房地产开发全程入账票据处理技巧与风险管理

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1、 .2012房地产开发全程各阶段入账票据处理技巧与风险控制一、当前税收征管环境与财务人员面临的风险1、税收增长如“脱缰野马一日千里”2、税务稽查正逐渐从“执法督查”转为“以抓收入为主”，自查+重点稽查，纳税评估3、以票控税，查假票白热化，发票是税务稽查的突破口，也是企业税收管理的重点和难点2012年全国税务稽查工作要点：查账、查案、查税必查票2012年的稽查重点行业，分别是：房地产、建筑、交通运输、煤炭、水泥、农产品加工（加工集中）行业4、要成为一个税务认可的财务工作者（1）千万不要卖弄你的财务会计知识、税务知识，不要表白没问题（2）尽量让他们找出你的小错误，比如发票不正规等等（3）尽量拖延时

2、间，承认错误（4）装傻充愣，推三阻四（5）别忘了倒开水让人家喝（6）稽查是有任务的，配合稽查人员完成任务5、财务工作者本身：（1）学会用税收的思维方式解决经营问题；账表做到“不管你信不信，反正审计/稽查当时信”（2）税收政策的运用要在行政机关容忍的围；（3）理论与实际有差异，税收政策的运用注意合法与合理的结合，角度不同，结论不同；（4）知道处理程序比明白实体规定更重要，程序是解决实体问题最有效武器；（5）掌握“法无授权即禁止”，是规避执法风险的保障，也是应对稽查的关键（6）具体经办人员决定成败，不是财务太无能，而是税法太狡猾（7）涉税问题不是可以随意咨询的财务拨打12366引发的补税（8）不符

3、合法律规定的税收筹划，无论是地方政府怎样支持支持，地方官员如何保证，都不能阻止税务机关的查处。6、总结：（1）发票，你心中永远的痛，忠告：与假票彻底分手吧（2）股权交易，你的达摩克利斯之剑（3）利润大户，hold住查与不查、税款都在那里，不增不减；来与不来，财务都在那里，不卑不亢；严稽查，你永远都不知道下一个倒霉的会是谁！7、刑法修正案（七）201条：纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额10%以上的，处三年以下有期徒刑；有第一款行为，经税务机关依法下达追缴通知后，补缴应纳税款，缴纳滞纳金，已受行政处罚的，不予追究刑事责任；五年受罚或二次以上行政

4、处罚的除外8、税收征收管理法六十三条：纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。9、刑法修正案（八）第205条：虚开本法第205条规定以外的其他发票，情节严重的，处二年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处罚金；情节特别严重的，处二年以上七年以下有期徒刑，并处罚金；单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。起诉标准：最高人民检察院公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定（二）第六十八条规定“非法出售发票案

5、（刑法第209条第四款）非法出售普通发票100份以上或者票面额累计在40万元以上的，应予立案追诉。”财务人员的涉税风险：若单位犯了上述几项罪，则判刑的是单位法定代表人、财务人员。另外，全国人民代表大会常务委员会关于惩治偷税、抗税犯罪的补充规定第三条规定，企事业单位犯偷税罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，处三年以下有期徒刑或者拘役。二、合法有效扣除凭证的种类1、财政收据（非税收入收据、捐赠收据、财政监制；不含资金往来结算收据）2、税务监制发票3、自制原始凭证4、合同+收据+判决书/调解书/公证书收据是否可以税前列支？可以税前扣除的收据同时符合以下条件（1）费用合法

6、真实，要有交易或提供劳务的合同；（2）与生产经营有关；（3）符合有关扣除标准（4）费用本身不具“经营活动”特征（收款方既不交增值税，也不交营业税，如赔偿款），符合不需要开发票的条件不需要开发票的情形：给予农民的青苗补偿费；工伤事故赔偿金； 职工解聘经济补偿金；给予个人的拆迁补偿金； 股权收购和资本收购支出；经济合同违约支出营业税细则第19条：条例第六条所称符合国务院税务主管部门有关规定的凭证（合法有效凭证），是指： 支付给境单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证； 支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据

7、为合法有效凭证； 支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明； 国家税务总局规定的其他合法有效凭证。三、跨期取得发票的税务处理与会计处理1、跨年度发放工资（工资薪金扣除的原则收付实现制，实际支付）国税函20093号实施条例第三十四条所称的“合理工资薪金”，是指企业按照股东大会、董事会、薪酬委员会或相关管理机构制订的工资薪金制度规定，实际发放给员工的工资薪金。实施条例第三十四条，企业发生的合理的工资薪金支出，准予扣除。前款所称工资薪金，是指企业每一纳税年度支付给在本企业任职或者受雇的员工的所有现金形式或

8、者非现金形式的劳动报酬，包括基本工资、奖金、津贴、补贴、年终加薪、加班工资，以与与员工任职或者受雇有关的其他支出2、已付款但跨期取得发票的费用某公司在2010年9月发生一笔代理费支出，2011年取得发票，该费用是否允许扣除？3、无发票、无付款的预提费用（后付的利息、租金）总局2012年15号公告：企业依据财务会计制度规定，并实际在财务会计处理上已确认的支出，凡没有超过企业所得税法和有关税收法规规定的税前扣除围和标准的，可按企业实际会计处理确认的支出，在企业所得税前扣除，计算其应纳税所得额。4、跨期成本之存货5、跨期成本之固定资产6、以前年度应扣未扣费用，应如何处理？总局公告2012年第15号：

9、 根据税收征收管理法的有关规定，对企业发现以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业做出专项申报与说明后，准予追补至该项目发生年度计算扣除，但追补确认期限不得超过5年。企业由于上述原因多缴的企业所得税税款，可以在追补确认年度企业所得税应纳税款中抵扣，不足抵扣的，可以向以后年度递延抵扣或申请退税。亏损企业追补确认以前年度未在企业所得税前扣除的支出，或盈利企业经过追补确认后出现亏损的，应首先调整该项支出所属年度的亏损额，然后再按照弥补亏损的原则计算以后年度多缴的企业所得税款，并按前款规定处理。总局2011年第34号第六条规定，汇缴期前取得发票才能税前扣除（企

10、业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能与时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证），而总局2012年第15号第七条规定，企业发生应扣未扣的支出，可以在5年追补扣除。即15号第七条是否否定了34号第六条？没有，是让追溯在所属年度扣除，然后该退就退税，或者抵当年的应交所得税7、汇算清缴完毕后，取得以前年度开具的发票如何处理？本年支付所属期为以前年度的费用，如何处理？四、财务人员如何规避风险，发票的审核要点1、票据种类是否合规（视收款方应交何种税而定） 普通发票代码第一位，根据收款方经营主业来判断2

11、、票据来源是否合法（发票来源地与开票单位所在地相符）普通发票代码第2-5位3、发票有效期：发票所属年份，普通发票第6-7位。4、票据与经济合同经济业务是否相符（交易双方名称、劳务/货物）5、票据形式是否合规（抬头、印章）汇总开具发票必须附清单6、付款方向与支付方式7、真伪检查五、权责发生制的运用与以票控税之争，“实际发生”如何界定1、实际发生与实际支付实际发生就是一项经济业务的义务和权益现在发生了；实际支付就是现在兑现了一项经济业务的义务和权益。显然实际发生中的经济业务的义务和权益时点就是现在，而实际支付中的经济业务的义务和权益时点则可能是过去、现在和将来。从时点和对价上来看：实际发生实际支付

12、。收入和费用的确定不能以是否收付款项作为标准，要遵循权责发生制原则，除非有明确规定（如工资薪金支出），所以款项支付行为不是扣除项目的实际发生标志。但是企业支付的款项并不能与经济业务形成对价关系，而且支付的款项金额无法确定为扣除项目支出的金额，所以款项支付行为不一定就是表示扣除项目的实际发生。实际发生的税金是企业为取得经营收入实际发生的必要的、正常的支出，与企业发生的成本、费用性质相同，是企业取得经营收入实际发生的经济负担，符合税前扣除的基本原则。因此，将税金和成本、费用并列为支出，支付义务发生即为实际发生，也就意味着扣除项目支出发生，无论款项是否支付，还是付款凭据是否取得，纳税人最终都要负担此

13、项费用，把支付义务发生时间作为扣除项目实际发生时间符合权责发生制原则。2、实际发生与取得发票收到发票只是取得了支付款项的凭证的行为，并不能说明扣除项目什么时间发生的。若将收到发票作为扣除项目的实际发生，最终就是税前扣除遵循收付实现制，所以收到发票也不能作为扣除项目真实发生的标志。况且发票也不是费用真实发生的唯一凭据，如农民拆迁补偿等，但需提供适当凭据，否则如果成本确已发生，税务机关可以核定开具或收到发票不仅仅是表示取得了收付款项凭证的行为，同样也表现双方对该经济业务的义务和权益互相确认行为。即使是违规提前开具发票没有款项支付行为，也属于承当约定义务，具有不可撤消的性质，也就是说双方确定的发生时

14、间和支出金额。3、实际发生与权利义务发生支付义务发生也就意味着扣除项目支出发生，无论款项是否支付，还是付款凭据是否取得，纳税人最终都要负担此项费用，把支付义务发生时间作为扣除项目实际发生时间符合权责发生制原则。至于这种支付义务的金额是否能够确定、是否有支付凭据这只是税前能否扣除的条件，并不能否认纳税人对支付义务的负担。当然支付金额不能确定、没有合法凭据即使扣除项目实际发生也不能在税前扣除。税法和会计准则对销售（交易行为）的规定差异在于“相关的经济利益很可能流入企业”；都强调“企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；收入的金额能够可靠地计量；已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算”

15、。在这里税法排除了“可能”性却强调“可靠”性，观注点在“所有权转移”和“义务承当”上。通过上述分析，判断“实际发生”实用简易的方法：应当采用货物商品（服务）名义交付与支付义务发生双重标准来认定，即只有同时符合这两个条件才可认定为“实际发生”。六、入账票据管理1、自查发现假发票如何补救，纳税检查发现假发票如何定性处罚？2010年度开发项目未完工，税务检查发现有1000万假发票计入开发成本，应该如何定性处罚？如果是费用发票呢？2、当年票据的入账时效与不合规票据的补救3、跨年度发票的税务处理土增税清算后转让房产，扣除项目按清算时单位建筑面积成本乘以销售或转让面积计算（即：清算之后发生的成本，清算时已

16、发生但尚未取得，清算之后取得合法票据将无法扣除）4、发票遗失如何处理5、如何避免取得虚开、代开的发票6、稽查查处假票应如何定性处罚，企业如何应对七、违约金专题1、房产企业支付的违约金支付给业主支付给供应商或建筑商2、房产企业收取的违约金向供应商或建筑商收取向业主收取八、征地过程票据（拆迁补偿）（一）土地闲置费的扣除企业所得税国税发200931号第27条，土地征用与拆迁补偿费土地增值税国税函2010220号，不得扣除（二）拆迁还建发票如何开具2009年1月，A房产公司参与旧城改造，以评估价值为基准，拆迁补偿协议约定，被拆迁人可选择货币补偿，也可选择按面积置换新建房屋（协议价4800/平方）。20

17、10年6月开发项目完工，现房销售价格为6000/平方，税务机关提出安置部分应按6000/平方计税，你认为是否正确？房地产企业拆迁实物补偿如何缴税一、营业税 1、纳税义务发生时间房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的纳税义务发生时间目前没有明确规定，一般认为拆迁补偿的营业税纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。2、计税依据国税函发1995549号规定，对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照营业税暂行条例的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。这里的成本价如何确定？有的地方认

18、为，考虑到被拆迁房产原占有土地，开发商不需对该土地支付成本，补偿房产的成本价不应再计算土地成本；有的地方则认为应包括土地成本。回迁房的成本和正常销售的商品房一样，应分为土地成本和建筑成本两个方面，只不过这里土地成本是以房换地换回来的，成本价应该包括土地成本。从筹划角度，建议把回迁房单独核算，别对外出售，这样无法取得同类房屋销售价，回迁房成本价就无法从市场获得，只能从建筑成本、前期工程费等方面考虑土地成本，降低土地成本，才是降低营业税、土地增值税的路子。某些县的征管水平达不到如此高度，按照建筑成本交也有可能。 深地税发1999462号：开发商根据当地政府的城市规划和建设部门的要求，进行旧城拆迁改

19、造，以土地补偿给被拆迁户的，按营业税暂行条例实施细则第十五条规定，核定营业额计征”转让土地使用权“的营业税。以房产补偿给被拆迁户的，对补偿面积与拆迁面积相等的部分，按同类住宅房屋的成本价核定计征”销售不动产“的营业税；对补偿面积超过拆迁面积的部分，按营业税暂行条例实施细则第十五条规定，核定营业额计征”销售不动产“的营业税。”另外，对被拆迁户取得的补偿收入征税问题，仍按原规定执行，不征收营业税。3、开具销售不动产发票问题 无论怎么开发票，都不影响偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分按成本价核定计征营业税。二、土地增值税 国税函2010220号规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房

20、视同销售处理，按国税发2006187号第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。“三、非直接销售和自用房地产的收入确定（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按以下方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。”与企业所得税不同的是，在与被拆迁户办理交接手续时，不需要立即进行土地增值税清算，只需要预征。 三、企业所得税 国税发200931

21、号第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。 注意，不能按预计毛利率计算缴税，而是要确认视同销售所得计算缴款。四、以上三种税计税依据比较1、营业税是模糊的，“按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税”。2、土地增值税较清晰“（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； （2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。”3、企业所得税更清晰“（一）按本企业近期或本年度

22、最近月份同类开发产品市场销售价格确定。 （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。 （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定”五、以上三种税纳税时间比较1、营业税：没规定。2、土地增值税：发生所有权转移时。3、企业所得税：“于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现”。六、契税拆迁补偿要缴纳契税。依据：财税（2004）134号，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。 （一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地

23、补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产与其他经济利益。 （二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以与各种补偿费用应包括在。七、扣除凭据1、委托拆迁公司的，要有拆迁合同，拆迁公司开具的建筑业发票。2、居民部分要有：合同、补偿标准、花名册、位置、联系方式、复印件、收条等。（三）某房产公司以每亩560万元价格中标某宗地，协议书另附条件：房产公司需在协议签订之日起1年为政府无偿修建一条长5公里的市政公路，该代修公路行为是否征营业税，所发生支出如何处理？观点一：无偿代建，不征营业税；

24、观点二：征收营业税土地出让/转让协议出让金返还涉税条款地方政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因，对企业通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还。由于政府与开发商之间约定返还的条件和形式不同，其税务处理也不尽相同。税务机关对返还收入的涉税认定，主要依据是政府与企业签订的出让协议和补充协议的约定容。一、土地出让金返还条款1、用于建设购买安置回迁房例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平回迁房建设，回迁房建成后

25、无偿移交给动迁户。相关税务处理：（一）营业税：本例实际上是由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户。对房地产开发企业，属于销售回迁房行为。在返还款营业税的计税依据上，应区分以下三种情形。1、返还款相当于回迁房营业税组成计税价格确认收入的部分如果返还款3000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房3000万收入计算缴纳营业税。 2、返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分如果土地出让金返还协议约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入，则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。超过的部分，如果协议未约定该部分的特定用途，应视同购买回迁房的价款或价外费用，征收营

26、业税。3、返还款小于回迁房组成计税价格确认收入的部分开发商取得土地出让金返还款小于回迁房组成计税价格确认收入，则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。返还款与计税价格确认收入的差额部分，属于营业税条例细则中的价格明显偏低，如果没有正当理由，应补征营业税。（二）企业所得税本业务属于政府主导的拆迁安置工作，由政府部门将土地出让金部分返还予开发企业，该款项是开发企业销售回迁房取得的收入，应当并入所得计征企业所得税。关于房地产开发企业取得的土地出让金返还款是否属于不征税收入问题：根据财税2008151号：对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予

27、作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。财税201170号明确：企业从县级以上各级人民政府财政部门与其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：（1）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；（2）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理方法或具体管理要求；（3）企业对该资金以与以该资金发生的支出单独进行核算。此例业务属于政府采购行为，不属于不征税收入所对应的财政性资金。房地产开发企业收到的土地款返还实为一种补贴收入，按照上述政策规定一般不属于不征税的财政性资金，应当作为收入计算缴纳企

28、业所得税。（三）土地增值税1、返还款相当于回迁房土地增值税确认收入的部分如果返还款3000万元相当于回迁房土地增值税确认收入，房地产开发企业应按取得售房收入3000万元收入计算缴纳土地增值税；企业缴纳的土地出让金10000万元全额计入开发成本中的土地征用与拆迁补偿费的金额。2、返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分土地出让金返还协议如果约定返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分，协议如果没有约定该部分的特定用途，应抵减房地产开发成本中的土地征用与拆迁补偿费的金额。3、返还款小于回迁房土地增值税确认收入的部分如果返还款3000万元小于回迁房土地增值税视同销售确认的收入，房地产开发企业应将取得

29、的返还款3000万元全部计算售房收入计算缴纳土地增值税。然后还要因“转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由”，根据国税发2006187号应视同销售房地产的土地增值税收入确认的方法和顺序，按照房地产评估价格计算征收。对开发商取得土地出让金返还款小于回迁房土地增值税确认收入的部分，计算征收土地增值税。企业缴纳的土地出让金10000万元全额计入开发成本中的土地征用与拆迁补偿费的金额。 （四）会计处理土地出让金返还用于建设购买安置回迁房，企业应做营业收入处理。2、用于拆迁（代理拆迁、拆迁补偿）目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中一些开发商先期介入拆迁，政府或生地招拍挂，由开

30、发商代为拆迁。在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商进行部分返还，用于拆迁或安置补偿。某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平土地与地上建筑物的拆迁费用支出。国土部门委托房地产开发公司代理进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费。约定返还的3000万中，用于拆迁费用1000万元，用于动迁户补偿2000万元。企业实际向动迁户支付补偿款1500万元。相关税务处理：（一）营业税：国税函2009520号第二条规定：纳税人

31、受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。返还款3000万中，取得的提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入1000万元，应按建筑业缴纳营业税30万元。代理支付动迁补偿款差额，应按服务业代理业征收营业税（2000-1500）5%75万元。 （二）企业所得税：返还款3000万元中：1、取得的提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入1

32、000万元，扣除相对应的成本费用，差额应计入当年的应纳税所得额。 2、代理支付动迁补偿款差额，应计入当年的应纳税所得额。3、企业实际发生的与上述业务相关的营业税等税费，可以在发生当年扣除。（三）土地增值税企业取得的返还款3000万中，属于提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入和代理服务取得的收入，不属于转让不动产收入，因此，不征收土地增值税。企业缴纳的土地出让金10000万元全额计入开发成本中的土地征用与拆迁补偿费的金额。（四）会计处理3、用于开发项目相关的基础设施建设（BT）在经营性用地招标、拍卖、挂牌的实际工作中，大量存在着“毛地”出让的情况，很多政府部门在招拍挂出让土地后，都会以土地出让

33、金返还的形式，用于开发项目相关城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等工程建设的补偿。案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设。相关税务处理： （一）营业税：本例符合投融资建设模式（BT模式即“建设-移交”）的特征。即房地产开发企业将该项目城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设完工后，移交给政府。对此开发企业取得基础设施建设返还款业务BT模式的营业税征收管

34、理：1、无论其房地产开发企业是否具备建筑总承包资质，对房地产开发企业应认定为建筑业总承包方，按建筑业税目征收营业税。 2、房地产开发企业取得的返还款，应全额交纳建筑业营业税，并全额开具建安发票。如果协议约定返还款用于项目应收开发企业自行承当的城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程支出，则应按企业取得政府补贴处理，不征收营业税。（二）企业所得税： 本案例企业取得的提供基础设施建设劳务收入3000万元，扣除相对应的成本费用，差额应计入当年的应纳税所得额。企业实际发生的与上述业务相关的营业税等税费，可以在发生当年扣除。（三）土地增值税规定企业取得的返还款3000万，属于提供基础设施建设

35、劳务收入，不属于转让不动产收入，因此，不征收土地增值税。企业缴纳的土地出让金10000万元全额计入开发成本中的土地征用与拆迁补偿费的金额。（四）会计处理借：银行存款3000贷：其它业务收入30004、用于建设开发项目公共配套设施（学校/医院/幼儿园/体育场馆）公共配套设施是开发项目发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施。是企业立项时承诺建设的，其成本费用应由企业自行承当。而且开发商在制定房价时，已经包含了公共配套设施的容。此业务实质上是土地出让金的折扣或折让，应收到的财政返还的土地出让金应冲减“开发成本土地征用费与拆迁补偿费”。企业

36、将建成的公共配套设施移交给全体业主，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位，不属于视同销售行为。因为开发商通过设定房价，从销售给业主的房款中取得了相应的经济利益。案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于企业在开发区建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。相关税务处理：（一）营业税：此业务实际上是由政府出资购买全部或部分公共配套设施。此业务返还款3000万元，应作为房地产开发企业取得销售不动产收入计算缴纳营

37、业税（30005%）150万元。 返还款3000万元如小于公共配套设施的成本的差额部分，不属于视同销售行为。这部分应取得的的经济利益，开发商已经通过设定房价，从销售给业主的房款中取得了相应的经济利益，并由销售商品房收入中实现并缴纳营业税。 （二）企业所得税根据国税发200931号第十八条：企业在开发区建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。 企业取得返还款3000万元，应直接抵扣该项目公共配套设施的建造成本，抵扣后的差

38、额应调整当期应纳税所得额。 （三）土地增值税企业在实际交纳的土地出让金10000万元，全额计入开发成本中的土地征用与拆迁补偿费。企业取得的返还款3000万，土地增值税清算时：1、如可以认定为属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为，即为转让不动产收入，因此，应征收土地增值税。2、如不能认定为属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为，企业应将从政府部门取得的3000万补偿款项，抵减房地产开发成本中的土地征用与拆迁补偿费的金额。（四）会计处理收到返还款时：如是补贴行为：借：银行存款3000贷：开发成本3000或、如是购买行为：借：银行存款3000贷：营业收入30005、返还给其它关联企业目前土

39、地招拍挂制运作过程中，出于各种考虑，在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商的关联企业进行部分返还，用于企业经营奖励、财政补贴等等。案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方的关联企业丙补助3000万元，用于丙企业招商引资奖励和生产经营财政补贴。（一）营业税本案例房地产企业（乙方）未取得收入，也未直接获得经济利益，不征收营业税。丙企业取得政府奖励企业的3000万元，但未发生营业税条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为，因此也不征收营业

40、税。（二）企业所得税：本案例房地产企业（乙方）未取得收入，也未直接获得经济利益，不征收企业所得税。丙企业取得政府奖励或财政补贴3000万元，是否属于不征税收入问题，要进行判定：如符合财税201170号的三个条件，应作为不征税收入处理，但根据企业所得税实施条例第二十八条的规定，上述不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除；用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。如不符合财税201170号的三个条件，则不属于不征税的财政性资金，应当作为收入计算缴纳企业所得税。 （三）土地增值税房地产企业（乙方）企业在实际交纳的土地出让金10000万元后，全额计入开

41、发成本中的土地征用与拆迁补偿费。乙方企业未取得的返还款，土地增值税清算时，不计收入，也不冲减开发成本。丙企业取得政府奖励3000万元，但未发生出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，因此，不应征收土地增值税。此收入不应计算土地增值税清算收入。（四）会计处理房地产开发企业（乙方）未取得返还款，会计上不作处理。丙企业取得3000万元政府奖励或财政补贴。 收到奖励或补贴款时：借：银行存款3000贷：营业外收入30006、未约定任何事项，只是奖励或补助例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。协议约定，在土地出让金入库后以

42、财政支持的方式给予乙方补助3000万元，目的是给企业招商引资的奖励，未规定规定资金专项用途。（一）营业税本例房地产企业（乙方）取得政府奖励企业的3000万元，但未发生营业税条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为，因此不征收营业税。（二）企业所得税：本案例房地产企业（乙方）取得政府奖励或财政补贴3000万元，是否属于不征税收入问题，要根据财税2008151号、财税201170号进行判定：本例业务，由于土地出让协议未规定资金专项用途，因此，不符合财税201170号文件所称的“不征税收入”的三个条件之一，不能作为不征税收入处理。应在企业取得政府奖励或财政补贴3000万元时，计

43、入当年应纳税所得额缴纳企业所得税。（三）土地增值税：企业在实际交纳的土地出让金10000元后，全额计入开发成本中的土地征用与拆迁补偿费。实务操作中，房地产开发企业收到政府返还的“土地出让金”或政府给予的补偿返还款，虽然是政府对房地产开发企业的一种补助，是企业的一项营业外收入，但实质上是政府给与房地产开发企业的土地价款的折让，因此应扣减土地成本。因为返还3000万地价款，实质上并不是“取得土地使用权所支付的金额”的畴。因此，企业取得的返还款3000万，土地增值税清算时，应抵减房地产开发成本中的土地征用与拆迁补偿费。 土地增值税暂行条例实施细则第七条，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

44、（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。这里所称“地价款”，应为实际支付的价款，应为扣除政府返还后的土地实际价款。九、前期规划立项设计票据管理1、支付境外咨询费、设计费的代扣义务：在劳务的境外所得的划分上，企业所得税以劳务发生地作为判定原则。而营业税则以提供或承受劳务方是否在境作为判定原则判定是否为常设机构、判定劳务与特许权、技术转让常设机构:提供劳务方在缔约国一方任何12个月中连续或累计超过6个月（或183天）为限2、房地产企业委托境外设计公司进行方案设计，在签订设计合同时注意：（1）设计成本归属的约定-开发商所有，如果合同约

45、定成果归设计方所有，或未约定归属（按著作权法归设计方所有），应认定特许权使用费；（2）明确境外工作时限企业应与境外设计公司协定提供设计服务的方式，若全部为境外提供的，应在合同中说明。这要求境外设计公司提供相关在境外工作的证明和索取合法收款凭证，以便税务机关审查。若需要境外设计公司在中国境提供监督管理和技术指导的，应在合同中分别说明境和境外的服务费金额。这样可以避免为境外设计公司代扣缴一些额外的税负和一些不必要的税务麻烦3、勘察/监理合同（1）工程监理合同不属于“技术合同” 税目中的技术咨询合同，不征印花税（2）国税发1993149号，设计、制图、测绘、勘察设计劳务属于营业税税目中“服务业其他服

46、务业”应税劳务。国税函20061245号规定：对勘察设计单位将承当的勘察设计劳务分包或转包给其他勘察设计单位或个人并由其统一收取价款的，以其取得的勘察设计总包收入减去支付给其他勘察设计单位或个人的勘察设计费后的余额为营业税计税营业额。上述设计合同分包给境外企业，境企业均可以按国税函20061245号规定差额纳税，但在支付分包给境外单位的劳务款时，根据条例第十一条关于“营业税扣缴义务人”的规定，应履行扣缴营业税义务十、建设施工发票取得（一）混合销售发票如何开具甲公司提供设备并负责安装，设备价款300万，安装费100万，应如何纳税，如何开具发票？A、300增值税+100营业税B、300+100增值

47、税C、300+100营业税D、不一定（二）施工阶段常见合同类型与发票开具：A：单纯货物购销合同B：混合销售（销售方提供货物并施工）合同C：工程大包、清包工合同D、工程总包、分包合同某建筑公司总包价款为1000万，将一部分工程分包给其它单位，分包方销售自产防水材料并提供建筑劳务，合同中约定，防水材料为200万，工程费是40万，分包方应如何开具发票，如何纳税；总包方如何开具发票，计税依据是多少，如何纳税申报？问混合销售与甲供行为如何开具发票？企业工程建设中设备的发票与税收问题一、企业从生产厂家或者经销商购入设备，然后交给安装公司安装企业以购入设备的增值税发票计入开发成本。根据安装公司建筑业发票（工

48、程所在地地税局完税发票）计入开发成本。设备款不缴纳营业税，建筑公司和该事项没关系。发票：设备增值税普通发票和安装费部分的建筑业发票。设备不缴纳营业税的依据：营业税暂行条例实施细则第十六条除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备与其他物资和动力价款在，但不包括建设方提供的设备的价款。二、企业从生产厂家购入设备，厂家负责安装适用混合销售特殊规定，应当有厂家向工程所在地地税机关出具其机构所在地国税局自产货物销售证明。设备开具增值税普通发票，安装劳务费向工程所在地地税局开具建筑业发票。计入开发成本或者在建工程。否则，国地税分别核定。结果可能是：

49、国税把劳务费加上，按照混合销售一般原则征收增值税。地税按照全额征收营业税。依据：增值税暂行条例实施细则第六条、营业税暂行条例实施细则第七条、税务总局公告（2011）23号纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务，应分别核算其货物的销售额和建筑业劳务的营业额，并根据其货物的销售额计算缴纳增值税，根据其建筑业劳务的营业额计算缴纳营业税。未分别核算的，由主管税务机关分别核定其货物的销售额和建筑业劳务的营业额。纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务，须向建筑业劳务发生地主管地方税务机关提供其机构所在地主管国家税务机关出具的本纳税人属于从事货物生产的单位或个人的证明。建筑业劳务发生地主管地方税务机关根据纳税人

50、持有的证明，按本公告有关规定计算征收营业税。本公告自2011年5月1日起施行。国税发2002117号同时废止。本公告施行前已征收增值税、营业税的不再做纳税调整，未征收增值税或营业税的按本公告规定执行三、经销商销售并负责安装属于一般混合销售行为，全额开具增值税普通发票，不用缴纳营业税。依据：增值税暂行条例实施细则第五条一项销售行为如果既涉与货物又涉与非增值税应税劳务，为混合销售行为。除本细则第六条的规定外，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，应当缴纳增值税；其他单位和个人的混合销售行为，视为销售非增值税应税劳务，不缴纳增值税。1、甩项A：销售自

51、产货物并施工自产货物发票+工程发票（特殊混合销售）2、甩项B：商贸公司销售外购并施工全额货物发票（一般混合销售）3、甩项C：建筑公司销售外购并施工全额工程发票（包工包料）以上甩项，同一纳税主体销售货物同时施工，区分货物来源与企业经营主业（可能一票，或是两票）（1）如果甲企业为生产企业，未分别核算，应如何纳税？（2）如果建设方购入设备，施工企业安装呢？（3）如果建设方购入材料，建筑企业施工呢？混合销售总结：视货物来源（自产与外购）与经营主业（建筑业、商业）而定A、特殊销售自产货物并提供建筑业劳务：在合同条款中分别明确各自价款B、一般其它（非自产货物或非建筑业劳务）甲方甩项工程（供货方施工）图解：

52、甲方供料（供货方不施工）图解：（1）A房地产公司与B建筑公司签订的协议约定，工程款800万不含工程所用材料，工程完毕，B从A领用材料价值为2000万元。A房地产企业入账凭证？（2）A房地产公司与B建筑公司签订工程大包合同总额为2800万，其中约定材料由A自行采购，发票应如何开具，A公司凭何种合法凭证入账？包工包料合同，营业税计税依据=合同金额=工程决算值=会计收入=税务开票金额清包工建筑工程合同，合同金额=会计收入=开票金额，但不等于计税依据。4、甲控：合同价包含材料全额工程发票（甲代购，乙方全额纳税，全额开票）5、甲供设备乙方安装：设备发票(供应商)+工程发票（乙方净额纳税，净额开票）设备安

53、装，建设方提供的设备的价款必须同时满足以下条件： 甲方与设备供应商单独签订合同； 设备供应商的发票抬头是甲方； 甲方将设备款直接支付给设备供应商，不允许乙方垫资或转付6、甲供材料乙方装饰：材料发票(供应商)+工程发票（乙方净额纳税，净额开票）7、甲供材料，乙方建筑施工（装饰以外劳务）：材料发票（供应商）+工程发票（乙方全额纳税，净额开票）此时材料需另计营业税，由乙方交纳，计入工程结算价款5-7甲供，两票结算，但材料发票与工程发票开票单位分别为两个不同的纳税主体甲方供料与甩项区别设备与材料划分围：深地税发2003149号、深地税函2003150号、深地税发2003438号工程合同例解：甲房地产企

54、业将一项工程发包给A建筑公司，工程总价为8000万元。1、施工合同金额为8000万元，其中材料3000万元由甲方自行采购；2、施工合同金额为8000万元，由A包工包料；3、施工合同金额为5000万元，甲方另外采购材料，价值3000万元；4、设备安装合同金额为8000万元，A公司负责采购设备；5、设备安装合同金额为5000万元，甲负责采购设备，价值3000万元；6、装饰工程合同金额为8000万元，A公司包工包料；7、装饰工程合同金额为5000万元，甲方采购装饰材料3000万元。（三）开发成本须知：（1）付款方式与方向（2）工程款发票的开票地点建筑劳务发生地（3）开发间接费用与期间费用（4）完工产

55、品计税成本截止时点（票据的时间价值）（5）在作项目开发时，应考虑土地增值税的清算时点，安排相关配套工程建设例：某房地产企业1000万工程成本，建筑工程总包900万（已取得建筑业发票）。另外从门窗厂购买并安装钢窗100万（其中钢窗销售90万，安装费10万），钢窗部分如何征营业税？开发企业以建筑业发票900万，建筑安装发票10万，和增值税发票90万入帐，是否符合规定？个人去税务机关代开工程款/劳务费发票，付款时是否需按劳务报酬代扣个人所得税？（四）甲供材料的风险自查补救1、如何签订合同（1）合同甲供大包，实际甲控（2）合同外甲供清包工2、结算票据如何开具与核算3、建筑业计税依据与代扣义务4、税务检

56、查的关注点（1）是否漏交建筑业营业税（2）房产企业是否重复计入开发成本5、材料是否需换开工程发票如何处理甲方承当建筑业税款？甲供材常见征管现象：地方税务局以“房地产企业直接供应建筑材料（甲供材），造成施工单位少缴建筑业营业税”为由，要求房地产企业到地方税务局将取得的“购货发票”换成“建筑业发票”并补缴“建筑业营业税”。否则，不得在企业所得税前扣除。甲供材料合理的做帐方法：建议：甲供料，谈判营业税以建筑方缴纳，税款包含在工程款中。发票：甲供料票加建筑发票。哪些货物不涉与建筑业营业税？（1）甲供设备（2）甲供装饰材料（3）分包工程中的自产货物协议约定建筑业营业税由开发商缴纳是否有效？如某开发项目，

57、甲供材料金额2000万元，约定建筑业营业税由甲方缴纳，应如何处理？十一、完工后续支出票据处理蓝晶房地产公司开发的A项目于2009年完工，并全部销售完毕。该公司2009年结转开发成本时，发现未取得全部建筑工程合同发票，直到2010年10月才取得全部发票。主管税务机关对该公司2009年度企业所得税进行检查时提出，该公司开发成本中未取得发票部分应调增应纳税所得额。该公司财务人员认为，尽管2009年结算成本时暂缺发票，但2010年没有后续开发项目，2010年取得的发票没有收入与其配比，将相关成本计入2010年只能形成较大亏损且短期无法弥补。那么，按照权责发生制原则，该公司2010年取得的发票能否在20

58、09年扣除，是否可以再行调整2009年度的应纳税所得额？完工条件决定收入与计税成本结转国税发200931号第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以与其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合以下条件之一的，应视为已经完工： （一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 （二）开发产品已开始投入使用。 （三）开发产品已取得了初始产权证明国税函2010201号：根据国税发200631号规定精神和国税发200931号第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以与会计决

59、算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定与时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。某房地产企业完工备案证取得时间2009年12月28日，交付业主时间为2010年1月5日，2010年4月进行企业所得税汇算清缴是按“预缴”还是按“完工”来呢？企业按税法规定是完工了，但工程并未实际全部完工，如部分配套设施未建，部分规费未缴？按税法规定完工了，但很多款未付，发票未获得导至需要缴纳的企业所得税巨大？对于项目公司而言，面临后期收入小而成本大，从而导致多交税的问题？计税成本：（1）已取

60、得合法凭证的账面成本（2）完工年度汇缴完毕前取得发票（3）符合规定的预提成本（国税发200931号文第32条）注意区分：（1）期间费用和开发产品成本（2）开发产品会计成本与计税成本（3）完工与未完工开发产品计税成本（4）已销与未销开发产品计税成本以下四种情况会引起前期多交税款，以后年度不能退税1、实际毛利率小于预计毛利率；2、土增税清算无所得税收入与之匹配；3、完工年度不能取得发票，造成以后年度无收入相配比（汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，并取得合法凭证）4、2008年前由于不允许预提配套设施成本，造成后续成本无收入配比十二、销售发票的开具1、车位、车库销售，如何开具发票2、附赠地下室

61、，如何开具发票例：某房地产开发了某楼盘，2011年8月为了促销，由销售部门提出了购二送一的促销方案，即购二套房子送一地下停车库，总经理批准后实施。经咨询律师，二套房子签订商品房买卖合同，地下停车库签订赠与合同。假设每套房子50万，车库10万每个。税务风险分析？（1）地下车库作为附属设施如同地下室一并计入商品房销售合同统一价款；（2）地下车库与住宅分别签署两份销售合同，单独计算附属建筑物的销售方式：（1）租赁（2）捆绑销售（3）附赠十三、促销过程中的票据处理1、购房赠送家电、家俱房屋销售合同价款100万元，售房合同中说明交房标准送家电、家俱（购进价格为10万元），房屋的公允价值可推定为90万元。

62、（1）企业所得税：企业以买一赠一（有偿）等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠（2）赠送家具家电是否征营业税、增值税，属于混合销售还是兼营？密不可分是混合销售实质所在。如销售空调并安装，为混合销售，两者密不可分；但是，销售房产不售家电、家俱并不影响房屋的使用功能，不符合混合销售要件。应该将销售不动产所有权与赠送实物作为两项单独的业务，按兼营处理。企业卖精装房送家电、家俱，属于销售行为，应该缴纳增值税，不征营业税。对混合销售行为的理解，应注意以下三个层面的关系:混合销售行为中的“销售”是指货物销售。混合销售行为中只涉与营业税应税劳务和货物，不涉与转让无形资产和销售不动产税目。货物销售和应税劳务存

63、在联系。一般而言，货物销售和提供应税劳务同时存在一项行为中。就本例而言，该房地产开发公司促销行为属于在销售不动产的同时销售货物（冰箱）的行为，没有同时涉与营业税应税劳务和增值税货物销售，所以该项行为不能适用混合销售行为的纳税处理，而属于营业税兼营应税行为和货物。（3）土地增值税精装房所用家电、家俱，能否作为土增清算成本项目扣除？根据建标2003206号规定，只有构成工程实体的材料费才构成建筑安装工程费的容。而精装修所用家电、家俱不构成工程实体，不符合土地增值税扣除项目的容，因此不能作为成本项目扣除。企业销售精装修房，应如何处理？2、定金返息、代垫首付、购房返税3、免收物业费如何处理问题1：房地产开发商不得在合同中约定第三方的义务（第三方签订合同除外）问题2：免物