市房地产市场月报分析报告

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1、南桥市场月报10年3月刊 目 录热点关注3本月新政5业动态71一季度房企业绩72业动态83投资收购9土地市场10市场走势181投资开发182全市商品房193公寓市场204别墅市场214.1独栋别墅224.2联体别墅234.3叠加别墅245办公楼市场256商业市场277厂房市场28区域公寓市场研究291区域公寓市场供求走势分析292区域公寓市场细化指标研究30热点关注关注1：78家央企退出房地产市场国资委3月18日召开发布会称，除16家以房地产为主业的央企外，还有78家不以房地产为主业的央企要加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后退出房地产市场。同策观点我司认为，央企

2、虽大，但对于中国的房地产市场来说，他们只占很小的份额，他们数量虽多，但资产总额仅占15%，销售收入仅占14%，利润仅占6%。即使78家央企最终退出，但仍然可能通过与关联企业合作、资本项目运作，作为幕后推动者继续在楼市隐性存在，继续用与民争利的方式左右楼市走向。关注2：国土部拟收紧联排、叠拼别墅用地供应近日，在国土部密集调研全国供地、用地整体情况的同时，一项关于别墅、大户型项目供地用地的分项调查也在同步展开，下一步将对别墅定义做进一步的详细修订，有望在此前高度、容积率两方面限制外，增添套型、面积等多方面限制容，不排除将联排、叠拼等项目包括进来。同策观点这是国土部至2003年以来，第四次叫停别墅用

3、地供应。国土部早在2003年已经发布紧急通知，首次提出“停止别墅类用地的土地供应”，此后又分别在2006年5月、2008年1月下发关于当前进一步从严土地管理的紧急通知、关于促进节约集约用地的通知，重申，全国一律停止别墅类房地产项目工地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。我司认为，本次国土部对别墅定义、户型、面积上作出详细规定的举措，相比前三次，严厉程度有所增加，但对别墅供应的限制力度仍然有限，别墅类项目短期会“坐地涨价”，但长期看，均价涨幅将恢复平稳。关注3： 住房用地供应计划编制公布前，暂停住宅用地出让3月24日，从国土资源部获悉，各地供地计划要在4月5日前上报国土资源部和抄报驻地国土

4、督察局。各地在上报住房保障用地和供地计划之前，不得出让住房用地。而在上报的住房用地计划当中，各地务必把保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不得低于住房建设用地供应总量的70的供地要求，分解落实到拟供宗地。同策观点在用地计划编制完成前不许出让住房用地，短期此调控相对严格，但供应比例能否实现，关键在于地方政府能否认真执行计划，“政策地”能否全部流向市场。而更大的问题在于，那个占到大头的”70%“用地供应计划会否在今年全部投入市场，才是影响全年土地乃至楼市的关键。关注四：四大行均收紧房贷政策 首付两成利率8折中国农业银行近日下发文件，4月1日起，将首套房贷款利率由7折调高至8折。至此，

5、四大国有银行均已收紧首套房首付2成利率7折的优惠政策。其中，中行、工行、农行已明确取消7折利率优惠，建行需首付4成以上利率才能打7折。从4月1日开始，若首付2成，工行执行利率8.5折，建行、农行执行利率8折，若首付比例更高利率可略降。中行则是将首套房贷款利率调高至8.5折。同策观点7折利率优惠取消，对非投资购房的工薪族压力增大，而投资客受影响较小。在目前的资金状况下，投资客最关心的不是银行的利率，而是放贷的额度，“只要能贷得到款，对利率的变动并不会太在乎。”这一措施，“打击面”会殃与刚性需求，甚至形成“投资投机需求”对“刚性需求”的“挤出效应”。 本月新政3月中上旬召开的“两会”主要围绕土地招

6、挂牌制度、保障性住房、二次房改、物业税等问题进行商论。讽刺的是，两会结束后的第一天，央企却在连拿三个地王，这与两会要求抑制房价过快增长的精神背道而驰，于是一系列针对土地市场的各种细化执行政策接踵而来。78家央企被勒令退出房地产行业，意味着这些央企以后将被取消进入土地拍卖市场的资格；土地首付款和缴清期限进一步收紧，等城市甚至要求在一个月缴清全额土地款；土地清查力度进一步加大，闲置土地被频频收回。除土地环节政策频出外，商品房信贷政策也进一步收紧。4月初四大行已取消首套房7折利率优惠，统统上调至8折以上，打击面不仅殃与刚性需求，甚至形成“投资投机需求”对“刚性需求”的“挤出效应”。 两会政策“二次房

7、改”列入人大会议正式议案3月15日，二次房改列入人大会议正式议案，议案的核心容：确立住房是准公共产品，由政府主导提供房屋住房服务，供应对象是占城镇人口60%左右的中等收入家庭，根本目的是解决夹心阶层的住房问题。概括起来，就是“三种住房制度，三类供地方式，三支队伍参与”(三三制)。温家宝-2010年政府工作报告3月5日，在十一届全国人大三次会议开幕上，国务院总理温家宝作2010政府工作报告。 报告容包括以下几点：1) 继续大规模实施保障性安居工程；2) 继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。3) 物业税相关容未列入政府工作报告。信

8、贷政策四大行上调房贷利率优惠至8-8.5折4月1日起，中国农业银行总行已下达文件，要求将首套房贷款利率由7折调高至8折。目前，中行、工行将首套房贷利率调高至8.5折，建行与农行均实行利率8折。银监会：严控农村金融机构房地产贷款风险银监会3月18日发文要求，国农村金融机构应严控地方融资平台、房地产和产能过剩贷款等金融风险。通知称，农村金融机构要严控信贷资产风险，全面评估和有效防地方融资平台、房地产和“两高一剩”贷款风险。同时，严控各类案件风险，建立严密部防控体系，确保案件“双降”。土地政策国土部发布关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知3月10日，国土部发布“国19条”。通知对土地出让的各个

9、环节制定了更加严格和细致的要求。其中要求确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%；同时要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地；土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%；严格土地出让合同管理，合同签订后一个月必须缴纳50%的首付款等一系列要求。国土部:供地计划未公布前各地停止出让住房用地3月22日，国土资源部明确要求2010年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地。另国土部计划在房价上涨过快的一线城市和部分二三线城市试点推广“综合评标”、“一限多竞”

10、等招拍挂制度完善改革措施。78家央企退出房地产市场国资委3月22日对外公布消息说， 78户不以房地产为主业的中央企业，要加快结构调整步伐，15个工作日制订有序退出的方案。财政政策财政部再次明确首次购房契税优惠政策3月31日，财政部发布首次购买普通住房有关契税政策的通知，通知再次明确了首次购买普通住房契税优惠政策的问题。通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米与以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。业动态1一季度房企业绩百强代表企业首月销售势头良好一季度，万科以145亿元的销售额继续高居各大房企榜首，但是销量榜首的位置则被恒

11、大跻掉，恒大以129.5万方、高出万科11.5万方的优势成为销售冠军。在行业竞争不断加大的情况下，此次有不少“新面孔”也晋级到排行前20的行列中来，如越秀地产、金科、保利以与万达等都是首次上榜。一季度房企销售面积排行榜一季度房企销售金额排行榜1恒产129.51万科集团145 2万科集团1182恒产85.33碧桂园101 3绿城中国78.7 4绿地集团96.5 4中海地产76 5保利地产88 5富力地产75.56世纪金源84.4 6保利地产75 7中海地产65.9 7绿地集团70.6 8富力地产63.3 8碧桂园60 9地产48.5 9万达56.9 10雅居乐集团48.2 10地产53.5 11

12、万达45.8 11雅居乐集团5312绿城中国41.3 12龙湖地产45 13融侨39.5 13世纪金源44.7 14金科38.5 14越秀地产40 15保利37 15首都开发37.2 16世茂房地产34.2 16远洋地产36 17龙湖地产33 17华润置地32.8 18华润置地31.518世茂房地产32.1 19远洋地产30.3 19融侨31.220越秀地产26.6 20金科29.3 2业动态万科去年营收488.8亿 再当全球销售冠军万科2009年实现营业收入488.8亿元，归属上市公司股东的净利润53.3亿元，较2008年分别增长19.2%和32.1%。净利润率较2008年回升，净负债率有所

13、下降，为19.7%，总负债率则为67.1，每股净收益0.48元。佳兆业与海航置业签订合作协议3月1日，佳兆业与海航置业签订策略联盟框架协议，拟共同拓展地地产市场。太古与兴业项目获中行80亿贷款中国银行已为太古股份旗下太古地产与兴业的大中里地产项目提供80亿元贷款融资，年期为13年。绿城2月收金10亿 新获天山路项目绿城2月份销售额约为10亿元，绿城以15亿元竞得天山路一商业项目，该项目位于长宁区天山路街道98街坊，项目占地2.6万平方米，规划总建筑面积10.2万平方米，绿城占其中70%的权益。瑞安12.6亿底价竞得浦区地块3月5日，瑞安房地产以12.64亿元，竞标购得位于浦区商业综合地块五角场

14、街道311街坊地块。原合生、恒大CFO加盟佳兆业 任职副主席3月8日，佳兆业再次发布公告，称原合生、恒大CFO谭礼宁先生已获委任为执行董事与副主席。 中国建筑投资60亿牵手株洲高新区中国建筑全资子公司中国建筑第五工程局于3月5日与株洲国家高新技术产业开发区签订战略合作协议，涉与总投资金额约60亿元。华润置地将投资300亿于商业地产项目3月9日，华润置地主席王印表示，华润置地未来数年将有6个商业项目落成，投资金额共计可达300亿元。台商华新丽华投资60亿建CBD新地标3月13日，由华新丽华投资建设的河西新区地标性建筑-华新城开始动工。总投资预计将达到60亿元。 52.4亿加冕地王 单价超1.7万

15、3月15日，地产以52.4亿元的总价夺得大兴区亦庄住宅与商业项目(X1-1B)地块，创下了拍地的最高总价。东百集团联手市政府投资42亿建商务中心东百集团13日已与市人民政府签订市人民政府与东百集团合作建设国际商贸中心框架协议书，将在投资建设一商贸中心位于是七里河西站商圈，占地面积约为122亩，预计总投资42亿元以。新城本年度将推出7个项目日前，新城地产今年将有7个项目开工或开盘入市。上述七个项目主要集中在青浦、嘉定两个区。中海启动近4000亩城市综合体项目3月22日，中海地产投资20亿美元运作的城市综合体项目“中海九曲”正式奠基。中海九曲项目总规划面积超过3000亩，中海计划将该项目建成一个包

16、括酒店、公寓、写字楼和住宅等在的大型综合项目。首创置业：开发300万平米高档住宅项目首创已经与市武清区政府签订高速公路高村乡290万平方米土地开发整埋协议，将发展高档住宅项目。 万科10亿拍得一幅地块 将建地标建筑3月26日，万科以10.04亿元成功竞得编号为2010G023长安镇长青路地块，折合楼面单价为4022元/平方米。该地块用地面积为7.57万方，为工业用地改作商住地块，将被拿来建筑60层的长安镇地标性建筑。国信融资150亿开发最大项目3月29日，国信()龙沐湾投资控股与国开行签订了一笔150亿元的融资协议，开发其位于西部的龙沐湾国际旅游度假区项目，该项目是西部成片开发的最大项目。3投

17、资收购3月，随着月底楼市成交量的一股强势回暖气流，投资市场也开始逐步解冻，略见起色。据我司不完全统计，整个3月共有11宗与房地产相关的转让项目成功交易，交易金额高达100亿以上，较上月高出近5成，其中商业物业出现回暖迹象，商务楼整体收购案例再现。挂牌方面，受“78家央企退房令影响”，本月在与的联合交易所挂牌中，央企身影频频亮相。央企频现挂牌市场 3月18日，国资委召开新闻发布会，要求78家所属非主业房地产央企退出房地产行业，并要求15日给出退出方案。随着78家央企退出房地产业大限日益临近，各大央企悄然开始行动，截止3月底，包括集团、中核集团等7家公司都纷纷将名下所持有的房地产公司股权挂牌转让。

18、截止目前，由金冠信邦置业以1.84亿转让的金中都置业80%股权项目关注度较高，产权交易所的负责人表示，自3月18日挂牌以来,每日询问也络绎不绝。挂牌信息显示，金中都置业公司开发的金宫花园项目宣武区门外南大街77号,地理位置十分优越，属于二环周边南城核心地带鲜有的待开发地块。项目占地面积38538平方米，容积率0.58，绿化率35%。该地区的市政基础设施条件完善，达到电力、上水、下水、热力、煤气、道路等七通，场地平整。地块为矩形，形状规则，地质条件良好，且所有批复手续齐全，没有拆迁负担，开发空间巨大。值得注意的是，此次央企出让的股权项目中，除金中都置业80%的股权之外其余转让股权比例都较小，有开

19、发商表示对于出让股权比例较小的标的,业并不感兴趣。在商品住宅用地出让逐渐严格的背景下，开发商并不在意通过此种方式带来的股权收益,而是更希望通过购买股权达到获取土地的目的。所以,有土地储备的公司以与出让股权达到50%以上的标的才对于接盘开发商有吸引力，因此金中都置业能吸引众多的投资人并不令人意外。大宗商务楼交易再现申城3月，商业物业出现回暖迹象，继1月中粮置业以13.5亿元人民币的总价收购太古城一期项目之后，本月，申城再现大宗物业整体收购案例，3月18日，锦和投资集团宣布整体收购市中心西路顶级商圈凤阳大厦。凤阳大厦坐落于静安区凤阳路601号，与市中心顶级商圈梅泰恒咫尺之遥。人民广场和东路商圈步行

20、可达。轨道交通一、二号线和多条公交汇聚左右，出行极其迅速便捷。锦和投资集团董事长郁敏珺表示：锦和非常看好未来发展，世博盛会的影响力、“两个中心”建设的先发优势，尤其市中心优质地块的稀缺性，保值效果良好。附一：3月成功收购项目项目股权鼎奋房地产40%的股权山海公司1.54亿复地世纪鸿城公司45%的股权中鸿公司13.26亿城建一住宅地50%股权MSR Asia2亿汉国置业新塘镇新沙路项目资产包50%的投资权益敏捷公司2.17亿元碧桂园仰皓置业100股仰皓置业4.7亿私营房企市中海投资管理100%股权中建总公司32.2亿中国建筑工程公司祥瑞51%股权保利1075万辉煌物业集富大厦威利国际控股1亿福方

21、集团珠江新城的商业中心瑞华集团1.76亿奥园地地四个物业项目保利集团39.83亿保利凤阳大厦锦和投资附二：3月挂牌转让项目金冠信邦置业金中都置业80%股权1.84亿中国核工业集团新润房地产开发8%股权432万招商局集团恒世华融房地产开发8%股权969万集团市华瑞物业建设50%股权与1460万元债权1314万国际信托公司华南大厦9.269%股权与1463.843万元债权1.06亿国盛（集团）嘉盛置业45%股权1.92亿九百（集团）广贤元房地产开发30%股权1183.5万土地市场近期土地市场有一种风雨欲来的感觉，其直接导火索是两会后第一天央企在连创三个地王，与两会要求抑制房价过快增长的精神背道而驰

22、。于是一系列针对土地市场的各种细化执行政策接踵而来，如78家央企被勒令退出，住房用地暂停推出等调控政策一一出台。在如此重压下，我们预计近期土地市场将相对回归理性。但创造地王的各种诱因其实并没有消失。首先，从最近成交情况来看，被压抑已久的需求又开始出现爆发的苗头，房价重拾升势。其次，虽然土地款政策和信贷政策不断收紧，但从信贷绝对额来看，仍处于历史相对高位，而去年疯狂的楼市也让开发商钱包鼓鼓，开发商并不缺钱。而通胀预期和人民币升值预期甚至更胜于去年。因此，不排除继续出现地王的可能性。只是在少了很多财大气粗、主营业务非房地产的央企的参与下，我们认为即使出现地王，也将是相对理性的地王，也即单价地王即使

23、出现，相对之前的地王，涨幅也将相对有限。进入3月份后，土地供求与价格矛盾依然成为两会期间的重点议题，由此国土部推出了“国19条”对土地出让的各个环节制定了更加严格和细致的要求；而两会刚闭幕，却讽刺性地一连涌现出3个新地王，此政策一出，必然给各地的土地市场带来很大的冲击，、等地都开始延后土地出让时间，而却依然接二连三推出住宅用地，据我司估计此批推出的地块是因为推出计划早就确定所致。三月土地市场分析一供应分析3月22日，国土部明确表示公布用地编制前不得出让住宅用地，但是还是接二连三的推出住宅地块。我们认为此批推出的地块是因为推出计划早就确定所致，因此并不受此次“限地令”的影响。据统计，3月份本市共

24、推出29幅用地，总出让面积为153.42公顷，其中包括2幅住宅地块、2幅商住地块以与1幅商住办地块，最终，整个一季度共土地供应量为473.42公顷，比去年同期下降了13%。从各区域供应情况来看，松江以推出43.02公顷地块位于首位，其中包括了一幅23.6公顷的配套地块和一幅16.76公顷的住宅地块。闵行区则紧跟其后，当月推出3幅浦江镇中心河以南地块，其中一幅为纯住，另外两幅为商住综合用地。另外浦也赶在3月底推出了新江湾C4地块，因之前与其相邻的新江湾C6地块以3.2万元的楼板价成为去年单价地王后，此次该地块的推出便受到业极大的关注。1）浦江镇中心河以南三幅地块此次出让的浦江镇中心河以南三幅地块

25、位于世博会辐射围，临近地铁8号线，区位优势明显。地块区域在售项目规模较大，且容积率较低，以别墅为主的综合社区为主，占地达183公顷的新浦江城则是区域的标杆项目，该案容积率仅0.7，与本组地块接近。最近各项目新推的产品也以别墅居多，其中万科翡翠别墅价格最高，成交单价突破4万，随着近期市场又有回暖征兆，该案最新报价已涨至7万元/平方米。从区域住宅项目的未来可推量来看，新浦江城、一品漫城、翡冷翠园、浦江颐城后续均有较大推量，加上新浦江镇还有多幅住宅地块尚待出让，因此未来竞争压力很大。2）松江区广富林2-6号地块地块位于松江新城东区最北部，地块两面临河，北望佘山，自然景观极佳；另该地块容积率较低，体量

26、大，易打造成别墅社区，提高项目品质，而该区域别墅稀缺，故项目建成后有效弥补市场需求空白。地块区域在售住宅楼盘仅荣御景苑、三湘四季花城、绿地松江名邸与保利西子湾4个楼盘，前2个楼盘已全部售馨，保利西子湾则已接近尾盘，仅绿地松江名邸因是09年年底推出的新盘，故产品价格偏高，加上其二期还未推出，故区域只有绿地松江名邸具有价格可比性和参考性，且其后期项目也将是地块新盘销售的主要竞争对象。从长期来看，今年刚成交的三幅住宅地块预计开发进度接近，因此未来一段时间市场供应量大，尤其是与本地块相邻的2-4地块，容积率和体量与本地块非常接近，是本项目未来最大的竞争对手。经过测算，当项目收益率为30%时，本次四幅地

27、块的合理拿地价格如下表：注：以上四幅地块的评估报告详见15公告号地块评估报告（松江、浦江镇）201003313）新江湾城C4 地块地块西面紧邻新江湾公园、东至江湾城路、北至国浩路、南面与去年以3.2万元楼板价成交的地王新江湾C6地块仅一路相隔。地块有自然河道，拥有良好的生态环境，利于提升景观价值。目前地块周边楼盘有华润橡树湾、新城御景、加州水郡、仁恒怡庭、涵碧景苑，其中涵碧景苑、加州水郡已全部售馨，新城御景则已接近尾盘，故目前仅华润橡树湾二期在售，均价在4万元左右；从未来的发展趋势来看，仁恒怡庭将在9月开盘推出18栋多层公寓，而加州水郡、华润橡树湾后续也均有较大推量，再加上C6地块尚待开发因此

28、未来竞争压力是很大的。二成交分析整个一季度土地成交量较去年高出了1.2倍，达到了723.53公顷，其中住宅用地占到25%。这主要还是由于去年土地市场的火热延续至年初所致。在这热浪之中，华侨城、万科等知名房企仍涌入沪进行拿地，2月的卖地收入甚至达到了407亿元，创下历史新高；并且地王不断被刷新，河湾1号地块以单价52855元/平方米成为单价新地王，刷新了黄浦163地块之前创下的单价纪录，同时也成为此次一季度单价排名第一的地块。2010年第一季度成交单价前十排名地块1闸北河湾1号地块3.56 商住办70200049%52855 13161 华侨城2黄浦区163街坊地块1.37 商办34100022

29、%51820 16582 新黄浦/新世界3外滩国际金融中心地块4.55 商办9220003%34148 13518 证大置业 4新江湾城F区加油站地块0.20 其他13250%21999 440 中国石油/城投5宝山路804号地块0.43 商办2640050%17245 4139 中梁房产6松江广富林2-4号地块13.10 住宅171600191%16378 873 招商/万科7徐泾镇徐盈路东侧B4-01地块13.69 住宅382000431%15498 1860 仁恒8长宁天山路街道98街坊地块2.56 商办1535640%15000 4000 绿城/华龙置业9朱家角镇B3、B4 地块9.8

30、7 商住101440154%14677 685 嘉华10朱家角镇B7、B8 地块13.20 商住132000147%14284 667 古北集团继2月土地集中成交后，目前未成交的商业与住宅地块都已所剩无几，而面对3月两会的召开与国土部推出土地调控的相关政策，3月的土地交易市场更显“平淡”。据统计，3月份本市共成交土地227.26公顷，环比火热的2月下降了近3成。并且成交几乎都以工业用地为主，仅浦五角场成交1幅商住办用地。附：一季度土地成交汇总（不含工业与其他用地）200909102嘉定区真南路以南、走马塘以块住宅7.92宝华企业集团24186013283 336%200909401川沙新镇杜坊

31、C02-08、C02-15地块住宅11.34浦东发展置业259211344 0%200910401新城21号地块一期住宅7.45崇明新城房地产开发79331065 0%200910402新城21号地块二期住宅5.36崇明新城房地产开发57131065 0%200910501临港新城中心区一期建设区WSW-C2街坊WSW-C2-13地块住宅7.64海港新城房地产542807101 172%200910502临港新城中心区一期建设区WSW-C2街坊WSW-C2-04和WSW-C2-05地块住宅11.07海港新城房地产796807200 171%200910503临港新城中心区一期建设区WSW-C2

32、街坊WSW-C2-10地块住宅9.09海港新城房地产667887351 178%200910504临港新城中心区一期建设区WSW-C2街坊WSW-C2-14地块住宅11.24海港新城房地产843207499 185%200910704新场旅游综合区C4地块住宅9.92万科房地产893006001 233%200910902嘉定区外冈镇百安路以西、恒荣路以南地块住宅13.35莱蒙宝山1105008279 360%200910903枫泾镇I1地块(南块)住宅10.31中冶置业403193912 117%200910906龙兴路R19-1号地块住宅14.76房地产经营（集团），中华企业股份26237

33、311111 172%200910907松江区广富林2-4号地块住宅13.10招商置业与万科子公司朗达实业17160016378 191%200910908龙兴路R19-2号地块住宅9.27龙湖置业发展15950610750 173%201000202徐泾镇徐盈路东侧B4-01地块住宅13.69仁恒浦房地产,Ho Bee Investment LTD 38200015498 431%201000601大型居住社区泗泾基地B地块住宅24.89城投置地（新凯房地产开发）24265542 0%200909105嘉定区嘉定新城C8-1、C8-2、C11-1、D10-2、D10-15地块商住办15.16

34、保利佳房地产开发729922193 0%200909106华新镇新府中路西侧地块商住办22.78农工商房地产（集团）股份,大都市资产经营管理,海博股份1856006266 293%200909601淞南镇长路南侧388 号地块商住办4.31保利置业集团618008958 63%200909606盈浦街道漕盈路东侧地块（F-2-2,F-1-2,F-1-6)商住办13.70新城万嘉房地产1201885965 109%200910904浦区五角场街道311 街坊地块商住办7.82瑞安全资公司泰隆发展联合浦知识创新区投资发展1263815989 0%201000201闸北区岸东块1街坊地块商住办3.5

35、6华侨城房地产70200052855 49%200909301朱家角镇B7、B8 地块商住13.20古北（集团）13200014284 147%200909302朱家角镇B3、B4 地块商住9.87嘉华（中国）投资10144014677 154%200909602嘉定区外冈老镇政府地块商住0.80财富兴园置业发展64904529 172%200909603环城路二号地块商住5.84同济房地产,同济大学建筑设计研究院（集团）750188022 141%200909604金山卫镇学府路以东地块（北块）商住13.90绿地（集团）752003279 222%200910901朱泾镇城南E1（A、D）地

36、块商住2.58国瑞创业投资股份168894680 182%201000204重固镇重公路东侧地块商住11.65万科房地产800105508 129%200908901宝山区大场镇沪太路东侧商业地块商业5.31鼎汇房地产开发681005343 125%200909101华新镇3号地块商业0.18凤溪房产经营10755429 149%200909103重固镇艾祁港东侧地块商业13.18意邦置业158161200 0%200910507堡镇商业地块商业1.73瀛海置业18181170 0%200910905松江区广富林2-2号地块商业9.57松江大学城建设发展529007897 0%20090910

37、4行镇铁峰路东侧地块商办1.84宝山国际汽车物流71701950 0%200910201外滩国际金融服务中心（8-1）地块商办4.55证大置业92200034148 3%200910301浦东新区高东集镇9-7 地块商办0.79高东企业（集团）55503530 102%200910701长宁区天山路街道98街坊地块商办2.56绿城房地产集团,马华龙置业发展15356415000 0%200910702市闸北区338街坊北物流3-1地块商办3.83佳程房地产开发5480057220%200910703宝山路804号地块商办0.43中梁房地产开发2640017245 50%200910801黄浦区

38、163街坊地块商办1.37新黄浦（集团）XX公司,新世界股份34100051820 22%201000203金泽镇金商公路东侧地块商办12.39市信息投资股份189513000 0%市场走势“小阳春”姗姗来迟，恐慌性购房苗头再现在观望、胶着中，一季度的住宅成交量也是在意料之中的出现了下滑，“小阳春”没有如期而至。但是“两会”结束后，原本稍已平静的楼市又开始躁动。之前将开盘计划一推再推的开发商们，终于按奈不住，不约而同地选择了3月下旬的那几个双休日开盘。于是，积压数月的市场需求再一次暴发，“日光盘”现象重现江湖。无论是从最近大幅回升的一手房交易量，还是频频出现的二手房跳价来看，目前似乎又进入了一

39、个房价层层推高的自我实现循环，也即观望已久的购房者没有盼望来房价的回调，反而进一步的上涨，恐惧再不买房将会更加买不起房子。而卖房者，无论是开发商还是二手房东，在频频出现的地王的刺激下，对自己持有资产的预期不断提高，寻找各种理由涨价。而不断提升的房价又进一步强化了购房者的恐惧感。因此恐慌性购房再次席卷申城。 1 投资开发全社会固定资产投资额336.7928.1627.7322.8房地产开发投资额125.9212.3231.311.8住宅77.7139.1141.8027.10办公楼16.2915.929.817.2商业营业用房14.742128.181.9新开工面积305.968.8住宅234.

40、5323.6施工面积7425.49.7住宅4794.1810.9竣工面积219.081.6住宅139.595.1销售面积321.684.8住宅283.5772010年全社会固定资产投资开局良好，1-2月，本市全社会固定资产投资开局良好，投资627.73亿元，比去年同期增长22.8%。其中，建设改造投资354.76亿元，增长31.6%；此外，受去年房地产市场销售回暖和相对宽松的货币政策影响，1-2月，本市房地产开发投资稳步增长，共完成投资231.3亿元，比去年同期增长11.8%，增幅低于全社会固定资产投资11个百分点。 2全市商品房1季度楼市量跌价升全市商品房2010年1季度同比09年增幅供应量

41、 万364.814%成交量 万422.5718%成交均价 元/1305731%受政策调控、春节淡季等不利因素影响，今年以来楼市成交量一直 “萎靡不振”，尽管到了3月末楼市出现价升量涨的一丝“回暖”迹象，但仍然无法支撑起一季度楼市交易量。据统计，一季度全市商品房仅成交了422.57万方，同比去年下滑近2成，其中3月份成交量同比去年减少近4成。同时一季度全市商品房的均价为13057元/平米，同比上涨31%。供应方面，新开楼盘在经历了两个月的低迷后，终于在3月中下旬集中开盘。据统计，3月商品房新增150.37万方，环比上涨了64%。最终一季度商品房供应量为364.81万方，保持了与去年同一水平。 楼

42、市3月集中放量 库存量不跌反升3月下旬，楼市在经历2个多月的阴霾后呈现出快速回暖的态势，连续几天成交套数达千套以上，去化速度相对较快，但库存量并没有因此出现大幅减少的现象。由于受3月底开发商集中推盘影响，全市商品房在短时间集中放量，全市商品房存量呈现不跌反升的趋势，截止3月底，全市商品住宅可售余量为596.53万平方米，较上月微涨2.2%。随着5月房展会来临，楼市将再度出现一股供应高峰期，“粮荒”现象暂时不会出现。商品住宅非普通住宅464.89477.583%普通住宅118.71118.950.2%合计583.6596.532.2%办公办公297.78306.172.8%商业商业574.305

43、76.450.37%其他其他108.46107.361%总计1439.821586.5110%3公寓市场三月末迎来供求井喷 开盘即告售罄 面对楼市调控压力，观望情绪浓厚，3月的“翘尾”没有改变一季度成交供应低迷的窘境。当季成交量仅132.13万方，同比去年下滑了10%，成交均价却同比去年增长了50%。成交量集中在嘉定、松江、宝山、南汇等几个偏远郊区，我司代理的万安金邸和新城金郡园分别位于成交排行榜的第五和第八位。同时，当季新增供应仅133.54万方，同比下滑45%。3月18日，在一片低迷的市场中迎来了今年的春季房展会，观展人流超过14万人次，不过，此次房展会少见令众多购房者翘首企盼的促销降价，

44、众多参展楼盘表示售价未定，多个地产龙头的缺席也令此次房展失色不少。我们隐约从此次房展的基调中读出了房产商看多未来市场的信号。果然，市场终于在3月底迎来了“小阳春”。据统计，3月最后两周的公寓供、求量均达到了47.8万方，相当于整个三月份供求量的八成，同时也说明这两周新开房源均已全部售完，像西尚海、林语溪等“日光盘”现象的再现在市场上引起了不小的冲击，同时也使开发商对后市信心猛增 。楼盘名称区县环线板块套数面积 海韵馨苑奉贤区郊环以外柘林板块1105123940.89印象春城南汇区外郊环间周康板块90175774.67新城悠活城嘉定区郊环以外嘉定主城区板块61056601.77保利家园嘉定区外郊

45、环间嘉定主城区板块58248530.38景瑞欧兰高邸宝山区郊环以外罗店板块48844317.13仁恒河滨城浦东新区环以花木板块32844255.73静安均泰丽轩静安区环以家渡板块34043790.21新城金郡园嘉定区外郊环间嘉定主城区板块42243507.26经纬城市绿洲宝山区中外环间大场板块28241796.49馥敦坊虹口区环以北路板块36240649.62楼盘名称区县环线板块套数面积均价元/印象春城南汇区外郊环间周康板块74162440.414088静安均泰丽轩静安区环以家渡板块24731825.9838356锦华茗园嘉定区外郊环间江桥板块24230020.7112153万达城市公寓嘉定区

46、外郊环间江桥板块34127500.4613642万安金邸金山区郊环以外朱泾板块27827444.798338朗诗绿岛园宝山区郊环以外罗店板块25526574.5118298逸庭苑松江区外郊环间松江新城西区板块29925172.139418新城金郡园嘉定区外郊环间嘉定主城区板块24424897.4315745夏朵园闵行区外郊环间马桥板块20822891.8812242馥敦坊虹口区环以北路板块14721354.24296074别墅市场供应量与去年同期持平 成交量稳定增长别墅市场在连续两个月成交量遭遇“腰斩”后，终于在3月份触底反弹。今年一季度全市别墅整体表现为先抑后扬。一季度别墅成交量虽不与09年

47、第四季度，但与去年同期相比，成交量和价格还是有明显上涨。据统计，当季全市别墅仅成交1837套、40.58万平方米，同比上涨了12%。成交量主要来自于松江、青浦和奉贤，占成交总量的55%。其中位于松江的绿地蔷薇九里、沿海馨庭和徐泾的久事西郊名墅，都凭借着各自的优势和卖点而取得了不俗的销售业绩。与此同时，今年一季度推出1650套、34.63万平方米别墅，供应基本与去年同期持平。4.1独栋别墅供应持续走低、成交量反弹一季度，全市独栋别墅成交量在3月份的拉动下反弹，成交391套、13.04万平方米，同比增长了33%。成交量主要集中在松江和浦东，占成交总量的46%。其中崇明家镇板块的览海高尔夫别墅成交最

48、好，当月共签约了28栋独栋别墅，总面积8449平方米。当季独栋房价稍有回落，为27358元，比上一季下滑近8%，这主要是受成交结构影响所致。与此同时，别墅上市量已连续三个月走低，一季度只有有16个楼盘推出222套、7.09万方别墅，同比去年减少了4%，创下近年来的新低纪录。其中3月份仅达安御廷花园、览海高尔夫别墅和泗泾颐景园3个楼盘有新上市房源。楼盘名称区县环线板块套数面积 久事西郊名墅青浦区外郊环间徐泾板块3710978.82合生东郊御品园浦东新区中外环间江板块199791.11御涛园闵行区外郊环间马桥板块287383.87翡冷翠园闵行区外郊环间浦江板块166302.25西郊明苑别墅长宁区中

49、外环间西郊板块146273.83绿色家园奉贤区外郊环间金汇板块155074.25泗泾颐景园松江区外郊环间泗泾板块155020.9四季雅苑浦东新区环以花木板块214658.35达安御廷花园崇明县郊环以外崇明新城板块194580.11万顺水原墅闵行区外郊环间颛桥板块113912.36楼盘名称区县环线板块套数面积 均价 元/览海高尔夫别墅崇明县郊环以外家镇板块288448.8427358四季雅苑浦东新区环以花木板块258405.8378509久事西郊名墅青浦区外郊环间徐泾板块247090.0829681复地北桥城闵行区外郊环间颛桥板块336981.4227968逸庭苑松江区外郊环间松江新城西区板块2

50、06499.9220028紫园松江区外郊环间佘山板块45519.5556243清风别墅金山区郊环以外金山新城板块214928.8113528美林别墅浦东新区中外环间三林板块184869.648100曼荼园松江区外郊环间佘山板块114768.5375505云顶别墅松江区外郊环间泗泾板块73174.35152884.2联体别墅供应量大增 市场需求进一步释放一季度联体别墅大量开盘，当季共有26个楼盘推出1409套、27.06万平方米，同比上涨5%。其中仅3月份就有13个楼盘开盘，推出体量占到当季总量的近4成。在联本别墅供应量充裕的背景下，市场需求进一步被释放。一季度，联体别墅共成交1239套、24.

51、17万平方米，同比上涨了9%。成交冠军是来自于松江新城板块的沿海馨庭，当季共签约89套联体别墅、成交面积达到2.09万方，成交均价为18267元/平方米；其次是位于青浦徐泾板块的久事西郊名墅，也签约了95套联体别墅，成交面积近2万方，排名第二。同时，随着住宅市场价格越走越高，联体别墅一季度的成交均价也突破了2万元，达到20692元，同比上涨了47%，比09年第四季度也上涨了3%。楼盘名称区县环线板块套数面积 顺驰兰郡名苑嘉定区郊环以外安亭汽车城板块14431224.56枫丹白露南汇区外郊环间惠南板块11226008.93久事西郊名墅青浦区外郊环间徐泾板块11224006.59沿海馨庭松江区外郊

52、环间新桥板块9522622.52碧盈苑南汇区外郊环间惠南板块9420975.34新浦江城二期闵行区外郊环间浦江板块7317963.15绿地松江名邸松江区外郊环间松江新城东区板块24317123.72绿色家园奉贤区外郊环间金汇板块6917115.92海韵馨苑奉贤区郊环以外柘林板块5011043.89万安金邸金山区郊环以外朱泾板块469962.94楼盘名称区县环线板块套数面积 均价 元/沿海馨庭松江区外郊环间新桥板块8920901.4818267久事西郊名墅青浦区外郊环间徐泾板块9519984.8423213绿地松江名邸松江区外郊环间松江新城东区板块17416360.8523267保利叶都宝山区外

53、郊环间顾村板块399676.8626086娜欧佳苑奉贤区外郊环间奉城板块418545.869930万安金邸金山区郊环以外朱泾板块388010.0212722新浦江城闵行区外郊环间浦江板块317703.625063聚贤煌都奉贤区外郊环间南桥新城板块317053.0413576嘉宝紫提湾城嘉定区外郊环间嘉定主城区板块286171.8226001恒盛湖畔豪庭奉贤区外郊环间南桥新城板块286064.44160214.3叠加别墅供应量创历史新低，成交持续“下探”一季度全市叠加别墅成交持续低迷，仅成交207套、3.37万平方米，同比减少了18%，环比大跌75%，创下新低。成交量主要来自松江、宝山和青浦，该

54、三个区域的成交占到成交总量的近七成。其中松江新城西区板块的上林苑签约最好，该案当月共签约了45套叠加别墅，总面积为7238平方米。新盘方面，当季供应量创历史新低，3月出现“零供应”仅青浦新城板块的汇丰豪轩推出11套共3411平米与闵行颛桥板块的众众德尚世嘉推出8套、1414平方米叠加别墅，同比减少81%。楼盘名称区县环线板块套数面积 汇丰豪轩青浦区郊环以外青浦新城板块113411.38众众德尚世嘉闵行区外郊环间颛桥板块81413.94楼盘名称区县环线板块套数面积 均价 元/上林苑松江区外郊环间松江新城西区板块457237.8116266美兰湖花园宝山区郊环以外罗店板块295697.452750

55、3龙湖滟澜山艺墅青浦区外郊环间巷板块474464.7524398娜欧佳苑奉贤区外郊环间奉城板块173311.178940莱英郡城嘉定区外郊环间安亭汽车城板块142514.7413533明中龙祥家园松江区外郊环间新桥板块91749.49476宝华海湾城金山区郊环以外金山新城板块81543.8811201世茂海滨新城奉贤区郊环以外海湾板块71240.0910032帕缇欧香苑青浦区郊环以外青浦新城板块5989.1413188景港名人苑青浦区郊环以外青浦新城板块5963.05170905办公楼市场办公市场出现回落态势1季度，受办公楼市场租金下滑，空置率不断上涨的影响，全市办公产品出现下滑趋势。当季供、求量环比上季均出现了5成的下滑，成交量同比也有27%的降幅。具体来看，当季供应量主要集中在徐汇、虹口，其中来自于徐汇的漕河泾现代服务业集聚区贡献最大，该案于2月5日推出72套整层办公楼，供应面积高达10.36万平方米，占1季度总供应量3成。楼盘名称区县环线板块套数面积