南开大学22春《房地产估价》综合作业一答案参考22

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1、南开大学22春房地产估价综合作业一答案参考1. 工程实施过程中，发包人要求合同工程提前竣工的，应征得承包人同意后与承包人商定采取加快工程进度的措施，并应修订合同工程进度计划。( )应承担承包人由此增加的提前竣工(赶工补偿)费用。A.承包人B.发包人C.承包人和发包人D.监理人参考答案：B2. 最直观、更可靠，最能反映房地产估价实质的估价方法是( )。A.成本法B.市场比较法C.假设开发法D.长期趋势法参考答案：B3. 某地区商品住宅价格自2002年至2006年分别为1681元/m2、1712元/m2、1744元/m2、1781元/m2和1815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅200

2、8年的价格为( )。A.1865元/m2B.1849元/m2C.1915元/m2D.1882元/m2参考答案：D4. 因不可抗力导致合同无法履行连续超过( )天或累计超过( )天的，发包人和承包人均有权解除合同。A.64，84B.84，140C.84，150D.140，140参考答案：B5. 合同有关争议解决的条款独立存在，合同的变更、解除、终止、无效或者被撤销均不影响其效力。( )A.正确B.错误参考答案：A6. 如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以( )进行估价。A.维持现状前提B.装修改造前提C.转换用途前提D.重新利用前

3、提参考答案：A7. 求取报酬率的方法有多种，包括( )。A.长期趋势法B.累加法C.市场提取法D.分部分项法参考答案：BC8. 关于钢筋的量度差值，说法错误的是( )。A.在计算钢筋工程量时应考虑“量度差值”的影响B.钢筋外包尺寸与轴线长度之间的差值C.其大小与钢筋直径和弯心直径以及弯曲的角度等因素有关D.量度差值为负值是表示按外皮尺寸计算到中心线需要扣减的数值参考答案：D9. 房地产区位状况的描述不包括( )。A.建筑物实物状况描述B.位置描述C.交通描述D.外部配套设施描述参考答案：A10. 估价时点是由( )决定的。A.估价目的B.估价师C.委托人D.估价机构参考答案：A11. 由于具有

4、( )特性，房地产是一种良好的提供债务履行担保的物品。A.保值增值B.价值量大C.不可移动D.寿命长久E.独一无二参考答案：ABCD12. 结构层高在( )m及以上的，应计算全面积。A.2.1B.2.2C.2.3D.2.4参考答案：B13. 经过市场状况调整之后，就将可比实例的实际而可能是不正常的成交价格变为了正常市场价格。( )A.错误B.正确参考答案：A14. 下列关于开发经营期的描述正确的是( )。A.建设期又可分为前期和建造期B.在预售情形下，销售期和建设期没有重叠C.在出租或营业情形下，建造期和运营期没有重叠D.在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有重叠E.运营期的起点是未来开发完成

5、后的房地产竣工之日参考答案：ACDE15. 在采用假设开发法中的静态分析法进行房地产估价时，一般不计息的项目是( )。A.未知、需要求取的待开发房地产的价值B.投资者购买待开发房地产应负担的税费C.销售税费D.开发成本、管理费用和销售费用参考答案：C16. 甲、乙两块土地，甲土地的单价2000元/m2，容积率为2; 乙土地的单价为2800元/m2，容积率为2.5，假设两块土地其他条件相同，则明智的购买者应购买( )。A.甲土地B.乙土地C.甲、乙都一样D.不能确定参考答案：A17. 将拟建厂房、住宅的建筑面积或体积乘以技术条件相同或基本相同的概算指标而得出人、料、机费用，然后按规定计算出企业管

6、理费、利润、规费和税金等，编制出单位工程概算的方法是( )。A.概算定额法B.扩大单价法C.概算指标法D.类似工程预算法参考答案：C18. 对抵押房地产变现能力比较弱的说法，错误的有( )。A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B.熟地通常比生地或毛地的变现能力弱C.小商铺通常比大商铺的变现能力弱D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱参考答案：ABC19. 以下( )有助于把握最高最佳使用原则。A.替代原理B.收益递增递减原理C.均衡原理D.适合原理参考答案：BCD20. 价值类型从本质上讲是由估价目的决定的。( )A.错误B.正确参考答

7、案：B21. 进口设备的原价一般按照进口设备的( )进行计算。A.交货价B.订货价C.抵岸价D.到岸价参考答案：C22. 交易实例的成交日期与价值时点相差不宜超过( )，不得超过( )。A.1年，2年B.半年，1年C.1年、3年D.半年、2年参考答案：A23. 消防水泵接合器数量的确定，一般按( )。A.室内消防用水量计算B.室内消防水压计算C.室外消防水压计算D.室内消防水压和用水量计算参考答案：A24. ( )也称为被估房地产、估价标的。A.估价客体B.估价程序C.估价原则D.估价方法参考答案：A25. 新开发区土地的分宗估价，( )是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市

8、场一般还未形成，土地收益也还没有。A.比较法B.成本法C.收益法D.假设开发法参考答案：B26. ( )是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。A.房地产的供给价格B.房地产的需求价格C.房地产的市场价格D.房地产的均衡价格参考答案：D27. 在建设期内应计的利息和在建设期内为筹集项目资金发生的费用( )。A.工程费用B.工程建设其他费用C.预备费D.资金筹措费参考答案：D28. 房地产市场价值评估应同时遵循独立、客观、公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则。( )A.正确B.错误参考答案：A29. 基准地价修正

9、法估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。( )A.正确B.错误参考答案：A30. 设备及工器具购置费由设备购置费和工具、器具及生产家具购置费两类组成，按照是否达到固定资产标准进行划分。( )A.正确B.错误参考答案：A31. 房地产估价是作价格保证而不是提供价值意见。( )A.错误B.正确参考答案：A32. 下列关于假设开发法的表述中，正确的是( )。A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本法的倒算法B.运用假设开发法可测算待开发房地产项目的最高价格、预期利润和最高费用C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D.假

10、设开发法通常测算的是一次性的价格剩余E.假设开发法也称为剩余法参考答案：ABDE33. 基础与墙(柱)身的划分，说法正确的有( )。A.基础与墙(柱)身使用同一种材料时，以设计室内地面为界B.基础与墙身使用不同材料时，位于设计室内地面高度300mm时，以不同材料为分界线C.基础与墙身使用不同材料时，高度300mm时，以设计室内地面为分界线D.砖围墙应以设计室外地坪为界参考答案：ABCD34. 现浇混凝土墙按设计图示尺寸以体积计算，不扣除门窗洞口及单个面积大于0.3的孔洞所占体积，墙垛及突出墙面部分也不并入墙体体积内计算。( )A.正确B.错误参考答案：B35. 某宗房地产的土地价值占总价值的4

11、0%，土地资本化率为6%，建筑物价值占总价值的60%，建筑物资本化率为8%，则综合资本化率为( )。A.7%B.7.20%C.7.50%D.7.80%参考答案：B36. ( )是指通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见，包括评估价值和相关专业意见。A.估价假设B.估价目的C.价值类型D.估价结果参考答案：D37. 房地产估价是评估房地产的( )。A.成交价格B.效用C.价格D.价值参考答案：D38. 设备及安装工程概算审查的重点是设备清单与安装费用的计算。( )A.正确B.错误参考答案：A39. 某载重汽车的一次大修理费为1万元，大修理周期为3个，耐用总台班为1650个，则台

12、班大修理费为( )元/台班。A.12.12B.18.18C.2.02D.3.03参考答案：A40. 出现合同价款调增事项(不含工程量偏差、计日工、现场签证、索赔)后的( )天内，承包人应向发包人提交合同价款调增报告并附上相关资料。A.7B.14C.15D.21参考答案：B41. 房地产价格影响因素中的自身因素包括人口因素、经济因素、社会因素等等。( )A.错误B.正确参考答案：A42. 施工单位为满足工程项目建设、生活、办公的需要，用于临时设施建设、维修、租赁、使用所发生或摊销的费用属于建设单位管理费。( )A.正确B.错误参考答案：B43. 综合单价(名词解释)参考答案：是指完成规定计量单位

13、项目所需的人工费、材料费、机械使用费、管理费、利润，并考虑风险因素。44. 除专用合同条款另有约定外，承包人应在工程竣工验收合格后( )天内向发包人和监理人提交竣工结算申请单。A.7B.14C.21D.28参考答案：D45. 谨慎原则只有在评估房地产抵押价值才需要遵循的一项原则。( )A.错误B.正确参考答案：B46. 材料耗用量指标是以材料消耗定额为基础，按预算定额的定额项目，综合材料消耗定额的相关内容，经汇总后确定。( )A.正确B.错误参考答案：A47. 某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日

14、，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于( )年。A.15B.16C.17D.20参考答案：C48. 概算定额水平应反映在正常条件下，大多数企业的设计、生产、施工管理水平，应高于基础定额、预算定额的水平。( )A.正确B.错误参考答案：B49. 关于保修责任，说法正确的有( )。A.保修期内，因承包人原因造成工程的缺陷、损坏，承包人应负责修复，并承担修复的费用以及因工程的缺陷、损坏造成的人身伤害和财产损失B.保修期内，因发包人使用不当造成工程的缺陷、损坏，可以委托承包人修复，但发包人应承担修复的费用，并支付承包人合理利润C.因其他原因造成工程的缺陷、损坏

15、，可以委托承包人修复，发包人应承担修复的费用，并支付承包人合理的利润，因工程的缺陷、损坏造成的人身伤害和财产损失由责任方承担D.因承包人原因造成工程的缺陷或损坏，承包人拒绝维修或未能在合理期限内修复缺陷或损坏，且经发包人书面催告后仍未修复的，发包人有权自行修复或委托第三方修复，所需费用由承包人承担参考答案：ABCD50. 公式(施工机械台班消耗量机械台班单价)是( )的计算公式。A.机械台班单价B.台班折旧费C.运输损耗率D.施工机械使用费参考答案：D51. 工程量清单项目编码的第三级表示( )。A.专业工程代码B.附录分类顺序码C.分部工程顺序码D.分项工程项目名称顺序码参考答案：C52.

16、未及时供给机械燃料而引起的停工时间属于( )。A.机械的多余工作时间B.机械的停工时间C.违反劳动纪律引起的机械的时间损失D.低负荷下的工作时间参考答案：B53. 假设开发法的理论依据与( )相同。A.市场法B.成本法C.收益法D.长期趋势法参考答案：C54. 替代原则要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。( )A.错误B.正确参考答案：B55. 形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位应计算( )面积。A.1/3B.1/2C.2/3D.全参考答案：B56. 某房地产总价180万元，分两期支付，首期付款60万元，余款在半年后一

17、次付清，年利率6%，该房地产的实际价格为( )万元A.180B.178.4C.183.5D.176.6参考答案：D57. 在运用假设开发法估价时，遵循谨慎原则，不应高估未来开发完成后的价值和估后续开发的必要支出及应得利润。( )A.正确B.错误参考答案：B58. 关于假设开发法中后续开发利润的说法，正确的是( )。A.根据当地上年度所有新开发项目的平均利润率来计算B.采用直接成本利润率计算时，计算基数为后续开发建设成本C.静态分析法中可用总利润率或年平均利润率测算后续开发利润D.开发利润率应为扣除所得税后的净利润率参考答案：C59. 现代的收益法是建立在资金具有时间价值的观念上的。( )A.错误B.正确参考答案：B60. 市场法适用的对象有( )。A.标准厂房B.在建工程C.高档公寓D.房地产开发用地参考答案：ACD