房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟试题含答案参考81

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1、房地产估价师房地产估价理论与方法模拟试题含答案参考1. 单选题：有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（）。A.该建筑物的价值低于拆除费用B.该估价结果肯定有误C.甲土地的价值高于乙土地的价值D.不可能出现这种情况正确答案：A2. 多选题：下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（）。A.重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建价格是在价值时点的价格C.重新购建价格是客观的价格D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格E.土地的重新购建价格是法定最高出让

2、年限状况下的价格正确答案：BCD3. 多选题：房地产状况修正首先列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况的各方面的因素，包括()。A.区位方面的B.权益方面的C.实物方面的D.房地产市场方面的E.交易当事人方面的正确答案：ABC4. 单选题：估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现在()中。A.房地产损害赔偿案件B.房地产纠纷案件C.房地产预售D.房地产预测正确答案：A5. 判断题：土地的收益年限为土地的整个经济寿命时限。()正确答案：错6. 多选题：下列存在替代关系的有（）。A.经济适用房与普通商品住宅之间B.经济适用房与高档别墅之间C.宾馆与写字楼之间D.普通住宅与商业用

3、房之间E.普通住宅与娱乐房地产之间正确答案：AC7. 多选题：供求变化对均衡价格和均衡交易量均有影响，其相互关系为()。A.供给增加大于需求增加时，均衡价格下降，均衡交易量增加B.供给增加大于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量增加C.供给减少小于需求减少时，均衡价格上升，均衡交易量增加D.供给减少大于需求增加时，均衡价格上升，均衡交易量增加E.供给减少大于需求增加时，均衡价格上升，均衡交易量减少正确答案：AB8. 单选题：在房地产估价中，一般将建筑物视为()。A.不包括构筑物B.不包括房屋C.只包括构筑物D.包括房屋和构筑物正确答案：D9. 判断题：在建筑物折旧中，功能过剩是可修复的。()正

4、确答案：错10. 判断题：不论是狭义地租还是广义地租，都有一个基本含义，就是一种纯粹的剩余物。()正确答案：对11. 多选题：下列()是对土地权益状况的描述。A.建筑密度B.建筑间距C.地形D.土地面积E.土地形状正确答案：AB12. 单选题：下列关于假设开发法估价前提的说法，正确的是（）。A.自己开发前提下评估出的价值，要大于自愿转让前提下评估出的价值B.自己开发前提下评估出的价值，要大于或等于自愿转让前提下评估出的价值C.自愿转让前提下评估出的价值，要小于或等于被迫转让前提下评估出的价值D.自愿转让前提下评估出的价值，要大于或等于被迫转让前提下评估出的价值正确答案：A13. 判断题：对于正

5、常商品来说，当消费者的收入水平提高时，就会增加对商品的需求。()正确答案：对14. 判断题：房地产估价活动的核心内容，是根据委托人的要求，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见。（）正确答案：错15. 单选题：对新建的经济适用住房出售价格实行()。A.政府指导价B.政府定价C.市场调节价D.最低限价正确答案：A16. 单选题：【2013年真题】在应用路线价法估价中，设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度的()。A.简单算术平均数B.加权算术平均数C.众数D.中位数正确答案：C17. 判断题：在百分率法中，交易情况调整系数应以可比实例成交价格为

6、基准来确定。()正确答案：错18. 单选题：越接近()的发展速度对估价越重要。A.客观情况B.市场供求C.估价时点D.现在正确答案：C19. 判断题：一般认为可比实例的成交日期与价值时点相隔2年以上的不宜采用。（）正确答案：错20. 判断题：买方或卖方对其所买卖的房地产有特别的爱好、感情，特别是该房地产对买方有特殊的意义或价值，从而卖方惜售，或买方执意要购买，此种情况下的成交价格往往偏低。()正确答案：错21. 单选题：销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用，及应()的税费。A.由卖方和买方双方缴纳的B.由卖方独立承担和缴纳的C.由买方缴纳的D.由土地开发和房产开发所缴纳正确答案：B22.

7、 多选题：在路线价法中，不做交易情况修正和市场状况修正的原因是()。A.求得的路线价已是正常价格B.在求取路线价时没有搜集非正常交易实例C.该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致D.该路线价与待估宗地价格都是现在的价格E.路线价法不适用于非工地价格评估正确答案：AC23. 多选题：房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于()等引起。A.交通建设B.市场供求变化C.人口素质变化D.所在地区衰落E.心理因素正确答案：ABD24. 多选题：房地产的实物，是指房地产中看得见、摸得着的部分，可以进一步分为（）。A.组合完成的功能B.立体空间C.该实体的质量D.相应的配套基础设施E.有形的实体正确答

8、案：ACE25. 单选题：【2012年真题】采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式Y=a+b中的常数a、b的因素应是()。A.房地产的历史价格资料B.房地产的现时价格资料C.房地产的未来价格资料D.房地产的历史、现时和未来价格资料的总和正确答案：A26. 判断题：长期趋势法适用于价格无明显波动的房地产。()正确答案：错27. 单选题：决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是（）房地产的供求状况。A.全国B.本地区C.全国本类D.本地区本类正确答案：D28. 单选题：房地产的()，用来表示在一定时期内一种房地产需求量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度。A.需求弹性B.需求

9、收入弹性C.供给价格弹性D.需求价格弹性正确答案：D29. 判断题：一块有建筑物的土地价格是指该建筑物和土地的总价。()正确答案：错30. 单选题：()是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。A.权益原理B.收益原理C.均衡原理D.适合原理正确答案：D31. 判断题：投资者评估的房地产的投资价值，小于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。()正确答案：错32. 单选题：两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的()。A.资本化率应较高，价值较低B.资本化率应较低，价值较高C.资本化率

10、应较高，价值较高D.资本化率应较低，价值较低正确答案：A33. 判断题：在判定房地产价格为平稳发展时，仍需进行市场状况修正。()正确答案：错34. 单选题：某8年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，房地产估价师经实地查勘判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。用直线法计算该建筑物的成新率为（）。A.27%B.21%C.73%D.79%正确答案：D35. 判断题：长期趋势法就是估价人员用来对房地产的未来价格作出推测、判断的方法。()正确答案：错36. 判断题：收益性房地产与非收益性房地产的划分，主要是看房地产目前是否正在直接产生经济效益。（）正确答案：错37. 单选题：土

11、地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付()的行为。A.土地使用权出让金B.土地使用权租金C.契税D.土地使用权收益金正确答案：A38. 判断题：收益法以预期原理为基础。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是现在的因素。（）正确答案：错39. 单选题：在经济学里，()有使用价值和交换价值之分。A.主观存在价值B.客观存在价值C.广义的价值D.狭义的价值正确答案：C40. 判断题：房地产价格上涨（或下降）趋势的强弱，与房地产价格目前的高低无关。()正确答案：对41. 判断题：加权移动平均法是将估价时点前每若干时期的房地产价格

12、的实际值采用类似简单移动平均法的方法进行趋势估计，再经过加权之后求出趋势值。()正确答案：错42. 单选题：征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年的平均年产值的()倍。A.6B.8C.610D.68正确答案：C43. 判断题：各种影响房地产价格的因素和房地产价格之间的影响关系都可以用数学模型来度量。()积累的丰富经验作出量的判断。正确答案：错44. 多选题：建筑物折旧基数是指()与()的差额。A.建筑物的重新购建价格B.清理费用C.建筑物的残值D.建筑物的净残值E.土地重新购置费正确答案：AD45. 多选题：下列（）情况适合用长期趋势法进行预测。A.假设开发法中预测未来开发完成后缴纳的税费

13、B.收益法中对未来净收益等的预测C.比较法中对可比实例价格进行市场状况调整D.比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力E.用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏正确答案：BCDE46. 多选题：在合法处分方面，应以()等允许的处分方式为依据。A.法律B.行政法规C.合同D.口头约定E.产权人同意正确答案：ABC47. 多选题：长期趋势法主要用于对房地产未来价格的推测判断，如用于假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值，此外还有()。A.用于市场法中对未来净收益等的比较B.用于比较法中对可比实例价格进行市场状况修正C.用来比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力D.用

14、来填补某些房地产历史价格资料的缺乏正确答案：BCD48. 单选题：估价报告书中说明的()限定了其用途。A.估价原则B.估价方法C.估价目的D.估价对象状况正确答案：C49. 判断题：基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛收入一运营费用。()正确答案：错50. 单选题：房地产保值增值的特性从房地产价格变化的总趋势来讲，是（）上升的。A.间断B.波浪C.连续D.螺旋正确答案：B51. 多选题：下列情况中会导致房地产价格上升的是（）。A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.开征物业税D.减免房地产持有环节的税收E.提高最低购房首付款比例正确答案：BD52. 判断题：收益年限是估价对象自

15、有收益日期开始至未来可获收益的年数。()正确答案：错53. 多选题：路线价法特别适用于()。A.房地产税收B.投资评估C.城市房屋拆迁补偿D.需要在大范围内同时对大量土地进行的估价E.清算估价正确答案：ACD54. 判断题：在平均发展速度法公式中，t代表发展速度。()正确答案：错55. 判断题：收益法测算出的价值倾向于最高买价，趋向于理论价格。()正确答案：对56. 判断题：经济适用住房与别墅之间存在着一定的替代关系。()正确答案：错57. 单选题：我们把可能会打断叙述部分的一些重要资料放入附件，下列不是附件的是()。A.估价对象的位置图，四至和周围环境的图片B.土地形状图、建筑平面图C.估价

16、师声明、估价结果报告D.估价对象的产权证明，估价中引用的其他资料正确答案：C58. 单选题：决定房地产需求量和供给量的共同因素是（）。A.相关物品的价格水平B.该种房地产的价格水平C.房地产开发商对未来的预期D.消费者对未来的预期正确答案：B59. 判断题：从实物的角度来看，现实中房地产估价对象包括有租约限制的房地产、干净的房屋所有权和拖欠工程款的房地产。（）正确答案：错60. 单选题：【2011年真题】某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元，假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金损失现值为500万元；如果对

17、该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10%，该地区不适合拆除重建，根据上述资料，该宗房地产的最佳利用应是()。A.维持现状B.改变用途C.重新装修D.重新开发正确答案：B61. 判断题：计算前后两面临街矩形土地的价格，是采用正旁两街分别轻重估价法。()正确答案：错62. 单选题：（）是对房地产所有权、使用权的一种限制，因此它的存在对房地产价格有一定的影响。A.相邻关系B.使用管制C.市政府监督D.其他管制正确答案：A63. 单选题：消费者对商品的需求产生于消费者的需要或欲望，

18、而消费者对不同商品的欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的()。A.收入水平B.偏好C.对未来的期望D.其他正确答案：B64. 判断题：现判定某可比实例的房地产状况比估价对象差2%，则可比实例的房地产状况调整系数为100/102。（）正确答案：错65. 单选题：最高最佳使用原则要求评估价格应是在()方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大利益的使用方式的估价结果。A.合法使用B.合法产权C.合法处分D.合法收益正确答案：A66. 多选题：下列法律法规和标准中，应作为国有土地上房屋征收估价依据的有（）。A.中华人民共和国物权法B.中华人民共和国城市房地产管理法C.国有土地上房屋征收评估办法D.

19、房地产估价规范E.中华人民共和国担保法正确答案：ABCD67. 多选题：收益法中确定报酬率的基本方法有（）。A.市场提取法B.累加法C.指数调整法D.投资报酬率排序插入法E.收益乘数法正确答案：ABD68. 判断题：抵押价值通常具体为估价作业期间的某个日期（一般为实地查勘之日）的价值。()正确答案：对69. 多选题：房地产需要专业估价的理由有()。A.房地产具有独一无二性B.政府部门要求估价C.房地产的价值量较大D.估价人员要求估价E.房地产交易量小正确答案：AC70. 单选题：风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽属于()。A.经济折旧B.物质折旧C.功能折旧D.外部折旧正确答案：B71. 多选

20、题：选取可比实例时，应符合的要求包括（）等。A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同B.可比实例的交易类型与估价目的吻合C.可比实例的规模与估价对象的规模相当D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同正确答案：BCDE72. 单选题：某幢应用中央空调而没有用中央空调的写字楼，重建价格3000万元，现增设中央空调的成本是280万元，假设现在建写字楼时一同安装中央空调只需200万元。则该写字楼因没有中央空调而引起的折旧后的价值为（）万元。A.2720B.2800C.2920D.3000正确答案：C73. 判断题：房地产的价格与租金的关系，类似于本

21、金与利息的关系。()正确答案：对74. 判断题：房地产土地面积不能增加，但交通等基础设施不断完善等，价值会自然增加，即自然增值。（）正确答案：对75. 判断题：当借贷资金的供给大于需求时，利率会下降；反之，利率会上升。()正确答案：对76. 单选题：评估一在建工程的抵押价值，该项目的投资总额为1000万元，房地产开发商已投入150万元，通常贷款比率为70%，该在建工程的抵押价值应当为()。A.850万元B.700万元C.7001000万元D.0正确答案：D77. 单选题：房地产估价中的价值，一般是指()。A.使用价值B.交换价值C.投资价值D.账面价值正确答案：B78. 判断题：形成供给的条件

22、是开发商或拥有者愿意供给。()正确答案：错79. 单选题：在通常情况下，采用（）方式出让的地价最低。A.招标B.拍卖C.挂牌D.协议正确答案：D80. 判断题：房地产价格受其土地形状、土地面积、建筑规模的影响。形状不规则或面积、规模过小的房地产，价格通常较低。()正确答案：对81. 判断题：法律、法规和政策规定不得抵押的房地产，其抵押价值为零。()正确答案：对82. 单选题：有A、B、C三个影响房地产价格的因素，其中A的影响最大，B次之，C最小，分别赋予的权重为fff，此三者的大小关系应为()。A.fffB.fffC.f=f=fD.无关正确答案：B83. 判断题：从全社会来看，报酬率与投资风险

23、负相关。()正确答案：错84. 单选题：某宗房地产收益年限为30年，通过预测未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益在上一年基础上的增长率等于房地产的报酬率。如果该房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.452.83B.365.82C.220.24D.129.71正确答案：A85. 判断题：当人口数量增加时，房地产价格就会上涨；当人口数量减少时，房地产价格也就会下落。()正确答案：对86. 单选题：【2012年真题】相似的房地产之间之所以价格相互牵制、相互接近，是因为相似的房地产之间具有()。A.异质性B.排他性C.替代性D.互补性正确答案：C87. 判断题：在一定时

24、期内，对于开发周期较短的房地产，供给弹性一般相应较高。()正确答案：对88. 判断题：房地产虽然具有用途多样的特性，但现实中房地产的用途并不是随意决定的。（）正确答案：对89. 单选题：在城市房屋拆迁中，拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，在对所调换房屋进行估价时，估价对象状况，如：期房区位、用途、面积、建筑结构等，应当以()为准。A.拆迁人与被拆迁人在拆迁安置补偿协议中的约定B.拆迁人与被拆迁入的口头约定C.被拆迁人的要求D.拆迁人的要求正确答案：A90. 单选题：采用路线价法进行估价时，下列不属于房地产状况修正的有()。A.成交价格B.土地的临街深度C.土地形状D.临街状况正

25、确答案：A91. 多选题：以下属于房地产转让环节税收的是()。A.耕地占用税B.营业税C.房产税D.印花税E.转让税正确答案：BD92. 单选题：三级资质房地产估价机构可以从事城镇房屋拆迁、（）等的业务。A.在建工程抵押B.公司上市C.司法鉴定D.企业清算正确答案：A93. 单选题：与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是()。A.均衡原理B.预期原理C.竞争原理D.替代原理正确答案：D94. 多选题：下列()是对房地产实物状况的描述。A.土地形状B.土地开发程度C.建筑规模D.位置E.交通条件正确答案：ABC95. 判断题：不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的

26、。()正确答案：对96. 多选题：反映一般物价变动的主要指标有()。A.CPIB.PPIC.GDPD.GRPE.CRT正确答案：AB97. 单选题：在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，且不可续期。房地产的价值等于（）为收益期限计算的房地产价值。A.建筑物经济寿命B.土地使用权年限C.建筑物剩余经济寿命D.土地使用权剩余期限正确答案：D98. 判断题：由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来持续获得收益。()正确答案：对99. 单选题：()是城乡规划主管部门作出建设项目规划许可的依据。A.城市总体规划B.城市控制性详细规划C.城市修建性详细规划D.土地利用总体规划正确答案：B100. 单选题：房地产价格一般随交易的需要而个别形成，并容易受()的影响。A.买方的个别因素B.卖方的个别因素C.买卖双方的个别因素D.其他个别因素正确答案：C