可行性研究报告 某某住宅小区项目

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1、 xxxxxxxxxx住宅小区建设工程可行性研究报告代工程建议书长沙金智工程咨询二一一年六月编制人员名单工程负责人：xxx xxx编 制 人 员：xxx 高级工程师xxx 注册咨询师xxx 注册咨询师xxx 高级工程师xxx 工 程 师xxx 工 程 师xxx 经 济 师xxx 助理工程师校 对 人 员：xxx目 录第一章总 论1一、工程概况1二、建设单位根本情况2三、申请依据与研究范围3四、主要技术经济指标3五、研究结论与建议5第二章工程建设的必要性7一、工程背景7二、工程建设的必要性8第三章市场分析14一、投资环境14二、市政规划分析19三、房地产宏观政策分析21四、长沙房地产市场现状33

2、五、长沙市房地产市场走势预测42六、工程市场分析46第四章建设内容及建设规模54一、建设内容54二、建设规模54第五章区域位置及建设条件56一、工程选址56二、自然条件56三、建设条件58第六章工程技术方案59一、总平面布局59二、建筑设计62三、结构设计63四、给排水工程64五、供配电工程66六、弱电工程68七、消防70第七章环境保护及节能71一、环境现状71二、环境保护72三、节能74第八章物业管理76一、物业管理方案76二、机构设置76第九章工程招投标77第十章实施进度方案78第十一章投资估算与资金筹措80一、投资估算80二、资金筹措81第十二章经济评价82一、经济评价的主要依据82二、

3、销售收入及销售税金估算82三、总本钱费用估算83四、财务效益分析84五、不确定性分析85六、经济评价结论87第十三章社会评价94一、工程对社会的影响分析94二、工程与所在地区互适性分析94三、社会风险及对策分析94附件：1、湖南省通信产业效劳法人营业执照2、湖南省通信产业效劳南天房地产开发分公司法人营业执照3、湖南省通信产业效劳房地产开发企业资质证书4、工程招标根本情况表附图：1、工程地理位置图2、工程总平面布置图第一章 总 论一、工程概况1、工程名称xxxxxxxxx住宅小区建设工程2、工程建设单位xxxxxxxxxxxxxxxxxx公司3、工程负责人xxxxxxxxxxxxxxxxxx公司

4、法定代表人4、工程建设地点工程建设地点位于xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx，地块北侧为湖南邮电培训中心，地块东侧为湖南省劳动人事学校；地块南侧紧临白竹坡路，高差变化复杂；地块西侧为湖南省老干部修养所；地块与湖南省邮政电培训中心、湖南省劳动人事学校及湖南省老干部修养所一起位于南侧的白竹坡路、东侧的望龙路、北侧的远大路、西侧的杉木路的围合之中，整个地块的外部环境良好，交通十分便利。5、工程拟建内容与规模工程总用地面积58993.54平方米，折合88.49亩，净用地面积57403.54m2，折合86.105亩，工程规划总建筑面积135395.57平方米，其中地上建筑面积114481

5、.15平方米含低层住宅总建筑面积10288.82平方米；高层住宅总建筑面积99323,26平方米;公共配套总建筑面积4869.07平方米含幼儿园建筑面积1281,53平方米、网球中心建筑面积1500.00平方米、社区用房建筑面积506.69平方米、物业管理用房建筑面积建筑面积510.49平方米、商业网点建筑面积1070.36平方米。地下车库及人防总建筑面积20914.42平方米。共建停车位616个(地下室停车位443个，私家车库停车位46个，地面停车位127个)。工程容积率1.99，建筑密度25.19%，绿地率40.5%。二、建设单位根本情况湖南省通信产业效劳为中国电信控股境外上市企业。公司设

6、置综合部、方案财务部、市场经营部、工程技术部、分析管理部五个职能部门，是一个集高新技术、设计、监理、软件开发、房地产开发、通讯工程等一体的企业。公司技术、资力雄厚，设备先进，管理科学；公司自成立以来，始终本着“科学开发、多元开展的方针，以优质的效劳、高标准的质量、良好的信誉回报社会，获得了相关部门的认可和用户的广泛好评，历年来，所开发的工程合格率达100%，优良率80%，创下了骄人的业绩。三、申请依据与研究范围1、申请依据 (1) 工业与民用建筑可行性研究深度要求(2) 国家发改委、建设部2006年7月联合颁发的?建设工程经济评价方法与参数第三版?(3) 建设部建标2000205号?房地产开发

7、工程经济评价方法?(4)?投资工程可行性研究指南?中国国际工程咨询公司编著(5) 其他有关专业设计标准(6) 建设单位提供的其他各项根底资料2、研究范围本工程申请报告以建设单位提供的有关资料和国家有关法令、政策、规程、标准等为根底，对该工程的建设必要性、市场前景、建设规模和建设方案、建设的条件与场地布局、主要生产技术方案和工程技术方案、环境保护、投资估算及资金筹措、财务效益与综合效益等方面进行了综合分析研究，并据此提出研究结论和建设。四、主要技术经济指标工程主要技术经济指标见表1-1。表1-1 主要技术经济指标表序号指标名称单位指标备注1工程总用地面积m258993.54折合88.49亩1.1

8、工程净用地面积m257403.54折合86.105亩2工程总建筑面积m2135395.572.1计容积率建筑面积地上m2114481.15低层住宅建筑面积m210288.82高层住宅建筑面积m299323.26公共配套建筑面积m24869.07.1幼儿园建筑面积m21281.53.2网球中心建筑面积m21500.00.3社区用房建筑面积m2506.69.4物业管理用房建筑面积m2510.49.5商业网点建筑面积m21070.362.2地下建筑面积不计容积率m220914.42地下车库及人防建筑面积3停车位个616集中地下室443个，私家车车位46个，地面停车位127个4容积率1.995建筑密度

9、%25.196绿地率%40.57建设期年28工程总投资万元29453.79利润总额万元3225.310所得税万元806.311税后利润万元2419.012工程投资财务内部收益率%18.47/15.73税前/税后13工程投资回收期年2.69/2.73税前/税后14借款归还期年315投资利润率%10.1816投资利税率%16.60五、研究结论与建议1、研究结论(1) 工程的建设符合?长沙市总体规划20032021?的要求，而且工程在城市规划的指导下进行实施，将有力地促进城市布局结构的调整和城市面貌的改良。工程符合长沙市城市开展的整体规划，可促进长沙市产业结构的调整，有利于增强长沙市城市功能的辐射作

10、用，符合长沙市城市未来的开展方向。(2) 工程可有效地盘活当地的土地资源，严格按照市规划局的规划设计要点进行整体规划，满足城市景观设计的要求，完全符合城市规划、消防、交通等各项要求，有利于增强长沙的城市功能，促进地区商务经济的开展，对于提高人们的生活质量有着非常重要的作用。(3) 工程建设总投资为29453.7万元，经测算，所得税后工程财务内部收益率15.73%，所得税后工程投资回收期为2.73年，在财务上是可行的。(4) 从工程的敏感性分析计算来看,工程具有一定的抗风险能力。2、建议(1) 勘察设计是工程建设的根底工作，也是工程投资控制的关键，建设单位应尽快委托有资质的单位开展这方面的工作，

11、充分做好建筑方案的比选工作，从而为工程的建设与投资控制打下良好的根底。(2) 工程质量是工程的生命线，建设单位应严格控制好工程的发包与材料采购，通过公平竞争、择优选取的招投标形式，选择合格的施工单位和材料厂商，确保施工质量和工程进度。(3) 资金是工程顺利进行的保证，建设单位应精心安排好工程进度方案，确保工程建设资金足额到位，从而保证工程的顺利实施。综上所述，本工程是可行的，但工程建设单位应加强开发建设过程中的本钱与质量控制工作，以确保其社会效益和财务效益的实现。第二章 工程建设的必要性一、工程背景长沙市是湖南的省会，经过改革开放20多年来的开展，已经取得了令人瞩目的成就，具备了自身独特的开展

12、优势。进入21世纪以来，面对国内国际新的开展形势，长沙市的开展既有难得的机遇又有严峻的挑战，在国家全方位开放的条件下，长沙市必须在现有优势的根底上抓住机遇做大做强，从而赢得开展的主动权。省委、省政府在认清当前形势的条件下确定了“一点一线和长、株、潭一体化的开展战略，要求长沙市尽快增强中心城市的吸引力和辐射力，充分发挥“龙头的作用，这就给长沙的开展增加了前所未有的推动力。在当前的条件下，长沙中心城市的功能和作用要得以充分发挥，尚需付出艰苦的努力，必须尽快完善城市根底设施等制约城市快速开展的“瓶颈。为此，长沙市中长期经济社会开展战略纲要为长沙的开展描绘了宏伟的蓝图，方案用15年左右的时间把长沙建设

13、成为繁荣、开放、文明、秀美的现代化中心城市。市政府各部门围绕这一目标重新调整了城市空间的形态，方案通过加强环境治理、道路整治和绿化广场的建设，力争实现把长沙建设成为结构合理、开展空间广阔、城乡一体的区域性现代化中心城市的目标。隆平高科技园的前身是马坡岭农业科技园，是长沙高新区“一区四园之一，也是正式批准的全国两个国家级农业高科技园之一。园区位于长沙市芙蓉区东岸乡，园内聚集了湖南农业大学、湖南省农业科学院等众多的大专院校和科研院所，是我国农业领域科研能力最强、科研成果最集中的基地之一。近年来，在省、市各级各部门的大力支持下，隆平高科技园高速开展，现有入园企业205家，技工贸总收入近100亿元，成

14、为芙蓉区一个新的经济增长点。园区初步形成了电子信息、新材料、生物技术、现代农业等特色优势产业。自2006年起，园区坚决不移地走都市工业之路，坚持高效集约利用土地，先后建设了湖南省留学人员创业园金丹科技创业大厦、广发隆平创业效劳中心、湖南省科研成果转化中心等多层、高层工业厂房及企业总部办公楼宇，在全省乃至全国都产生了积极的影响。二、工程建设的必要性1、应对挑战、加快开展的需要跨入新的世纪后，世界经济仍然保持着较快的增长势头，经济全球化、新技术革命和经济结构大调整以及参加世界贸易组织都加快了国内市场化、工业化和农业产业化的进程。特别是将高新技术融入传统的制造业和农业，使传统产业发生了革命性的变化，

15、这对拓宽长沙参与国际竞争的渠道、主动承接国际先进技术和产业的转移、加快经济结构调整和产业结构优化升级都是一次难得的机遇。面对新的形势，长沙必须加快城市根底设施建设的步伐，而长沙高新技术产业开发区和长沙高新区隆平高科技园是长沙市推进城镇化建设、加快工业开展、促进农业产业化、引进高新技术企业进入长沙创业开展的先锋，具有良好的示范和带动作用，工程的建设将为长沙高新区和长沙高新区隆平高科技园的经济开展打下坚实的根底。2、国民经济开展的需要当前，我国国民经济运行正处于一个特殊开展时期。为促进国民经济稳步健康开展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济开展的支柱产业之一。根据国家统计局

16、的分析与研究，房地产因国民经济的拉动作用增幅约1.52个百分点。长沙房地产占GDP的比重近几年虽上升趋势，但对于一个高速开展的城市而言其在国民经济中所占份额仍然偏低。随着阻碍市场开展因素的消除、人们消费与置业观念的更新，房地产业的开展潜力很大，存量和增量市场启动后，房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的奉献率还将逐步增大。同时，房地产对相关行业的带动作用很大。据测算，房地产的生产、流通和消费，将会对几百大类、几万个品种的产品提出新的要求，与几十个产业的经济活动相关联，投资带动系数为1.95。所以，房地产已成为中央扩大内需、启动消费的重点，是社会广泛看好的消费热点和经济增长点。根据国家有关

17、部门的分析与预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变。近期我国居民住宅的开展目标是户均一套、人均一室，力争在2021年到达人均建筑面积35m2，主导户型为三室两厅和两室两厅。由于房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续、健康、稳定开展，将建筑业列为国家的支柱产业之一，国家相关部门的领导表示，房地产业目前已成为国民经济的重要支柱产业。因此，工程的建设是国民经济开展的需要。3、实现国家产业政策的需要从宏观政策环境分析，一是国家把房地产业作为国民经济的支柱产业，加大了对房地产业开展的支持力度；二是国家将启动消费、拉动内需作为国民经济增长的重要举措，采取各种政策和措施，大力开展

18、和启动住宅消费；三是深化住房制度改革，彻底停止实施住房实物分配制度，全面推进住房商品化、市场化的进程；四是通过推进经济适用房及廉租房建设，保障中、低收入家庭的住房需求；五是先后出台了旨在依靠科技进步提高住房质量的一系列标准体系，实施了小康住宅和康居工程试点，为长沙房地产业持续、健康开展提供了良好的外部环境。自1998年初党中央、国务院决定在全国范围内停止实施住房实物分配、逐步实行住房分配货币化以来，住房分配制度的改革正在逐步实施，住房市场体系、住房供给体系和住房金融体系等方面都有了重要进展，从而推动了住房新体制的建立。为了把房地产业培育成为国民经济新的增长点，党中央、国务院把深化房改、启动居民

19、住房消费、加快住宅建设作为扩大内需的重要内容。我国房地产业今后的开展方向将是继续坚持住房市场化的根本方向，不断完善房地产市场体系，健全和完善住房一级市场，搞活住房的二、三级市场和租赁市场；坚持以市场需求为导向，调整房地产的供给结构；坚持深化住房制度改革，加快建设和完善适合我国国情的住房保障体系制度；消除阻碍房地产市场化和居民消费的体制性、政策性障碍，继续加大公有住房的改革力度，完善住房货币分配制度，健全和完善对困难家庭的廉租住房制度，进一步加强经济适用住房的建设和管理。目前，旧的住房体制已经打破，国家已停止了住房实物分配，正在推进住房分配的货币化。工程建设完成后，可以为相关单位以及附近居民提供

20、与国家政策相适应的商品住宅，从而在国家产业政策的支持下调整住房产权关系、推动国家住房制度改革的深化。4、城市开展的需要长沙市是我省政治、经济、文化、科技中心，全市现有常住人口646.5万人，全市土地总面积11819.5平方公里，其中市区常住人口220万人，市区面积556平方公里，建成区面积186平方公里。根据长沙市长期经济开展纲要和长沙市总体规划修编的内容，到2021年长沙市城市人口规模将到达350万人，城市用地规模将达350平方公里，在全省率先根本实现现代化，把长沙初步建成为中部地区重要的区域性中心城市。长沙市在未来15年内，其城市人口和用地规模较目前将增加近一倍，其开展方向重点将向南、向东

21、开展成为“一主、三次、三组团的空间结构，这也是为了适应湖南省长株潭经济一体化的开展战略的需要。同时，结合长沙“一江两岸的地理特点，长沙总体规划为“西文东市的开展格局，市委、市政府提出要实现“突出城市形象建筑，提高城市品位，加强城市辐射功能的目标。根据长沙市“十一五住宅建设规划，住宅开发总量要满足城市人口增长、居住水平提高等合理的需求增长，“十一五期间，长沙市区住宅供给总量控制在2400万平方米左右，并根据“十一五社会经济环境和宏观调控政策变动，总量变动幅度控制在10%之间。其中，中低价位、中小套型普通商品住宅含经济适用住房和廉租住房占70%以上。城市居民住房条件持续改善，到2021年末，预计城

22、市人均住房建筑面积将到达32平方米。“十一五期间，长沙市区要满足约1330万平方米的住宅用地需求总量，其中用于中低价位、中小套型普通商品住宅含经济适用住房和廉租住房的建设用地占70%以上。目前我市人均住宅面积相对偏小，而且居住条件也较差，与我省住宅与房地产业开展规划相差甚远，因此，改善长沙市市民的居住条件已经成为长沙市人民政府特别关心的问题之一。同时，随着我市经济的开展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的旧城改造就是为了使城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。工程的建设不仅可以适应城市规划与建设的需要，解决社会各界居民的居住与生活问题，而且还可以适应

23、长沙市城市规划与市政建设的需要，对于美化城市环境、增加城市功能均具有深远的现实意义。5、解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，局部行业职工的下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道、解决下岗职工的生活与再就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家今年固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的较快增长，以创造更多的就业时机。据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，那么可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业时

24、机有着不可无视的作用，而本工程作为商品住宅建设工程之一，将为增加社会就业岗位作出一定的奉献。第三章 市场分析一、投资环境1、长沙市社会经济现状 地理位置及自然条件长沙市位于湖南省东部偏北，处于湘江下游和长浏盆地西缘，东经112度53分至113度6分，北纬28度2分至28度16分之间，五岭南屏，洞庭北扼。全市国土面积11819km2，其中市区面积556km2，建成区面积186km2。长沙地处亚热带，气候温和湿润，四季清楚，盛夏高温，冬季湿冷，年平均气温17.1，最冷月1月份气温平均4.6，最热月7月份平均气温29.5。年平均总降雨量为1400mm，4至6月雨水集中，月降雨量平均为185245mm

25、，全年降雨日约158天。冬春季多北风，夏秋季多南风，日照时数年平均为1726小时，无霜期年平均为279.3天。长沙市地表水系兴旺，年迳流量达660 亿m3的湘江干流由南向北将市区分割成东西两局部。市内湘江主要支流有浏阳河、捞刀河和靳江河，它们水量充足，水质较好。江河迳流主要靠大气降水、地表和地下渗流，河床坡度小，迳流量大，流速缓慢，高水位时间长，每年46月为汛期。 长沙市行政区划及人口长沙市是湖南省省会，全省政治、经济、文化、科教、金融、交通、信息中心，位于湖南省东北部，是长江中游地区重要的中心城市，国家历史文化名城。长沙市现辖芙蓉、天心、开福、岳麓、雨花5个城区和长沙、望城、宁乡3县及浏阳市

26、。2007年年末全市总人口652.92万人，总面积11819平方公里，其中户籍总人口637.36万人，市区常住人口199万人，市区面积556平方公里，建成区面积189平方公里。2、经济开展状况2007年，长沙经济总量跨上新台阶，综合实力明显增强。全年五大经济指标实现历史性突破：全市地区生产总值突破2000亿元，到达2190.3亿元，同比增长16%；人均GDP突破3万元，到达33000元，同比增长14.2%；全部工业总产值突破2000亿元，完成2184亿元，同比增长30.3%；社会消费品零售总额突破1000亿元，到达1037亿元，同比增长19.8%；财政收入突破200亿元，到达262.5亿元，同

27、比增长48.3%。完成全社会固定资产投资1445.2亿元，同比增长32.8%。城乡居民人均可支配收入分别到达16153元和6339元，同比分别增长16%和16.6%。经济结构加快转变，三次产业结构调整为6.4:45:48.6，非公有制经济总量占地区生产总值比重达59%，同比提升4个百分点。花卉苗木、优质茶叶、优质水产、优质水稻等四大优势农业产业带建设步伐加快，总面积达116万亩，全市主要农业产品优质率达70%。园区工业和支柱产业迅速壮大，六大产业集群产值占规模工业总产值的45%；两区八园共完成规模工业总产值990亿元，占全市规模工业总产值的比重提高到60.8%；全市产值过100亿元的企业达3家

28、；规模以上工业实现利润163亿元，比上年增长85.7%；工业经济效益综合指数达253%，同比提高48.4个百分点；高新技术产业产值增长28%，占规模工业产值的比重上升到40.5%；单位GDP能耗下降4%。商贸特色更加鲜明，文化、物流、会展、金融、旅游、房地产等现代效劳业和生产性效劳业快速开展。 全市城建重点工程完成投资121亿元，“一洲两岸、“三个入城口和“四大新区建设顺利推进，一批重点工程竣工相继投入使用，背街小巷提质改造和社区环境综合整治工程根本完成，城市空气优良率达82.5%，全市森林覆盖率达53.6%。社会主义新农村建设深入推进，“万村千乡市场工程和“百村示范、千村整治工程进展顺利，新

29、建标准农家店381家，完成乡镇规划35个、村级规划200个，解决农村12万人饮水平安，新增通 自然村10个，改扩建干线公路和乡村公路1110公里，新建沼气池1.1万个，农业生产和农村生活环境明显改善。全年实际到位外资15亿美元，增长25.1%。对外贸易大幅增长，全市外贸归口管理企业实现进出口总额40.7亿美元，增长38.9%。其中出口总额26.1亿美元，增长35%；进口总额14.7亿美元，增长46.5%。社会事业协调开展，共投入资金33.97 亿元，用于推进以八件实事为重点的社会建设，全年共新增城镇就业9.4万人、转移农村劳动力就业6万人，实现城镇无零就业家庭，城镇登记失业率为3.5%；企业根

30、本养老保险参保新增11.5万人；新型农村合作医疗参合率达90.7%，城镇居民根本医疗保障制度根本建立；城乡义务教育从秋季起实现“一费制全免，政策范围内农村义务教育阶段学生杂费实现全免；新建和改扩建乡镇敬老院18所，改造农村五保户危房5000户；成为全国人口与方案生育工作综合改革试点市；住房保障工作力度加大，新建经济适用房70.9万平方米、城镇廉租房2.5万平方米。文体等其他社会事业快速开展，长沙成为中国最具娱乐幸福感城市。3、长沙市社会经济开展预测长沙是我国著名的历史文化名城和旅游胜地，湘江东岸橘子洲段历史以来即为长沙市的中心城区，其深厚的人文特色与商业气氛在长沙“一江两岸、山水洲城、西文东市

31、的开展格局中尤为引人注目，根据长沙市有关部门的分析论证，长沙市20062021年经济社会开展主要指标预测情况见表3-1。根据开展预测，20062021年长沙市经济总量增长的平均水平将保持在13.512.5%之间，2021年GDP将到达2900亿元，经济开展将由投资需求拉动向消费需求拉动转型。“十一五期间长沙市地方财政收入年均增长率到达31.5%，比同期GDP年均增长率高出16.7个百分点，占GDP比重为9.17%。预计2021年长沙市地方财政收入330亿元，占GDP比重为10%左右；到2021年长沙市地方财政收入到达1000亿元，占GDP比重为13%左右。表3-1 长沙市20052021年经济

32、社会开展局部指标预测序号指标单位2005年实际2021年预计2021年预计1地区生产总值亿元1519.9290075002人均GDP元24478442751027403地方财政收入亿元139.433010003.1一般预算收入亿元108.062809004全社会固定资产投资亿元881.4145033505城镇居民人均可支配收入元1243418900500006农村居民人均可支配收入元47356750150007总人口户籍万人620.92655730总人口常住万人639.36857958城市人均公共绿地面积平方米81016长沙市常住总人口20062021年按平均每年增加10万人，到2021年到达

33、685万人、2021年到达795万人。其中市区常住人口按平均每年增加9万人，2021年总数达385万人，都市区常住人口2021年总数达405万人。2005年长沙市城镇居民人均可支配收入为12434元，预计2021年到达18900元，2021年到达50000元。2005年长沙市农村居民人均可支配收入为4735元，预计2021年到达6750元，2021年到达15000元。城乡居民收入的大幅提高，将促进城乡居民消费水平的提高和消费结构的升级，这将使城乡居民文化娱乐消费、旅游消费和健康消费的消费需求和消费支出大大增加，这就对岳麓山风景区进一步保护与提质提出了更高的要求。20062021年，长沙市的投资

34、重点之一就是提升长沙市城市品位，满足长沙人民全面建设小康社会日益增长的文化生活需要。这一时期，长沙市GDP和地方财政收入总量将继续快速增长，这些不仅使财政直接投入建设变成非常必要，而且证明长沙市财政完全有能力提供本工程建设所需的资金。同时，城市的根底设施建设水平、旅游水平和文化高度在很大程度上决定了城市品位。本工程的实施将使长沙市城市根底设施条件得以大幅改善，使棚户区的城市面貌得以改观，从而在很大程度上提升了长沙市的城市品位，恢复、完善其中心城市功能，因此，本工程建设既必要，又可行。二、市政规划分析1、城市开展规划2002年长沙市委、市政府组织了中长期开展战略研究，2003年11月份编制出?长

35、沙市城市总体规划(2003-2021)?，现已经省政府、国务院批准。根据该?规划?，2021年长沙市城市人口将达350万，城市建设用地将达350平方公里。城市沿湘江、319国道两条生长轴线，向周边拓展城市开展空间，构筑出“一主、两次、四组团的城市空间结构。一主：指河东城区集中联片开展区域，2021年城市建设用地124平方公里，城市人口146万。规划将强化综合效劳功能，提高环境质量，其中环线以西的地区为城市中心区。两次：河西新城和星马新城。河西新城东至湘江，西至都市区边界，北至谷山，南至靳江河，2021年城市建设用地65平方公里，城市人口65万。规划为文教科研区及市级行政中心和高科技产业基地。星

36、马新城位于主城区东面，2021年城市建设用地64平方公里，城市人口53万，规划利用其特有的对外交通优势，大力开展新型工业、高科技农业、航空产业和文化休闲产业。四组团：暮云、捞霞、高星、含浦组团。暮云组团2021年城市建设用地22平方公里，城市人口18万，布局面向长株潭的旅游、商贸等区域性公共设施。捞霞组团2021年城市建设用地28平方公里，城市人口23万，规划为水运、公路、铁路的中转联运中心、物流中心、大运量工业基地。高星组团2021年城市建设用地26平方公里，城市人口25万，规划为综合产业区及置换外迁工业基地。含浦组团2021年城市建设用地21平方公里，城市人口20万，为大学城的远期开展用地

37、，以及与大学城配套的生活居住用地。近期将着力完善区域性中心城市功能，新区建设向东重点开展长善垸地区、圭塘河沿319国道向东伸展的星沙、马坡岭局部。向西重点开展岳麓山大学科技园、长沙高新技术产业开发区和以市委、市政府配套建设为重点的城市综合职能区。向北加快霞凝新港的建设。向南加快省政府新址的规划建设，带动芙蓉南路沿线的开展。2、城市商业网点规划根据?长沙市商业网点布局规划?，长沙市商业网点空间布局为1个市级商业中心、13个区域性商业中心、30个社区级商业中心。市级商业中心为五一广场商业中心，区域性商业中心分别为：火车站商业中心、伍家岭商业中心、东塘商业中心、溁湾镇商业中心、红星商业中心、望城坡商

38、业中心、金霞商业中心、马坡岭商业中心、黎托商业中心、观沙岭商业中心、大托商业中心等。三、房地产宏观政策分析分析近年政府出台的宏观调控措施可以发现，政策的目的在于遏制投机性需求、抑制投资性需求、引导改善性需求、满足一般性需求，保持房价稳定。一系列相关房地产市场的宏观调控政策的陆续出台，从一定程度上打压了房地产市场不标准的套利模式，保护了购房者的利益，打击炒作行为，挤出楼市泡沫，房价逐渐企稳成为业内人士的共识，1、上半年政策新导向2021年是我市房地产市场宏观调控效应显现年，政策等一系列因素综合直接作用到我市的楼市上，已明显产生一些新的变化，长沙房地产市场运行呈现出购房者和开发商观望气氛浓厚，投资

39、增幅逐月回落；商品房空置面积剧增；房地产工程推迟开工，竣工量减少；银根紧缩，银行贷款下降，开发企业后续开发资金偏紧；有效需求相对减弱，高端楼盘销售缓滞；交易本钱上升，二手房交易冷清；招拍挂土地成交量锐减等特点。2021年，为了进一步挤压房地产市场中的泡沫，国家除了进一步落实06、07年出台的相关政策，今年的调控重点也放在了土地政策上，在土地方面出台了一系列的相关政策，除继续加大力度执行土地两年内必须完成开发这一政策外，多部委联合公布新规加大土地违规问责，提出国土资源部紧急叫停建设占用耕地跨省域补充，我省为加强土地调控，促进土地节约集约利用出台了?湖南省国有建设用地储藏方法?，并于7月1日起正式

40、施行，这一系列的政策的制定，政府以期加大住房供给力度，从而从根本上治理这两年来一直紊乱的房地产市场。2、上半年政策导读 “90/70政策及其执行建设部今年2月28日发布?关于做好住房建设规划与住房建设年度方案制定工作的指导意见?明确，各地新建住房结构比例，即凡新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须到达开发建设总面积的70%以上。 建设部有关负责人表示，制定住房建设规划与住房建设年度方案，要以国家关于调整住房供给结构、稳定住房价格、切实解决城市低收入家庭住房困难以及促进房地产市场健康开展的相关政策文件为依据 严格控制土地开发的政策措施上半年，

41、国家主管部门将调控重点放在土地供给上，多部委联合公布新规加大土地违规问责，提出国土资源部紧急叫停建设占用耕地跨省域补充，我省为加强土地调控，促进土地节约集约利用出台了?湖南省国有建设用地储藏方法?，并于7月1日起正式施行。为了进一步提高土地的开发程度，盘活土地的存量，迫使开发商在规定期限内竣工，以增加土地供给和商品房供给。国家还出台了一些列的相关政策： 土地闲置满一年不满两年，征收20%闲置费1月7日，国务院办公厅下发?国务院关于促进节约集约用地的通知?，明确提出：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置

42、费； 新合同文本规定：商住工程开发原那么上3年内完成为标准国有建设用地使用权出让合同管理，国土部、工商总局日前联合下发通知，向各地发布?国有建设用地使用权出让合同?示范文本，据悉，合同要明确填写建设工程的开工时间、竣工时间。属于商品住宅工程的，原那么上开发时间最长不得超过3年。假设受让人未能按照本合同约定日期开竣工建设的，须按一定比例支付违约金。 湖南调整土地增值税预征率，经适房不实行预征 3月27日，省地税局下发文件，批准建造销售并且能够单独核算土地增值额的经济适用房含用于拆迁安置的住房不实行预征。上述政策对于催促开发商加快闲置土地开发，增加市场的商品房供给量，另一方面，为了防止土地市场的违

43、规暗箱操作，长沙市国土资源局出新规：长沙土地五一起全面网拍，及从2021年5月1日开始，凡拟在长沙市国土资源交易中心招标、拍卖、挂牌出让的国有建设用地使用权，一律采用网上挂牌交易的方式，保证土地交易的公开、公平、公正，希望能到达有效的控制国土资源，控制开发商的开发程度，成而到达有效的控制房价的涨幅程度。 今年湖南将建廉租房经适房各100万平方米，长沙将逐渐实现“居者有其屋1月21日，省发改委主任陈叔红在我省2007年国民经济和社会开展方案执行情况与2021年方案草案报告中透露相关内容，我省预期全社会固定资产投资4940亿，新建(筹建)廉租住房100万平方米、经济适用房100万平方米，省财政厅厅

44、长李友志向会议报告全省2007年预算执行情况与2021年预算草案时承诺说，从今年起，省财政安排3000万元，多渠道筹措设立城市廉租房保障专项资金，推动解决城市低收入家庭的住房问题。继续支持农村特困户和库区移民无房户的住房建设。市委副书记、市长张剑飞在1月16日主持召开了长沙市第十三届人民政府第2次常务会议。从会上得悉，长沙将设立廉租房建设产业基金，以期实现“居者有其屋。会议听取了市房产局关于长沙市设立廉租房建设产业基金的情况汇报。据2007年9月最新统计，长沙目前共有最低收入家庭低保户家庭无房户和住房困难户12324户，其中无房户6163户、住房困难户人平12平方米以下6161户，按户均建筑面

45、积50平方米计算，实物配租须提供62万平方米的廉租住房。以长沙每年建设10万平方米廉租住房计算，实现“居者有其屋需要6年多时间。会议原那么同意设立廉租房建设产业基金。 相关金融税收政策为落实从紧的货币政策要求，继续加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，也为了控制借贷分险，有效控制房地产市场泡沫经济，央行自去年十次提高准备金率后，今年上半年再次分两次提高存款准备金率，由去年年初的2.52%提高到今年的16%。 央行总部确定房贷方向 限制外资投资房地产中国人民银行上海总部上周发布?上海市信贷投向指引2021年修订?，重申限制对外资投资房地产领域的信贷投放，以及关注中小房企资金链压力等问题，

46、并要求沪上银行务必严格按规定把握二套房贷款的首付和利率政策，不得变相降低贷款门槛。在房地产信贷方面，?指引?要求各金融机构既要准确把握住房保障体系建设目标，主动调整产品结构和创新方向，满足廉租房、经济适用房，中低价位、中小套型普通商品房，土地节约型、节能环保型住宅的开发建设和消费需求，又要认真落实近期商业性房地产信贷的调控精神，标准开展开发贷款、个人住房贷款和土地贷款。?指引?要求关注开发贷款增长情况，关注中小房企资金链的压力，关注土地贷款与节约集约利用土地国策的衔接，严格控制对囤积土地和房源、扰乱市场秩序的房地产开发企业的贷款，严格按规定把握二套房贷款的首付和利率政策。 个人购置经适房契税减

47、半 2021年3月1日起执行自2021年3月1日起，我国对个人购置经济适用住房，在法定税率根底上减半征收契税。2月28日，财政部、国家税务总局公布了“关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知。该通知规定，对个人购置经济适用住房，在法定税率根底上减半征收契税。对个人出租住房收入降低至按10%的税率，来征收个人所得税。对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的根底上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。对廉租住房、经济适用住房经营管理单位与廉租住房、经济适用住房相关的印花税以及廉租住房承租人、经济适用住房购置人涉及的印花税予以免征。对个人出租、承租住房签订的租赁合同

48、，免征印花税。对个人按?廉租住房保障方法?规定取得的廉租住房货币补贴，免征个人所得税；对于所在单位以廉租住房名义发放的不符合规定的补贴，应征收个人所得税。 关于二手房方面政策受房地产市场整体行情冰冻的影响，长沙二手房市场进入了一个前所未有的寒冰期，购房客户的不信任，同行业之间的恶性竞争日趋严重，针对这一现象，行业协会已经看到了这一问题，并且提出了统一中介收费标准的初步方案。 a、设定中介收费下限防止恶性竞争首先是收费的形式，可能由现在通常只向买方“单向收费转为执行向买卖双方“双向收费。在上海、深圳、成都、武汉等地的二手房中介均为双向收费，湖南郴州等地，也有一些房地产中介企业一直采取双向收费，而

49、在长沙绝大局部中介都单向收费。转向双向收费，不仅仅只是收费形势的转变，还将有望促进中介企业效劳观念和盈利模式的转变，中介吃回扣、吃差价的现象有望减少，中介市场行业行为也更加透明。b、二手房交易网上签约将全面展开继商品房交易实行网上签约备案之后，二手房交易的网上签约也将全面展开，再加上现行的二手房交易资金监管等相关措施，房地产中介行业最令人诟病的潜规那么将被改写，将减少行业信任危机对市场带来的负面影响。 关于公积金方面政策5月29日上午，长沙市住房公积金管理中心正式对外公布，长沙市住房公积金管理中心将全面实施自购住房组合贷款政策、提高贷款金额、缩短贷款办理时间等一系列新举措。这一系列措施的公布，

50、主要是为了简化购房者办理公积金手续，更便于购房者使用公积金贷款。按照目前长沙市的规定，长沙市区公积金贷款额度为30万元，长、望、浏、宁四县市为15万元，今后办理住房公积金贷款业务由原来规定的15个工作日办结缩短为10个工作日办结。尤其是在期房抵押的住房公积金贷款上，长沙市将取消原来要等房产交易部门办理期房备案证明到位后才能发放贷款，改为只凭房产交易部门办理抵押收件单据即可发放贷款。 关于企业税收政策4月16日，国家税务总局网站公布了?关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知?国税函2021299号，对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定，对省级地区的住宅非经济适用房的预售收入，按照预计利润

51、率不低于20%的标准预缴企业所得税。?通知?同时还对非经济适用房开发工程的预计利润率做出规定：位于省、自治区、直辖市和方案单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20%；位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%；位于其他地区的，不得低于10%。 关于长沙棚户区改造政策a、指导思想棚户区改造是市委、市政府确定的实事工程和重点工程。在市委、市政府的统一领导下，按照“市区分工，以区为主，异地安置，滚动实施，政府主导，市场运作的方针，坚持棚户区改造与路网建设相结合，与拓展新城相结合，与整治环境相结合，与保护城市文物相结合的原那么，以提高城市品位为主、异地安置为主、市场运作为主、市民满意为

52、主，充分调动各方面积极性，力争用三年时间根本完成全市棚户区改造任务，促进我市经济社会的更快开展。b、改造范围和方式全市棚屋面积约260万平方米，需拆迁安置居民28万余人。改造重点范围是：湘江大道以东、芙蓉路以西、三角洲以南、猴子石大桥以北地区和湘江西岸沿江地区以及市棚改领导小组确定的其它地区。改造方式：一撤除改造危险房屋、严重损坏房屋和三层以下房屋以及其它纳入棚改规划的房屋。二修复修缮具有湖湘文化特色和近、现代革命传统的历史建筑物和民居民宅。c、方案安排据了解，近几年长沙努力健全城市住房保障体系，截至2007年底，全市经济适用住房累计竣工1239万平方米，完成投资123.79亿元，销售1493

53、77套；建设廉租房9.59万平方米、1906套，全市人均居住面积由2003年的23.2平方米提高到2007年的28.9平方米；撤除、改造、修缮各类棚屋560多万平方米，使4.8万户、18万多居民搬入新居。然而，长沙住房保障压力仍然很大。目前，全市城镇最低收入家庭中，还有11138户无房户，人均12平方米以下的住房困难户还有5206户，经济适用住房积压待购户约3.15万户。棚户区改造任务繁重，全市二环线内棚户区总面积899万平方米。各类特殊群体住房矛盾突出，全市尚有235家企业54171名职工未享受房改政策，27724名职工家庭住房面积缺乏50平方米。旧城改造中还遗留约400栋、6000多户、2

54、万多人的散户居民。与此同时，全市近50万外来务工人员的住房条件普遍较差，数以万计的新就业人员面临着无力购房的现实困难。今年5月28日至29日，省委常委、市委书记陈润儿对长沙实施安居工程进行专题调研，提出要用三到五年时间，全面改造城区的棚户区、危旧房、筒子楼1000万平方米，确保每户居民有一套平安、宜居的住房。d、任务分工直管公房棚屋由市房地局进行改造。纳入根底设施建设工程范围内的棚屋，由各工程工程主单位负责改造。不能按全市棚改方案时间要求进行改造的，由工程业主单位报请市棚改领导小组组织有关单位进行改造。单位红线范围内棚屋，由所在区政府催促单位负责撤除改造。其它棚屋改造，本着“以区为主的原那么，

55、由棚屋所在区政府负责。如果改造任务过重，可专题报告，经市棚改领导小组批准后，由市房地局予以支持。3、宏观调控政策点评 上半年政策落脚点归纳归纳上半年国家关于房地产市场调控的各项政策措施，其主要落脚点如下：加大对土地市场的监控力度，从根本上处理局部房地产开发商囤房、囤地的现象，促使房地产开发商尽量将手头土地开发并且上市，以增加市场上的房源存量，从而防止房地产市场继续疯涨。将民生问题提上日程，为了保证低收入家庭的住房利益，长沙将通过建筑100万平米经济适用房及100万平米的廉租房来保证长沙市低收入家庭没“居者有其屋，另外对于那些买房的居民将通过下调税费等手段保障其住房权利。进一步加大住房供给结构调

56、整力度。重点开展中低价位、中小套型的普通商品住房，增加住房有效供给；城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须到达开发总面积的70%以上。央行继续提高存款准备金率，继续加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长。标准二手房市场，促进中介企业效劳观念和盈利模式的转变，中介吃回扣、吃差价的现象有望减少，使中介市场行业行为也更加透明。深入整顿房地产市场秩序。强化市场监管措施，依法打击违法违规行为。加强信息披露和消费引导。完善信息发布制度，引导居民理性消费、适度消费、梯次消费。4、上半年宏观调控政策评价2021年上半年国家房地产调控政策的主要特点是，调控政策导向由

57、住房结构的调控转到增加市场有效供给方面来，力求通过增加供给的方法使供求趋于平衡。2021年上半年国家出台了一系列土地政策，力求在确保18亿亩耕地前提下，增加增量市场与存量市场的土地供给；使经济适用房、廉租房和两限房的用地方案得到保证；2021年上半年，国家制定和实施了许多关于经济适用房、廉租房和限价房的政策，通过政府和市场两条腿走路，以有效提高住房市场的有效供给；此外，国家还在金融、税收、行业管理和限制外资炒房方面制定了相应的配套政策和措施。这些措施的制定和实施，对于执行国家2006年国六条具有重要的意义。通过去年和今年政府加大对房地产市场的调控力度，国家宏观调控的效果已经逐渐开始显现出来，房

58、地产投资与房价的高烧已经得到了有效控制，房地产市场已经开始进入正常的调整阶段。四、长沙房地产市场现状1、商品房累计供给和销售总量分析2021年上半年，全市商品房累计批准预售562万平方米，同比增长57%；其中住宅批准预售393.82万平方米，同比增长52%。同期全市商品房累计销售348万平方米，销售金额142亿元，与去年同期相比分别减少23%、0.77%，从数据上看，上半年商品房批准预售量持续攀升而销售量相较去年同期却很大幅度的降低，商品房供销比到达了1.62：1，市场供过于求现象明显。2、新盘分析2021年16月长沙共有69个楼盘开盘，建筑面积总和约为3490万。其中别墅工程约8个，商业工程

59、约1个。其中，4、5、6月开盘工程较多，都在15个左右。在这69个工程中，36个加推工程，33个新工程。3、08年上半年施工竣工面积 表3-2 长沙市2021年1-6月房屋施工面积(按区域分 单位:万m2工程全市芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区长沙县望城县宁乡县浏阳市住宅面积3014.7223.36361.14315.22515.33768.08391.98217.57129.7892.31占%100%7.41%11.98%10.46%17.09%25.48%13.00%7.22%4.30%3.06%办公楼面积97.5923.8920.516.756.925.668.171.851.242.62

60、占%100%24.48%21.02%6.92%7.07%26.29%8.37%1.90%1.27%2.68%商业营业用房面积27739.6940.9615.824.8672.0933.310.1213.5826.6占%100%14.33%14.79%5.70%8.97%26.03%12.02%3.65%4.90%9.60%其他面积501.6351.3883.555.87100.88143.7331.6313.928.212.52占%100%10.24%16.65%11.14%20.11%29.65%6.31%2.77%1.63%2.50%2021年上半年全市商品房施工面积为3890.89万平方

61、米，同比增长39.91%，增幅比去年同期略有增加。其中：住宅施工面积3014.67万平方米，同比增41.76%，其中经济适用房施工面积106.71万平方米，占住宅施工面积的3.54%，同比增长1%；住宅施工面积占总施工面积的77.48%，而去年同期住宅施工面积占总施工面积的76.47%；办公楼施工面积97.59万平方米，占总施工面积的2.51%，同比增长31.91；商业营业用房施工面积277万平方米，占总施工面积7.12%，同比增长13.56；其他用房施工面积501.63万平方米，占总施工面积的12.89%。表3-3 长沙市2021年16月房屋竣工面积按区域分单位:万m2工程全市芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区长沙县望城县宁乡县浏阳市住宅面积245.9331.714.7228.5533.9830.6136.6712.8939.4117.4占%100%12.89%5.99%11.61%13.82%12.45%14.91%5.24%16.02%7.08%写字楼面积4.010.4800.59000.24