红宝山国防教育基地可行性分析报告

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1、-红宝山国防教育基地工程可行性分析报告目 录第一章 总论11企业概况12 工程概况13 可行性研究报告编制依据及研究范围14 工程建立的必要性15 本工程主要技术经济指标第二章工程建立主要内容、具体占地和投资分析第三章 工程建立条件第四章 建立规模及功能标准41建立规模和内容42 功能设施标准第五章 建立方案51 总体规划及总平面布置52 建筑方案设计53 公用设施方案54 消防平安55 环境保护第六章 工程实施进度方案第七章 总投资与本钱费用71 投资估算72 工程本钱第八章 销售收入估算与资金筹措81 销售收入估算82 资金筹措第九章 工程盈利能力分析第十章 工程风险分析及对策第十一章 可

2、行性研究结论及建议第一章、总论11 企业概况*万德企业于1998年成立，该企业是一家集科技、地产、教育、娱乐、商贸等开发、效劳工程为一体的集团性企业。公司注册资金一仟万元人民币，公司组建伊始便秉承质量第一、用户至上的经营理念，建立严谨的质量管理体系，推行科学的管理方法，有利的提高了公司的市场竞争力和产品质量的稳定性，为公司的可持续开展夯实根底，促使企业迈着稳健的步伐走向更加标准化、现代化和专业化的现代企业经营之路，本着以人为本共谋开展的原则，多方协同合作组成了一支高素质的精英团队。12 工程概况1、工程所在地工程位于*苏家屯区十里河镇，是*市与*市的交界处，*市的南大门地段。工程地块四至：东至

3、：红宝山村西至：新庄村南至：沿河风景带北至：沈营路工程占地面积：400亩 2、工程名称*红宝山国防教育基地 3、工程性质拓展训练、国防教育、休闲度假、绿色农业。 5、投资商*卫通管理*。7、工程规划与构造设计单位*北方建筑设计集团 8、工程选定施工单位*中洋建立集团*。13 可行性研究报告编制依据及研究范围依据国家、*省、*市有关*苏家屯新区规划、房地产开发、拆迁改造、土地法等法律、法规、政策，对*红宝山国防教育基地工程在建立必要性、市场分析与预测、工程建立条件、建立规模与功能标准、建立方案、投资与本钱估算、销售收入与资金筹措、财务分析、不确定分析及对策等方面给予客观、科学的描述、研究、论证，

4、从而得出工程建立在技术上、经济上是否可行，以供决策判断提供具体的、科学的依据。14 工程建立的必要性141本工程是*苏家屯新区建立开展的需要苏家屯新区位于*城市南部部边缘，是*城乡结合部开展最活泼的地区，是*“南进战略重要的承接空间之一。距*市中心约40公里，距*市中心约15公里，距桃仙机场10公里。有沈营国道、京沈高速公路通过，哈大高铁，区位、交通优势明显。苏家屯新区是经*市政府批准的以现代休闲农业为主的旅游集群开展区。苏家屯新区管委会为正县(市)级建制，是*市政府派出机构，行使*市级经济管理权限。苏家屯新区充分发挥工程平台、载体作用，是*南部工业走廊的重要组成局部，到2025年，努力将新城

5、建立成为高速开展的、新型的环保新城。苏家屯新区规划面积100平方公里，建立现代农业、休闲旅游、绿色农产品深加工、新型建材四个主导产业为主的基地。到2025年，产出达1 000亿元。苏家屯新区近期规划22.5平方公里，核心起步区3.58平方公里，到2021年，产出达400亿元以上。开展目标*工业母城的开展亮点*现代工业走廊的承载节点*经济开展的重要支点 优越的地理位置及交通物流*苏家屯新区在中国的东北部，为辽河冲积平原，地处东北亚的中心地带，也是环渤海经济圈、东北三省经济走廊的重要组成局部，为*中部城市群所环抱，是东北通往关内和*必经之地。距*市中心40公里，距新民市中心约15公里，是*城乡结合

6、部，是*南部工业走廊的重要载体，是开展最活泼的地区。公路：四通八达，沈营路国道贯穿全区，京沈高速公路从北部经过，距高速公路*西出入口仅2公里。铁路：距*新建南站仅15公里，距京哈线铁路*灯塔客运站仅5公里、哈大高铁在本工程的门前经过。航空：距*桃仙机场10公里。*目前开通国际航线30多条，可直达韩国、*、日本等多个国家和地区。港口：距*鲅鱼圈港100公里，距*港190公里，距*港40公里，距*港360公里。*苏家屯新区是*市政府批准的以现代农业和高科技产业为主的工业集群开展区，同时，也是配合*南部部工业走廊开展打造的一个现代效劳业聚集区。随着现代休闲农业成为苏家屯新区的支柱产业，休闲旅游基地、

7、现代农产品深加工基地、新型建材产业基地也闪亮登场。 16本工程主要技术经济指标1、规划用地面积：平方米2、总建筑面积：平方米3、现代农业面积：平方米4、旅游度假面积：平方米5、拓展训练面积：平方米6、容积率：7)、预计投资额：亿第二章、工程建立主要内容、具体占地和投资分析1工程建立主要内容为提升国防教育素质，提高青少年素质，同时面对社会团体员工进展素质教育，我公司拟利用原十里河废弃采石场建立东北最大的素质训练基地。 图一 卫星图 图二 建成后效果基地建成后将成为旅游与训练并重的综合性训练基地，工程完全建成后具备同时接待5000人食宿及训练学习的能力，年接待训练能力20万人，接待各类旅游及比赛人

8、次达30万以上，需要员工总数为500-600人，将为当地经济作出重大奉献。该工程建成后将由以下工程组成：军事训练中心：通过军训，提高受训人员的思想政治觉悟，激发爱国热情，增强国防观念和国家平安意识；进展爱国主义、集体主义和革命英雄主义教育，增强受训人员组织纪律观念，培养艰辛奋斗的作风，提高受训人员的综合素质；使受训人员掌握根本军事知识和技能。消防教育中心：增强防火意识，教授受训人员在火灾发生时的考前须知和生存技能。灾情教育中心：以地震模拟器发生振动模拟地震为主，教授学生在地震发生时如何避震，如何逃生等实用技能。日常生活素质提升训练中心：提高青少年日常生活技能，培养青少年自立能力。CS实战体验中

9、心：以实战为背景，采用高科技器械进展战场实际训练，提升受训人员军事技能、生存技能及团队精神，同时以实战形式培养青少年反恐意识。科普天文观测中心：科技知识培训，同时进展星象实际观测。国际标准双赛道越野车锦标赛赛场附件越野车销售展示中心：该赛道按照国际标准建立，建成后可承接中汽联全国性场地越野锦标赛赛事比赛，同时提供越野车维修改装效劳及销售效劳。国际标准卡丁车赛道：该赛道按照国际标准建立，建成后可承接中汽联全国性室外锦标赛赛事比赛。沙滩车体验中心：利用赛车车道，做娱乐工程，为该基地的一个旅游设施。登山攀岩拓展基地：利用山体地貌，建立*市最大的室处攀岩体验区，作为该基地的一个旅游景点。旅游采摘休闲体

10、验中心：该工程偏重于旅游，同时兼顾青少年学农体验。养殖中心：为基地提供绿色食品资源，兼顾青少年学农体验。模型俱乐部活动中心航模、车模：吸引*市各航模协会举行比赛，提升基地知名度，增加基地收入。水上运动体验区：开展水上运动，增强基地竞争能力，增加旅游收益。宾馆、四合院度假区：该工程为我司方案的二期工程，工程将建立成为高端会所型酒店不低于60栋独立会所，做成东北最具特色的四合院建筑群。2用地需求1、军事训练中心建立营房区35000平方米、军械博物馆1000平方米、射击训练中心2000平方米、新闻中心、器械仓库、医疗中心、食堂7000平方米、信息化中心、办公区、员工宿舍3000平方米、防空教育、农业

11、知识展区、军棋模拟操作中心1000平方米、信息化作战体验中心及队列训练场、障碍训练场、器械训练场、战术训练场、室外训练场。需要建立用地100亩地。2、消防教育中心建立一个独立的消防体验建筑1000平方米，利用声光电等高科技手段，建立现代化消防模拟区，模拟火灾现场并教授在火灾发生时的逃生措施。需要建立用地5亩地。3、日常生活素质提升中心建立体验1000平方米体验中心，教育少年日常生活自立能力，从小事做起，包括自己做饭的过程、洗衣、日常设备的使用维护等，在教官的带着下提升青少年的自立能力。需要建立用地5亩地。4、科普天文观测中心建立科普馆1500平方米，利用红宝山山顶为该地区最高点的地貌优势同时远

12、离城市，建立天文爱好者观星台，同时将该中心建立成航天天文科普中心。需要建立用地3亩地。5、水上运动体验区：利用现有河道改造，修建码头及小型水上运动场。6、宾馆、四合院度假区：利用工程所在地的自然环境，建立一个集旅游度假、休闲于一体的综合度假村。方案假设高端四合院会所型酒店，单体会所60栋，宾馆一栋，主要是有温泉、东北农家特色菜、火炕及东北特色二人转、专业会议等效劳工程。总建筑面积8万平方米，需要建立用地100亩地。5、附属设施提倡低碳科技，充分利用太阳能及风力发电在现有山顶建立50千瓦风力发电10台，主要用于照明、地源或水源热泵、沼气供给等，同时我司方案投入500万元将山前现有河流进展改造，将

13、该河流打造成该地区水系景观带。3投资工程市场分析1、国防教育、日常生活素质提升目前*市学生及企事业单位员工训练费用平均为1000元每次7天，按照接待能力50%计算，在全部建成后，训练费用总收费为20万*1000*0.5=1亿，应交营业税500万，年综合交税将到达800万元以上。工程综合回报率将到达年15%以上。2、赛车、CS等拓展工程赛车赛事广告费用、CS及各拓展工程收入按年接待10万人次计算，人均消费200元计算，可收益2000万。可上交税收100万元，综合各方面收入计算，投资回报年限小于5年，同时将在工程地建立2000平方米专业越野车销售中心。兼顾二手车交易，做成专业的体验式销售中心，争取

14、年营业额超过3000万元，上交税费20万元以上。3、旅游采摘目前*省的在周末以家庭为单位旅游费用平均为300元每次2天，按照接待能力50%计算，在全部建成后，总收费为10万*500*0.3=0.15亿，应交营业税10万，净利润可达20%。4、宾馆、四合院度假区：该工程为我司方案的二期工程，总投资约为4亿人民币。工程将建立成为高端会所型酒店，满足企业高端需求，直接竞争对手为*汤岗子假日温泉酒店，利用红宝山原有唐代保宁寺等文物遗址做文化底蕴进展宣传，打造成近机场专业型度假会所型酒店。年营业额不低于5000万。上交税费不低于500万。第三章 工程建立条件31*万德房地产开发*具有房地产开发三级资质的

15、专业房地产开发公司。公司管理严谨，有健全的内部组织机构、各种规章制度。32 工程区交通、通讯方便快捷。市政设施中的供电、供水、排水设施完善配套，只需申请接入和安装即可使用。33开工前的各项准备工作正在紧*有序地进展，按方案在2021年10月底就可完成一期开工建立。34 开发区主管领导和各级行政主管部门对工程十分关心和支持，公司上下齐心协力，工程开工前的准备工作和资金落实工作正在有条不紊地进展。第四章 建立规模及功能标准41功能设施标准目前休闲消费需求表达出：对休闲旅游环境质量要有较大改善和提高，效劳设施能满足步行半径要求，满足身心愉悦和亲身大自然的要求等。设施各空间功能更加明确，设备、装修更加

16、表达个性。根据消费需求特点。411 一期规划：面积为3万平米，拓展训练、军事训练及配套餐饮住宿功能为主。1.办公楼、宿舍、食堂；纯框架构造；户型配比：30平米70% 80-90平米 70%412 设施标准食堂、宿舍完全按军队标准装修，拎包即住，；办公楼为精装，实现无纸办公；第五章 建立方案51 总体规划及总平面布置工程定位为以“军事训练与休闲度假相结合概念为主题，中高档的国际、高尚、生态、文化、和谐的休闲社区。建筑：1建筑风格：古朴中式、立面造型丰富美观但不要过于复杂、上下错落有致、现代、沉稳。2多层电梯；3低层含洋房、联排、叠拼、双拼及独立别墅等形式；4小高层大平层多室、大空间复式住宅等形式

17、；5高层；6坡屋顶：考虑开窗；7色调、色度、反射强度应协调统一，同时要尽可能符合政府规划要求8考虑阳台开放形式；构造：构造设计包括地基根底的设计和主题构造设计。地基根底的设计根据场地工程勘察报告、场地的地震危险性综合评价，正确确定地基承载力。根底埋置深度根据地质情况、地下水位情况，综合考虑后确定。景观绿化：充分利用地块原有地形地势,因地制宜,强调个性化,尽量不破坏原有自然地貌,表达自然、生态原则，同时加强对不同高度地块之间的整合，强调统一性。构造布局和道路线形的设计要尽量表达出一种闲暇、安康的生活状态。使看似松散的构造被自由的道路有机的联系在一起，加强了园区规划的整体性，同时摆脱整齐划一的兵营

18、式布局。开车行驶在线形优美的道路上，自然降低的车速和步移景异的视觉效果会使人放松疲惫一天的心灵。1地势 园区的正负零要有景观来确定。在园区地势的处理方面，要摈弃了的平面处理。建筑物布局、水体的流动等都需要地势起伏，这样规划布局会错落有致，建筑和景观都能相得益彰。2水景 园区要有一条环水系，沿水系设计一系列水景，形成一条景观带同时可利用水进展园区植被灌溉等，设计时要充分发挥和挖掘其在景观和实用两方面的作用。平均水深最好在30cm左右。到了冬季，原来流动的水景都“凝固了，且北方地区的结冻时期又较长。但我们可以变劣势为优势，为漫漫寒冻添上些亮丽色彩，同时为物业，为工程的后期开发：a、人工做雾凇、冰挂

19、等冬季景观。b、将园区的河道、水池开发成冰上工程。c、从蒲河的取冰、山上取雪举办冰雕、雪雕活动。3道路 园区内的道路布置要考虑人车分流。别墅组团道路要多采用尽端式，加强领域感和归属感。园区的道路要做到通而不畅。4广场 广场和景观要结合来做，考虑实用性。5植被 植被的搭配在颜色和空间处理上。边界要明显，线形变化多样，要简洁明快，有层次感。色彩不宜太花，空间上要有序。植被在与建筑墙体交界局部要防止硬性分隔，要软化处理，种植花卉来掩饰墙基。植被的选择要考虑四季变化。6周界 园区周边监控系统，位置要显眼，给人平安感，园区临主路要做消音屏障，乔、灌木结合作树阵。7消防通道 对于消防通道的处理，要与园区整

20、体风格一致。弱化“通过感、强调“领域感。宽度要有变化，要布置景点和休闲座椅等。52 建筑方案设计社区内所有楼为框架构造，均到达人车分流.有局部的商业内外街.53 公用设施方案供水：自行凿井直接供水，完全能够保障园区1000吨的日用水量。 排水：生活污水、雨水管道分别设置，由内管道分别接入的市政污、雨干管排出。 供电：由高新区供电局直接供电，新增容量2000KW. 热力：由供热公司24小时供暖。燃气：为高新区目前唯一安装煤气管线的园区，预计在20018年底开拴。通讯：各户内均保证预留两处、两至三处电视接口和宽带网接口。54 消防平安工程四周临街道、交通方便，根据城市规划、消防设计规划，合理确定建

21、筑位置及防火间距、消防通道、消防水泵等。55 环境保护本开发建立工程对周围环境产生的污染主要是噪声、垃圾、污水和灰尘，在施工过程中将尽量减少，并采取相应的治理措施。第六章 、工程实施进度方案第一期：2021年4月8月，外挂苯板，内外装饰，水、暧、电安装完毕，竣工验收；2021年6月8月，综合管网完毕包括煤气管网；2021年7月9月，绿化、道路完毕；2014年10月15日20日，撤场、清理，物业介入；投入使用第二期：2021年 月中旬前完成二组团的设计规划工作；2021年 月完成施工图；2021年 月 日正式开工建立；2021年 月主体工程；2021年 月主体封顶；2021 年 月 月，外挂苯板

22、，内外装饰，水、暧、电安装完毕，竣工验收；2021 年 月 月，综合管网完毕包括煤气管网；2021 年 月 月，绿化、道路完毕；2021 年 月 日 日，撤场、清理，物业介入；2021 年 月 日：投入使用。第三期：2021 年 月中旬前完成三期的设计规划工作；2021 年 月完成施工图；2021 年 月 日正式开工建立；2021 年 月主体工程；2021 年 月主体封顶；2021年 月 月，外挂苯板，内外装饰，水、暧、电安装完毕，竣工验收；2021年 月 月，综合管网完毕包括煤气管网；2021年 月 月，绿化、道路完毕；2021年 月 日 0日，撤场、清理，物业介入；2021年 月 日：投入

23、使用。第七章 总投资与本钱费用71 投资估算国防教育基地本钱分析表序号项 止 内 容依 据单位造价元/平方米1土地本钱与政府协议2政府配套费政府规定3三通一平费4土建工程费按市场价估算5规划建筑设计费6热网挂网及施工费惠天热电的标准7电力入网配套国家规定8园区给排水9园区道路10园区绿化景观11园区自来水配套国家规定12园区煤气配套国家规定13泵站配套14监理费15销售费16宣传推广费17不可预见费18征地契税国家规定19营业税及附加综合国家规定20财务费用21管理费用22所得税合计7.2 工程本钱：工程总本钱费用为：元/平方米万平方米=万元第八章 收入估算与资金筹措81 销售收入估算本工程所

24、开发的工程，均不面向社会销售，采取与军队合作经营及自主经营经营方式。根据本工程建立规模，总建筑面积为：万平方米812 经营价格813 预计收入82 资金筹措工程总投资约为 个亿，其中土地费用为亿，根底设施建立费用亿元，其他包括园区配套费用、绿化费用、推广费用等亿元。资金来源为：资本金投入亿元，一期经营收入转投资金亿元，申请银行固定资产投资贷款亿元。工程前期投入亿，自有资金亿资金缺口亿，第九章 工程盈利能力分析国防教育基地工程盈利能力分析：经过前文对*休闲度假的开展概况分析，尤其是今年市委市政府对*苏家屯新区开发建立的大力度支持与投入，可以得出结论：随着*苏家屯新区入区企业的增加，区域人口的快速

25、增长，对相应商业配套、金融配套、教育配套以及居住方面都会表现出较强的需求，因此国防教育基地工程的开发前景将会看好。 工程投资：工程在开发内总投资约为亿元。 工程收入：工程建成后保守估计可实现年收入约元利润情况：工程可实现年毛利约亿元，税后利润约亿元。第十章 工程风险分析及对策、1、 资金风险红宝山国防教育基地的透支开发，公司投入总资金额为亿元，一期准备开发30000平方米，共计所需资金亿其中自筹资金亿。另工程三证办理完成后，可向银行贷款亿元左右，其它分期开发资金投入按照一期的开发模式，加之经营收入的资金回笼良性资金链条开展，使得本工程的资金风险较小。2、 政治风险苏家屯新区为*新成立的一个区域

26、，现在市政府虽然对该区域提出了很多的扶持政策，但该区域毕竟处于不成熟阶段，将来的开展规模和开展趋势是否会像市政府所规划的前景则美好，政策扶持会持续多长时间都具有很多不确定性。但*南部开发的总的趋势在近几年内不会发生变化。工程的开发将在四年内完成，因此政策带来的变动不会影响开发与经营。3、 经营风险经营的风险主要来源于前期的客户分析是否准确，产品定位是否准确以及*苏家屯新区不成熟开发地域的特点等。但这些风险我们完全可以通过前期详尽的市场调研、客户分析、筹划定位等各项工作予以防止。综上分析，红宝山国防教育基地开发在风险的分析上，其风险系数是符合开发条件的。第十一章 可行性研究结论及建议111 公司在工程建立上严格履行了申报、审批程序，工程的详细规划设计方案符合国家和地方有关政策、规划和规定。112 工程的建立，对扩大本区域城乡居民消费需求，促进地方经济有一定的拉动作用，是加快苏家屯新区城市化建立的需要，本工程的建立符合国家产业政策，能促进地方经济的开展，不但必要，更是需要。113 目前，本工程的申报手续根本完毕，前期开发资金根本到位，建立条件根本具备，争取今年10月底完成一期建立，实现利润，预计2021年全部建成。. z.