融侨馨苑7月份第一周市场分析报告课件

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1、1二八年七月融侨融侨馨苑馨苑2008年年7月份第一周市场分月份第一周市场分析报告析报告CONFIDENTIAL21总体概况总体概况3对比对比兰乔圣菲兰乔圣菲紫薇尚层紫薇尚层金泰假日花城金泰假日花城推售房源楼栋：9#楼 28层 点式高层户型区间：9#楼为47-71平米每层户数：2个单元 三梯九户楼栋：消化一期及二期已推楼栋剩 余房源，暂不准备推售新房 源。户型区间：41-110平米每层户数：三梯十二户楼栋：14、16、17、18号楼户型区间：38230平米每层户数：3个单元 一梯一户（带入户花园）营销活动自5月12日起启动“众志成城 抗震救灾”行动主推50平米左右小两房户型，为一变二，纯北向难去

2、化户型紫薇地产推出彩虹置业行动推出10套婚房特价房熊宁精神心灵之旅配合搜房网推出的“搜房卡”，推出四重优惠措施推广手段户外户外公交车体报广房周刊网游户外项目地形象网游房周刊广告销售情况销售均价：5500/平米9号楼参考价格：48004900元/平米住宅：5500 5800元/平米公寓：45004800元/平米LOFT：纯南向75007900元/平米 南北通透95009800/平米高层均价：5500元/平米小高层均价：6100元/平米竞争对手销售及推广动态监控竞争对手销售及推广动态监控4对比对比绿地世纪城绿地世纪城和黄逸翠园和黄逸翠园兰亭坊兰亭坊推售房源楼栋：17#、12#、16#、18#楼户型

3、区间：88、87、176平米和 135平米“1+1”户型 主推18#楼57平米一 房每层户数：1单元1梯4户 2单元1梯2户楼栋：B区1#、2#、3#、4#户型区间：95-266平米每层户数：一梯2户和两梯4户一期B区工程进度楼栋：8#楼 18层 10#楼 20层 一期剩余房源户型区间：140-180平米每层户数：2梯3户营销活动正式推出18号楼5590平米一房、两房，第三届超级宝贝秀开始报名。推出二批房源1#、2#楼一次性优惠5 按揭优惠3 一次性付款1个点的优惠推广手段户外报广网游公交车体户外网游608车体户外销售情况一房均价：4600元/平米两房均价：5000元/平米三房均价：4900元

4、/平米四房均价：6200元/平米跃层均价：约7000元/平米二期价格为：6200-6800元/平米一期价格为：5400-7500元/平米（续上）（续上）竞争对手销售及推广动态监控竞争对手销售及推广动态监控52分项分析分项分析6兰兰 乔乔 圣圣 菲菲目前在售的8#楼（25层，3个单元，2梯4户）高层上80120平米房源，主力户型为80平米两室两厅2月末推出9#楼（ 28层，1个单元，3梯9户），户型面积为4070平米。推售楼位：推售楼位：7自5月12日起至2008年8月12日，每售出一套房屋，即以购房者的名义向灾区捐款500元。目前主推9#楼纯北向难去化户型，户型面积区间在4351平米之间。目前

5、一次性两个点优惠，按揭一个点。营销活动：89#楼地上三层8#楼地上五层9主推户型：主推户型：一房一厅一卫一房一厅一卫 47平米平米优：总价较低；户型方正，布局较为合理；户内带花园露台(约8平米)，赠送半面积；带独立储藏室；劣：公摊大，产权仅50年；纯北向点式结构，通风及采光均极差；亮点：偷面积在报广上通过一种引导性的宣 传，将赠送半面积的花园露台改为8平米卧 室。10主推户型：主推户型：一房一厅一卫一房一厅一卫 43平米平米优：总价较低；户型方正，布局较为合理；户内带花园露台(约6平米)，赠送半面积；卧室带有一步式阳台；劣：公摊大，产权仅50年；纯北向点式结构，通风及采光均极差；赠送的室内露台

6、面宽太窄，仅1.5米，影响使用11推广形象展示推广形象展示户外户外科技路户外户外内容：户外内容：兰乔圣菲国际公寓50平米小两房/大面宽/浅进深超大面积赠送12紫紫 薇薇 尚尚 层层 139#8#7#1#6#5#3#2#11#10#推售楼号推售楼号北区为二期，除10#点式公寓,其余房源均已开始在售，6#l楼放出4、5、6层销售，主推11#楼LOFT户型，预计2010年4月交房。南区为一期，所有房源均已销售大半，8#LOFT销售约95%；9#点式公寓南向，东南和西南向户型已基本售罄，北向小户较为滞销；板式小高层除6#楼，其余五栋已销售80%。14营销活动：营销活动：于本周三推出10套特价房，位于一

7、期2#、3#楼，楼层为8层至15层。主打婚房概念。该房源在原七重大礼优惠后均价为5200元/平米，此次作为特价房，价格为4999元/平米，且可享受一次性一个点的优惠。 据悉，该房源在次日上午已消化，全部为之前积累的客户。熊宁精神心灵之旅：将与本周内赴青海熊宁生前服务地区。由2名置业顾问带队， 志愿者人数约为1020人之间。近期市场转好，平时来电约30组，来访约为20组；周末来访客户约为40组左右。15特价户型展示：特价户型展示：16F1户型 两室两厅两卫 58.89平米优：板式通透，通风较好明厨明卫功能分区合理，动静分区双层挑高阳台劣：户型朝向非正南正北靠西三户仅南向，不通透紧邻太白南路，噪音

8、污染较重主推户型展示：主推户型展示：17F2户型 51.26平米一室一厅两卫优：全明结构动静分区双层挑高阳台劣：不通透采光时间短，仅有上午可采光紧邻太白南路，噪音污染较重主推户型展示：主推户型展示：18F3户型 四室两厅三卫 93.79平米优：功能分区合理，动静分离最大亮点为大面积阳台劣：采光时间短暗卫紧邻太白南路，噪音污染较重主推户型展示：主推户型展示：19推广形象展示推广形象展示户外户外太白南路单立柱西沣路与南三环交汇处户外南二环与劳动南路交汇处户外20推广形象展示推广形象展示公交车公交车608车体广告21推广形象展示推广形象展示报广报广7月10日 华商报 半版报广内容：报广内容： “新结

9、婚时代新结婚时代”，将完美生活进行到底，将完美生活进行到底 彩虹置业计划 紫薇尚层篇 婚房是“天长地久价” 七重缤纷大礼，喜上加喜 完美住宅设计就像完美婚姻生活浪漫 起居空间、入户即花园、动感立面设计 新生活启程，发现更多惊喜22推广形象展示推广形象展示房周刊房周刊7月10日 房周刊 整版报广内容：报广内容： 紫薇彩虹置业行动紫薇彩虹置业行动 七彩置业特惠 风尚筑家体验23推广形象展示推广形象展示网游网游800J网游24推广形象展示推广形象展示网游网游陕西新浪房产25金金 泰泰 假假 日日 花花 城城 26推售楼号推售楼号18#14#17#16#16#楼为10层板式小高层，共三个单元，一梯两户

10、，电梯入户27最新动态：最新动态： 目前主力销售17及18号楼（共三个单元，一梯两户，赠送入户花园）127平米及14号楼129平米三室房源，价格为6200元/平米，同时新推出位于14号楼38平米纯南房源（均价5500元/平米）及位于16号楼144平米四室两厅两卫房源（均价6600元/平米），一次性付款可优惠1个点位，按揭无优惠。28营销活动：营销活动：A. A. 老带新政策：老带新政策：老客户带新客户成交后，新客户1个点，老客户1000元物业费；金泰会积分正常计算；B. B. 小团购政策：小团购政策：3套（含3套）以上给予额外1个点优惠，5套（含5套）以上给予额外2个点优惠，10套（含10套）

11、以上给予额外3个点优惠（此优惠不予老带新优惠同享；如其中老客户带新客户，则老客户仍将获得1000元物业费优惠，新客户按团购政策执行）客户可在售楼处现场自由组团；C. C. 用足金泰会优势用足金泰会优势针对联盟商家进行专项优惠（扩大用户层和上客渠道）凡金泰会商家成员内部员工或商家，均可额外享受1个点优惠；D D 对于在赈灾中、灾后支援灾区重建的特殊人员的优惠政策对于在赈灾中、灾后支援灾区重建的特殊人员的优惠政策凡支援过灾区的代表性群体，如医务工作者、军人（现役，退役）、教师，以及向灾区捐助金额超过50万元的单位员工；（各条件只能单独享受，不能累计、累加）可额外享受1个点优惠。另：一次性付款折扣：

12、另：一次性付款折扣：9999折折注：A、B优惠政策不能同时享受，C、D政策不能同时享受29电梯入户，并带入户花园全明户型设计，采光性好板式通透书房后设有空中露台客厅开间达4米以上，空间舒适度较高户型展示户型展示18#18#楼主力户型楼主力户型30优：纯南设计，外凸飘窗，采光良好；明厨设计，附带生活阳台；户型较为方正；劣：一脚蹬，居住舒适度较差；功能布局不合理。户型展示户型展示14#14#楼主力户型楼主力户型31电梯入户，并带入户花园全明户型设计，采光性好板式通透南向生活阳台，人性化设计餐厨一体，动静分离，功能分区较合理客厅开间达4米以上，空间舒适度较高户型展示户型展示16#16#楼主力户型楼主

13、力户型32推广形象展示推广形象展示户外户外售楼部户外太白南路户外33推广形象展示推广形象展示项目地形象项目地形象34推广形象展示推广形象展示网游网游搜房、800j首页35推广形象展示推广形象展示房周刊房周刊6月26日 房周刊 半版报广内容：报广内容：专属电梯 自家享受多层电梯入户 花园洋房 风格呈现在抗震救灾中有特殊贡献的群体（教育工作者、现役军人、医护工作者）购房可享受99折优惠，老业主介绍新业主成功购房，老业主可获赠1000元物业费，新业主可享受99折购房优惠36兰兰 亭亭 坊坊 37最新动态：最新动态： 二期丹凤园8号（18层，2梯3户）及10号楼（20层，2梯3户）仍处于认购阶段，房源

14、面积为140-180平米，价格为6200-6800元/平米，同时清盘销售2、3、4、5号楼剩余20余套140-180平米房源，价格为5400-7500元/平米，目前一次性付款可优惠1个点位，按揭无优惠。 38推广形象展示推广形象展示天桥天桥高新路天桥户外户外内容：藏于公园 栖于庭院 兰亭坊二期 新品恭请品赏39推广形象展示推广形象展示户外户外科技六路户外40绿绿 地地 世世 纪纪 城城 41近日推出的17#楼，共2个单元，1单元18层，2梯4户，户型为87、88平米；2单元11层，1梯2户，户型为178平米四房。推售楼号推售楼号135平米户型位于12#楼1818#楼为板点结合，共两个单元，两梯

15、四户，户型为57平米一房和85平米两房户型42户型展示户型展示135135平米户型平米户型优：板式通透，室内空气流通性较好； 南向阳台及多处飘窗设计，采光 及观景效果较好 ； 餐、厨紧密相连，与客厅有效分 离，空间布局较合理； 客厅开间达4米5，空间十分宽敞；劣：暗卫；43户型展示户型展示8585平米户型平米户型优：板式通透，室内空气流通性较好；全明设计南向客厅，南向卧室附带南向270转角飘窗，采光效果好 ；户型方正，餐、厨一体，与客厅有效分离，空间布局较合理；东向卧室外带约4平米阳光花房；劣：临近市政路，噪音污染较重；44推广形象展示推广形象展示户外户外南大街户外南三环与西万路交汇处户外（逸

16、翠园售楼部门前）45推广形象展示推广形象展示网游网游新浪房产搜房网46推广形象展示推广形象展示报广报广报广内容：报广内容：20082008（西安）顶级生活品味展（西安）顶级生活品味展 2008 Xian Top Lifestyle Expo2008年11月07至09日 西安绿地笔克国际会议中心7月9日 华商报 4/1版47推广形象展示推广形象展示报广报广报广内容：报广内容：绿地第三届“超级宝贝秀”鸣金开锣迎奥运/绿地16年庆/筑家有礼5590平米精工小户，抢鲜上市7月11日 华商报 半版48推广形象展示推广形象展示公交车公交车608车体广告49逸翠园逸翠园西安西安50推售楼位推售楼位12345

17、678会所继楼王组团3#、4#楼热销之后，于6月27日推出新房源1#、2#楼，由于楼栋位置相对较差，价格更具吸引力。5112推售房源推售房源1#楼层高18层，一层为底商。共三个单元，1、3单元为点板结合，两梯三户设计；2单元为纯板结构，一梯两户设计。户型均为三房两厅设计，面积区间为125平米145平米之间2#为纯板结构，分三个单元，低层送前后花园，顶跃赠送顶层花园。一单元为18层，两梯两户，无跃层设计。东户为三房两厅，面积区间为163平米170平米；西户为四房两厅设计，面积区间为167平米182平米。2、3单元共11层，一梯两户设计，顶层和一层为跃层。四房两厅平层面积区间为160183平米，跃

18、层面积区间为202平米266平米。52一期一期B B区工程进度区工程进度一期A区外墙保温层已基本做完，一期B区全部结构封顶。53推广形象展示推广形象展示户外户外劳动南路转盘单立柱54推广形象展示推广形象展示网游网游陕西新浪房产800j55项目动态项目动态第二批释放房源共224套，由于楼位相对较差，1#楼起价4400元，成交均价4900元/平米；2#楼成交均价6200元/平米，跃层约为7000元/平米。本周逸翠园共销售约30套。56本周市场动态仍主要表现为各楼盘的促销行为本周市场动态仍主要表现为各楼盘的促销行为577月10日 华商报 半版7月9日 华商报 半版7月8日 华商报 半版中新浐灞半岛中

19、新浐灞半岛7月26日开盘当天，每平米加298元即可获赠1200元/平米的装修套餐，一次性付款额外优惠50元/平米。587月10日 华商报 整版中海国际社区中海国际社区西沣路户外“日进千金”凡经登记确认的诚意客户，每日可得1克千足金优惠，逐日累计，直至开盘！59房周刊房周刊居乐卡居乐卡较之该卡甫推出时，合作开发企业增加了紫薇集团、华汉集团、万达、广厦、天朗、鑫龙、荣德、捷瑞等本外埠知名开发企业，加上之前的合作企业天地源等，越来越成为西安知名项目的一个长期展场。该卡优势该卡优势房周刊在购房者中有着较高的覆盖范围，受众定位精确；且给出的优惠很小，建议合作。60本周市场小结本周市场小结在市场促销表现上

20、，较明显得区分制造噱头和直接打出促销金额两种。直接打出促销金额的代表项目有金源皇家园林，上周则为中新浐灞半岛，以加一部分价格赠送精装修的方式进行促销宣传。而制造噱头最明显的为中海国际社区，其“日进千金”优惠在甫一亮相便很抢眼，但实际效果并不理想。截至目前，针对该优惠共打出四期整版报广，前三次来电均为120组左右，本周四来电约为160组，但真正下定的客户并不多，效果一般。由此可见，市场还是看重真正的优惠额度大小，制造噱头仅能吸引部分眼球，但却无法真正打动客户。我们馨苑项目的系列优惠措施制定比较合理，对成交的帮助很大。当务之急是通过各种渠道将优惠信息释放出去，增加来访，才能使我们制定的销售策略达到预期的效果。61THE ENDTHANKS!