酒厂职工生活小区建设工程可行性研究报告

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1、第一章 总 论第一节 项目名称及建设地点项目名称：XX酒厂职工生活小区建设工程建设内容：小区西侧设置水景，小区设置低密度住宅、多层及高层住宅，小区内设施应与小区规模相配套。以120平方米左右的经典户型为主，其余为90平方米的小户型和部份大户型。建设规模：项目占地730.64亩，总建筑面积482621平方米其中：总用地面积482621平方米（约730.64亩），总建筑面积1017740平方米。地上建筑面积830840平方米（低层住宅建筑面积4500平方米，多层住宅建筑面积239040平方米，小高层（11，14F）建筑面积246840平方米），高层住宅18F建筑面积287280平方米，会所、物管建

2、筑面积1700平方米，幼儿园建筑面积1920平方米，配套商业建筑面积186900平方米，地下建筑面积186900平方米（不计入容积率）项目总投资：165140万元建 设 期：2.5年建设地点：XX市XX镇筹建单位：XXXX酒厂股份有限公司第二节 建设单位基本情况XXXX酒厂股份有限公司为股份有限公司，企业法定注册地址：XX省XX市XX中大街118号，注册资本：45000万元人民币，法人代表为先生。企业营业执照核准的经营范围有：XX系列白酒的生产、加工、销售，自营和代理销售各类商品和技术的进出口（国家限制公司经营或禁止进出口的商品和技术除外），粮食收购。XXXX酒厂股份有限公司位于XX北部酒都X

3、X镇，东临淮郡，西障彭城，北依大运河，南临洪泽湖，连（连云港）霍（霍尔果斯）高速公路宿淮盐段穿境而过，并与宁淮、京沪、京福高速相接，交通畅达，酒业兴旺，市场繁荣。XXXX酒厂股份有限公司的前身XX酒厂始建于1949年7月，原名淮海贸易公司三分公司XX槽坊。建国后，改称苏北淮阴区酒类专卖事业公司XX制酒厂。1951年9月，改名为苏北行署专卖事业公司XX酒厂。1953年4月，经XX省人民政府工业厅（办）字1481号文批准，改称为地方国营XX酒厂。1954年被华东行政委员会列为重点企业。1968年3月易名为地方国营泗阳县XX酒厂革命委员会。1979年4月恢复原厂名。1986年8月经XX省工商局批准改

4、名为XXXX酒厂。1997年5月经XX省政府批准改制为国有独资公司，更名为XXXX集团有限公司。2002年，以XXXX集团有限公司作为主要发起人，联合上海海烟物流发展有限公司，南通综艺投资有限公司，上海捷强烟草糖酒（集团）有限公司等法人单位和部分高管人员，共同发起设立XXXX酒厂股份有限公司。公司经XX省人民政府苏政复2002155号文批准，在XX省工商行政管理局注册登记取得企业法人营业执照。注册资本9000万元人民币, 2002年12月28日在南京宣布成立，是一家以XX系列白酒的生产、加工、销售为主营业务的国家大型企业和食品工业百强企业，现占地面积875亩，拥有职工3715人，企业总资产36

5、.64亿元。 第三节 项目建设的由来房地产行业已成为中国新的经济增长点，并且在国民经济中占据重要位置。为了促进经济增长，政府也是出台了相当多的积极的财政政策和相对宽松的货币政策，在这种背景之下，房地产行业逐渐成长了起来。应该说中国经济此一轮的快速增长，很大程度上得益于房地产行业的崛起。因为房地产涉及的相关行业众多，上可以到钢材、水泥、木材等建筑材料，下可以到家具、家电、运输、汽车等行业，以及由此而带动的建筑设计、装璜设计、展览展示、银行贷款等多种类型的服务业。为了进一步提升XX房地产业的发展，2008年10月30日XX市政府出台了促进中心城市房地产业和商业发展政策规定实施细则。我们注意到，该工

6、程是土地整理及利用的综合工程，是开发区政府贯彻省委、省政府要求，统筹城乡发展，推进集中居住，集约利用土地，实现规模经营的一项重要内容。XX酒都职工生活小区作为一项工程配套安置职工生活小区，规划占地面积730.64亩，建筑面积482621平方米，建成后可安置6000余户2.5万人入住，可有效缓解XX市城乡居民居住的压力，同时通过该工程可有效集约利用高效农业用地，进一步加快XX镇的发展。为进一步做好项目的前期论证工作和项目的审批需要，建设单位现委托我公司编制该项目可行性研究报告。第四节 编制依据1、住房和城乡建设部等7部门联合下发的关于加快发展公共租赁住房的指导意见；2、XX省人民政府关于切实加强

7、食品安全工作的实施意见；3、XX市委、市政府主要领导对XX提出的企业在扩大生产规模的同时，一并考虑改善职工住房条件的精神；4、饮食建筑设计规范 JGJ64-89；5、建设项目环境保护管理办法 (1986年3月)；6、建设项目环境保护设计规定 (1987年3月)；7、给排水工程结构设计规范 GB50069-2002；8、砌体结构设计规范 GB50003-2001；9、建筑设计防火规范 GBJl6-87；10、建筑灭火器配置设计规范 GBJl40-90；11、产业结构调整指导目录(2005年本)（国家发改委第40号令）；12、中国节能技术政策大纲 （2006年修订）；13、节能中长期专项规划 （发

8、改环资20042505号；14、QBJS 5-2005轻工业建设项目可行性研究报告编制内容深度规定；15、XX市城市总体规划 （2003-2020）；16、国家发改委和建设部发改投资20061325号文发布的关于建设项目经济评价工作的若干规定、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；17、建设单位提供的其它有关数据及资料。 第五节 项目研究原则根据XX市总体规划以及市规划局的批示意见，结合中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范（GB50180-93）、国家建设部绿色生态住宅小区建设要点与技术导则文件精神，并对职工生活小区建设项目的可行性研究作了多次调查、资料收集和分析工作后，确定本可行性研

9、究报告研究的原则如下：一、加强住宅小区的生态环境建设，体现可持续发展的观念，全面提高住宅小区节能、节水、节地、治污的总体水平，实现社会、经济、环境效益的统一;二、要努力提高功能设计质量，整个小区的布局与住宅设计应体现以人为本的指导思想，努力提高居住环境质量和满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性的要求；三、要以市场需求为导向，提倡住户参与精神，多为市场提供适销对路的安置房，为社会提供多样化、可选择、适应性强的经济型住宅；四、要高度重视环境质量和交通组织，创造具有良好居住环境、完善配套设施和时代精神风貌的城市居民住宅；五、本报告的编制要符合国家、省、市有关文件规定精神，要符合XX市城市

10、总体规划及有关要求，本着“求实、可靠、科学、合理”的原则进行研究。第六节 研究主要内容根据市政府和市有关部门的批示意见，分析了可能的情况，进行了方案的比较。根据现有的基础资料和调查勘察资料进行本项目的研究。研究的主要内容包括：一、建设规模与内容；二、工程建设条件；三、工程技术方案；四、生态环境；五、工程估算及资金筹措；六、效益分析；七、敏感性分析；八、盈亏平衡分析；九、风险分析；十、环境影响评价；十一、社会效益评价；十二、建设计划。第七节 研究主要结论XX酒都职工生活小区建设工程项目规划总用地面积约730.64亩，总建筑面积482621平方米，其中：总用地面积482621平方米（约730.64

11、亩），总建筑面积1017740平方米。地上建筑面积830840平方米（低层住宅建筑面积4500平方米，多层住宅建筑面积239040平方米，小高层（11，14F）建筑面积246840平方米），高层住宅18F建筑面积287280平方米，会所、物管建筑面积1700平方米，幼儿园建筑面积1920平方米，配套商业建筑面积186900平方米，地下建筑面积186900平方米（不计入容积率）。经初步测算，幸福之家项目总投资为165140万元，其中：前期费用为38681万元，建安工程费为110488万元，配套工程费约为3739万元，基本预备费12233万元。总投资估算详见附表1，总投资构成饼图详见附表2。一、项

12、目建成后有一定的经济效益，除了为城市市政建设作出贡献和剔除各种因素后，初步测算本项目税后利润为55772万元,投资利润率为1.4，投资利税率为7.4%，对社会安定及改善居民住宅有较大的贡献。本项目静态投资回收期为2.85年。在建设资金落实并实现预期建设和销售的条件下，经财务评价是可行的。同时我们注意到，项目建设完成后可安置6000余户2.5万人入住，可有效缓解XX城乡住房压力，同时通过该工程可有效集约利用高效农业用地，也加快了XX镇的发展。二、总平面布局合理、新颖，外部环境优美。总图布置既符合市总体规划的要求和区域的总体布局，又为居民创造了生态型、花园式的居住条件，技术方案也是可行的。三、本项

13、目的实施，是落实市委、市政府的重大战略决策的需要。项目的建设对促进开发区建设步伐，对改善和绿化、美化开发区的环境及市容市貌，将起到一定的推动作用。本项目的实施对加快城市建设，改善开发区景观，改善居民生活条件，保证社会稳定，促进开发区建设具有积极的意义。四、该项目的建设完成后，将展现一幅农业经济发展、人居环境优美、基础设施配套、公共服务完善、村民生活幸福的社会主义新农村的美丽蓝图。该项目建设将充分反映，在推进农房建设、改善农民居住环境中，必须坚持以发展农业经济为基础，统筹规划、尊重农民意愿，建立创新机制，协调好相关关系，努力建设一个生产发展、生活富裕、生态良好、自然人文特色彰显的农村新社区。五、

14、本项目经初步测算，主要经济指标见表1-1。XX酒都职工生活小区建设工程主要经济指标表表1-1序号指 标 名 称主 要 内 容备注1总用地面积约482621平方米约730.64亩2总建筑面积1017740平方米2.1地上建筑面积830840平方米2.1.1低层住宅4500平方米2.1.2多层住宅239040平方米2.1.3小高层246840平方米2.1.4高层住宅287280平方米2.1.5会所、物管1700平方米2.1.6幼儿园1920平方米2.1.7配套商业49560平方米2.2地下建筑面积186900平方米不计入容积率3容积率1.724建筑密度28.6%5绿地率46.6%6建筑高度99.9

15、7住宅户数6675户8地下停车数量5340辆0.8辆/户9项目总投资210000万元10营业收入万元11营业税金及附加万元12营业利润万元13税后利润万元14投资利润率15投资利税率16投资回收期年第二章 项目建设的必要性及产业政策第一节 项目建设的必要性一、有利于节约集约利用土地，缓解土地瓶颈制约XX人多地少，土地资源极其稀缺。这种稀缺性不仅表现在土地供给总量与需求总量的矛盾上，还表现在由于土地位置固定性和质量差异性导致的一些地区建设用地供给的特别稀缺上，土地已成为工业化和城市化快速发展的瓶颈制约。农村宅基地量大面广，推动农村宅基地置换，可释放出巨大的土地利用潜力：一是控制农户宅基地使用面积

16、超标形成的潜力，二是清理一户多宅及废弃建筑物形成的潜力，三是整理村庄内部众多闲散空地形成的潜力，四是建设农村新社区土地集约利用形成的潜力。这样，在不新增建设用地的情况下，积极盘活低效使用的存量建设用地，并通过城乡建设用地增减挂钩和宅基地复垦，为经济社会的可持续发展提供更多的空间，有效缓解日益紧张的土地供需矛盾问题。二、有利于扩大农村消费需求，促进农民非农就业在国际金融危机背景下，国家实施扩大内需政策，尤其是扩大消费需求事关经济持续增长的全局。其中农村消费潜力巨大，是扩大内需政策的重要着力点之一。推动农村宅基地置换，政府增加了农村投入，农村增加了项目投入，农民增加了建房投入，着实抓住了扩大农村消

17、费需求的切入点，有力地拉动了钢材、水泥、家具家电及装潢材料等行业的发展。如果同步创新体制机制，开展农村住房消费金融服务，启动农村房地产市场，必将成为经济持续快速增长的强大动力。而农村房地产市场的兴起，还能带动交通运输、商贸流通、餐饮娱乐等行业的发展，为农村人口的非农就业拓展了广阔空间。三、有利于改善农村居住环境，优化城乡空间布局推动农村宅基地置换，须连片拆除农村破旧房，重新规划布局建新房，是农村居民点从自然形态向规划形态的一次跨越。这样，既改善了农村的居住环境，提高了农民的生活品位；又从根本上治理了农村脏、乱、差现象，加快了农村新社区建设的顺利推进；还优化了村庄的空间布局，促进了农村生活居住方

18、式的变革。更重要的是，通过农村宅基地置换，政府可以统筹布局城乡居民点，统筹配置城乡资源要素，统筹配套城乡基础设施，引导人口向中心城市、中心镇、中心村集聚，有利于提高空间资源的利用效率，有利于推动空间功能的整合开发，有利于促进空间形态的优化布局，从而促进城乡经济社会的一体化发展。四、有利于加快农民转移转化，促进社会结构转型在城市化进程中，大量农村剩余劳动力已转移出来，长期在城市务工经商，已实现了就业的非农化和居住的城镇化，但仍“候鸟”般地迁徙在城市与农村之间。除了户籍限制和公共服务不足等原因之外，农村宅基地连同地上房产的退出机制缺失，也是其中的一个重要原因。加快农村人口城市化，必须连同农民的财产

19、转移出来，农民在城市安居乐业也就有了基础。推动农村宅基地置换，使农民可以通过宅基地置换获得一笔资本收益，可增强农民迁居城市的能力和改善生活条件，也可增加其自身或子女的人力资本投入，从而有利于加快农民的转移转化，推动社会结构的变迁、进步。五、有利于增加农民财产性收入，壮大集体经济实力财产性收入是指家庭拥有的动产(如银行存款、有价证券等)、不动产(如房屋、土地等)所获得的收入，包括出让财产使用权所获得的利息、租金、专利收入,以及财产营运所获得的红利收入、财产增值收益等。在现有制度框架下，推动农村宅基地置换，可采用宅基地置换城镇住房模式，既增加了农民的财产性收入，还获得了集体性质的宅基地所不具备的抵

20、押等权益。更重要的是，在宅基地置换中要同步推进土地管理制度改革，引导农民或者村集体在符合规划的前提下，通过出让、转让、出租、作价（出资）入股、联营等多种形式将建设用地（使用权）用于工业、商业、旅游业、服务业等经营性用途，直接参与工业化和城市化进程，分享土地非农化进程中的增值收益，壮大集体经济实力。六、有利于带动农村土地流转，推进农业规模化经营项目建设对推进农村承包地（经营权）大规模流转的条件非常有利。推动农村宅基地置换，部分宅基地可复垦为耕地，为确保耕地总量不减少、质量不降低提供新的途径。复垦的耕地可流转给种田大户或特色经营户，推进农村土地规模化经营，或者采用土地股份合作制的形式，引导农民把土

21、地承包经营权转化为长期股权，变分散的土地资源为联合的投资股本，通过直接经营、参股经营、租赁经营等方式进行企业化运作，按股分配获取收益；或者创新“土地换保障”等模式，探索建立科学合理的承包地退出机制，促使农户自愿永久放弃土地承包权，从而带动非农就业人口以及农村兼业人口的承包地流转，促进土地向规模经营集中。综上所述，建设是十分必要的。第二节 产业政策分析土地复垦开发整理工作被农民称之为“德政工程”、“双赢工程”，其重要的意义是实现土地资源的合理配置，提高土地利用效率，实现耕地总量动态平衡，保障土地资源可持续利用，对加快社会主义新农村建设有着十分重要的推动作用。农村土地开发整理是在土地利用总体规划的

22、指导下，对田、水、路、林、村以及未利用地实施综合整治，以提高耕地质量，增加有效耕地面积，改善农业生产条件和生态环境的行为。实施土地开发整理和建设用地复垦，有利于完善农业基础设施建设，改善农业生产条件；有利于盘活存量土地，拓宽建设用地空间，促进集约节约用地，缓解新增建设用地和耕地占补平衡的压力；有利于农居点合理布局，美化村容村貌，改善农村生活环境；有利于增加地方财政收入、村集体收入和农民收入，实现二、三产业对农业的反哺；有利于引导农村人口向城镇、中心村集聚，加快城市化和工业化的进程。综上所述，作为建设工程配套工程的XX酒都职工生活小区项目符合土地调控政策的要求。第三章 建设规模及建设内容第一节

23、项目建设规模根据城市总体规划，结合本项目的实际需要，本项目的建设规模为：总用地约730.64亩，总建筑面积482621平方米，其中：总用地面积482621平方米（约730.64亩），总建筑面积1017740平方米。地上建筑面积830840平方米（低层住宅建筑面积4500平方米，多层住宅建筑面积239040平方米，小高层（11，14F）建筑面积246840平方米），高层住宅18F建筑面积287280平方米，会所、物管建筑面积1700平方米，幼儿园建筑面积1920平方米，配套商业建筑面积186900平方米，地下建筑面积186900平方米（不计入容积率）。第二节 项目主要建设内容本项目主要建设内容有

24、：a.土建工程b.供排水、电气安装工程c.室外工程（外管网、道路、绿化等）。第四章 建设条件一、项目地理位置XX市位于XX省北部，介于北纬3383425，东经1175611910之间，属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区。全市总面积8555平方公里，其中陆地面积占77.6%，耕地面积659万亩，面积和人口在XX13个省辖市分别列第4位。二、气象条件XX属暖温带季风性气候，平时气温14.2，年均降水量910毫米，年均日照总时数2291.6小时。三、水文条件区内地表水系十分发达，河渠纵横，以京杭大运河为主要水运通道，水位一般在99.5米。区内地下水可分为松散岩类孔隙水、基岩裂隙水两大

25、类。四、地形地质条件地形XX市位于鲁东南低山丘陵与苏北平原之间的过渡地带，平原辽阔，河湖密布。西南、南北部有局部岗丘。大部分地区海拔在40米以下。地质依据各上层成因时代，岩性特征及物理力学性质差异，50米以内潜土层自上而下分为六个工程地质层组。各地质层组承载力特征值分别为70kpa、55kpa、140kpa、110150kpa、240kpa、220kpa。五、地震根据2001年中国地震烈度区划图，本地区地震基本烈度为8度0.3g，本项目一般构（建）筑物的抗震设防标准按8度0.3g设防。六、基础配套设施1、供水:就近接入开发区供水管网。2、供电:开发区内建有11万伏和35万伏变电站各一座。就近接

26、入。3、排污:利用开发区现有排污系统。4、通讯:能提供程控电话、无线通讯、光纤接入、宽带数据交换等各种通讯服务。第五章工程技术方案第一节 工程概况XX酒都职工生活小区建址位于XX市XX镇徐淮路与酒都大街交叉口西南侧，交通方便，自然条件较为优越。总用地面积482621平方米（约730.64亩），总建筑面积1017740平方米。地上建筑面积830840平方米（低层住宅建筑面积4500平方米，多层住宅建筑面积239040平方米，小高层（11，14F）建筑面积246840平方米），高层住宅18F建筑面积287280平方米，会所、物管建筑面积1700平方米，幼儿园建筑面积1920平方米，配套商业建筑面积

27、186900平方米，地下建筑面积186900平方米（不计入容积率）。第二节 工程方案设计目标本项目为XX酒都职工生活小区，为满足XX酒都职工生活水平不断提高的需要，小区工程将按照现代居住生活模式，建设具有优美的居住环境、完善的配套服务设施、丰富的地域文化内涵的21世纪新型居住区。它的建成，对于提高拆迁居民的居住环境水平，创造具有良好居住环境、完善配套设施和融时代精神和地方风貌为主体的人居环境发挥极其重要的作用。因此，本工程方案设计中力求环境效益、社会效益、经济效益达到有机统一，达到全国一流，省中精品的标准。充分尊重和利用自然环境，顺应自然，寻求与自然的交融。强调绿化均好性，增强景观设计意识，充

28、分尊重地形地貌，体现地域文化内涵，院落空间环境组织及其建筑风格反映地域文化特色。以人为核心，一切从居住者的生活行为模式和现代文明居住生活模式为依据，合理组织住宅套型平面，住宅设计达到四明，突出以起居厅为主的设计原则。厨、厕设施标准化，集中管井，力求达到居住性、舒适性和安全性的要求。广泛应用新材料、新产品、新技术，改善居住功能，提高节能、节地和节材的综合经济效益和社会效益。加强物业管理的设施建设，提高物业管理水平。在方案的设计中，提前考虑日后物业管理模式。考虑住区管理智能化。第三节 方案设计思想本项目方案设计以“时代特色和地方性居住环境”为主题，以21世纪初叶的居住水准为目标，积极采用新观念、新

29、产品和新技术，在兼顾环境质量和社会经济效益的同时，力求创造适合地方性的、舒适、安全、优美、方便的居住环境，促进该地区住宅建设的整体发展。本项目方案设计思想总结归纳以下四条指导原则：1本项工程是一个尊重地方文化和塑造社区文化的宜居性居住社区，充分考虑该地区和周围环境特点，体现时代特色和地域城市风貌。引导社区文化的形成，塑造一个有丰富文化内涵的、充满生机的，并为居民所认同的居住社区。2本项工程是一个与自然和谐的“绿色”住区规划与住宅设计处理好建筑及水体、树木的关系，注重利用自然资源和条件，并减少对生态的影响。重视地方气候条件和景观因素。3本项工程是一个重视人际交流的家园性住区合理组织室外步行和活动

30、场地，进一步提高室外公共设施水平。通过景观设计为居住者创造宜人的空间环境，为人际交流提供多样的空间。4本项工程是一个科技与管理相结合的体现现代文明的社区重视和完善社区交通、能源、保健等各种服务体系，考虑引入先进的智能化管理方法，积极采用智能性的物业管理技术。通过对本项目周边条件的分析以及上述四条指导原则，逐渐形成以下设计构思：在社区设计中，明确的社区边界是创造领域感和归属感必不可少的条件；适度的社区规模和具有明显特征的社区中心是创造可识别的场所的关键，居住、就业和商业的多功能混合和提供多种类型的住宅是创造丰富多彩的社区生活的基础；以公共交通为导向、以行人为基本尺度的道路系统应构成社区基本的网络

31、结构；公众参与应成为社区设计中一个必不可少的重要环节，这样才能保证社区真正成为人们心目中的理想家园。第四节 总平面设计一、功能结构本设计方案将以组团为基本单元来组织，采用强化组团，弱化小区的设计手法，整个居住区由数个组团组成，并联在小区干道两侧，在规划中组团将以统一的规划手法，形成彼此良好的呼应关系；同时，各具特色，体现自身的个性和定位，用地内住宅类型以六层为主。居住区级公建分布在住宅区各主要入口附近，小区级公建在各组团相接的部位，绿化由居住区中心绿地、组团休闲步行场所和院落绿化三部分组成。减小居住社区的规模可以带来以下几方面的优点：1可以增进居民的交往，加强居住空间的邻里感；2顺应了住宅商品

32、化以后的市场机制制约下的开发模式。3小规模居住社区建设有利于将多种职能空间有机分散在居住空间附近，形成居住空间与其他多种职能空间混合布局。4减小住宅区规模也有利于避免居民居住生活的过度集中，增强了各自领域的可识别性。因此将居住小区的配套服务设施从居住小区中分离抽取出来，置于几个小规模居住组团间的交界线形成的道路上，将这种道路建设成步行街，形成交通、生产设施、商业设施等多重功能，在道路上形成交往、购物、休息、饮食、观赏、儿童游戏等活动，并有可能形成密集人流的聚集，并以此改善居住空间的生活气氛。同时利用各小区间规划中预留的弹性空间，允许某些功能以及功能所需空间的自发形成或调整，以引发规划无从设计的

33、空间细节和自发形成的城市肌理，从而在改善住宅组织结构、重组各功能设施之间的关系的同时，逐步恢复传统街区的多元化和多层次，在这些小街中为居民提供需要的各种类型生活空间。二、道路交通本项目与外部的联系主要有三个方向：徐淮路、二中路、大中路。这三个方向的交通确定了本居住区出入口的位置。1居住区内部道路以一弧一环为主，沿东西轴线布置一条顺畅的居住区级主路。居住区级道路设有机动车道，双侧设有人行道。为加强居住区北部的居民与外界的联系，在环路各设一辅助车行出入口，与外部道路的辅路连接，双侧设人行道。2各组团采用以院落为单位人车分流的交通形式，结合住宅院落设地面停车场，日常车辆不进入院落内部，停车区结合绿化

34、分为带状停车和岛状停车，均可使汽车邻近院落停放。组团主要出入口分别位于居住区级道路上，并与相临组团出入口形成明确的对应关系。3停车率结合拆迁安置居民的实际生活水平，考虑未来发展设定停车场地大小。地面停车场地均用空心植草砖进行地面铺装，停车位之间种植大冠乔木遮荫。4道路系统均考虑无障碍设计。三、绿化系统整个居住区的绿化系统既规划有各地块点、线、面相结合的独立绿化系统。同时，沿居住区主干道走势，将各组团中心绿地（水面）和宽阔的带状绿地串联起来，成为整个居住区的绿色纽带。各级开放的绿化系统使得全体居民都能亨受。l、居住区外部绿化系统居住区沿主路是五十米城市绿地，南侧是八十米绿带及水渠，绿化条件比较优

35、越。2、居住区级绿色纽带居住区内沿“一弧一环”两条主路两侧布置区级绿色纽带，用地内原有水系及田埂依据位置及规模被不同程度的保留下来。以局部地区营造的微地形绿地系统为静态轴线，以穿梭于其中潺潺流动的水景观为动态轴线，并行交织，开合有序，小区居民休闲场所（地）布置其中，创造出以“山水”、“健康”、“生态”、“交往”为主题的居住区绿地纽带。3、组团绿化系统组团绿地布置在各组团之间的交往空间，并且向整个居住区开放，使得这一景色不再封闭在组团内部。各小区的绿化由开阔的中心绿地游园，宽阔的步行休闲道、人行道绿化带（线）和分布在各院落中的小块绿地（点）组成。做到点线面相结合，并注重自然生态与人工生态相结合。

36、同时利用屋顶、阳台、墙身做立体绿化，尽量保持原有基地的生态平衡。中心绿地以水面为底衬，将绿篱和主题性树种点缀其中，辅以竹类及藤木，与小型公建、亭台楼阁、休闲广场相结合，形成景观上拥有丰富层次，季节上具有色彩变化，静态和动态相结合，生动活泼的宜人景观，并形成社区文化重要的物质载体。四、景观设计本居住区的景观设计由建筑景观与环境景观相融相生共同构成。二个居住区级集中绿地以水为中心，用小土坡来塑造起伏的地形变化，其间点缀楼台亭榭，营造出适合居住氛围的室外休闲环境，绿化系统向全区开放，使更多的人能够亨受到优美的环境。 五、公建配置本居住区设有幼儿园、活动中心（会所）、 超市、农贸市场、商场等公建。沿步

37、行广场入口设置超市、农贸市场、商场等大型公建；在居住区中心绿地内布置文化建筑群；幼儿园和会所则分别位于各组团之间的绿地中，并与小品、长廊、水面共同围合成文化广场，居于各组团相邻的位置。结合各组团之间附近则布置内外兼顾的小卖、咖啡屋、书店等配套设施，物业管理中心与会所结合设置，方便居民就近使用。六、配套设施垃圾转运站布置在各组团出入口附近隐蔽位置。公厕、物业管理位于中心绿地附近，以组团为单位设居委会，以院落为单位布置传达室，负责报刊、门卫、小卖、牛奶供应站。其他设备用房结合商业及物业管理用房统一安排。七、物业管理各组团的物业管理是外松内紧。居住区相对松散，主入口门卫限制大量的人流和穿行车流。院落

38、（组团）二级管理，是居住区的严格管理单位。在每个院落（组团）的出入口处设一个30m2的管理用房，负责院落住户的日常服务，并兼做小型聚会点。八、小区智能化本住宅区采用智能化系统，具备完善的安保措施，全面的公用设施监控和信息化的社区服务管理，强调建筑的开放性及社会、自然之间的共存和交流，显示出未来人居环境的发展趋势。九、居住区的现状保留居住区中有大量的水网、田埂及行道树，根据方案设计的需要以及水体的大小而分级保留与改造，保留原有农田的机理，保留已有行道树，使得居住于此地居民能回归原始自然生态环境。第五节 住宅设计一、设计原则1.套型灵活多样吸收传统民居特点，结合XX居民的居住水准及现代生活需求，在

39、设计中提供适应不同经济能力和家庭构成需要的多种套型住宅，形式各异。居民主要安排在六层住宅之中。2.创造良好的居住环境为适应当地的气候特点，住宅布置成南北向，进深控制在11m左右，起居室、卧室、卫生间及厨房均有自然采光，房内空气南北对流，自然通风良好，起居室以朝南为多，并且每户至少有一个卧室朝南。3.合理分配面积和组织户内空间合理分配户内各功能空间的面积，做到三大一小，适当扩大起居室的面积，卫生间分室布置，大套型设置双卫生间。每户保证有一个明厕，适当缩小卧室的使用面积。在有限的面积指标下，做到面积有限功能全，合理组织和布置各功能行为空间，达到“食寝分离”、“居寝分离”、“公私分离”，形成动区与静

40、区，以提高居住的舒适性。入户口：入户口设有过渡空间，以便住户在此放置衣帽架、鞋柜、雨具等，出入时更衣，换鞋、整装，使室内更为整洁。过渡空间的设置还可避免开门见厅，一览无余的情况，使起居空间更为完整，舒适。起居室：起居室与过渡空间紧密相联，便于客人的出入。以起居室为中心，合理组织户内交通，起居室多为朝南，并具有良好的自然采光和通风条件。 厨房：厨房设计模数化，为成套厨房家具进入厨房提供了条件。厨房与就餐空间相连，并采用轻质（玻璃隔断等）隔断、推拉门分隔，两个空间既有分隔又有联系，互相渗透、延续，使用便捷。卫生间：卫生间尽可能做到自然采光与通风，洗脸盆设在前室，主卧室卫生间同时考虑增设化妆间，洗浴

41、方便，大套型的住宅设双卫生间，管道集中，短捷，节约投资。卧室：卧室的布置，做到“动静分区”，使卧室具有较强的私密性。每户至少有一个朝南的卧室。储藏空间：利用适当的位置设置储藏空间（如：南、北卧室间的分隔，过渡空间上空等），提高平面利用率。餐厅：把就餐空间从起居室内分离出来，使用更为方便。阳台：每户设有朝南的阳台，适当增加进深，形成空中花园，并考虑花盆的安全搁置，以利于长垂直绿化，美化环境。北向结合厨房（餐厅）设计生活阳台，洗衣机直接放在阳台，便于使用。4.再现地方风貌，力求建筑形式与功能的完美统一住宅采用坡屋顶的形式，结合XX市的民居特色，吸收现代处理手法，利用坡顶的大小不同，长短变化或互相穿

42、插的组合以及退台等形式，错落有致地勾勒出丰富的“人际轮廓线”。对山墙的山尖部分进行艺术处理，使它形成具有地方风貌特色的建筑符号，反复使用，强调住宅群体的整体性，并赋予其韵律感，同时重点处理檐口，腰线等细部，丰富整体，使人倍感亲切。同时坡屋顶的处理利于隔热，保温，排水。5.注重良好的综合经济效益做好住宅的隔声、采光、通风、隔热和体型设计，力求做到节地、节能、节材，提高综合经济效益，改善住宅使用功能。第六节 农贸市场设计农贸市场设计将遵循以下原则：一、基础设施建设要求 （一）交易厅棚。市场交易大棚采用大跨度、大空间的钢架结构。（二）地面及墙体。市场地面应硬化、防滑，并向排水槽（沟）倾斜。（三）出入

43、口及通道。市场设置2个以上的出入口，主要出入口宽度不小于4m；市场主通道宽度不小于2m，次通道宽度不小于1.5m。 市场出入口、通道等公共空间应设台阶的，同时设置无障碍通道。 （四）停车场。应根据市场规模相应设置非机动车停车场，地面硬化，停车场面积不小于市场建筑面积的5%，有条件的市场可为经营户和消费者分设停车场。 （五）卫生设施。市场应设置公共卫生间，可按2-3个/千人（市场内日平均人口流动数量）的标准配置厕位（含市场外50m内公共卫生间的厕位），公共卫生间不得设在熟食区域，有条件的市场可以设置1-2个无障碍厕位。 市场应设置垃圾池或一定数量的带盖垃圾桶等垃圾收集容器，有条件的可设置垃圾中转

44、密闭间。 市场应设置一定数量的防鼠、灭鼠设施设备。 （六）给排水设施。市场内配备合理的供水系统，水产品供水应到档口，畜禽肉类供水到畜禽肉经营区，宰杀间、现场食品加工间等应供水到专间。市场内设置供消费者使用的自来水供水点。 市场内部排污管道（沟）应单独设置，自成系统，不与连体建筑污水管道共用。排污管道（沟）应尽量采用直排式，减少弯道且应有合理坡度。市场排污管道应与公共污水排放系统联通。 市场柜台外侧或内则应设置排水槽（槽宽宜为8-12cm，深度宜为3-5cm，底部应呈弧形）或明沟（断面尺寸不小于1010cm）并加盖隔栅盖板，宰杀间、现场食品加工间内应设置下水管道。水产、畜禽肉类污水排放口设隔离过

45、滤设施。 市场内应配备清洁墙面地面和设施设备的冲洗装置。 （七）供电设施。市场应配备满足用电负荷、安全的供电设施。有条件的市场宜设独立的配电室。 市场应统一配备照明灯，室内市场应设置应急灯。 用水较多的区域应采用防水电源开关和防潮型照明灯具，灯具防护罩应为防爆型制品。 交易厅内照度应不低于100lx，专间内照度应不低于200lx。 （八）通风设施。室内市场应达到良好的通风条件，有条件的可配置低噪音抽送风机，宜按建筑面积1000安装不低于2KW，1000以上每增加100相应增加功率300W的标准配置。 宰杀间、现场食品加工间内应配备独立的通风换气装置。 （九）消防设施。市场内应按照国家对消防有关

46、规定，配置消防栓、消防水带、干粉灭火器等消防器材，并符合消防规范的要求。 二、经营设施建设要求 市场应按蔬菜、果品、粮油、干货调味品、水产品、禽蛋、畜禽肉、豆制品、熟食、副食品、百货等商品大类科学分区，合理布局各档口。生熟、干湿、鲜活经营区之间应有通道分隔。 水产品区与其他食品加工经营区间距应不小于5m或设有效的物理隔离；食品档口距离卫生间的距离应不小于5m，其中，熟食等直接入口食品档口距离活禽档口和卫生间应在10m以上。 （一）档口。档口设置应整齐划一，台面、柜台外立面及外沿挡水凸边应光滑平整；柜台高度宜为70-80cm，挡水凸边应不低于5cm，台面尺寸宜为长100-200cm，宽80-10

47、0cm。各档口应统一设置档口号牌、价格牌及相关证照的悬挂装置，高度宜为1.8-2m。价格牌、档口号牌等标识牌应统一制作。 1、蔬果档口。柜台宜采用斜面或阶梯摆放式设计。 2、畜禽肉档口。柜台面积应不低于1.4，应统一配置不锈钢操作台、砧板、冷藏柜、不锈钢制挂架等专用器具。有条件的宜设置专间，配置空调。 3、水产品档口。地面应有一定的排水坡度，有条件的宜铺设防滑地砖；应统一配置不锈钢或贴面砖的操作台、砧板、蓄养池或不锈钢盘、冷藏柜或冰台等专用器具；活水鱼销售可在鱼池、鱼缸前设挡水板，挡水板高于鱼池、鱼缸20cm。 4、熟食、散装酱菜、糕点类档口。应配备全封闭式防尘、防蝇罩，有条件的宜设置营业专间

48、，配备带滑门的玻璃或有机玻璃柜、加热或冷藏设备、洗手池。 从事熟食、糕点、馒头等现场加工的应设置加工间，配备相关设施设备，有条件的宜将加工间与营业专间分开。 有条件的档口可以安装空调，设置缓冲间供营业员洗手、更衣和消毒。 5、活禽宰杀档口。市场活禽经营区应封闭或半封闭，且每一活禽档口的存放、宰杀、销售三区域应适当分离。存放活禽应使用笼子，笼底设置接载粪便的设施；应设有隔离的集中宰杀场所，配备照明、通风、加热及上下水等设施设备。 （二）保鲜、计量经营器具设备。应根据农贸市场管理技术规范的有关要求，统一配备相应的保鲜和依法检验合格的计量器具及设备。市场应在明显位置设置公平秤。 （三）管理服务设施设

49、备。1、办公设施。办公室面积应能满足日常管理及服务需要，受理投诉、索赔，调解纠纷，维护市场治安秩序，配备投诉电话、档案管理柜等基础设施。 2、服务设施。市场应设立导购图、公示宣传栏等公共服务设施；有条件的市场可以开办门户网站，配备上网端口和电脑等终端设备，设置便民服务区域，设置配钥匙、小家电维修等档口。 第七节 结构设计结构设计应按照国家现行的有关规程、规范进行。本工程抗震设防烈度为8度0.3g，基本风压为0.35KN/M2。设计使用荷载：厨房、厕所、阳台 2.0 KN/M2卧室、起居室、上人屋面 1.5 KN/M2不上人屋面 0.7 KN/M2屋顶花园 5.0 KN/M2住宅楼和居委会、水泵

50、房、配电室等公建均采用框架剪力墙结构。工程设计均按抗震烈度8度0.3g设防。基础均可采用碎石垫层钢筋混凝土条形基础或桩基础，墙体根据建筑物结构型式选用煤矸石实心砖或加气混凝土砌块，混合砂浆砌筑。施工中预留安装门窗等用的预埋件。楼面根据建筑物不同结构型式或建筑物不同部位（如住宅楼卫生间、厨房、楼梯等处）选用钢筋混凝土现浇板。第八节 给排水工程一、给水1、水源采用城市自来水。从市政管网上引DN200给水管在小区内形成环网，室内外生活用水、室外消防用水，绿化及冲洗路面等用水均由该环网供给。2、用水量用水项目用水定额最高日用水量（M3/日）备 注住户用水绿化、道路会所未预料用水量合计250L/人日74

51、41003082956每户按3.5人计按10计二、排水本工程雨、污水分流。污水经二级生活污水处理装置处理后排入市政污水管道。雨水经雨水管道汇集后排入市政污水管道。三、消防由市政给水管网引入的给水管道在小区内形成环网，设置室外消防栓系统。第九节 电气设计电气设计应按照国家现行的有关规程、规范进行。一、负荷计算住户平均每户以7KW计算。物业管理以100W/M2计算。其它动力负荷以实计算。二、供电系统小区宜设置箱变。低压配电用电缆埋地敷设。各单元可在地上室设置电度表箱。分支线及末端支线均采用BV500型导线穿管暗敷、计量方式为高供低计。三、防雷接地各建筑物均为三类防雷建筑物。接地系统采用TNS型接地

52、保护方式。采用联合接地形式，接地电阻不大于1欧姆。第十节 弱电设计弱电设计应按照国家现行的有关规程、规范进行。一、有线电视系统本小区引入城市有线电视信号。楼内CATV系统采用分支分配系统，每户设置一个分支器箱，客厅及卧室分别预留一只电视终端。二、电话系统本小区电话由市电话网引入。各单元预留分线箱，每户预留两只电话终端。第十一节 采暖空调系统采暖空调系统设计应按照国家现行的有关规程、规范进行。空调本工程住宅采用分体空调，空调室外机置于预留的室外机搁板上，冷凝水则由给排水专口集中排放。采暖本小区可采用市政热力管网供暖。目前，热力管网供暖尚难实现，可采用其他供暖方式，待初设时论证。第六章生态环境、消

53、防第一节 生态环境一、设计依据根据中华人民共和国环境保护法等有关法规，在项目实施过程中对排出的污染物应采取必要的措施，使之达到国家规定的排放标准。本项目环境保护工作接受XX市环保部门的监督，采用的环境保护标准为：1、建筑项目环境保护管理条例；2、大气污染物综合排放标准；3、污水综合排放标准；4、环境空气质量标准；5、地表水环境质量标准；6、城市区域环境噪声标准。二、生态环境保护措施本设计应严格按照“三同时”的原则，遵守国家、省有关环境保护的法律、法规的规定，按照环保部门对本项目所作环境影响评价的要求，采取措施将环境污染和危害控制在法律、法规及施工管理规定的范围内。本项目的污染主要来自于项目实施

54、过程中产生的粉尘、建筑垃圾、建筑废水等。具体采取以下措施：（一）环境空气影响分析及对策措施本工程实施过程中，大气污染物主要有粉尘和扬尘。粉尘污染主要来源于建筑物拆除、土方的挖掘、堆放、清运、土方回填和场地平整等过程产生的粉尘；运输车辆往来将造成地面扬尘；施工垃圾在其堆放和清运过程中将会产生扬尘。由于地处风景区，在该项目实施期间，为减轻其对环境空气的影响，缩小污染影响范围，必须采取合理可行的控制措施，其主要措施有：1、在施工前必须制定和实施扬尘污染防治措施的施工方案；2、施工现场应实行封闭施工，对周围零星建筑物拆除时，外围应加设防护网罩。施工工地周围应设置不低于1.8米的围栏或屏障，以缩小施工扬

55、尘扩散范围；3、工地内应当设置相应的车辆冲洗设施。运输车辆应当冲洗干净后出场，出入口通道两侧应当保持清洁；4、合理安排施工现场，谨防运输车辆装载过满，并采取遮盖、密闭措施减少沿途抛洒、散落，及时扫清散落在路上的泥土和建筑材料，车辆出入施工现场应冲洗轮胎，不得将泥沙带出现场，并指定专人对附近的运输道路定期喷水，使其保持一定的湿度，防止道路扬尘；5、对施工现场实行合理化管理，使建筑垃圾统一堆放，尽量减少搬运环节；6、开挖的土方及建筑垃圾能利用的应及时进行利用，以防因长期堆放表面干燥而起尘，对作业面、建筑垃圾等堆放场地定期洒水，使其保持一定的湿度，以减少扬尘量；7、合理安排工期，尽可能地加快施工速度

56、，减少施工时间；8、当出现风速大于5级或不利天气状况时应停止易造成扬尘的施工作业；9、建筑工地的路面应当实施硬化，工地出入口外侧10米范围内用混凝土、沥青等硬化，出口处硬化路面不小于出口宽度。（二）地表水环境影响分析与防治措施施工阶段的废水主要为施工人员的生活污水和建筑废水。根据环保主管部门的要求，施工场地应设有污水收集和简易处理设施，将施工人员生活污水、建筑废水全部收集后经各自的简易处理设施（隔油池、沉淀池）处理达接管标准后一起接入区域污水截流管网，进污水处理厂进行处理。在该项目施工期间，为减轻其对环境空气的影响，缩小污染影响范围，必须采取合理可行的控制措施，其主要措施有：1、施工现场所有施

57、工废水因泥沙含量较大，需先经沉淀池沉淀后再排入城市排水管道，并尽可能地将沉淀池中的水回用于施工现场洒水降尘；2、施工现场临时食堂排放的生活污水可设置简易有效的隔油池，工地临时厕所、化粪池应采取防渗漏措施，也可采取水冲式厕所；或就近使用公共厕所；3、以上所有施工废水及生活污水均需通过铺设排污管道排入附近的城市排水管网，不得直接排放。（三）声环境影响分析项目噪声主要来自于施工机械对环境所造成的噪声和振动，以及建筑物倒塌时的碰撞噪声、建筑垃圾装卸时的碰撞噪声和施工人员的活动噪声。为了尽量减轻施工噪声对其影响，下面结合该项目的施工特点，对一些重点噪声设备和声源，提出一些治理措施和建议。1、采用局部吸声

58、、隔声降噪技术。对各施工环节中噪声较为突出且又难以对声源进行降噪可能的设备装置，应采取临时围障措施，在围障最好敷以吸声材料，以达到降噪效果；2、尤其在施工期强噪声源应避免对周边环境的影响。建设单位和施工单位应合理安排施工时间、合理布局施工现场，将施工机械产噪设备尽量置于场地中心地带，进行合理布设，减少施工噪声对周围人们的污染影响；3、施工期噪声防治环境保护要求（1）建设单位在进行工程设计和编制工程预算时，应当包括建设项目工程施工期间噪声污染的防治措施和专项费用等内容。（2）城镇建成区范围内禁止夜间进行产生环境噪声污染的建筑施工作业。产生环境噪声污染的运输建筑垃圾、渣土和进行土方挖掘的车辆，应当

59、在规定时间内进行施工作业。未经批准，不得在夜间使用产生严重噪声污染的大型施工机具，施工现场夜间禁止使用电锯、风镐等高噪声设备。（3）尽量压缩施工区汽车数量和行车密度，控制汽车鸣笛。应合理安排运输时段，以减少扰民事件的发生。（4）施工单位应处理好与施工场界周围居民的关系，避免因噪声污染引发纠纷，影响社会稳定。（四）固体废弃物影响范围分析项目在施工过程中产生的固体废弃物主要为建筑施工垃圾及施工人员的生活垃圾。施工过程中建筑垃圾要及时清运、加以利用，防止其因长期堆放而产生扬尘。为减轻建设项目施工期间产生的建筑垃圾和工程土渣对外环境的不良影响，建设单位和施工单位必须严格按照XX市城市建筑垃圾和工程渣土

60、管理办法(XX市人民政府令第88号)的要求进行处理。三、住宅生态环境设计随着人们环保意识的逐步加强，环境效益也成为评价项目利弊的一项重要指标，本项目作为高起点的精品区域，其景观效果自然非常重要，因此环境保护工作必须做好。本项目建成后主要涉及到隔声和噪声、采光和通风、污水及固体废弃物等环境问题。（一）隔声和噪声项目附近无有污染的企业，项目建成后，基本上无噪声污染。住宅的隔声和噪声标准，严格按照民用建筑隔声设计规范GBJ11888有关规定：1、住宅内卧室、书房与起居室的允许噪声级，符合下表的规定。室内允许噪声级房间名称允许噪声级（A声级，dB）一级二级三级卧室、书房（或卧室兼起居室）404550起

61、居室45502、分户墙与楼板的空气声隔声标准，符合下表的规定。空气声隔声标准围护结构部位计权隔声量（dB）一级二级三级分户墙及楼板5045403、楼板的撞击声隔声标准，符合下表的规定。空气声隔声标准楼板部位计权标准化撞击声压级（dB）一级二级三级分户层间楼板6575（二）采光和通风1、卧室、起居室（厅）、厨房等应有直接采光，采光标准符合下表的规定。 住宅室内采光标准 房间名称侧面采光采光系数最低值（%）窗地面积比值 AC/AD卧室、起居室（厅）、厨房1172、卧室、起居室（厅）、厨房等有良好的自然通风，单朝向住宅应采取通风措施，采用自然通风的房间，其通风开口面积应符合下列规定：（1）卧室、起居室（厅）明卫生间的通风口面积大于该房间地面面积的1/20。（2）厨房的通风开口面积大于该房间地面面积的1/10。并大于0.6平方米。（三）污水与污物1、要求小区实行雨污分流。生活污水在设有截流之前，先经过无公害化粪池处理后再排放。2、对于小区内污物应实行袋装，集中后由物业管理组织外运到垃圾处理厂进行处理。第二节 消防防范按照住宅设计规范GBJ96-86及建筑设计防火规范GBJ16-87规定进行消防设计，建筑耐火等级