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1、物业管理工程部设施设备维修控制规程样本1目的 规范管理区域现场对共用设施设备的日常维修及为业 主提供的有偿维修，确 保工程维修人员服务中行为规范。2适用范围 适用于各管理区域的园区工程维修人员。3术语和定义 日常维修：设施设备在使用过程中发生故障或损坏，为尽快恢复其功能而采取即时的非计划预定的修理活动。应急维修：设施设备在使用过程中突发性故障或损坏，将造成一定后果或损失，为尽快消除各类隐患而采取紧急措施的修理活动。返修率：对于维修后不能使其满足预期的使用要求， 再次维修次 数占每月总日常维修次数比例。 返工率：完成产品后任不能满足 规定所要求而再次进行重复工作占每月总日常维修比例。4维修程序要
2、点4.1设施设备维修工作的实施日常报修（1）共用设施设备发生故障和业主户内需要维修时，物业服 务中心应填写 报修内容、联系人、联系方式后向工程维修人员 发出报修信息。根据物业服务中 心的报修信息，工程部组织维 修，具体工作程序详见报修流程图。（2）工作要求当天报修当天修复，当天无法修复时，应及时记录和沟通， 并 提出处理意见。维修人员对报修的响应时间（接到通知到进入现场时间厂 不超过15分钟。维修人员对应急维修的赴现场反应时间不超过5分钟内设备进行日常巡查检修。 在巡检过程中发现的一般故障由巡检人 员现场修复，较大故障由巡检人员填写报修信息单 向部门汇报， 另行组织安排检修。4.1.3 设施设
3、备的项修（ 1）工程部应根据设施设备的实际情况， 对劣化状态已达不到 技术与指标 要求的项目，按实际需要组织进行针对性的维修。 （2）项修设施设备时，一般要进行部分拆卸、检查，更换或修 复失效或腐 蚀的部件，从而恢复所维修部分的功能、指标、性 能、精度。4.1.4 设 备的大修（ 1）设备大修应该通过专业分析审计， 可以列入年度维修计划。 （2）大修可由工程部承担，也可委托专业单位进行。大修时 要对设备进行 全部解体， 修整所有基准件， 修复或更换磨损、 腐蚀、老化及丧失精度的部件， 使之达到规定的技术参数要 求。4.1.5 计 划维修 计划维修按年度设施设备维修保养计划 实施。4.1.6 委
4、托维修 对于委托维修的实施， 工程部应派技术人员进 行监督、 检查。各有关部门应做好配合协助工作。 维修完成后， 应由工程部和维修方共同进行验收， 并填写设 施设备维护保养 记录维修方应在保质期内承担相应责任。4.2 设备的事故管理4.2.1 凡各种设备因非正常原因造成损坏，精度、性能、功率 降低甚至造成不 能使用，以及表面虽未损坏而内伤严重者，均称为设备事故。4.2.2 设备事故的性质（1）责任事故： 因人为原因 （如违反操作规程） 而造成的事故；（2）质量事故： 因设备设计、 制造、 安装等原因而造成的事故；（3）自然事故：因遭受自然灾害而造成的事故；（4）其他事故：凡不属于上述三类原因的
5、事故。4.2.3 事故的处理 （1）园区发生设备事故后，由使用部门报告工程部。由工程部 负责进行处 理并修复。（2）工程部会同使用部门对事故进行分析，填写- 事故报（4）设备事故经分析、处理并修复后，工程部主管应计算出实 际损失，报 送物业服务中心。（做 5）园区发生的各种事故，应由工程主管将事故报告 抄出报 工程技术部。4处.3设施设备实施维修工作的资金来源 争取设施设备实施项目和计划维修要以大项为单元， 通过开发商和业主委员会提取 经理营性收入与维修基金来充作设施设备项目和计划维修实施资 意金。丿 o见。事故报告 经由使用部门和工程部主管签字后送 物业服务 中心经理批示处理维修运行流程小目
6、维护保养年度计设施设备维护保养年度物业服务中心经理审工程部分派维修工15分钟 5分钟内分季度、月度设施设备维护保养计划实施维修实施应急维修单项设日常设施设施设备维护备维护保养保养实施维修完毕确认检查、验收与反馈记录表 单检查与反馈5 报修操作流程5.1 共用设施设备的日常报修流程图（见图二）5.2 向业主提供的有偿报修流程图（见图三）共用设施设备的日常报修流程图报修反馈 补工程部填写维修单单工程部分派维修工维修工按维修单维修项目维修报修单位签字验收有偿服务报修流程图项目按维修单项目维修业主签字验收未收 服务 费确认维修服务单递交按维修单收取服务费送交物业服务中心6 入户维修服务规范入户维修必须
7、体现 “业主至上、 服务第一” 的宗旨， 维修服务规 范化，确保 维修服务质量。6.1 入户维修流程6.1.1 所有维修人员出工前必须随身携带工具箱，仔细检查箱 内工具， 并根据 维修项目做好相应调整， 做到工具齐备， 箱体 清洁。6.1.2 到达业主家门口先轻按门铃， 如无反应则在间隔 10 秒 钟后再按第二次， 不能连续按；若无门铃则应轻轻地叩门， 先叩二下如无反应间隔 10 秒钟以后再 叩。6.1.3 在隔门与业主对话时，必须说明身份和来意；业主开门后 应招呼一声 “您 好”，取得同意后， 穿上专用鞋套， 在业主带领下 进入维修房间， 不可随意走动。6.1.4 在维修开始前， 应再次询问
8、需维修项目， 并让业主确认 维修费用和检查 提供材料的品牌与质量。 若仅入户维修共用设 施，应在业主同意后才能进行维修。 若维修需要进入相邻业主 户内进行维修时， 应会同维修业主一起征求同意后才能进行维修。6.1.5 仔细查看维修现场及周边状况，如有妨碍修理的物品 应主动协助业主移 开，摊开垫布或报纸以摆放工具箱与工具 及材料， 维修水系时应事先铺好自备的 毛巾或隔离物等以防 止废水及垃圾撒落。6.1.6 在维修中，应专心致志，保证质量，提高效率，工具轻 拿轻放，并尽可 能降低噪音。6.1.7 维修完毕后，应对维修结果进行自检，主动向业主介绍 使用中应注意事 项，待业主验收确认后， 请业主在有
9、偿服务单 上签字。6.1.8 对未能当天完成维修的 （如无法独立完成、 专业性太强、 配件不齐等）， 应对业主说明情况， 解释原因， 取得业主的谅 解和支持或说明维修计划 （包括完 成时间），并尽快将其解决。6.1.9 工作完毕后要做好清洁工作，工作前移动的物品要放回 原处。6.1.10 离开业主家时应说声“如有需要请与物业服务中心联 系”，并向业主说“再见”。6.2 向业主提供的有偿报修服务纪律6.2.1 维修所需材料原则上均由业主自行购买；若需可代为 购买，应向业主出 示质保卡，并提供发票；若物业服务中 心材料仓库内领用，在维修服务单上写 明品牌与价格让业 主确认。6.2.2 维修服务费用
10、应按公司服务收费标准收费。 若业主有异 议，应耐心解释， 不可与之争执。6.2.3 严禁变相收取服务费和材料费用。有偿报修服务费应全 部上缴物业服务 中心。6.2.4 严禁在业主家吃、喝、抽等和收取小费。7 维修安全操作规范7.1 配电维修7.1.1 停电：在进行电气和线路的维修时，应将电器或线路电 源切断以确保安 全。若需带电维修或试送电时， 确认安全空间 和做好安全防护后再操作。7.1.2 验电：待检修的电气和线路停电后，必须用验电器在进 出线路各相上下 分别验电，确认无电源后再操作。7.1.3 所有电气和线路新增或更换安装必须符合电气和线路的 有关规定和标 准，更换的配件必须是合格产品。
11、 导线埋地或墙 敷设时，必须穿管， 管内不得有 接头，其管需密封， 选择导线 必须具备安全载荷余量。7.1.4 熔断器应适用于额定电流量，不得任意增加容量或用铜 丝代替。7.2 管道维修7.2.1 管道疏通机选择合适的钻具，在离管道入口处 0.3 米以 内进行疏通作 业，在使用时，操作手柄的下压用力不得超过 20 公斤，也不得加用其它外力。7.2.2 不同的管道应分清材质后进行维修，镀锌管加生料带进 行丝接， PPR 管 进行热接， PVC 管进行胶接， 铜管氩弧焊接， 无缝管焊接。7.3 移动电气工具使用 选择使用移动电气工具前， 应先检查机 器是否正常、 电线绝缘是否可靠， 然后才 能接上电源使用。7.4 维修工作中需使用易燃材料时，应特别小心，要与明火种 隔离，并准备消并配备消 施工后应认至少需二防灭火器材；易燃材料应单独放置。7.5 需要动火作业时， 施工前尽可能排除易燃物品， 防灭火器材； 施 工时应有安全相关部门人员监督， 真检查，确认没有火种时才能离开。7.6 登高作业使用人字梯、 升降台等登高工具时， 人配合进行，其中 一人作业，一人监护。7 记录设施设备维护保养记录 事故报告 物业工程服务委托 / 有偿维修单 维修服务登记表
物业管理工程部设施设备维修控制规程样本
