襄樊锦绣广场市场调研及发展定位报告

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1、精品文档襄樊锦绣广场市场调研及开展定位报告发 展 商：襄樊昊天房地产开发营销筹划：广州合富辉煌房地产参谋二零零六年四月目 录1襄樊商业市场整体开展概况51.1消费市场开展51.2襄樊商业市场开展特点71.3襄樊商业地产开展特点7商业地产现状7商业地产开展中存在的问题71.4商业开展规划81.5小结92竞争楼盘分析92.1拉美步行街92.2开放广场102.3豪门新天地102.4香港风情街102.5奔泰阳光城102.6新大陆中心广场112.7九隆广场112.8小结123在售主要竞争对手分析123.1概况比拟123.2营销策略分析13拉美步行街13九隆广场13比拟分析133.3小结144工程理解14

2、4.1地块现状及规划14地块现状14规划144.2建筑形态对工程的影响14促进14制约154.3工程SWOT分析15S优势15W劣势15O机遇15T威胁154.4工程开展条件对工程的促进与制约155工程性质界定156商圈分析176.1目前商业格局176.2解放路长征路商圈176.3商圈分析186.4寻找商圈的突破提升点196.5市场时机挖掘196.6结论197针对性调查207.1再尔电脑城20概况20商家结构20小结217.2现代城电脑数码广场21概况21商家结构21小结227.3科技馆228工程定位238.1主题定位238.2功能定位238.3业态业种定位238.4楼层功能分布248.5形象

3、定位248.6目标客户群定位24消费者定位24经营者定位24投资者定位248.7经营管理定位25统一经营25统一的物业管理及经营管理25统一售后25定期促销25定期商家培训26结 束 语271 襄樊商业市场整体开展概况1.1 消费市场开展到2004年底，全市共有商业效劳网点42370个，其中襄樊市区21050个，每千人拥有网点17.5个，市区商业效劳业网点总营业面积102.26万，人均占有0.85；实现社会消费品零售总额206.64亿元，其中襄樊市区112.02亿元；2005年底，实现社会消费品零售额235亿元。襄樊近年社会消费品零售总额单位：亿元湖北省主要城市社会消费品零售总额单位：亿元近几

4、年来襄樊消费品市场开展迅速，特别是从2004年起快速增长。2005年湖北省六大城市中，襄樊的社会消费品零售总额仅次于武汉，位居第二，势头强劲。居民可支配收入及消费性支出逐年提高，城镇居民购置力日益加强。襄樊近年城镇居民可支配收入元2005湖北省主要城市居民可支配收入比照元湖北省内六大城市中，襄樊居民可支配收入居第五位，增幅居第四位，与其他城市相比均有一定差距，但也从侧面反映出仍有较大增长空间。在消费性支出方面，教育文化娱乐效劳项的比例到达了19%，比去年增加了3%，反映市民的精神层面消费有较明显增长，消费观念已不仅停留在吃穿住方面，转而向更高层面的消费领域转移：1.2 襄樊商业市场开展特点q

5、新型业态呈快速开展态势：近年来，商业业态由单一业态向多种业态迅速开展，大型综合超市、超市便利店、仓储商店等新型业态比重提高。q 整体档次有待提升：具备百货、超市、专业店、专业市场、商业街等多种业态，各占据局部市场份额，但品牌及影响力度不够，横向和纵向层面都有待提升，缺乏具有领导性地位的“龙头商场。q 经营管理模式有待创新。1.3 襄樊商业地产开展特点1.3.1 商业地产现状q 商业地产蓬勃兴起，樊城板块尤为突出；q 楼盘的地理位置相对集中，解放路商圈和二汽商圈均同时有大批量物业推向市场，q 主要在售/待售商业物业约16个，总推货量到达近30万，竞争剧烈；q 多为底商和裙楼商业，以街铺、室内步行

6、街等形式出现；q 专业市场与综合性购物商场各占据一定比例：16个商业物业中，专业市场约5个，综合性购物商场11个，其中专业市场集中在建材、小商品、汽车/配件等方面；1.3.2 商业地产开展中存在的问题q 网点布局不够合理，低档次商场重复建设q 整体层次偏低，现有网点结构简陋，未形成规模效应。q 商业地产开发定位模糊，新型业态开展缓慢。q 先开发后招商，致使商业设施的建设存在缺陷，给招商带来阻滞。q 总体来看，商业地产尚未进入有序开发的阶段，地产和商业未能有机结合，多数仍采用开发住宅的模式来开发商业地产。1.4 商业开展规划作为开展中城市，襄樊市的商业地产有着极大的开展空间，按规划，2021年，

7、湖北省将初步建成“武汉都市连绵区(“大武汉)、“襄樊大都市区(“大襄樊)、“宜昌大都市区(“大宜昌)，构成一主二副“品字形分布的城市群。樊城是襄樊重点商贸开展区，商业物业的区位价值具有动态提升性，解放路长征路商圈作为襄樊的传统商圈，其商业地位及未来的开展均是城市及商业开展的重中之重，被规划为襄樊的中心商业区： 规划范围：东起丹江路，西至桥北路、南起中山后街，北至铁路线，总面积约200公顷。 开展目标：完善都市购物、品牌展示、文化旅游、商贸效劳等功能，满足全市居住、工作及外来游客等各类消费者的综合消费需求，成为襄樊市标志性建成区，城市综合生活效劳和商贸集聚的核心区之一。规划期内，在中山后街规划建

8、设大型综合超市1处，专业店2处，将解放路大中型商业零售网点调整为大型购物中心1处，具体包括百货店2处、大型专业店2处、综合超市1处等大中型零售业态。在长征路地段依托华洋堂、襄樊工贸家电、武汉工贸家电，合理配置综合超市、百货店、专卖店、品牌服装街、中高档酒店等，形成中高档家电、服装中心。规划定位：以人民广场为核心，以长征路解放路大庆路中山后街为主轴，以桥北路丹江路为两翼，丰富消费层次，保持错位互补。中山后街、解放中路地区以旧城拆迁改造为契机，以新建核心商业区为主，集聚都市购物中心、开放式休闲广场、室内步行街、商务写字楼、酒店公寓等新兴业态和形态，提供个性化、多样化的综合消费空间；人民广场区域以调

9、整提升为主，开展餐饮、酒吧、演艺、广场文化等业态。长征路地段形成品牌服装街，依托华洋堂、襄樊工贸家电、武汉工贸家电，形成中高档家电、服装中心。结构调整：核心圈：以专业百货、时尚精品为主，降低综合百货比重，推进经营结构调整，两大百货商厦调整为不同主题、错位经营的专业百货，以中、高档商品为主，树立“高雅、精品的都市标志性形象，成为不断集聚时尚消费、流行品牌，吸纳中高层消费群体的区域。主干道和支路：“纵深开发特色商业街区，适应不同消费者的个性化、选择性、体验式消费，表达旅游与购物相结合，配套开发相关街区。?襄樊市城市商业网点规划?1.5 小结q 经济总量及消费品市场开展势头良好q 人口稳步增加q 人

10、均可支配收入等稳步上升q 文娱性消费支出逐步增加q 工程区位价值具有动态提升性q 城市中心、“中心商业区规划形成工程区位价值的叠加性2 竞争楼盘分析全市在建/在售的主要商业工程16个，总体量约30万，其中仅解放路长征路商圈在建商用物业就达15万，根本均为综合性的购物商场和商业街。商业业态商业街百货/购物中心专业市场楼盘名称在售香港风情街、新大陆中心广场、盛景名门、锦绣商业步行街、群利广场时尚生活街、阳光绿岛阳光风情街帝王广场奔泰阳光城天润国际汽车城华中光荣大市场国际商都金百年待售拉美步行街豪门新天地民发商业广场九隆广场2.1 拉美步行街q 开发商：阿根廷东方集团&江苏雅可集团q 位置：解放路q

11、 规模：首期8万q 商业定位：第三代步行街，集购物、娱乐、休闲、文化、饮食、旅游等于一体。q 销售价格：首层临街商铺29000元/，均价17000元/；二层均价7000元/；三层4800元/。q 营销策略：返租五年，第一年7%，第二年8%，第三年8.5%，第四年9%，第五年10%，前三年在首付款中一次性扣除；q 吸筹方式：增值金方案，交定金3万，以每10万元为一个单位，从认购之日起至开盘当天，每天递增20元。q 优惠措施：1000元购置A卡，凭A卡于开盘期间购铺可获98折。q 开盘时间：2006年4月8日q 开业时间：2007年5月2.2 开放广场q 开发商：亚帅地产&揽天地产&昊天地产q 位

12、置：解放路q 规模：裙楼四层商业，约4.8万q 商业定位：百货q 楼层功能：1/F 百货、珠宝、化装品等；2/F 男装；3/F 女装；4/F 休闲、运动装q 销售价格：1/F 1.6万5万元/；2/F：8800元/； 3/F：6800元/；4/F：4880元/。q 销售策略：采用5年返租，3年回购，年8%的回报率。2.3 豪门新天地q 开发商：新天地房地产开发q 位置：大庆西路武商旁q 规模：总27层，14层为商业约2万q 商业定位：暂未明确q 销售价格：1/F 12万元/；2/F 45005500元/；34层产权归展览馆所有，不进行销售，由开发商自行招商经营。q 商铺面积：以2030/间为主

13、。2.4 香港风情街q 开发商：襄樊国辉房地产建筑开发q 位置：东风路q 规模：地面两层，约2万。q 商业定位：一站式商业步行街q 销售价格：1/F 800013000元/，2/F 3000多元/。q 销售策略：采用3年返租，第一年6%的回报率，第二年8%的回报率，第三年8%的回报率，前两年租金一次性返还。 q 商铺面积：1/F 2030/间；2/F：30100/间。2.5 奔泰阳光城q 开发商： 襄樊奔泰房地产开发q 位置：长征路q 规模：裙楼5层商业q 商业定位：主题商场时尚女人街q 销售价格：1/F 28000元/按套内面积销售；2/F 6780元/；3/F 51805480元/；4/F

14、 4480元/q 销售策略：商铺不返租，写字楼采用5年40%的返租回报q 商铺面积：1/F 2030/间；2/F：30100/间2.6 新大陆中心广场q 开发商：襄樊新大陆实业q 位置：长虹南路1号q 规模：8000，地下一层，地上两层q 商业定位：娱乐+休闲+购物+美食q 销售价格：-1/F 30004000元/；1/F：70008000元/；2/F：40005000元/。q 销售状况：暂停销售，待定位、价格重新确定后再开售。q 使用率：65%2.7 九隆广场q 开发商：襄樊嘉恒房地产开发q 位置：火车站旁q 规模：地面5层，约6万q 商业定位：服装、小商品批发市场q 销售价格：首层街铺25

15、000元/，内铺1000元/；二层9000元/；三层7000元/；四层5000元/；五层4000元/；q 销售策略：返租六年，第一年6%，第二年7%，第三年8%，第四年9%，第五年10%，第六年11%；前三年租金在首付中一次性扣除；q 商铺面积：内铺9/间；独立边厅28/间；临街铺面50/间。欢迎下载精品文档2.8 小结q 樊城区有七个主要竞争楼盘，均集中在解放路、长征路段；q 除九隆广场之外，均为综合购物商场，同质化较严重；q 缺乏有特色的商业形态，对解放路商圈不能起到有益补充和支撑；3 在售主要竞争对手分析3.1 概况比拟拉美步行街九隆广场项目概况工程规模首期8万平方米6万平方米停车位45

16、0个建筑类型商业中心住宅楼专业批发市场地理位置解放路襄樊传统商业中心火车站传统商圈工程进度未见未打地基建筑工期交付时间07年05月销售情况最高售价2.9万2.5万最低售价5000元拍卖价1万销售价格A1沿解放路是29000元/；二层7000-8000元；三层4800元；A2沿广场1980020000元，二层7000元；首层门面25000元/，内铺10000元/；二层9000元/，三层7000元/，四层5000元/，五层4000元/；销售区域首推A1区、A2区A2区三楼不卖全部销售首付比例50%，三年返租金额共23.5%在首付中扣减50%，三年返租金额共21%在首付中扣减销售政策1、增值卡：从购

17、置即日起至开盘当日，每天每10万元增值20元已停止优惠；2、A卡：1000元购置，开盘可优惠2%；3、100万元商铺总价：即可当场选定铺位1、500元认购VIP卡，凭卡于指定内部预定期间买铺，根据总房款可冲抵房款2000元50000元不等现已停止优惠；返租细那么返租条件A1沿解放路一层不返租，必须自营或自己出租，三层不能自营。13层自营，45层返租返租年限5年6年返租方式前三年一次性返还 前三年一次性返还 返租点数第一年7，第二年8，第三年8.5，第四年9，第五年10第一年6，第二年7，第三年8，第四年9，第五年10第六年11%自营优惠除A1首层临解放路商铺必须自营，A2区三楼必需返租以外，其

18、余商铺可返租可自营，如商家自营，可享受总价6%的优惠；一次性退租18%租赁情况租赁价格未定价格未定价格租赁区域首、二层未正式对外招租一至五层主力商家中百、某超市、奇奇乐园海宁皮具城3.2 营销策略分析3.2.1 拉美步行街最高售价29000元/，销售均价17000元/，以首层30商铺为例单位：元：单 价总 价折后总价返租额首 付贷 款按 揭成交单价29000元/870000852600200361232239420000468821741 17000元/5100004998001174531323472500002790127453.2.2 九隆广场最高售价25000元/，销售均价13000元

19、/，以首层30商铺为例单位：元：单价总价退租首付贷款按揭成交单价25000元/75000013500024500037000041302050013000元/390000702001298001900002120106603.2.3 比拟分析3.2.3.1 产品定位q 拉美定位为第三代步行街，集购物、餐饮、娱乐、休闲、居住为一体，是为综合性购物休闲场所；q 九隆广场定位为批发市场，主营服装、钟表、皮具、化装品等的批发零售。3.2.3.2 销售价格由以上表格可以看到，拉美及九隆作为目前市面上在售的楼盘，是最直接的竞争对手，其具有一定的商业地段优势，并且通过各种优惠措施及返租手法，将最终成交单价大

20、大降低：拉美步行街最高成交单价仅为2.2万不到沿解放路街铺除外，平均成交单价仅为1.3万左右；九隆广场最高成交单价仅2.1万不到，平均成交单价仅1.1万不到，具有相当的价格优势。3.2.3.3 返租手法返租五六年，返租率逐年递增。前三年租金一次性返还在首付中扣除，这使得首付款大幅降低，首付款仅相当于商铺购铺总款的25%30%，并且绝大局部集中在20万元以下，有效降低了投资者的首付压力及扩大客源层面，有利于促进商铺销售。3.2.3.4 销售措施q 增值卡方案：从购置即日起至开盘当日，以10万元为单位，每天增值20元；q A卡：1000元购置，开盘期间购铺总房款可优惠2%q 购铺一卡通：500元认

21、购VIP卡，凭卡于指定内部预定期间买铺，根据总房款可冲抵房款2000元50000元不等3.2.3.5 经营管理模式q 拉美步行街除A1首层临解放路商铺必须自营，A2区三楼必需返租以外，其余商铺可返租可自营，商家自由选择；q 九隆广场一至三层必需自营，四、五层必需返租；q 两者对开业后的经营管理都不具备持续性和创新性，对于商户的协调和经营者质素不能起到整体提升，不利于永续经营。3.3 小结本工程在地理优势明显的前提下，应考虑到价格及销售手法方面对投资市场的拉动，尤其是在两大工程已开盘消化了一局部客户的情况下。如何既能保证整体收益，又能构成对投资者的吸引，降低进入门槛广纳客源，是我们在制订接下来的

22、营销策略中要重点考虑的问题。同时，如何通过对未来经营场景的展现和描述，对管理方式的创新，使得商家及投资者都对本工程的后续经营产生信心，从而在侧面对于招商和销售起到拉动作用，也是我们必需考虑的重心所在。 4 工程理解4.1 地块现状及规划4.1.1 地块现状地块东西朝向偏东南，临大庆西路面宽约68米，进深约45米，完成局部拆迁和土地平整。4.1.2 规划q 用地面积：8447q 总建筑面积：31628q 裙楼：14层商业，12001q 塔楼：520层住宅，15004q 地下车库：4623地下停车位88个，地面停车位10个q 容积率：3.934.2 建筑形态对工程的影响4.2.1 促进q 规模适中

23、，中等货量利于市场消化；q 适宜作为中小型主题商业；q 面宽68米，临街面长，能创造商业价值高的铺面；q 进深45米，深度适当，尽量设计为沿主通道商铺，防止次循环；4.2.2 制约q 有塔楼限制，无转换层；q 柱网不规划，后部柱间距较密，不利于商铺分割；q 对人流组织和业态布置的设计要求高；q 楼层较高，商业价值低；4.3 工程SWOT分析4.3.1 S优势q 位于传统商业区核心旺地；q 裙楼面积1.2万平方米，利于打造精品及迅速消化；q 锦绣8年品牌，影响深入人心；q 仍处于初期规划阶段，弹性大；4.3.2 W劣势q 建筑规划受到塔楼结构限制；q 地块刚完成拆迁，主体工程尚未开始；q 9月才

24、能取得预售证，蓄水时间过长；4.3.3 O机遇q 城市商业正值上升阶段，消费品市场开展迅速，商业市场明显处于调整、升级阶段；q 新业态有效空缺；q 市民文化娱乐方面的消费性支出迅速增长，需求充足；4.3.4 T威胁q 后续供给量大，竞争剧烈；q 竞争楼盘大多进入施工阶段，尤其是豪门新天地及奔泰阳光城以准现房出现，工程进度及营销进度具有明显优势。4.4 工程开展条件对工程的促进与制约促 进制 约项目发展条件q 位于成熟商圈，交通便利、标志性强；q 周边流动人口多，易于开展商业；q 规模适中，有利于开展主题商业及快速消化；q 区域内同类型楼盘多，竞争剧烈；q 竞争对手工程及营销进度均先于本工程分流

25、客群，并易于改变定位抢在本工程之前面市，先发制人；q 建筑结构受塔楼影响；宏观经济背景城市商业开展工程开展条件5 工程性质界定工程性质界定工程性质界定：独具创新经营管理模式的大型潮流数码城明晰工程各层面面临的促进与制约，判断工程性质促 进制 约宏观经济背景q 工程区位价值具有动态提升性q 城市中心、“中心商业区规划形成工程区位价值的叠加性q 经济总量及消费品市场开展良好q 人口稳步增加q 人均可支配收入等稳步上升q 文娱性消费支出逐步增加q 经济总量增幅和武汉、宜昌有差距，城市对经济、人口要素的聚集能力有所减弱q 人口增长不快，城市化水平较低q 购置力整体水平不高，提升速度不快城市商业发展q

26、樊城区有七个主要竞争楼盘，均集中在解放路、长征路段；q 除九隆广场之外，均为综合购物商场，同质化较严重；q 市级商圈中业态中具有一定档次及完善经营管理的数码专业店仍然缺乏；q 缺乏有特色的商业形态，对解放路商圈不能起到有益补充和支撑；项目发展条件q 位于成熟商圈，交通便利、标志性强；q 周边流动人口多，易于开展商业；q 规模适中，有利于开展主题商业及快速消化；q 区域内同类型楼盘多，竞争剧烈；q 竞争对手工程及营销进度均先于本工程分流客群，并易于改变定位抢在本工程之前面市，先发制人；q 建筑结构受塔楼影响；6 商圈分析6.1 目前商业格局襄樊目前主要有三大商圈：解放路长征路商圈；鼓楼商圈；二汽

27、商圈。二汽商圈解放路长征路商圈鼓楼商圈因地理位置的独特性，使得二汽与鼓楼商圈均是区域级商圈，主要幅射本区域的消费群体，解放路长征路商圈作为市级商圈，幅射范围涵盖整个襄樊市。本工程正处于解放路长征路商圈的核心地段。6.2 解放路长征路商圈该商圈是襄樊的传统商圈：q 商圈辐射范围以襄樊市区为主，亦辐射周边辖市县，整体经营状况好；华洋堂解放路长征路q 依托人民广场，人流有充分的保障；q 街铺以出租为主，出租率99%；q 租金水平100-300元/；q 单店开间3-4.5m，进深6-10m，营业面积集中在20-30 ；q 除了华洋堂百货以外，目前有街铺为主，奔泰阳光城及豪门新天地暂定位为百货；q 零售

28、功能比重很大，且集中在服装服饰类，缺乏 、数码等；娱乐、餐饮配套相对较少；q 经营品种中服装最多占48，鞋类占12，详细如图：6.3 商圈分析q 供给大，销售较好：市级商圈商业被开发方、投资者看好，投资热度高；q 开发与经营水平并未得到质的提升，量的增加并未带来质的变化，仍缺少有号召力的商业形式出现。q 建筑形态受限：在售商用物业根本都是裙楼商场的形式，整体建筑造型及外立面设计受限制，商场形象不够鲜明。q 层高及内部结构受限：受塔楼影响，裙楼商场层高受限，一般4.8m-5.3m，将对业态选择有限制。楼板结构受承重限制，商场内挑空开口尺度受限。6.4 寻找商圈的突破提升点参 比 项解放路长征路存

29、在的问题针对工程的思考设施和环境较差提供优良的商服设施和购物环境商用物业建筑形式多数是裙楼裙楼商业业种业态的关系零散、无序统筹整合，互动共生业种业态类别单一、同质化经营具有特色的主题型专业店档次单一有相对丰富的档次现代化程度经营管理水平不专业专业经营管理模式核心店商圈中缺乏具有独特主题的龙头店带动商圈进一步开展是商圈的新亮点和带动力量6.5 市场时机挖掘q 空缺 市级商圈调整升级后商圈竞争力增强，后续供给量大，但主题化、娱乐化、体验化、专业化和物美价廉为一体的体验式卖场空缺； 市级商圈缺乏对休闲体验资源的有机整合，新型消费模式空缺；q 突破口 寻找市级商圈存在问题的突破口，构筑引领市场的支点q

30、 差异化 商圈后续竞争性物业的竞争要素较单一，本工程的差异化资源有市场时机，应深度挖掘、善于利用。6.6 结论q 创新定位、营造良好购物环境是商业调整升级、新建物业开发的必然方向；q 市级商圈内几个工程的竞争要素雷同，商圈内部竞争加剧；本工程走差异化竞争，将创造较大市场时机；q 从城市商业开展和工程自身开展条件而言，本工程均适宜打造为独具主题的数码产品商城，实现突破和创新，成为襄樊商业新形象。7 针对性调查7.1 再尔电脑城7.1.1 概况工程名称再尔电脑城地址长虹路建筑形态传统的批零市场，中空，各商家沿主通道两侧设置业态分布首层主营电器、数码、办公设备类；二层主营电脑配件及外设、耗材、软件及

31、组装机；三层主营二手电脑及配件等；入驻品牌IT/数码：联想、新蓝、一凡、华鹰装机；电器/影音：步步高、格兰仕、爱多、创维、小白象、惠威、奇声等；餐饮：妞妞、茜茜；商铺面积首层商铺面宽约为2.4m及4.5m，进深为8m及12m，主力商铺面积集中在2550之间，层高4m；二层及三层商铺面宽约为2.4m，进深为8m，主力商铺面积集中在2030之间。出租率90%租金4080元/管理费50200元/间/月交通动线二层及以上通道宽1.5m，由两端及中间的步梯上二楼，无自动扶梯及升降梯，中段有天桥将两侧连接。经营模式商家各自经营收银，向广场缴纳固定租金；无统一经营及售后效劳。7.1.2 商家结构共有商家16

32、5家，其中：品牌电脑6家，数码通讯27家，电器32家，音响9家，办公设备4家，配件及外设30家，耗材5家，软件11家，组装机11家，网络及培训12家，餐饮3家，厨卫5家，其他10家。7.1.3 小结再尔电脑城作为传统市场，主要业务分布为两大块：电器及电脑以外设、装机为主，品牌机为辅，整体档次低档，品牌少，物业形象差，物业管理落后，更没有统一完善的经营管理模式，因此在襄樊的品牌电脑及笔记本市场方面，所占据份额微乎其微。7.2 现代城电脑数码广场7.2.1 概况工程名称现代城电脑数码广场地址春园西路建筑形态裙楼商业，呈矩形，面宽约100m，进深约21米，净高3m。商家沿两条通道分布共纵向三排，玻璃

33、间隔，临街商铺对外不开门，均只向内侧开门。业态分布负一层主营组装机及电脑配件首层主营品牌笔记本及PC、数码产品二层主营外设、电脑配件、耗材、软件、二手电脑等入驻品牌电脑：联想、方正、清华同方、ACER、BENQ、华硕、新蓝、神舟、HP、IBM、TOSHIBA、PANASONIC、SONY等；数码：SONY、CANON、NIKON、三星、理光、富士、柯达等；商铺面积首层商铺面宽约4m及8m，进深约6m，主力面积为3050；二层商铺面宽约4m，进深约3m，主力面积为1020。出租率90%租金管理费7元/月交通动线首层两条通道各宽1.8m，主入口处设有两条步梯上二楼，无自动扶梯及升降梯；二层两条通道

34、各宽1.8m。经营模式商家各自经营收银，向广场缴纳固定租金；无统一经营及售后效劳。其他负一层免租金及物业管理费，吸引DIY商家入驻；无统一物流，不提供仓库，但可购置塔楼公寓作为办公及仓库场地。7.2.2 商家结构共有商家80家，其中：品牌电脑：18家；数码：5家；电脑配件/外设/办公/软件：56家；通讯：1家中移鼎讯，营业面积约250； 7.2.3 小结现代城主营品牌电脑及笔记本。以商家数量而言，中高端电脑及数码产品占据的比例近30%，以经营面积而言其比例到达50%。相对于再尔的电脑仅占4%的比例来看，现代城的品牌和档次无疑高出不少，物业形象也较好，有统一职保安保洁效劳。同时，现代城的塔楼公寓

35、也为商家办公和临时仓库提供了配套和便利。目前现代城已经成为襄樊较具规模和知名度的IT及数码卖场，但由于受到面积的限制，只注重购物，而效劳性配套设施如餐饮、休闲等不够，以及经营管理和售前方便的不完善，仍未能成为现时襄樊数码卖场的领军者。7.3 科技馆科技馆周边自然形成IT及电子产品一条街，各品牌专卖店、中小代理商沿街两旁设置门面，面积在2050不等。整条街的主要门店有53家，其中：品牌电脑：23家；数码：5家；办公：8家；耗材：3家；配件：4家；文化/软件/网络：8家；网吧：2家。科技馆受到现代城的幅射及影响，经营电脑、数码及周边产品的销售和售后效劳，但整体而言市场不成规模和气候，缺乏强有力的品

36、牌，产品种类不齐全，门店形象差，对本工程影响不大。8 工程定位8.1 主题定位锦绣数码城 集购物、休闲、娱乐、咨讯、餐饮为一体的E时代IT数码生活体验中心8.2 功能定位q 购物功能：IT及数码产品的零售、批发q 休闲娱乐功能：软件、游戏、音乐、新品体验q 资讯功能：专业网站、市场行情、各地报价q 餐饮：西式快餐、美食广场8.3 业态业种定位q 电脑：PC整机&装机；笔记本；笔记本硬盘、内存及周边设备等；q 数码：DV、DC、MP3、MP4、移动储存、数码配件等；q 通讯： 、小灵通、对讲机、蓝牙耳机等；q 电脑配件：主板、CPU、硬盘、内存、显示器、光驱、鼠标、键盘、显卡、声卡等；q 外设：

37、音箱、耳机、手写输入、数控产品、数字化仪、游戏周边设备等；q 网络设备：路由器、集线器、交换机、网卡、MODEM、防火墙、布线产品等；q 办公设备： 机、打印机、复印机、扫描仪、碎纸机、打卡机、投影设备等；q 扩展配件：硬盘盒、电源、蓝牙适配器、硬盘保护卡、硬盘隔离卡等；q 耗材：墨盒、硒鼓、色带、碳粉等；q 软件：专业软件；影音光碟；游戏软件；q 餐饮：西式/中式快餐；风味美食广场。8.4 楼层功能分布商场各层层高、建筑面积及功能规划：楼层层高(m)建筑面积功 能四层4.23000.25美食广场、 通讯三层4.23000.25办公设备、耗材、软件、网络设备、DIY装机、电脑医院二层4.230

38、00.25数码产品、电脑配件、品牌外设首层5.43000.25品牌电脑、笔记本、DC/DV、休闲餐饮/快餐负一层3.94623停车场8.5 形象定位关键词：青春、动感、现代、科技、时尚8.6 目标客户群定位8.6.1 消费者定位q 学历较高、有一定经济收入的白领阶层；q IT及数码从业人员q 追求时尚及科技的青年群体q 区域批发型小商家8.6.2 经营者定位q 购物 IT及数码的品牌商家区域总代理或一级经销商 连锁大卖场 配件及外设等中小店铺群q 餐饮 西式快餐：KFC、麦当劳等 风味美食广场：新加坡美食城等8.6.3 投资者定位q 大投资客 以置业投资作为资金出路的个体投资者或投资公司； 大

39、中型民营企业的企业主；/国有大型企事业单位的领导层； 投资特征：具有丰富的理财经验，主观意识强；购铺预算较大，对促销措施的敏感性相对较小。q 中小投资客 大型企事业单位的高管/中小型民营私企主； 以物业转手或出租获利的个体投资者/个体投资经营者； 以物业转手或出租获利的个体投资者； 投资特征：投资意识较强，关注投资获利点与回报时间，以及对工程综合指标的考量。8.7 经营管理定位8.7.1 统一经营采取3C大卖场形式的集中收银，但在短期内如每周两次将营业款返还给商家，统一资金流。8.7.2 统一的物业管理及经营管理q 统一的营业时间q 保安保洁效劳q 人员导购q 商户等级测评，为商家建立信誉体系

40、，协调处理商品的质量问题等q 建立黑名单体制，销售假冒伪劣商品或被消费者投诉的商家会被列入管理处的黑名单，在合约到期的时候，可能不予续约。如果一年有三次以上的此类事件，商家将被“清铺；q 将电脑城门口的物流车辆统一管理、统一调度，初步形成物流中心可考虑8.7.3 统一售后q 设立电脑医院：对电脑，尤其是DIY组装机提供全面的维修及咨询效劳；q 产品售后无忧联保：在商场内购置任何产品，可以凭藉购置时随产品的发票和保修卡直接找管理处负责，而不需要找购置时的商家品牌厂商也会提供较完善的售后效劳。如果消费者所购产品属于假冒伪劣产品，管理处将责成商家按规定换货，并且按照规定补偿消费者。如果该商家已撤场，

41、商场仍为消费者提供相应效劳。8.7.4 定期促销q 新品上市推广活动q 暑假、寒假的促销活动q 法定大型节假日，均举办大型促销/公益活动8.7.5 定期商家培训对场内商家的经营产品范围、经营方法都进行一系列宏观协调合规划，以期到达最大限度的利用资源和调动商户积极性。同时，定期对商户进行营销管理、专业技术等培训，以提升商户经营能力和售后效劳力度。结 束 语本工程定位为“集购物、休闲、娱乐、咨讯、餐饮为一体的数码生活体验中心，是基于襄樊市目前的商业开展的现状及趋势、市场竞争态势以及工程自身的开展条件而得出的。目的在于希望通过本工程在主题定位、功能搭配、业种结构、后期经营管理等方面的特色和亮点组合，打造成为独具特色的数码城：主题化、体验化、专业化，不再是单纯购物，而是在购物中娱乐、娱乐中购物、体验中购物、购物中体验，不但吸引消费者，更形成对商家的强大号召和信心保证，以此引导襄樊数码卖场的开展方向，填补商业开展的空缺，树立锦绣数码城的品牌形象！欢迎下载