担保方式如所购房屋物业状态为期房或现房未确权

25、且无自然人保证应选择“其它，录入“由某某开发商提供期间/全程担保。如提供自然人保证那么应选择“自然人保证。职业对于一般的个体工商户，私营小个业主等不应选择“高级管理者客户特征请慎重选择“理财客户，如选择理财客户那么必须在影像资料中提供相应的VIP证明。供养人数除借款人以外的家庭人口家庭信息家庭其它成员月收入如填写其它成员收入，那么必须在影像资料中提供相关的收入证明每月支出合计借款人家庭存在其它债务，那么必须在本栏中填写其家庭负债的每月支出数额交易信息物业状态必须准确选择，如选择“现房已确权那么放款前提将要求取得抵押登记证明他项权证，如选择“期房、“现房未确权，一般要求提供开发商期间全程担保。购

26、房总价与购房合同中的净房价一致省行准入认可的价格构成除外评估价必须与购房总价一致贷款申请信息首付款按实际首付款金额录入利率调整周期贷款期限超过12个月的利率调整周期必须选择“12，贷款期限在12个月以内的那么选择“0还款方式必须与借款申请表一致还款宽限期0还款日类型如为对日还款那么选择“不变更还款日，如为固定日期还款那么选择“变更还款日收款人/收款人帐号一般会从工程信息中自动获取，但如工程为虚拟的那么必须输入准确的收款人及收款帐号联名客户在房屋销售合同中注明为共有人的，应该在联名客户中录入，同时借款人配偶必须作为联名客户录入担保信息一住房按揭贷款中抵押物原那么上必须是所购房屋，应注意保持抵押物

27、信息与交易信息一致放款前提条件按该笔贷款可落实的放款前提条件进行如实选择3、客户经理应调查说明事项注：撰写调查报告或在其他事项说明中进行逐项说明序号应调查说明事项要求1借款申请人及相关人员身份证、户口薄、婚姻证明记载的相关信息不一致客户经理在调查的根底上对相关资料上记载的是否是同一人作出明确的说明2第二担保信息选择“自然人保证必须明确说明房地产开发商是否提供期全程保证担保3住房公积金组合贷款必须说明住房公积金贷款金额、期限及月还款额4首付款收据加贷款金额小于购房总价必须对尾款的金额、付款方式、付款日期作出说明5房屋销售合同中的房价非净房价必须对房价中所包含的阁楼、车库、物业维修基金等明细价格作

28、出说明6房价高于周边类似物业价格或同一楼盘相似位置房产均格说明房价高的原因7个人信用报告中有贷款逾期记录必须在详细调查的根底上对逾期还款的原因作出解释并说明8借款人一人同时购置多套住房客户经理应在详细调查借款人的购房动机及还款来源并作出说明9个体工商户或自由职业者难以提供收入证明佐证客户经理应调查借款人的实际经营、收入情况，对借款人的经营规模、营利情况、预期收入及稳定性作出判断说明10借款人还款来源除工作收入外还依赖其它收入，如房屋租赁收入、投资收入、容易变现的资产等客户经理应对其它收入的来源的真实性、合理性作出明确说明四个人一手房贷款经业务经办机构发起后,报消费信贷中心,由审批经理审批。对不

29、符合条件的借款申请退回业务经办机构。五贷款经审批同意后，业务经办机构应及时通知借款人和担保人签署?借款合同?与?抵押合同?、?质押合同?或?保证合同?，填写借款借据、抵质押登记等申请表，缴付相关费用。合同中应约定贷款种类、贷款用途、贷款金额、贷款利率、还款期限、还款方式、违约责任和双方认为需要约定的其他事项。对不同意贷款的，消费信贷中心应出具不批准贷款的意见，由业务经办机构向借款人说明不予贷款的理由，并退回有关申请资料。五、贷款担保个人一手住房贷款的担保方式为：抵押担保、质押担保、保证担保、其它贷款人认可的担保方式。借贷双方可根据具体情况协商选择担保方式。原那么上个人住房贷款只能选择一种担保方

30、式。如接受两种担保方式，贷款人应要求保证人对全部债务提供担保，并明确表示放弃其抗辩权。一抵押方式申请贷款的，抵押权人和抵押人应当以书面形式订立抵押合同。抵押物和抵押合同应当符合?中华人民共和国担保法?中的有关规定。抵押物首先应是抵押人所拥有的房屋或预购房屋；其次可以用抵押人依法取得的国有土地使用权及贷款人认可的其它依法可以抵押的财产不包括动产抵押。1、以房屋设定抵押权的 1以期房抵押的，建筑工程进度必须符合当地政府和金融监管机构的相关规定，抵押人和抵押权人应持依法生效的预购房屋合同到期房座落的房地产登记机关办理抵押登记备案手续；同时由贷款人认可的单位或自然人提供担保，或采用借款人信用担保，待该

31、期房竣工交付使用后持?房屋所有权证?办理正式抵押登记。 2以现房抵押的，抵押人和抵押权人应持?房屋所有权证?到房屋所在地的房地产登记机关办理抵押登记，以取得房屋他项权证明文件或其他相关权利证明。2、以土地使用权设立抵押权的，抵押权人和抵押人应在抵押合同签订后15日内持所抵押土地的土地使用证、抵押合同、地价评估及确认报告，以及抵押人和抵押权人的身份证及有关资料，到土地所在地的土地管理部门申请抵押登记，以取得?土地他项权利证明书?。3、抵押权设定后，所有能够证明抵押物权属的证明文件原件等，均由抵押权人执管并承担保管责任。抵押权人收到上述文件单证后，应出具保管证明。抵押物由抵押人占管。抵押贷款本息未

32、清偿前，未经抵押权人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押、变卖、赠予或以其他方式处置，应保证抵押物的平安、完整，并随时接受抵押权人的监督检查。4、抵押物发生继承、遗赠的，继承人和受遗赠人必须提供有关法律文件并与贷款人签订有关补充文件，承担原合同一切未履行的责任。5、以房屋所有权和土地使用权设定抵押的，抵押合同自抵押物登记之日起生效；以其它有效资产抵押，当事人自愿办理抵押登记的，抵押合同自签订之日起生效。二以质押方式申请贷款的，质押方式可以是动产质押或权利质押，质权人和出质人必须签订书面质押合同。采取权利质押的，质物一般为银行存单、国债、金融债券、国家重点建设债券和AAA级企业债券等，股票暂不接受质

33、押。需要办理质押登记的，应当按照?中华人民共和国担保法?的有关规定办理登记。质押合同的有关内容和生效日期应当符合?中华人民共和国担保法?的有关规定。贷款人认为需要公证的，借款人或出质人应当办理公证。 对出质人提交的质物，贷款人应进行查询和认证。出质人应将确认后的权利凭证交贷款人执管。质押期间，贷款人不得擅自处分质物，如造成质物损坏、遗失，贷款人应承担责任并赔偿损失。 质押期间,出质人未经质权人同意,不得转移、或重复质押已被质押的财产，不得以任何理由挂失。 以有价证券作质押的，在质押期内，有价证券到期时，可以选择以下处理方式： 1、借款人与贷款人共同兑现，并归还贷款或转换为储蓄存单继续用于质押；

34、 2、借款人用贷款人认可的等额有价证券替换到期的有价证券。 三用于抵(质)押的财产,需要估价的,可以由贷款行进行评估，也可委托贷款人认可的资产评估机构进行估价。以贷款所购房屋抵押的，抵押率不得超过抵押物价值的80，以其它房产抵押的，抵押率不得超过70；以相同期限的银行存单和凭证式国债质押的，质押率不得超过质押物价值的90；以其它有价证券质押暂不接受股票质押的，质押率需视质物价值从严确定质押率。四以保证方式申请贷款的，借款人应提供贷款人可接受的第三方连带责任保证。第三方提供的保证为不可撤销的承担连带责任的全额有效担保，且必须符合?中华人民共和国担保法?的规定。1、采取保证方式的，保证人和债权人必

35、须签订由保证人承担连带责任的书面保证合同。保证人发生变更时，必须按照规定办理变更担保手续，未办理变更担保手续，原保证合同不得撤销。2、保证人是法人的，必须有代为归还全部贷款本息的能力，且在贷款行开立保证金帐户，如贷款出现违约,贷款人有权直接从保证金帐户上扣款归还应还款局部,保证金应在规定时间内及时补足。保证人是自然人的，应当有稳定的经济来源，具有足够的代偿能力，不从事冒险行业和高风险活动。 3、保证期间应延续到借款合同规定的贷款到期之后两年。借款合同变更时应按?担保法?的规定处理有关事项。六、贷款保险以房产作为抵押的，借款人原那么上需在合同签订前向贷款人认可的保险公司为抵押物办理房屋保险, 并

36、将保险单项下因保险事件发生而对保险人享有的保险金权益转让给贷款人。抵押期内，保险单正本由贷款人保管。抵押期内，投保人按合同约定不得以任何理由中断或撤销保险。在保险期内，如发生保险责任范围以外的因借款人过错的毁损，由借款人负全部责任。七、贷款发放1、借款申请获得批准后，业务经办机构应通知借款人包括财产共有人、保证人及其它有关当事人在约定的时间与贷款银行签订有关法律合同和办理用款手续，并开立贷款帐户。2、贷款发放。在?抵押合同?、?质押合同?或?保证合同?生效后，贷款人应按?借款合同?约定直接划至借款人指定购置住房的开发商或售房单位的专用帐户。个人二手住房贷款个人二手住房系指由房屋产权人出售，房屋

37、土地管理部门已颁发房屋所有权有效证件，可在房屋交易二级市场流通，卖房人具有完全处置权利的住房。由于目前二手住房市场房产来源及产权性质不同，个人二手住房贷款主要有以下几种形式：一已办产权证的二手住房抵押贷款，即交易的房产已办好房产证，包括在房地产交易市场交易取得或以合法拍卖方式拍卖取得的房产。二房改房抵押贷款，交易的房改房必须已获得产权证，并具备上市交易条件，买方即可向本行申请住房贷款。三转按揭贷款，是指在贷款人已办理住房抵押贷款业务的借款人原房屋所有权人在贷款期间内将以抵押贷款方式购置的住房出售，经贷款人审查同意向新房屋所有权人新借款人提供的抵押贷款业务。包括两种情形：一是贷款人向新房屋所有权

38、人发放贷款并签订?借款合同?，办理相应的抵/质押登记手续；原借款人清偿其?借款合同?项下贷款，该?借款合同?及相应的担保合同终止。二是贷款人、原借款人、新房屋所有权人以签订补充协议的方式对?借款合同?进行变更，借款人由原借款人变更为新房屋所有权人，由后者承继前者在?借款合同?项下的权利义务，同时办理担保合同的变更及相应的抵/质押变更登记手续。四安居房的上市交易。交易的房产已取得房屋产权证书，并经市房改办核准上市，买方即可向本行申请住房贷款。五其他交易情况。1、如拟交易的房屋正处于确权阶段，难以办理交易过户，可委托本行认可的中介机构先提供快捷的办证效劳，使买方尽快获得银行贷款。2、在贷款抵押登记

39、手续尚未完备前，如买方急需款项在约定期限内支付房款，并且能够提供本行认可的其他有效担保前方可办理提前放款。一、借款人条件借款人申请个人二手住房贷款时须同时具备以下条件一具有完全民事行为能力的自然人；二在中国境内具有常驻户口或有效居留身份；三具有稳定收入，良好信用，有按期归还借款本息的能力；四所购房屋具备进入房地产二级市场交易条件,产权明晰，买卖双方签署合法有效的房屋买卖合同或协议；五必须支付不低于20%的购房首付款,并在中国银行开立结算帐户；六借款人应提供经贷款人认可的有效担保；七贷款人规定的其他条件。二、贷款币种、限额、期限与利率一贷款币种：个人二手住房贷款币种为人民币和外币。申请外币贷款的

40、借款人必须具有外汇还款来源。二贷款限额：个人二手住房贷款的最高限额不得超过所购住房评估价值或二手房交易价格的80(两项选其中较低一项), 单笔贷款的成数需根据借款人的还款能力和信用记录逐笔确定。三贷款期限：个人二手住房贷款的期限最长不超过30年，且房龄与贷款期限之和最长不超过30年。四贷款利率：人民币个人二手住房贷款执行中国人民银行规定的同档次住房贷款利率，可在中国人民银行规定的范围内进行浮动。外币个人二手住房贷款执行中国银行规定的同档次外汇贷款利率。贷款期限在一年含以内的，遇法定利率调整，按原合同利率计息。贷款期限在一年以上的，按贷款合同生效日相应档次的法定贷款利率确定的贷款利率计息，每满一

41、年或半年后，再按当时相应档次的法定贷款利率确定下一年半年度利率。 三、贷款申请一借款人申请个人二手住房贷款时，可通过与我行认可的中介机构或本人直接向贷款人提出书面申请并同时提交以下资料：1、个人二手住房贷款借款申请书；2、具有法律效力的身份证件居民身份证、军官证、户口簿、港澳同胞回乡证及其他有效居留证件等并提供其复印件；3、在贷款人开立的用于支付二手住房首付款的存款凭证及复印件或收款收据及复印件；4、贷款人认可的经济收入证明； 5、借款人购房者与房屋出售人签订的?房屋买卖合同?；6、拟购二手住房的?房产评估报告?建议采用，各行可根据当地情况实施。7、贷款人要求提供的其他证明文件或资料。二所售房

42、屋应具备的条件和售房人应提供的资料： 1、所售房屋必须符合上市出售条件；2、拟出售房屋的所有权有效证件及复印件； 3、售房人含共有人身份证明及复印件；4、房屋共有权人签字同意出售房屋的书面文件；5、已出租的房屋须提供租赁合同变更的证明文件； 6、贷款人要求提供的其他文件或资料。四、贷款的初审及发起个人二手住房贷款须由业务经办机构对借款人和房产中介机构提供的资料进行调查核实，并对借款人的还款能力和所提供的担保能力进行评估，写出书面审查意见后报消费信贷中心按相关流程进行审批。一借款申请人资格审查1、借款人条件：申请个人二手住房贷款的借款人必须为具有完全民事行为能力的自然人，具有稳定的职业和经济收入

43、、信用良好，有按期归还贷款本息的能力。男性申请人借款年限加年龄不应大于65岁，女性申请人借款年限加年龄不应大于60岁；借款人需在中国境内具有长住户口或有效居留身份；借款人不得与房屋出售方存在有损我行权益的关联性、欺诈性交易。2、借款人及其家庭的月所有债务支出与月收入比例应符合我行相关管理要求。3、所购房屋产权明晰，符合国家规定的上市交易的条件，可进入房地产市场流通，具有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证。4、我行支持贷款的二手住房，原那么上面积最少在60平米中高档的单身公寓、黄金地段学区房除外，各地区可根据本地实际情况再做适当调整。二贷款成数、期限和利率、还款方式审查1、贷款币种：二手

44、房贷款的币种目前为人民币。2、贷款成数：个人二手中档住房贷款的最高成数不得超过所购房屋评估价值或交易价格的70%两项选其中较低一项；二手别墅、高档商品住房贷款的最高成数不得超过所购房屋评估价值或交易价格的60%两项选其中较低一项；交易价格确实定可根据客户提供的房屋交易契税完税证明；对我行客户分层中的前三类客户，二手房龄在5年以内，二手中档住房贷款成数最高可放宽至80，二手高档住房贷款成数最高可放宽至70。3、贷款期限：个人二手住房贷款期限最长不超过20年，且房龄与贷款期限之和最长不超过30年。4、贷款利率：个人二手住房贷款执行同档次商业贷款利率，上限放开，下限最低下浮10%；贷款期限在一年含以

45、内的，遇法定利率调整，按原合同利率计息；贷款期限在一年以上的，遇法定利率调整，按相关规定执行。5、还款方式：贷款期限在1年以内含1年的，可按月季归还贷款本息或到期一次归还贷款本息。贷款期限在1年以上的，可选择按月等额本息还款法或等额本金还款法，并自使用贷款后第二个月开始按月偿付贷款本息。三风险审查要点及遇到的一些问题1、交易的真实性、合法性借款人所购房屋必须具备进入房地产二级市场交易条件，产权明晰，买卖双方签署合法有效的房屋买卖合同或协议，借款人与房屋出售方存在有损我行权益的关联性交易的不予审批。对借款人为房产中介工作人员的注意有炒房嫌疑，一般要求客户经理调查说明。注意买卖双方姓名在有关交易资

46、料中与房产证姓名前后手一致。2、交易时间确实认交易时间以契税交纳日为准，一般要求在交易日期后三个月内申请按揭贷款。3、抵押物注意抵押物价值虚高，房产性质是否为住房，结构不能为砖木、简易，土地性质是否为出让或划拨，过户和抵押是否有障碍，土地年限是否超出贷款年限。一般要求落实抵押权后放款。4、借款人的风险可按客户分层方法确认客户性质，对限制类客户不予审批。对收入状况注意借款申请人的收入与其职业是否相符、是否具有内在逻辑关系，必要时请客户经理调查说明。个人信用报告中记载借款申请人有不良信用记录的，对于连续逾期达90天的借款申请人，原那么上不再提供住房按揭贷款，对于逾期在90天以内的借款申请人必须由客

47、户经理对其具体还款情况情况作出调查，分析其逾期原因并作出说明，原那么上要求提供其还款记录，根据其最长逾期天数和累计逾期次数来判断其还款意愿。借款人还款能力测算根据借款申请人月还款额占家庭收入的比例，借款申请人月还款金额原那么上不超过家庭收入的50%，月所有债务支出总额不超过家庭总收入的55%，对于月收入较高的月收入超过10000元可适当放宽标准，但最高不超过70%。在计算借款申请人家庭收入时，除借款申请人家庭成员的工作收入外，还需要考虑借款申请人家庭成员的其它收入，如房屋租赁收入、投资收入、资产变现收入等。对于借款申请人收入较低、月还款金额虽然未超过家庭收入的50%，但除债务支出后用于日常生活

48、支出的低于当地人均最低生活标准的原那么上不应发放贷款。5、担保个人二手房贷款原那么上只限于所购置住房的抵押或质押担保，当地我行认可的置业担保公司可提供期间担保。四客户经理对贷款材料进行初审后，将符合我行贷款条件的申请材料通过CCAS系统发起贷款业务。1、影像资料客户分层所需根本资料指定扫描文件夹材料/扫描要求钻石类白金类黄金类二手住房贷款申请表借款申请表借款人及产权共有人夫妻双方有效身份证明居民身份证、户口本、军官证，港澳同胞回乡证或其它有效居留证件、婚姻证明，借款人如未婚应提供未婚证明，并签署单身承诺函身份证件，户口本，婚姻证明如户口簿载明夫妻关系可不提供婚姻证明尽量提供借款人及配偶收入证明

49、还款来源证明二手住房买卖协议贷款用途证明已支付首付款的证明首付款证明可放款时落实客户分层认定表借款人情况调查卖方身份证、户口本售楼方及其配偶、共有人身份证件借款人的产权共有人同意抵押的证明共有人同意抵押证明可放款前落实借款人及其配偶个人征信查询单借款人情况调查共同还款承诺其他未过户的房产证、土地证交易资料房产交易契税单、已过户的房产证交易资料已过户的土地证交易资料可放款前落实已设立抵押的证明他项权证、抵押备案证明可放款前落实划款授权书买方划付款授权书可放款前落实客户分层所需根本资料指定扫描文件夹材料/扫描要求鼓励类/一般类二手住房贷款申请表借款申请表借款人及产权共有人夫妻双方有效身份证明居民身

50、份证、户口本、军官证，港澳同胞回乡证或其它有效居留证件、婚姻证明，借款人如未婚应提供未婚证明，并签署单身承诺函身份证件，户口本，婚姻证明如户口簿载明夫妻关系可不提供婚姻证明借款人及配偶收入证明还款来源证明借款人偿债能力辅助证明包括借款人家庭其他经济收入证明、公司资料、纳税证明、银行对帐单、租赁合同、银行储蓄存单及有价证券等的原件及复印件还款来源证明借款人公司相关资料扫描进其他资产证明二手住房买卖协议贷款用途证明客户分层认定表借款人情况调查已支付首付款的证明首付款证明可放款前落实卖方身份证、户口本售楼方及其配偶、共有人身份证件借款人的产权共有人同意抵押的证明共有人同意抵押证明可放款前落实个人征信

51、查询单借款人及配偶、如提供共同还款人/保证人还应提共同还款人/供保证人的身份证、户口本、收入证明、个人征信报告借款人情况调查共同还款人、保证人材料归档担保人身份证文件夹共同还款承诺其他未过户的房产证、土地证交易资料房产交易契税单、已过户的房产证交易资料已过户的土地证交易资料可放款前实已设立抵押的证明他项权证、抵押备案证明可放款时落实划款授权书买方划付款授权书可放款时落实对已签订买卖契约未交易过户申请贷款的，因未取得房产交易契税单、新两证，经办行可从CCAS系统中的预审批发起贷款申请，上述扫描件可后补，但其他资料不得缺少。2、CCAS录入信息页面名称录入要素具体要求借款人信息第二担保方式该工程非

52、必输项，但是如提供自然人保证那么必须选择“自然人保证，如所购房屋物业状态为期房或现房未确权而且无第三自然人保证那么必须选择“其它而不能选择“无担保。职业对于一般的个体工商户，私营小个业主等不应选择“高级管理者客户特征请慎重选择“理财客户，如选择理财客户那么必须在影像资料中提供相应的VIP身份证明。供养人数必须按借款申请人的实际情况如实填写家庭信息家庭其它成员月收入如填写其它成员收入，那么必须在影像资料中提供相关的收入证明每月支出合计借款人家庭存在其它债务，那么必须在本栏中填写其家庭负债的每月支出数额交易信息物业状态一般选择“现房已确权 购房总价必须与买卖合同中的房价一致评估价交易价格、评估价、

53、契税计税金额最低者为准贷款申请信息首付款首付款应不低于购房总价的20%利率调整周期贷款期限超过12个月的利率调整周期必须选择“12，贷款期限在12个月以内的那么选择“0还款方式必须与借款申请表一致还款宽限期暂不允许输入还款宽限期还款日类型如为对日还款那么选择“不变更还款日，如为固定日期还款那么选择“变更还款日收款人/收款人帐号按照买卖双方约定的如实填写联名客户在房屋销售合同中注明为共有人的，那么应该在联名客户中录入，同时借款人配偶必须作为联名客户录入担保信息一住房按揭贷款中抵押物原那么上必须是所购房屋，应注意保持抵押物信息与交易信息一致放款前提条件在选择放款前提条件时应慎重，在审批中一般只会增

54、加放款前提条件而不会减少放款前提条件3、客户经理调查情况说明序号情况类型说明要求1借款申请人及相关人员身份证、户口薄、婚姻证明记载的相关信息不一致客户经理在调查的根底上对相关资料上记载的是否是同一人作出明确的说明2实际首付款收据加贷款金额与购房总价不符必须对不符原因、金额、付款方式、付款日期作出说明3二手住房买卖契税税率为4客户经理必须对房产是否为高档住宅作出说明4买卖合同价格、评估价、契税计税金额不同必须说明原因，原那么上应以最低价值申报贷款5个人信用报告中有不良信用记录必须在详细调查的根底上对逾期还款的原因作出解释并说明6借款人一人同时购置多套住房客户经理应在详细调查借款人的购房动机及还款

55、来源并作出说明7还款人收入超常规且难以提供收入证明佐证客户经理应调查借款人的实际经营、收入情况，对借款人的经营规模、营利情况、预期收入及稳定性作出判断说明8借款人还款来源除工作收入外还依赖其它收入，如房屋租赁收入、投资收入、容易变现的资产等客户经理应对其它收入的来源的真实性、合理性作出明确说明五、贷款的担保、保险个人二手住房贷款担保方式原那么上只限于抵押担保、质押或当地经贷款人认可的置业担保公司担保的方式。抵押物保险：抵押物原那么上需投保财产险，保险期限不得短于贷款期限，保险单必须载明以贷款人为本保单项下的第一受益人，保险单正本在贷款未清偿期间交贷款人保管。六、贷款的发放借款申请获得批准后，借

56、款人包括财产共有人及其他有关当事人在指定的时间到贷款人签订有关法律合同和办理用款手续，并开立结算帐户。借款人应在借款合同中授权贷款人可在约定的还款日主动从借款人指定的扣款帐户中扣收贷款本息。贷款发放：借款人与贷款人签订?借款合同?后，贷款人应将合同中所约定的贷款金额，按合同所约定的用款方案，将贷款划至借款人买方与卖方约定的帐户。“易居宝一手住房贷款根据?中国银行个人一手住房贷款业务操作方法?和?中国银行个人一手住房贷款业务操作指引?相关规定，省行在对辖内住房市场进行充分调研的根底上，推出 “理想之家.易居宝一手散户按揭，以下简称易居宝住房贷款产品。易居宝住房按揭贷款对原有“直客式住房按揭业务流

57、程进行了梳理和优化，这样使客户既可以享受“直客式购房一次性付款的优惠，也能够利用我行网点优势和客户资源,改变目前我行一手房按揭业务过于依赖开发商的被动局面。大大增加我行一手房按揭业务的核心竞争力，有利于确立我行房贷业务的市场主导地位。一、贷款的申请一申请方式在购房人同开发商达成购房意向后，申请人直接到我行提出贷款申请,或者前台包括网点等营销人员运用相关渠道，通过了解我行现有客户需求，采用工程推介会、组织团购、开展定向营销等方式，直接向客户推荐我行易居宝房贷产品。客户提出贷款申请后，我行的消费信贷客户经理应直接与客户进行面对面的交流，收集并核实相关信息，面签相关法律文件，以保证贷款的真实性。二客户提交申请所需材料1、借款申请表2、申请人及配偶身份证明、户口证明3、申请人还款来源证明4、申请人婚姻状况证明5、购