北京东方太阳城养老地产项目调研报告

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1、北京东方太阳城养老地产项目调研报告全新退休生活的领跑者2012年10月、人 前言北京东方太阳城号称 “国内首家大型综合退休社区” ， 于 2002 年开盘，项目立志“开退休社区之先河，立晚年幸福之标准” ，以“全新退休生活的领跑者”的姿态出现，为中老年人营造一种积极、阳光与充实的生活模式和社区文化。位于北京市顺义区东六环以外潮白河畔的东方太阳城项目自一期开盘至今三期在售经历10 年，现已几近售罄，共销售了产权房约4000 套，加之其规划用地面积达234 万平米，体量较大，堪称产权销售养老社区项目的典范。该项目的另一个看点是社区内办得红红火火、 有声有色的文化生活，很多住户是昔日里各行各业的精英

2、，有学者、商界政界人士、艺术工作者等等， 文化层次普遍较高， 对精神和文化内涵的追求也就更迫切。 在东方太阳城， 业主们可以到自己的农庄体验亲手采摘果蔬的乐趣， 还可相邀组团旅游； 他们可以根据自己的兴趣选择参加兴趣俱乐部：棋盘俱乐部，舞蹈队，书画俱乐部每一个居住在东方太阳城的人都可以在俱乐部里找到志同道合的朋友， 抛开退休后的孤独和无聊。在这里， 老年大学是社区最受欢迎的活动。老年大学设有文化艺术（书画、声乐等） 、家政（插花、手工制作等） 、医疗保健、英语等专业课程， 还会有各种长短期班， 如： 书法、 绘画、 声乐、 太极拳、园艺、 盆景、 交际舞等短期班。 社区还组织举办各种丰富多彩的

3、展览、讲座、 比赛等文化交流活动。 老人们在这些丰富多彩的活动中再次焕发出青春的活力，收获着友谊、自信、快乐，找到了自己的精神归属, 除了硬件设施外，为老年人创造美满的精神文化生活也是我们未 来养老项目服务配套所关注的重点，加上我们自己的项目在建设规 模、地理位置及周边条件等方面与东方太阳城有类似的地方，因此， 我们专程赴京考察了东方太阳城，为今后我们养老项目的开发与建设 获取有益经验。目录一、项目概况 1（一）项目位置 1（二）建立情况 1（三）建设规模 2（四）购买及入住条件 2（五）销售价格 2二、项目建筑组成 4三、住宅产品概述 5四、配套服务设施 13（一）东方太阳城医院 13（二）

4、太阳会所 14（三）康体中心 19（四）东方嘉宾国际酒店 21（五）餐饮街 21（六）汇佳幼儿园 22（七）其他配套设施 23五、调研小结 24后沙蛤出口东方太阳原黄港出口7机南线13出口 /黜（一）项目位置:东方太阳城项目位于北京市顺义区潮白河畔仁和镇河南村，东六环以东约10公里，距北京市中心区约 50公里，距顺义城区约15公里，从北京市中心地 带驱车约80分钟可达到。该项目位于京郊农村，四周被农田与村庄包围，社区 周边为乡间道路，开车找到小区门口颇费周折，内部是一个相对封闭的生活社区， 由于内外景致反差较大，初看到社区有种进入世外桃源的感觉。般平路-南法信出口新附累中心东方太阳城交通位置图

5、（二）建立情况:投资商：中国希格玛有限公司发展商：北京东方太阳城房地产开发有限责任公司景观设计单位：美国 SASAKI建筑设计单位：北京维拓时代建筑设计有限公司会所经营：北京东方太阳城俱乐部有限公司开发时间：项目于2002 年开始建设，一、二期已售罄。三期于2010 年 4月开盘，至今尚余100 余套现房公寓待售。（三）建设规模：住宅用地面积119万nf,总建筑面积80万nf,共4017户，共设443办地上车 位。其中在售的三期公寓规划用地面积63.8万m2，总建筑面积45.3万m2 ,共可入 住1196户。（四）购买及入住条件： 无特殊限制。（五）销售价格参照项目三期产权售价：公寓均价： 1

6、5000元/平米；别墅均价： 33000元/平米（ 1300万元起 /套）装修标准：毛坯房物业管理费：公寓 2.45 元/平米. 月；别墅 5元/平米 . 月市政供暖费： 30元/平米 . 年；其他配套服务：额外单独收费.三期11东方太阳城总平面图:、项目建筑组成建筑内容组成一览表项目建筑面积建筑形态备注老年住宅75 万 nf住宅组团（公寓、别 墅、四合院）公寓（户型70-200 m2）,公寓高度分四 层和六层两种另 1墅（225-880 m2）四合院（1100-1200 m2）公建 配套区东方太阳城医 院5万itf2层总建筑面积2200 nl2，医院现编制病床位 20张。开设有急诊科、内科、

7、外科等十 五个科室；设有健康会所，提供水疗、康复护理等服务；合作转接医院为中医大顺义区医院（二 甲综合医院）太阳会所3层首层设有超市、精品零售店和各式餐厅； 二层为中心大堂，设有图书馆、多功能 厅、活动中心、老年培训学校等； 三层为小多功能厅及各类活动室康体中心2层总建筑面积8000 nl、包括室内综合球馆（羽毛球、乒乓球、台球）、游泳池、健身房、室内跑道、体操房、高尔夫练习场及保龄球馆、温泉、桑拿房等餐饮街2层各类餐饮集中区域东方嘉宾 国际酒店5层总建筑面积1.5万褶，客房108间（含 高级客房97间，豪华套房3套，豪华 复式套房8套），四星级标准旅游度假 酒店，拥有20间多功能会议厅，面积

8、40-900 m2汇佳幼儿园1层占地面积2020 m2 ,开设7个班级，可容 纳120名幼儿绿地占地75万褶种植10万棵树，整体绿化覆蛊率达80%; 负氧离子含量达4000个/c m人工湖占地16 万 itf共有9处人工湖，环绕各个住宅组团、住宅产品概述首期：2002.72005.12,产品类型为公寓，共销售 500套，均已售罄；二期：2004.72007.12,产品类型为公寓、独栋别墅、联排别墅和四合院，均已售罄；三期：2007.5至今，产品类型为点式、板式公寓和独栋别墅，公寓和别墅尚余100多套待售。东方太阳城三期“琴湖湾”组团公寓，为东方太阳城最后一期在售项目，在东方太阳城的北部，规划总

9、用地面积为63.8万平方米，规划总建筑面积约为45.3万平方米。琴湖湾公寓区内，规划有贯穿公寓区南北的湖体，湖体面积约为4万平米，整体造型犹如一个钢琴镶嵌在公寓社区内。整个公寓区共118个楼座，分为A、B两个区，包含94栋板式公寓和24栋点式公寓。独立住宅区为 C区，共125栋。公寓均为6层，其中6层北侧做相应退台处理，给业主 提供超大露台；每单元均设电梯，一梯两户；板式公寓户型包含一居室、二居室和三居 室；点式公寓均为四居室，沿社区湖布置楼座，景观效果比较好。小区容积率很低（约 0.6）,公寓楼间距较大，绿地率很高每个楼座单体，首层住户南侧均附赠庭院，并在主卧室南向设计有10多平方米的阳光房

10、；在二层，附赠阳光房顶的超大露台；到了六层顶层，北侧退出的露台则由六层住 户独自享用。位于会所售楼处的标准单体公寓楼模型样板问照片：3室2厅2卫户型，建筑面积150.46m2公寓楼单元门口，无台阶和门槛的无障碍设计琴湖湾组团内实景楼门前的分类垃圾箱户型标准主力公寓尸型：无装修毛坯父楼，在售，均价15000/ m2三室两厅两卫(150.46 m2)三室两厅两卫(156.26 m2)此户里为好也届户第二二四、五基一 港星甫阳Jt.4二M岩址套B111比户型电将双星户里一三注A及一 首层有F0龙舟二茎守守右三室两厅两卫(131.45 m2)两室两厅一卫(107.28 m死户文毋特海层户t$，五星)

11、苗甚陶Jt4二星等告双拼别墅户型(236-278m2):新房已售罄，二手房均价330007s/ m2地上两层236平米尸型图地上三层266平米户型图独栋别墅户型(400 nf476 nl2)：无装修毛坯交楼，在售，均价33000元/褶独栋别墅外观ml _m地下一届平面由 建筑面积 1再.8短400.78褶独栋别墅户型图，地上二层，地下一层四合院户型（占地5871245nl2）:数量很少已售罄，二手房均价35000%/ m25号院三亚面拓约：11219平方米 建筑面积；58。平方米四、配套服务设施整个东方太阳城的主要配套设施是在项目二期时建设的，都集中在社区的中心位置，这里也是社区内居民进行购物

12、、休闲、健身、娱乐和饮食活动的集中区域。如下图所示：社区中的 主要配套服务设施，包括医院、会所、超市、酒店、康体中心、商业及餐饮街、幼儿园等都建 在人工湖-“蓝湖”的四周或毗邻的万晴园组团内。而社区内各个住宅组团中的服务设施很少。配套服务区示意图（一）东方太阳城医院业务主管单位：北京市顺义区卫生局登记管理机关： 顺义区民政局社会组织类型：民办非企业单位开办资金：400万元业务范围： 内科、外科、妇科、中医科、五官科、理疗科、药剂科、检验科、B超室、放射科等15个科室。成立日期：2007年12月18日运营情况：一级规模非营利性综合性医院，建筑面积 2200平米，共设20张床位，2008年取得医保

13、 定点资格，2011年12月因涉嫌骗取医保基金被取消医保资格。目前东方太阳城医院的合作转 接医院是中国医科大北京顺义医院（二级甲等综合性医院，共550张床位）。（二）太阳会所总建筑面积约4万平米，共三层，首层为超市、中餐厅、宴会厅、精品店等，二层为售房 中心、多媒体会议室、图书馆、陶艺室、棋牌室，三层主要为老年大学课堂，包含声乐教室、 舞蹈室、电脑室等。 一.一 太阳会所门口太阳会所平面示意图太阳会所图书馆太阳会所中2-3层都设有针对老年大学的场地设施，老年大学的运营实体实际为北京东方 太阳城文体培训学校，于2005年11月经北京市顺义区教委批准、北京市顺义区民政局核准、 备案后于12月正式成

14、立。该培训学校开设了一些主要针对社区内老年居民的课程，丰富了老人们的精神文化生活。据了解，由于培训学校性质为非营利性机构，学员的收费不高，每门课 程人均收费从100 900元不等，主要用于支付外聘教师的报酬。老年大学课程发培训学校还组织社区内的居民（老人占大多数）成立了各类文体活动团体，如艺术沙龙、 金秋合唱队、舞蹈队、清风书法班、国画爱好者俱乐部、垂钓社、京剧社、羽毛球队等，定期 利用会所及社区内的场地设施举行表演和比赛活动。位于太阳会所一层靠北侧的中餐厅会所内的中餐厅设有350个餐位及13间VIP特色包间，以淮扬菜、粤菜特色为主。位于太阳会所一层靠西侧的西餐厅太阳会所的一层靠南侧是一个中型

15、超市，整个社区的居民日常所需都基本要在此购买距超市门口不远处是社区内唯一的一家洗衣店太阳会所的餐饮配送车（三）康体中心康体中心建筑面积近8000平米，设有专业器械健身房、有养体操房，羽毛球、乒乓球、 篮球、网球场，台球室、保龄球馆、室内塑胶跑道，户外阳光游池、室内恒温阳光泳池、温泉 疗养池、桑拿休闲中心、KTVffi按摩等服务项目。康体中心的所有健身、娱乐服务项目都要收费，价格与北京城区内的收费相比并不便宜， 比如羽毛球收费80元/小时，台球40元/小时，乒乓球40元/小时，保龄球25元/局。羽毛球馆乒乓球馆拥有30个打位的高尔夫练习场，占地 20572平方米位于会所东南的18洞高尔夫球场，标

16、准72杆，球道长度7100码露天网球场（四）东方嘉宾国际酒店东方嘉宾国际酒店客房总建筑面积共 1.5万褶，美式建筑风格。酒店提供四星级标准的 服务，共有客房108间（含高级客房97间，豪华套房3套，豪华复式套房8套，房费从 320-1180元不等。酒店内另有多个面积 40-900褶的会议厅。为满足长住客人的居住需求，还有3栋酒店式公寓，共110套客房，面积从29.8褶到 92.5褶不等，共五种户型可供选择。（五）餐饮街餐饮街与太阳会所隔湖相对的是餐饮街，是社区内主要餐馆的集中区域， 但据网评看，餐饮街中 饭馆做的饭菜质量不是很好。（六）汇佳幼儿园汇佳幼儿园照片汇佳幼儿园东方园是汇佳教育机构在东

17、方太阳城开办的一所分园，占地面积 2020 m2,共 设7个教学班，招生对象为2岁-6岁幼儿，共可容纳120名幼儿。汇佳幼儿园东方园常规课程为汇佳幼儿园多元智能主题活动课程，其内容涵盖幼儿的身体运动、数学逻辑、语言表达、音乐旋律、空间视觉、自然认知、人际沟通、自我认知等多种智 能领域的发展；综合素质课程包括：英语、钢琴、电脑、游泳、园内 /外活动（每月一次）等; 兴趣课程包括：轮滑、国画、蒙氏、体能感统、幼小衔接等课程，以上课程会根据幼儿年龄特 征和身心发展状况安排在不同年龄阶段学习。（七）其他配套设施社区内东北侧有一片农庄，南侧开辟了两个温室大棚，针对喜欢农耕 和园艺的业主提供了实践 空间，

18、业主每年只需缴纳200元管理费领取一小块地，一年当中业 主可以在这个地块中做相关的耕作，让他们有种农家乐的感觉。绿色农庄温室大棚五、调研小结从销售模式以及配套服务看，北京东方太阳城只是一个加入退休者生活社区概念的纯地产 项目。据销售人员介绍，目前社区已入住近 4000户居民，其中70%勺住户家中有60岁以上老 人。区别于普通住宅项目，东方太阳城中的硬件设施针对老年人只做了有限的改进措施，包括社区以四到六层低层建筑为主， 每层带电梯，方便老人出行；社区中道路及住宅出入口设计为 无障碍步行道和无障碍防滑坡道，不设置门槛；住宅内开关、门窗把手位置降低，电源插座位 置提高，采用柄型把手、感应式门锁，方

19、便老人使用；楼内楼梯宽度较宽，可容纳两老人搀扶 通过，并安装电子安防系统和户内紧急呼叫援助系统，一旦发生紧急情况，物业工作人员可以在第一时间赶到。除了以上措施外，社区内并无太多照顾老人生活的设施， 每户住宅交房标准 都是无装修毛坯房。社区内的地上停车场社区位于京郊偏远农村地区，远离尘嚣，空气好，绿化率高，容积率低，自然环境很好， 自然条件确实很适合老年人居住。 但由于社区规模大，各个组团设施相距较远，而配套服务设 施过于集中在太阳会所周边区域，对于那些家距会所较远而又无法驾车、身边无子女的老人就 很不方便。社区内大多住户应有私家车，住宅区无地下停车场，每栋楼下都停了很多车，小区 内道路不时有车辆穿行，不利于动作缓慢的老人在楼下散步休闲。社区内除了文体娱乐设施较到位外，其他配套服务包括医疗、零售、餐饮、金融等服务相 对较少、较弱。东方太阳城医院仅 20床位，医疗技术薄弱，只对接一家顺义二甲医院，最近 又被取消医保定点资格，很多业主不得不选择 15公里以外到顺义城区医院或甚至更远的北京 城区看病；社区内目前已居住约 4000户，但只有一家中小型超市、一家工商银行，仅有的几 家餐馆质量一般，生活便利店较少。对于未来持有经营型的养老项目，我们除了在硬件设计上有照顾老人起居的考虑外，还应尽量避免东方太阳城的以上问重点突出有针对性且体贴到位的配套服务内容来吸引老年客户, 题。