沈阳市商圈综合调研年度报告

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1、沈阳市商圈综合调研报告（2009）第一章 沈阳市商圈分布状况一、沈阳市商业市场基本状况目前沈阳市的商业格局，基本形成了以和平区和沈河区为主要商业核心区域的现状。形成了中街商圈、太原街商圈、五爱商圈、三好商圈、西塔商圈、长江街商圈等商业区域。其中中街商圈和太原街商圈是沈阳市两大主力商圈，其辐射范围大，对周边城市吸引力强，这两个商圈的发展对提升沈阳商业形象和增强沈阳商业辐射力具有重大意义。而五爱街商圈、三好街商圈、南塔商圈均是辐射东三省的批发商场，是沈阳商业市场的重要组成部分，而其它商圈性区域较强，是沈阳商业的补充。得益于沈阳市商业的快速增长，沈阳市商业地产也得到了快速的发展，现已成为城市经济发展

2、中的一项重要内容。特别是近年，在国家振兴东北老工业基地的导向下，沈阳所独有的中心城市地位得以充分体现，商业发展快速步入规模高速的增长时期。目前，沈阳已开始成为商业地产的投资旺地。出现这种强烈的发展势头的原因，主要得益于金廊开发和浑河两岸开发的启动、以及几大传统商圈的大力改造建设而提供的发展空间。二、沈阳市主要商圈分布状况目前，沈阳市共有市级商圈3 个（太原街商圈、中街商圈、长江街商圈），区级商圈3 个（北市商圈、北站商圈、铁百商圈），专业商圈3 个（五爱商圈、三好街商圈、南塔商圈），特色商圈1 个（西塔商圈）。 各商圈分布状况如下：此主题相关图片如下：scfb.jpg【沈阳市主要商圈分布图】第

3、二章 沈阳市主要商圈调研分析一、中街商圈调研分析（一）基本状况1、区域市场界定本项目所指的区域市场是指中街商圈。该商圈横跨大东、沈河两区，其中东半部分行政隶属于大东区，而西侧部分则属于沈河区，是沈阳市历史最悠久的商业中心。2、商圈四至中街商圈以中街步行街为核心，东起小什字街、南至南顺城、西至西顺城、北起北顺城，由中街、小东路、北中街、南中街、沈阳路、正阳街、朝阳街等主要道路围合组成。3、商圈规模：（1）占地面积中街商圈总长约1900 米，宽约1400 米，总占地面积2.6 平方公里；其中，中街商业步行街长850 米，宽18 米。（2）商业面积中街商圈在营业总面积为60 万左右，未开业(包括闲置

4、和在建)商业网点营业面积约30 万。该区总营业面积近100 万。（3）年营业额该商圈年营业额超过100 亿元。4、服务半径：中街商圈服务半径辐射整个沈阳市，该商圈服务日客流量约30 万人次。其中，本地消费者约占80%，外地消费者约占20。5、目标客户群：该商圈以沈阳市及部分外地的中高端消费人群为目标客户群，以年青、时尚为主力目标客户群。6、消费者认可度：中街商圈是沈阳市历史最悠久的商业中心，消费者认可度极高。（二）区域定位中街商圈发展定位：“4A 级商贸文化旅游区”中街商圈是沈阳市历史最悠久的商业区，目前，沈阳市政府正着力将其打造成“东北第一街”，政府将其定位为“4A 级商贸文化旅游区”，规划

5、建设正阳街和朝阳街地下通道，结合故宫周边环境综合整治，完成标志性建筑装修改造，完成中心庙广场、名人景观大道、步道式精品街的建设工程，建设休闲广场，努力将中街商圈建成东北中心影响东北亚经济圈的国际商贸旅游交易平台。（三）地铁等城市基础设施改造对区域的影响1、地铁对区域商业的影响研究（1）地铁站点在中街商圈的设置根据沈阳市地铁规划，一、三、四号线经过中街商圈，在中街商圈设置三个站点，分别是小什字街站点、朝阳路站点及小冿桥路站点。（2）地铁对区域商业的影响地铁作为一种大众交通工具，具有人流量大、便捷快速的特点，综合考虑各方面因素，沈阳地铁对区域商业的影响主要有以下方面：巨大人流量，使得区域商业氛围更

6、浓；高效的便捷性，使得区域商业活动更加频繁；对于地铁口商业，由于人流量的大量增加，可获得更多商机2、城市基础设施对区域影响（1）交通状况道路状况：中街商圈道路网络发达，以中街步行街为核心，形成四横、六纵的道路网：东西向道路有：北顺城路（双向六车道）、中街路、沈阳路、南顺城路（双向六车道）；南北向街：西顺城街（双向六车道）、正阳街（双向四车道）、朝阳街（单向四车道）、东顺城街（双向四车道）、大什字街、小什字街。虽然区域道路交通网络发达，但由于道路较窄，车流量过大，导致商圈内交通不够畅通，但随着商圈交通环境的整治和地铁的开通，这种交通状况有望得到改善。公交状况：目前，共有16 条公交线路经停中街，

7、可快速的到达沈阳各主要区域。经停中街商圈的主要公交线路公交线路 途经主要站点市区线路上行 南一马路- 北中街 - 中街 - 沈阳站北118 路下行 北中街 - 中街 - 故宫西华门- 古城子132 路上行 沈阳工贸学校 - 小北门 - 中街 - 故宫西华门- 科普公园207 路上行 鹏利广场- 中街 - 小西门- 沈阳工业大学213 路上行 乐购超市- 小北门 - 中街 - 故宫西华门- 南塔汽车公司215 路上行/下行 泰山路 - 中街 - 故宫西华门- 莲花街222 路上行 大北门 - 小北门 - 中街 - 故宫西华门- 南三好街228 路上行/下行 宠物市场 - 小西门 - 中街 - 故

8、宫西华门- 小河沿257 路下行 北中街 - 中街 - 故宫西华门- 艳华街276 路下行 辽沈二街- 小北门 - 中街 - 故宫西华门- 沈阳理工大学287 路下行 北中街 - 中街 - 故宫西华门- 天河家园290 路北线上行 环北家园- 小北门 - 中街 - 故宫西华门- 小河沿296 路下行 北中街 - 中街 - 故宫西华门- 滑翔小区294 路上行 三台子- 小北门 - 中街 - 故宫西华门- 五爱市场(南乐郊路)292 路下行 陵园街- 小北门 - 中街 - 故宫西华门- 方明街290 路南线 环北家园- 小北门 - 中街 - 故宫西华门- 小河沿停车位：目前，中街商圈停车位分为地

9、上停车位和地下停车位，地上停车位以路边停车为主，地下停车位为各大商场地下二层停车场。目前，中街商圈停车位较为缺乏，新玛特地下停车位仅有200 个、沈阳商业城地下停车位220 个、兴隆大家庭有1000 个停车位。整个商圈停车位估计在2500个左右，相对于日均人流量为30 多万人次的商圈，其停车难的问题已十分突出。（2）商业配套状况：中街步街商业配套完善，各大银行金融网点较多，肯德基、麦当劳、老边饺子馆等餐饮名店云集于此。序号 名称 序号 名称1 沈阳商业银行 9 工商银行2 新华书店 10 老边饺子馆3 交通银行 11 必胜客4 麦当劳 12 中国农业银行5 肯德基 13 中国银行6 肯德基 1

10、4 肯德基7 中国邮政 15 工商银行8 麦当劳 四）区域发展规划及前景预测1、区域规划 目前，沈阳市政府正着力将中街打造成“东北第一街”，政府将中街商圈定位为“4A 级商贸文化旅游区”，规划建设正阳街和朝阳街地下通道，结合故宫周边环境综合整治，完成标志性建筑装修改造，中心庙广场、名人景观大道、步道式精品街的建设工程，建设休闲广场，努力将中街商圈建成东北中心影响东北亚经济圈的国际商贸旅游交易平台。按照规划，中街商圈将以建设4A 级景区为切入点，以建设“东北第一街”为统领，建设成布局合理、功能完善、环境优美、经济繁荣、最具竞争活力的中心商业区。同时，中街商圈将实行住宅控制规划，目前，中街商圈的住

11、宅面积约占建筑物总面积的三分之二，政府规划510 年使住宅建筑面积降到建筑物总面积的三分之一以下。届时，一个独具历史文化底蕴、具有现代特色的大型综合商业区呼之欲出。2、前景预测 中街2005 年被评为“中国十大商业街”称号，是中国具有悠久历史的典型商业街之一，同时也是沈阳市最具有历史文化特色、商业氛围浓厚的商圈。随着沈阳市政府正着力将中街打造成“东北第一街”，将中街商圈定位为“4A 级商贸文化旅游区”战略规划的实施及中街地区的综合整治，中街商圈的商业影响力和知名度在沈阳乃至东北地区日益提升，在未来几年，中街商圈将成为辐射整个东三省的历史文化特色街。（五）区域商业市场分析1、商圈业态分析中街商圈

12、主要有百货店、专业店、专卖店、商业步行街、大型综合超市、购物中心（shopping mall）以及便利店、专业市场等业态。2、业种分布分析中街商圈大约有300 多家商户，该商圈主要业种有服装、珠宝、名表、饰品、餐饮 、百货及专业性商品多条街，从分布区域来看，主要业种分布如下： 步行街及中街延长线：主要业种有服装、珠定、名表、饰品、餐饮、百货； 顺城街：主要业种有小食品、小商品、广告制作、二手手机等； 沈阳路：主要是中医等古文化商业； 正阳街：主要分布低档的服装、餐饮、美容美发等，业种比较杂乱； 朝阳街：主要业种有婚纱、餐饮等； 西顺城街：主要业种为厨卫、木门等家居。3、主力业种分析中街商圈主力

13、业种为服装、珠宝、餐饮、小商品等。4、人流量分析：经实地调查，中街正阳街至朝阳路段人流量（周四）大致为：上午10 点：240 人/5 分钟；中午2 点：524 人/5 分钟；下午5 点：355 人/5 分钟。商圈日均人流量约30 万人次，其中沈阳本地人占约占80%，外地人约占20%。5、租金水平分析：目前，中街商圈的租金收取方式有两种：第一种，各大型商场如兴隆大家庭、商业城、新玛特等采用按营业额的20%30%扣点形式抵扣租金。第二种，各临街铺面或小型商场按每月固定金额收取租金。目前，中街商圈各主要街道租金水平如下：中街步行街步行街北侧：平均租金8001500 元/月步行街南侧：平均租金8001

14、500 元/月 正阳街：步行街以南：平均租金180250 元/月 步行街以北：平均租金200300 元/月 朝阳街： 平均租金60300 元/月 东顺城街：小商铺主要为住宅开的小门市，一般为自营，平均租金80250 元/月 北中街： 面积多数比较大，但因此地人流量较小，因此租金相对较低，平均50150 元/月。小结中街商圈主要有百货店、专业店、专卖店、商业步行街、大型综合超市、购物中心（shopping mall）以及便利店、专业市场等业态。从商业业种来看，中街商圈各专业性业种较明确，功能分区较为清晰，主要囊括服装、珠宝、饰品、名表、家居、小食品、广告制作、婚纱等业种。部分街区经营业种较为杂乱

15、，档次参差不齐。 从中街商务人流量看，中街商圈日人流量达30 万人次，沈阳本地人约占80%，外地人约占20%。从该商圈的租金水平来看，由于各街功能定位和档次不同，造成了主街与各副街的租金水平相差悬殊，整体来讲主街租金约是副街租金的3 至5倍。（六）商圈典型商业调研1、典型商业分布图中街商圈典型商业主要分布在中街步行街区域或其延长线上，具体如下：罕王百货（ 0101流行馆）新玛特商业城兴隆大家庭苏宁电器沃尔玛 国美电器沈阳春天时装之苑嘉豪商厦鹏达体育运动源运动汇萃华楼金店1、沈阳新玛特购物休闲广场项目 内容规模 地上8 层，总建筑面积约7 万平方米定位以中档为主、集多样化商品及餐饮、娱乐为一体的

16、为消费者提供一站式购物休闲服务的SHOPPINGMALL 。楼层业种分布B1F：新玛特超市：超市、干洗、彩扩、通讯广场、药品、书报。B2F：停车场：汽车美容、停车、超市收货。1F：仕女名品馆：名牌化妆品/流行彩妆/女鞋/黄金珠宝；名表/国际精品/赛客咖啡吧/修鞋/总服务台。2F：流行少淑馆：名牌流行少淑女装、流行少女装、流行杂货、流行饰品、休闲/国产手表、流行眼镜、仙踪林茶坊。3F：名媛淑女馆：名牌淑女装、淑女休闲服、职业女装、内睡衣、珍珠玉器、皮草、女包、赛客咖啡馆、亲子乐园。4F：绅士精品馆：名牌正装、衬衫、领带、西裤、男士杂货/皮件、箱包、中性休闲服、运动休闲、商务休闲、牛仔服。5F：居

17、家生活馆：大小家电、数码广场、健康器材、照材、视听音响、音像、寝具家饰、厨房用品、卫浴精品、文具、羊绒羊毛。6F：童玩美食馆：童装、童玩、童鞋、童车、婴童用品、孕服装、美食天地、牛巴店、金通电玩城、亦美皮衣折扣广场。7F：都会休闲馆：文化会馆、贵宾厅（卡友中心）、一兆韦德健身中心、新玛特永乐电影城、新玛特宠特店、涵沛美容、诗婷美容美体时尚馆、佳林美发美容。8F：网络广场：太平洋网络广场。人流量 约120 人左右/5 分钟（周四）经营状况 2006 年营业额约 亿元综合评价新玛特作为沈阳大型的商业航母，其丰富的业态资源，齐全的功能状态，为消费者提供一站式购物休闲服务，从该店人流量可看出，该店消费

18、者认可度较高，但新玛特位于中街商业步行街的延长线，其地理位置稍欠佳于步行街，随着中街步行街延长线的建设，其商业氛围将日益浓厚。2、沈阳商业城项目 内容规模 建筑面积约7.9 万平方米，地下2 层，地上6 层。定位商业城以零售商业为主，兼营批发，经营万余种商品，以中档为主，高低兼有，是以新特、时尚为特色的大型商场。楼层业种分布1F：北区：文钟市场：钟表眼镜、通讯器材、照相器材、文教用品、计算机及辅助设备。北区：皮具市场：男女包、旅行包、皮带。南区：百货商场：国际国内知名品牌、化妆品、黄金、珍珠等。2F：鞋帽商场：北区：男女皮鞋、高档进口皮鞋。南区：运动鞋、运动服装、休闲鞋、帽子。3F：针织市场：

19、北区：休闲装、少淑装、女士用品。南区：羊绒、羊毛、针织内衣。4F：女装商场：北区：精品女装、时尚女装、裘皮。南区：职业女装、休闲女装、流行女装。5F：北区：家居商场：床上用品、进口厨卫、家居饰品、窗帘等。南区：男装商场：精品男装、休闲男装、羽绒服、裤子、衬衫、夹克、领带。6F：家电商场：北区：进口、合资电视机、美食广场。南区：国产电视机、空调、音响器材、摄像机等。人流量 约130 左右/5 分钟（周四）经营状况 2006 年营业额约10 亿元综合评价沈阳商业城于1991 年底开业，位于沈阳市繁华的中街商业区东端，是中街最老的大型购物中心，消费者认可度极高，其经营状况一直较好。经营商品品种丰富，

20、以中档为主，兼高低档，抓住沈阳市主流消费人群。商业城定位为沈阳市主流、中档消费群体的经营档次是商业城辉煌十多年而不衰的主要原因。3、兴隆大家庭项目 内容规模 地下二层，地上五层，总建筑面积约19.7 万定位 以中档为主，集购物餐饮、娱乐、休闲、社会服务为一体SHOPPING MALL。北楼：百货区 南楼：广场区B1/B2：家居生活馆：时尚生活品、进口厨具、玻璃制品、家居饰品、床品、地毯、精品家私等。B2:室内停车场B1：美食广场、兴隆超市G:运动休闲广场（共享大厅）：运动365、休闲第一街、休闲联邦、时尚精品街、会员俱乐部等1F：时尚流行馆：金店、化妆商场、名表商场、皮具商场、广发银行、总服务

21、台、六福珠宝等。1F:名店广场：国际名品服饰、国内名品服饰、名牌男女鞋、名牌配饰、名牌箱包、商务休闲区、尚岛咖啡等。2F：棉毛市场：精品羊毛、时尚毛衫、帽子袜子、女士内衣馆。2F：服饰旗舰广场：男士正装、男士商务装、男士休闲装、牛仔裤；职业女装、时尚女装、名品少淑装、各外牌旗舰店。3F：兴隆皮鞋城：男女皮鞋、休闲鞋、拖鞋等。3F:现代电器广场：电视城、手机世界、电脑城、数码器材、音响、办公用品、文化市场、音像店、工艺礼品、客服中心。4F：兴隆儿童天地：玩具城、儿童超市等。 5F：室内公园、绿色港湾（美食）。楼层业种分布5F：兴隆羽绒世界：大众羽绒服、时尚羽绒服、儿童羽绒服、波斯登旗舰店、雪中飞

22、旗舰店、皮尔卡丹旗舰店。人流量 约180 左右/5 分钟（周四）经营状况 2006 年营业额约12 亿元综合评价沈阳兴隆大家庭采用国际流行的SHOPPING MALL（摩尔）业态，由二大主力店（兴隆百货、兴隆超市）、四大广场（运动休闲广场、名店广场、旗舰店广场、现代电器广场）、五大辅助功能（美食天地、室内公园、旅游市场、屋顶运动场、室内外三大停车场）组成。各种商品种丰富，名店聚集，集购物餐饮、娱乐、休闲、社会服务为一体。商场整体布局较乱。4、罕王百货（0101 流行馆）项目 内容规模 罕王商场前身为沈阳北方贸易大厦，建筑面积为1.2 万平方米定位 中端休闲运动为主的专业商场楼层业种分布1F：流

23、行女装、女鞋、休闲装、化妆品。2F：男士休闲装、牛仔裤、精品配饰。3F： 少女装、休闲装、饰品、杂品。4F：少淑装、内衣、杂品、饰品。5F：名店运动城。6F：名店运动城。7F：班尼路时尚、咖啡厅。人流量 约50 人/分钟（周四）经营状况 一般综合评价罕王百货以流行、时尚、年青、运动为主题的中型商场，定位明确。商品品种较为单一，只经营服装和配饰品，商品档次为中低档，符合大众、潮流消费。（七）商圈综合评价中街是沈阳市历史最悠久的商业中心，在消费者心目中认可度极高，每天高达30 万的人流为整个商圈带来了无限商机。中街商圈是沈阳市的“4A 级商贸文化旅游区”，是沈阳市政府正着力打造的“东北第一街”。随

24、着沈阳市地铁的开通，以及区域旧城改造的完善，未来的中街商圈仍将占据沈阳市商业市场的核心地位。从商圈的整体定位看，中街商铺略低于太原街商圈，主要有百货店、专业店、专卖店、商业步行街、大型综合超市、购物中心（shopping mall）以及便利店、专业市场等业态。区域业种分区较为清晰，主要囊括服装、珠宝、饰品、名表、家居、小食品、广告制作、婚纱等业种。二、太原街商圈调研分析（一）商圈基本状况1、地理位置太原街商圈位于沈阳市和平区，是沈阳市最繁华的商业中心之一，商圈以太原街、中华路“一横一竖”为主轴，由太原步行街、中华路商业街、中山路日俄景观街、拳术牌匾街、体育用品街、南一风味美食街和开明商业街等街

25、区组成。2、四至太原街商圈东起和平北大街、南至南五马路、西临胜利北街、北至北五马路。3、商圈规模（1）占地面积该商圈长约2.2 千米，宽约1.6 千米，总占地面积约3.52 平方公里（2）商业面积该商圈商业营业面积约100 万平方米。4、服务半径：太原街商圈是市级商业中心，其服务半径辐射整个沈阳市，并对周边城市的客户群体（本溪、抚顺、铁岭、辽阳、鞍山）有较大吸引力。5、商圈定位：太原街定位为具有都市时尚的中高端现代化国际商业中心。6、目标客户群：太原街的主力目标客户群是2550 岁的中高端消费群。7、消费者认可度：太原街商圈是沈阳市繁华的两个商圈之一，消费者认可度极高。(二)商业现状1、商圈业

26、态分析太原街商圈主要有百货店、专业店、专卖店、商业步行街、大型综合超市、以及便利店、专业市场等业态。2、业种分布分析太原街商圈主要业种有服装、名表、饰品、电器、餐饮 、百货及专业性商品多条街，从分布区域来看，主要业种分布如下： 太原街步行街：主要业种有服装、运动器材、名表、饰品、百货、专卖店； 太原北街向北延长：主要业种有餐饮、娱乐、书店； 中华路：主要是专卖店、宾馆、商场、超市、电器、婚纱摄影； 天津北街：主要分布宾馆、餐饮、电器、娱乐、低档的服装；北二马路：餐饮、书店、广告喷绘。4、人流量：目前，太原街商圈主要节点的人流量（周四）大致如下：太原南街与中华路交汇处：130 人/五分钟（早9

27、点） 242 人/五分钟（中12 点） 317 人/五分钟（晚5 点）太原北街与中华路交汇处：210 人/五分钟（早9 点） 336 人/五分钟（中12 点） 416 人/五分（晚5 点）南京北街与中华路交汇处：110 人/五分钟（早9 点） 153 人/五分钟（中12 点） 188 人/五分钟（晚5 点）5、租金水平：目前，太原街商圈的租金收取方式有两种：第一种，各大型商场按营业额的20%30%扣点形式抵扣租金，如新世界一店按2530%扣点、新世界三店按2530%扣点、联营按2030%扣点、中兴商业大厦按2030%扣点。第二种，各临街铺面或小型商场按每月固定金额收取租金。目前，太原街商圈各主

28、要街道租金水平如下： 太原北街商场内：240300 元/月;太原北街临街商铺：15001650 元/.月;太原南街临街商铺：9001000 元/.月6、小结太原街商圈是沈阳市繁华的两个商圈之一，是具有都市时尚的中高端现代化国际商业中心。商圈服务半径辐射整个沈阳市，并对周边城市的客户群体（本溪、抚顺、铁岭、辽阳、鞍山）有较大吸引力，主力目标客户群是2550 岁的中高端消费群。太原街商圈主要有百货店、专业店、专卖店、商业步行街、大型综合超市、以及便利店、专业市场等业态。 从商业业种来看，太原街商圈的主力业种为服装、饮食和各种快餐，这种经营业种的分布是太原街商圈多年发展的结果，是市场自然选择和沈阳独

29、特的消费特点的产物。(三)商圈典型商业1、典型商业分布图（1）新世界（一店）项目 内容规模 建筑面积2 万平方米定位高端商场（经营品牌：登喜路、杰尼亚、BOSS、迪奥、资生堂等）楼层业种分布1F：化妆品、皮具、国际品牌服装、同仁堂2F：国际、国内品牌服装3F：国内品牌服装4F：国内品牌服装人流量 出入人数（周四）：75 人/五分钟（12 点）、55 人/五分钟（5 点）经营状况 2006 年营业额约3 亿元。综合评价 定位高档、购物环境好、服务态度好。（2）欧 亚 联 营项目 内容规模 建筑面积约6 万平方米定位 中、低端商场楼层业种分布1F：化妆品、金店、钟表、烟酒2F：皮具百货、男女皮鞋、

30、运动鞋、小家电3F：羊绒衫、床上用品4F：精品服装5F：运动装、家电商场B1：小型超市人流量 出入人数（周四）：150 人/五分钟（12 点）、180 人/五分钟（5 点）经营状况 2006 年营业额约6 亿元。综合评价 中低档定位、购物环境较差、服务质量差。（3）新世界（三店）项目 内容建筑 建筑面积约4.4 万平方米定位 中、高档商场楼层业种分布1F：金店、化妆品、鞋、饰品2F：国外、国内品牌女装3F：少淑女装、内衣4F：男装5F：休闲、运动装6F：床品、家居用品B1：湾仔茶餐厅、美食广场、通讯、特卖场人流量 出入人数（周四）：150 人/五分钟（12 点）、110 人/五分钟（5 点）经

31、营状况 2006 年营业额约3.5 亿元。综合评价 商品时尚丰富、购物环境好、服务好（4）中兴商业大厦项目 内容规模 建筑面积约14 万定位 中、商档商场楼层业种分布1F：化妆品、钟表（高档）、金店、名品店（国际品牌服装）2F：超市、皮具、钟表（中、低档）3F：通讯、家电、鞋帽4F：服装5F：针织品、家居用品、运动服装6F：服装、名品广场（国内品牌）7F：电影院、儿童用品、风味广场（中、低档）人流量 出入人数（周四）：280 人/五分钟（12 点）、310 人/五分钟（5 点）经营状况 2006 年营业额约20 亿元综合评价1 楼、6 楼有名品广场，经营品牌：POLO、登喜路、BURBERRY

32、、VERSACE、DIOR ,JOOP!等国际品牌，购物环境好，服务态度好。其余的楼层定位不高，服务态度一般、购物环境一般。该商场正在向高层次调整中,目前,二层,四层已基本调整完毕.（5）时尚地下商业街项目 内容规模 经营面积约2.7 万平方米。定位 低档商品楼层业种分布B1：服装、美食广场、饰品B2：服装、鞋、美甲人流量 出入人数（周四）：110 人/五分钟（12 点）、100 人/五分钟（5 点）经营状况 2006 年营业额约2 亿元。综合评价经营的商品较为低端，几乎都是五爱街上货，购物环境差、服务态度差。3、小结新世界一店、中兴一楼属于高档消费区，经营很多国际大品牌； 新世界三店、中兴二

33、楼以上属于中商楼消费区，经营国际及国内一线品牌；联营、时尚属于中低消费区，品牌杂、购物环境差。中兴、联营成立时间较长，属于老字号的商场。（四）商圈配套设施1、交通状况（1）道路状况太原街商圈东西向道路主要有中华路和北二马路，南北向道路主要有太原南、北街、南京北大街、胜利大街。各道路具体状况如下：太原街商圈主要道路状况表道路走向 序号 名称 车道 路况1 中华路 单向4 车道 由东向西单行 东西走向主要道路2 北二马路 单向4 车道 由西向东单行1 太原南、北街无车道 步行街南北走向主要道路2 南京北街 双向4 车道 良好3 胜利大街 双向6 车道 良好（2）公交状况目前，沈阳市共有46 条公交

34、线路经停太原商圈，公交十分便利。太原街商圈公交线路明细表公交线路 行使区间 主要到达的区域环路 南一马路沈阳站 和平广场、南塔、故宫、中街、太原街、沈阳站103 五爱街长客西站 大西菜行、中华路、沈阳站、铁西广场、十二路114 铁西森林公园北站 肇工街、沈阳站北、太原街北口、和平北大街、市人大115 望花工业园新华路 上园路、省高法、北三经街、中山路、中华路、新华广场123 揽军路五十中学 腾飞一街、沈辽东路、沈阳站、中山路、敬宾街、沈阳大学129 上辽公司药王庙路 艳璐街、铁西百货、沈阳站北、太原街北口、一经街202 塔南公园河北街 昆山西路、兴工北街、沈阳站、太原南街、万和花园203 北站

35、艳粉新村 哈尔滨路、和平北大街、马路湾、太原街、滑翔路204 沈阳站于洪北里 兴工街、北三路、南八中路、南十中路、重工南街、太湖街205 富山花园沈阳站 金山路、辽宁中医、保工北街、兴华北街、兴工北街206 沈阳化工学院沈阳站 宁官、沈辽路、肇工南街、艳粉街、兴工南街、南五马路207 鹏利广场沈阳工业大学 中街、五爱、中山公园、太原街、沈阳站、铁西广场208 和信集团沈阳站北 东北汽配城、保工北街、兴华北街、云峰北街、兴工北街209 沈阳北站东北汽配市场 沈阳北站、市政府、北市场、塔湾、东北汽配市场210 金山小区马路弯 辽宁中医、辽宁大学、北行、光明街、沈阳站、中华路216 沈阳北站艳粉街

36、市政府、西塔、沈阳站、南五马路、兴工街、铁西百货220 沈阳站金山小区 太原街、市政府、北京街、公安厅、辽宁中医221 沈阳站东站 太原街、中华路、南市、辽报、市政府、广宜街223 南一马路长青小区 太原街、中山公园、省人大、五爱市场、泉园小区225 南一马路东塔机场 省医院、五爱街、马路湾、太原街、沈阳站231 金山小区浑河小区 乐购超市、皇寺广场、中山广场、中华路、滑翔路232 沈阳站三台子 太原街、中山广场、北市场、四院、辽宁大厦、新乐遗址235 沈阳站广业路 兴工街、云峰街、保工街、肇工街、东北制药厂237 和睦路铁西广场 南五马路、太原街、马路湾、五爱街、滂江街240 世纪联华超市马

37、路湾 劳工公园、铁西广场、沈阳站、太原街、马路湾243 沈阳站东陵西路 西塔、北市场、三经街、市府广场、广宜街、小津桥246 沈阳站方凌路 太原街、中山公园、省委、领事馆、五爱市场、省医院249 万科四季花城砂阳路 昆山路、西塔、太原街、七院、方型广场、南湖公园254 铁路局新东安居小区 沈阳站北、皇寺广场、北京街、友好街、天后宫、珠林桥255 沈阳站道义开发区 西塔、小白楼、万科四季花城、武警总队、道义开发区261 张士灯具城中山公园 长客西站、保工南街、兴工南街、南五马路、沈阳站263 泉园小区西塔 万柳塘公园、大南边门、五爱市场、马路弯、沈阳站264 长客西站沈阳北站 重工南街、保工街、

38、铁西百货、中华路、北市场、北京街266 于洪新村煤炭设计院 于洪新村、铁西百货、省妇婴医院、马路湾、五爱街271 沈阳站北炮兵学院 太原街、西塔、北京街、松花江街、长客总站、新立堡279 富山花园兴华公园 鸭绿江街、松花江街、皇寺广场、沈阳站、铁西百货282 沈阳环科院东北玩具城 南塔、三好街、中华路、西塔、珠江街、小白楼264 长客西站沈阳北站 重工南街、保工街、铁西百货、中华路、北市场、北京街266 于洪新村煤炭设计院 于洪新村、铁西百货、省妇婴医院、马路湾、五爱街264 长客西站沈阳北站 重工南街、保工街、铁西百货、中华路、北市场、北京街266 于洪新村煤炭设计院 于洪新村、铁西百货、省

39、妇婴医院、马路湾、五爱街271 沈阳站北炮兵学院 太原街、西塔、北京街、松花江街、长客总站、新立堡279 富山花园兴华公园 鸭绿江街、松花江街、皇寺广场、沈阳站、铁西百货282 沈阳环科院东北玩具城 南塔、三好街、中华路、西塔、珠江街、小白楼295 家乐福超市西部货运中心 沈阳北站、北三经街、西塔、太原街、铁西百货、南十中路324 龙江广场苏家屯 四院、西塔、太原街、新华广场、浑河站327 沈阳站苏家屯 铁路中学、南十马路、下夹河、沙岗子、绿色生态园328 马路湾新城子 沈阳站、太原街、西塔、北市、市政府、北站、长客总站338 五爱市场弓匠村 小西门、广宜街、北站、沈飞集团、三台子、道义开发区

40、501 沙岭五爱市场 长客西站、肇工街、铁西广场、太原街、三经街502 沈阳北站会展中心 北京街、西塔、沈阳站、省委、夏宫、会展中心602 砂阳路北站 沈阳站、西塔、太原街、皇寺广场、肛肠医院，铁西新区一线、开发区管委会西塔 水产市场、长客西站、肇工街、铁西广场、沈阳站备注：共计46 条公交线路途径太原街商圈，停靠站主要分布在中华路、中山路、北二马路、民主路、胜利大街、南京街等主干路上。3）停车位目前，太原街商圈停车位极其紧张，与其都市时尚的中高端定位极不相符，据我司实地调研，区域停车位不足700 个，具体如下：新世界一店：78 个（包括新世界酒店） 新世界二店：（右侧胡同）20 个左右 新世

41、界三店：（门前临街）32 个 商贸：地下：43 个 、地上：10 个 华联：地下：45 个 沃尔玛：地下：150 个 中兴：地下：200 个 金三角宾馆：门前：10 个； 侧面：10 个 苏宁电器前：5 个 联营：44 个左右 凤泰商厦：（左侧）20 个 百安居：（侧面）15 个 腾龙国际商务酒店：地上：25 个 总计：647 个车位2、商业配套目前，太原街商圈各种商业配套较为完善.（五）商圈综合评价太原街商圈是沈阳市繁华的两个商圈之一，是具有都市时尚的中高端现代化国际商业中心。其整体定位是沈阳市最高端的商业中心。商圈服务半径辐射整个沈阳市，并对周边城市的客户群体（本溪、抚顺、铁岭、辽阳、鞍山

42、）有较大吸引力，主力目标客户群是2550 岁的中高端消费群。其经营业种和目标客户群与中街商圈略有类似，其未来发展会对中街商圈产生一定的影响。太原街商圈主要有百货店、专业店、专卖店、商业步行街、大型综合超市、以及便利店、专业市场等业态。从商业业种来看，太原街商圈的主力业种为服装、饮食和各种快餐，这种经营业种的分布是太原街商圈多年发展的结果，是市场自然选择和沈阳独特的消费特点的产物。太原街商圈各类商业配套设施较为完善，停车位较为紧张。三、长江街商圈调研分析（一）商圈基本状况1、地理位置：长江街商圈位于沈阳市皇姑区中心区域，以长江街为轴心向两侧扩展。商圈东至嘉陵江街、南达公铁立交桥、西至珠江街、北接

43、崇山路。商圈地理位置优越，商业发达，人文资源丰富。2、四至：商圈东至嘉陵江街、南接公铁立交桥、西临珠江街、北临崇山路3、商圈规模（1）占地面积：约2.5 平方公里；（2）商业面积：约170 万平方米；（3）年营业额：约9 亿元人民币 。4、服务半径：长江街商圈所辐射的范围主要有皇姑区以及于洪区、和平区的小部分区域。5、商圈定位：中低档区域型商圈。以长江街为中心，全力打造长江商贸中心区，把长江街建成集住宿、休闲、购物、餐饮、娱乐、文化交流于一体的大型商业街，从而带动整个商圈的全面发展。6、目标客户群：中低端客户，大众消费群体，客户以皇姑区居民为主。7、消费者认可度：周边居民对该商圈认知度较高，但

44、对沈阳市其它各区域的影响范围有限。（二）商业现状1、商圈业态：目前，商圈内业态主要有商场、专业市场和临街商铺。2、业种分布：商圈内业种种类众多，包括服装、百货、餐饮、娱乐、装饰材料、家具、海鲜批发等等，主要都分布在长江街两侧。3、主力业种：长江街商圈主要经营以服装、装饰材料、餐饮等业种。4、人流量：据初步调查，长江街商圈各主要时段的人流量（周四）大致如下： 9：00195 人/5 分钟 12：00241 人/5 分钟 17：00297 人/5 分钟5、租金水平：据我司了解，长江街商圈各主要商业集中区域的租金水平大致为：华山路至昆山路段：金龙装饰材料市场、中一名品家具城等租金为1 层约120 元

45、/月；2 层90 元/月；昆山路至宁山路段：沿街店面租金440500 元/月；千盛百货1 层租金180 元/月，2、3 层联营，按营业额的2030扣缴租金；北京华联租金120180 元/月；宁山路至崇山路段：沿街店面租金270300 元/月；昆山路沿线：租金300350 元/月。6、小结：长江街商圈主要以经营服装、装饰材料的商场及专卖店为主，主要集中分布在长江街沿线；昆山路至宁山路之间是长江街商圈的中心区域，集中了千盛百货、北京华联等大型商场，人流量大，同时租金也是最高的区段，并逐渐向四周递减。（三）商圈典型商业1、典型商业分布2、典型商业调研（1）金龙装饰材料市场项目 金龙装饰材料市场规模

46、18 万（12F）定位 中低档装饰材料市场楼层业种分布 1、2F 均为装饰材料人流量 约80 人/5min经营状况 一般综合评价区域内大型的装饰材料市场，但经营状况不佳，均为个体商户，经营秩序较差。（2）千盛百货项目 千盛百货规模 3 万（B13F）定位 中低档楼层业种分布B1F：超市、快餐、烟酒、床上用品、家用电器、文化用品1F：服装、首饰、化妆品、鞋、箱包、饰品、2F：女装、内衣、羊毛衫、皮草、美容3F：绅士装、运动装、休闲服、羽绒服、电影院人流量 约140 人/5分钟经营状况 一般综合评价 中低档商场，经营品种众多，适合大众消费。（3）北京华联项目 北京华联规模 1.5 万定位 中低档楼

47、层业种分布3F：超市、服装、首饰、化妆品、鞋、箱包、饰品4F：日用品、快餐、食品人流量 约360 人/5分钟经营状况 好综合评价 中低档商场，经营品种众多，适合大众消费3、小结受到商圈整体定位的影响，商圈内的商场也以中低档定位为主；无论从客源、交通以及自身的地理位置等方面也都极大的限制了长江街商圈的发展，整体档次难有提高；目前主要商场均已满租，但经营状况不佳，随着中兴等知名商家的规划进入，将会改善目前状况，同时也将加剧区域内各个商场之间的竞争。（四）商圈配套设施1、交通状况（1）道路状况：长江街商圈内东西方向道路有华山路、昆山路、宁山路、崇山路，均为双向46 车道道路，交通状况较好。南北方向道

48、路为长江街，交通较为拥挤。道路走向 序号 名称 车道 路况1 崇山路 双向6 车道良好东西走向主要道路2 昆山路 双向4 车道良好南北走向主要道路 1 长江街 双向4 车道一般（2）公交状况目前，共有10 条公交路线经停本商圈，公交状况一般。长江街商圈主要公交线路公交线路 行使区间 主要到达的区域116亚都名苑（5：3019：00）鹏利广场（6：2020：00）上行：亚都名苑 - 北行 - 沈阳北站北 - 鹏利广场(共26 站)下行：沃尔玛超市 - 鹏利广场 - 北行- 亚都名苑(共26 站)210金山小区（5：0021：00）马 路 湾（5：4022：00）上行：金山小区- 北行- 马路湾(

49、共20 站)下行：马路湾- 北行 - - 金山小区(共20 站)215泰山路（5：0020：30 ）莲花街（5：4021：30）上行：泰山路 - 北行 - 莲花街(共23 站)下行：莲花街- 北行 - 泰山路(共22 站)236沈阳北站 （ 6：0020：30 ）道义大学城（6：0020：10）上行：沈阳北站- 北行- 辽宁大学(道义校区)(共29 站)下行：辽宁大学(道义校区) - 北行- 沈阳北站(共30 站)242金山小区 (5：2019：40 ）南十四路 （6：0020：30）金山小区- 北行- 南十四路(共26 站)252滑翔五金城（5：3019：40 ）沙 河 子（6：2420：4

50、0）滑翔五金城- 北行 - 沙河子(共28 站)260文 萃 路 (6：0020：30 ) 荷兰村( 5：0019：00)上行：文萃路 - 北行 - 荷兰村(共42 站)下行：荷兰村 - 北行 -文萃路(共40 站)293格林梦夏 (5：3018：00 ) 佳园小区(6：3019：00)上行：格林梦夏- 北行(宁山路) - 佳园小区(共19 站)下行：佳园小区- 北行 - 宁山路 - 格林梦夏(共20 站)329北市百货大楼(7：0018：00 ) 马三家子( 6：0018：00)上行：北市百货大楼 - 北行- 马三家子(共20 站)下行：马三家子 - 北行- 北市百货大楼(共21 站)（3）

51、停车位：据我司调研，目前商圈内地上停车位约240 个、地下停车位约150 个。大多车辆停放在道路两侧，造成交通秩序混乱。2、商业配套目前，商圈内餐馆、银行等商业配套设施较为完善，但档次不高。长江街商圈主要商业配套设施表序号 名称 序号 名称1 环城饭店 17 建设银行2 海王府海鲜酒楼 18 adidas 专卖3 大白鲨海鲜美食 19 麦利来蛋糕世界4 美国加洲牛肉面大王 29 桂林米粉5 麦当劳 21 千盛百货6 辽油食府 22 北京华联7 好伦哥比萨自助 23 北行商场8 亚名雪岳山烧烤 24 啊呀呀饰品店9 商业银行 25 大东副食10 工商业银行 26 新药特药11 商业银行 27 阿

52、美莉卡12 农业银行 28 三耳兔13 农业银行 29 伯利恒眼镜店14 农业银行 30 金龙家具城15 天香楼宾馆 31 十二线西批发市场16 青瓦台 32 中一名品家具城（五）商圈综合评价长江街商圈是皇姑区的商业中心，也是沈阳市规划重点建设的商圈。商圈以长江街为中心，向两侧延伸。就目前的发展情况而言，虽有国美电器、百盛百货、华联超市的等品牌商家的入驻，但商圈规模较小，档次较低。商圈是区域市场，区域内消费者认可度较高。四、五爱商圈调研分析（一）商圈基本状况1、地理位置沈阳五爱商圈座落于沈阳市中部，沈河区风雨坛街与热闹路交叉路口处，最初成形于1983 年6 月，至今已有20 多年的历史，因当时

53、市场地处沈河区五爱街而得名。五爱商圈地处沈阳市的核心商业区内，商业地理位置便利，距沈阳桃仙国际机场20 分钟车程，沈阳火车北站5 分钟车程、火车南站10 分钟车程。是沈河中央商务区核心组成部分，是规划建设中的沈阳金廊地区的交易核心区域之一。2、四至五爱市场商圈以五爱市场为核心，东起大南街、南至南关路、万寿寺街、北起热闹路，由五爱市场、风雨坛街、小南街、大南街、热闹路、南关路组成。3、商圈规模（1）占地面积五爱商圈总长为1300 米，宽900 米，总占地面积1.2 平方公里；其中，五爱市场占地约0.22 平方公里。（2）商业面积五爱市场营业总面积达130 多万 (未包括在建三期)。该商圈总营业面

54、积近200 万。（3）年营业额该商圈年营业额达150 亿元。4、服务半径五爱市场商圈销售范围涵盖东北三省、河北、内蒙古东部地区，辐射半径已远到俄罗斯和独联体、东欧的一些国家。商圈是东北亚经济圈和环渤海经济圈最大的流转型轻工产品交易中心，也是中国最著名的专业批发市场集中的商圈之一 。5、商圈定位五爱商圈主营服装、鞋帽、小百货、针织品、布料、箱包、家用电器、礼品、日用杂品、美容美发用品、小食品、床上用品等14 大类、2 万余个品种。目前已成为中国北方最大的商品集散地、全中国第二大小商品批发市场。6、目标客户群东北地区服装、布料、床上用品等批发客户，主要为中、低档消费人群。7、消费者认可度五爱商圈经

55、过多年营业，目前交易状况火爆，日客流量达30 多万人次，年交易额150 多亿元， 是目前全国超大服装专业批发（兼零售）市场之一。消费者认可度极高。（二）商业现状1、商圈业态五爱市场商圈的商业主要是以五爱市场为代表的大型商城和临街设置的商铺两种经营业态存在，这些商铺多为早期商场建成时由业主购买所有权，现在自营或出租。2、业种分布五爱市场商圈以经营服装、布料、鞋袜、针织品、箱包等产品的批发（兼零售）为主，主要道路两侧经营有餐饮配套等服务设施。3、主力业种目前，商圈主力业种为服装、布料鞋帽和箱包四大类。4、人流量：沈阳五爱商圈经过多年营业，目前交易状况火爆，日客流量达30 多万人次，年交易额150

56、多亿元， 是目前全国超大服装专业批发（兼零售）市场之一。5、租金水平：据我司调研了解，五爱商圈商场内柜台的租金水平大致在600800 元/月左右，影响租金价格水平的主要是铺位所在的位置、楼层、商品档次等因素。6、小结：五爱商圈以大型商场为主要经营业态，主要道路两侧多设有临街商铺；五爱商圈以经营服装、鞋袜、针织品等轻工产品的批发（兼零售）为主，属于典型的专业产品批发商圈；五爱商圈客流量大，商业分为浓厚，经营状况比较好，市场影响力和知名度较大；商场内铺位多由业主购买产权后进行自营或转租，租金水平较高。（三）商圈典型商业1、典型商业分布图2、典型商业调研（1）沈阳五爱市场服装城商场概况：沈阳五爱市场

57、服装城是沈阳五爱商圈的主要主体部分之一，位于五爱市场东侧，热闹路与小南街交汇处。该商场于一九九七年四月二十八日建成投入使用，占地面积1.7 万，总建筑面积12.7 万，经营面积10.7 万，地上五层，地下二层为仓储区、停车场和大型设备装备区，地下一层至地上五层为经营区局部六层为集中办公区。经营格局的基本划分：市场为普通档口和精品店铺组合格局，地下一层至地上三层主体平面为普通档口和精品店铺组合格局，地下一层至地上三层主体平面为普通档口趟式排列，有普通档口4800 余个；地下一层至地上三层的周边和四层整层为精品店铺，精品店铺总数达1000 余个；五层有204 户品牌商家。另有约4000 的室外停车

58、场和近10000 地下停车场，以及6000 多的仓储面积。规模：目前，服装城进场经营的业户达6000 多户，各类从业人员达25000多人，基本属二级销售市场，以批发为主，兼零售，销售辐射东三省、河北、内蒙东部地区，远到俄罗斯和独联体、东欧的一些国家，是目前全国超大服装专业批发（兼零售）市场之一。五爱服装城概况项目 内容规模占地面积1.7 万，总建筑面积12.7 万，经营面积10.7 万，地上五层，地下二层定位 服装专业大型批发（兼零售）市场楼层业种分布地下一层集中经营童装、衬衫、牛仔服和裤子；地上一层运动休闲服、中老年服装、泳装地上二层：少女装、针织服装、运动休闲装、裤子、牛仔、T 恤、毛衫三

59、层主要经营时装、针织、毛衫、运动服、睡衣、皮衣等；地上四层为精品广场，集中经营各种类和品牌的精品服装（运动、休闲、西装、裤子、皮装等）地上五层为名牌产品广场（精品羊绒、高档时尚女装、男装、西装、休闲装等）。市场为普通档口和精品店铺组合格局，地下一层至地上三层主体平面为普通档口和精品店铺组合格局，人流量 日平均客流量10 万人次以上，最高达30 万人次左右，经营状况 经营状况良好，年交易额约80 亿元人民币左右综合评价商场所处地理位置优越，交通方便，周边各商业配套较齐全；商场规模较大，经营环境较好，市场管理较规范市场经营档次以中档、中低档服装为主，租金水平差别较大，具体视铺位所在的楼层、位置、经

60、营档次等因素而定；3、小结：五爱市场是构成五爱商圈的主要支撑企业之一，其下属除服装城外，还有还有针纺城、鞋袜批发城等大型商场，规模和市场影响力都很大。经过综合治理、改造后，五爱商圈的经营环境已经得到大大改善，市场管理秩序井然，市场经营状况良好；商圈各大商场内部的中央空调、电梯、商务通讯、等配套服务设施均比较完善，能够为业主和往来客户提供了洁净、舒适、方便、快捷的经营环境；客货联运站和多家餐饮娱乐设施的存在为五爱商圈的发展提供了有力支撑。（四）商圈配套设施1、交通状况（1）道路状况：五爱商圈地处沈阳市中心地段，区内路网四通八达，道路状况基本保持良好。五爱商圈道路状况表道路走向 序号 名称 车道 路况1 热闹路 双向4 车道良好东西走向主要道路2 南关路 双向4 车道良好1 大南街 双向4 车道良好南北走向主要道路 2 小南街 双向4 车道良好3 风雨坛路双向6 车道良好（2）公交状况：沈阳市有32 条线路公共汽车经停五爱商圈，市民出入商圈极其便利，但因是专业批发市场，货运车辆集中且客流量较大，因此该区域交通状况欠佳，经常出现交通阻塞现象。五爱市场商圈连接沈阳各区的主要公交线路序号 公交线路 运营时间 途经站点1 103 路 五爱市场5:25-18:00 长客西站4:16-16:50上行：五爱市场长客西站(共25 站)下行：长客西站 - 五爱市场(共26