宝通路项目市场报告

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1、项目概况项目名称 川宝花苑（暂名）项目位置 宝通路宝源路基地面积 24210建筑面积 86520建筑幢数 6幢高层建筑绿化率 47.8%总户数 814户闸北房产市场：浦地区主诉工薪阶层与动迁户浦地区（涵盖共康新村）东临粤秀路，南接延长路，西至保德路与宝山路接壤。80年代初，浦地区就成为了大规模的工人居住区。经过二十多年的发展，区域商业生活配套设施日趋完善。随着新路南北高架的建成大大缩短了区位，同时，其开发的产品多以低价格、多房型为特点，客层以工薪阶层、市中心动迁居民为主。目前主力单价；3900-4800元/平方米，主力总价：36.3-58.5万。代表楼盘：美树铭家、城投世纪城、成亿花园、岭南雅

2、苑、凌恒公寓。大宁板块吸纳白领阶层大宁板块东起新路，西至沪太路，北临江场西路。整个板块涵盖了永和地区、大宁绿地及闸北公园地区。该板块早期房产以永和小区为居民中心聚集区，通过近几年市政变迁及市场热点转移到大宁绿地地区（浦区最大规模的绿地），使得众多房地产开发商以“围绿而建”为主题，凭借其环境好、观景佳、房型选择多样为卖点拉动了整个闸北房市。其客层针对白领阶层及正需购买房源的消费群体为主。目前主力单价：4500-5800元/平方米，主力面积：95-140平方米，主力总价：38.9-75.6万。代表楼盘：佳宁花园、歌林春天、望景苑、宁泰馨园、新梅城。环闸北涌入白领及投资客环闸北东临西宝兴路、东宝兴路

3、紧靠虹口区，南隔河，西至沪太路与普陀区相望。“不夜城”商圈和新客站均坐落于此。作为闸北离市中心最近的地块，现为闸北最繁忙的商业和交通枢纽。近几年，通过对河的综合治理及美化，大大提高了沿岸楼盘的品质，营造出多个高档亲水楼盘。而新路高架及地铁一号线延伸段通车，则将进一步改善周边的交通情况，提升其区域的便利性和楼盘附加值，赢得众多白领及投资客。目前主力单价：4500-5700元/平方米，主力面积：95-135平方米，主力总价：42.8-77万。代表楼盘：精文城市花园（城上城）、SOHO时代、感性达利、北美枫情、越秀苑。交通、绿地、水景交织浦地区：随着市大规模的旧区改造，受动迁费限制，今后大部分动迁居

4、民将迁出中心地段向周边低价地块分流。由于闸北浦地区早期拥有完善的生活配套设施以土地储备丰富，加之立体交通体系全面竣工，即已拓宽的新路、新路高架、地铁一号线延伸段及M7、M8的通车，给其沿线楼市带来升值空间，将成新一轮房产销售热点之一。大宁板块：相对于其他区域，闸北区开发较迟，故吸取了其他区域以往开发不足经验，将大宁板块开发成为新型生态智能化小区。但由于该地区轨道交通尚未完全发达，将成为房产开发最具潜力地区之一。环闸北：通过建成三个“十字架”即环高架与南北高架交叉、天目路与南北高架交叉、南北高架和中环形成交叉。随着20XX地铁一号线延伸段的通车、岸的综合治理及沿岸大规模绿化的兴建，无疑将成为开发

5、商必争之地，拉近与市中心的距离。但该地区现正处老城区与新商品住宅相结合，现可开发土地又相当稀缺，故该地块还需进一步整合及储备。总之，随着闸北区“五线交汇”（即铁路、长途、地铁、高架和轻轨）加之南北高架的建成，相辅相成，形成发达的交通立体网络。配合绿地及水景的营造，以其较高性价比的房价优势，将在房市扮演越来越重要的角色。 四、市政建设闸北区北部作为大型居住区已发展基本成熟，随着地铁一号线延伸段的通车，该区域的发展前景在某种程度上会接近“莘庄模式”。闸北南部地区以商业功能，交通功能为主，住宅市场发展空间有限，中部地区是闸北今后中高档住宅集中区域，由于具备两大绿地及相应交通、医疗、商业等，该区域发展

6、潜力巨大，已成为闸北始终规划的重中之重。“十五”期间，闸北市政规划建设：突出一个龙头：不夜城地区；推进两线建设：河沿线、新路高架、地铁一号线北延伸段；完善三片功能：南片商务商贸、中片高尚居住区、北片大型居住区；中片高尚居住区：不夜城地区将向北延伸，在新客站北广场，即将崛起由仲盛集团参与旧改的“新不夜城”高档商业办公区，而本案所处的区域正好处于高档办公区的住宅补充区，使得本案的高尚性和可投资性进一步放大。39 / 39产品定位SWOT分析：Serength(强势)：1. 市场大环境、区域小环境平稳趋好。2. 区域已上市的皆是房型偏大的项目，体量小、房型配比偏小化,去化相对较快。3. 交通便捷，3

7、条轻轨交通就在附近。4. 绿化率高。5. 不夜城商圈、北路商圈、人民广场CBD、北外滩CBD与本案相距15 分 钟左右。6. 顶层景观价值weakness（弱势）：1. 周边环境较差。2. 皆为高层项目，得房率相对低一些。3. 周边娱乐配套相对较少。4. 客户面相对较窄。opportunity（机会点）：1. 北路大型绿地兴建、北路商业街改造。2. 轻轨3、4号线车站中兴路、北路生态绿地规划。3. 轨道交通4号线明年即将建成通车。4. 相对于同等价位的闸北客户有较大的吸引力。5. 与虹口一街之隔，会吸引一批中端客户。6. 周边各种生活配套齐全。threat（威胁点）：1. 新房贷政策出台，本案

8、入市的时间必然推迟。2. 周边旧改项目可能会对本案后期推出的高层产生一定的阻力.3. 邻近区域已与本案相似的项目将对本案产生直接影响。客源定位：物业的有效包装及成功推广，由三大块组成，也就是营销系统的“三卖”原则：卖什么（楼盘卖点的组织及提炼）、卖给谁（购买客户的类型区分）、怎么卖（具体的楼盘推广方案及销售手段），同样明确了目标消费者定位的重要性。经过前期区域市场信息的详细收集，统计数据表明，本楼盘的目标客户来源： 闸 北本案位于闸北区，购房者“区域概念”的更加明显；长久的生活习惯，熟悉的生活环境，以及未来良好的发展趋势，促使本地消费购买附近物业的想法更为根深蒂固。 虹 口对于虹口中心区域，本

9、项目的售价对于一些想改善居住条件，而又不愿离居住区太远的、同时具备一定经济能力的客户，有相当的吸引力。 其它区域（普陀、宝山）三条轻轨线的连动是促成此类客户购买的主要因素，他们都对本案所在的区域有一定的认同，回迁或因工作的原因 投资客户本项目所在的区域，发展趋势逐年增强，近北路、轨道交通的远景规划将逐步提升地段的投资价值，本项目作为较早开发且具备一定品质的楼盘，自然会引起投资客的关注。产品定位：通过对竞争区域的调研与分析，及结合未来的市场需求，怎样才能使我们的产品成为抢手货、与周边物业形成明显市场区分，成为真正的市场空缺产品，又能快速去化，在一定投入的前提下获取最大的利润是本项目操作的关键。因

10、此，本项目的定位是用高品质、高附加值的产品走一条中高价位的路线闸北精品生活社区打造闸北新园林主义住宅典本项目的规划理念：新 园 林 主 义 风 格何谓“新园林主义”？：1、 概念缘起：目前市场上的项目大多以COPY江南园林为主要的景观诉求，围绕着“水”做文章，如“江南山水、锦绣江南、三盛颐景园、绿洲江南园”，而本案由于自身条件所限，无法做到以水为主，所以结合地块特点，在提出规划上提出中西结合的“新园林主义”，汲取中式园林的精华，嫁接西式园林做点睛之用。2、 规划布局：摒弃“园林主义”或“旧园林主义”集中绿化模式而采取组团绿化，塑造一种中西结合的新园林风格。集中绿化除了观赏价值尚可外，对于一个占

11、地2万多方的项目来说，必然会使景观资源配置失衡，使得建筑、绿地、人之间的有机联系被隔断，让小区因缺乏亲和力而与一般公园无二。3、 绿化布局：营造一种处处有景、窗窗临景、移步换景的效果绿化除具观赏的功能外，还应兼具实用性、休闲性，以人的参与性使绿化景观更具人性化和亲和力，注重部场所的营造，强化居住环境的特征识别性，使客户产生认同感，对“川宝花苑”的社区环境产生归属感。产品建议总体规划原则以人为本，营造归属感随着住宅市场从卖方市场向买方市场的转变，房地产开发商逐渐体会到“客户是真正的上帝”这个道理。他们的指导思想从原来单纯的“以己为本”发生转变，开始关注自己开发出来的产品能否为客户所接受。现代人对

12、“家”的理解具有明显的心理性和生理性。“家”不在仅仅是一个栖身之所，而应该是业主的文化修养、社会地位、职业和经济条件等个人身份的象征，能在室结构和户外环境的配置上得到身心的修养。从这个意义上讲，居住区决不是建筑物的堆积。一、 房型面积配比：遵循控制总价45万元70万元房 型面 积（平米）比 例（%）主力总价小一房752045万元左右小二房100以7060万左右小三房120以1070万左右注：主力面积100M2（子母房设、2.5房的概念）占总量的70%，主力总价60万元 周边个案皆以120平米的三房为主，而市场调查显示，闸北区需求最大、去化最快的皆是100平米左右、总价5070万元的二房。 房型

13、设计建议：房型布局体现紧凑、实用功能强及动、静分离的特点；客厅、餐厅自然分隔，南北通透；合理控制厅的开间、进深比例，层高做到至少3米主入口自然过渡空间；进户子母门设计；厨房、餐厅衔接自然，便于开放式厨房设计；景观较佳位置的主卧适当采用超宽弧型或270度转角以及大飘窗设计，增强景观效果；房型尽量具备南、北阳台及操作阳台功能；理利用剩余空间为房型增添储藏及壁柜设计；条件允许下，建议全明设计。注：以上建议基于市场发展趋势，根据本项目实际情况，仅做设计参考。二、绿化、景观设计整体方案的设计构思应考虑以下一些要点：整体布局以“春、夏、秋、冬”组团为主，各式回廊、长廊、雕塑、小品、凉亭等为辅，做到主次分明

14、；用一条林荫步行道由南至北贯穿整个小区及格串联起各个组团，切实做到移步换景、步步有景，为每户住宅提供最佳的视觉景观和高雅私密的居住环境。组团以春、夏、秋、冬为主题，栽种适合各个季节的植被、花卉，使小区能够四季有景，如成片的桂花、红枫、白玉兰、腊梅、竹子等等都会有一定的季节吸引人们观赏，再用长廊或回廊把小区四周串联及围合起来。植被尽量考虑采用树木，花草固然能增景添色，成片植树也很必要。除环保上考虑乔木的负氧离子比花草多得多的好处外，另因种花草处均不准入践踏，而小片树林里却能供人们信步踱入，练拳、看报、散步、照相、又多一番情趣。： 景观风格主题各有侧重，有的气势磅礴，有的精致典雅，且布局应考虑动静

15、结合、高低错落，尽量避免雷同，伊甸园、缵花草坪、亲子乐园、健康步道、艺术石林等景点。靠近轻轨一面适当退界，可能的话移植一些大树，再用挂满长青藤的长廊阻隔，以减少噪音尘土的污染，并可加强区的视觉效果，不靠近轻轨的周界的长廊可以设置一些卵石步道、嵌在石桌上的棋盘等。在朝北的最后两排建筑之间建一个罗马喷泉广场，台阶喷泉、弧形跌水墙、三叠涌泉等各种水体形态，在周边种植有多种植物，如樟树、壮干棕榈树、黄金榕等。水体在规划中只是一些点缀，但水体与人的亲和性，能使人能彻底融人景中，做到既有观赏主题、又有娱乐主题。水动心清，水声涤荡尘念，在住宅区静景中恰如其分地安排一些流水动景，犹如画龙点睛，亦能增加销售筹码

16、。在小区景观设置以康体养生的小区配套设施，根据不同的景观主题设置相关的运动场地，如：绿色慢跑步径、独木桥、儿童欢乐步径、趣味篮球场、赤足卵石步径等； 高低起伏的坡地设计会增强视觉的层次感与立体感，建议在高度允许的情况下，底层整体适当抬高2米3米，使低层去化的阻力减少一些。三、小区灯光装饰小区灯光除了夜晚照明的功能外，灯光装饰的好坏将直接影响到景观布置的层次感。现代化的住宅小区，有优美的绿、水、房等各种景观而没有灯光、灯饰的点缀，看来还有些欠缺；灯光只起照明作用，在现代化住宅区似乎已不能满足人们的要求，树丛的射光灯、草坪的地灯、围墙上的灯以及住宅区的立杆路灯，形成一个立体的灯群。四、小区道路布置

17、小区道路的人性化十分重要，充分了解人们习惯的“抄近路”心理，按人的行为轨道设计出曲折有趣而顺路的方案。减少多余道路，掌握居民出行路线，出行频率，然后据以确定道路网布置。不必做成房前房后都有路可通，“有房就有路”的做法造成了人车到处穿行，道路面积增大，绿化减少的弊病，小区某些部分道路，做成步径小路即可。小区主干道应避免直行设计，采用曲折前进方式，贯串各建筑主体，路面可采用青石板错缝铺砌，每隔10米左右，设两行专红色釉面砖。小区次干道可用大块毛石铺装路面，收到自然之效。小区休闲活动区域的散步小道，也可做成带高低起伏的路面，石板堆砌道面(或木屑铺成路面)。五、小区背景音乐系统小区的背景音乐系统可以构

18、建在小区紧急广播系统的基础上，可在上下班的高峰时间播放一些轻快的背景音乐以及当天的气象预报，带给业主一天的好心情，凸现小区人性生活的涵。六、小区与外部环境的融合小区围墙采用围栏式，沿围栏种植高大树木，开花树木，做到隔音防尘与景观的统一，另外小区透绿，也起到了与外部环境相沟通的效果。七、会所设施本案会所项目设置建议很显然，住户会所在增加楼盘卖点、提高物业档次、营造社区文化等方面可以起到相当大的作用。由于对于住户会所没有一个统一的标准，会所项目的组成可以是多种多样的。本案作为一个现代化的住宅小区，会所设施及相应服务是必不可少的，但本案所处的地理位置决定了本案的生活配套及其成熟完善，“大而全”的会所

19、必定浪费大量的社会资源。因此，本案的会所设计必须另辟蹊径，成为楼盘文化以及社区文化的一部分。建议本案的会所设计扬弃以宴客、虚华为主题的外显型俱乐部规划，以更单纯的健身、休闲为主，空间适量、公设适中、设施适意之城市型VIP新典。具体设置如下：健身房/韵律操房室攀岩乒乓房咖啡吧露天网球场桑拿房SPA美容美体馆壁球馆体能测试中心：特色项目，定期/不定期为业主免费提供测试服务。娱乐文艺类为业主提供休闲娱乐场棋牌室儿童游乐房；八、智能化设施现时市场对楼盘质素的要求越来越高，大部份新落成楼盘都会加添不同程度的智能化系统，以配合市场的需要。智能化设施可分为以下各方面：宽带上网及小区联网网上点播购物（可与连锁

20、超市合作）设置小区网络病毒、防火墙安防系统(公众地方及每户室设置小区消费“一卡通”IC卡跟踪功能（指示家人所在位置）消防系统监控系统(闭路电视监控门禁系统(IC卡及可视对讲巡更系统停车场管理系统物业管理系统三表抄送系统以一个高品质的住宅项目来说，以上各项设施都应齐备，但各项都有不同程度的智能化，成本也有别。我司建议根据项目具体情况与成本核算，有选择性地为本案度身定做。九、物业管理1、创建“人性化物业服务”宣言通过明确本案的物业管理主题“人性化服务”。在坚持对物业实施规化、标准化管理的同时，向业主提供便利周全的无偿和有偿特色个性化服务项目，并注重塑造楼宇的整体文化氛围，把特色物管服务提升为品牌形

21、象和新型的生活方式，为楼盘销售提供新的支撑点。小区的服务框架如下：建立健全的管理制度，包括组织架构、岗位职责、运作制度等，并结合楼宇的设施设备条件，运用现代管理科学和先进技术对楼宇进行管理。围绕“以人为本”的原则，将人文精神融入小区的物业管理和服务活动中，组织并配合业主开展多种形式的文化活动，丰富业主的业余生活，满足业主对精神生活方面更高层次的追求，提高小区的文化品位。运用近年酒店式服务公寓的理念和经验，在公寓开展形式多样的住户服务项目，追求对于不同住户提供不同的个性化服务，保证每一位住户充分享受人性化的居住空间。 所谓个性化服务 ，就是为每户业主建立容详尽的户别档案，根据不同业主的个人偏好、

22、生活习惯和具体需求的不同，以及业主家庭人员结构、年龄特点等， 为每户业主度身定做一套个性化的服务计划。个性化服务强调的是针对不同的业主给予不同的服务，改变以往服务项目设置的无个性化，而完全针对住户的需要开展服务。2、建议酒店式公寓大堂再设一个门卫室，物业服务容应与其它公寓有所不同。无偿、有偿服务建议：无偿服务：I. 代定报刊杂志II. 代为保管小件物品III. 代购机票IV. 代定蒸馏水V. 代定出租车VI. 代购物品VII. 代交公用事业费VIII. 早晨叫醒服务IX. 定期提供义务诊疗有偿服务：I. 代理物业租售II. 代为接送客人III. 居室装潢IV. 家政服务V. 室清洁和绿化服务V

23、I. 送餐服务VII. 洗车服务VIII. 家电维修3、社区活动将加强住户间交流与沟通社区文化活动作为“人性化服务”的重要组成部分，由小区物业管理部统一负责，根据小区业主的实际需要，制订完善的规章制度，拟定年度活动计划。每年定时、定期开展不同形式、不同对象、不同规模的社区活动。社区文化活动将以倡导小区高品位居住氛围的目标展开。1）活动容选项：艺术活动：综合文娱晚会、摄影书画展、文化沙龙、卡拉歌唱比赛等。体育活动：短池游泳比赛、网球培训班和比赛、乒乓球比赛等。节目活动：元旦新春联欢会、六一少儿歌舞会、中秋赏月会、重阳节老人联谊会等。2）活动效应营造高尚的小区文化氛围，向公众推介、传播精神文明建设

24、成果，树立起良好物业品牌形象。通过文化活动这种形式，加强管理处人员与住户的交流，密切感情，争取老客户带来更多的新客户。丰富业主的业余文化活动，增强社区凝聚力。本案出售的将不是冰冷的建筑，而是具有人性化、向心力的都市家园。十、商铺建议商铺沿宝源路而建，如果容积率允许，建议建两层的建筑，屋顶及朝向小区的两面用绿化覆盖，一部分用于动迁回搬，剩余一部分建议用来出售，售价可依据住宅售价的12-2.5之间。酒店式公寓市场分析一、小房型市场的发展历程市场的小房型产品主要分为以居住产权为主的服务式公寓,即所谓的“单身公寓”。居住产权、商办产权的酒店式服务公寓，目前小户型产品虽被冠以各类名称，但其实质都属服务式

25、公寓。“白领公寓”（又称“单身公寓”）。 自1999年下半年起，的单身公寓一个接一个的推出，每一个楼盘几乎都在一个月达到100销售率。如此之高的销售率，如此之快的销售速度，令开发商始料不及。约在两年前，有人将空置的整幢商品房，经过简单装修后拿出来，面向中层收入的白领出租，一般每个人负担的费用每月在5001000元之间，结果情况相当好。这便是最早的单身公寓。20XX6月，位于江宁路桥一侧的“世纪之门荣联家园”首次推出以“my city”为旗号的小房型公寓，这是第一个作为出售形式的单身公寓。每户2958平方米不等。从设计上看并无创新之处，且建筑体型很大，但由于单套面积很小，又是全装修，开盘两周即销

26、售一空。20XX6月，位于家渡的“蓝朝部落”再度推出这一物业，先期500余套房屋不到半月时间一销而空，场面之热烈比“my city”有过之而无不及。两者相比，它的单套面积更小，比如24平方米；户数更多，一梯达24户；单价更高，每平方米超出了7000元。紧接着，位于南浦大桥桥堍的“青年汇”登场，同样引发抢购潮；12月初，位于老北站的、号称“奔腾新干线”的酒店式全装修小房型公寓，色彩绚丽的施工围墙广告刚一露面，短短5天，70的房源即被预订。此前，由瑞安地产公司和中虹集团共同开发的“瑞虹新城”， 单元价由万元起、面积在平方米左右的“乐富一族”小房型，套房也已订购一空。楼价并不低，但总价不多。 市场出

27、乎寻常的热销使小房型风起云涌，西区蓝朝部落、东北区的瑞虹新城、南区的虹桥首席推出的白领服务公寓，使20XX度小房型市场供应量再次放大。而位于陆家浜路南外滩地区的“青年汇”，以大空间自由分隔堪称小房型的一次飞跃。位于东路区域的中福大厦金银汇与前阶段小房型不同的是，在地理位置上贴近中央商务区核心地段，适应商务人士快节奏生活所需；住宅彻底酒店式装修；具备极强商务及经营投资功能，由专业公司细心管理，实现小户型灵活出租。并以“青年汇”为第二代后的第三代产品自居。进入20XX，soho时代、巴黎时韵、感性达利、海悦酒店、国际金融家、青年汇NO2等一大批小户型物业先后推向市场，小户型物业俨然成为市场的主流，

28、与此同时，小户型物业的销售也第一次出现了滞销现象，位于XX路乌镇路的感性达利面世以来，波澜不惊，销售前景堪忧，而巴黎时韵的销售周期则为所有面世的小户型物业之首，竟长达10个月之久。给小户型的大势和发展前景蒙上了一层阴影。二、小户型产品分析1、单身公寓单身公寓实际上是服务式公寓的一种形式。纵观目前市场上出现的单身公寓（包括出租、出售两种形式），都具有面积偏小（3550平方米）、总价偏低（2030万元之间）、功能齐全（厅、卫、厨皆有）、生活配套完善（提着皮箱即可入住）、地段靠近市中心和投资、自用两相宜等特点。单身公寓最明显的特点，是将有限的空间资源加以科学配置，体现了青年人居住品位与居住观念的进步

29、，也代表了住宅产品多样化发展进入一个新阶段。从市场表现看，单身公寓凸显了环境、功能、服务三大优势。环境优势：除绿化、建筑形态、交通环境外，更注重交流、学习、商务、餐饮、休闲、健身、娱乐空间等社区环境方面的建设。功能优势：单身公寓满足了“麻雀虽小，五脏俱全”的使用要求，即兼用性与多功能，充分体现了现代城市青年时尚生活理念。服务优势：单身公寓因为同类客源集中，总体服务成本低，服务效率高，很容易形成具有商业价值的有偿服务规模效应。由此可见，单身公寓在特大型城市中，地段价值倍增效应显著，市中心的单身公寓除了本身的建筑品质、服务含量及其带来的高品质生活价值之外，为年轻购房者提供的就业机遇、学习机遇、商业

30、机遇、交流机遇等边际效益也高于一般住宅。2、小房型走俏的原因（一）是明显的地段优势和产品的稀缺性，在许多开发商以三房两厅为主力房型占领市场时，市场多样化的需求必然导致小户型的稀缺，而市中心又是购房者最理想的选择，因此区域首次推出的小户型自然受追捧；数据显示，在房地产市场中，年轻人的消费占总消费量的67，他们收入稳定，渴望独立生活，但经济能力尚不足以置业一步到位，因此，小户型的各类产品是他们的最佳选择。这类消费者都有两次置业的心理准备。然而在市场上，小房型的产品长期被忽略，供应量在总供给量中的比例小于3，随着这几年购买客户的年龄层越来越向下转移，能适应30岁以下年龄层的房子显得太少。小户型产品吻

31、合了这一消费群体的需求。（图9）图9（二）是消费主体的年轻化和消费观念的更新化，买家不断年轻化，是近年房地产市场出现的新气象，对于初出茅庐，正值创业阶段的年轻人来说，买套交通方便、首付额度小、月供少的小房子是理性选择，而且分阶段多次置业的观念正为更多人所接受。（三）是房产功能向投资方向转移，除了居住、保值外，越来越多的消费者已经意识到，作为国际化大都市，国际友人、外省市来沪的暂住者使房屋租赁市场日益成熟，房屋的流通性越来越强，购买小户型的单身公寓，往往只需交付一笔不多的首期款，然后出租出去，用租金供楼，年收益率高，不失为长线投资获利的良好方式。购买小户型产品投入相对较小，经济压力较轻。对于购房

32、出租者来说，以租金来还贷款亦不失为一种稳定的投资渠道。单身公寓的另一个投资特点在于灵活方便、变现容易，很容易实现滚动置业。（四）是为小户型度身定制的带装修设计满足购房者和租房者的需求设计：地板、淋浴、厨房、卫生间、封闭式阳台等居家生活设施，只需拎个包就可入住已成为现实。 3、小户型消费者分析年轻白领和投资者钟情小房型，其中投资者购买比例高达七成据有关调研数据显示，今年上半年推出并已全部售罄的四个单身公寓项目客源进行分析后发现，投资者占60以上，其中一个项目的投资者竟高达90。同时，有调查显示，目前的投资性置业占购房总数的20%，浦西楼盘高达40%。（图10图11）分析表明，40的买家是2030

33、岁年轻人，39在3040岁之间，二者相加占到总购房者的79，显示出单身公寓对中青年买家更具有吸引力；（图12）在付款方式上，93买家选择按揭贷款，仅7的买家一次付款，表明市民极具理财意识。（图13）在购房者中，女性市民更高达61！是人才集中的现代大都市，人才的流动量大，居住需求急剧上升。月收入至元的外地来者与追求独立生活方式的本土青年构成了的租房大军，一旦有机会买房，他们乐于选择地段好、品质好，平方米平方米的住宅作为过渡房。因为三五年后结婚成家会购买第二套住宅，而第一套必须出租出去。专项调查表明，买房投资的市民中，年龄2630岁占139，3135岁占254，3545岁占529，45岁以上占78

34、。这显示，投资型客户年龄层次较轻，思维活跃，对新事物的接受能力较强，相对也比较具有投资概念。从职业看，各种行当中，最多的是自由职业者，占31，接下来依次是金融行业21，企事业单位15，以及媒介、IT、服务行业等。（图15）投资客的年总收入在5万元以下的占97，年总收入在57万元占268，年总收入在1015万元占467，年总收入在15万元以上占168。（图16）对购房投资的市民来说，怎样的房地产产品才算理想？据抽样调查,市民选择商铺投资的占559，选择办公楼投资的占237，选择住宅投资的占204。（图17）市民打算投资买房的总预算中，20万元以下占72、2030万元占221、3050万元占455

35、，购房预算50万元以上占252。（图18）5070平方米、70100平方米是被选择最多的购房面积，将近有一半的被访者选择了这二项，便于投资的紧凑小户型是投资者的主要需求房型。在投资型购房者的选择中，地段是第一位的，好地段标志着成熟的商业、完善的配套、充足的人气、以及更好的商业机会。以下依次是价格、商业、交通、配套、风水、景观、设施等。对投资回报率的看法，267的投资型购房者回答的是投资回报率越高越好，569的回答是投资回报率适当就可以。（图19）三、小房型楼盘分析1、小房型楼盘情况（表-2）表-2 小房型楼盘情况一览表楼盘名称开发商楼盘地址楼盘规模面积销售价格销售率My city荣联房产江宁路

36、桥一侧400户2958/100%蓝朝部落静安地产万航渡路858弄545户24505000800098%巴黎时韵三金置业襄阳南路500号560户2457900015000中福大厦.金银汇中福地产路/路600户38483848万98%中福花苑.青年汇中福地产陆家浜路/海潮路1027户375500左右100%虹桥首席东苑房产吴中路829号200户3050/100%瑞虹新城.乐富族瑞安地产临平路/路200户5030万元起100%奔腾新干线三宝置业宝山路/宝通路400户355520万上下95%公园3000新耀地产黄兴路1618号200户436451005900100%淞虹居住区绿地集团仙霞西路/福泉路/

37、5254/国际金融家兴业投资浦东浦电路400号187户501200080%海悦公寓金隆置地浦东大道580号/56741000080%感性达利绿地集团XX路（乌镇路）/40627500990095%Soho时代一天下恒丰路120号610户4382750098%独立时代赛元房产海潮路/陆家浜路/33557000-8200/时空徐汇软件虹桥路628号249458011000/2、小房型楼盘定位及其相关配套情况表-3 小房型楼盘定位及其相关配套情况表楼盘名称项目定位产权性质相关配套My city单身公寓住宅洗衣房、健身、娱乐等蓝朝部落酒店式服务公寓住宅便利店、饮食休闲、健身、网络商务等巴黎时韵产权式商

38、务楼商住商务中心、健身、餐饮、娱乐等中福大厦.金银汇酒店式服务公寓办公/中福花苑.青年汇小户型跃层住宅住宅商务、家政服务等、娱乐、健身等虹桥首席单身公寓住宅娱乐、健身等瑞虹新城.乐富族单身公寓住宅便利店、饮食休闲、健身、网络商务等奔腾新干线酒店式服务公寓住宅商务中心、家政服务、健身、娱乐休闲公园3000小户型住宅住宅便利店、饮食休闲、健身淞虹居住区小户型住宅住宅健身、娱乐国际金融家产权式酒店、住宅住宅较齐全海悦公寓产权式酒店办公较齐全感性达利产权式酒店服务公寓办公商务、家政服务等、娱乐、健身等SOHO时代酒店式SOHO办公较齐全独立时代酒店式公寓住宅游泳池、露天酒吧、健身、桌球、棋牌时空酒店式

39、公寓住宅较齐全四、小房型市场的市场规模分析从目前的市场看，单身公寓表现为供应不足。但是，单身公寓毕竟只是过渡性产品，它的购买对象只限于年轻人中具有稳定持续支付能力的那部分人。在，这部分人究竟有多少？其次，目前单身公寓的热销还得益于大量的投资客，他们买房是为了租赁赚钱。租赁市场的波动必定会影响他们的购房热情，间接影响到二级市场。那么单身公寓的租赁市场又将会如何呢？根据第五次人口普查的资料显示，市人口数量已逾1300万，其中2535岁受过大专以上高等教育的人数估计在27万人。工资收入在5000元以上的人口数量虽没有具体的统计数据，但仅以30计，就达到了8.1万人，若其中有50的人有意向购买或租赁单

40、身公寓的话，该人数群就已达到了3.5万人。对外来人员则可以关注以下数据：20XX外来流入人口大致在280万人左右，市区流入人口基本在4050万人之间，除去六成低收入者后，有意在落户的高收入外来人员的人数仍可达到2.5到3万，其中若有50关注单身公寓市场，其客户群就达到1到1.5万人。因此专家预估，在近五年之，市场对单身公寓的需求量约在4到6万户左右；更为乐观的预测甚至可达10万户。目前已销售的单身公寓有1270余套。租赁市场中，目标明确针对单身白领的项目仅“连锁白领公寓”一家，其自有的可出租单元仅150多套，加上现有的六个加盟单位，其总量不超过900套。因此现有单身公寓市场（有明确市场定位的物

41、业）的供应总量不足2200套，与实际需求量相差甚远。由此可见，单身公寓及市中心区小户型房屋的需求量，在一定时间仍呈上升趋势，无论买卖或是租赁，市场的潜力都是极大的。五、小房型市场20XX度市场预测由于小房型的持续热销，许多开发商都在自己开发的项目中加大了小户型的比例，而一些类似本案的中途搁置的工程项目，也纷纷改造，以期小户型这一新型的产品能够盘活楼盘，在20XX已经获悉的小户型产品中，不泛沙田、轮胎橡胶等一些知名的实力企业，预测20XX度的小房型市场仍旧会延续上年度的火热局面。另一方面，竞争的加剧，投资的理性程度加高，都将会使小户型市场回归到理性的市场轨道上来。而明年将出现小户型交方式用的高峰

42、，很多预期的和概念型的东西都降落到实处，小户型的前景究竟如何，今年是关键的一年，让我们拭目以待酒店式公寓产品定位一、 配套设施建议1、 自助特约服务：即在物业服务项目中增设如叫早、送餐、上门洗衣、计时家政服务等。 2、 配置如商务中心、医疗中心、洗衣房、健身房、美容院、超市、咖啡厅、银行、邮局等服务设施。3、 增加科技含量高的服务项目：宽带入网、智能防盗、视频点播、智能一卡通与三表远程自动抄送以及自主调温采暖等家庭智能化系统。科技含量。水、电、气三表远程抄送系统，即把电表、水表与煤气（天然气）表使用数据通过电子系统直接传到物业公司，不必进户查表；PPP接入服务，使异地住户同小区的沟通变得方便快

43、捷；业主专用IC智能卡集通行、消费为一体，方便安全。 二、 装修建议最忌繁复，提倡简单简单，简单，再简单。这一理论对于小户型尤其重要。小户型面积有限，繁复、多层次的装修使室空间显得狭窄，而且生活是一种过程，居住小户型的人士多数参加工作时间不长、生活不固定，所以不要急于在住进房子初期就把所有地方都填满，因为日后随着生活的改变，你会增加很多杂物，预留一定的空间去给以后购置的物品作缓冲是非常必要的。厨房卫生间这些辅助空间，必须极力简化功能，使空间压缩到最小。采用开放式、壁龛式的厨房，不但可与厅堂共存，而且不必占用空间。常用的方法是在墙体打出一小块空间，煤气炉、抽油烟机镶在里面。小户型的设计，简单实用

44、是根本。弱化空间分界具体到每个功能空间的设计，尽量把辅助性的功能空间例如厨房、卫生间压缩到最小，腾出空间给工作和休息。三、 物业管理建议物业管理对本项目来说，意义不仅在于延缓物业的折旧，更在于会直接影响出租率及租金水准。为投资者代理出租业务、为承租者提供有偿服务等。四、 电梯高层建筑的人口密度比多层住宅高得多，上下班高峰时是否会引起交通堵塞？电梯发生故障时能否迅速排除？电梯品牌很重要。优质的电梯售价高（发展商投资大），使用成本却很低（业主分摊的设备运行费、维修费用低）；而质量较差的电梯售价低，使用成本则会高几倍（业主需不断追加费用）。五、 保洁、保安小区的居住者一般自理能力较强，而白领租户则多

45、“懒人”。室卫生由谁打理？常规的垃圾收集能否保证？公共环境的整洁，信件、书报等的分发如何完成？求租者的流动性大对居住安全有何影响？如果保洁、保安的服务质量不尽人意，很可能引起求租者层次下降。营销导向：依靠产品的差异化，冲破同类产品竞争的重围从市场消费力来看，该区域正处于一个极有潜质可挖掘的市场，我们应该利用项目自身的优势，切合实际的去提升本案的自身形象、提升产品品质，在规划和房型设计上去更好的适应市场，只有做到与竞争楼盘的规划差异，才能正真显示自身的闪光点。通过对竞争区域的实地调研，结合对未来几年发展趋势的预测，我们建议：本项目市场定位应为：城市绿洲上的花园酒店式公寓小户型、全装修、酒店式 市

46、场上的小户型都是单幢或两幢高层组成，住户享受到的建筑外配套实在有限，因为大多是办公楼改建而成，绿化性、休闲性更不用提。 本案在房型、物管与大多数小户型产品类似，但本案是整个项目的一部分，项目大绿化、花园式的规划可以共享，使这是本案立足小户型市场的最大优势或说利器。1) 建筑风格定位现代、简约的建筑风格不同的建筑风格不仅反映了不同时代的烙印，同时也体现居住者的身份和地位。作为居住者为获得身份和地位的体现，就必须作出相应的付出；而如何在付出和风格的获取上寻找平衡点是建筑风格策划的重点。除了赋予建筑物识别性外，建筑风格还应具有持久性，建筑风格不仅体现在建筑物的立面造型和装饰上，同时也体现在建筑小环境

47、的构筑上；建筑风格还应与建筑的大环境相协调。2) 价格定位价格是刺激客户购买欲望的最直接的体现，但由于土地及建筑等相关成本的限制，同一区域的同类物业的价格相差不会太大；但房价偏低于市场价会给开发商带来不必要的损失，偏高则容易造成销售上的阻碍，影响资金回笼速度。 单价定位：通过对本项目周边相关物业的调查研究，及对将来房地产市场的预测并结合本项目的市场定位，建议平均价格定为：6400元/M2（全装修）3) 客源定位的购房者区域性观念很强，不同区域的不同项目均有其固定的客源层；本项目的位置特殊，位于虹口与闸北交界处，近北路，距轨道 3号线、4号线（在建）、8号线（在建）只有几百米的距离，在本项目中，

48、由于全装修小户型的市场定位及交通优势，外区客源将占一定比重。4）目标客户分析1、年龄结构：28岁40岁置业投资人士。2、家庭结构主要为：独身、满巢一（新婚或刚有孩子）满巢二（孩子8岁以下）结构。3、临近区域过渡型的年轻人，经济能力属一般型。4、购买动机为居住、改善和需要企业白领。5、SOHO族，注重居住空间的实用性。6、外省市在沪工作的有能力置业人士；小型私企和各类办事处；7、自备5万元以上，月收入不低于3000元者，有个人一定的商品哲学与价值观。酒店式公寓产品建议关于建筑风格出于对本案整体状况的通盘考虑，我们认为，还有继续加强的必要，在周边地区显示出独特的风格。1建议小区的外立面采用分段式结

49、构，底层使用毛石，增添稳重感，鉴于本案周边大多为灰色马路和建筑，建议使用外立面颜色从暖色调色谱中选择。2高层的顶部可以设计多重边际，并配已与外力面相辅的颜色，勾勒楼盘线条，凸显立体结构画面的视觉享受，具体来说，应该具有现代感，线条轮廓应清晰简洁。3高层的大堂装修应精致，采用石、玻璃、不锈钢等现代建材元素，地面使用不同色彩的石进行相间拼合，主要用以表现人流动线与简单有利的地坪构图，墙面采用石饰面，用鸡嘴缝进行合理分布，追求与地面的整体效果。梯脚线使用不锈钢材质，既能提高设计效果又能跳出老套的设计手法，给人新颖流畅的感觉。同时增加光源使其更为明亮，细部也需注意装饰效果，并以绿色植物加以点缀，使人产

50、生精致典雅的感觉，大堂作为整栋大楼的画龙点睛之比不容忽视，大堂的保安、接待人员要接受规培训，令来访者有宾至如归的感觉。4项目朝南面，可以考虑使用低窗设计（窗台标高：0.3M0.5M为宜），或设景观阳台，增加采光、通风等优势，南向楼层改为景观楼层后,卖点增加,有利于适当提高售价。5、做高得房率，层高做到3.2米3.5米，装饰如壁橱可以考虑嵌入墙面或半嵌入，以增大使用空间。销售策略（一）、价格策略考虑到本案面市的时机、物业特色、推广方向、建议本案酒店式公寓全装修价格定位在：6400元/平方米（均价）运作恰当可望达到6600元，甚至突破6900元/平方米。需要说明的是，价格必须实事的表现在建筑本身的

51、规划设计、构造等方面，就本案而言，该价位则反映是它自身的价值。投资获利是每一个发展商最为关心的事，价格策略自然便是重中之重。由于房地产市场的瞬息万变，整体的书面价格计划或是得不到全面的贯彻，或是完全流于形式，而开盘定价是计划与市场的最佳接洽点，是日后进行价格修正的实践基准，在各个价格策略中,开盘定价是第一步,也是关键的一步。1、低开高走,分段提价鉴于目前的市场状况和产品的建设周期，本司建议本案在预定阶段和正式公开销售初期的价格策略以稍低于市场的价格销售。以目标出售面积和出售率为标准，把销售推广划分为若干阶段，分段调整价格。2、一房一价、差别定价根据不同朝向、不同景观、不同位置等差别情况制定每房

52、价格。3、付款方式4 争取最高的8成30年按揭贷款。（二）、促销策略1、开盘、封顶、交房时举行促销活动。2、已购客户如介绍新客户成交会有一定现金奖励。3、前50名客户会有特殊优惠。4、其他一切对楼盘促销有利的时机。（三）、销售管理1、每一位致电垂询的客户，至少联系10次，邮寄资料3次，直到促成购买。2、每一位到现场的客户，至少联系10次，邮寄资料6次，直到促成购买。3、销售专案组精神：业绩是销售人员的生命。销售部人员行为准则：专业、敬业、勤奋/信心、热心、耐心（四）、专案组配置1、现场人员配置：12名， 资深专案1 名，副专案1名，销售10名，专案行销顾问1名。2、专案组构成情况：3、专案小组

53、成员职责专案行销顾问监控策划，销售各部分工作项目总协调，编制销讲资料与各类销售文件现场营业效果测试分析销售情况，与专案经理沟通协调，进行销售策划及广告策略调整与发展商及时沟通，通报销售问题，并及时处理营销事务。专案经理协调监督日常销售工作，进行销售控制帮助销售员进行客户的洽谈定期召开销售现场会议，了解物业及客户动向，做出及时决定定期向发展商汇报业务状况，对销售中产生的问题及时上报与公司策划专员共同协调进行量，客户量等统计与策划专员共同进行营销策划及广告企划的核对与调整工作每周提交业务情况报表，便于公司对项目工作的了解与协调规现场操作，纪律等工作领导专案组成员，统筹进行一系列促销活动专案人员负责

54、客户的接待工作负责回访跟踪工作进行来电和客户登记及时把遇到的问题及客户的心理反馈，便于及时进行调整填写日报表，和周报表，便于经理能及时了解客户情况上班时间不聊天，不打私人，不吃零食工作时必须衣冠整齐，维护公司形象每天安排人员进行售楼处清洁工作4、销售文件汇编道具：楼书DM规划图小区模型房型模型交通线路分布图平面图面积表证件：预售许可证规划许可证商品房计划证书建筑用地许可证发展商营业执照等登记表格：来电来访登记表营业日报表营业周报表营业月报表文件：临时认购书 制定定金收据 统一预售合同5、项目培训纲要我司将在专案进场之前进行统一的系统培训，以求对物业基本知识有详尽的掌握，对营销策略有了解，对专案

55、职责了解。项目销售业务及行销训练课程：发展商简介本案基本环境资料说明本案规划介绍公共设施介绍理念介绍与表达行销理念行销技巧行销策略案名表达广告定位广告表现广告阶段运作情况商品定位市场客源定位价格策略介绍业务计划介绍客户心理障碍排除客户资料搜集计划说明自我促销介绍总价与付款办法介绍仪表仪态,商业礼仪模拟演练与课程验收（五）、销售联络与控制 1、本司将每月提交如下资料： 当月市场状况及分析报告 当月销售业绩及评估报告 销售策略调整建议书2、本司将每月定期举行2次本案推广研讨会3、本司市场营销负责人及本案推广专案将与开发商销售负责人每月定期举行2次会议。推广策略 本案无论从大而广之的谋篇、布局上，还

56、是在小而细之的方略、谋动中都尽显精雕之风，综合本项目的诸如地段、规模、气势、环境、绿化、景观、科技、远景等各种房产要素来看，几乎每一个都是本案的品质的保证，在加之开发商的用心规划、专业审视、严谨作业，产品在自身特质上已拔俗于周界，极大的满足了本案的目标客户对本案的价值认同。 综合以上从市场大环境到区域小环境，以及竞争个案的分析、切入市场的时间点来看，本案的市场预期总体上颇为有利，因此，我们乘星行企划，将不以做产品的功利新态来对本案做简单的营销，我们会把“川宝花苑”当作一件可以传承世代的艺术品来升华推广。一、 企划传播定位新城市生活蓝图立体化的便捷体系 园林化的绿色家园定位理念：1. 本项目所处

57、的位置决定了本案的交通质素、生活配套堪称齐备，尤其是三条轻轨线就在旁边，还有北路高架也在百米开外，在事事都讲求效率的现代社会，这就成为本案立足于市场的根本。2. 从社会心理学的角度出发，人类在20 世纪近乎登峰造极的的发展，大多是以牺牲环境为代价，因此，心理学家把21世纪称之为“回归”的世纪人文的回归、自然生态的回归，让人与自然相融而非人凌驾与自然之上。3 高品质的住宅区，大都在繁华的隔壁而本案的位置与此有异曲同工之妙，与繁华北路、多伦路、北路大型绿地千米之隔，更符合高品位的定位依凭。二、广告策略通过走交通体系 + 产品化路线，树立本案差异化的市场新形象首先，从周边几个个案来看，没有一个是以产

58、品作为主诉求点，本案应以之有区隔方能突破既有的地段形象制约。其二、在策划界有一句名言“产品第一位，营销第二位”，由于房产消费市场的渐趋理性，购房不会像前几年那样为一个虚化的概念所煽动而去买房，这更说明产品本身对购房者的购房倾向起到了决定性的影响，尤其是本案的客户定位，他们选择在此地购房，地域性（非地段）极强的观念已然淡化，所以选择靠交通+产品来打动人。其三，本案自身的产品优势，可做文章的地方确实高出其它个案不止一筹，有如此出色的资源，就应该更出色的加以利用、发挥。三、案名建议 易度时代space-shift times快速切换的生活空间字面意义：“易”：容易；转变，变换；交换“度”：一定的空间与时间（维度）“易度”：空间的转换、时间容易掌握引申含义： 这是一个讲究速率的时代 速度是速率的根本 也只是速率的一部分 而本案高质素的生活环境 520分钟可以把 不夜城商圈、北路、北外滩、鲁迅公园、虹口足球场、 多伦路文化街、北路绿地等 代表文化、商业、运动、休闲、养生等 标志性场所一并囊括 轻而易举地在各个空间里切换人类已经进入了一个“易度时代”如何“易度”推荐案名：上 海 宝 时 捷 艺 品 新 天 地（艺 品 新 私 巢）附：注册名建议川宝花苑四、项目主题的推衍（新园林主义）1、 规划超前化高屋建瓴 颠覆传统的远见规划以提高业