沈阳光彩大东方商业物流园可行性研究报告

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1、 沈阳光彩大东方商业物流园 目 录 前言 第一章 总论1.1项目建设背景 51.2项目概况101.3项目报告编制的依据12 第二章 项目商业市场环境分析2.1沈阳市概况142.2大东区概况232.3周边楼盘及商业配套设施282.4建材家居市场调研33 第三章 物流园区发展现状及趋势3.1物流园区的内涵353.2物流园区的功能373.3物流园区的发展历程和相关经验373.4物流园区的建设发展模式393.5物流园区的开发、建设模式分析403.6物流园区的发展政策分析413.7 2003年发展情况分析 41 第四章 规划设计条件、原则及设计方案4.1规划场地环境及周边环境444.2总体规划设计原则4

2、54.3规划布局及业态分布454.4交通组织464.5景观设计464.6环境保护464.7规划指标、建筑技术经济指标47 第五章 项目组织管理与保障措施5.1项目管理措施485.1.1计划管理495.1.2工程管理495.1.3资金管理495.1.4信息管理505.2项目建设的保障措施505.2.1资金筹措的措施505.2.2施工组织措施50 第六章营销战略体系6.1 项目定位 516.2商业组合形态的构想 526.3走特色化的物流园区发展之路 536.4项目开发节奏 54 第七章 投资分析7.1项目投资估算 557.2项目盈利分析 577.3项目损益表及现金流表 58 第八章 结论 结论 5

3、9附件：附件1：项目前六期地块分布图前 言东北振兴 沈阳先行 “振兴东北”是国家继“西部大开发”战略实施后的又一重要举措，旨在实现“两个东西经济互动的轮子”同时运转。东北亚经济中心的规划，将成为继“珠三角”、“长三角”、“京津冀北”地区之后的第四个经济增长极。沈阳，各项产业蓬勃发展，正面临着前所未有的发展契机。如何抓住机遇、展示自我、率先吸引世界关注？东北振兴，沈阳先行！第一章 总论1.1 项目发展背景1.2项目概况1.3项目报告编制的依据1.1 项目发展背景1.1.1“第四增长极”与“东北大振兴”随着国际经济形势的发展，东北将成为继珠江三角洲经济圈、长江三角洲经济圈和“京津冀北”地区之后的“

4、国内经济第四增长极”。东北大振兴是世界经济政治形势发展的需要，也是新时期提高我国综合国力的需要，更是经济发展规律的客观要求。环渤海经济圈处于东北亚经济圈的中心地带，是中国欧亚大陆桥的东部起点之一，其经济总量约占全国的1/5，是我国最大的工业密集区。在环渤海地区5800公里的海岸线上，近20个大中城市遥相呼应，数千家大中型企业虎踞龙盘，包括大连、青岛、秦皇岛等重要港口在内的60多个大小港口星罗棋布。随着世界经济全球化加剧发展，环渤海经济圈的一体化正在深化。在国际经济一体化的重心不断向亚太转移的趋势下，环渤海经济圈与东北（亚）地区发展互动潜力将得到发挥，位于东北、胶东半岛、辽东的沈阳、大连、天津、

5、青岛等一大批城市，共同构成东北（亚）地区城市发展群，吸引国际投资目光。2003年，党的十六大提出振兴东北的发展战略，加快调整和改造“东北老工业基地”已成为与“西部大开发”齐肩并重的国策。1.1.2与时俱进的沈阳沈阳即是东北重工业城市的中心，又是“第四经济增长极”的核心城市，在全面推进振兴东北老工业基地的进程中，必然起到决定性作用。沈阳市政府已提出“全国先进装备制造基地”的城市定位及发展“大沈阳”的策略，形成全国看东北，东北看辽宁，辽宁看沈阳的良好局面。发展规划： 2002年国务院批准的沈阳市城市总体规划，其理想模式为 “ 一个中心城区、四个副城区、两个边缘组团、七个卫星城 、二十个小城镇”。至

6、此，中心城区建成区面积将由186平方公里扩展到440平方公里，城市规划范围将达到1220平方公里。关注重点：浑南新区建设“北方浦东”：规划面积120.6平方公里，功能单元为“三区一城一带”。铁西新区现代“工业园区”：目前铁西新区面积已达126平方公里，功能定位：建设以装备制造业为核心，集研发、制造、商贸、居住为一体的现代化工业园区。金廊工程核心“发展战略”：规划总面积36.6平方公里，从北陵公园到浑河桥，平均宽度1至2公里，全长17公里。包括“一轴”、“四区”和“九节点”。关注重点大东“商机平台”：作为未来城市经济发展的重点，大东区区域功能规划为“一城两带三区”。1.1.3无限商机在大东总体战

7、略规划构想：“一城两带三区”的战略构想搭建商机新平台；一城：沈阳汽车城。以沈海现代工业示范区为依托，构建集汽车研发、整车制造、贸易物流、维修服务、人才培训、零配件生产等多种功能为一体的新兴汽车城。两带：科教文化旅游服务产业带及中部商业带。三区：小东商贸区、八王寺吉祥北海商住区、沈海现代综合物流园区。经济地位：大东区经济走势强劲，区内聚集了沈阳金杯客车制造有限公司、沈阳黎明航发集团、沈阳华润压缩机有限公司、沈阳三洋空调有限公司、沈阳东芝电梯有限公司、沈阳金杯通用汽车有限公司、沈海热电厂等众多优势企业。同时，还吸引了一大批国外知名企业到大东区投资，如美国通用公司、德国宝马汽车公司、日本三菱自动车工

8、业株氏会社、沃尔玛（中国）有限公司、美国泰克公司、日本丰田通商株氏会社、三洋电机有限公司和美国吉列公司等。目前，大东区作为沈阳市最具竞争力的工业区的优势经济地位已确立。汽车产业：四大整车制造厂：沈阳金杯客车制造有限公司、金客中华轿车厂、沈阳金杯通用汽车制造有限公司、沈阳宝马华晨汽车制造有限公司；三大汽车发动机制造厂 ：沈阳航天三菱发动机有限公司、沈阳新光华晨发动机有限公司、沈阳航天新光集团；另有汽车改装厂家以及汽车零部件生产厂28家，汽车贸易、维修服务企业20家，已形成了一个汽车产业集聚效应突出的城区。大东区正在规划一个集汽车生产及配送、汽车销售与服务及汽车文化社区为一体的汽车城，为汽车产业在

9、大东区快速发展提供优质的发展环境。沈海现代工业示范区是沈阳市人民政府最近批准在大东区设立的产业开发区，占地15.87平方公里，汽车贸易园占地0.65平方公里，汽车物流园占地1.5平方公里。2001年，沈海现代工业示范区内规模以上工业企业产值达到260亿元，占沈阳市规模以上工业企业产值的32%，实现利税22亿元，占全市规模工业企业的48%。大东区经济战略地位确立，市场空间无可限量，具备发展各项业态的条件，有一定环境依托及形象基础。1.1.4物流业国家综合国力的重要体现1997年东南亚爆发经济危机之后，人们在分析和总结东南亚各国和各地区的情况时发现，以物流产业为重要支柱产业的新加坡、香港有较强的抗

10、御经济危机的能力。例如，1998年受金融风暴影响较大的马来西亚经济增长为68，泰国为80 ，东盟为94，与之相比较，香港情况较好，为51，而新加坡则实现了15的正增长。从此，人们意识到物流对于国家的经济发展有着非常重要的意义，物流发展水平已成为一个国家综合国力的重要体现。 物流业被视为未来企业发展的核心竞争力，物流领域更被人看作经济增长的“黑暗大陆”，是“降低成本的最后边界”，是降低资源消耗、提高劳动生产率之后的“第三利润源泉”。在不少发达国家物流业都已发展为大规模的产业。如日本，在近20 年内，物流业每增长26，经济总量就增加1。在美国，物流产业的规模已达到9000亿美元，几乎是高技术产业的

11、两倍。经过多年的物流业的发展，在日、美两国已成就了不少行业巨子。美国的联邦快递，1995年营业额达到125亿美元；日本的佐川急便，1995年营业额达到57亿美元。目前我国物流业经营额超过5亿元的企业还未出现，与UPS、联邦快递等国外物流企业相比，国内物流企业所占市场份额少，服务功能少，高素质人才少。企业竞争能力弱，融资能力弱，货源不稳定且结构单一，缺乏网络组合。事实上，我国现阶段物流企业从网络、功能、管理、服务、业绩等方面综合评估，物流企业的发展现代物流是调整我国产业结构的迫切需要，是传统运输业的发展方向，是运输与生产最佳融合的渠道，更是改变传统揽货方式，取得增值效益的需要。巨大的市场需求呼唤

12、东北地区及其它省市的现代化商品流通领域的长足发展。品牌观念仍未出现，国外称中国无纯粹的物流企业。1.2项 目 概 况1.2.1项目概述1.2.1.1.项目名称：沈阳光彩大东方商业物流园三期项目1.2.1.2.项目基本情况：项目位置：沈阳市大东区东北大马路钢泉巷8号，南至园区辅助规划路，东临一期项目，北至园区东西向主规划路，西至园区南北向主规划路。 总占地面积：48100平方米项目总建筑面积：95520平方米1.1.1.3.项目规划：三期项目规划围绕项目整体建成“建材家居家具采购基地”的伟大目标构想展开，是规划中十二个专业城的另一主要组成部分。由三大建材城组成，作为整个园区高档精品橱柜、地板、陶

13、瓷洁具专卖中心，是集零售和批发于一体的具有国际水准的专业建材城。1.3项 目 报 告 编 制 的 依 据1.3.1参照沈阳市人民政府相关招商宣传手册；1.3.2参照沈阳市人民政府“投资指南”材料；1.3.3参照沈阳市人民政府及大东区政府规划；1.3.4参照沈阳市相关官方网站对外公开内容； 1.3.5参照东方置业公司与政府的相关报告。 本报告中引用数据和信息如有出入，当以沈阳市人民政府提供的数据、信息为准。第二章 项目商业市场环境分析2.1沈阳市概况2.2大东区概况2.3周边楼盘及商业配套设施2.4汽车及建材家居市场调研2.1沈阳市概况2.1.1城市概况沈阳是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、

14、交通和商贸中心，中国的工业重镇和历史文化名城。沈阳现辖九区一市三县，总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。总人口736.9万人，市区人口488.4万人。沈阳是我国重要的工业基地之一，具有雄厚的物质基础和经济基础，城市规模居全国第四位， 在全国经济发展中具有重要的地位。作为东北的中心城市，是全省的贸易、经济信息和科技文化的中心，同时与周围的鞍山、抚顺、辽阳、本溪、丹东、营口、铁岭七城市构成了辽宁中部城市群和经济集聚区，成为东北地区的交通枢纽和政治、经济、文化中心。2.1.2位置与地貌沈阳位于辽宁省中部，东西长115公里，南北长205公里。沈阳市国土面积为12980平方公里，其中城区面

15、积185公里。沈阳地区以平原为主，地势平坦，平均海拔50米左右，山地丘陵集中在东北、东南部，属辽东丘陵的延伸部分。西部是辽河、浑河冲积平原，地势由东向本缓缓倾斜。2.1.3气候沈阳属北温带受季风影响的半湿润大陆性气候。全年气温在-29-36之间，平均气温8.3，全年降水量500毫米，无霜期183天。受季风影响，降水集中，温差较大，四季分明。冬季漫长；春季回暖快，日照充足；夏季热而多雨，空气湿润；秋季短促，天高云淡，凉爽宜人。2.1.4 经济地理位置沈阳背倚长白山麓，面向渤海之滨，是辽东半岛的腹地。在以沈阳为中心的150公里的半径内，有中国著名的铜都鞍山、煤都抚顺、煤铁之城本溪、煤电之城阜新、石

16、油之城盘锦、轻纺之城丹东、化纤之城辽阳和煤炭基地铁岭，这些资源丰富、实力雄厚的辽宁中部工业城市形成了世界上罕有的城市群。沟通世界的大连港，正在开发的营口新港和锦州港距沈阳也不超过250公里。沈阳作为中国东北地区最大的经济中心城市和通往中国长城以南地区的必经之路。长期的经济发展形成了密如蛛丝的航空、铁路、公路运输网络。沈阳民航以桃仙机场为中心开辟了70条国内国际航线。沈阳也是东北地区最大的铁路枢纽。沈阳的公路也四通八达，开成了少有的高速公路网络。2.1.5人口概况沈阳市现有总人口736.9万人，市区人口488.4万人。其中男性人口为377万人，占总人口的50.5%,女性人口363万人，占总人口的

17、49.5%，性别比为101.9。总人口中非农业人口435.7万人，占总人口的63.2%，家业人口252.5万人，占总人口的36.6%；未落常住户口1.1万人，占总人口的0.2%。沈阳居民年龄构成沈阳居民教育程度构成2.1.6 行政区域沈阳市下设和平区、沈河区、大东区、皇姑区、铁西区、苏家屯区、东陵区、新城子区、于洪区9个市区，辽中县、康平县、法库县、新民市4个县（市）。区、县（市）下设街道办事处112个，乡政府73个，镇政府68个。2.1.7 交通条件沈阳是联系东北地区和关内的交通枢纽，铁路密度居全国之首。沈山、长大、沈丹、沈吉等六条铁路汇集沈阳并通向四面八方。公路总里程5080公里，由沈阳至

18、北京、沈阳至大连、沈阳至抚顺、沈阳至本溪、沈阳至长春以及绕城高速公路和二环路构成的环绕沈阳，连接海港、空港的“三环五射”高速公路网已经形成。民航从沈阳过港航线有67条，通往国际及国内各大中城市。2.1.8沈阳的城市基础设施中心城区主要街路、铁路沿线、环路、出口路、街心、广场及公园的绿化面积和绿化水平逐年提高，建成区绿地率达28.2%。交通快速干道系统初具规模。城市道路以构建快速干道系统为重点，以加强城市景观建设为突破口，相继完成了大二环快速路、东西快速干道、六路三桥、沈新和建大零公里公铁地道桥等城市重点交通工程的建设。城市公用设施持续改善，供水、供热、供电、供气等设施功能加强，服务质量不断提高

19、。2003年，全市新铺设供水管网7.2公里，供水管网改造28.5公里，综合日供水能力161.6万立方米。全市供热面积10200万平方米。全年实际用电量131.2亿千瓦小时。其中，工业用电71.6亿千瓦小时，增长11.7。煤气供气管道总长度2160公里。房地产业健康发展，房地产开发与销售同步快速增长。2003年，全市房地产开发完成投资177.3亿元，比上年增长52.8。全年商品房施工面积1738.8万平方米，增长40.4；商品房竣工面积585.9万平方米，增长61.1；商品房销售面积324.8万平方米，增长57.6，其中商品住宅销售291.6万平方米，增长58.4。城市环境保护和治理城市整体环境

20、进一步改善，环境质量实现历史性突破。全年共完成环境污染治理项目百余个，先后建设了东部满堂河、南部凌空、西部揽军等污水处理厂，完善了原有的北部污水处理厂。整治和恢复了浑河生态环境，城区段河水水质达到四类标准。城市污水日处理能力达到95万吨，污水处理率达到70.4。改造和新建了老虎冲、大辛两个垃圾填埋场，全市日处理垃圾4484吨，生活垃圾无害化处理率达到100。全年共拆除烟囱1113根、锅炉房403座，推广民用型煤4.5万户，并采取扬尘覆盖工程、机动车尾气污染防治等措施，烟尘控制区达标覆盖率达到100，全年环境空气质量优良天数已达到298天，达到创模标准。全市噪声达标区覆盖率达到70，自然保护区覆

21、盖率达到13.52，建成生态环保模范住宅小区35个。城市绿化实施森林城市战略，全面推进城市绿化建设。2003年新增公共绿地面积482公顷，建成大东广场、德胜公园、方家栏公园、高官台生态园等一批绿地精品，改造了和平广场和中山广场。全年新建居住区绿地341公顷。继续开展环沈阳生态森林圈建设工程，东北楔、西北楔绿化带建设稳步进行。全年植树428万株，铺草坪98.8公顷，新增绿地18.26平方公里。到2003年末，全市绿化覆盖率达33.16，建成区园林绿地面积8384.6公顷，人均公共绿地面积8平方米。2.1.9 19962010年沈阳城市总体规划沈阳市的城市建设与发展遵循人口、经济、社会、环境和资源

22、相协调的可持续发展战略。城市功能正由单一工业基地向多功能经济中心转变。现正在加速城市产业结构，加速传统产业的改造，积极发展高新技术产业，进一步完善城市功能，实现单一工业生产基础城市向现代化经济中心改变。具体如下：沈阳城市规划区由中心城区、桃仙国际航空港副城及新城子副城组成，总面积1220平方公里。城市拓展形成中心城区“分散集团式”布局形式。中心城区东起沈阳与抚顺市交界，西到新潘公路，北起蒲河，南至苏抚灌渠，总面积1150平方公里。现状城市人口401万人。到2010年城市实际居住人口规模控制在472万人以内。中心城区是沈阳市主体，是政治、经济、文化集中体现区。中心城区规划布局结构为东南组团布局形

23、式，以中部核心区为核心，周围分布东西南北四个副城及道义、汪家两个组团，为中心城区开辟良好的发展空间，使城市由单一中心结构向松散布局过渡。中部核心区以三环高速公路以内，重点发展第三产业，强化金融、商贸、文化、科技、信息中心职能；东部副城由棋盘山风景区及周围乡、镇组成。副城以中、高档为主，科研、旅游、办公设施为辅；西部副城以沈阳经济技术开发区为主体，重点以发展工业为主，配置必要的生活区和公共服务设施；南部副城以苏家屯现状建成区为基础继续扩建，规划建设综合副城。北部副城以虎石台现状建成区为基础继续扩建，规划建设综合副城；道义组团以道义屯为基础重点安排重点乡镇企业和生活区，形成独立的生活和产业组团。新

24、建居住区主要安排在浑南新区，大力开发浑南地区，使浑河变成内河。一环路内除棚户改造外，不再以住宅建设为主，核心区内，新建居住区主要安排在一环路以外，重点为浑河产业区，到2001年人均居住面积达到12平方米以上。东部副城、南部副城、道义组团作为远期发展用地。2.1.10沈阳经济概况沈阳城市发展现状沈阳是国家“一五”时期重点投资建设的工业基地。经过几十年的发展，沈阳的工业门类增加到184个，全市工业企业达5800多家，初步构建了汽车、机械、电子信息、化工、环保、制药产业为主的新兴产业群，奠定了雄厚的制造业基础，形成了较强的综合配套能力。沈阳具有雄厚的资产存量和规模优势。现拥有资产存量已达1000亿元

25、，占全省的1/3，国内生产总值占全省的1/4。特别是改革开放以来，沈阳不断加快国有企业战略性调整和改组步伐，加速传统企业与高新技术、国际经济接轨的融合。以亚洲国家和地区为主的引资结构正在被多元化引资格局所代替，一批世界500强企业和国际知名跨国公司投巨资驻足沈阳。通过与国外客商合资合作，弥补了建设资金不足问题，引进了国外先进技术和先进管理，加速了产业结构调整的步伐，支柱产业群体不断壮大，骨干企业和主导产品显示出较强的市场竞争力。沈阳做为东北地区最大的中心城市，地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位。以沈阳为中心，半径150公里的范围内，集中了以基础工业和加工工业为主的8大城市

26、，构成了资源丰富、结构互补性强、技术关联度高的辽宁中部城市群。沈阳拥有东北地区最大的民用航空港，全国最大的铁路编组站和全国最高等级的“ 一环五射”高速公路网。沟通世界各大港口的大连港、正在开发建设的营口新港和锦州港，距沈阳均不超过400公里，具有得天独厚的地理区位优势，作为东北中心城市的沈阳，对周边乃至全国都具有较强的吸纳力、辐射力和带动力。l 经济总体指标概述回顾沈阳市近几年的宏观经济，可以看出沈阳经济总量持续增长，综合经济实力显著增强。总结2002年整体的经济形势，沈阳全市国内生产总值实现1400亿元，同比增长13.1，是近年来增长最快的年份。固定资产投资完成402亿元，同比增长32.8。

27、财政收入实现105亿元，同比增长29.9，连续两年保持30左右的增长。土地出让金收入由2000年的7000万跃升至2001年的10亿，去年又达到15亿元，土地出让金已成为城市建设资金的主要来源。从以上数字可以看出，沈阳经济发展势头良好。这对于沈阳经济的持续、健康、稳定的发展奠定了良好的基础。l 社会消费情况概述沈阳市大力引进连锁经营、物流配送、现代超市等新型商业形态。积极发展金融、旅游、房地产、信息等现代化产业。2002年，全市社会消费品零售总额预计实现695亿元，同比增长11.5%；各类市场成交额达到812亿元，金融机构存、贷款余额分别达到2190亿元和1820亿元，分别同比增长19.3%和

28、19.1%。货币净回笼连续12年居全国之首。l 人民生活水平概述沈阳人民的生活水平不断提高，居民生活质量得到改善。截至去年12月末，沈阳市城乡居民储蓄余额已达1214亿元，比2002年年初增长156亿元，增幅为14.74，与2001年同期相比，这一增长率高过了2001年居民储蓄增长率4个百分点，居民储蓄持续呈升温之势。l 市政规划概述两年来，全市城建累计投资89.3亿元。新增绿化面积17.7平房公里，城市绿化率跃升至29.1。完成了市府大路等10条街路的标准化改造，对213条市区道路进行了全面整修，总面积达到751万平方米，使全市的道路完好率由过去的70提高到90。棚户区改造使5.7万户居民迁

29、入新居，新增公交车1250辆。沈阳宏观经济发展趋势沈阳是国家“一五”时期重点投资建设的工业基地。经过几十年的发展，沈阳的工业门类增加到184个，全市工业企业达5800多家，初步构建了汽车、机械、电子信息、化工、环保、制药产业为主的新兴产业群，奠定了雄厚的制造业基础，形成了较强的综合配套能力。沈阳具有雄厚的资产存量和规模优势。现拥有资产存量已达1000亿元，占全省的1/3，国内生产总值占全省的1/4。改革开放二十年来，沈阳坚定不移地实施外向牵动战略，经济和社会持续、快速发展，初步形成了全方位、多层次、宽领域的对外开放新格局。国民经济保持适度增长，经济总量进一步增大。初步统计。2002年全市实现国

30、内生产总值1400.0亿元，比上年增长13.1%。其中第一产业实现增加值83.6亿元，增长8.0%；第二产业实现增加值615.2亿元，增长14.6%；第三产业实现增加值701.2亿元，增长12.5%。一、二、三产业占国内生产总值的比重分别为6.0%、43.9%和50.1%。财政收入快速增长。全年完成地方财政收入105.4亿元，比上年增长30.5%。全年地方财政支出达105.4亿元，增长24.2%。用于农业支出5.90亿元，增长15.9%；用于教育事业支出25.1亿元，增长16.8%。城市居民人均可支配收入达7023.7元。市场体系进一步完善，消费品市场成交额有所增长。2002年全市已有各类市场

31、397个。各类市场贸易成交额达482亿元。县及县以下的社会消费品零售额增长7.5%。各种经济类型的消费品零售额普遍增长。其中国有经济零售额104.2亿元%；集体经济零售额36.1亿元；私营和个体经济零售额412.1亿元；股份制经济零售额46.2亿元；港澳台经济零售额10.4亿元；外商经济零售额12.9亿元，比上年翻一番。其它经济50.2亿元。出口总额14亿美元，增加12%。按行业分批发零售贸易业515.7亿元，餐饮业86.0亿元，制造业32.0亿元，其他行业61.5亿元。按商品用途分，吃260.2亿元；穿157.5亿元；用277.5亿元。2002年,全市固定资产投资保持较快增长.全年全社会完成

32、固定资产投资402.5亿元.其中国有经济投资166.7亿元;非国有经济投资235.8亿元.投资结构发生变化.全年城镇固定资产投资额达378.8亿元，更新改造投资增长明显快于基本建设投资增长；基本建设投资95.1亿元；房地产投资继续增长，全年房地产开发完成投资781亿元，其他投资36.3亿元，住宅98.2亿元，房屋竣工面积53.4万平方米，竣工中住宅面积41.6万平方米。全年新增固定资产258.5亿元，完成投资额95.8亿元，占总投资额的23.8%。2.2 大东区概况2.2.1大东区概况大东区位于沈阳城区的东部和东北部，北、东和东南同东陵区为邻，西南和西同沈河区相连，西北同于洪区接壤。全区总面积

33、为51.18平方公里，南北长8.2公里，东西宽6.3公里,是沈阳市面积最大的城区.地处浑河冲积平原，地势北高南低，稍有倾斜，海拔高低差为21米。气候属于温带季风气候，冬寒时间较长少雪，夏热时间较短多雨，春秋两季气候变化迅速，春季多风，秋季晴朗。区位大东区所在的沈阳地处辽宁中部城市群中心。以大东区为中心, 以150公里为半径的范围内, 分布着钢铁基地鞍山, 煤炭基地抚顺, 化纤基地辽阳, 煤铁基地本溪, 石油基地盘锦, 煤粮基地铁岭, 电力基地阜新等7座大型工商业城市, 构成了经济联系特别紧密, 市场容量巨大, 发展前途十分广阔的辽宁中部城市群体。不仅可为工业企业提供取之不尽、用之不竭的矿产资源

34、, 而且还是一个购买力极强的产品销售市场, 企业的产品, 可以就地、就近销售。基础设施区内基础设施完善、发达。沈海热电厂提供充足的电力，进行各项投资所需的水、煤气等供应充足。工业用地上建筑、必要的专用设备在数量和质量上，居于沈阳市前列。交通大东区所在地沈阳是中国交通最发达地区之一,也是东北地区最大的交通枢纽,已形成陆海空立体交通网络。公路：以沈阳为中心，沈阳至北京、大连、哈尔滨、抚顺、丹东一环五射的高速公路网已经形成。铁路：沈阳作为东北地区最大的铁路枢纽，铁路网密度居全国首位。连结山海关、大连、丹东、长春、哈尔滨等地6条铁路干线汇集沈阳，并且与朝鲜、蒙古、俄罗斯直接相通。海运：从沈阳出发，2小

35、时可达营口港，4小时可达大连港，可与世界140多个国家和地区的港口通航。空运：沈阳桃仙国际机场，是东北地区最大的枢纽机场。从沈海现代工业示范区出发，25分钟可抵桃仙国际机场。以桃仙国际机场为基地的北方航空公司，已开通国内外航线70多条，可直达中国香港特别行政区和国内各主要城市以及朝鲜、俄罗斯、日本、韩国等国。货运：沈阳东站座落在大东区内，101条铁路专用线构成发达的货运网络。沈阳一环路、大二环路横穿全区，沈阳市东西快速干道1/3在大东区内。人力资源大东区的劳动力资源极为丰富，现有人口60万，其中劳动人口近40万，40多所技工学校、职业学校，每年可培养出可塑性极强的技术工人7000多名。拥有各类

36、专业技术人员11万余人，是沈阳市科技人员最为集中、科技力量最强的园区之一。其它金融、保险、信息咨询、商贸服务、旅游、房地产开发等第三产业发展迅速，城区功能完善，可以满足多方面的需求。2.2.2大东区宏观状况综合评述近年来，大东区的经济走势强劲，各项事业蓬勃发展，集灿烂的历史文化积淀与现代都市气息于一体，以其深厚的工业基础，雄厚的科技实力、完善的基础设施、周到的服务体系、良好的投资环境吸引越来越多的海内外人士，成为他们事业成功、财源广进的热土。经济结构得到调整，新的经济增长点迅速发展，在经济总量中的比例已达到80%以上。餐饮娱乐业迅速发展，旅游业起步较快，小东商业街和吉祥商业街初步形成规模，新建

37、扩建了邻街和商业网点110万平方米。大东区是当前沈阳市最具竞争力的工业区。区内聚集了众多优势企业，如沈阳金杯客车制造有限公司、沈阳黎明航发集团、沈阳华润压缩机有限公司、沈阳三洋空调有限公司、沈阳东芝电梯有限公司、沈阳金杯通用汽车有限公司、沈海热电厂等。同时，还吸引了一大批国外知名企业到大东区投资，如美国通用公司、德国宝马汽车公司、日本三菱自动车工业株氏会社、沃尔玛（中国）有限公司、美国泰克公司、日本丰田通商株氏会社、三洋电机有限公司和美国吉列公司等。 大东区汽车产业已经形成一定规模。区内有四大整车制造厂沈阳金杯客车制造有限公司、金客中华轿车厂、沈阳金杯通用汽车制造有限公司、沈阳宝马华晨汽车制造

38、有限公司；三大汽车发动机制造厂沈阳航天三菱发动机有限公司、沈阳新光华晨发动机有限公司、沈阳航天新光集团；汽车改装厂家以及汽车零部件生产厂家，汽车贸易、维修服务企业家，形成了一个汽车产业集聚效应突出的城区。大东区正在规划一个集汽车生产及配送、汽车销售与服务及汽车文化社区为一体的汽车城，为汽车产业在大东区快速发展提供优质的发展环境。 沈海现代工业示范区是沈阳市人民政府最近批准在大东区设立的产业开发区，占地15.87平方公里，汽车贸易园占地0.65平方公里，汽车物流园占地1.5平方公里。2001年，沈海现代工业示范区内规模以上工业企业产值达到260亿元，占沈阳市规模以上工业企业产值的32%，实现利税

39、22亿元，占全市规模工业企业的48%。其以现在的汽车制造、机械加工、电子信息技术制造、生物制药、新材料、环境保护、物流配送等企业为依托，重点发展汽车工业。 大东区也将是沈阳市最适合于居住的城区之一，南北两条运河流经全区，沿岸花团锦簇、树木葱荣、景色优美，适合开发高档住宅区；特别是正在建设的大东广场，是沈阳市最大的广场，广场周边地区适合建设金融、保险、高档写字楼等商贸服务设施。除此之外，区内还拥有大片闲置的工业、仓储及生活用地可供开发利用，房地产业发展潜力巨大。2.2.3大东区相关的规划建设“一城两带三区”商机开启新平台一城：沈阳汽车城。以沈海现代工业示范区为依托，构建集汽车研发、整车制造、贸易

40、物流、维修服务、人才培训、零配件生产等多种功能为一体的新兴汽车城。两带：(1)、科教文化旅游服务产业带。以沈阳大学、沈阳五中、大东广场、德胜公园、兵器公园、大东体育场为支撑的南北运河旅游文化休闲娱乐观光带(2)、 中部商业带。以中街商贸区河北站金融商贸区为依托，以吉祥商业区、上园商业中心、东站商业中心为支撑的商业带。三区：(1)、小东商贸区。东中街停车场、津桥停车场、沈阳广场、小商品大世界、小食品城、日汇大厦、冠信大厦、宝马汽车大厦、东北数码大厦。(2)、 八王寺吉祥北海商住区。八王寺商住区、吉祥商住区、北海商住区、东站广场、大二台子居住区、四德里居住区、金晨白领居住区、老瓜堡居住区、小二台子

41、居住区。(3)、沈海现代综合物流园区。干鲜果品批发市场、集装箱堆放场、日用工业品配送中心。大东区经济目标(1) 完成国内生产总值 398340 万元，同比增长 20。(2) 完成固定资产投资 50000 万元，同比增长 66% 。(3) 社会消费品零售总额达到 72000 万元，同比增长 20% 。(4) 实现外资调入 6000 万美元，同比增长20%；出口创汇 2800 万美元，同比。(5) 增长7.7%，合同外资 11400 万美元，同比增长20%；出口供货值 28000 万元，同比增长12%。(6) 完成财政收入 50556 万元，同比增长 12% 。社会事业发展目标（1） 旧区改造建设

42、。全年新开旧区改造面积 40 万平方米，积极向市里争取大小二台子等地区棚户区改造。（2） 道路改造建设。整修改造联合路、东北大马路等 15 条一、二级街路，整修改造三、四级道路 17 万平方米。（3） 森林城区建设。植树30万株，完成望花街、东望街两条出口路的绿化建设及小区庭院的绿化建设。（4） 标志性景观工程建设。启动大东广场主体建设，力争年内主体竣工。启动德胜公园、芙蓉湖公园建设。（5） 社区建设。楼房社区办公用房面积全部达到80 平方米以上，平均面积达到115平方米以上，达标社区达到 70% 以上 ，示范社区达到 40% 以上。（6） 拆违治乱工程。按照市政府的统一要求，拆除区域内主要街

43、路的违建、临建及占道商亭，积极推进占道市场退路进厅。2.3周边楼盘及商业配套设施2.3.1 项目整体基本情况概述项目位于沈阳市大东区沈海工业园区内,占地面积64.66万平方米,建筑面积122万平方米,四至分别为东二环路,东北大马路,东建街,联合路.周边地上建筑情况项目地块由东二环路,东北大马路,东建街,联合路围合，在大东属于老城区地段，其周边地上建筑物多为多层居民住宅区。周边景观分析自然景观：该地区周边现有自然景观较少.规划中的东站金融商贸区建成后将和本项目交相辉映,不仅形成大型自然景观带,更成为该区域的新型商业圈.人文景观:该地区现无较突出的人文景观。自然环境分析空气：该地区并无大型工厂及锅

44、炉房设施，人为环境污染较少，但该地区绿化面积小，所以总体上看地区空气质量一般。水：该地区无大型河流水系环境。没有较严重的水污染源。社会环境分析居民素质：本地区为老居住区，人口素质参差不齐，居民构成以当地长期居住居民为主。随着大东区招商引资引资力度的加大和周边新楼盘的开发，吸引了很多其它地区的人员过来居住使该地区的居民结构更加多元化。同时随着东方俪城保利花园等大型居民住宅区的完工,本地区的居民数量和层次将更有相当程度的提高.居民消费习惯：由于本地区商业机能不健全，在该地区居住的居民购物受到一定程度的局限,特别是近期大量商品房的交工使本地区的消费需求大幅成提升.社会治安:地区的治安良好.交通情况本

45、项目的交通情况极佳,是通往抚顺、铁岭、长春、哈尔滨的交通要道,沈阳的货运中心东站与项目紧邻.项目周边的二环路、东北大马路时沈阳的交通枢纽,路网纵横交错,四通八达.现有城市配套情况（1）商业配套:项目周边无大型商业配套.部分中小型商业配套无法满足现有居民需求.（2）教育配套小学：辽三小学、合作街小学、上园一校、上园二校、辽沈一校中学：五十中学（市重点中学）、111中学、二十八中学（市重点中学）、第五中学（省重点中学）、市实验高级中学（市重点）、博才中学（市重点）桃源高中（私立）大学：沈阳大学、商学院（沈阳大学已经收购）（3）医疗单位配套沈海医院、胸科医院、骨科医院、献血中心（4）金融配套小型中行

46、，农行，邮政储蓄来满足居民日常储蓄存取款应用。2.3.2生活类超市主要客群分析目前在本项目周边3公里内没有生活类超市，且项目周边6个主要街道办事处所辖人口就高达30万人。具体为：二台子街道办事处：61453人 文官街道办事处：53152人 东站街道办事处：49826人 辽沈街道办事处：54095人 洮昌街道办事处：44093人 珠林街道办事处：37370人目前本项目周边在建及待售的中高档楼盘近30个，合计约为45000户,近120000人.为项目提供了充足的客源支持。 附：本案周边在售商品房列表项目名称项目位置占地面积建筑面积户数北海嘉园大东区北海街20号3.59 万7.36万600户智居园大

47、东区吉祥一路56号1.3万2.5万200户开建康都大东区北大营东街4万6.46万720户卉盛家园大东区望花南街27号4.5万7万560户祥和家园沈阳市大东区望花南街25号3.3万5.1万圣淘沙家园（一期）大东区望花街39号甲5.4万11万鸿彤园大东区和睦北三路十二号0.7万1.5万洪泽园大东区吉祥三路62号2.57万6万360户中房基安花园大东区东陵西路30号16万24万1000户欢乐人家东陵西路73号4万5万400户彤利雅宁居大东区滂江街73号5.5万10万800户水岸雅居大东区小河沿路1号6万10万400户城建东逸花园大东区小河沿路21万47万4000户天龙家园沈阳市大东区小什字街39号1

48、5.07万40万4000户鹏利广场花园沈阳中街鹏利广场7.3万45万莱茵河畔大东区北海街222号12万30万祥云居沈阳市大东区临河路18号0.958万1.6万圆缘雅居大东区东北大马路169号8.3万13.6万中街北苑大东区大北街火神庙巷12号3.5万9万500户万科金色家园大东区八王寺街32号8.3万16万上东风华大东区老瓜堡20万34万3000户东方俪城大东区北海街35万50万5000户梧桐馨园大东区北大营东街4号2万3.2万280户凤凰园大东区合作街2万5万200户文华园大东区联合路145号7.5万16万845户辰宇新村大东区东站街6万800户风和日丽大东区北海街500户久业家园大东区沈辽

49、路4.8万7.8万384户如意明珠大东区东北大马路1.43万2万226户保利花园新立堡地区100万150万15000户2.4建材家具市场调研建材家居家具市场：沈阳市共有大小各类家具市场约30余家，其中主要家具专卖店15家，约占50%；综合家具市场约8家，约占23%。市场经营多采取场地出租经营方式的有24家，约占80%；其次是采取自己经营方式的有4家，约占13%。l 以中国家具城、小东、万泉、港大家私为代表的传统家具市场，因成立时间早，地理位置优越，在中低端消费群中有一定的市场。其主要特点是：摊位式租赁经营，市场有较大的对外辐射功能。l 以喜来居、曲美、北欧、腾派、塞斯为代表的家具市场新生力量，

50、其经营主要特点是：店面装修较豪华、购物环境较好、商品档次较高，在中高端消费群中有一定的市场。l 以莱德、轩琴为代表的家具自营模式，其主要特点是：与家具厂家形成战略合作，在店中展示商品并自主经营。是家具经销的新兴模式，具有一定的代表性。l 以欧倍德、天津家世界、红星美凯龙、百利、海韵为代表的家具超市及综合市场，对沈阳市的家具市场带来较大的冲击，代表未来家具市场的一种趋势。 第三章物流园区发展现状及趋势3.1物流园区的内涵3.2物流园区的功能3.3物流园区的发展历程和相关经验3.4物流园区的建设发展模式3.5物流园区的开发、建设模式分析3.6物流园区的发展政策分析3.7 2003年发展情况分析当今

51、社会商业流通领域以逐渐成为一个国家的经济命脉，它控制着市场，决定着生产，影响着金融。中央主要领导早已指出：“消费通过流通决定生产，只有现代化的流通方式才能决定现代化的生产。”进一步阐明了新时期、新形式下消费、流通与生产之间的关系。国家主要领导也曾经对现代商业流通发展作出重要批示：“关键的问题是要加速发展我国自己的现代商业和物流业。现在不但有不少人还不认识社会主义市场经济体制下现代流通的重大作用，反而热衷于大肆发展那种带有集中市贸易性质的落后的各种各样的“商厦”、“商城”。再不猛醒，就难免面临“全军覆灭”的命运。吴仪总理指出“要在WTO规则的保护期内培育出我国自己的具有国际竞争力的大型商业流通企

52、业，这是我国经济长足发展的必要保障”。由此可见，在全国范围内建立我国自己的物流体系对我国经济的长远发展具有深远的意义。3.1物流园区的内涵关于物流园区的内涵，目前国内尚无明确和统一的定义。借鉴日本开发建设物流团地、德国不来梅建设城市基础设施的大规模物流中心等的经验，物流园区的建设往往会涉及物流运作、交通运输组织、信息组织、产业整合、资源整合和城市功能开发与调整等综合性方面。当前，由于“物流”一词存在多重涵义理解的不确定性，而且有一定的专业局限性，特别是与普通消费者、对终端零售商的关联性不强，难以产生很强的沟通性，对项目的推广难免造成障碍。对物流概念的理解可以从狭义和广义方面进行解释： 狭义的物

53、流：指物品从供应地向接收地的实体流动过程，根据实际需要，将运输、储存、装卸、搬运、包装、配送、流通加工、信息处理等基本功能有机结合。广义的物流：指从生产者到需求者之间，商品流动的全过程，既包括所有权的转移，即交易过程，也包括实体的物理性流动。实现“商流”、“物流”、“信息流”、“资金流”等的整体融合。从“沈阳光彩大东方商业物流园”项目现有的条件以及规模、规划来看，该项目的“物流园”概念是“广义的物流”概念。3.2物流园区的功能一般认为，现代物流园区主要具有两大功能，即物流组织管理功能和依托物流服务的经济开发功能。3.2.1物流园区的物流组织与管理功能包括：货物运输、分拣包装、储存保管、集疏中转

54、、市场信息、货物配载、业务受理等，而且多数情况下是通过不同节点将这些功能进行有机结合和集成而体现的，从而在园区形成了一个社会化的高效物流服务系统。它与传统的货物运输组织中心所不同的是组成园区的各个要素要具有高科技、高效率特征，尤其是大型的、综合性的物流园更是要求甚高。3.2.2园区的经济开发功能物流园区存在的很重要原因不是由于其在物流发展和运作本身的作用，而在于其经济开发功能。即体现在物流基础设施及经营所产生的经济开发上及既有设施及资源的整合功能。3.3关于物流园区的发展历程和相关经验自1998年以来，发展现代物流的积极性和热情在全国被唤醒，工业、商业及物流企业运用物流技术的领域不断扩展，各类

55、物流基础设施建设也呈现出良好势头，物流园区或物流基地正是在此种背景下出现并开始大力发展的。3.3.1物流园区的产生物流园区作为物流业发展到一定阶段时产生的新兴物流管理方式，在日本、德国等发达国家已经得到了快速发展。在我国，随着传统储运业向市场化及现代物流业方向的发展转变，国家有关主管部门开始制定了促进物流园区发展的宏观政策，一些发达地区和省份也纷纷开始筹建物流园区。3.3.2国内物流园区的发展概况由于物流园区在经济规模、地理分布、建设运作方式和政府发挥作用等方面具有明显的发展物流的开发效应和宣传效应，我国政府及企业在近23年中不约而同地将其作为推动地区、区域和城市物流发展的重点工程，给予大力的

56、支持。目前基本形成了全国从南到北、从东到西的物流园区建设发展局面，特别是以广州、深圳为代表的珠江三角洲地区、上海、北京等经济发达地区和城市的物流园区建设步伐更快。3.3.3国外物流园区的发展经验在西方物流较为发达的国家，物流园区也属于近10年发展起来新事物，因此，园区作为现代物流业发展的一个新趋势，目前仍处于迅速发展的过程之中，其建设的经营经验并不多且不是很成熟。在此仅以日本和德国为例。（1）日本的经验：日本在西方经济发达国家中的物流园区建设历史稍长，建设较早的日本东京物流园区是以缓解城市交通压力为主要目的而兴建的，在建设中积累了一定的经验：重视规划；优惠的土地使用和政府投资政策；良好的市政设

57、施配套及投资环境。（2）德国的经验：德国政府在物流园区的规划和建设上与日本存在一定区别，也是近几年国内较为推崇的园区发展经验。德国一般采取联邦政府统筹规划，州政府、市政府扶持建设，公司化经营管理，入驻企业自主经营的发展模式：联邦政府统筹规划；州政府、市政府扶持建设；企业化经营管理；入驻园区企业自主经营。3.3.4物流园区的作用物流园区出现以后，对使用园区的企业乃至邻近城市都产生了巨大的经济和社会效益，主要表现在：减轻了物流对城市交通的压力；1. 减小了物流对城市环境的不利影响；2. 提高了物流经营的规模效益；3. 满足了仓库建设大型化发展趋势的要求；4. 满足了货物联运发展的需求。物流园区的出

58、现极大地促进了日本、德国等经济发达国家物流业的快速发展，根据德国权威机构的研究，未来10年，既使在日本、德国这样运输业高度发达的国家，物流园区的建设仍将处于蓬勃发展时期。在我国，物流业的发展正处于起步阶段，物流业较为发达的经济中心城市已经开始了大量积极有益的理论探索和实践尝试。随着这些物流园区的规划与建设，我国的物流产业发展步伐必将大大加快。3.4物流园区的建设发展模式根据国内外与物流园区功能相同或相当的物流基础设施开发建设的经验，物流园区在发展模式上可能的选择将有4种，即经济开发区模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。1.物流园区的经济开发区模式，是将物流园区作为一个类似于目

59、前的工业开发区、经济开发区或高新技术开发区的项目进行有组织的开发和建设。2.主体企业引导的物流园区开发模式，要求在城市经济管理体制、管理机制等制度方面具有大的改革步伐和创新，要求能从中心城市发展和区域经济发展的高度，培育物流园区发展所需要的实力企业和良好的市场环境。3.物流园区开发的工业地产商模式，是指将物流园区作为工业地产项目，通过给予开发者适应工业项目开发的适宜的土地政策、税收政策和优惠的市政配套等相关政策，由工业地产商主持进行物流园区的道路、仓库和其它物流基础设施及基础性装备的建设和投资，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行物流园区相关设施的经营和管理。目前，经济发达国家，如澳大利亚、美国、德国等国家均有此种开发模式的范例。4.综合运作模式是指对上述的经济开发区模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的物流园区开发模式。而“沈阳光彩大东方商业物流园”就属于综合运作模式。3.5物流园区的开发、建设模式分析通过分析，在具体涉及到某个物流园区时，存在具有不同特点的开发和建设模式。主要有以下几种模式：1.政府投资或政策支持下的开发和建设模式；2.企业合资、合作的开发和建设模式。3.6物流园区的发展政策分析从目前国内已经出台的关于物流发展的政策看，关于物流园区的政策占有较为重要的地位，这些政策主要内容包括以下几个方面。1用地优惠政策。2