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1、审核合同中发现存在需要商榷的问题及建议对以本公司名义与他人签订各类合同， 须经领导和有关部门审批， 这是本公司经营管理的一项行之有效的重要举措。 参加合同审核， 是公司赋予法务部的重要任务之一。 为此， 法务部由两人分别以初审和核审二步进行， 本人是其中之一。据统计，自今年3 月份设立填写建设工程施工合同审核情况表 （一表一合同） 起到 9 月底止， 共审核各类合同 102份（以下按合同审核时间先后编为00010102）。其中，有建设工程施工合同、专业工程分包合同、买卖合同、委托合同、承揽合同、设备租赁合同、咨询合同、设计勘察合同等。其中有3 份合同，属于草稿件， 不够规范、 条款不齐全等不附
2、合同要求， 建议退回修改后重新审查。经审核的合同， 基本情况是好的。但从法务角度和合同逐步规范要求，本人认为确有应当引起重视和需要注意的问题，主要有以下四个方面：一是主体是否适格。合同当事人的主体是否合格，是审查合同是否有效的条件之一。 在审查合同中，发现有的主体值得商榷。如：有的将本公司写成“集团公司、分公司、村建设办公室、营业部作为合同主体，有的甚至是空白等等。二合同是否规范。合同是严谨的、严肃的且有其固定的规范格式的。在合同审查中， 发现有些需要商榷的内容。 如： 有的将两合同主体基本情况作为封面单独一页；有的合同条款任意地编写；有的合同文本土言土语，不用专业术语；有的承包内容、范围、工
3、期过于简单笼统；有的合同格式和内容，不够规范、不够全面；有的将买卖合同写成购销合同；有的将合同草稿件提交审核；有的建设工程施工合同 对工程进度款支付和工程结算栏，均填写为：按承包人中标承诺； 有的提交合同审核时早已超过开工竣工日期； 有的合同没有工程结算约定和保证金、 保修金只有支付时间， 未约定返还期间条款； 有的委托合同没有具体的范围、交付成果的时间和方式以及检查、验收的条款；有的合同条款不齐全；有的未见工程款如何结算和支付时间的约定；有的装饰装修工程项目的具体数量、质量、单价、工程款结算标准和方法以及验收标准均未见明确约定；有的连工程承包内容、合同造价、建筑面积、工程地址、工程款结算等最
4、基本最重要的合同条款都不详尽； 有的将甲方或供应方的格式合同原封未动提交审查； 有的错别字也较多； 有的只审查补充协议而未附上主合同文本； 有的将模型定作合同写成委托合同等等。三约定是否明确。合同条款约定应当明确，不能有歧义，且必须具有可操 作性。在合同审核中，发现有些约定不明确，应当注意的问题。如“以上单价不 包括包括桩头的破凿”；有的用词含糊，如甲方能配合的尽量配合；有的工 程款（进度款）支付的方式和时间不明，未见附件合同；有的合同工程在立项批 准文号、工期延误、监理和发包人派驻工地的工程师栏等很多栏目均未填写也未 划掉；有的保证金（3000万）、合同余款和保修金没有约定归还时间；有的甲供
5、 材料栏写“无”、但却约定甲供材料的结算方式；有的对“违约责任、索赔和争 议”栏是斜线划掉了；有的甲供材料范围、数量均没有明确；有的有甲方直接分 包项目，可是责权利条款未作约定；有的发包人违约责任填写“不采用”；有的约定，施工前的许可证等相关手续约定由承包人办理；有的将承包范围写成“包工包料”；有的塑料门窗制作和安装，没有具体数量、规格、型号、质量等内容， 亦没有对门窗价格、工程款结算和方法的约定；有的发包挖运土工程，既无固定 价又无单价约定，亦无开竣工日期、 施工设备费用承担归责以及验收标准； 有的 有分包内容，却没有对分包范围作出限制性约定； 有的在没有约定合同总价的情 况下，却约定“违约
6、金按万分之五计算”，有的租赁合同安装、调试费用由出租 方承担的约定不明确。四是权益是否保护。保护公司的合法权益免受侵害是签订合同的根本目的。在审核合同中，发现存在一些值得引起注意的问题。如：有的合同约定”则以不利于承包人的原则确定价格”；有的约定，甲方要求供货时，还要“与乙方讨论 确认”，发现质量问题，还需要“经协商确认后”等；有的合同约定，乙方按甲 方要求暂停施工，妥善保护已完工程，发生的费用损失，由造成的责任方承担； 有的合同约定“分包工程不计总包管理费和配合费但履行总包责任”，只有义务， 没有权利，显不合理；有的工程 10%保修金约定较高，工程变更费用下浮 14% 不妥；有的约定，额外或
7、附加的增加工程量超过合同工程量20%以上工期可以顺延，工程量变化幅度在10犯外才能调整。显不合理（；有相当数量的 合同，缺乏竣工后审价的期限约定； 有的对甲供材料范围未限定；有的合同连工 程造价栏也没有填写。大部分建设工程施工合同奖少罚多， 有的则有罚无奖，以及其他不公平的现 象普遍存在。有的合同约定，施工质量达到省优良工程，甲方只按合同总价的 1%支付奖金，但达不到的赔偿金却要按合同总价的 2%处罚；有的合同约定“对发生民工工资纠纷上访等的处罚为扣除工程总价的0.5%”仅这一项处罚就需70万元，过于苛刻，有的买卖合同对需方违约处罚过重、过严、且重复；有的每停工一次罚款50 万元； 项目经理到
8、位率达90%， 其他工程管理人员的到位率100%否则均需罚款， 要求太苛刻； 有的发包人工程师还有权对承包人最高每次处3 万元的罚款； 有的如工程质量验收不合格， 承包方不但要承担返修至合格的经济责任和工期延误处罚外，还要承担合同中标价20%的违约金（达170 余万）等等。三方合同责任多权利少。 有的合同约定， 建设方承诺将总承包人的现场脚手架等免费提供给专业分包人使用； 有的合同约定， 总承包方无条件给分包方提供工作界面， 分包工程出现任何质量问题以总包方违约计取并承担全额责任， 分包方对总承包方的投诉，建设方还有权对总承包方经济处罚。显不合理； 有的未签订三方协议；有的三方协议约定不全面、
9、 不明确； 有的只写总包管理费按分包项目总价的1.5%计取（且过低），有的对分包项目范围和与分包人之间的责权利等事项未作约定。有的还未见工程款如何结算和支付时间的约定； 有的工程竣工后未约定审价期限；有的工程款（进度款）支付时间节点加个“后”字，如主体结构封顶后支付合同总 70%， 后无休止； 有的有甲供材和甲方直接发包的分包项目， 其范围后面加了个“等“字，值得我们注意。针对上述发现的问题，提出如下建议：一是提高对签订合同重要性的认识。 认识是行动的先导， 只有领导和承办人对签订合同的目的意义真正明确了， 对其重要性认识提高了， 才有可能肯下功夫、会用气力把合同签订得格式规范、内容齐全、用词
10、确切、公平合理；一旦发生争议时， 才能有凭有据， 据理力争， 以达到保护本公司权益免遭不必要损害的目的。二是建议合同签订承办人要专业人员进行。 要不断提高合同签订承办人签订合同的专业水平， 签订合同必须有专业人员进行或参与。 在条件许可的情况下进行一次专业培训，以适应实际操作的需要。三是重提签订各类合同格式要规范。 一 般应当采用网上各省市所在地政府或业务部门编写的规范合同或本公司编制的模拟规范合同， 在此基本上进行适当修改，作为合同底搞，切不可任意生编乱造。四是制定“对不规范、不全面、内容填写不完整的合同，不能提交审核”的条件或制度。以控制草稿件和不附合同审核条件的合同提交审核，以避免无效
11、劳动和延长周期耽误工时的情况发生。五是重视对格式合同和对方起草合同的审查。 严格审查对方起草的合同(包 括格式合同)，切不可将对方起草的合同原封未动提交审核。这类合同，均是单 方行为、单方观点和要求，也许还有意设下的圈套。因此，必须立足本公司利益， 严格审查和修改，力求公平、公正，以维护本公司的合法权益免遭不必要的损害。六是强调合同条款必须具备可操作性。 合同内容必须全面、确切、务实，约 定切不能有歧义，必须具备可操作性。七是提交审核合同应当给审核人以一定的时间。 防止合同审核成为形式走过 场，尽可能减少和避免“立等要取”的现象发生。八是合同审核人审核合同中提出的建议仅作参考。 合同审核中提出
12、的建议有 正确的，当然也有不正确的或不附客观实际的，是否采纳请领导和承办人决定。最后，针对以上各类合同，提些不成熟的建议：(一)对建设方直接专业发包的，应当另行签订建设方、总包人、分包人的 三方合同，或在建设工程施工合同中增加如下约定内容：(1)建设方(或分包方)应向总承包方交纳分包配合管理费，其费用按本分 包工程实际价款的 %计算)。(2)分包方应服从总承包方的管理，执行总承包方规定的规章制度。(3)分包方的分包工程价款应与建设方结算，由建设方直接拨付给分包方。 分包方不得向总承包方主张本工程工程款。(4)如分包方(包括所属全体人员及导致的第三人) 发生人身伤亡等事故的， 由分包方自行处理并
13、承担全部经济责任。(5)分包方与所属民工因工资、与材料商等因材料款及借款(欠款)等发生 纠纷，向总承包方信访主张的，总承包方有权责令分包方立即支付，并有权对分 包方处以适当的经济罚款。(6)由于分包方原因造成总包工期延误的，总承包方不承担相关违约责任， 且建设方同意本工程工期相应顺延。(7)分包方对分包工程质量承担全部责任，与总承包方无关，总承包方不承 担一切责任。若因分包方责任导致总承包方工程质量问题或验收不合格的，分包 方承担赔偿责任。建设方同意其工期相应顺延。（ 8） 由于分包方过错导致总承包方被罚款、被起诉等造成经济损失的，总包方有权要求分包方赔偿或追偿等。（二） 总包直接发包的专业分
14、包（如桩基分包合同） ， 应具备以下相应内容：1、总包方履行总包职责，对本桩基工程的质量、进度、安全、文明施工和环境卫生进行管理，但对桩基工程质量、进度、安全原因影响整体工程的质量、进度及安全，总包方不承担连带责任，一切相关责任均由分包方自行承担。2、 分包方施工所需的设备全部由其自行配备或购置， 设备款连同设备修理、所耗油料等所有费用，全部由分包方自行承担。3、总包方协助分包方做好桩基工程交付前的成品保护工作，但自行若有损坏，总包方不承担责任，由分包方自行承担相关责任。4、分包方所属民工因工资、材料商因材料欠款或借款出借人等向总包方信访主张权利的， 总包方有权责令分包方立即支付， 并有权对分
15、包方处以适当的罚款。5、因分包方原因造成总包方总承包工程质量不合格、工期延误的，等造成甲方经济损失或被有关部门处罚、 诉讼的， 总包方有权要求分包方全额赔偿或追偿。（三）工程结算应当增加如下约定，即：发包人在收到承包人竣工结算文件之日起 60 日内完成工程审价，逾期视为认可承包人的竣工结算文件。否则，工程竣工后，工程款仍不能到位，又没有起诉依据。（四） 、工程款（进度款）支付节点中的“后”字，建议全部修改成“之日起 日内” 。以防止不必要的争议发生。（五）对有甲供材料和建设方直接专业分包项目范围后面不能加“等”字结尾。否则，甲供材料和专业分包项目将无休止。（六）买卖合同应具备以下约定：1、增加
16、出卖人送货至买受人工程工地现场，运输费用由甲方负担。2、在合同中应当约定合同履行地为货物送达地或买受人#工程现场。3、 买受人的收货人 （验收人） ， 应在合同中确定为两人， 并经该两收货人 （验 收人）共同签名的供货回单，方可作为出卖人货款结算依据。4、出卖人所供货物，必须有明确的生产厂家、许可证、出厂证、规格型号、 合格证等，并符合本工程施工图的型号和质量要求。5、出卖人未按时供货或不能供货，由此造成买人工期延误或者损失的，应 承担违约金，每日按未供货总额万分之计算；超过一天仍不能供货的，买人方有权单方解除本合同，由此造成的损失，全部由出卖人承担。6、出卖人所供货物存在质量问题的，买受人有权单方解除本合同，因此造 成的法律责任和经济责任，全部由出卖人承担。（七）关于管辖权，鉴于仲裁可塑性较大、且与其他民事法律规定不尽一致， 以及去外地调处纠纷劳命伤财的实际。签订合同时，建议取消仲裁条款的约定， 改成：如发生争议，经协调无效的，应向人民法院起诉。最好改成：可以向本公 司（原告或被告）所在地人民法院起诉。由于本人对建设工程施工并不专业，且工作能力和文化水平有限，以上浅见, 仅是一个侧面的视角，如有不妥，敬请领导批评指正。法务部：吕文华二。一。年十月八日附：建设工程施工合同审核情况表（空白）一份
建设集团法务部在审核合同中发现存在需要商榷的问题及建议
