房产测绘实施细则范本

《房产测绘实施细则范本》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房产测绘实施细则范本（17页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、 . 市房产测绘实施细则武房产2004115号 一、总则二、房产平面控制测量三、房产分幅平面图测绘四、房产分丘平面图测绘五、建筑面积计算规则六、房屋建筑面积测算的方法七、共有建筑面积分摊规则八、房产变更测量九、细则图样修改说明十、成果资料的检查验收和整理十一、数字化房产图一、总则1.1 围本细则规定了市房产测绘的容与基本要求，适用于市行政区域的房产测绘。1.2 引用标准GB/T2260-1995 中华人民国行政区划代码GB6962-19861:500、1:1000、1:2000 比例尺地形图航空摄影规GB/T17986.1-2000 房产测量规 第1单元：房产测量规定GB/T17986.2-2

2、000 房产测量规 第2单元：房产图图式CH1003-1995测绘产品质量评定标准1.3 房产测绘的目的和容1.3.1 房产测绘的目的房产测绘主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以与为城镇规划建设等提供数据和资料。1.3.2 房产测绘的基本容房产测绘的基本容包括：房产平面控制测量，房产调查，房产要素测量，房产图绘制，房产面积测算，变更测量，成果资料的检查与验收等。1.3.3 房产测绘的成果房产测绘成果包括：房产簿册、房产数据和房产图集。1.4 房产测绘的基本精度要求1.4.1 房产测绘的精度指标与限差本细则以中误差作为评定精度的标准，

3、以两倍中误差作为限差。1.4.2 房产平面控制测量的基本精度要求末级相邻基本控制点的相对点位中误差不超过0.025m。1.4.3 房产分幅平面图与房产要素测量的精度1.4.3.1 模拟方法测绘的房产分幅平面图上的地物点，相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上0.5mm。1.4.3.2 利用已有的地籍图、地形图编绘房产分幅图时，地物点相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上0.6mm。1.4.3.3 对全野外采集数据或野外解析测量等方法所测的房地产要素点和地物点，相对于邻近控制点的点位中误差不超过0.05m。1.4.3.4 采用已有坐标或已有图件，展绘成房产分幅图时，展绘中误差不超过图上0.1mm

4、。1.4.4 房产界址点的精度要求房产界址点（以下简称界址点）的精度分为三级，各级界址点相对于邻近控制点的点位误差和间距超过50m的相邻界址点的间距误差不超过表1-1的规定；间距未超过50m的界址点间的间距误差限差不应超过式（1-1）计算结果。式中：mj 相应等级界址点的点位中误差，m；D 相邻界址点的距离，m;D 界址点坐标计算的边长与实量边长较差的限差，m。1.4.5 房角点的精度要求需要测定房角点的坐标时，房角点坐标的精度等级和限差执行与界址点一样的标准；不要求测定房角点坐标时则将房屋按1.4.3的精度要求表示于房产图上。1.4.6 房产面积的精度要求房产面积的精度分为三级，各级面积的限

5、差和中误差不超过表1-2计算的结果。1.5 测量基准1.5.1 房产测绘的坐标系统房产测绘采用与国家坐标系统联测的城市坐标系统。1.5.2 房产测绘的平面投影房产测绘统一采用高斯投影。1.5.3 高程测量基准房产测绘一般不测高程，需要进行高程测量时，由设计书另行规定，高程测量采用1985国家高程基准。1.6 工作中如遇本细则未涉与的疑难问题，按现行房产测量规执行；如皆未涉与，则应与时将有关情况反馈给本细则的解释单位统一处理。1.7 本细则由市房产管理局负责解释。二、 房产平面控制测量2.1 一般规定2.1.1 房产平面控制网点的布设原则房产平面控制点的布设，应遵循从整体到局部、从高级到低级、分

6、级布网的原则，也可越级布网。2.1.2 房产平面控制点的容房产平面控制点包括二、三、四等平面控制点和一、二、三级平面控制点。房产平面控制点均应埋设固定标志。2.1.3 房产平面控制点的密度建筑物密集区的控制点平均间距是100m左右，建筑物稀疏区的控制点平均间距在200m左右。2.1.4 房产平面控制测量的方法房产平面控制测量可选用：三角测量、三边测量、导线测量、GPS定位测量等方法。2.1.5 房产平面控制测量的各主要技术指标按房产测量规的规定执行。22 水平角观测221 水平角观测的仪器水平角观测使用DJ1、DJ2、DJ6三个等级系列的光学经纬仪、电子经纬仪或全站仪，其在室外试验条件下的一测

7、回水平方向标准偏差分别不超过1，2， 6。2.2.2水平角观测的限差水平角观测一般采用方向观测法，各项限差不超过表2-1的规定。23 距离测量231 光电测距的作用各级三角网的起始边、三边网或导线网的边长，主要使用相应精度的光电测距仪测定。232 光电测距仪的等级光电测距仪的精度等级，按制造厂家给定的1km的测距中误差mo的绝对值划分为二级：级：|mo|5mm级：5mm|mo|10mm233 光电测距限差光电测距各项较差不得超过表2-2的规定。234 气象数据的测定光电测距时应测定气象数据。二、三、四等边的温度测记至02，气压测记至0.5hPa；一、二、三级边的温度测记至1，气压测记至1hPa

8、。24 平面控制测量成果的检验和整理按照房产测量规的规定执行。25 图根平面控制测量.251 图根平面控制点的布设,可采用图根导线、图根三角或交会方法施测,图根点的标志一般采用临时标志,当测区的基本控制点稀少时,应适当增设固定标志。252 图根导线包括测距导线和量距导线，一般不超过二次附合，困难地区允许再发展一次。在无法布设附合导线的困难地段，可布设图根支导线，其长度不超过附合导线长度的一半，边数不超过三条，边长应往返测量，角度按左、右角各观测一测回，测站圆周角闭合差不超过40。253 图根导线主要技术规定应符合表2-3的要求。三、房产分幅平面图测绘3.1房产分幅平面图是全面反映房屋与其用地位

9、置和权属状况的基本图，是测制分丘图和分户图的基础。分幅图测绘应根据施测围情况另行编制“工程施测技术方案”。3.2 分幅图采用与国家坐标系统联测的市城市坐标系统。3.3 分幅图应采用1：500比例尺，城市郊区也可采用1：1000比例尺。3.4 分幅图采用50cm50cm正方形分幅。图幅的编号以高斯克吕格坐标的整公里格网为编号区，由编号区代码加分幅图代码组成，编号区的代码以该公里格网西南角的横纵坐标公里值表示。其表示方法按房产测量规执行。3.5 分幅图的精度要求按房产测量规执行。3.6 分幅图的成图方法、测绘容和表示方法按房产测量规执行。四、房产分丘平面图测绘4.1丘的定义4.1.1丘是指地表上一

10、块有界空间的地块。一个地块只属于一个产权单元时称独立丘，一个地块属于几个产权单元时称组合丘。4.1.2分丘图是分幅图的局部图，是绘制房屋产权证附图的基本图。4.2分丘调查4.2.1丘的划分有固定界标的按固定界标划分，没有固定界标的按自然界线划分。一般以一个单位、一个门牌号或一处座落划分为独立丘，当用地单元混杂或用地单元面积过小时划分为组合丘。4.2.2丘的编号4.2.2.1已进行房产区划分的丘编号4.2.2.1.1丘的编号按市、市辖区（县）、房产区、房产分区、丘五级编号。4.2.2.1.2房产区是以市行政建制区的街道办事处或镇（乡）的行政辖区为基础划定，根据实际情况和需要，可以将房产区再划分为

11、若干个房产分区。4.2.2.1.3丘以房产分区为单元划分。4.2.2.1.4编号方法：市、市辖区（县）的代码采用GB/T2260规定的代码。房产区和房产分区均以两位自然数字从01至99依序编列，当未划分房产分区时，相应的房产分区编号用“01”表示 。丘的编号以房产分区为编号区，采用4位自然数字从0001至9999编列；以后新增丘接原编号顺序连续编立。丘的编号格式如下：市代码+市辖区（县）代码+房产区代码+房产分区代码+丘号（2位）（2位）（2位）（2位）（4位）丘的编号从北至南、从西至东以反S形顺序编列。4.2.2.2没有进行房产区划分的丘编号4.2.2.2.1已有房产分幅图的区域，丘号以图幅

12、为单位，从左至右，从上到下，用自然数字1、2顺序按反S形编号。当丘跨越图幅时，按主门牌号所在的图幅编立丘号，其相邻图幅不另编丘号，以主门牌所在的图幅的编号加括号表示。4.2.2.2.2无房地产分幅图的区域，丘号可暂不编列，以权属单元名称和坐落代替。待分幅图补测完成后，再统一编号。4.2.3栋号的编立栋号以丘为单位，自进大门起，从左到右，从前到后，用自然数字1、2顺序按S形编号。栋号注在房屋轮廓线的左下角，并加括号表示。4.2.4界址点编号4.2.4.1有分幅图的地区，界址点的编号以高斯投影的一个整公里格网为编号区，每个编号区的代码以该公里格网西南角的横纵坐标的公里值表示。点的编号在一个编号区从

13、199999连续顺编。点的完整编号由编号区代码、点的类别代码、点号三部分组成，编号形式为下：编号区代码类别代码点的编号（9位） （1位）（5位）编号区代码由9位数组成，第1、第2位数为高斯坐标投影带的带号或代号，第3位数为横坐标的百公里数，第4、第5位数为纵坐标的千公里和百公里数，第6、第7位和第8、第9位数分别为横坐标和纵坐标的十公里和整公里数。类别代码（见房产测量规）用1位数表示，其中：3表示界址点。点的编号用5位数表示，从199999连续顺编。4.2.4.2无分幅图的地区，界址点的点号以丘为单位按顺时针编号，点前冠以英文字母“J”。4.2.5房屋用地调查房屋用地调查的容包括用地座落、产权

14、性质、等级、税费、用地人、用地单位性质，使用权来源、使用权年限、四至、界标，用地用途分类、用地面积和用地纠纷等基本情况，以与绘制用地围略图。房屋用地调查的具体方法按房产测量规执行。4.2.6房屋调查房屋调查容包括房屋座落、产权人、产别、层数、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利等基本情况，以与绘制房屋权界线示意图。房屋调查的具体方法按房产测量规执行。4.3界址点测量4.3.1界址点的点位精度分为三级，其精度要求见1.4.4。一级界址点相对于邻近基本控制点的点位中误差不超过0.02m。二级界址点相对于邻近基本控制点的点位中误差不超过0.05m。三级界址点相对于邻近控制点的

15、点位中误差不超过0.10m。4.3.2界址点测量从邻近基本控制点或高级界址点起算，一、二级界址点以极坐标法、支导线法或正交法等野外解析法测定，三级界址点可在全野外数据采集时和其他房地产要素同时测定，也可以从1500分幅图的底图上直接量取坐标。4.3. 3繁华地段的界址点和重要建筑物界址点一般应选用一级或二级，其它地区可选用三级。4.3. 4一、二级界址点如不在固定地物点上，应埋设固定标志，并记载标志类型和方位。4.4丘界线测量4.4.1丘界线测量，需要测定丘界线边长时，用预检过的钢尺（或测距仪）丈量其边长，丘界线丈量精度应符合房产测量规的规定，也可由相邻界址点的解析坐标计算丘界线长度。对不规则

16、的弧形丘界线，可按折线分段丈量。测量结果应标示在分丘图上。供计算丘面积与复丈检测之依据。4.4.2丈量本丘与邻丘毗连墙体，当毗连墙体为共墙时，量至墙体厚度1/2处，为借墙时量至墙体侧，为自有墙的量至墙体外侧。4.5房屋与其附属设施测量4.5.1房屋应逐栋测绘，不同产别、不同建筑结构、不同层数的房屋应分别测量，独立成栋房屋，以房屋四面墙体外侧为界测量；毗邻房屋四面墙体，在房屋所有人指界下，区分自有、共有或借墙，以墙体所有权围为界测量。丈量房屋以勒脚以上墙角为准；测绘房屋以外墙水平投影为准。边长应丈量两次取中数，取位至0.01m，两次丈量较差不超过下式规定：D=0.004D（4-1）式中：D=边长

17、，m;当D10m时，以10m计算。D两次丈量较差,m。 4.5.2房屋附属设施测量，柱廊以柱外围为准；檐廊以外轮廓投影、架空通廊以外轮廓水平投影为准，门廊以柱或围护物外围为准，独立柱的门廊以顶盖投影为准；挑廊以外轮廓投影为准。阳台以底板投影为准；门墩以墩外围为准 ；门顶以顶盖投影为准；室外楼梯和台阶以外围水平投影为准。4.5.3房角点测量，其点的编号方法除点的类别代码外，其余均与界址点一样，房角点的类别代码为4。4.6分丘图绘制4.6.1分丘图规格4.6.1.1分丘图的幅面可在787mm1092mm的1/321/4之间选用。4.6.1.2分丘图的比例尺，根据丘面积的大小，可在1：1001：10

18、00之间选用。4.6.1.3 分丘图的图纸一般采用聚脂薄膜，也可选用其他材料。4.6.1.4 数字化图可以采用电子图形文件。4.6.2 分丘图技术要求4.6.2.1展绘图廓线，方格网和控制点的精度按房产测量规的要求执行。4.6.2.2分丘图的坐标系统与分幅图的坐标系统应一致。4.6.2.3分丘图以丘为单位进行实测绘制，也可利用符合国家测绘标准的分幅图原图或数字化图进行调查绘制。4.6.3分丘图上应表示的容4.6.3.1分丘图上除表示分幅图的容外，还应表示房屋权界线、界址点点号、挑廊、阳台、建成年份、用地面积、占地面积、建筑面积、墙体归属和四至关系等各项房地产要素。其中：房屋占地面积、建筑面积下

19、划单线、丘用地面积下划双线以示区别。4.6.3.2房产分丘平面图绘制与注记方式见附录-“房产分丘图图样”。4.6.4分丘图上周邻关系的描述分丘图上，应分别注明所有周邻产权单位（或人）的名称，名称注记的字头应朝北或朝西。4.6.5毗邻墙体的表示本丘与邻丘毗连时，共有墙、借墙、自有墙分别用相应符号表示。表示方法见房产测量规房产图图式。4.6.6重合要素的表示与处理房屋权界线与丘界线重合时，表示丘界线，房屋轮廓线与房屋权界线重合时，表示房屋权界线。4.6.7图面检查与图廓整饰分丘图的图廓位置，根据该丘所在位置确定，图上需要注出西南角的坐标值，以公里数为单位注记至小数点后三位。4.7 用地面积测算4.

20、7.1用地面积测算的围用地面积以丘为单位进行测算，包括房屋占地面积、其他用途的土地面积测算，各项地类面积的测算。4.7.2下列土地不计入用地面积a、无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地。b、市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地。c、公共使用的河涌、水沟、排污沟。d、已征用、划拨或者属于原房地产证记载围经规划核定需要作市政建设的用地。e、其他按规定不计入用地的面积。4.7.3用地面积计算的方法用地面积测算可采用坐标解析计算、实地量距计算和图解计算等方法。4.7.4用地面积测算的精度要求4.7.4.1坐标解析法坐标解析法面积计算公式为：式中：S面积，；Xi界址点的纵坐标，m；Yi界址点的横坐标，m；

21、n界址点个数；i界址点序号，按顺时针方向顺编。坐标解析法面积中误差计算公式为：式中：ms面积中误差，；mj相应等级界址点规定的点位中误差，m；Di-1，i+1多边形中对角线长度，m。4.7.4.2实地量距法4.7.4.2.1规则图形，可根据实地丈量的边长直接计算面积；不规则图形，将其分割成简单的几何图形，然后分别计算面积。4.7.4.2.2用地面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过表1-2的规定。4.7.4.3图解法图上量算面积，可选用求积仪法、几何图形法等方法。图上面积测算均应独立进行两次。两次量算面积较差不得超过下式规定：式中：P两次量算面积较差，；P所量算面积，；M图的比例尺分

22、母。使用图解法量算面积时，图形面积不应小于5c。图上量距应量至0.2mm。五 建筑面积计算规则5.1一般规定5.1.1面积测算系指水平投影面积测算。包含房屋面积和用地面积测算。其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。房屋建筑面积按栋进行计算。5.1.2房屋建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，有围护物，结构牢固，有实际使用功能，层高2.20米与其以上的永久性建筑的外围水平投影面积。层高指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。5.1.3房屋用地面积包含院地面积和占地面积。5.2房屋建筑面积计算规则5.2.1计

23、算全部建筑面积的围a）单层房屋，按一层计算建筑面积；二层与二层以上房屋按各层建筑面积的总和计算。b）房屋的夹层、插层、技术层、结构转换层与其梯间、电梯间等其高度在2.20米与其以上部位计算建筑面积。c）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米与其以上的楼梯间、水箱间、电梯机房，按其外围水平投影面积计算。斜面结构屋顶（坡屋顶）层高在2.20米与其以上的部位计算其建筑面积。水箱间是指建有储水池与机械设备的房屋，用砼建造的水箱或储水池不为水箱间。d）楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。e）穿过房屋仅供本楼通行的通道，房屋的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大

24、厅的回廊部分，层高在2.20米与其以上的，按其水平投影面积计算。通往回廊（或夹层、跃层）的室楼梯，不论梯位是否在回廊（或夹层、跃层）围，该梯均按楼层投影计算建筑面积。f）地下室、半地下室与其相应出入口，层高在2.20米与其以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层与保护墙)外围水平投影面积计算。地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。）封闭的挑廊按其外围水平投影面积计算。h）封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。封闭是指房屋在规划、设计、施工等环节都已确定封闭，自行封闭的，视为不封闭。）与房屋相

25、连属永久性的且有非独立柱（不论是否突出墙外）或有围护结构的门廊、门斗、雨篷，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。与房屋相连的有柱走廊（有两排以上柱），两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。）房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。）玻璃幕墙、金属幕墙以与其它材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。）属永久性建筑有非单排柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的并整修有底板的，按其高度在2.20米与其以上部位的外围水平投影面积计算。）与室任

26、意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。）机械车库、图书馆的书库其层高在2.20米与其以上的，按自然层计算建筑面积。）旋转上升式的楼房，楼层以其旋转一周的水平投影为自然层，其轴心部分依照自然层计算。）舞台灯光控制室，按围护结构外围水平投影面积乘以实际层数计算。）室体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆（场）看台下方空间加以利用的，高度在2.20米与其以上的部位，按其外围水平投影面积计算建筑面积（多层按多层计）。5.2.2计算一半建筑面积的围a）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。b）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久

27、性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。c）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影上盖水平投影面积的一半计算。d）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。e）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。5.2.3不计算建筑面积的围a）层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20米的地下室和半地下室。b）突出房屋墙面的构件、配件、装饰性的玻璃幕墙、金属幕墙与其它材料幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。c）房屋之间无上盖的架空通廊；无上盖的阳台、挑廊。若阳台、挑廊与其上盖相距三个层高以上或上盖为镂空、上盖水平投影面积小于阳台、挑廊维护结构水平投影面积一

28、半的，均视为无上盖。d）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。e）建筑物的操作平台、上料平台与利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。f）骑楼、过街楼的底层与各种道、路、街、巷或停车场所、绿化带等两侧房屋的底层走廊作为公共开放或公众通行的部分，不论廊道是否有柱、维护结构，廊道是否与外地面有高差、是否退用地红线、也不论廊道是否有人行道、消防通道等。）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。）活动房屋、临时房屋、简易房屋。）检修、消防等用途的简易楼梯。）其它建筑物、构筑物等，如独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。）与房屋室不相通的房屋伸缩缝、沉降缝。）挑楼、挑廊、檐廊和阳台的底板在下层

29、的投影部位。）与室不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊等的建筑。）楼梯已计算建筑面积的，其下方空间，无论是否利用的。）房屋的中空部分。）窗台高于楼地面的外凸窗（不论其高度）。5.3特殊情况下的建筑面积计算a）复式楼的梯间，按自然层计算建筑面积。预留的复式楼梯间，实测时据规划许可的设计图纸，也应按自然层计算建筑面积。b）房屋的回形楼梯、旋转楼梯按楼梯的投影计算建筑面积。c）连接几栋房屋与独立的地下车库、地下广场、商场等地下房屋应计算建筑面积。d）两户相连的阳台作为消防通道的仍计入各户的套建筑面积。e）以走廊、雨棚的顶盖或下一层房屋的平屋面作为阳台，以上一层阳台的水平投影面积折算。f）阳台、挑廊、架空通

30、廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。g）对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高在2.20米与其以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。六、房屋建筑面积测算的方法房屋建筑面积测算主要包括：房屋栋、层、户的划分、数据的采集、建筑面积的计算等。6.1房屋建筑面积测算包含的容6.1.1整栋房屋建筑面积指房屋各层建筑面积的总和。房屋的层包含房屋的自然层、插层、技术层、夹层（附层）、地下室等。 6.1.2 多元产权房屋的建筑面积6.1.2.1权属建筑面积指产权业主依法拥有房屋所有权的建筑面积，包括房屋的套建筑面积和分摊的共有共用建筑面积。房

31、屋的产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确定。6.1.2.2套建筑面积指产权单元的权界线所围成的水平投影面积。成套房屋的套建筑面积由套房屋的使用面积，套墙体面积，套阳台建筑面积三部分组成。6.1.2.2.1使用面积使用面积为套房屋的使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算。a)套房屋的使用面积为套卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、贮藏室、壁柜等空间的总和。b)套楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。c)不包括在结构面积的套烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。d)墙面装饰厚度计入使用面积。6.1.2.2.2套墙体面积套墙体面积是套使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所

32、占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以与外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套墙体面积，套自有墙体按水平投影的全部计算套墙体面积6.1.2.2.3套阳台建筑面积套阳台建筑面积按5.2的规定计算。6.1.2.3房屋共有建筑面积指产权业主共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积一般按各产权业主的套建筑面积的比例分摊计算。6.1.3房屋的占地面积指房屋底层外围水平投影的面积，包括落地阳台、外走道、外柱廊等附属建筑的外围水平投影面积。各产权单元的占地面积按产权建筑面积的比例来分摊计算。6.2房屋栋、层、户的划分6.2.1房屋栋的划分6.2.1.1独立建筑的房屋为一

33、栋。6.2.1.2结构层数一样、户主或门牌号不同、结构上又能分开的毗连房屋，可分别分栋。6.2.1.3底层（或多层）为一整体，上面有一个或多个塔楼式的房屋作为一栋。6.2.1.4本身为独立的楼房，为了利用楼房间的隙地，底层（或多层）以裙楼的形式连成一片的房屋，其独立的楼房和裙房分别分栋。6.2.1.5 地面上为多栋的独立楼房，地下以地下室形式连成一片的房屋，地面上按独立的楼房各分为一栋，地下室以独立使用的房屋单独计算。6.2.1.6以通廊相连的房屋，各分为一栋。6.2.2房屋层的划分和层次的编立房屋的总层数指房屋的自然层数和地下层的总和，房屋的假层、附层（夹层）、插层、阁楼、装饰性塔楼，以与突

34、出层的楼梯间、水箱间、电梯机房等不计层数。6.2.2.1房屋的自然层数按室地平线以上计算，每一自然层各划分为一层，其编号从室地平线开始向上按1、2、3、编号。6.2.2.2房屋室地平线以下的为地下室，其编号从室地平线开始向下按-1、-2、-3、编号。6.2.2.3采光窗在地平线上，地板在地平线以下的半地下室，按自然层的第一层编号计算。6.2.2.4 夹层、插层、阁楼等不编层数号，不计入房屋的总层数。6.2.2.5螺旋上升式的房屋，按旋转一周的空间划分自然层数，然后再根据各自然层来编号计算。6.2.2.6错层房屋其层数按自然层来划分。6.2.2.7层高在2.20米与以上的架空层计入房屋自然层。6

35、.2.2.8突出屋面的楼梯间、水箱间、以与房屋的阁楼（暗楼）等，不编层数号，不计入房屋的总层数。6.2.2.9 跃层住宅是套空间跨跃两楼层与以上的住宅。顶层为跃式住宅时，最上跃层部分不计层数，其它计自然层。（跃层住宅表示方法见附录十一）6.2.2.10 坡下层按-1层编号,并在编号后加括号注记为“坡下层”。6.2.3户的划分房屋户指房屋各权属单元的权界线所围成的围。6.2.3.1成套住宅，一般以一套分为一户。复式结构的或紧密相连的两套或多套住宅为同一权利人时，可将其合并为一户；一套住宅为两个或多个权利人共有共用时，权利人提出要求，且各权利人自用围和共用围协议分割明确的，可分为两户或多户。6.2

36、.3.2独立使用和出售的商业用房、库房按其权界线分户。6.2.3.3一栋（或多栋）房屋为同一产权人的，一栋（或多栋）房屋可分为一户。6.2.3.4独立使用的地下室按其权界线分户。6.2.3.5不被分摊的公共部分应视为一户。6.2.3.6权利人房屋产权围为某一区域（如：一个单元、一个楼层等），可按一个区域分为一户。6.2.3.7 无分隔墙体的商铺、车位等，当有明确的界址线，且界址点埋设有界桩（见附录十八）、施工图纸上界线清楚的可按其界址线分户。6.2.4分户房屋权界线的确定分户房屋权界线应以产权来源为依据。有合法协议约定的，以协议为准确定；无合法协议约定的，按如下要求确定：6.2.4.1成套房屋

37、的分户权界线取其分户隔墙和外墙的中线。6.2.4.2商业铺位、车位等分户权界线取分隔墙中线，无分隔墙时取界址点点间连线，门面临街部位取其分隔物的中线。6.2.4.3整层为一户时，分户权界线为该层外墙边线。6.2.4.4整单元为一户时，分户权界线为单元间共墙的中线或伸缩缝的中线，山墙部位为外墙边线。6.2.5分户编号实地有编号的以实地编号为准；实地无编号的，按下列方法编号：6.2.5.1成套住宅按单元号、层次、户号编号。单元号编立时，面向门洞方向将各门洞从左至右依次编为一单元、二单元、.、N单元。层次编号按6.2.2条规定编立。户号编立时，在各单元各层，按顺时针方向依次编立为（1）、（2）、.、

38、（N）号。6.2.5.2车位、商业铺位按层次、户号编立。层次编号同上款。车位、商业铺位编号时，应面向依街道门牌号方向呈“S”或反“S”先分块，再对分户顺序编号。6.2.5.3按区域分户的户号按栋编立，编立时，从下层至上层对各户顺序编号，当一户用房跨层时，再户各层房屋编同一户号。6.3房屋数据的采集房屋边长是计算房屋面积的主要依据，根据房屋边长数据的来源不同，将计算所得的面积分为“预测算面积”和“实测面积”两类。6.3.1预测算面积的房屋数据采集房屋面积预测算系指房屋竣工前，房产测绘单位根据房屋规划设计图纸和资料，按照国家有关法律、法规和房产测绘技术标准，计算出房屋面积的行为。6.3.1.1房屋

39、数据采集的资料来源a) 房屋建筑设计图纸。b) 房屋销售方案说明。c) 建设单位提供的其它资料。6.3.1.2房屋数据采集的方法a) 图纸尺寸可以直接采集。b) 局部位置无标注尺寸并无法通过其他相关数据计算得出的，可以通过图解法来采集。c) 外墙贴面和粉刷面计入外墙厚度。6.3.2实测面积的房屋数据采集实测面积指房屋竣工后，对房屋实地测算而得出的面积。6.3.2.1测量工具的要求房屋面积的测算必须满足房产面积相应等级精度的要求，相应的精度、测量工具和外业边长取小数点后的位数至少应满足表61的要求。边长未超过50m的边长误差限差不应超式（6-1）的计算结果。式中：mj相应等级边长的中误差；D边长

40、，m；D边长的限差，m。6.3.2.2边长尺寸采集的规定房屋测丈时必须绘制草图，草图格式按附录一执行。所有的边长尺寸经实地测量后，必须进行边长配赋，满足几何条件或整线段等于分线段之和或矩形对应边相等的要求。a) 直接量取各边的尺寸数据来采集。b) 公共设备未安装的房屋，可以根据设计的方案施工建成的公共用房，进行边长实测来采集。共有共用部位未确定的，不能进行分摊计算。c) 房屋产权单元的户型未分隔完成的，可以根据需要分步骤实测获取所需边长数据。6.3.2.3房角点坐标采集利用测距仪和经纬仪或全站仪，按照房产界址点一级精度要求，测算出房角点的坐标，经平差改正后得到房角点的坐标值。6.4房屋面积业计

41、算根据外业测量数据的整理配赋后进行面积计算。房屋面积计算就是根据采集的房屋边长数据或房角点坐标数据，计算出各类面积。业计算方法包括几何图形解析法和坐标解析法两种。6.4.1房屋面积业计算的一般规定6.4.1.1长度单位边长以米为单位，标注边长尺寸取至小数点后两位，即：0.01米。6.4.1.2面积单位房屋各类面积均以平方米为单位，最后结果保留小数点后两位，即：0.01平方米。6.4.1.3取位原则取位原则按照“四舍五入”的原则。6.4.2几何图形法计算面积根据房屋水平投影的形状分割成若干几何图形，由几何图形面积计算公式，即可计算出各类面积的数值。常用几何图形与面积公式见表附录十九。6.4.3坐

42、标解析法计算面积利用采集的房屋点的坐标值，根据下列公式，即可计算出各类面积的数值。6.4.4精度要求6.4.4.1房屋边长量测两次的限差要求见4.5.1。6.4.4.2利用坐标计算房屋边长与实量边长的限差D=（0.02+0.0004D）（6-4）其中：D是坐标计算房屋边长与实量边长的限差，单位：米。（此处执行的是一级界址点的精度标准。）D为实测的边长值，以米为单位。当D10米时，以10米计算。6.4.4.3 计算房屋面积的精度要求按表6-2执行6.5 房屋面积测算技术报告房产测绘完成后，必须出具房产测绘技术报告或技术说明，房产测绘技术报告应包含的主要容有：a)项目概况：项目名称；委托测绘协议或

43、合同；测绘目的；房屋坐落、结构、层数等房产调查的容； 项目规模；作业容等。b)测算依据：执行的技术标准与文件；委托方提供的建房资料、经规划部门批准的房屋设计图等。c)作业方法：作业器具；特殊部位建筑面积计算的说明；测量方法与房产调查方法；功能区的确定与其围；分户用房界线的确定；业面积计算与绘图方法。d)质量检查：外业检查情况；业检查情况；检查结论。e)其他说明。房产测绘技术报告样本见附录二十。七、共有建筑面积分摊规则7.1 共有建筑面积的计算原则7.1.1 异产毗连房屋权属分割清晰，不存在共有共用部位的，各户面积在各自围单独计算；异产毗连房屋存在有无法分割的共有共用部位的应进行共有建筑面积分摊

44、计算。7.1.2共有建筑面积的分摊与计算，应以栋为单位进行。7.1.3产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。7.1.4无产权分割文件或协议的，或产权分割文件或协议不合法的，可按共有建筑相关的房屋的建筑面积比例进行分摊。7.1.5 共有建筑面积分摊后,各分户权属建筑面积之和应等于相应的栋、区域、层的权属建筑面积。7.2 共有建筑面积按比例分摊的计算公式按相关建筑面积进行共有建筑面积分摊，按下式计算：Si=KSi（7-1）K=Si/Si（7-2）式中：K为面积的分摊系数；Si为各单元参加分摊的建筑面积，；Si为各单元参加分摊所得的分摊面积，；Si为需要分摊的分摊面积总和，；Si

45、为参加分摊的各单元建筑面积总和，。7.3共有建筑面积的分类与确认7.3.1根据共有建筑面积的使用功能，共有建筑面积主要的可分成以下几类：a）整栋共有建筑面积：指为整栋服务的共有共用的建筑面积，此类共有建筑面积由整栋进行分摊。b）功能区共有建筑面积：指专为某一功能区服务的共有共用的建筑面积，例如某栋楼，专为某一商业区，或办公区服务的警卫值班室、卫生间、管理用房等。这一类专为某一功能区服务的共有建筑面积，应由该功能区分摊。c）层共有建筑面积：由于功能设计不同，共有建筑面积有时也不一样，各层的共有建筑不同时，则应区分各层的共有建筑面积，由各层各自进行分摊。例如各层的卫生间、公共走道等各不一样时，可分

46、层各自分别进行分摊。d）其他共有建筑面积。7.3.2 共有面积的确认a）由房屋建设单位在经规划、图审部门核准后的设计平面图上对共有共用部位进行标识，并作出相应的说明；b）房产测绘人员在有关人员的配合下，依据经核准后的图纸在现场逐一校对、勘测，并确认其使用功能；c）共有建筑面积经房产测绘人员现场校对、勘测、确认后，房屋建设单位应出具共有共用部位的使用情况说明；若该房屋由两个或两个以上建设单位联建，则使用情况说明应由联建单位共同进行确认。7.3.3共有建筑面积分摊后，不划分各产权人在共有建筑面积上的产权界。共有建筑面积一经分摊，任何人不得擅自侵犯或改变其原始设计的使用功能。7.4 共有建筑面积的计

47、算围7.4.1公用建筑面积分为被分摊的公用建筑面积和不被分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积又称为共有建筑面积。7.4.2 共有建筑面积（被分摊的公用建筑面积）包括：a）栋共有的楼梯间、电梯间、电梯井、观光井（梯）、提物井、室外楼梯等垂直通道与管道井、垃圾道的建筑面积；b）栋共有的门厅、大厅、过（走）道、门廊、门斗等水平通道的建筑面积；c）栋共有的突出屋面有围护结构的水箱间、电梯机房、楼梯间等的建筑面积；d）为本栋服务且设在本栋地下或地上的配电室、消防控制室、水泵房、设备间、值班警卫室等，以与其他在功能上为整栋、某一层或某几个单元服务的为基本生产或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面积；e）

48、公用建筑面积之间的分隔墙，以与外墙（包括山墙）水平投影面积的一半的建筑面积。7.4.3 不被分摊的公用建筑面积包括：a）地下室或半地下室设计作为人防工程与中高层以上作为消防的避难层（室）部分；b）独立使用的地下室、半地下室，地下室或半地下室中独立的车位、车库、仓库、杂（储）物间等；作为机动非机动车集中停放的部位等；c）建在栋或栋外，为他栋和多栋服务的变（配）电房、水泵房、值班警卫房、管理用房等附属配套设施用房、市政设施用房、为社区服务的公用房屋等；d）按规划批建层高建设的层高在2.20米与其以上的技术（结构）转换层、栋空中花园 以与架空层中用作公共休憩、绿化等公共开放空间的部分等。e）一栋楼房

49、中取得部分竣工手续后，委托房产测绘时，服务于本栋的共有建筑面积其所服务的对象还未完全竣工的；f）权利人自留、自用的房屋、物业管理公司的经营办公用房。g）用作公共休憩用的亭、走廊、塔、绿化等建筑物与为建筑造型而设，但无实用功能的部位；7.5共有建筑面积分摊方法非本栋的共有建筑面积不在本栋分摊，本栋共有建筑面积不分摊到别的栋。整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套套建筑面积之和，并扣除不被分摊的建筑面积，即为建筑物可分摊的共有建筑面积。7.5.1整体分摊房屋使用功能单一、各分户对共有建筑面积共有共用情况基本一致的纯住宅楼、办公（写字）楼、标准厂房等适用共有建筑面积整体分摊的方法。分户分摊的共有建筑

50、面积=共有建筑面积分摊系系数套建筑面积（7-3）共有建筑面积分摊系数=共有建筑面积套建筑面积之和（7-4）7.5.2多级分摊不适用于整体分摊的房屋，如综合楼、商住楼等应采用多级分摊的方法来分摊其共有建筑面积。多级分摊应遵循从整体到局部，从大到小逐级分摊的原则。7.5.2.1 第一级分摊，要据房屋不同的布局和使用功能，划分若干功能区。划分功能区时，一般按住宅、办公、商业、地下车库、仓库等不同的功能或公用部位布局不一样的层进行划分。各功能区域间共有建筑面积按各功能区围的自有建筑面积的比例分摊。功能区分摊的共有建筑面积=第一级分摊系数各功能区自有建筑面积（7-5）第一级分摊系数=功能区间共有建筑面积

51、功能区自有建筑面积之和（7-6）各功能区自有建筑面积为功能区各层外围小平投影面积之和减去作为第一级分摊共有建筑面积部分。一级分摊的功能区间共有建筑面积包括：a）整栋房屋的配电室、水泵房、公共门厅、公共过道、设备用房、值班室、警卫室、平台层梯间以与其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积。b）为其它功能区服务，必须穿过某一功能区的垂直通道、水平道与通风井、管道井、垃圾道等的建筑面积。7.5.2.2 第二级分摊，某一功能区各层之间的共有建筑面积依照第一级分摊的方法，以各层自有建筑面积比例分摊其共有建筑面积。层分摊共有建筑面积=第二级分摊系数层自用建筑面积（7-7）第二级分摊系数=动间

52、共用建筑面积层自用建筑面积之和（7-8）层自有建筑面积为层建筑面积减去层的层间共有建筑面积层间共有建筑面积包括各层之间共有建筑面积和第一级分摊至本区域的共有建筑面积。7.5.2.3 第三级分摊，在各层部以各户户建筑面积比例分摊其共有建筑面积比例分摊其中有建筑面积。分户分摊共有建筑面积=第三级分摊系数户建筑面积（7-9）第三级分摊系数=层共有建筑面积户建筑面积之和（7-10）层共有建筑面为分层权属建面减去各户户建筑面积之和。7.5.2.4 某一功能区分户情况符合7.5.1条件时，可参照整体分摊方法在该某区域直接将共有建筑面积进行分摊，求出各户分摊共有建筑面积数。某一层，存在各部位对层共有建筑面积

53、的共有关系差异较大时，应在第三级分摊前参照第一级分摊的方法计算出各部位权属面积，然后再分别计算各户建筑面积。如果各区域，不能直接按各户套建筑面积比例来分摊其共有建筑面积，那么依据7.5.2条的方法进行多级分摊，最后计算出各户应分摊的共有建筑面积。7.5.3 住宅的“团结户”需要进一步分割时，参照上述方法在上一级分摊的基础上再进行分摊计算。7.5.4非成套房屋中的厅堂、壁柜、厨房、卫生间等由部分房屋产权人共同使用的部位，有协议的，以协议为准进行分摊，无协议的，参照上述方法按建筑面积比例分摊。7.5.5 应用计算机程序进行共有建筑面分摊的可采用从局部到整体，从小到大的分摊方法。7.6.1一栋房屋具

54、有多个产权人（单位），或者需要分层（单元）分别提供产权登记面积的，且存在无法分割的共有部位的，需要确定和计算共有建筑面积。单产权的房屋、独立栋产权或独立宗地的由若干个单产权组成的连体房屋不存在共有建筑面积，其房屋外墙体全部归入各户房屋建筑面积；毗连房屋四至墙体归属由相邻各方指认确定。7.6.2凡列为应分摊的共有面积，功能区的共有面积应参与分摊功能区间的共有面积；小围功能区间的共有面积应参与分摊大围的功能区间共有面积，即局部围的共有面积应承担分摊整体的共有面积。7.6.3 在一栋房屋的某一区域同时有公共用房和独立使用的房屋，且共用该区域的水平（垂直）通道和其他共有用房时，应在测算出公共用房界线的

55、建筑面积与独立使用房屋的套建筑面积后，按比例对本区域共用建筑面积作预分摊计算，以确定独立使用部分的功能区参摊建筑面积和公共用房的建筑面积。7.6.4设在栋的会所、储蓄所、娱乐活动室、健身房、阅览室、托儿所、老人活动中心等，以与居委会、派出所使用的房屋，不以共有建筑面积认定，视为一户，参与分摊共有建筑面积。即凡列为不分摊的公用建筑面积应视为一户，也应参与分摊该栋相应的共有建筑面积。7.6.5列为应分摊的为整栋建筑服务的值班警卫室，是指设于一栋房屋门口处供警卫员、保安员值班守卫用的房屋，包括与警卫室相连的值班休息用房；也包括为整栋服务的与警卫室合并使用的接待室、传达室；还包括自动报警控制中心和影像

56、监控室等。但不包括在该建筑物外独立设置的警卫室和为多栋建筑服务的警卫室。7.6.6设在一栋房屋中为多栋服务的设备用房和公共用房，其建筑面积列为不被分摊的公用建筑面积；仅仅只为本栋房屋服务的设备用户与公共用房列为本栋应分摊的共有建筑面积。7.6.7住宅楼底层为附属层（或架空层，层高2.20米与其以上），上部为住宅单元构成，可用二级分摊方法处理，将该楼划分为住宅和附属层两大功能区。对于确认为一栋且由裙楼相连的不同塔楼，应分别划分为不同功能区；塔楼有多个独立楼梯或电梯的，还应按楼梯或电梯细分功能区分别计算。7.6.8室外和室的非专用楼梯、电梯，其梯间共有建筑面积的服务围为楼梯、电梯所通过的各楼层。室的专用楼梯、电梯，其通过“不使用”楼层部分的梯间共有面积和其突出屋面的梯间、机房面积，列为“不使用”和“使用”两功能区间共有面积；通过“使用”楼层部分的梯间共有建筑面积为“使用”部分功能区共有面积。当一裙楼对应有多个塔楼时，通过“不使用”楼层部分的梯间有多个，在裙楼不能按多个塔楼划分成多栋建筑的情况下，列为“不使用”和“使用”两部分建筑的区间共有面积为多个梯间面积的总和，而“使用”部分建筑的套建筑面积为各塔楼的面积总和。“不使用”部分的梯间建筑面积为相关区域的共有建筑面积。7.6.9一栋楼房从第一层开始至以上各层均为单一使用功能性质的房