某旅游项目可行性实施计划书

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1、目录第一章总论2第一节项目背景2第二节项目概况5第三节研究的主要结论与建议9第二章九宫XX山旅游资源简介10第三章旅游市场分析及预测16第一节旅游客源市场现状分析16第二节风景区目标客源市场定位29第三节风景区市场规模预测34第四章建设内容、规模39第一节本项目使用需求分析及定位39第二节本项目建设规模和内容的测算39第五章项目选址43第一节项目的选址及分析评价43第二节土地的获取45第六章建设方案规划与设计47第一节总体规划原则和构思47第二节总平面设计51第三节建筑结构设计59第四节市政设施规划64第七章节能节水和资源利用71第八章环境影响分析与保护74第九章安全与消防82第十章项目建设与

2、管理85第一节建设项目组织管理85第二节项目实施进度安排86第三节工程招投标88第十一章项目运营方案89第十二一章总投资估算及资金筹措93第十二章财务评价及风险分析97第十三章结论与建议97附表：附件：第一章 总论第一节 项目背景一、项目名称九宫XX山船埠入口综合服务区建设项目二、项目建设性质征地新建三、项目建设单位及简介本项目的建设单位为XXYY省九宫XX山旅游开发,该公司由XXYY省鄂西生态文化旅游圈投资、通山县政府共同出资组建。注册资本金1.1亿万元,该公司遵循政府引导、市场化运作的基本原则,努力提升九宫XX山的旅游竞争力、影响力和带动力,推进九宫XX山景区由行政接待向市场化经营转变、由

3、夏季避暑向四季旅游转变、由区域性景区向全国知名景区转变。力争通过三到五年的时间,将九宫XX山打造成为国家5A级景区和全国知名的旅游目的地。通过规划和策划,以重塑九宫XX山、再造九宫XX山,打造中国最美的山地度假旅游目的地的方案已初步形成：一是依托一镇八区, 打造一环三线。一镇即将云中湖建设为风情独特的山地度假小镇；八区即重点打造提升八个特色各异的旅游景区,包括中港、云中湖、铜鼓包、石龙峡、金鸡谷、闯王陵、老鸦尖、太阳山景区。一环是指景区山上公路与山下公路对接,围绕云中湖,形成旅游大环线。三线即以船埠入口区为起点,联动银河谷景区,包含中港以及沿线景点,至云中湖景区,并以云中湖为核心,发散至铜鼓包

4、景区、石龙峡景区形成东部旅游线路；以闯王陵为起点,经金鸡谷、老鸦尖景区,最终延伸至铜鼓包景区,形成中部旅游线路；以太阳山林场为中心,形成西部旅游线路。二是完善一主三辅,重点建设六大项目。一主三辅入口服务体系,即在船埠建设主游客中心九宫XX山入口综合服务区；在金鸡谷、一天门、太阳山等次入口建设三个辅助游客中心。重点推进船埠入口综合服务区、云中湖度假小镇、云中湖索道、船埠中港、内港、东港旅游新村、环九宫XX山旅游公路、八大景区提升6大重点项目建设。四、可行性研究报告编制依据1、国务院关于加快发展旅游业意见的通知2.旅游规划通则GB/T18971-2003,20XX 中华人民XX国质量监督检验检疫总

5、局发布；3.九宫XX山风景名胜区总体规划199820XX 同济大学；4.九宫XX山国家级自然保护区总体规划19972015年国家林业局调查规划设计院；5.通山县总体规划通山县规划土地管理局；6.XXYY省旅游发展总体规划20XX；7.旅游区质量等级的划分与评定1999.10国家技术监督局；8、XXYY省旅游业发展十五计划和2015、2020年远景目标纲要；9、城市工程管线综合规划规范10、九宫XX山船埠入口综合服务区控制性详细规划暨重点地块修建性详细规划11、其他有关的法律、法规、规范和相关的调研资料。12、委托合同及其他相关资料五、可行性研究报告研究范围在九宫XX山船埠入口综合服务区控制性详

6、细规划暨重点地块修建性详细规划报告中,分别按三个层次和范围来规划建设。其中第一层次按入口综合服务区概念规划范围以现状船埠村为中心包括周边河流山脉约800公顷土地面积来规划建设；第二层次入口综合服务区控制性详细规划范围为现状船埠村及其周边河流、农田约90公顷用地范围来规划建设；第三层次按入口综合服务区修建性详细规划范围为船埠村及附近现状河流与东部山脉围合约273亩用地范围规划建设。本报告以第三层次规划范围内为主要研究内容编制项目可行性研究报告。详见下图：六、新建的理由一是风景名胜区规划的要求,在船埠村建设综合服务中心；二是自驾游的兴起,在旅游旺季时,云中湖地区车满为患,经常出现交通堵塞；三是大量

7、车辆进入云中湖地区,加大了云中湖地区的噪音和空气污染。根据九宫XX山旅游发展总体规划方案,通过在船埠村建设综合服务中心,配套建设大型停车场和游客换乘中心,外部车辆进入船埠入口服务区停车场后均换乘景区内部的环保车辆,游览景区各景点,以彻底解决旅游景区存在的上述矛盾。第二节 项目概况一、项目建设地点 本项目选址在九宫XX山船埠村,具体位置详见下图：二、项目建设目标本项目将紧扣九宫XX山休闲度假旅游发展战略,充分结合项目建设区高低起伏、错落有致的地形、自然水体和山体等环境要素,兼顾旅游综合入口的功能需求,巧妙融合避暑胜地、英雄九宫XX、佛道胜地、生态九宫XX、温泉之乡、楠竹之乡的地域特质,精心打造出

8、中国一流的风景入口综合服务区；中国一流的生态换乘转移中心；中国一流的旅游服务综合体。最终形成九宫XX山风景区一主三辅入口服务体系,即船埠主游客中心九宫XX山入口综合服务区；金鸡谷、一天门、太阳山三个次入口辅助游客中心。三、项目功能定位1、作为九宫XX山风景区游客的主集散基地,其担负的主要功能为大部分约70%九宫XX山风景区的入口人流集散和换乘功能；2、九宫XX山风景区冬季旅游的主要旅游目的,集休闲、观光、度假、科普教育等多种功能为一体,是以自然风光观赏为主,辅以人文景观的旅游目的地。四、建设规模、内容和标准1、建设标准：按我国5A级景区入口综合服务区的标准规划建设2、项目建设规模：本项目新增建

9、设用地182161平方米折合273亩。主要建设景区游客服务中心、员工活动中心、生态停车场、游客换乘中心、民俗风情街及绿化景观工程。合计建筑物总面积22766平方米,形成年最大接待60万游客出入景区的综合服务能力。3、项目建设内容：项目主要建设旅游综合服务区、商业服务街区、生态景观区三大功能服务区,建设内容如下表：项目主要建设内容一览表序号功能分区层/栋数用地面积平方米 建筑总面积m2 结构类型服务能力一旅游综合服务区1游客服务中心一栋78446960框架二层高峰接待能力为2万人/天2绿色生态停车场92106大型车位位285个；小型车位714个3员工活动中心一栋层8431360框架二层4游客换乘

10、车场8000C30地坪100车位二民俗风情土特产商业街1309414446一层鄂南民居三喷泉广场6000四室外绿化工程54274含游园等室外绿化景观工程合计18216122766五、项目投入总资金及资金筹措 本项目总投资包括建设投资、建设期利息与流动资金,估算为4991.25万元, 具体明细详见下表序号项目名称金额万元占投资比例%一工程费用3674.9173.6%二建设工程其他费用925.32含112.444亩征地费18.5%三预备费391.027.9%四建设投资合计4991.25五建设期利息0六流动资金0 七总投资4991.25100%资金筹措：1、项目建设单位自筹项目资本金3991.25万

11、元；2、申请政府旅游发展补助专项资金1000万元六、建设时间安排根据本报告建设方案和现场建设条件,参照国内类似工程的施工安排,初步预计本项目一其工程工期2年20XX1月至20XX12月,其中半年的施工准备期,一年半的施工期。第三节 研究的主要结论与建议一、结论本项目是完善九宫XX山旅游服务设施的力作,也是鄂西生态文化旅游圈会议确定的重点建设工程,与通山县政府提出的旅游兴县战略定位高度契合。随着本项目的建设,将极大改善景旅游服务设施与景观,促进当地旅游产业大发展、大繁荣,提升旅游景区招商引资品质和形象,同时也带来当地船埠村产业结构大调整,对当地农民就业和脱贫致富有极大的促进作用,是一项具有较好的

12、经济效益、社会效益和环境效益好的项目,建议政府相关部门予以审批通过。 二、问题和建议1、由于工程涉及周边农户进出,工程施工时应尽量处理好临时通道,保障周边农户进出的安全。2、道路设计和施工时应做好边坡防护或临时防护措施,保护好生态环境。3、由于施工现场尚无污水管道布置,设计时应由业主和相关部门协调好污水的临时排放措施。第二章九宫XX山旅游资源简介旅游资源是旅游产品形成的基础,而旅游资源类型是否丰富、品质是否独特,是能否形成系列产品和具有市场竞争力产品的重要条件。一九宫XX山风景区概况国家级风景名胜区九宫XX山,位于XXYY省东南部通山县境内,距XXWW178公里,距XX市区40公里。九宫XX山

13、横亘鄂赣边陲的幕阜山脉中段,西连横岳,东接匡庐,总面积210平方公里。既有江南山峰之奇秀,又具塞北峰岳之雄伟,兼有五岳之雄、险、奇、幽、秀,自然气候宜人,是XXYY省旅游业的精品名牌和旅游名山。九宫XX山1979年设立风景名胜区管理处,1989年XXYY省人民政府批准为省级风景名胜区,1994年被国务院批准为第三批国家级风景名胜区。九宫XX山雄奇险峻,景色迷人,不但是游览佳境,更是避暑胜地。主峰海拔1657米,盛夏季节日平均气温21左右。大崖头瀑布落差420米,为全国之最；位于海拔1230米的云中湖,是我国最具特色的高山湖泊；森林公园面积万亩,有珍稀动物17种,珍稀植物34种。九宫XX山历史悠

14、久,人文景观星罗棋布。史载,南朝晋安王,陈伯恭兄弟九人为避战乱建九座行宫于此,故得名。南宋道士张道清至九宫XX山开辟道场,香火之盛,为全国五大道场之一。1645年,明末农民起义领袖李自成殉难于九宫XX山牛脊岭。国家重点文物保护单位闯王陵是全国唯一保存下来的农民起义领袖陵寝。二主要旅游资源简介九宫XX山国家级风景名胜区有丰富的自然旅游资源和人文旅游资源。 1、独特的花岗岩、变质岩体 亿万年的地质演变使九宫XX山呈现出千姿百态的奇特景观。山上有不少具有很高旅游价值的高峰。如著名的铜鼓包,犹如铜鼓擂天,海拔1585米,极目千里可远眺鄂赣两省风光,孤高驾万里,千峰在足下,北边绝壁万仞,南坡繁花似锦 。

15、此外,山上奇特的岩石随处可见,其中包括九宫XX十景中的虎伏天门。伏虎岩位于一天门,是观九宫XX日出之处,伏虎岩如虎卧地,栩栩如生。 2、瀑布湖泊景观 瀑布湖泊景观是九宫XX山旅游资源的特殊优势,山上奇特水景颇多。云中湖是我国高度仅次于天山和长白山天他的第三座高山湖泊。两百多里长的富水河被誉为鄂南漓江,百里库区,百里桔香。大崖头瀑布是我国落差最大的瀑布,气势磅礴,十分壮观。安坪、樱花沟等地共有瀑布一百多处。3、岩洞地貌景观 长期的地质演变使九宫XX山形成了许多具有旅游开发价值的溶洞,如狮子洞,青猿洞等。这些溶洞发育完全,造型奇特,颇值得一游。 4、气象旅游资源 九宫XX山是我国有名的避暑胜地。九

16、宫XX天下爽、九宫XX夏日凉,这是国内外游客对九宫XX山这座清凉世界的赞誉。九宫XX山因为海拔孤高,海洋与大陆的南北气流交汇于此,因而气候特殊,夏季凉爽,温和湿润,空气湿度适中,特别清新凉爽。夏季最高气温30。7月份平均气温221,年平均降雨量为1800 毫米,年蒸发量达1250毫米；相对湿度为80,极宜于度假疗养。 云海是九宫XX山的一大奇观。站在一天门看云海,纵横千里,波澜壮阔,它瞬息万变,扑朔迷离,如梦如幻,时而风平浪静一望无垠,恰似轻柔温顺的少女；时而波涛汹涌,气势磅礴,大有翻江倒海之势。此外,气象景观还有可与XX媲美的日出、夕照、宝光和瀑布云等。 5、丰富的动植物资源 九宫XX山自然

17、保护区,是代表中亚热带植物群落的典型自然区。自然保护区内 生长着世界五大洲的植物,仅木本植物就有83科,占全国木本植物总科的46.1。保护区内列入国家重点保护的珍稀植物有银杏、香果、杜仲等40余种,属我国古老珍贵的特产树种有30多种。同时这个巨大的植物园也是一座百花园,春夏秋冬皆有山花绽开,把山容打扮得多姿多彩,娇艳妩媚。 九宫XX山丰富的植被为动物提供了天然的、良好的歇栖繁殖场所,山上动物种类繁多,包括列入国家级保护的黄腹角雉、白颈长尾雉、三宝鸟、锦鸡等。 6、道教胜迹九宫XX山历史上是我国五大道教名山之一,1400多年的道教历史在九宫XX山上留 有不少道教遗迹。如今天保存下来的真君石殿,它

18、位于云中湖,凤凰岭的风头 上,面对香炉峰,已阅世780年,曾得到六个皇帝的敕封。相传此殿曾供奉九宫XX山道教祖爷张道清的腊尸680年而不腐。 7、丰富的文物古迹 自南朝晋安王开辟九宫XX山起,九宫XX山经历了1400多年风风雨雨。1645年农民起义领袖李自成同清军决战,最后壮烈牺牲于九宫XX山。闯王陵墓位于九宫XXXX麓小月山下,由门楼、闯王墓、祭台和陈列馆组成,收藏有李自成生平、牺牲资料和金马镫等珍贵文物,是国家重点文物保护单位。此外,山上还有皇躲洞、李家铺古战场等文物古迹。第三章 旅游市场分析及预测九宫XX山主要包括云中湖游览区、林海深处游览区、吴楚天游览区、龙潭探幽游览区和山下游览区。而

19、到这些景点的游客大多数需经过九宫XX山船埠游客集散中心本次规划建设项目购票和换乘才能进入景区,所以先对整个景区的游客市场进行详细分析并预测出需经过本项目进入旅游风景区游客接待量,然后以此为基础来确定本项目需配备的旅游服务设施的建设内容和规模。第一节旅游客源市场现状分析一、客源市场总体分析根据通山县近三年的旅游年鉴,可得出以下数据：表4-1 九宫XX山旅游景区200720XX游客规模统计年 份20XX20XX20XX游客规模万人次4045670102030405060708020XX20XX20XX年份万人图4-1九宫XX山旅游景区2007-20XX游客规模统计根据以上表、图中的数据,可以看出：

20、九宫XX山旅游景区游客接待量近几年来总体上呈现出加速上升的态势,年平均增长率29.4。虽然近几年九宫XX山景区的旅游业有较快的发展,但目前仍然处于快速成长阶段,市场发育不是非常健全。因而需要下大气力狠抓旅游业,超常规地发展旅游业,使之与九宫XX山4A风景区的旅游资源状况相一致,并逐步成为通山县的重要支柱产业。二、客源结构分析根据抽样调查,九宫XX山旅游景区的游客结构如下：1、性别结构男性游客略占优势男性占54.8%,女性占45.2%参见图4-2。图4-2 九宫XX山旅游景区游客性别结构统计2、年龄结构中年游客居多,青少年游客市场开拓前景看好表4-2 九宫XX山旅游景区游客年龄结构情况统计年龄比

21、例4.318.212.628.622.510.23.6排序312从表4-2可以看出,九宫XX山旅游景区的游客以36-45岁年龄段的游客最多,占游客总数的28.6%,加上18-25岁年龄段和46-55岁年龄段的游客,三项之和占游客总数的71.3%,可见游客年龄结构是以中青年为主,青少年游客市场开拓前景看好。这主要是因为远离喧嚣嘈杂的城市走向清凉自然环境的休闲避暑旅游正在成为城市中高收入阶层的消费时尚。九宫XX山旅游景区洁净的水体、清新的空气、满山遍野竹林和凉爽的夏季正是现代都市人极向住的去处。每年夏季,XXWW、XX等大中小城市游客纷纷前往避暑、休闲疗养,同时良好的生态环境吸引一些会议、学习培训

22、在此地举行。未来应注意开发会务这一高端市场。3、学历结构高学历游客居主导,并可以继续保持与发展表4-3 九宫XX山风景旅游区游客学历结构情况统计学 历初中以下初中高中或中专大专或本科本科以上百分比10.213.616.236.823.2排序312由表4-3可知,大专或本科学历者占36.8%,本科以上学历者23.2%,二者之和占总人数的60%。可见中高学历的游客是九宫XX山客源市场的主体。这是由于九宫XX山客源中高学历、高收入人群中前来避暑的旅客占很大一部分。在今后旅游产品的开发规划过程中,应在原有产品的基础上进一步丰富文化内涵。注意开发中小学生夏令营市场。4、职业结构企事业单位游客是景区最稳定

23、的客源表4-4 九宫XX山风景旅游区游客职业结构情况统计职业企业员工国家行政及事业单位员工个体商人农民学生军人离退休人员其他比例21.824.514.81.216.35.612.13.7排序213来九宫XX山风景旅游区的游客中,国家行政及事业单位员工、企业员工和个体经营者所占的比例较大,是客源市场的主体参见表4-4,这主要是因为一些机关、企事业单位的疗养院建设在九宫XX山上,同时一些单位将会议、学习培训经常在此举行,此外还有很多自驾游爱好者前往休闲消夏避暑和休闲疗养。这部分人群的消费水平普遍较高,是九宫XX山餐饮、休闲娱乐和土特产的主要消费者,也是旅游收入的主要来源。结合这一职业结构特征,可在

24、此基础上发展会展旅游。主要拓展老、少游客市场。5、收入结构中、高收入游客居多,消费能力较强参见表4-5,家庭人均月收入在10011400元、14011700元和1700元以上的游客人数占被调查者的大部分,三个收入档次的总和占调查人数的79.3%,是目前九宫XX山风景旅游区游客的消费主体。未来旅游产品的开发应考虑到这部分游客的消费特点和承受能力,同时为保护风景区资源,保护良好山体不受污染,要注意开辟高附加值的旅游项目,吸引高消费旅游者,适度控制游客量。表4-5九宫XX山风景旅游区游客收入结构情况统计元家庭人均月收入500501800801110010011400140117001700比 例2.

25、18.310.318.632.528.2排 序3126、地域结构以XXWW市场为主表4-6 九宫XX山风景旅游区游客地域结构情况统计%地域分布九宫XX山本地XXXXWW省内其他地区省外比例8.612.7629.86.9排序213综合表4-6,可以得知：前往九宫XX山旅游的游客主要为省内游客,其中通山本地游客占8.6%,XX市游客占12.7%,省内其他地区中,XXWW市区居民占多数。 省外游客比较少,只占总游客量的6.9%。客源地域分布相对集中,主要来自XXYY省的中部和东部。因此,未来急需拓展市场范围。三、游客旅游行为特征分析1、旅游信息来源以亲朋好友、同事邻居的口耳相传获得旅游信息为主图4-

26、3显示,在信息来源方面,有两点非常突出：一是九宫XX山良好的口碑。大多数游客是通过亲朋好友、同事邻居的口耳相传获得旅游信息自发形成的。这部分人是比较稳定的客源。二是尚未开始旅游市场营销。随着网络的发展,有一部分游客从网上获取关于九宫XX山的旅游信息23.6%。而通过报纸、杂志、电视、广播等传统方式获取旅游信息的却较少12.8%,旅行社促销的影响也较小15.5%。这说明九宫XX山目前的旅游市场营销展开的不是很到位,游客大多是自发形成的。由此可以大胆预测,一旦正式的旅游市场营销全面展开,一定会吸引大批游客来此旅游,游客量会迅速上升。图4-3 九宫XX山风景旅游区游客旅游信息来源情况统计2、出游目的

27、以避暑和疗养为目的游客居主导6.20%35.80%9.30%12.50%18.20%4.60%5.70%4.50%3.20%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%商务活动 避暑度假会议疗养出差探亲访友野外实习其它图4-4九宫XX山风景旅游区游客出游目的统计图4-4显示:在受访的游客当中,以夏季避暑为出游目的的游客为最多,占被调查总人数的35.80%。这部分游客大多是XXWW、XX地区的居民双休、节假日来避暑休闲。以上山疗养为目的的游客在被调查者中也占有相当比例,二者之和共有54%。这两部分游客对价格不敏感、经济承受能力较强,是高

28、端旅游产品的主要消费者。因出差和商务活动形成的公务旅游和商务旅游的游客占到了10.8%。3、出游方式自驾游占多数图4-5 九宫XX山风景旅游区游客出游方式统计由图4-5,可以看出：到九宫XX山的游客以自驾游为主,占被调查人数的36.4%。单位组织的游客也占有相当比例。旅行社组织的游客仅仅为21.2%。说明旅行社在吸引外地游客来本地旅游方面,尚未发挥出其应有的作用。游客对出游方式的选择,将为九宫XX山旅游客源市场渠道策略的制定提供主要依据。4、出游交通工具的选择自驾车出游占优势图4-6 九宫XX山风景旅游区游客出游交通工具统计由图4-6可以看出： 选择自驾车这种交通工具的有40.3%。这是因为有

29、部分商务和公务旅游者是自驾车出行；另外,随着生活水平的提高,也有相当部分游客是自驾车与朋友和家人出游的。还有相当部分的游客是由单位组织或者是与朋友和家人结伴,所以有35.2%的游客是包车出游的。有近16.2%的游客选择公共交通工具出游,这部分游客反映九宫XX山对外交通十分便利。还有一小部分的游客是本地游客和附近乡镇的游客,所以步行出游占了8.3左右的比例。5、出游时间以夏季为主由图4-7可以看出,游客的出游时间基本上以夏季为主。夏天,是九宫XX山最为凉爽的季节,也是九宫XX山游人如织的时候；秋天九宫XX山楠竹满山遍野,云中湖碧水如绿,景色十分迷人,也是一年的旅游旺季。 图4-7 九宫XX山风景

30、旅游区游客出游时间统计6、停留时间停留三天时间居多根据图4-8,可以得出以下结论：有相当一部分游客到九宫XX山是来度周末的。有38.4的游客在九宫XX山风景旅游区停留3天；有19.7的游客在此仅停留2天。说明在延长游客的逗留时间及增加旅游收入上有很大的潜力可以挖掘。22.50%38.40%19.70%7.10%12.30%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%半天3天2天1天4天及以上图4-8九宫XX山风景旅游区游客停留时间统计四、游客消费特征分析1、游客的人均消费水平260元/人天 表4-7 九宫XX山风景旅游区旅

31、游者人均消费水平元/人天分 类人均消费权重一加权人均消费权重二综合人均消费AaB=A*abRB*b男2800.55154.000.20260.00女2600.45117.00观光、休闲3000.55165.000.40会议2400.1228.80探亲访友1000.099.00商务、公务2600.1436.40其 他1800.1018.00初中及以下1600.2438.400.40中专、高中2600.1641.60大专本科及以上3000.60180.00表4-7中,分别按性别、旅游目的和学历计算人均消费水平,以统计比例为权重,得到游客在九宫XX山旅游区人均消费水平为260.00 元。2、旅游商品

32、购买意愿以地方土特产为主XXYY通山的农副产品以茶叶、蘑菇、蕨菜、竹笋等为主。其次黄沙的苦荞酒,。大路的土巴爷,慈口的桔橙,大畈的麻饼,万家的甜锦,杨芳的酱品,洪港的大烤鱼,闯王的沙梨,厦铺的酒精等已成为通山土特产中的珍品。这些土特产十分丰富,且绿色无污染,价格便宜,受到了很多游客的青睐。前往九宫XX山风景旅游区的游客大都会购买一些土特产。 因此,在以后的开发中,要注意利用好本土的资源,开发出具有浓郁地方特色和传统文化韵味的旅游商品。并应着力开发方便游客出行携带的旅游特产,小型礼品装,适合游客直接放入随身包内,以及进一步开发出中高端商品以增加旅游收入。3、游客住宿消费处于中档水平表4-8 九宫

33、XX山风景旅游区游客住宿消费情况统计住宿方式比 例平均消费元/天宾馆、酒店及疗养院796120农家乐12.860其 他7650根据表4-8,在住宿方式上,由于50%以上都是XXWW或XX地区的游客,且属于休闲度假游,所以这些游客大多会选择在当地的度假村及酒店住宿。从平均消费水平上看,该地的游客在住宿上的消费属于中档水平。4、游客餐饮消费处于中等偏下水平 表4-9 九宫XX山旅游区游客餐饮消费情况统计就餐方式比 例平均消费元/餐人宾馆餐厅40.160农家乐37.240路边酒店12.5方便食品6.710其他3.5由于选择在景区内餐厅及酒店就餐的游客占被调查游客的40.1,农家乐就餐占37.2%,还

34、有相当的潜力可以挖掘。从餐饮消费水平上看,游客的餐饮消费属于中等偏下水平。五、游客对九宫XX山风景旅游区旅游产业的评价1、旅游交通和服务接待设施较完善一个成熟的度假区必须有相当完备的基础设施,基础设施的建设决定或制约着旅游业的发展规模、发展速度、发展方向和发展水平。目前风景区已形成以九宫XX山镇为中心的宠大而完善的旅游服务体系。三条相互沟通的旅游公路通达九宫XX山,连成环绕东、北、西三面的环形公路网,山上山下都有便路贯穿各主要旅游景点；通过风力发电,有力地保障了全山不问断地供电;1993年开通的500门程控,可直接拨全国各大中城市,这使得九宫XX山的通讯适应了旅游业的通讯需求；丰富的降雨量和茂

35、盛的植被使风景区的水源有了充足的保障。接待设施也发生了很大变化,已经拥有大小旅游饭店多座,形成了日接待万人的接待能力,为下一步发展奠定了条件。2、旅游资源独特,文化底蕴深厚九宫XX山是我国有名的避暑胜地。九宫XX天下爽、九宫XX夏日凉,这是国内外游客对九宫XX山这座清凉世界的赞誉。九宫XX山既是国家级风景名胜区,又是有名的自然保护区。这种双重属性在我国众多的旅游风景区中是不多见的。它一方面使游客能欣赏到优美的自然景观 九宫XX山不仅风景优美,而且有丰富的人文旅游资源。自南朝晋安王于公元596年南朝陈宣帝太建元年在此开辟、营建,九宫XX山迄今已有1400多年的历史。其间九宫XX山历经了无数的风风

36、雨雨。1645年,李自成在此同清军决战,最后壮烈牺牲,成为九宫XX山历史上最引人注目的一页。因此可以说它是座历史名山。九宫XX山历史上还曾是我国五大道场之一,与华山、崂山、龙虎山齐名,朝山者众、日达万人。经过名道张道清等人的努力,逐步形成了灿烂的九宫XX山道教文化,因此它又是座道教名山。九宫XX山以其优美的风景吸引了历代文人墨客前来游山揽胜,吟诗作赋,留下了众多的诗文碑刻和丰富的故事传说,历史上王安石、宋廉、钟麟等人都为它留下了许多优美诗篇。九宫XX山下还曾办过著名的九图书院,因此它还是一座文化名山。丰富的人文旅游资源使九宫XX山增色不少,并日益成为广大游客向往的旅游胜地。 3、九宫XX山具有

37、良好的区位优势 九宫XX山并非是一片孤立的风景名胜之地,它位于三国、三峡、XXWWXX庐山三条旅游热线中心。从九宫XX山出发,东可去XX、XX等地看世界奇迹大冶绿铜山古铜矿遗址,游东坡赤壁；西可去荆州、XX等地游三国线,看三峡风光；南下XX可观XX楼；北上XXWW可赏黄鹤楼。从九宫XX山到以上各大中城市均有直达的公共汽车,106国道从九宫XX山脚下经过,京广线上的XX站距九宫XX山所在的通山县仅一小时的车程。 4环境和卫生条件较好安静的环境是休假旅行者首先要求的条件,回到大自然的一些旅游者追求不受外界任何因素制约的单独休息。九宫XX山的环境十分幽静,名条旅游线都能使游客感到蝉噪林愈静,鸟鸣山更

38、幽,这与大都市的喧闹迥然不同。在这种环境下,游客可以无任何干扰地疗养、娱乐、创作等,从事自己爱好的各项活动。 环境不受污染是开发休假旅游产品的另一前提,因为休假旅游者要较长时间地居住于一地,因而,清洁的环境是他们下决心购买旅游产品的重要动机。九宫XX山内河流、泉水、瀑布众多,且没有受到污染,可以开发成饮用矿泉水。此外九宫XX山植被茂盛,而且没有工业污染,空气十分清新,空气负离子十分活跃,空气含尘量比外界减少98,细菌含量减少97,山上众多的香果,松柏林能分泌出大量的杀菌素来消除空气中对人体有害的细菌,人体呼吸了经过净化的清新空气能够增强免疫力,延缓衰老。 5、住宿价位适中,基本能满足住宿需求一

39、半以上的被调查者对景区依托九宫XX山风景区内的宾馆住宿较为满意,九宫XX山已经拥有大小旅游饭店多座,形成了日接待万人的接待能力,可基本满足近期不同消费水平旅游者的住宿需求。但景区内缺少高档住宿和餐饮设施。6、餐饮品种多样,菜式丰富,地方特色餐饮有待开发九宫XX山以竹笋丰富且绿色无污染而闻名,大多数游客认为这里新鲜、无污染的食品非常符合现代饮食的绿色、健康、环保的观念。但饮食服务设施大多附属于酒店,地方菜系开发滞后,尚没有面向游客的特色饮食文化展示场所。7、旅游购物以当地土特产为主,但在品种包装和搭配上还需改进这里游客的评价和前面旅游商品购买意愿的评价基本相同,九宫XX山可供开发的地方特色旅游商

40、品资源较多,但成功开发的旅游商品种类不多,商业网点建设不足。第二节风景区目标客源市场定位一、目标客源市场定位需考虑的因素九宫XX山旅游景区在进行目标客源市场定位时,应充分考虑下列因素：1、客源市场的潜在出游力1旅游需求：包括家庭结构、人均收入、文化水平、旅游欲望与偏好等要素。一般来说,人口多,人均收入高、增长快,且旅游欲望强烈,则旅游需求大,从而旅游市场客源充足。2旅游消费特点：不同的潜在的旅游者,由于其性别、年龄、职业、收入、性格、文化背景、习惯等的不同,其旅游消费的特点也存在着差异。 2、旅游目的地的吸引力人们为何被吸引到不同的旅游目的地,是因为那里可以为旅游者提供某些他们在自己住所或其他

41、地方不能得到的东西。1旅游资源品质：旅游资源或旅游产品越有品位、越有特色,对游客的吸引力就越大。2区位条件：包括空间距离、交通条件等因素。一般来说,在收入和交通条件既定的情况下,距离较近的旅游区能吸引较多的客源,距离较远的旅游区则相反。交通条件是游客可达性的前提。交通越便捷,可达性越强,则越能吸引旅游者,客源市场就会扩大；否则,客源规模就会受到限制。3服务设施、服务水平和制度环境的供给能力：服务设施的好坏,服务水平的高低,无疑是影响旅游者满意度的重要因素,因而它是吸引游客的条件之一。除此之外,目的地的管理制度建设、管理工作效率、安全保障、旅游环境等,都是影响客源地市场的重要因素。3、产品的市场

42、竞争力在旅游资源或旅游产品同质化的情况下,会形成争夺客源的竞争局面,游客会被分流,进而影响客源规模。但在旅游资源或旅游产品异质化的情况下,不同特色的旅游项目难以被替代,就会形成互补关系,这有利于客源的聚集和规模的扩展。因此,要求旅游区建设项目富有创意,旅游产品应突出特色,突出亮点,以增强对旅游者的吸引力和在旅游市场中的竞争力。二、目标客源市场的定位与选择一客源市场区域分布定位：九宫XX山旅游风景区目标客源市场的定位不应是单目标的,而应是多目标的；不应是固定的,而应是动态的,随着客源市场的变化而变化。1、将XXWW市定位成九宫XX山的一级客源市场 拥有900多万人口的XXWW市是全国有名的火炉城

43、,夏季最高气温高达39以上,并且高温天气持续时间长,这严重影响了人们的工作、学习和生活。而距XXWW仅有178公里的九宫XX山7月份平均气温为221,极宜于开展避暑旅游。107国道又使得二者间的交通极其方便,从而也促使XXWW市成为九宫XX山的主要客源市场。近三年的统计资料表明,来自XXWW市的游客占总游人数的60左右,而且比例呈逐渐上升趋势。到目前为止,XXWW市内的60多家机关、企事业单位在九宫XX山修建了疗养机构。因此,把XXWW市作为一级客源市场是很有必要的。2、以九宫XX山为中心,方圆170公里的范围覆盖了省内外众多的城市,如XX、XX、XX、XX,而且通过106、107等国道,这些

44、城市游客均能便捷地到达九宫XX山。对于这些城市而言,庐山是九宫XX山的主要竞争对手,虽然庐山的知名度更高,风景区的开发建设更成熟,但是在旅游旺季庐山游客过多,造成交通、住宿等一系列的不便。相反,九宫XX山开发建设要迟一些,旅游旺季游客还没有达到饱和,游客可在九宫XX山享受比较便利的交通、住宿条件,而且九宫XX山的度假资源并不亚于庐山。7月份九宫XX山平均气温比庐山低0.7,年雾天比庐山多8天,空气温度与庐山相等,森林覆盖率比庐山高。所以,只要我们加强宣传,还是能争取相当一部分游客前往九宫XX山,而不是去庐山旅游。3、将前往三峡、三国、武汉岳阳庐山旅游热线的游客作为九宫XX山的三级客源市场。 现

45、在,三峡三国武岳庐旅游线日益受旅游者欢迎,成为炙手可热的旅游线路,但是从旅游业宏观发展来看、热点应该带动温点、冷点一起上。九宫XX山有较好的区位优势,处于三条旅游线中心,加上它是历史,宗教,文化,避暑,资源名山,有得天独厚的旅游资源优势,倘若组织得当,旅游线路安排合理,在三条热线的带动下,必将有更多的国内外游客来访。根据以上分析,拟定一级市场占70%、二级市场占20%、三级市场占10%的市场结构特征。经过大规模的基础建设,目前九宫XX山交通比较方便,可达性较强,且历史文化、风俗习惯、消费行为大体相近,人民之间往来密切,有传统的协作关系。同时,一级和二级两个区域涵盖城市的经济相对较发达,居民消费

46、水平较高,出游愿望与出游力较强,出游率也较高,具有很大的市场潜力。可以预见,随着XX到九宫XX山一级公路的改造成功以及通山加入XXWW城市圈的步伐加快,这两个区域理应成为九宫XX山风景旅游区基本的客源市场和中心客源地。二、出游动机和出游目的定位近期应定位于夏季避暑游和疗养休闲等市场中、远期定位逐步扩大到九宫XX山原始自然生态休验游、户外运动休闲游、大山自然风光游及其它客源市场。根据目前旅游客源市场现状分析中对游客出游动机和目的的调查,以夏季避暑和疗养为出游目的的游客为最多。虽然以会议、学习培训为目的的游客所占比例也不小,但是鉴于目前九宫XX山的旅游服务接待设施情况,只能局限于接待一些中小型的会

47、议,并不能满足大型会议的要求。因此近期内应继续发展节假日休闲度假旅游稳固已有的客源市场。中远期随着九宫XX山风景旅游区旅游业的深度开发与发展,其旅游产品更加丰富,品牌特色更为明显,在此基础上,九宫XX山原始自然生态休验游、户外运动休闲游、九宫XX山温泉游、九宫XX山冬季滑雪等客源市场将随着产品的建设完成来逐步开发。三、游客职业结构定位近中期应重点定位于行政机关会务市场、企事业单位员工旅游市场和学生夏令营旅游市场。企事业职员、政府公务员、商人等开发潜力大,消费能力强,是景区要拓展的重要客源。主要为科普、户外活动的学生夏令营游市场,现阶段一般是由学校组织来实地参观学习的大学生；以后可以与周边初中高

48、中学校建立联系,将景区开拓成中学生每年定期前来开展暑期夏令营基地以及爱国主义教育基地。学生市场在进一步开拓的情况下,将是景区每年稳定的客源。四、游客年龄结构定位近中远期都将主要定位于中青年市场 旅游既要有经济实力,又要有时间、激情和精力。故旅游活动主要是中青年的一种生活方式,他们最具有开发潜力。目前,九宫XX山风景旅游区的游客以36-45岁年龄段的游客最多,占游客总数的28.6%。这个年龄段的游客事业、家庭两方面均已建立较好基础,社会地位相对稳固,经济收入相对偏高,比较重视旅游地的生态环境。九宫XX山的生态资源特色能够满足这部分人对环境的要求。上述目标市场定位是从不同的角度、不同的方面进行的,

49、是一种立体型的市场定位。根据这些市场定位的情况,采取切实可行的市场营销措施,将上述潜在的目标市场变为现实的目标市场,既定的战略目标就有可能实现。第三节风景区市场规模预测一、影响市场发展的因素根据九宫XX山风景旅游区旅游人数的本底值及景区建设情况,对其未来游客发展规模做出预测。对景区未来游客规模进行预测时,应充分参考以下因素：一 市场发展的促进因素：1大型项目的启动效应和景区的全面开发建设。2新的宣传和市场推广带来的景区知名度的提高。3旅游线路的联合、大型节事的造势将使游客量在短期内爆发式增长。二 市场发展的抑制因素：1旅游环境容量对客流量可能会造成一定程度的限制。2周边其他同质旅游目的地对本区

50、客源的分散。二、游客规模预测结合通山县旅游发展总体规划和九宫XX山风景旅游区总体发展规划以及规划期的设项目以及九宫XX山风景旅游区建设的实际情况,以20XX、20XX和20XX九宫XX山风景旅游区游客量为基数,对整个九宫XX山风景旅游区未来17年的游客量进行预测供参考。1、近期根据通山县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中制定的经济总量的年平均增长率和第三产业的年增长率,拟订游客量年平均增长率为10%, 20XX2016年的游客预测量如下:表4-10 九宫XX山风景旅游区区近期游客量预测年 份2010201120122013201420152016游客量76.0283.6291.98101

51、.18111.30122.43134.672、中期随着九宫XX山风景旅游区新产品的开发建设、对新景点的改造和入口服务中心配套设施的完工,再加上中期市场营销对九宫XX山品牌的大力推广,九宫XX山必将迎来新一轮的发展,游客量也将随着项目的实施呈现一波又一波的增长趋势。拟订游客量年平均增长率为15,2017年2021年的游客量预测如下：表4-11 九宫XX山风景旅游区中期游客量预测年 份20172018201920202021游客量万人次148.14168.88192.52217.55240.653、远期结合九宫XX山风景旅游区旅游产品的升级换代以及市场营销力度的变化,随着市场基数的进一步增大,拟订

52、游客量年平均增长率为4,2022年2026年的游客量预测如下：表4-12 九宫XX山风景旅游区远期游客量预测年 份20222023202420252026游客量万人次255.83268.62278.06286.16292.79图4-9九宫XX山风景旅游区游客量预测曲线三、旅游消费水平预测旅游消费水平的预测综合考虑以下几个因素：九宫XX山风景旅游区旅游现状； 主要客源地的居民可支配收入水平和消费水平的高低；九宫XX山风景旅游区景点分期开发的战略、建设情况以及主要景观的生命周期变化；旅游消费构成比例随时间的变化；社会上旅游消费热点的变化；不同类型旅游者之间消费水平的差异；根据各景区的景点建设分期战

53、略部署,预计九宫XX山风景旅游区20XX之前都处于基础设施建设时期,这一时期内由于建设项目多,有些景点处于建设状态,游客消费水平提高缓慢,旅游收入增加不明显。 近期旅游消费构成为：门票60元人；餐饮60元人天；住宿80元人天；购物100元人；娱乐75元人；区内交通15元人；其他20元。综合考虑其他影响因素,预计近期游客人均消费水平为400元人天。预计九宫XX山风景旅游区到2015年进入稳定增长年份,各景点建设初具规模,游客量和旅游收入大幅增加,消费水平显著提高。中期旅游消费构成为：门票60元人；餐饮80元人天；住宿120元人天；购物150元人；娱乐100元人；区内交通20元人；其他30元。综合

54、考虑其他影响因素,预计中期游客人均消费水平为560元人天。预计九宫XX山风景旅游区到2020年进入稳定经营年份,各景点经营正规有序,游客量稳中有升,旅游收入仍有一定的上升空间。远期旅游消费构成为：门票80元人；餐饮100元人天；住宿140元人天；购物180元人；娱乐140元人；区内交通30元人；其他60元。综合考虑其他影响因素,预计远期游客人均消费水平为730元人天。四、旅游收入预测根据前文游客规模分析和游客消费水平的预测,九宫XX山风景旅游区20102026年旅游收入预测如下: 表4-13 九宫XX山风景旅游区旅游收入预测时期年份游客量万人次游客消费水平元人天旅游收入万元累计旅游收入万元近期

55、201076.0228021285.6021285.60201183.6232026758.4048044.00201291.9836033112.8081156.802013101.1840040472.00121628.802014111.3043047859.00169487.802015122.4346056317.80225805.602016134.6748064641.60290447.20中期2017148.1452077032.80367480.002018168.8854091195.20458675.202019192.52560107811.20566486.40202

56、0217.55600130530.00697016.402021240.65630151609.50848625.90远期2022255.83660168847.801017474.002023268.62700188034.001205508.002024278.06730202983.801408492.002025286.16740211758.401620250.002026292.79750219592.501839842.00第四章建设内容、规模第一节本项目使用需求分析及定位一、入口综合服务区使用者分析入口综合服务区是整个九宫XX山风景名胜区的主入口,所有进入九宫XX山的游客和工作

57、人员都必须先进入本入口综合服务区。对于不同人群,入口综合服务区有不同的使用功能。使用人群使用功能使用要求春夏秋季上山游客办理入区手续、换乘、休息、餐饮、购物等便捷、快速、可靠、卫生等冬季上山游客办理入区手续、换乘、住宿、餐饮、购物等便捷、快速、舒适、可靠、卫生等山下游客住宿,餐饮,购物、度假、娱乐、会务等舒适、可靠、卫生、娱乐、多样、高档、风情等VIP游客办理入区手续等安全、快速等景区工作人员办理入区手续等便捷、快速等景区内村庄居民办理入区手续等便捷、快速等二、本项目功能定位1、作为九宫XX山风景区游客的集散基地,其担负的主要功能为九宫XX山风景区的入口人流集散和换乘功能；2、九宫XX山风景区

58、冬季旅游的主要旅游目的,集休闲、观光、度假、科普教育等多种功能为一体,是以自然风光观赏为主,辅以人文景观的旅游目的地。第二节本项目建设规模和内容的测算一、建设规模确定依据1、旅游规划通则GB/T1897120032、旅游资源分类、调查与评价GB/T1897220033、旅游区点质量等级的划分与评定修订GB/T1777520034、九宫XX山风景区游客量预测数据：2020年最大游客量预计217.55万人次/年,按70%通过本项目入口进入九宫XX山风景区,则需最大年接待需设计为152.29万人次,本项目遵循一次规划,分步实施原则建设,先按年均接待60万人次的游客规模确定本项目建设规模,但要预留后期工程的可扩展土地。九宫XX山风景旅游区游客量预测曲线二、项目程入口综合服务区建设规模测算1、九宫XX山旅游服务中心游客服务中心总建筑面积为6960m：其中包含信息咨询中心、售票大厅、导游服务中心、多媒体展示中心、游客休息室、餐饮、购物等功能区。信息咨询中心内设人工咨询服务台、投诉中心,营业面积不低于630m；售票大厅营业面积不低于800m；设置导游服务专柜；多媒体展示中心营业面积不低于400m；游客休息室营业面积不低于1000m。2、生态停车场项目一期规划建设大型车停车位285个停；小型汽车停车位7