物业管理基本制度与政策概述课件

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1、物业管理师物业管理师执业资格考试执业资格考试中国物业管理师执业资格考试参考教材中国物业管理师执业资格考试参考教材物业管理基本制度与政策物业管理基本制度与政策中国物业管理协会中国物业管理协会 编写编写张景伊张景伊 陈陈 伟伟 主编主编中国建筑工业出版社中国建筑工业出版社物业管理基本制度与政策物业管理基本制度与政策第一章第一章 物业管理概述物业管理概述第二章第二章 物业管理服务物业管理服务第三章第三章 物业管理的基本制度物业管理的基本制度第四章第四章 房地产相关制度与政房地产相关制度与政策策第五章第五章 国外及香港地区国外及香港地区 物业管理概况物业管理概况 第一章第一章物业管理概述物业管理概述第

2、一章第一章 物业管理概述物业管理概述 第一节第一节 物业管理的概念物业管理的概念第二节第二节 我国物业管理的产生与发展我国物业管理的产生与发展第三节第三节 我国物业管理制度的历史沿革我国物业管理制度的历史沿革第四节第四节 物业管理条例物业管理条例第一节第一节 物业管理的概念物业管理的概念一一. .物业管理的概念物业管理的概念 二二. .物业管理的特征物业管理的特征 一一. .物业管理的概念物业管理的概念 物业管理条例物业管理条例（以下简称（以下简称条例条例） （ 2 2 ） 物业管理物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业

3、按照物业服务合同约定。对房屋及配套的没施设备和相关场地进行物业服务合同约定。对房屋及配套的没施设备和相关场地进行维修、养护、管理。维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。维修、养护、管理。维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 （一）对（一）对条例条例所称物业管理定义的理解所称物业管理定义的理解 1.1.物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动。的活动。业主有权选择适合自己的方式来管理自己的物业。业主有权选择适合自己的方式来管理自己的物业。 2.2.物业管理活动的基础是物业服务合同。物业管理活动的基础是物业服务合同。物业管理企业根物业

4、管理企业根据物业服务合同提供物业管理服务，业主根据物业服务合同交据物业服务合同提供物业管理服务，业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用，双方是平等的民事法律关系。纳相应的物业服务费用，双方是平等的民事法律关系。 3.3.物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护关区域内的环境卫生和秩序进行维护 。物业管理企业可以接受物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托，为其提供物业服务合同约定以外的业主和使用人的特别委托，为其提供物业服务合同约定以外的服务项目；也可接受供水、供气、供热等公用事业单位的委托，服务项目

5、；也可接受供水、供气、供热等公用事业单位的委托，有偿为其向业主代收有关费用。有偿为其向业主代收有关费用。 （二）（二）条例条例调整的范围调整的范围 1.1.条例条例既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动。宅物业的物业管理活动。住宅物业和非住宅物业在物业形态、业住宅物业和非住宅物业在物业形态、业主的组成、业主对服务的需求、物业管理提供服务的内容和方式主的组成、业主对服务的需求、物业管理提供服务的内容和方式等方面确实存在较大差别，但等方面确实存在较大差别，但在法律制度方面，两者并无明显不在法律制度方面，两者并无明显不同，无分别立法的必要

6、。同，无分别立法的必要。至于两者的差别，可以通过物业服务合至于两者的差别，可以通过物业服务合同来解决。同来解决。条例条例在某些问题上对两者也作了区分，有些规定在某些问题上对两者也作了区分，有些规定就只适用于住宅物业。例如，在前期物业管理阶段，就只适用于住宅物业。例如，在前期物业管理阶段，条例条例规规定住宅物业的建设单位需通过招标投标方式来选择物业管理企业，定住宅物业的建设单位需通过招标投标方式来选择物业管理企业，而对非住宅物业的建设单位，就没有这一要求（第二十四条）；而对非住宅物业的建设单位，就没有这一要求（第二十四条）；同时同时条例条例第五十四条规定住宅物业应当建立专项维修资金制第五十四条规

7、定住宅物业应当建立专项维修资金制度，而对非住宅物业则未作强制性规定。度，而对非住宅物业则未作强制性规定。 2.2.条例条例的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村。的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村。条条例例确立的一些基本制度，既适用于城市的物业管理活动，也适确立的一些基本制度，既适用于城市的物业管理活动，也适用于乡村的物业管理活动。用于乡村的物业管理活动。尤其是在沿海一些经济比较发达的地尤其是在沿海一些经济比较发达的地区，城乡差别已经逐步缩小。同时，并非只有城市才会出现物业区，城乡差别已经逐步缩小。同时，并非只有城市才会出现物业管理的需求，对乡村也存在管理的需求，对乡村也存在 。而且随着社会经济的

8、发展和人民。而且随着社会经济的发展和人民生活水平的逐步提高，乡村对物业管理服务的需求将逐渐扩大。生活水平的逐步提高，乡村对物业管理服务的需求将逐渐扩大。 （三）物业管理的市场化特征（三）物业管理的市场化特征 1 1. .房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变。目房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变。目前，设备设施齐全的组团建筑、住宅小区，已经成为现代房地前，设备设施齐全的组团建筑、住宅小区，已经成为现代房地产的主流形态。房地产权属已经由独立的产权主体向共有的产产的主流形态。房地产权属已经由独立的产权主体向共有的产权主体转化。权主体转化。每个产权人仅享有部分产权并承担专有部分的管每

9、个产权人仅享有部分产权并承担专有部分的管理修缮义务，全体业主对物业共有部分共同承担着维护责任。理修缮义务，全体业主对物业共有部分共同承担着维护责任。 2. 2. 多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应。多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应。在以共有财产形式存在的物业中，由于物业全体共有人对物业在以共有财产形式存在的物业中，由于物业全体共有人对物业共同享有权利并共同承担义务，因此单个业主对全体业主共同共同享有权利并共同承担义务，因此单个业主对全体业主共同享有的权利无权单方面作出决定，同时单个业主也没有义务全享有的权利无权单方面作出决定，同时单个业主也没有义务全额承担应由全体业主

10、共同履行的义务。额承担应由全体业主共同履行的义务。在共有产权状态下，任在共有产权状态下，任何业主的任何一项关系全体业主权益的决定，都必须取得多数何业主的任何一项关系全体业主权益的决定，都必须取得多数业主的同意，否则就会构成对其他业主权利的侵害。业主的同意，否则就会构成对其他业主权利的侵害。解决共有解决共有房屋维修养护等各方面事宜的方式，就是业主必须通过一定的房屋维修养护等各方面事宜的方式，就是业主必须通过一定的形式表达各自意愿，按照民主集中制原则，委托物业管理企业形式表达各自意愿，按照民主集中制原则，委托物业管理企业依据依据物业服务合同物业服务合同，为业主提供管理与服务。，为业主提供管理与服务

11、。 3 3. . 物业管理活动应当遵循市场原则。物业管理活动应当遵循市场原则。业主管理房产的方式，业主管理房产的方式，由自管自修转向委托专业物业管理企业进行管理，其本质就是由自管自修转向委托专业物业管理企业进行管理，其本质就是业主将自己的物业管理职能从物业管理权限中分离出去，业主将自己的物业管理职能从物业管理权限中分离出去，全体全体业主享有物业管理的决策权，但管理职能交由物业管理企业实业主享有物业管理的决策权，但管理职能交由物业管理企业实施，施，由物业管理企业按照全体业主的共同意志统一完成物业的由物业管理企业按照全体业主的共同意志统一完成物业的维修养护，并维护全体业主的共同权益。具体的做法是：

12、维修养护，并维护全体业主的共同权益。具体的做法是：由业由业主通过市场选聘物业管理企业，并和物业管理企业在平等、自主通过市场选聘物业管理企业，并和物业管理企业在平等、自愿、等价有偿、诚实信用的基础上，签订物业管理服务合同，愿、等价有偿、诚实信用的基础上，签订物业管理服务合同，然后各自享有并履行合同约定的权利和义务。然后各自享有并履行合同约定的权利和义务。 将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于以下两点：于以下两点： 一是强调业主在市场活动中的自主权，业主作为物业的主一是强调业主在市场活动中的自主权，业主作为物业的主人，具有充分的自主

13、选择权，这种选择权必须依法得到保护。人，具有充分的自主选择权，这种选择权必须依法得到保护。 二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序，物业管理企业二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序，物业管理企业为业主提供哪些服务，服务标准是什么，业主如何承担服务费为业主提供哪些服务，服务标准是什么，业主如何承担服务费用，以及业主与物业管理企业相互之间所承担的违约责任，都用，以及业主与物业管理企业相互之间所承担的违约责任，都必须在物业服务合同中作出明确约定。必须在物业服务合同中作出明确约定。 4.4.非市场性的房屋管理不属于物业管理非市场性的房屋管理不属于物业管理 无论是现在或将来，永远都存在业主自身部门或机构管

14、理无论是现在或将来，永远都存在业主自身部门或机构管理自己物业的情况，特别是自己物业的情况，特别是有些非住宅建筑，产权情况比较简单，有些非住宅建筑，产权情况比较简单，业主自身管理的情况很多。业主自身管理的情况很多。其中一些机构管理本单位房屋也采其中一些机构管理本单位房屋也采用物业管理形式运作，甚至有的管房机构或部门以物业管理企用物业管理形式运作，甚至有的管房机构或部门以物业管理企业名义注册了公司，但是管房机构或部门并没有按照企业经营业名义注册了公司，但是管房机构或部门并没有按照企业经营规则独立核算自负盈亏，人、财、物由上级单位支配和调动，规则独立核算自负盈亏，人、财、物由上级单位支配和调动，与上

15、级单位没有建立物业服务合同关系。与上级单位没有建立物业服务合同关系。 这种房屋管理方式仍然保留着行政管房的本质特征，尽管这种房屋管理方式仍然保留着行政管房的本质特征，尽管管理方式是合法的、正常的，但并不具备管理方式是合法的、正常的，但并不具备条例条例所要求的由所要求的由业主选聘并按照物业服务合同履行职责的物业管理本质特征。业主选聘并按照物业服务合同履行职责的物业管理本质特征。这种房屋管理方式虽然符合民法关于财产权的规定，财产所有这种房屋管理方式虽然符合民法关于财产权的规定，财产所有权人有权利也有义务管理好自身的财产，不受他人干涉，从严权人有权利也有义务管理好自身的财产，不受他人干涉，从严格意义

16、上来讲，它格意义上来讲，它不是一种市场关系，不属于不是一种市场关系，不属于条例条例调整的调整的范畴。范畴。二二. .物业管理的特征物业管理的特征 按照社会产业部门划分的标准，物业管理属于第三产业。按照社会产业部门划分的标准，物业管理属于第三产业。社社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。 （一）社会化（一）社会化 物业管理的社会化，指的是摆脱了过去那种自建自管的分散物业管理的社会化，指的是摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，由多个产权单位、产权人通过业主大会选聘一家物业管理体制，由多个产权单位、产权人通过业主大会选聘一家物业管理企业；变多

17、个产权单位、多个管理部门的多头、多家管理为管理企业；变多个产权单位、多个管理部门的多头、多家管理为物业管理企业的统一管理，在业主大会委托授权的范围内集中实物业管理企业的统一管理，在业主大会委托授权的范围内集中实施社会化管理，有利于提高整个城市管理的社会化程度，充分发施社会化管理，有利于提高整个城市管理的社会化程度，充分发挥住宅小区与各类房屋的综合效益和整体功能，使之实现社会效挥住宅小区与各类房屋的综合效益和整体功能，使之实现社会效益、经济效益和环境效益的统一。益、经济效益和环境效益的统一。 物业管理社会化有两个基本含义：一是物业的所有权人要到物业管理社会化有两个基本含义：一是物业的所有权人要到

18、社会上去选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻社会上去选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。找可以代管的物业。 物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离，是物物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离，是物业管理社会化的必要前提和必要条件。业管理社会化的必要前提和必要条件。 （二）专业化（二）专业化 物业管理的专业化，指的是由物业管理企业通过合同或契约物业管理的专业化，指的是由物业管理企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理。的签订，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理。这就要求：有专业的人员配备；有专门

19、的组织机构；有专门的管这就要求：有专业的人员配备；有专门的组织机构；有专门的管理工具设备；有科学、规范的管理措施与工作程序；运用现代管理工具设备；有科学、规范的管理措施与工作程序；运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理。物业管理专业理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理。物业管理专业化是现代化大生产专业分工的必然结果。因此，要求物业管理企化是现代化大生产专业分工的必然结果。因此，要求物业管理企业必须具备一定的资质等级、要求物业管理从业人员必须具备一业必须具备一定的资质等级、要求物业管理从业人员必须具备一定的职业资格。定的职业资格。 （三）市场化（三）市场化 市场化是物业管理最

20、主要的特点。在市场经济条件下，物业市场化是物业管理最主要的特点。在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务，方式是等价有偿，业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务，方式是等价有偿，业主通过招投标选聘物业管理企业来具体实施。物业管理企业是按主通过招投标选聘物业管理企业来具体实施。物业管理企业是按照现代企业制度组建并运作，具有明确的经营宗旨和管理章程，照现代企业制度组建并运作，具有明确的经营宗旨和管理章程，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，能够独立承担民事责任的实行自主经营、独立核算、自负盈亏，能够独立承担民事责任的企业法人。物业管理企业向业主和使用人提供劳务和服务，业主企业法人。

21、物业管理企业向业主和使用人提供劳务和服务，业主和使用人购买并消费这种服务。和使用人购买并消费这种服务。第二节第二节 我国物业管理的产生与发展我国物业管理的产生与发展一一. .物业管理的起源与发展物业管理的起源与发展二二. .城镇住房及住房制度改革城镇住房及住房制度改革三三. .我国物业管理的产生我国物业管理的产生四四. .我国物业管理的发展我国物业管理的发展五五. .物业管理在社会经济中的地位与作用物业管理在社会经济中的地位与作用一一. .物业管理的起源与发展物业管理的起源与发展 物业管理起源于物业管理起源于1919世纪世纪6060年代的英国。年代的英国。当时正值资本主义当时正值资本主义上升时

22、期，在城市化迅猛发展的形势下，大量农村人口涌入城市，上升时期，在城市化迅猛发展的形势下，大量农村人口涌入城市，造成严重的房荒。由于当时房屋管理混乱，居住环境恶劣，引起造成严重的房荒。由于当时房屋管理混乱，居住环境恶劣，引起大量事端。奥克维娅大量事端。奥克维娅希尔女士希尔女士实施规范的物业管理后，住房秩实施规范的物业管理后，住房秩序和居住环境有了明显的改善。序和居住环境有了明显的改善。随后英国还成立了非盈利性行业随后英国还成立了非盈利性行业组织组织 皇家特许屋宇经理学会，以英国为起源地，在一个多皇家特许屋宇经理学会，以英国为起源地，在一个多世纪时间里，物业管理在世界各地逐渐推行开来。世纪时间里，

23、物业管理在世界各地逐渐推行开来。 1919世纪末世纪末2020世纪初，美国经济迅速发展，一幢幢高楼拔地世纪初，美国经济迅速发展，一幢幢高楼拔地而起，这些高层建筑附属设备多，结构复杂，日常维修养护和管而起，这些高层建筑附属设备多，结构复杂，日常维修养护和管理事务繁琐复杂，对管理人员专业性和技术水平提出很高的要求，理事务繁琐复杂，对管理人员专业性和技术水平提出很高的要求，同时这些建筑物的产权多元化，于是出现了专业化的物业管理机同时这些建筑物的产权多元化，于是出现了专业化的物业管理机构，为楼宇所有业主提供专业性和技术性的楼宇管理和维修养护构，为楼宇所有业主提供专业性和技术性的楼宇管理和维修养护工作。

24、随着物业管理机构的增加，工作。随着物业管理机构的增加，2020世纪初，美国也成立了第世纪初，美国也成立了第一个行业协会一个行业协会 芝加哥建筑管理人协会。芝加哥建筑管理人协会。行业自治组织的成行业自治组织的成立，既标志着物业管理行业的成熟，又有力地推动了物业管理行立，既标志着物业管理行业的成熟，又有力地推动了物业管理行业的有序发展。业的有序发展。逐渐发展成为一个新型的服务行业。逐渐发展成为一个新型的服务行业。 二二. .我国我国城镇住房及住房制度改革城镇住房及住房制度改革 （一）我国城镇住房的发展情况（一）我国城镇住房的发展情况 19491949年中华人民共和国成立后，国家对城市房地产确立了年

25、中华人民共和国成立后，国家对城市房地产确立了逐步实行国有化的政策。逐步实行国有化的政策。建国后的五十多年中，公有住宅的总建国后的五十多年中，公有住宅的总量经历了一个由小到大、再由大到小的演变过程，量经历了一个由小到大、再由大到小的演变过程，改革开放以改革开放以后，国家确立了住房商品化方针，后，国家确立了住房商品化方针，一方面大力发展商品房销售，一方面大力发展商品房销售，另一方面按照住房制度改革政策向职工和居民出售公有住房。另一方面按照住房制度改革政策向职工和居民出售公有住房。 （二）改革开放前的城镇住房制度特征（二）改革开放前的城镇住房制度特征 一是住房投资由国家和国有企业统包；二是住房分配采

26、取一是住房投资由国家和国有企业统包；二是住房分配采取实物分配；三是住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。实物分配；三是住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。 住房建设、分配、管理都由国家和国有企业统包，是我国住房建设、分配、管理都由国家和国有企业统包，是我国在计划经济体制下的城镇住房制度。其弊端表现在建设资金有在计划经济体制下的城镇住房制度。其弊端表现在建设资金有投入无回收，形不成投入产出的良性循环，制约了住宅建设的投入无回收，形不成投入产出的良性循环，制约了住宅建设的发展，住房供应极其短缺，人均住房面积下滑。收取的房租过发展，住房供应极其短缺，人均住房面积下滑。收取的房租过低，不能维

27、持房屋的维修养护，房屋损坏严重，大量的危旧破低，不能维持房屋的维修养护，房屋损坏严重，大量的危旧破房得不到改造，危及群众的居住安全，国家为此也背上了沉重房得不到改造，危及群众的居住安全，国家为此也背上了沉重的包袱。的包袱。 （三）住房商品化制度（三）住房商品化制度 1.1.建立并扶持商品房市场建立并扶持商品房市场 19781978年以后，随着我国经济体制改革逐步展开，房地产领年以后，随着我国经济体制改革逐步展开，房地产领域进行了域进行了三项改革，一是城镇住房制度改革，二是城市土地使用三项改革，一是城镇住房制度改革，二是城市土地使用制度改革，三是房地产生产方式改革。制度改革，三是房地产生产方式改

28、革。房地产生产方式改革的主房地产生产方式改革的主要内容，发挥国家、企业和个人的积极性，要内容，发挥国家、企业和个人的积极性，推行推行“统一规划、合统一规划、合理布局、综合开发、配套建设理布局、综合开发、配套建设”的综合开发模式，的综合开发模式，建立并完善商建立并完善商品房市场。综合开发住宅小区的特点：一是数量多，二是规模大，品房市场。综合开发住宅小区的特点：一是数量多，二是规模大，三是建筑水平与配套设施设备得到突破性的提升。三是建筑水平与配套设施设备得到突破性的提升。 2. 2. 城镇住房制度改革城镇住房制度改革 城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分。城镇住房制度改革是经济体制改革的重

29、要组成部分。早在早在19791979年，国家就开始逐步推行城镇住房制度改革，开始实行向年，国家就开始逐步推行城镇住房制度改革，开始实行向居民售房的试点。居民售房的试点。19941994年，国务院下发了年，国务院下发了关于深化城镇住房关于深化城镇住房制度改革的决定制度改革的决定，全面开展公有住房向居民和职工出售工作。，全面开展公有住房向居民和职工出售工作。19981998年，国务院发布了年，国务院发布了进一步深化城镇住房制度改革加快住进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知房建设的通知，取消住房实物分配，开始实施住房分配货币化。取消住房实物分配，开始实施住房分配货币化。国家通过提高工资、给职

30、工发放住房公积金和住房补贴，鼓励职国家通过提高工资、给职工发放住房公积金和住房补贴，鼓励职工到房地产市场购买住房，工到房地产市场购买住房，全面实现了住房商品化秩序。全面实现了住房商品化秩序。 三三. .我国物业管理的产生我国物业管理的产生 19811981年年3 3月月1010日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司司 深圳市物业管理公司挂牌成立。深圳市物业管理公司挂牌成立。该公司隶属于深圳经济该公司隶属于深圳经济特区房地产公司，按照社会化、专业化的管理原则和企业经营的特区房地产公司，按照社会化、专业化的管理原则和企业经营的方式，对住宅小区实施专业管理，为

31、业主提供有偿服务，收取相方式，对住宅小区实施专业管理，为业主提供有偿服务，收取相应的服务费用，建立了应的服务费用，建立了“独立核算、自负盈亏、自我发展、自我独立核算、自负盈亏、自我发展、自我完善完善”的运行机制。为特区乃至全国房屋管理工作的改革提供了的运行机制。为特区乃至全国房屋管理工作的改革提供了成功的经验。成功的经验。 广州东华物业管理公司在五羊小区实施小区物业管理模式。广州东华物业管理公司在五羊小区实施小区物业管理模式。行政管理和物业管理职责分明、互相配合、互相支持、密切联系。行政管理和物业管理职责分明、互相配合、互相支持、密切联系。物业管理公司通过专业化的管理服务，使小区的各个方面能够

32、正物业管理公司通过专业化的管理服务，使小区的各个方面能够正常运转并发挥最佳的效能，营造和维持了优美整洁、方便舒适、常运转并发挥最佳的效能，营造和维持了优美整洁、方便舒适、文明安全的小区居住环境。文明安全的小区居住环境。 深圳市莲花二村住宅区是深圳市住宅局深圳市莲花二村住宅区是深圳市住宅局19901990年年1010月开发建月开发建设的大型居住小区。深圳市莲花物业管理公司勇于开拓、锐意改设的大型居住小区。深圳市莲花物业管理公司勇于开拓、锐意改革，在实践中既吸取香港房屋管理的成功经验，努力开创一流的革，在实践中既吸取香港房屋管理的成功经验，努力开创一流的管理、一流的服务，管理、一流的服务，探索出了

33、一条自我运转、自我发展、自我完探索出了一条自我运转、自我发展、自我完善、社会效益和经济效益相统一的房屋管理新路子。善、社会效益和经济效益相统一的房屋管理新路子。四四. .我国物业管理的发展我国物业管理的发展 19811981年年3 3月月1010日我国第一家专业化物业管理公司成立，标日我国第一家专业化物业管理公司成立，标志着我国在物业管理道路上迈出了第一步。志着我国在物业管理道路上迈出了第一步。19931993年，年，深圳市颁深圳市颁发了我国第一部物业管理地方性法规发了我国第一部物业管理地方性法规 深圳经济特区住宅深圳经济特区住宅小区物业管理条例小区物业管理条例，以地方立法的方式对物业管理进行

34、制度以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。规范。 建设部于建设部于19941994年颁布了第年颁布了第3333号令（号令（ 1994 1994 年年 4 4 月月 1 1 日）日） 城市新建住宅小区管理办法城市新建住宅小区管理办法，明确要求明确要求“住宅小区应当逐住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理专业化管理”，“房地产开发企业在出售住宅小区前，应当选房地产开发企业在出售住宅小区前，应当选聘物业管理公司承担小区的管理，并与其签订物业管理合同聘物业管理公司承担小区的管理，并与其签订物业管理合同”、“

35、住宅小区应当成立住宅小区管理委员会，在房地产行政主管住宅小区应当成立住宅小区管理委员会，在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益益”，并对管委会、物业管理公司的权利、义务，物业管理合并对管委会、物业管理公司的权利、义务，物业管理合同内容以及物业管理相关各方违规的处罚等作出了规定。由此，同内容以及物业管理相关各方违规的处罚等作出了规定。由此，确立了物业管理新体制，为我国房地产管理体制的改革指明了确立了物业

36、管理新体制，为我国房地产管理体制的改革指明了方向。方向。 19951995年，建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会年，建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议，推广青岛对住宅小区实施物业管理的经验。议，推广青岛对住宅小区实施物业管理的经验。 19971997年，建设部在大连召开全国第二次物业管理工作会议，年，建设部在大连召开全国第二次物业管理工作会议，推广大连整治改造旧住宅小区，推进物业管理的经验。推广大连整治改造旧住宅小区，推进物业管理的经验。 19991999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议，推广深圳物业管理项目招投标

37、制度和经验。议，推广深圳物业管理项目招投标制度和经验。 19931993年，深圳市住宅局首先在内部进行尝试，将新建的大年，深圳市住宅局首先在内部进行尝试，将新建的大型住宅小区型住宅小区 莲花北村的物业管理权，用招投标的方式选聘莲花北村的物业管理权，用招投标的方式选聘物业管理企业。在物业管理企业。在19951995年全国优秀示范小区评比中，莲花北村年全国优秀示范小区评比中，莲花北村获得了全国物业管理优秀示范小区第一名。获得了全国物业管理优秀示范小区第一名。 从从19951995年开始，建设部还在全国开展了城市物业管理优秀年开始，建设部还在全国开展了城市物业管理优秀示范小区和优秀市长的表彰活动示范

38、小区和优秀市长的表彰活动 20002000年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要作用。据统计，全国物业管理的覆盖面已占物自律起到了重要作用。据统计，全国物业管理的覆盖面已占物业总量的业总量的3838，经济发达城市已达，经济发达城市已达5050以上，深圳、上海等城以上，深圳、上海等城市的物业管理覆盖面已经超过市的物业管理覆盖面已经超过9595。 五五. .物业管理在社会经济中的地位与作用物业管理在社会经济中的地位与作用 （一）实施物业管理有利于促进经济增长（一）实施物业管理有利于促进经济增长 19981998年以来，随着城镇住房

39、制度改革的重大突破，居民住年以来，随着城镇住房制度改革的重大突破，居民住房消费的积极性得到充分调动，促进了居民消费结构转型，也房消费的积极性得到充分调动，促进了居民消费结构转型，也促进了房地产业的持续快速增长，对国民经济增长起到了重要促进了房地产业的持续快速增长，对国民经济增长起到了重要的推动作用。居住消费可归纳为四类基本消费支出：的推动作用。居住消费可归纳为四类基本消费支出： 购房消费支出；购房消费支出； 家庭装饰装修、家具家电等消费支出；家庭装饰装修、家具家电等消费支出； 使用过程中的水、电、气、暖等方面的长期消费支出；使用过程中的水、电、气、暖等方面的长期消费支出； 房屋大、中修及设施设

40、备改造以及物业管理消费支出。房屋大、中修及设施设备改造以及物业管理消费支出。后三类消费支出要大大超过购房支出。后三类消费支出要大大超过购房支出。 据测算，据测算，在在5050年的住房使用期内，包括房屋大、中修及设年的住房使用期内，包括房屋大、中修及设施设备改造和其他服务消费的累计支出贴现后，与购房当年住施设备改造和其他服务消费的累计支出贴现后，与购房当年住房价格的比例为房价格的比例为1 1：1 1，砖混结构住房为，砖混结构住房为1.51.5：1 1。 （二）实施物业管理有利于提高人民群众居住质量（二）实施物业管理有利于提高人民群众居住质量 经济发展的根本目的是提高人民生活水平。提高居住质量经济

41、发展的根本目的是提高人民生活水平。提高居住质量是全面建设小康社会的重要任务。居民消费需求由追求基本生是全面建设小康社会的重要任务。居民消费需求由追求基本生活资料的满足，活资料的满足，逐步向注重生活质量提高转变。逐步向注重生活质量提高转变。向更高生活水向更高生活水平迈进，平迈进，重点是重点是“改善居住、卫生、交通、通信条件，扩大服改善居住、卫生、交通、通信条件，扩大服务性消费。逐步增加公共设施和社会福利设施。务性消费。逐步增加公共设施和社会福利设施。”在基本消费在基本消费序列中，温饱解决之后，序列中，温饱解决之后，“住住”和和“行行”的问题将日益突出。的问题将日益突出。 国际经验表明，人均国际经

42、验表明，人均GDPGDP跨过跨过800800美元之后，住房面积将美元之后，住房面积将持续增长、居住质量将快速提高。在人均住房建筑面积达到持续增长、居住质量将快速提高。在人均住房建筑面积达到35m35m2 2 、人均、人均GDPGDP达到达到30003000美元之前的相当长的一段时期，都美元之前的相当长的一段时期，都是住房面积提高和居住质量改善阶段。目前，我国城镇居民人是住房面积提高和居住质量改善阶段。目前，我国城镇居民人均住房建筑面积超过均住房建筑面积超过26m26m2 2 ，住房严重短缺问题基本解决，居民，住房严重短缺问题基本解决，居民住房需求进入面积增加与质量提高并重、从单纯的生存型需求住

43、房需求进入面积增加与质量提高并重、从单纯的生存型需求向舒适型需求转变的新阶段。向舒适型需求转变的新阶段。提高居住质量，提高居住质量，既要靠住宅建设既要靠住宅建设的科技进步，大力推进住宅产业现代化，提高住宅规划、设计的科技进步，大力推进住宅产业现代化，提高住宅规划、设计和建设水平，也和建设水平，也要有良好的物业管理，提供房屋及其设施设备要有良好的物业管理，提供房屋及其设施设备的维修养护、绿化、保洁等专业性服务，的维修养护、绿化、保洁等专业性服务，创造安全舒适的居住创造安全舒适的居住环境。环境。 （三）实施物业管理有利于增加就业（三）实施物业管理有利于增加就业 当前我国正处于城镇化高速发展时期，农

44、村劳动力向非农当前我国正处于城镇化高速发展时期，农村劳动力向非农产业的转移、农村人口向城镇的转移是世界历史上最大规模的产业的转移、农村人口向城镇的转移是世界历史上最大规模的就业和人口转移；物业管理就业容量大，对扩大就业具有重要就业和人口转移；物业管理就业容量大，对扩大就业具有重要作用。今后相当长一段时期，随着住宅建设的持续快速发展以作用。今后相当长一段时期，随着住宅建设的持续快速发展以及旧住宅区物业管理范围的不断扩大，及旧住宅区物业管理范围的不断扩大，物业管理将保持快速发物业管理将保持快速发展，对增加就业仍将起到积极的推动作用。展，对增加就业仍将起到积极的推动作用。 （四）实施物业管理有利于维

45、护社区稳定（四）实施物业管理有利于维护社区稳定 大力发展社会主义文化，建设社会主义精神文明是全面建大力发展社会主义文化，建设社会主义精神文明是全面建设小康社会的重要任务。维护社区稳定、加强社区精神文明建设小康社会的重要任务。维护社区稳定、加强社区精神文明建设是整个社会安定和全社会精神文明建设的基础。物业管理是设是整个社会安定和全社会精神文明建设的基础。物业管理是社区服务的重要组成部分。社区居委会是居民自我管理、自我社区服务的重要组成部分。社区居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织；教育、自我服务的基层群众性自治组织；通过规范社区建设与通过规范社区建设与物业管理各主体之间的

46、关系，整合资源，可以推进物业管理与物业管理各主体之间的关系，整合资源，可以推进物业管理与社区建设的协调发展，形成推进社区建设的整体合力，既有利社区建设的协调发展，形成推进社区建设的整体合力，既有利于为居民创造良好的居住环境，也有利于促进社区安定和社区于为居民创造良好的居住环境，也有利于促进社区安定和社区精神文明建设。精神文明建设。 （五）实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展（五）实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展 房地产作为不动产，是最基本、最重要的生产要素和生产资房地产作为不动产，是最基本、最重要的生产要素和生产资料，它与国民经济的各行各业，以及千家万户都有着密切的关系。料，它与国

47、民经济的各行各业，以及千家万户都有着密切的关系。物业管理作为房地产消费阶段的管理环节，对房地产保值、增值物业管理作为房地产消费阶段的管理环节，对房地产保值、增值有着重大影响。房地产消费是一个漫长的时期，这一时期中，不有着重大影响。房地产消费是一个漫长的时期，这一时期中，不仅房地产价值与物业维修养护好坏有直接关联，而且房地产市场仅房地产价值与物业维修养护好坏有直接关联，而且房地产市场价格也随着物业品牌的优劣而随时升降。价格也随着物业品牌的优劣而随时升降。良好的物业管理可以提良好的物业管理可以提升房地产的价值，低劣的物业管理或没有物业管理，必然会直接升房地产的价值，低劣的物业管理或没有物业管理，必

48、然会直接或间接地影响房地产的保值、增值。或间接地影响房地产的保值、增值。物业管理作为房地产开发活物业管理作为房地产开发活动的后继延伸，对提高房地产开发项目的品牌效应，促进房地产动的后继延伸，对提高房地产开发项目的品牌效应，促进房地产开发的良性循环，开发的良性循环，提高城市建设和城市管理的专业化和现代化，提高城市建设和城市管理的专业化和现代化，都有着重要意义。都有着重要意义。 第三节第三节 我国物业管理制度的历史沿革我国物业管理制度的历史沿革一一. .条例条例颁布前的物业管理制度建设颁布前的物业管理制度建设二二. .条例条例颁布后的物业管理制度建设颁布后的物业管理制度建设 我国的物业管理之所以在

49、短时间得以迅猛发展，始终离不开我国的物业管理之所以在短时间得以迅猛发展，始终离不开政府主管部门的推动和引导。主要基于以下三个原因：政府主管部门的推动和引导。主要基于以下三个原因： 一一. .我国当前仍处于计划经济向市场经济的转型期，由福利我国当前仍处于计划经济向市场经济的转型期，由福利制的房屋管理模式转变为市场化的物业管理模式，需要政府发挥制的房屋管理模式转变为市场化的物业管理模式，需要政府发挥应有的作用；应有的作用； 二二. . 物业管理是我国城市管理的重要组成部分，物业管理的物业管理是我国城市管理的重要组成部分，物业管理的水平直接关系到城市管理的水平，而城市管理是政府的主要职能，水平直接关

50、系到城市管理的水平，而城市管理是政府的主要职能，从城市管理职能角度考虑，政府必须对物业管理进行适度干预；从城市管理职能角度考虑，政府必须对物业管理进行适度干预； 三三. . 普通商品房、经济适用房和廉租房的物业管理是广大百普通商品房、经济适用房和廉租房的物业管理是广大百姓的民生问题，直接关系到民众的基本生活保障和社会的和谐稳姓的民生问题，直接关系到民众的基本生活保障和社会的和谐稳定，需要政府从全局的高度进行必要的监管。定，需要政府从全局的高度进行必要的监管。 无论是推动引导，还是监督管理，政府主要通过制定相关法无论是推动引导，还是监督管理，政府主要通过制定相关法规政策并做好相应的文件贯彻和落实

51、工作来发挥作用。我国的物规政策并做好相应的文件贯彻和落实工作来发挥作用。我国的物业管理发展史，在一定意义上是物业管理制度建设的历史。从我业管理发展史，在一定意义上是物业管理制度建设的历史。从我国物业管理制度建设的历史沿革来看，可以国物业管理制度建设的历史沿革来看，可以条例条例为分水岭，为分水岭，划分成划分成条例条例颁布前后两个阶段，两个阶段既存在着承继的关颁布前后两个阶段，两个阶段既存在着承继的关系，也各自具有鲜明的特点。系，也各自具有鲜明的特点。 一一. .条例条例颁布前的物业管理制度建设颁布前的物业管理制度建设 从从2020世纪世纪9090年代初到年代初到条例条例颁布前，这一阶段的物业管颁

52、布前，这一阶段的物业管理政策法规特点：理政策法规特点： 借鉴性，借鉴性，主要借鉴新加坡、香港特区等国家和地区的先主要借鉴新加坡、香港特区等国家和地区的先进经验；进经验； 过渡性，过渡性，主要考虑传统房管模式的根深蒂固，采取渐进主要考虑传统房管模式的根深蒂固，采取渐进式的方法进行改革；式的方法进行改革； 针对性，针对性，主要是针对当时当地物业管理实践中出现的问主要是针对当时当地物业管理实践中出现的问题，选择应对性的政策和方法。题，选择应对性的政策和方法。 我国的物业管理制度是由国家法规政策和地方性法规政策共我国的物业管理制度是由国家法规政策和地方性法规政策共同组成的。同组成的。 （一）城市新建住

53、宅小区管理办法（一）城市新建住宅小区管理办法 住宅小区建设，在住宅小区建设，在“统一规划、合理布局、综合开发、配套统一规划、合理布局、综合开发、配套建设建设”方针指引方针指引下，规划布局合理，配套日益完善，并呈现了数下，规划布局合理，配套日益完善，并呈现了数量多、规模大、建设方式多样化的特点。量多、规模大、建设方式多样化的特点。 城市新建住宅小区管理办法城市新建住宅小区管理办法是我国第一部系统规范物业是我国第一部系统规范物业管理制度的管理制度的规范性文件规范性文件，是推动我国全面，是推动我国全面开展物业管理活动的开展物业管理活动的基石，基石，对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。其中规对我

54、国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。其中规范了以下几项主要内容：范了以下几项主要内容： 确定了物业管理活动的主管部门；确定了物业管理活动的主管部门； 确定了物业管理工作的基本内容；确定了物业管理工作的基本内容； 明确了社会化、专业化的物业管理模式；明确了社会化、专业化的物业管理模式； 确定了业主选举产生物业管理委员会制度；确定了业主选举产生物业管理委员会制度； 明确了管理委员会的权利与义务；明确了管理委员会的权利与义务； 明确了物业管理企业的权利与义务；明确了物业管理企业的权利与义务； 确定了物业管理服务的合同制度与备案制度；确定了物业管理服务的合同制度与备案制度； 针对业主的主要违规行为提

55、出管理措施；针对业主的主要违规行为提出管理措施； 针对物业管理企业的违规行为规定了行政处罚措施。针对物业管理企业的违规行为规定了行政处罚措施。 （二）物业管理服务考评标准（二）物业管理服务考评标准 1.1.全国优秀管理住宅小区标准全国优秀管理住宅小区标准 为贯彻建设部为贯彻建设部城市新建住宅小区管理办法城市新建住宅小区管理办法，提高城市住，提高城市住宅小区的整体管理水平，推动社会化、专业化的物业管理进程，宅小区的整体管理水平，推动社会化、专业化的物业管理进程，建设部于建设部于19951995年印发了年印发了 建房字建房字 （19951995）120 120 号号 全国优秀管全国优秀管理住宅小区

56、标准理住宅小区标准及考评验收工作的通知。及考评验收工作的通知。建设部于建设部于19961996年印年印发了发了 建房物字建房物字 008 008 号号 全国城市物业管理优秀住宅小区（大全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）厦、工业区）达标办法的通知达标办法的通知 。 2. 2. 全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则 全国优秀管理住宅小区标准全国优秀管理住宅小区标准及考评验收工作的通知下发及考评验收工作的通知下发后，极大地调动了住宅物业管理企业创优评先的积极性，在各地后，极大地调动了住宅物业管理企业创优评先的积极性，在各地物业主管部门组织和指导下，住

57、宅物业管理工作迅速向广泛、纵物业主管部门组织和指导下，住宅物业管理工作迅速向广泛、纵深发展。与此同时，商业大厦、写字楼等经营办公楼宇的物业管深发展。与此同时，商业大厦、写字楼等经营办公楼宇的物业管理活动，在各城市也广泛开展起来。为加强对城市大厦的物业管理活动，在各城市也广泛开展起来。为加强对城市大厦的物业管理，提高城市大厦的物业管理水平，理，提高城市大厦的物业管理水平，19971997年建设部印发了年建设部印发了 建房建房物字物字 第第011011号号 全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则，针对大厦物业管理的情况和特点，规定了管理标准和考评内容，针对大厦

58、物业管理的情况和特点，规定了管理标准和考评内容，从此使大厦的物业管理也纳入规范管理的轨道。从此使大厦的物业管理也纳入规范管理的轨道。 3.3.关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知标准及有关考评验收工作的通知 根据全国物业管理迅猛发展的形势需要，根据全国物业管理迅猛发展的形势需要，20002000年年5 5月，建月，建设部发布了建住房物设部发布了建住房物20000082000008号号 关于修订全国物业管理示关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通范住宅小区（大厦、工业区）标

59、准及有关考评验收工作的通知知。该通知指出：随着物业管理行业的快速发展和物业管理该通知指出：随着物业管理行业的快速发展和物业管理水平的不断提高，各地普遍反映原标准已不能完全适应物业管水平的不断提高，各地普遍反映原标准已不能完全适应物业管理发展的新形势，如继续执行原标准，难免出现评选优秀物业理发展的新形势，如继续执行原标准，难免出现评选优秀物业管理项目过多，失去其先进示范作用。为此，在广泛征求各地管理项目过多，失去其先进示范作用。为此，在广泛征求各地主管部门及企业意见的基础上，本着高标准、严要求、操作简主管部门及企业意见的基础上，本着高标准、严要求、操作简便的原则对原标准进行修订。便的原则对原标准

60、进行修订。 修订后的标准较原来的标准在条款设置和评分细则上都提修订后的标准较原来的标准在条款设置和评分细则上都提出了更高的要求。建设部要求各地在考评验收时必须从严掌握，出了更高的要求。建设部要求各地在考评验收时必须从严掌握，使评选出的物业管理项目真正体现先进性和示范性。通知附件使评选出的物业管理项目真正体现先进性和示范性。通知附件分别分别编制了全国物业管理示范住宅小区、示范大厦、示范工业编制了全国物业管理示范住宅小区、示范大厦、示范工业区三个标准及评分细则。区三个标准及评分细则。 （三）物业管理从业人员培训合格上岗制度（三）物业管理从业人员培训合格上岗制度 针对物业管理人员素质普遍偏低的状况，

61、为针对物业管理人员素质普遍偏低的状况，为全面提高队伍素全面提高队伍素质，规范物业管理人员行为，提升管理质量，质，规范物业管理人员行为，提升管理质量，19961996年建设部人年建设部人事教育劳动司与房地产业司联合下发了事教育劳动司与房地产业司联合下发了关于实行物业管理企业关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知，通知，通知主要内容包括：主要内容包括： 第一，关于物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训第一，关于物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗实施办法。合格上岗实施办法。实施办法对培训目标、培训对象、

62、培训内容、实施办法对培训目标、培训对象、培训内容、培训方式、教材、考试内容、考试方法、岗位合格证书的颁发与培训方式、教材、考试内容、考试方法、岗位合格证书的颁发与管理、组织领导等都作了明确规定。管理、组织领导等都作了明确规定。 第二，物业管理企业经理岗位规范。第二，物业管理企业经理岗位规范。物业管理企业经理岗位物业管理企业经理岗位规范包括三个了面的内容：一是岗位必备知识，二是岗位必备能规范包括三个了面的内容：一是岗位必备知识，二是岗位必备能力，三是培训教学计划。力，三是培训教学计划。 第三，物业管理企业部门经理、管理员岗位规范。第三，物业管理企业部门经理、管理员岗位规范。物业管理物业管理企业部

63、门经理管理员岗位规范也包括三个内容：一是岗位必备知企业部门经理管理员岗位规范也包括三个内容：一是岗位必备知识，二是岗位必备能力，三是培训教育计划。识，二是岗位必备能力，三是培训教育计划。 （四）（四）城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法 为规范物业管理企业的服务收费行为，保护消费者的正当为规范物业管理企业的服务收费行为，保护消费者的正当权益，权益，城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法。该办法。该办法对城市住宅小区物业管理服务收费的主管机关、收费应当遵循对城市住宅小区物业管理服务收费的主管机关、收费应当遵循的原则、收费价格形

64、式、物业管理服务费用的构成、代办性质的原则、收费价格形式、物业管理服务费用的构成、代办性质的服务收费管理，以及违反的服务收费管理，以及违反城市住宅小区物业管理服务收费城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法暂行办法应当给予的行政处罚，都做了明确规定。该办法还应当给予的行政处罚，都做了明确规定。该办法还要求各级政府物价部门会同物业管理行政主管部门加强对物业要求各级政府物价部门会同物业管理行政主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。管理服务收费的监督和指导。城市住宅小区物业管理服务收城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法费暂行办法实施后对维护物业管理正常收费秩序发挥了重大实施后对维护物业管理正常收费

65、秩序发挥了重大作用。作用。 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据法权益，根据中华人民共和国价格法中华人民共和国价格法和和物业管理条例物业管理条例，国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知发改价格知发改价格2003186420031864号号物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法。 （五）管理企业财务管理规定（五）管理企业财务管理规定 为规范物业管理企业财务管理行为，有利于企业公平竞争，为规范物业管理企业财务管理行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理

66、和经济核算，财政部加强财务管理和经济核算，财政部19981998年颁布了年颁布了物业管理企物业管理企业财务管理规定业财务管理规定，该规定结合物业管理企业的特点及其管理要，该规定结合物业管理企业的特点及其管理要求，从代管基金、成本、费用、营业收入和利润等方面具体规范求，从代管基金、成本、费用、营业收入和利润等方面具体规范物业管理企业的财务管理行为。物业管理企业的财务管理行为。 （六）（六）住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法 为保障住房售后的维修管理，维护住房产权人和使用人的共为保障住房售后的维修管理，维护住房产权人和使用人的共同利益，建设部、财政部于同利益，建设部、财政部于19981998年年1111月印发了月印发了住宅共用部位住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法共用设施设备维修基金管理办法，该办法规定：凡商品住房和，该办法规定：凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位共用设施设备维修基金，公有住房出售后都应当建立住宅共用部位共用设施设备维修基金，专项用于保修期满后的大修、更新和改造。为了保证维修基金的专项用于保修期满后的大修、更