工业品博览交易中心可行性研究报告

《工业品博览交易中心可行性研究报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《工业品博览交易中心可行性研究报告（78页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、昆山美吉特工业品博览交易中心可行性研究报告 本报告旨在对项目作出常规可行性研究；由于本项目主要开发建设面向国际市场、以国际工业品博览交易为主轴的商贸交易平台，并配套一流的服务配套设施，包含：国际工业品博览馆、国际会议中心、国际工业品精品展示馆、总部办公基地、仓储物流配送中心、研发中心、质检中心、教学培训基地、星级酒店、餐饮娱乐、国际服务公寓、高档住宅社区等。打造一个工业品采购、物流、销售与服务四位于一体的综合性供应链服务平台。核心业态设置无机机电、机械设备、IC产业、电子电器、光伏产业、工业原料、生产设备、汽车零件等。有别于传统的、单一的工业品专业市场，在工业品行业现状、国家政策、市场等诸多有

2、利因素的作用下，她必将成为中国第一个国际级高标准的工业品博览交易中心；本报告以详细的市场调研为基础，以大量具有说服力的数字材料为依据。逐一回答该项目的投资者何以独具慧眼进军工业品产业；何以在长三角、在昆山开发、建设工业品博览交易中心等疑问，顺理成章地得出两个结论：选择长三角开发建设工业品博览交易中心是市场的迫切需要；选择昆山是因为昆山综合成本最低，综合效益最好；本报告充分发掘昆山在“长三角经济圈“中有利的区位优势，将项目有效资源、市场前景及公司操控能力三位一体进行综合考虑，并对方案作出初步投资估算。第一章 总论第一节 可行性研究主题一、项目简介1、项目名称：昆山美吉特工业品博览交易中心2、项目

3、承办单位:3、项目建设地点及占地面积：本用地位于昆山市陆家现代服务综合园区内, 金阳东路南侧，沪宁高速公路北侧，集善路西侧，项目占地1500亩；二、可行性研究报告编制单位：三、研究工作范围：1、项目背景、开发规划的确定;2、市场环境分析;3、投资估算及经济效益分析;4、项目不确定性分析;5、项目社会效益和环境效益评价四、可行性研究报告的编制依据：1、中华人民共和国土地管理法2、中华人民共和国土地管理法实施条例3、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例4、城镇国有土地使用权出让和转让实施办法5、中华人民共和国城市规划法6、苏州市城市建设规划管理办法7、中华人民共和国城市房地产管理法8

4、、城市房地产开发经营管理条例9、城市拆迁管理条例10、城市商品房预售管理办法11、城市房屋租赁管理办法12、城市房地产抵押管理办法第二节 项目概况一、项目实施进度计划安排：由于项目用地量较大，用地审批手续难以一步到位，所以本项目采用：整体规划、分区交迭连续开发、尽快完成的思路实施，争取在4年到5年时间内全部建设成投入使用；二、项目主要技术经济指标：名称合计一期(2#地块)二期(1#地块）三期（3#地块）四期（4#地块）五期（5#地块）小计占地面积（）959,073 389,371 259,283 140,083 70,880 99,456 959,073 建筑面积（）1,973,429 632

5、,723 420,728 409,408 209,645 300,925 1,973,429 地上建筑面积（）1,731,259 580,163 378,878 350,208 174,365 247,645 1,731,259 地下建筑面积（）242,170 52,560 41,850 59,200 35,280 53,280 242,170 容积率1.81 1.49 1.46 2.50 2.46 2.49 1.81 总户数（户）建筑面积合计1,974,429 632723 420,728 409408 210645 300925 553,630 主 体 部 分 小计1,964,629 63

6、2,723 420,728 399,608 210,645 300,925 543,830 酒店式公寓167,160 6098060,180 46000 167,160 配套商业69,500 3680032,700 69,500 工业品精品馆/展示中心59,680 59680工业品交易区696,871 385923 285,998 24950 办公352,238 36780 315458 住宅312,010 174365 137645 酒店64,000 64000 64,000 地下车库243,170 52560 41,850 59200 36280 53280 243,170 地下商业0 0

7、 0 0 配套部分小计9,800 0 0 9,800 0 0 9,800 公建配套（工业品博览馆）9,800 9800 9,800 第二章 项目建设背景第一节 项目建设背景一、我国现代服务业现状1、服务业在中国经济增长中的作用没有充分发挥出来。传统经济发展理论认为，经济增长的过程本身是一个结构转换的过程，随着人均GDP的增加，服务业在GDP中的比重不断上升，但中国服务业的增长速度明显慢于GDP增长速度，在中国目前经济发展状况下，由于收入分配差距的过于显著和存在着一个绝对数字庞大的相对富裕阶层，支撑着一些奢华型服务业的畸形发展，中低收入阶层所需求的质优价廉的基本性需求服务业无法得到充分的发展，因

8、此，服务业的有效供给相对不足，中国巨大的收入差距导致服务业比重在收入快速增长的同时，没有获得明显的提高；2、2005年第一次经济普查数据显示，服务业在中国经济的比重为40.7%，距离世界平均水平67.7%仍有很大差距；中国服务业的发展差距在于：一是服务业比重偏低；二是服务结构扭曲和升级速度缓慢，特别是以信息化为代表的现代服务业发展缓慢；三是服务贸易国际竞争力弱；究其原因，既有基础薄弱，服务消费供给不足的因素，也有服务消费意识淡薄和消费能力低下的因素，而更主要的原因在于：经济发展战略思维的固化和调节政策的失灵。中国多年来“重物质生产体系，轻服务消费”的思维方式是导致中国服务业发展滞后的最重要原因

9、；3、中国服务业发展的特点一是发展地区间的不平衡，东部地区服务业总量最大，服务业吸纳就业人口也最多，最发达的北京、上海、广州等城市的产业结构已经演变为“三、二、一”格局，在这些地区，服务业已经向现代服务业转变，而中西部欠发达地区，除了教育和旅游发展较好外，整体服务业发展层次较低，发展后劲不足；二是服务业正逐步成为吸纳劳动力的主力军，但潜力仍然没有发挥出来；三是从服务业内部结构来看，传统服务业较为发达，现代服务业和新兴服务业明显落后；附表：1、三次产业贡献率年份 国内生产总值第一产业第二产业第三产业#工 业20031003.36332683658.5114537151.9146340538.12

10、52194520041007.84935260552.2341901247.73944364020051006.08326271753.6385231447.0161138940.2782141420061005.353.0848272346.6022563641.6617989120071003.56707595654.1137046748.1899118342.31921938 资料来源：中国统计年鉴2008第二产业对经济贡献率45505560第二产业第二产业58.51145452.2341953.63852353.08482754.1137052003年2004年2005年2006年20

11、07年资料来源：中国统计年鉴20082、第三产业增加值构成年 份第三产业交通运输、仓储和邮政业批发和零售业住宿和餐饮业金融业房地产业其他2003年10014.1319.945.588.9111.0240.412004年10014.4119.295.688.3511.1141.162005年10014.7618.435.718.5911.2341.292006年10014.7318.265.6610.0211.4139.922007年10014.6018.165.7011.0511.8538.64资料来源：中国统计年鉴20083、三次产业就业人数年 份经济活动人口就业人员构成 (合计=100)(

12、万人)(万人)第一产业第二产业第三产业第一产业第二产业第三产业200275360737403687015780210905021.428.62003760757443236546160772180949.121.629.32004768237520035269169202301146.922.530.62005778777582533970180842377144.823.831.42006782447640032561192252461442.625.232.22007786457699031444206292491740.826.832.4资料来源：中国统计年鉴2008二、现代服务业综合园

13、区含概的内容现代服务业主要指在工业化高度发展阶段产生的，主要是依托电子信息等高技术和现代管理理念、经营方式和组织形式而发展起来的服务业。与传统服务业相比，现代服务业一方面是指突出体现了知识含量比较高，尤其是基于信息技术的发展，以高新技术为支撑的服务业，即知识密集型服务业；另一方面是指随着某种经济或社会活动中某局部功能的需求不断扩大，以致专业化运作的成本优势和规模效应得以体现，从营运主体中分离出来，形成专业的服务机构，即一些专业服务和新兴服务业。现代服务业的统计范围是不断变化拓展的，因而应对现代服务业的界定、划分也应不断地调整。服务业集聚是指在服务领域内相互关联(互补、竞争)企业与机构在一定地域

14、内聚集，形成上、中、下游结构完整、充满创新活力的有机体系。在现代服务业集聚中，现代服务企业是关键企业，在集聚中处于核心地位，直接给消费者提供服务产品或服务过程，并接收消费者的反馈信息；供应者是指为服务企业提供原材料或者半成品的企业，一般不与消费者直接接触；相关机构主要指行业协会、研究机构和政府相关机构等；人文环境指服务企业聚集的历史、文化和社会氛围；产业区的基础设施是指某一区域的道路、通信和安全；政策环境是指政府关于特定产业及区域的政策和法律规定。服务业的工业化，催生了现代服务产业园区的和出现和发展，一是来自对城市原有服务业较集中区域的重新规划；二是来自地方政府或产业房地产商策划的主题园区。在

15、现代服务产业体系中，一些中枢事务部门，如金融、风险投资、广告、法律咨询等产业，大多高度集中于城市中心区域，其空间上的集聚主要追求信息的畅通性、商务合作的便利性以及高度熟练的劳动力。而有一部分区位敏感度较低（区位熵大于1）的产业，如研发服务、专门设计服务、仓储物流服务、信息及数据处理等，更适合形成各种形式的现代服务产业园区，是地方推动服务经济发展的重要抓手。三、现代服务业综合园区现状和发展趋势目前，从国家到地方、从城市到区县，各地争相出台产业优惠政策，加速推动现代服务产业的发展，其中现代服务产业综合园区已成为大城市主体功能的承载点、城市经济的增长点和城市竞争力的爆发点。而以研发服务、专门设计服务

16、、仓储物流服务、信息及数据处理等为主要内容的现代服务产业园区，更是在经济现代化中扮演着重要角色，也为次级城市、次城市区域的跨越式发展提供了契机。园区形式主要包括：（1）科技商务社区科技商务社区适合于城市边缘的城乡接合部区域的高新技术区的发展，是一个住宅、商店、休闲场所齐全，工作室或厂房规划有序、有机组合，可以“自给自足”并能提供足够内部交流空间的综合社区。科技商务社区以吸纳创新型的研发企业、创业企业和企业总部为主，内部工作环境优越，服务配套设施完善，可以通过内部技术研讨会、企业家沙龙等公共活动，更好地活跃区域内的创新氛围。（2）呼叫产业（数据处理服务）园区引入国内外知名的第三方外包型呼叫中心和

17、数据中心企业、地区总部型呼叫和数据中心企业，也可引入商旅服务业、外包呼叫中心、消费电子、电视购物、保险业的国内外多个龙头企业，并根据单个企业的特殊需求，进行定制式开发呼叫中心园区，提供酒店预订、网上购物、地图服务等方面的集中呼叫服务。园区物业一般为产权式公寓房、独栋办公房、商业及生活配套设施。（3）培训产业园区培训产业园区是将多个职业教育和培训机构整合起来，包括职业技能、素质培训、实用技术培训、企业培训教育、新兴产业培训、远程网络教育等，通过资源共享提升效率、塑造品牌。由地方政府或产业房地产商，负责园区的开发和管理运营，吸引多家培训机构入驻园区，以动态的，短期的培训项目主，也可以是半年左右的集

18、训。园区运营商负责招生、学生管理、实习安排、后勤服务。培训机构、专家学者、独立顾问等只需要开发好培训课程。（4）电子商务仓储物流电子商务仓储物流中心以其对外交通便利、多类型交通以及低廉的租金成本等方面优势，吸引大中城市电子商务企业入驻，发展以“生活资料”为特色的集仓储、简单加工、物流配送、检测维修、贸易于一体的物流产业链，打造大型的特色仓储物流园区。其主要设施包括电子交易结算中心、电子信息中心、物流配送中心、商务办公楼、产权商铺、会务酒店、公寓以及餐饮娱乐设施。（5）逆向物流专业处理中心吸引家用电器、IT行业的大型企业与第三方逆向物流企业合资兴建开发，集汇集、处理、库存、配送、信息整合等功能于

19、一体的逆向物流专业处理中心，同时配备专业的逆流物处理技术、人员和处理设备或设施，满足逆向物流一体化、信息化、社会化、绿色化、专业化和产业化的要求，打造具有相当集聚能力的逆向物流中心。其主要设施包括办公区、售后维修区、仓储作业区、回收处理中心、生活服务区。我国的服务业综合园区的发展趋势各地园区化进程不断加快近年来，各地纷纷鼓励企业“退城进郊”、“进区入园”，促进产业合理集聚，产业园区化比重不断提高。各类产业园区，目前已经成为各地加快经济发展的重要载体，其在产业、出口和利用外资等方面的集聚效应日益显著;产业链式发展和集群化趋势虽然近年来我国的产业园区化进程在快速推进，但这种单纯的园区化即产业“进区

20、入园”，只能解决产业的地理集中或产业集聚问题，它只是现代产业空间组织的一种低级形态。从现代产业空间组织形态看，产业园区的发展一般要经历园区化、链式发展和集群化三个阶段。目前，我国不少园区尤其是市县级园区还停留在单纯的园区化阶段，园区功能定位不明确，缺乏特色和专业化分工，企业间缺乏有机的联系，犹如“一个麻袋装着一大堆土豆”。这个麻袋就是园区的边界，土豆就是我们招商引资来的企业，我们一打开麻袋，里面的土豆都是散的，缺乏有机关联。可喜的是，近年来我国一些条件较好的园区已开始出现产业链式发展和集群化的趋势。如北京、天津开发区的电子信息产业，昆山花桥的国际商务区等，不少园区都提出要大力发展产业链经济，加

21、快产业集群化的进程。显然，产业链式发展和集群化是未来园区产业发展的方向;园区内产业出现融合化趋势各地园区开始不断强化现代物流、商务服务、研发、信息咨询和中间服务等生产性服务业的相互融合，建立完善的产业支撑服务体系，以促进现代制造业与现代服务业的融合发展。可以说，产业的融合发展是当前各类产业园区发展的大趋势;四、长三角区域工业品行业发展现状中国五金行业求购市场数据来源：中国工业网专业市场的出现是市场经济发展到一定阶段的必然产物。由上图可以看出，长三角区域是中国五金制造和需求的重要区域。 按照中国五金行业特色区域称号命名管理办法（修订稿）中的命名办法来划分：现有中国五金产品之都三个即：中国锁都（温

22、州）中国阀门之都（玉环）中国钮扣之都（桥头）有中国五金产业基地八个即：中国五金制品产业基地（小榄）、中国（水口）水龙头生产基地、中国不锈钢制品生产基地（新会）、中国（温州）金属外壳打火机生产基地、中国（温州）剃须刀生产基地、中国五金制品（余姚）生产基地、中国出口工具生产基地（金华）、中国丝网产业基地（安平）；有中国五金之乡（镇）三个即：中国拉链之乡（桥头）中国五金之乡（永康）中国五金之镇（大新镇） Pi |Zj) 按照各生产基地的发展模式，我们可以把14个五金生产基地划分为： I3r)P 7G;1n0m-T （一）历史悠久型 如:张家港市大新镇是苏南地区乡镇企业起步较早的工业卫星镇，以五金起家

23、，靠五金发家，已有70多年的生产历史，是协会授予的全国第一个“五金之镇”；再如：安平丝网业已有500年的历史，最早可追溯到弘治元年，即公元1488年，可谓历史悠久，源远流长,这样的基地还有永康五金、水口龙头等；O gQ8yKfDB （二）先商后工型 如:温州市永嘉县桥头镇，在20世纪80年代初，敢为人先的桥头人创造了中国第一个小商品市场、桥头钮扣市场，经过多年的发展，现在已经形成了以钮扣、拉链为龙头，各类经济齐全的产业群。与此类似的还有新会不锈钢制品行业，也是在开展贸易的基础上发展为不锈钢制品生产基地的； 5B)U oH v.EO（三）市场发展型 如:温州市剃须刀行业起步于20世纪80年代末，

24、是从无到有，从小到大快速发展起来的新兴五金产业。再如：广东中山市小榄镇，在改革开放的浪潮中，把握了时代的脉搏，抓住了发展机遇，大力发展工业，其中五金制造业也得益于此，并被列为小榄镇的六大支柱产业之一，经过多年的发展，形成了以锁具、燃气具为龙头，上下游产品及各类配件齐全的产业群。涌现出了一批以固力、华锋为首的锁具制造业，以华帝、长青为首的燃气具制造业，以史丹利、高天为首的铰链制造企业，以聚龙为首的指甲钳家用护理产品制造企业等等。这样的基地还有玉环阀门、温州锁都、温州金属外壳打火机、余姚五金制品生产基地等；五、长三角区域工业品产业化发展意义正是世界科技的发展，新材料、新工艺、新技术的使用极大的提高

25、了生产力，推动了社会的进程，对五金产业而言，新材料不仅提升了五金产品的质量与性能，也引领了行业潮流，五金新材料的研发和运用更是大大推动了新品智能化、精巧化的进程。同时在新的设计理念的指导下，五金新品款式更是充满着迷人的魅力。新材料、新工艺、新技术，成就了五金真品质。中国五金行业从上世纪九十年代以来一直保持高速发展的态势，目前已成为世界上重要的五金制品大国，但不可否认的是我国五金行业在产品研发、创新、品牌经营、营销管理、企业规模、资金实力等诸多方面与世界五金知名企业存在着较大的差距。但相信通过各方的共同努力，这些困难都是可以克服和解决的。专家预测：到2020年，中国工业增加值占全球工业增加值的比

26、例要从2000年的5.72%增长到10%以上；制成品出口占全球制成品出口的比例，要从2000年的5.22%增长到10%以上。到那时，中国还要有一批强大的五金制造业集团，形成若干个有特色、有国际知名度的五金制造业集中地。现在的长江三角洲地区，在电子产品制造上形成了一定的规模，今后应争取成为这方面的世界级五金制造业集中地。因此，长三角地区五金产业化发展，有助于提升整个中国五金行业的科技含量，增强中国五金产品在在品牌研发、创新、品牌管理、营销管理、企业规模、资金实力等多方面的竞争力，做大做强，开拓国际市场。六、长三角区域工业品行业发展前景据测算，基础设施建设每投入100亿元，就需五金产品7亿元;就江

27、苏而言，年基础设施建设投入近10000亿，五金产品需求量近700亿元。因此，长三角五金业的发展机遇非常难得，潜力非常庞大，形势非常喜人，前景非常广阔；七、昆山，苏州和上海及周边大型专业市场分析专业市场是集贸式市场组织的典型，它由乡村集市发展而来，后由农村到城市郊区，渐渐发展为大型专业市场和专业 MALL两种形式集贸式市场组织是一种以某个固定场所为集聚地，以众多企业和个体商户为经营主体所形成的共享式交易平台；专业市场是集贸式市场组织的典型代表，是一项极具“中国特色”的诱发性制度创新，起源于古老的市场组织形态间歇性集市或称乡村集市；交换的扩展使各地城市纷纷建立商场，即四周往往被露天集市包围的室内市

28、场。在多数情况下，这些商场是些常设的专业性集市；随着需求的提升，这些专业性集市渐渐突破普通交换的狭隘范围，空间辐射范围的提高和集聚效应使专业市场完成了由农村到城市郊区的扩展；在市场竞争中小商品市场、纺织服装类、批具、家具建材、五金机电、物流主导等因其特有的优势属性成为了具有竞争力的专业市场研究分析项目周边案例，寻求项目持续发展及其研究借鉴的方法案例分析案例1：上海奥特莱斯(Outlets)案例2：上海国际机电五金城案例3：上海五金城-中国五金第一城案例4：上海吉盛伟邦绿地国际家具村案例5：上海意邦国际建材品牌中心案例6：无锡新世界国际纺织服装城案例7：无锡五洲国际工业博览城案例分析一：上海奥特

29、莱斯(Outlets)上海奥特莱斯位于位于青浦赵巷镇318国道以北，嘉松中路以东。新通波塘以西，紧临A9高速公路，南北分别为沪杭、沪宁高速公路、东靠A5嘉金高速公路，西邻A30郊环高速公路，由百联集团和香港九龙仓集团共同投资开发；奥特莱斯划分为A、B、C三个区，由一条主购物通道贯穿，并搭配两条次购物通道;入口停车场C区B区A区1、入口设在嘉松中路，由入口进入，左手边为购物区，右手边为停车场2、整个奥特莱斯购物区划分为A、B、C三个区3、从A区到C区，建筑由低（一层）到高（三层）4、购物区由一条主购物通道贯穿，并搭配两条次购物通道以销售国际国内著名品牌折扣商品为主，集休闲，餐饮和娱乐为一体A区处

30、于最佳位置，均为单层店铺，集聚了世界顶级品牌折扣店；B区店铺以一层为主，局部两层；主要为国际高档品牌折扣店，结合少量餐饮店；C区为三层店铺，多为国内外知名品牌，进驻的休闲餐饮商店为顾客提供完善的服务；案例分析二：上海国际机电五金城项目位置：位于上海嘉定区国际汽车城内，毗邻 F1 赛车场；安亭国际汽车城：拥有F1赛车、上海大众等大量知名生产制造企业，大量厂房、基础设施亟待建设；嘉定新城：为上海重点建设的三大新城之一，总投资额将达3000亿左右，带动对五金机电的巨大需求；南翔、江桥区域：受轨道交通建设带动，城市化进程加速，目前有大量有大量楼盘建设、上市；项目地理位置优越，处于三大需求市场的中心位置

31、，并可获得公路、水运、铁路等交通支持；公路：处于多条高速公路的下匝口、沪宁高速（A11公路）华新匝道口距市场5公里；沪嘉浏高速（A12公路）马陆匝道口距市场5公里；嘉金高速（A5公路）宝安公路匝道口距市场1公里；郊区环线（A30公路）宝安公路匝道口距市场4公里；水运：可获得吴淞口码头的水运支持，宝安公路是市场的门户黄金通道，可直达吴淞口码头；市场的薀藻浜码头为国家级航道，通航能力10000吨，连接吴淞码头；铁路：南翔和安亭均有铁路货运编组站项目占地 1100 亩，总建筑面积70多万平方米；目前已开发两期，商用房2000套，共30万平方米，板材和钢材市场7万平方米；一期：推出商铺992套，近5万

32、平米。主要经营建筑五金、装饰五金、管道阀门、五金工具、工业机械、磨具磨料等十多类机电五金产品；二期：推出892套商铺，共42000平米左右。除规划更具特色的机电五金产品区域外，还启动了板材与钢材市场；项目功能设置基本以交易区为主，项目未设仓储区、办公区,生活配套在交易区内由部分个体经营者提供建筑设计体现了商住两用的理念，保证每个门店都有一套住宅与之配套；底层商铺面积：开间4米，进深12米，层高3.85米；单间店铺面积为48平米；住宅配套：每两间门店上设计住宅2套，分两层。单套面积为96平米，层高2.95米，顶层设有阁楼；保证每间店面都有一套住宅与之配套； 由于开发商长期在浙沪从事五金生意，带来

33、大量浙江投资客。经营户主要是以嘉定、闵行其它中小五金城的搬迁过来的客户为主案例成功经验规划选址科学：周边三大需求引擎驱动；商住两用：全面满足经营、居住、办公需求。招商、管理品牌号召：品牌厂家、经销商带动中小商户；优惠组合：租金、税收优惠争夺周边商户资源；统一招商：投资客返租，统一招商，规范租金水平与各区业态分布。案例不足之处规划仓储不足：项目未规划仓储区域，采取从周边工业园统一租赁，再返租给商户的模式，目前供不应求；未规划生活配套：导致生活配套靠分散的门店解决，形象不统一；管理功能平台单一：除五金城网站外，未构建其它服务平台，五金城覆盖区域有限；案例分析三：上海五金城-中国五金第一城上海五金城

34、项目是以五金文化为核心的大型新兴五金专业市场，是上海市新世纪的一项重点工程，选址于国际汽车城外冈工业园区;外冈工业区:位于外冈镇宝钱公路以南，沪宜公路两侧，是综合工业区，分成6个片区，以汽车零部件、光电子、塑胶五金、水暖五金、精密机械制造、出口加工等产业为主，是上海未来发展的先进制造业的重要增长极；项目分两期开发，一期规划620亩，二期规划1600亩，总建筑面积达150万平方米，总投资20亿元人民币以上，共分四个阶段实施。其中包括1400间营业房，1500个展位以上的国际展示中心，风格独特的花园式新型仓储物流及配送中心，各类五金精品馆，大型生态停车场，五金工业区域，配套生活小区等先进设施。全部

35、建成后的五金城将是亚洲五金行业最大的展示中心、采购中心、信息中心，集展示贸易、仓储物流、信息技术及科技交流于一身，融研发、生产、销售及配套设施于一体的五金机电专业批发大市场。一期20万平方米，于2006年3月隆重开业，截止有三年运营时间，现阶段入住率在60%，但真正在经营商户40%不到，整个市场的商业气氛冷清，与之嘉定安亭国际五金城反差特别大； 冷冷清请，多数铺面关着门 从现有的经营状态看，分析有以下几个原因：1、政府行为而非市场自发形成，位于相对陌生区域，商脉和人流缺失，商户认可度低；2、项目中心周边规划配套设施的建设滞后于项目的建设，导致现阶段配套严重不足；3、多数人租铺目的：1）反正租金

36、便宜，占住位置，以后情况改善就继续，不行就撤出。2）只是设个点在这里，不营业，平时收发邮件、与外界商务往来联系功能；3）有的商户纯粹就是当仓库在用。案例分析四：上海吉盛伟邦绿地国际家具村吉盛伟邦绿地国际家具村项目位于上海市首批启动的现代服务业集聚区赵巷超级商业中心内;项目距上海虹桥综合交通枢纽仅8公里，（虹桥综合交通枢纽集中诸多运输方式的换乘功能，包括：民用航空、高速铁路、磁悬涪城际铁路、高速公路客运、城市轨道交通，客流量约48万人次/日，其规模与先进程度在全世界鲜有，预计在2010年世博会前投入使用。）紧临沪青平高速公路，并通过其连接上海内、中、外环线及沪宁、沪杭、沿江、A30、奉莘等高速公

37、路网。规划中的轨道交通M9线、R2线也将经过国际家具村，对于云集市区人流和江浙一带的消费往来，有极为便利的交通。项目总投资超过30亿元，总建筑面积75万平方米，是由吉盛伟邦集团和绿地集团共同打造的、中国最具规模的全球家具采购直销中心；吉盛伟邦绿地国际家具村一期占地20万平方米，现已入驻二百余家近400余个家具知名品牌，其中既有来自欧美日等国世界知名一线品牌FLEXFORM、B&B、FENDI、Hlsta、ROLF-BENZ、STRESSLESS、NATUZZI、BOCONCEPT、DEED，也有国内外家具界知名品牌亚力山卓、艾芙迪、环美、富兰蒂斯、FFDM、镜威、高意COE、曲美等。 吉盛伟邦

38、绿地国际家具村以全球家具旗舰店集群的崭新形式颠覆了传统家具卖场模式，成为继奥特莱斯之后又一郊区化、超大型、体验式购物中心，形成以国际一线品牌领衔的家具品牌梯队，为上海乃至长江三角洲的消费者引入全新的家居生活方式，提供了一个家居购物和休闲的好去处；案例分析五：上海意邦国际建材品牌中心陆海空立体交通，辐射长三角意邦国际建材品牌中心地处江浙两省咽喉要道上海青浦，紧邻虹桥综合交通枢纽，周边已形成成立体交通网络，直线连接上海各个区域，辐射整个长三角乃至全国主要省市；一个枢纽：距世界最大的交通枢纽站虹桥综合交通枢纽12公里（2010年建成后单日客流预计达48万人次，同时与城际铁路、高速铁路、城市轨道、长途

39、客运、市内交通等实现无缝对接），1小时直达杭州、南京，3小时通达江浙全境，4.5小时抵达北京；二大空港：距虹桥机场约12公里，1小时抵达虹桥、浦东两大空港；二条轨道：毗邻M9、R2；四大港口：洋山深水港、外高桥、吴淞、太仓四大码头环伺左右；四条铁路：沪宁铁路、沪杭铁路、沪宁城际铁路（在建中）、京沪高铁（在建中）从旁经过；八大高速：可便捷抵达A5、A8、A9、A11、A15、A16、A30、崧泽高架路等组成的快速交通网入口。意邦国际建材品牌中心总的建筑面积为88万方；市场定位：品牌建材旗舰集群，体验式营销总部，全球建材装饰采购基地经营定位：批发、零售、工程采购、团购、国际贸易等整合各方优势资源，

40、携手权威机构倾力打造“六大平台”，力求为进驻商家打通国内外建材创富通道：电子商贸平台：与主流网站形成战略合作，线上线下互动平台；或自建意邦网上交易平台；自有媒体平台：与知名传媒集团合作，形成专刊，覆盖上海所有建材行业的促销信息、新闻、潮流趋势等，面向整个长三角地区消费者与专业企业公开发行；宣传推广平台：囊括长三角主要城市的电视、报纸、杂志、网络、广播、户外高炮等立体宣传推广方式；专业活动平台：包含设计师大赛、品牌评选与颁奖仪式、经典作品展、行业高峰论坛等于一体，成为整个长三角建材行业信息的舆论发源地、决策地和行业风向标；共享联盟平台：拟通过联合周边的大型品牌商业项目和长三角的大型家装公司形成促

41、销联盟。如消费者在联盟商户处购买商品，可享受购买建材的抵扣券或相关优惠待遇；专业会展平台：拟塑造成华东建材行业规模最大，品牌商家最多的产品展销会。每年春秋两次建材品牌展会活动，包含建材新品发布、潮流设计展示、建材文化展、家装设计大赛作品大众评选等活动，融合建材品牌消费的熏陶、消费者品牌意识培育、快乐购物等于一体的品牌展会。一期推出了意邦饰界，总建为9.7万方，共4层，其中出售的是1-3层，铺位的主力面积在25-30平方左右，面积段从14-200平方都有，但14平方的只有一套，200平方的也只有一套。总的套数为1518套。4层为意邦自营，自营的业态为餐饮；一楼为油漆、木楼梯、木地板、玻璃、橱柜等

42、业态，出售的均价为22000元/每平方米，总价控制在60-70万，首付50%；二楼为五金、龙头、淋浴配件等业态，出售的均价为15000元/每平方米，二楼的总价控制在40-45万，首付50%；三楼为布艺、窗帘、装饰、装潢等业态，出售的均价为8500元/每平方米，三楼的总价控制在22-26万，首付50%；投资回报：每年10%的回报率，包租20年，抵扣一年直接从总价中扣除。例如一套铺位的总价为50万。第一年的5万直接从首付中扣除。首付就减少了2.5万，为22.5万。20年的回报总额为100万，等于200%的回报率；案例分析六：无锡新世界国际纺织服装城中国无锡新世界国际纺织服装城位于无锡高新技术开发区

43、沪宁高速公路无锡东出口麦德龙向东约500米；总占地面积约65万平方米，总建筑面积达到130多万平方米，项目容积率0.88，绿化率12%，可容纳2-3万商家入场经营。项目内设产品交易区、新品展示区、会议洽谈区、仓储货流区、商务办公区、餐饮住宿区、咨询服务区、推广活动区等八大分区； 经验一：成功的运营手法1、 主动赴国外招商；2、 在上海等一线城市进行强势招商；3、 进行全球性路演活动；4、 强力媒体轰炸，制造明星效应。新世界：高调招商新世界国际强势抢滩上海百家日企相约来新世界纺织服装城“相亲”新世界在美服装业掀起“中国风暴”新世界国际赴日本招商胜利而归无锡新世界国际纺织服装城全球路演活动启动由于

44、20062008年，全国纺织行业整体亏损加大、投资增幅回落n 国家将纺织行业列为潜在产能过剩行业，在货币信贷和土地监管等方面采取了紧缩政策，调控效果较为显着，使得纺织行业固定资产投资明显回落。n 2007年，纺织行业投资增长走势呈现“高开低走，持续回落”的态势，全年完成固定资产投资额为2029.71亿元，同比增长27.09%，比上年投资增幅下降了8.36个百分点。n 纺织行业整体亏损面继续下降。根据国家统计局数据资料，2006年在统计的39422家纺织企业中，亏损企业为5994家，亏损面达15.20%，比2005年亏损面下降近2个百分点。2007年已开业纺织专业市场和2007、2008两年内即

45、将开业的新市场项目即有37个,投资总额超过466.85亿元,总建筑面积已达1305.5万平方米以上； 中国纺织服装专业市场联盟2008年江苏新增8家，在全国新增市场数量中占21%，占地面积在全国新增市场中高达41%； 新增市场的投资总额超过446.85亿元。其中，投资额在10亿元以下的项目占42%，投资额在10亿30亿元的占22%，投资额在30亿元以上的占19%； 因此现阶段经营状态不是很理想，大部分商铺空置的，商业气氛极其冷清； 开发商为了增加经营氛围投入了大量的推广费用案例分析七：无锡五洲国际工业博览城五洲国际工业博览城，位于国家级物流基地无锡新区江南商贸物流园区内，地处新区金城东路与纺城

46、大道交汇处，毗邻沪宁高速公路和新312国道，坐拥长三角立体物流交通中央枢纽；8.66平方公里中国工业博览园核心项目，项目总投资60亿元，总建筑面积150万平方米，项目集“国际展贸、产品交易、历史博览、高科新品、物流配套、商务办公、产业服务、工业旅游、商业街区、商务酒店”等十大功能于一体，打造一个超前规划、功能完善的超大规模“一站式”全球工业品博览交易中心； 五洲国际工业博览城是商务部、省市政府重点支持的产业基础服务平台，为制造业企业提供产前配套及产后服务，将为长三角企业提供更优质价廉的生产资料与工业品采购交易平台和企业高标准的展示销售平台;同时，由政府牵头，每年在项目举办一系列区域及国际工业品

47、展会，首个展会2008中国（无锡）节能与循环经济博览会已于2008年10月2729日在项目成功举办，正式拉开了五洲国际工业博览城“展会+市场”的大幕。以后“节博会”将每年定期在五洲国际工业博览城举办，而且每年还将有中国国际工业品展览交易会、长三角工业品采购节、中国国际五金机电展/长三角电动工具展、中国（无锡）机床设备展览会等十多个国际性展会在市场定期举办;一期商铺及公寓都已经销售完毕，2008年市场已经开业，且经过一年多了的运营整体商业气氛较强，经营状态较好；二期1000多套商铺准备在2009年11月底销售，前期牌号已经接近700户；构筑9大功能 全面领先市场五洲国际工业博览城“一站式”交易平

48、台共享资源、提高效率、降低成本产品交易中心：汇聚了全球五金机电产品，为制造企业提供产品展示及配套服务的 “一站式”采购交易中心。 国际展览中心：提供更为强大的国际交易渠道，成为永不落幕的国际工业品交易博览会。欧美工业品展贸中心 ：聚集国外最新的工业产品，成为全球现代制造企业所需五金、机电等配套产品的“一站式”采购中心。 物流中心：组建物流平台，、与知名物流公司合作，提供全方位物流配送服务。 电子商务中心：建立电子商务网站，线上与线下贸易相结合，与全球客户做生意。 信息交流中心：提供交流平台，实现行业资讯的充分交流。品牌推广中心：与行业协会、专业媒体等强强联手，利用多方资源，进行市场品牌推广。

49、商务配套中心：设有星级酒店、商务办公楼、酒店式公寓、国际风情美食街、购物中心、休闲娱乐场馆等商务生活配套场所。工业历史博览中心：展示无锡悠久的产业历史和雄厚的产业基础，展现无锡作为全球先进制造业基地的风采。通过以上各案例的分析我们得出专业市场可持续发展KPI（Key Performance Indicators）体系专业市场可持续发展KPI体系产业升级传统店铺式销售比例10%；完善的信息平台配备金融、检测认证、信用体系、工商注册等行业服务商业、休闲等配套完善拓展商业、休闲娱乐等高附加值的配套服务功能，10%第二节 项目必要性1、我国五金机电行业市场前景广阔仅五金行业而言，据统计，2005年全世

50、界现代五金交易额达1万亿美元。我国目前五金业的年交易额达7000多亿元，每年均以20%的速度递增。虽然如此，我国仍然被国际五金联合会主席佩尔希拉森成为“是全球五金业最后一片待开发的沃土”。市场前景十分广阔；由江苏、浙江、上海组成的长三角是我国现代制造业最发达的地区。虽然，各城市也都有五金市场，但都存在规模较小、品种规格不全，而且多属传统类产品。就昆山地区而言，主要有朝阳路和柏庐路五金市场、亿丰机电城、恒龙国际五金城和模具五金城和模具五金配套的昆山国际模具城、仕泰隆国际机械模具城等。前二个市场，普遍存在停车难、无仓储、铺位贵、交通不便等问题。恒龙国际五金城规模小，只有2万平方。所以，在长三角创办

51、一个以现代五金机电为主的大型综合性工业品市场是很有必要的；2、在陆家创办工业品市场具有突出的区位和交通优势陆家地处苏浙沪交界处，区位好，交通发达，运输便捷，十分有利于物资和人员快速集散和市场辐射；3、本项目符合陆家镇大力发展商贸物流业、“做大商贸物流区”、由“工贸”向“贸工”的发展战略转变、建设“贸工重镇”的决策和发展的方向；4、自1995年以来，开发商在全国各地陆续开发了13个专业市场，都取得了成功，积累了开发、培育、经营、管理专业市场的丰富经验，建立了一支理念先进、经营管理能力强的管理团队，积聚了广泛的项目投资和市场客户资源，企业资金实力雄厚，社会信誉度高。这些都是取得项目成功的基本保证；

52、第三节 项目优势一、地理区位本用地位于昆山市陆家现代服务综合园区内, 金阳东路南侧，沪宁高速公路北侧，集善路西侧；项目所在地属于陆家现代服务业综合园二、交通环境项目所在地区位交通优势明显，东距上海40公里，西望苏州37公里，交通网络十分发达；京沪铁路、312国道、沪宁高速公路横贯东西，吴淞江、青阳港纵横过境，建设中的京沪高铁和沪宁城际铁路距离项目均不超过2公里的路程，驾车35分钟可达虹桥机场，1小时内可达浦东机场； 出境货物经昆山经济技术开发区陆路二类口岸及上海港直接出口。届时，项目所在区域将形成公路、铁路、高铁、轻轨、海运、航空相结合的立体交通模式。为区域的发展奠定了基础。三、经济基础200

53、8年陆家镇完成地区生产总值66.7亿元，同比增长21.1%；完成全口径财政收入13.8亿元，同比增长25.2%，地方一般预算收入4.95亿元，同比增长11.6%；全社会固定资产投资19亿元，增长8%；农村居民人均纯收入15254元，增长12.6%;2009年全镇经济社会发展的主要预期目标是：地区生产总值增长18%以上，全口径财政收入超15亿元；工业总产值超210亿元；新增注册外资超1.3亿美元，实际利用外资超6000万美元；新增注册民资超3.5亿元；第三产业在地区生产总值中的比重提高2个百分点；全社会固定资产投资超22亿元；农村居民人均纯收入增长10%以上。四、政策基础1、2009年5月12日

54、，国务院颁布了装备制造业调整和振兴规划，为应对国际金融危机的影响，落实党中央、国务院关于保增长、扩内需、调结构的总体要求，确保装备制造业平稳发展，加快结构调整，增强自主创新能力，提高自主化水平，推动产业升级，特编制本规划，作为装备制造业综合性应对措施的行动方案。规划期为20092011年;2、国务院总理温家宝于2009年1月14号主持召开国务院常务会议审议并原则通过，汽车产业调整和振兴规划作为汽车产业综合性应对措施的行动方案。规划期为20092011年;3、国务院办公厅3月20日公布了钢铁产业调整和振兴规划，这份规划是今后三年我国钢铁产业综合性应对措施的行动方案，规划明确提出，力争在2009年

55、遏制钢铁产业下滑势头，保持总体稳定。到2011年，钢铁产业粗放发展方式得到明显转变，技术水平、创新能力再上新台阶，综合竞争力显著提高，支柱产业地位得到巩固和加强，步入良性发展的轨道。4、政策推进企业重组五金产业走近集群化就目前国内五金业而言，中小企业居多，以民营企业为主。工业和信息化部起草的关于加快推进企业兼并重组的意见（以下简称“意见”）近期出台，将放宽民营资本市场准入。此举将激励商业银行加大对企业兼并重组的信贷支持，探索设立专门的并购基金，吸引社会资本支持企业兼并重组，并鼓励上市公司以股票为对价实施吸收合并、要约收购、购买资产等并购行为。不仅解决了五金业众企业资金薄弱的后顾之忧，也为五金业

56、兼并重组扫清了路障，进一步加快五金产业集群化步伐。5、资产损失税前扣除政策 受惠五金业近日国家财政部、国税总局下发通知，明确了企业资产损失在计算企业所得税应纳税所得额时的扣除政策。根据通知，企业的股权投资符合5类情形之一的，减除可收回金额后确认的无法收回的股权投资，可以作为股权投资损失在计算应纳税所得额时扣除。通知自2008年1月1日起执行6、轻工业振兴计划将重点支持五金专业市场建设规划指出，未来三年将加快皮革、家具、五金、家电、酿酒、文体用品、塑料制品、照明电器、缝制机械、制糖等行业重点专业市场建设，并利用中央外贸发展基金资助企业开拓国际市场，完善出口风险保障机制；鼓励有实力的企业“走出去”

57、；在有条件的国际市场组建中国轻工产品贸易中心，向企业提供开拓当地和辐射周边市场的服务;经过近10年的发展，我国五金专业市场以取的了不小的成绩，同时也在很多方面存在问题，国家既然将五金等行业的专业市场建设列入轻工业振兴计划，势必会在政策环境、经济环境等方面给予倾斜，五金市场运营者应当时刻关注相关政策导向，同时可积极与相关部门联系，携手何止，构建和谐五金专业市场发展环境。第四节 项目意义昆山美吉特工业品博览交易中心的战略意义，主要是要打造为工业名城品牌的重要平台、区域性商贸物流中心的载体；促进陆家镇，昆山乃至苏州地三产经济发展。项目建设后将形成一定的集聚度和人气，区域良好的工业基础，为项目提供了一

58、个展示工业品的舞台，同时也是发展现代服务业的需要，因此昆山打造一个中国最具规模的工业品交易博览中心不无可能；项目的成功建设意义在于：一是工业品博览交易中心是城市特殊功能区的重要组成部分，可以增加地方财政税收根据国家税收体制，兴办工业项目的税收接近90%上交中央财政，而发展以商贸流通为主的第三产业，90%以上的税收都在县一级财政，发展三产，给地方财政的贡献加大； 二是打造好品牌，形成中国美吉特工业品博览交易中心的统一品牌，逐渐形成吸引眼球的品牌经济；三是提升功能，在统一规划前提下，分区设计和组织建设，形成以工业品为中心的工业博览和商贸物流体系；四是做好配套建设，基础设施和公共配套设施要先行，为区

59、域提供金融、物流、信息等市场需要的综合配套服务，改善陆家镇生态极其投资环境；五是实行定向招商，重点围绕工业博览以及配套服务进行招商选资，提升区域商业价值；六是强化服务意识，尤其是政府部门强化公共服务，最大限度降低各类市场交易成本，有利于政府部门管理商业市场、提升服务水平。第三章 昆山美吉特工业品博览交易中心项目市场分析 第一节 区位优势一、项目位置陆家镇现代服务业综合园区东距上海50公里，西距苏州45公里，紧邻国家级经济开发区-昆山市经济开发区-花桥经济开发区；距昆山市区仅11.5公里、沪宁高速公路、312国道、以及建设中的沪宁城际铁路（陆家设有城际站台）、京沪高速铁路等国家级区域交通动脉穿越而过，距上海虹桥机场40公里，到上海浦东国际机场100公里；此区域主要分3个板块商贸居住区占地约3.7平方公里，已规划建设了建筑面积达三十余万平方米的安置小区，入住人口约8800人；先进制造业区约占地约2.1平方公里，已有