南宁有色金属工业学校物业管理投标文件(69

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1、 正 本广西南宁鼎城物业效劳投 标 文 件工程名称： 校园物业管理效劳采购 工程编号： GXKLG20213140 投标人： 法定代表人或其委托代理人： 日期: 2021年8月12日目 录开标一览表投标函投标保证金缴纳证明投标报价明细表管理方案方案及效劳承诺书投标人经营相关工程的经验及业绩证明投标人资格证明文件投标人根本情况登记表投标人认为有必要提供的其他材料开标一览表工程名称： 校园物业管理效劳采购 工程编号： GXKLG20213140 投标总报价大写人民币 壹佰万零玖仟玖佰贰拾 元￥1009920.00。其中:报 价 表项号工程名称效劳年限单价(元/年)单项合价元=备 注1校园物业管理效

2、劳费25049601009920总报价人民币大写：壹佰万零玖仟玖佰贰拾元￥1009920.00投标人盖单位公章 法定代表人或委托代理人签名 投标说明：1、投标人必须按以上格式加盖单位公章并签名，否那么，无签名、盖单位公章的投标无效。投标函致：广西科联招标中心根据贵方 校园物业管理效劳采购 采购工程招标文件，工程编号 GXKLG20213140，正式授权下述签字人 殷利华(常务副总经理) 代表投标人 广西南宁鼎城物业效劳 提交下述文件正本一份，副本四份。一、 投标报价明细表；二、 管理方案方案及效劳承诺书；三、 资格证明文件和投标人须知第12条要求投标人提交的全部文件。四、 投标人根本情况登记表

3、。据此函，投标人宣布同意如下：1、我方同意在投标人须知规定的截标日期起遵循本招标文件，在投标人须知第13条规定的投标有效期满之前均具有约束力，并有可能中标。2、我方承诺已经具备?中华人民共和国政府采购法?中规定的参加政府采购活动的供给商应当具备的条件：1具有独立承当民事责任的能力；2具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；3具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；4有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；5参加此项采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录。3、我方根据招标文件的规定，承当完成合同的责任和义务。4、我方已详细审查全部招标文件，包括修改文件如有的话和有关附件，我方将自行承当因

4、对全部招标文件理解不正确或误解而产生的相应后果。5、如果在投标截止时间后的投标有效期内撤回投标或者有其他违约行为，我方的投标保证金可被贵方全部没收。6、我方同意向贵方提供贵方可能要求的与本投标有关的任何数据或资料，完全理解贵方不一定要接受最低的报价或收到的任何投标。7、假设贵方需要，我方愿意提供我方作出的一切承诺的证明材料。8、我方将严格遵守?中华人民共和国政府采购法?第七十七条规定，供给商有以下情形之一的，处以采购金额5以上10以下的罚款，列入不良行为记录名单，在一到三年内禁止参加政府采购活动，有违法所得的，并处没收违法所得，情节严重的，由工商行政管理机关撤消营业执照；构成犯罪的，依法追究刑

5、事责任：1提供虚假材料谋取中标的；2采取不正当手段诋毁、排挤其他供给商的；3与采购人、其他供给商或者采购代理机构恶意串通的；4向采购人、采购代理机构行贿或者提供其他不正当利益的；5在采购过程中与采购人进行协商谈判的；6拒绝有关部门监督检查或提供虚假情况的。与本投标有关的正式通讯地址为：地址： 南宁市科德西路7号嘉士涌金广场0511室 邮政编码： 530003 ： ： 开户名称： 广西南宁鼎城物业效劳 开户银行： 中国工商银行南宁市琅东支行 帐 号： 2102 1120 0930 0425 778 法定代表人或委托代理人签名： 竞标人公章： 竞标日期： 2021年8月12日 投标保证金缴纳证明投

6、标报价明细表报 价 表项号工程名称效劳年限单价(元/年)单项合价元=备 注1工作人员薪资24231208462402保洁用品费用2336067203绿化养护用品费用2234046804劳保费用26240124805行政办公费用29300186006法定税费230300606007管理费用23030060600合 计5049601009920总报价人民币大写：壹佰万零玖仟玖佰贰拾元￥1009920.00投标人盖单位公章 法定代表人或委托代理人签名 投标说明：投标人必须按以上格式加盖单位公章并签名，否那么，无签名、盖单位公章的投标无效。管理方案方案及效劳承诺书第一章 校园后勤物业管理市场化的趋势进

7、入21世纪以来，任何行业的竞争都白热化，教育行业也不例外。随着民营资本机构介入高等教育、职业教育、中小学的根本教育，现在21世纪马上就是第一个10年将要结束的时间，教育资源也开始变得市场化。学校与学校的竞争从开始的硬件校园设施、教学楼、教学设备等比拼，如，学校的规模、建筑设施、牌子人才等。逐渐演变为综合实力的比拼，特别是提倡素质教育以来，学校的软实力变得越来越重要。校园文化、人文精神等开始列入等同于升学率、师资力量等竞争要素里面，竞争开始全面化。校园物业管理所承当的校园环境建设是校园文化建设的物质载体，它与校园文化建设是密不可分的，它既受校园文化建设的影响，同时又反过来影响校园文化建设。实际上

8、，学校都是人口高度密集型的区域，各类物业建筑是专用物业，具备很强的功能性，很多科研资料、实验设施价值较高，特别是学校。所以在这样的一个机构团体里面，后勤起到了一个连接各项工作的桥梁的作用，是招生、办学、科研等工作的重要支撑。一个学校的后勤工作包括校园基建、物资采购、校园交通管理、各类学习生活宣传、户籍管理流动人口管理、物业管理、校车管理、校产物业类管理、校产设备类管理、根本医疗保障、安防消防救助宣传管理、食堂管理、水电网络设施管理、燃料、取暖等诸多事宜。物业管理就是学校后勤中的重要的一环。2007年以来，广西开始不断有大专院校、重点高中等开始尝试将后勤校园物业管理外包予物业公司，取得了一定的成

9、绩，涌现了一些涉足校园物业管理的企业。但是专业从事校园管理的企业还是不多，由于原来学校的后勤人员打包外送处理，学校还没有真正做好甲方是思想准备，行业没有制定出可行的技术标准等诸多原因，校园物业管理还需要共同的关注和标准。而今，引入物业管理企业至学校将是目前乃至下一阶段的新课题，如何做好甲方，推进学校的后勤的效能，效费率，享受到自己应该享受的权利和效劳。可以预见，未来数年内，谁解决自己的后勤专业化的问题，谁将在下一轮的教育办学道路上取得先机。第二章 物业管理效劳需求分析南宁有色金属工业学校成立于1985年，是下属的中专学校。于1999年与桂林工学院展开合作办学，组建桂林工学院南宁分院，开始招收高

10、职大专生。经了解，南宁分院主要从事高职高专教育，设有计算机与信息技术、机电工程、冶金工程、经济管理4个系和根底学科部，开设有计算机应用技术、模具设计与制造、数控技术、通信技术、冶金技术、工程测量技术、旅游管理、市场营销等20多个专业，现有全日制在校生3500余人，分别来自全国近20个省、市、自治区。校园占地面积7万余平方米，经过不断开展，现有行政办公楼X栋，实训楼X栋，图书馆X栋，教学大楼X栋，学生宿舍楼9栋。桂林工学院是一所具有50多年办学历史、在国内外有一定影响的多科性学校。南宁有色金属工业学校与桂林工学院合作组建南宁分院后，在专业设置、培养模式上既依托工科院校、本科教育的办学优势，又突出

11、高职教育以就业为导向、以职业能力为本位的特点，不仅在师资、教学设施方面实现资源共享，学院先进的教育理念、科学的管理体系、丰富的办学经验以及广泛的社会影响也全面辐射高职高专教育的办学过程。经过多年的办学实践，南宁分院在办学条件、培养模式方面已形成明显的教育优势和办学特色。桂林工学院是区教育厅确定的接受专升本的高校之一，品学兼优的高职高专学生，可按规定直接升入学院本科学习。南宁有色金属工业学校此次进行校园物业管理效劳外包采购，合同期两年，迈出了后勤专业化、市场化、社会化关键的一步。一个学校的后勤包括校园基建、物资采购、校园交通管理、各类学习生活宣传、户籍管理、物业管理、校车管理、校产物业类管理、校

12、产设备类管理、根本医疗保障、安防消防救助宣传管理、食堂管理、水电网络设施管理、燃料、取暖等诸多事宜。如何有效的分配利益人力、财力等资源将工作做到最好呢，经过我公司和有关兄弟院校的探索，我们一致认为以下的几个方向将是学校后勤管理的趋势：一、专业效劳外包，有利于集中精力搞好招生及教学等重头戏：原各学校后勤部门均是“正规军，占有学校的编制，从行政上讲是学校的一个在编部门，职工根本是在编职工。由于学校后勤的摊子大，压力大，负担重，从经济开支上讲后勤开支占了学校开支的40%-55%，而为学校教学科研招生等提供的支持，缺乏于在21世纪的新形势下取得良好的成绩。费用大，效劳差，负担重，成效小是一个难题。20

13、世纪末国家提出高校后勤需要改革，社会化、专业化、市场化，由此来满足新时期的学校办学需求，逐渐摆脱后勤压力的重负。而将食堂、基建工程、校园管理等效劳予以外包，减轻负担，学校可以集中经费、资源来搞好招生就业、教书育人、科研应用等“本职工作，空出的人员编制可以用来增加在教学和科研上。非高校类学校也可走外包的道路，取得良好效果。二、走专业化效劳道路，提高效劳品质：物业管理、食堂、基建、医疗等效劳内容均属于专业性比拟强的行业，如果一股脑的由后勤部门统一管理，不仅事杂繁多，难以出效果，而且由于行业不兼容，没有发挥应有的作用。因此引进专业企业合作，走专业化的道路将对各项工作起到质的改变。特别是物业管理是效劳

14、性较强，工作面比拟宽的行业，引进有学校校园管理经验的物业管理企业，将大大提升该项效劳的工作品质。三、推进市场化运作，有利于节源开流：90年代末，广西大学等几所院校将原后勤部门剥离，合并成立广西后勤效劳集团公司，集中几大院校后勤资源办好后勤工作，开始了广西学校后勤改革的尝试，开始走市场化运作的道路。经过10年的经验，到目前为止大局部规模较大的院校都建立了自己的后勤效劳公司，作为校办企业为学校效劳。市场化运作成为各大学校的首选模式，推进市场化运作，有利于学校节源开流。其他一些大专中专学校也纷纷跟进，时至今日，大局部院校都把能够外包的业务外包提上议事日程，不很成熟市场化的学校也逐渐安排局部后勤职工内

15、退或另行安排，为此项工作做好准备。四、确立甲乙方关系，明晰责任：由于在市场化的经济环境下，物业管理效劳是通过甲乙双方的合同来明确关系的，因此，订立条款详细合理的合同将是合作的重点之一。也是物业管理企业涉足学校校园物业管理、院校聘请物业公司效劳的探索课题。通过建立合同甲乙方关系，明晰了责任，对学校而言将是获得一个性价比比拟高的一个途径，同时防止了许多管理风险。五、聘请第三方效劳供给商，减少人事聘用及有关纷扰：聘请第三方效劳供给商提供效劳，减少学校后勤的操作人员人数，保存管理监督人员，可以减少学校的局部编制，用到其他教学等部门去。此外，由于原来许多学校均聘请有数量较多的临时工，由于公布了新的劳动法

16、规，针对工人的福利保险做了强制性要求。因此数目不少的临时工将是学校后勤人员薪资增加，同时涉及很多人事纷扰，特别是一些临时工是学校教职工的家属的，或者工作时间较长的，将会使学校在人事上面临麻烦。而外包给第三方后，此类风险将降到最低。第三章 效劳设想与筹划经研究招标文件，现场勘察，网上资料收集，接洽甲方主管领导、走访教职工及学生，汇总资料后认真分析，根据南宁分院的实际情况，我公司经过工程调研分析，认为整个物业管理区域有以下特点。 整个校园投入使用多年，比拟符合实际使用的要求，不需要在设计上做大的修改，但由于建筑设施投入使用时间长，需要小修小补的反而较多； 校园建筑分区合理，教学区、生活区、宿舍区、

17、休闲区、运动区等分布明显，便于管理及工作； 校园内各类配套设施齐全，如取水点分布、垃圾桶分布、水电中转设施设备分布合理，由于是职业教育机构，大专学生的综合素质也不算很高，但校园内生活垃圾污染比拟严重，存在小物品人为的损坏较多，难以管理到位； 由于目前校园内尚有少量的装修工程，存在建材及建筑垃圾，经过校区时对保洁存在二次污染，； 南宁分院是系统内比拟重视的一个学校，每年来参观、指导的上级领导、兄弟部门单位较多，要求物业管理机构注重企业形象，工作无过失，在配合学校接待各有关部门方面给予有力的支持，特别是在环境卫生、绿化养护、造型设计等方面； 目前绿化方面的养护成效一般，整体的绿化效果不强，可以通过

18、小型的造型设计修改工程，在一到两年的时间来养护，和谐表达校园的严肃、活泼、向上； 中专生、大专生正是在学习、生活美好时期的青少年，活泼好动，学习能力强，因此住校生的管理和其他学校的学生宿舍管理不一样。像南宁分院的学生大多来自广西的各县市，局部是省外生源。总的来说，农村学生还是占大多数，学生来到首府后，对社会知识缺乏认知，对生活经验欠缺，还不完全能够单独承当民事责任，在个人的行为判断上存在知识的缺陷。因此需要老师、家长、宿舍管理员等多方的关心和保护。 学校内有几栋宿舍楼属于企业投资兴建的，管理上也不在一个系统，但是希望能够在学校学工部门的统一协调下，在管理措施和要求上严格要求，保持管理制度执行一

19、致。在汇总分析了上述的众多特点后，我公司研究后得出以下几点管理效劳思路及措施，作为我公司进驻管理的一个方向。综合效劳方面：u 优先选聘原有工作人员，保证工作平稳过渡：南宁分院是第一次引进物业管理企业到学校中，学校原有的工作人员临时工存在一个安置就业人员的社会问题，根据实际情况，我公司可以承诺在选聘录用人员的时候优先考虑原有工作人员，保证工作平稳过渡。调拨至物业公司的人员，和物业公司其他工作人员享受同等待遇。u 组织培训，提高工作技能效率：我公司进驻校园后，必制定单独的培训工作方案。由于调拨来的或者招聘来的工作人员未能统一思想，统一部署安排，所以，在前两个月培训工作是重点，目的在于提高人员的工作

20、技能熟练程度，提高整体工作效率。u 重视企业形象，统一服装及标识：专业企业运作与学校后勤管理，优越性在于专业、高效、效劳、性价比。而统一的标识，统一的形象是关键，我公司在进驻校园后，将不同工种的岗位配置不同类型的工作服，以便识别。此外，校园内的一些温馨提示，平安标语等都将酌情重新更新。u 共同制定工作方案，实行无缝工作链接：南宁分院的校园管理工作，涉及多个单位，甲方，乙方，第三方等。需要多方面互相配合才能把工作做好，南宁分院的教育事业蒸蒸日上，各项工作开展根本已经形成流程和制度，我公司拟采取月底总结、月初方案的方式进行工作。做方案时将充分考虑甲方的大工作方案，按照学校的节奏来工作。如果能够做到

21、工作方案由双方共同制作完成，执行交由物业公司执行，那么可以做到整个物业管理工作无缝链接。u 注意效劳过程文字记录，档案完整:效劳是一个过程，具有时效性，不可复制性。因此，效劳的评估需要过程的记录，明确效劳工作指标，以便进行结果的评审。作为物业管理效劳商，我公司将会注重整个物业管理过程的文档管理，建立齐备的档案目录，在日常工作中做好单项工作有记录表单，工作指标尽量能够数字量化。一般物业管理档案将在我公司保管两年。平安防范管理方面：u 平安管理人员一专多能，按技能分等级：由于校园面积较大，但建筑物多，人员成份多，常驻人口超过5000人，流动人口超过6000人，而平安管理人员需要监控门岗、校园重点巡

22、逻、消防设施管理、大件物资进出监督、车辆秩序维持等诸多方面工作，因此工作人员需要学习具备多个岗位技能；按掌握不同的技能多少分为多个等级，鼓励一专多能。u 健全组织，加强宣传，全员重视参与：平安防范是消耗人力较大，属于常备的半军事防卫组织。平安管理员的队伍建设是重中之重，队员的综合素质，忠诚度，自律性将是招聘关注的要点。校园平安设计的面广，特别是学生的平安，也是一项政治性的任务。因此，在学生和教职工中加强平安教育，宣传也是一个重要工作。每年能够在新生入学后开展一个平安教育的课程，那么更有利于日后的管理工作。u 标准管理，坚持制度，常抓不懈：平安防范是一个全员参与的工作，是一个专业性强，技能性高，

23、社会化的工作，因此，需要标准管理，健全各种管理制度，持之以恒，常抓不懈。u 利用监控系统，做到全盘掌控：学院原有校园监控系统，投入使用数年，对学院的整体安防起到重要的作用。我公司将利用好技防、设备防，做好监控是眼睛的效果，注重防范和及时反响，注意有关资料的留存。校园保洁方面：u 按照使用功能特点分区域保洁：按照楼宇、地面、绿化带、大门、卫生间等不同的保洁需要，实行区域划分保洁，更有利于保洁工作的开展；u 实行保洁责任承包制，定量定岗：根据不同区域的工作量、学院的要求，定员定岗，定流程，方便管理，方便监督，能够从工作质量的源头去管理；u 会同学院对全院倡导环保校园，人人参与：环境整洁是每一个学校

24、师生和教职工共同的财富和义务，人人都有责任区遵守?市民公约?和学院的规章制度。因此我公司提议对全院发出倡导，每学期做一个?美化校园、整洁校园?的活动，以保持校园的整洁和美观；u 实行全员参与，保持长效保洁机制：我公司派驻的工作人员不管工作岗位和职务均有义务自动自觉维持维护学院的环境保洁，除在工作时间使用工具保洁外，任何时间发现较大的环境垃圾污染，均立即处理和劝阻有关人士。真正做到全员参与，保持长效机制；u 努力创优评优：在公司总部的引导下，派驻的物业效劳中心依据学院的要求及合同，积极参与学院组织各类评比活动，参与到学院的运作中来，做到工作不分你我。作为二次工程效劳部，积极参与公司内部的各项评优

25、选优活动。此外，我公司将会积极参与教育界、物业管理行业的各项评优活动，有助于大力提高效劳质量和甲乙双方的荣誉。学生宿舍管理方面：u 按照学校要求，执行宿舍管理制度：学生在学校的目的很明确，学习知识，学习做人的道理，为下一步的升学和到社会上工作积累。学生在学生宿舍里面的各种行为将牵涉到学习的效率，牵涉到其他同学的成长。因此学校为学生制定了许多制度，物业公司将按照学校的要求，严格执行宿舍管理制度；u 配合开展思想引导工作：学生宿舍管理是学生管理工作的一个重要局部，学生在学校，学习的时间约每天6小时，其余就是课外活动和学习休息的时间，一名中学生在宿舍的时间比在教室的时间要长。因此，学生宿舍的管理是学

26、生工作部门不可无视的一个局部。在学生宿舍里，学生的日常行为，思想动态，为人处事等是一个真实的表达，物业公司将配合学工部门做好学生思想引导工作。有条件的情况下，还开展学生宿舍的各类文化活动。u 维持宿舍区的生活工作秩序，开展各类评比：南宁分院是高职院校，学生一局部是来自周边区域，一局部来自广西各地，还有来自外省以及外国留学生。大专生的生活正式辞别少年，逐渐开始涉足社会。宿舍区的生活工作秩序是学生在校学习的最重要保障。因此，宿舍管理员将加强学生宿舍的管理，巡视；记录学生的内务、行为、思想动态、预防平安事故发生。绿化养护方面：u 制定年度目标方案，严格执行：绿化是建筑的点缀，是文化的一个综合表达，采

27、用何种风格的绿化造型来衬托主题是有讲究的。线条型、对称型多见于事业单位；花圃型、景观型多见于企业等；因此绿化养护应制定长期的一个目标，分解为各年度或阶段性的目标，最后形成年度方案，严格的按方案执行。第三章 管理效劳模式和工作方案第一节 效劳模式我们确立南宁有色金属工业学校的物业管理模式是： 紧密围绕“质量、本钱双否决的运作核心 提供“质优价廉的效劳产品 倡导“以客户为中心的流程管理思想 建立以流程为基石的客户需求价值链 致力于与业主建立平等的现代契约关系 推广“平等互动的效劳文化在确定管理模式的根底上，针对南宁分院的特色及实际情况，我们进一步提出了全方位物业管理的根本思路。我们的管理思路是：u

28、 强调本钱控制意识和本钱管理程序u 强调流程团队的有效运作和效劳流程的持续改良u 强调公众效劳的标准化与特约效劳的个性化u 强调甲方的实际需求和潜在需求的满足u 力于共用设施、设备的持续改良和功能提升u 致力于培养员工的专业素质以及社区全员的参与意识u 致力于文化功能的提升，塑造符合甲方单位文化相对应的环境第二节 效劳过程原理图居住平安环境宜人供给可靠效劳及时紧急支援客户效劳中心设施组安 防环境组咨询 收费 请修 处理电梯、供水、供电、空调设施维护消防设施、现场消防器材维护 电梯紧急救援门厅值班、巡查、车场管理、现场救护避雷系统接地监护保洁 绿化 消杀 噪音甲方业主根本要求满足业主根本要求岗位

29、设置 南宁有色金属工业学校 鼎城物业业主 改良A 物业效劳需求 P方案有色金属学校物业管理效劳中 心综合效劳 平安防范效劳 环境保洁效劳 D执行绿化养护效劳 宿舍管理效劳 C检查 信息反响第三节 效劳核心价值链图信息指令客户效劳中心投诉需求业主建议核心效劳产品形式效劳产品反响效劳要求延伸效劳产品反响述职指令考核授权考核反响指令考核作业人员现场主管物业主任鼎城物业投诉 前台接待客户效劳中心 后台作业SPP模型效劳提供平台模型第四节 前期工作方案工欲善其事 必先利其器。为更好开展工作，我公司拟添置或从其他工程共享以下物资，用于后期的开展工作，合同开始履约前前添置到位。总价值约6余万元，详细物资见其

30、他章节。前期人员内部调拨，外聘，接收原就业工作人员，前期入职培训等亦在准备工作前完毕。详细工作移交方案见下表：一前期准备阶段约三天时间准备鼎城物业1、与南宁分院签订物业管理合同；2、按照效劳标准确认年度工作方案；3、组建管理队伍并按时上岗；4、新职员入职培训；5、购置添置物品工具；1、双方协商；2、三工作日内；3、一星期内；4、五个工作日内5、8月20日前南宁分院1、与鼎城物业签订物业管理合同；2、准备南宁分院拟投入使用的物业房屋分区安排图；3、准备南宁分院各部门单位的联系方式名单；4、审核签订附属协议;5、安排妥当乙方的办公用房、办公设备、相关人员宿舍；6，与前合作单位协商移交事宜；7、准备

31、推荐原有工作人员名单及档案；1、双方协商；2、一星期内；3、三工作日内；4、另约时间5、进驻前6、进驻前二进驻移交阶段约两工作日完成鼎城物业1、完善管理用房及员工宿舍；2、按照清单检查校园内所有附属设施设备；3、核对区域内的施工单位人员及材料等情况；4、了解重点部位，落实平安防范应急措施；5、了解南宁分院车辆使用情况，并提供车牌号码；6、接收南宁分院各部门单位联系方式名单；7、周边有关派出所等单位联系；8、针对工作移交的情况汇总成文，办好书面移交手续；9、其他有关事宜；进驻后一星期内工作重点南宁分院1、拨付物业管理用房，移交办公设备；2、交付校区内各楼宇房间等使用安排图示；3、移交半个月内尚施

32、工的单位等有关资料；4、协助监督鼎城物业与有关部门单位的各项移交工作；5、移交南宁分院各部门单位联系方式名单；6、移交有关门的钥匙；或安排此项事宜7、将所有移交的设施、物品、钥匙、资料等汇总，办好书面移交工作；8、向校园内师生公布；9、其他有关事宜；移交后一星期内工作重点三正常管理阶段鼎城物业1、正常开展物业管理工作，落实各项规章制度；2、根据合同及甲方要求不断做效劳水平调整；3、每月3号提交上月工作总结及下月工作方案。4、催促财务部门及时转账；5、半年度效劳评审；6、其他有关事宜正常履行合同条款南宁分院1、履行合同中甲方的权利义务，监督鼎城物业履行合同有关效劳条款；2、协助处理各种意外事件；

33、3、审核乙方提交的方案文件；4、每月底最后两日支付乙方物业费；5、半年度效劳评审；6、其他有关事宜正常履行合同条款第四章 人员配置、管理及培训第一节 组织结构图在综合一体化管理方式的思想指导下来实施物业管理效劳工作，我们力求：部门设置精简、高效；人员配置合理、科学。物业管理效劳中心在物业主任的调度下，各司其职，各负其责，以协调的、高效率的、相互促进的管理模式来实现管理效劳的良性循环。其机构设置如下:南宁有色金属工业学校有关政府指导部门鼎城物业总 经 理财务核算部 直 横向支持公司职能部门 线指行政事务部人力资源部品质管理部挥各工程部资源共享南宁有色金属工业学校物业管理效劳中心柳州第二职业技术学

34、校物业管理效劳中心其 他物业管理效劳中心广西工商职业技术学院物业管理效劳中心物业主任主任助理保洁绿化部宿舍管理部平安防范部综合领班宿管领班安防主管绿化管理员保洁员宿舍管理员监控岗巡逻岗门岗第二节 工作职能运行图南宁有色金属工业学校广西南宁鼎城物业效劳工作指示、配合执行、效劳评估 工作指令、资源整合、管理备案公司各职能部门物业管理效劳中心 技术支持 报告 指令下属执行部门 培训、考核反响 督导效劳地点工作人员第三节 部门设置及人员编制本着精简、高效的原那么，根据有色金属工业学校的实际效劳、管理和经营的需要，在保证高质量的物业管理水平及物业物业管理效劳中心员工素质的根底上。同时，也为充分表示我公司

35、对有色金属学校物业管理工程的重视程度，我公司决定组建成立有色金属工业学校物业管理效劳中心设综合三个下属职能部门，共38人编制，负责整个校园委托外包的各项物业管理工作的开展，采用物业主任经营负责制，签订经营目标责任书。具体如下：物业管理效劳中心办公室：任务和性质：物业管理效劳中心是公司履行委托物业管理合同的主体，办公室就是整个物业效劳中心的指挥系统，由物业主任主持工作，处理各类日常事务，起草工作方案报备公司总部与甲方审批，利用公司的资源组织执行已批准的工作方案，协调有关方面的各类事宜。效劳中心接受公司总经办的直接指挥，和学校后勤处做工作对接。人员配置：序号岗 位数 量工作内容备 注1物业主任1人

36、主持全面工作，向总经理汇报工作，向南宁分院后勤处长进行工作对接。2主任助理1人协助物业主任工作，分管宿舍管理、保洁、绿化养护方面工作合 计2人管理人员2人 平安防范部：任务和性质：平安防范部是整个校园关于平安防范方面的执行业务部门，受物业管理效劳中心及甲方平安方面负责人的双重领导。负责门岗来访人员登记、车辆停放指挥、安防系统健康、上级领导视察礼宾、大件物品办理核对、紧急状况应急处理、平安知识宣传等诸多安防方面的工作。人员配置：序号岗 位数 量工作内容备 注1安防主管1人负责整个区域的平安防范日常工作，向物业主任汇报工作，安排队员值勤，处理日常事务，检查平安设施，进行例行培训，配合学校及公安机关

37、做好安防宣传等。2安防管理员6人大门双人岗，来访登记，物品进出查验，贵宾来访礼宾活动，消防管理。门岗3安防管理员6人定时按线路巡逻，发现异常，及时上报处理巡逻4安防管理员3人24小时执勤，管理好车辆及周边环境地下车库5安防管理员1人轮休替补合 计17人管理人员1人，员工16人宿舍管理部：任务和性质：宿舍管理部是整个学院学生宿舍管理的执行业务部门，受物业管理效劳中心及甲方学工部门的双重领导。负责学生宿舍区日常秩序维持、受理学生报修、巡检公共设施、大件物资出门登记、通知通告传达等各项学生工作。人员配置：序号岗 位数 量工作内容备 注1宿管领班1人负责所有学生宿舍管理的日常事务方案申报、执行，联系其

38、他部门进行设施维修，向学工部门进行周工作汇报。发生重大紧急学生事件，为第一现场处理者主任助理兼2宿舍管理员9人负责学生宿舍管理的各项具体工作执行。合 计9人员工9人保洁绿化部：任务和性质：包绿化部是整个校区招标文件要求局部的保洁工作以及校本部绿化养护的执行业务部门，受物业管理效劳中心领导。负责公共区域清洁、日常保洁、室内清洁、垃圾清理、重要部位消毒等工作；负责校本部的所有绿化养护工作，室内植物摆放养护。人员配置：序号岗 位数 量工作内容备 注1综合领班1人负责所有保洁以及绿化养护工作的方案申报，监督执行。主任助理兼2保洁员7人负责合同范围内的保洁工作3绿化养护员3人负责绿化养护工作合 计10人

39、员工10人第四节 工作人员任职要求为出色的完成招标文件中委托的业务，我公司将精心招聘工作人员，并组织安排入职培训，拟定按以下标准进行招聘：序号岗 位任 职 要 求备 注1物业主任2年以上工程经理工作经历，熟悉ISO9000体系，大专以上学历，熟悉学校后勤校园管理运作事宜。公司外派2主任助理熟悉学生工作，有两年以上相同工作的经验，能够单独处理学生宿舍、校园保洁、绿化等一般性事务工作。公司外派3安防主管熟悉企事业单位平安防范工作，会用电脑，能独立带着团队执行工作，善于和有关部门配合。40岁以下，获得物业管理经理资格证书，政治素质好，有开拓创新精神。公司外派2平安管理员年龄1845岁，男性身高1.6

40、5米以上，女性身高1.58米以上；五官端正，政治素质好，高中以上文化程度，无犯罪记录；反响灵敏，形象较好；接受过专业保安管理课程培训并考试合格。本地招聘3宿舍管理员2年以上工作经验，30岁以上，有爱心和亲和力。本地招聘4保洁员2年以上工作经验，能服从工作安排，吃苦耐劳。本地招聘5绿化养护员3年以上绿化养护工作经验，技术员有资格证明。本地招聘注：工作人员必须身体健康，无传染病，无不良嗜好，持有效的身份证，以及有效相应学历证明、技术资格证明。学校原工作人员有学校书面推荐文件的优先录用。第五节 派遣工程负责人简历姓名职务职称年龄在本工程中拟担任工作主要经验及承当过的工程是否附有物业管理从业经理岗位证

41、书复印件潘建廷物业主任无30工程经理广西机电职业技术学院后勤处、北京航空航天大学珠海分院后勤处、柳州百纳千祥物业管理、广西智凌物业管理有个人简历：2003年-2005年 广西机电职业技术学院后勤处场馆组组长 先是负责体育场地养护和维修，后调至水电组，负责全校的水电读数抄写及教职工、学生、教学楼等用水电分配计算；2005年-2007年 北京航空航天大学珠海分院后勤处 代表甲方负责与物业公司协调工作；2007年-2021年 柳州百纳千祥物业管理物业主任参与住宅区物业管理工作2021年-2021年 广西智凌物业管理人力资源部负责人力资源工作，包含招聘、培训、辞退、员工福利等2021年至今 广西南宁鼎

42、城物业效劳 物业主任附：工程经理负责人的学历证书、职称证书、岗位证书复印件学历证明：物业管理岗位证书：姓名职务职称年龄在本工程中拟担任工作主要经验及承当过的工程是否附有物业管理从业经理岗位证书复印件梁美勤物业副主任无44主任助理有个人简历：1988年8月2004年3月 南宁橡胶厂2005年9月2006年3月 广西工商职业技术学院宿管部 负责学生宿舍的管理工作2006年7月2021年8月 广西南宁莱华物业管理驻广西工商职业技术学院物业管理处负责人东校区 负责宿舍管理、保洁绿化等方面工作2021年9月至今 广西南宁鼎城物业效劳驻广西工商职业技 术学院物业管理效劳中心副主任东校区 负责宿舍管理、保洁

43、绿化等方面工作第六节 人力资源开发一、人力资源开发和管理的机制1人力资源理念模型公司创办时就?公司管理纲要?提出“我们的价值源于顾客满意经营的经营理念，基于顾客满意要通过职员为顾客效劳来实现的道理，我们确定了“人力资源增值和效能最大化的人力资源开发和管理的目标，并以职员工作心态、工作能力和工作业绩为根本要素，建立了人力资源开发与管理的理念模型: 人力资源理念模型-AAP模型职员工作能力 职员工作心态公司目标方向职员工作业绩备注：为职员努力方向与公司目标方向的一致性，越小，那么职员努力方向与公司的目标方向一致性越高。工作能力工作技能工作知识职员工作业绩职员工作能力cos2人力资源开发和管理模式以

44、人力资源理念模型为根底，以人力资源根本要素为出发点，构建了以“职位管理培训管理绩效管理为主线的人力资源开发和管理模式见图。人力资源开发和管理模式-PTP模型职位管理培训管理绩效管理入职条件培训内容端正职员工作心态评估内容明白职员工作心态在职素质工作心态工作技能提高职员工作技能清楚职员工作能力工作知识工作职责丰富职员工作知识掌握职员工作业绩3人力资源开发和管理的机制围绕人力资源开发与管理的模式，在原有人力资源制度根底上，我们建立和完善?人力资源管理手册?，制定了人力资源目标、职位管理程序、人力资源调配程序、培训管理程序、绩效管理程序、考勤管理程序、请休假管理程序、加班管理程序、薪酬管理程序、员工

45、福利管理程序、劳动关系管理程序等11个程序文件，以及?竞争上岗?、?职员满意度测评?、?职员职业化开展方案?等30多个作业指导书。职位管理：依据公司目标进行工作分析，对公司职位进行再设计，每个职位均编制了?职位说明书?，明确了各职位的入职条件、所需的工作心态、工作技能、工作知识、工作职责、绩效标准等。作为人力资源选配、培训、绩效评估的依据。培训管理：依据职位管理要求，我们明确了各级职员的培训目标，制定?年度培训方案?，同时按照知识、技能、心态分类建立?职员培训课程库?，成立课程开发小组，评聘内部培训师，评估和改良培训效果。绩效管理：为衡量职员在获得知识、技能、心态的应用效果，我们在“公正、公平

46、、公开的原那么根底上，建立了以绩效目标为基准，评估团队绩效和职员绩效的二元评估体系。团队绩效评估团队目标达成情况，职员绩效从职员的工作业绩、工作能力、工作心态三方面综合评估。评估结果全方位应用于鼓励政策的各方面。引进、开发机制：为合理开发和使用人才，我们开辟多渠道的人才开发和储藏途径，一是积极引进急需、紧缺各类专业技术人才。二是加大培养、选拔和储藏的力度，抓好学历培训，相关大专院校建立长期合作关系；三加强内部培训力度；四是建立有效的鼓励机制，如竞争上岗、职员职业化开展方案、技术职称评聘等。二、人力资源规划教育和培训工程规划：职级培训目标主要培训课程高层管理职员提高主人翁责任感和对企业战略目标与

47、经营方针进行创造性规划、决策、控制的能力经营战略与方针、组织行为学、经营思想、领导力、决策力、管理理论、危机意识、客户关系与客户效劳、法律法规、团队精神等中层管理职员增强职员主人翁责任感和团队凝聚力，提高职员能在不断变化的环境中处理复杂问题的能力绩效与目标管理、环境平安知识、管理理论、行业法规、效劳礼仪与技巧、团队精神、建立学习型组织、领导力、质量管理等一、二级管理职员增强职员工作责任感和团队凝聚力，丰富职员必备的专业知识，提高实际工作能力个人潜能训练、环境平安知识、行业法规、品质管理、团队精神、时间管理、物业管理、效劳礼仪与技巧等三级管理职员及作业层职员端正职员工作态度，增强团队意识，提高职

48、员实际动手能力职业道德教育、品质改良方法、环境平安知识、物业管理知识、效劳礼仪与技巧、自主管理、管理体系文件培训经费：公司管理体系文件规定职员工资总额的5为人力资源开发的经费，作为培训管理人员、培训师、受训人员的薪资，课程开发费用，各种送外培训费用，培训教材、场地、设施设备等的保证。公司现有能分别容纳40200人的大小培训室2间现有合作单位无偿提供使用，拥有培训电脑、投影仪等各类培训器材。第七节 人员培训措施凭借公司一年来积累的优秀培训课程、培训师资及培训体系，传递企业理念、效劳技能、考核要求，建立互补型、学习型组织，持续提升效劳质量。立足于战略高度，充分开发有色金属工业学校管理人员的工作潜能

49、，以客户需求为导向，对职员进行分类分层培训，对培训过程以及结果进行适时评估，同时鼓励职员以多种形式参与学习训练；一、培训工作的指导思想我们始终高度重视人力资源的培训与开发，把培训提升到一个战略的高度，我们相信，一个好的管理模式必定包含一个好的人力资源开发机制。我们认为：培训是企业壮大的催化剂。培训是员工职业生涯的加油站。培训是企业给员工最实惠的福利。我们在人员培训上拟采取如下措施：a. 结合我司借鉴多年来物业管理行业成熟的经验，并根据物业管理市场及行业动态的最新变化，随时调整培训策略，不断更新培训内容，保证培训效果。b. 树立“管理者就是培训者的理念。建立“随时、随地、随人的培训模式，每一位管

50、理人员都担负起培训下属员工的职责。我们尤其强调实际工作中的能力训练，包括日常的工作指令也应该以培训的方式下达，让员工在实践中不断地提高自己的工作能力和绩效。c. 根据工作需要，建立职员“轮岗培训制度，建立互补型团队。使每一位效劳工作人员都形成我们的效劳网的有机结点，而不是孤立的个体，确保优质效劳在内部和谐配合的根底上得以实现，保证“首问责任制的正常运行。d. 培训考核绩效化。我们将把物业管理效劳中心每次培训考核的结果与个人的绩效考核挂钩，目的就是落实培训，量化培训，防止物业管理效劳中心培训流于形式。e. 保持课程的持续改良。我们将实际工作经验不断加以总结并用以指导员工，防止员工在机械循环的培训

51、中丧失学习动力。同时强调培训形式多样化，采用先进科学的方式例如拓展训练、感受性训练、游戏等增加培训的效果。f. 采用目前国际企管人员流行的“KAS培训方法即集知识KNOWLEDGE、能力ABILITY和技巧SKILL于一体的培训方法。其中包括讲授法、讨论法、案例法、角色模拟法、对抗辩论法、专题讨论会、参观学习、现场实习和职务轮换等方法。g. 培训工作制度化，保证员工有足够的培训时间。通过分级考核及末位淘汰制度，形成员工的紧迫感和压力感，将传统的被动接受培训，变为员工自发性的主动参与。h. 切实推行持证上岗制度，通过委托外培及组织内部技能培训，核发经严格考核的岗位操作证书，既提高职员的实际操作能

52、力，也与职员职业生涯规划相结合，提高职员的工作积极性。二、培训系统的实施运作1培训系统图培训方案岗位应用培训组织培训评估执行评价反响修正系统图说明：针对柳职院的管理特点来设置培训目标并拟定实施方案。有效运用多种培训形式和方法，确保培训到达预期效果。通过对员工进行考核,以了解培训的有效性及员工的接受程度。根据对考核结果的评估和反响，及时调整培训思路并确定未来培训重点,强调将理论应用到实践工作中。2培训的组织形式1培训职责a、客户主任负责员工日常培训的方案、协调、组织、考核等工作。b、主管级以上的管理人员根据物业管理效劳中心提出的培训方案进行逐级培训，并对培训实施进行评估和反响。2培训实施流程我们

53、对员工的培训分为三个阶段。即：入职培训转正培训日常管理培训每位新入职员工必须接受为期二周的入职培训，内容详见新员工公共培训科目；三个月试用期满后，员工将接受为期一周的转正培训，考核合格前方可转正。转正以后员工将接受长期连续的日常管理培训，内容详见各工种培训科目表。3培训时间a、为实现“加油站式培训，我们对各工种员工亦制订了具体的培训时间要求，完成培训后登录积分，详见下表：职务岗位经理及以上工程主管基层管理员班组长作业层员工每年培训时间不少于140小时不少于100小时不少于80小时不少于60小时b、根据脱产情况培训亦可分为三种，即：全脱产培训、半脱产培训、在职培训。我们坚持以“在职培训为主，脱产

54、培训为辅的原那么。4员工培训常用方法培训类别具体培训方式及方法培训对象培训目的及适用环境综合类1.参加拓展训练管理人员促进相互的信任、支持与合作2.参加军事训练全体员工增强员工的组织性和自律性3.“5S的培训管理人员、工程技术人员提高员工职业素养研讨类4.视听教育(包括采用投影、录像、电脑演示等)全体员工增加感性认识,提高培训效果1.头脑风暴法管理人员提高创造力,培养创造性思维2.专题讨论会管理人员提高管理水平3.案例分析法(包括典型案例、个案、情景模拟等)全体员工提高分析解决问题的能力演练类1.模拟角色法全体员工熟悉公司情况及各类业务工作2.对抗辩论法管理人员提高员工协调沟通能力3.游戏训练

55、法全体员工鼓励员工工作积极性，培训开展不枯燥学习类1.检查表法管理人员提高创造力2.快速阅读法管理技术人员培养快速阅读能力讲课类1.逆向思维法管理人员培养逆向思维三、培训内容及目标1新员工公共培训科目序号公共科目名称具体内容课时一军训(包括军事训练和体能训练)根据不同的部门要求来进行5天二礼仪知识:1.常用礼仪知识 2.形体训练 3.?员工行为语言标准?6课时三效劳意识:1.职业道德教育 2.如何处理客户投诉 3.客户沟通技巧3课时四企业文化:1.企业开展史及根本情况介绍 2.企业理念3.?员工手册? 4.部门内部资料甲方工程情况介绍5.劳动及人事方面的管理规章制度3课时五学院根本情况介绍及入伙、装修管理要点8课时办公楼、商场管理介绍及效劳式公寓管理效劳特点培训六行业法规:国家、广西物业管理方面的法规条例4课时七物业管理根底知识4课时八平安知识及消防知识2课时九质量管理及ISO9001质量管理体系、ISO14001环境质量管理体系、O