150洛南新区开发建设工程项目的可行性研究报告

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1、 .wd.洛南新区开发建设工程工程可行性研究报告第一局部：市场情况研究11*宏观市场分析11.1*城市概况11.2*整体经济情况41.2.1*整体经济情况41.2.2产业开展情况41.2.3全社会固定投资情况51.2.4社会消费品零售总额情况61.2.5人均可支配性收入61.2.6教育产业情况61.3房地产行业相关政策71.3.1金融政策分析71.3.2房地产政策91.3.3对本工程影响分析101.4*规划开展分析111.4.1*市整体规划情况111.4.2*在河南未来开展角色分析121.4.3*城区规划情况121.4.4洛南新区基础设施、公共设施规划情况：131.4.5*未来规划对本工程影响

2、分析141.5*宏观市场总结142*房地产市场研究162.1*房地产市场概况162.1.1房地产投资情况162.1.2土地开发面积162.1.3施工、新开工、竣工面积情况162.1.4销售面积、销售额、销售均价162.1.5个人住房贷款及房地产开发贷款172.2*房地产市场供应现状分析182.2.12006年全市房地产预期开展目标182.2.2经济适用房182.2.3多层住宅182.2.4高层住宅含小高层192.2.5洋房、别墅202.2.6商业地产212.3洛南新区市场供应情况222.3.1市场供应情况222.3.2对洛南新区市场的 基本判断232.4*房地产市场需求现状分析232.4.1楼

3、市成交量232.4.2住宅市场各物业需求分析242.4.3推广渠道演化242.4.4客户来源与置业分析242.4.5畅销工程共性分析252.4.6需求市场的 基本判断262.5未来开展预测262.5.1住宅市场262.5.2商业市场272.6典型参照性工程分析292.6.1建业森林半岛292.6.2顺驰*第一大街302.6.3国宝别墅322.6.4奥体花城332.6.5TODAY新都汇34第二局部：工程可行性分析351工程分析及初步定位设想351.1地块可行性分析351.1.1工程四至分析351.1.2地块地形分析371.1.3地块外部景观分析371.2周边配套情况分析381.2.1交通情况分

4、析381.2.2生活配套381.2.3公共配套391.3工程SWOT分析391.3.1工程优势S391.3.2工程劣势W401.3.3市场时机O401.3.4市场威胁T401.3.5SWOT矩阵分析401.4总体工程评价411.5初步定位设想411.5.1物业档次定位411.5.2关于工程物业形态411.5.3工程开发模式定位431.5.4关于目标客户市场451.5.5关于住宅户型面积451.5.6关于住宅价格452工程投资收益分析472.1工程概况及方案要点472.1.1 工程概况472.1.2 方案要点472.2投资分析的目的、依据、原那么及范围492.2.1 投资分析的目的492.2.2

5、 投资分析的主要依据492.2.3 投资分析的原那么和范围492.3本钱预测492.3.1 总投资估算502.3.2分期投资估算522.3.3 单方本钱测算522.4经济效益及税务分析542.4.1 评价方法542.4.2 营销方案及销售收入测算542.4.3 总本钱562.4.4 税金572.4.5 工程开发经营利润572.4.6 财务效益综合分析592.4.7 社会效益评价592.5工程资金预测602.5.1 资金来源与运用估算602.5.2 现金流量分析612.6不确定性分析632.6.1 盈亏平衡分析632.6.2 敏感性分析632.7工程投资收益分析结论643工程可行性分析结论653

6、.1从市场风险的角度653.2从当前开发时机角度663.3工程可行性开展最终结论66第一局部：市场情况研究1 *宏观市场分析1.1 *城市概况 地理位置*市位于河南省西部，地处东经111.8至112.59，北纬33.35至35.05之间。亚欧大陆桥东段，横跨黄河中游两岸，“居天下之中，素有“九州腹地之称。东邻郑州，西接三门峡，北跨黄河与焦作接壤，南与平顶山、南阳相连。 历史人文*，因为地处*之阳而得名，是国务院首批公布的历史文化名城，是中国著名的历史文化名城和重点旅游城市，是华夏文明的主要发祥地之一。自公元前770年周平王迁都洛邑起，历史上先后有13个朝代在此建都，时间长达1500多年。汉魏以

7、后，*逐渐成为国际大都市，隋唐时人口百万，四方纳贡，百国来朝，盛极一时。自古以来，这里墨客骚人云集，因此有“诗都之称，牡丹香气四溢，又有“花都的美誉。*牡丹久负盛名，著名中外，每年4月15日至25日举办的“牡丹花会游人如潮。1982年，*市人大常委会正式将牡丹定为市花。悠久的历史留给*荣耀夺目的文化遗产和取之不尽的旅游资源。*有丰富的人文景观，其中龙门石窟是中国三大石窟之一，白马寺是中国第一座官办佛教寺院，*古墓博物馆是世界上最大的古墓群，此外还有二程墓、白园、关林等一大批历史遗迹。*也是中华民族文化的摇篮，?道德经?、?汉书?、?资治通鉴?等历史巨作无不在此著成。1948年，*解放，*市人民

8、民主政府成立。1954年，*市升格为河南省直辖市。 行政区划*现辖*市、孟津、新安、洛宁、宜阳、伊川、嵩县、栾川、汝阳一市八县和涧西、西工、老城、廛河、洛龙区、吉利六个城市区，总面积15208平方公里，市区面积544平方公里。 自然资源*位于豫西山区，东临嵩岳，西依秦岭，南望伏牛，北靠太行，地形、地貌复杂多变，孕育了名山大川、河湖瀑布、溶洞温泉、原始森林等风景名胜。*市野生动物资源丰富，全市有陆栖脊椎动物342种，其中有珍稀动物190余种，天然药物理学480余种。水资源也很丰富，境内有黄河、洛河、伊河、廛河、涧河等河流和陆浑、故县两座大型水库。*物产资源丰富，已探明有钼、铝、金、银、钨、煤、铁

9、、锌、水晶、铅等甲类矿产资源26种，其中钼矿储量居全国首位，为世界三大钼矿之一。 交通情况*交通便利，是古代丝绸之路的起点，素有“九州腹地，十省通衢之称，如今是我国重要的交通枢纽。航空：*机场位于市区西北10公里处，设施完备，现有*至广州、成都、大连等多条国内航线。铁路：*市内有陇海铁路横穿全市，东可到西安，西可到郑州、开封；南北方向有焦枝铁路纵贯全境，南可到湖北襄樊等地。公路：境内有从*经郑州到开封的高速公路，*经三门峡到潼关的高速公路也已投入使用。通过*的国道主要有207、310，这两条国道和陇海、焦枝两条铁路相辅相成，使*的交通更加完善。 人口构成情况截至2004年底，*市总人口为638

10、.39万人2005年末，全市总人口641.7万人。其中，居住在城镇的人口为 226.75万人，占总人口的35.6%，居住在乡村的人口为410.19万人，占总人口的66.5%。2004年全市总人口中，0-14岁人口为142.68万人，占22.35%；15-64岁人口为445.53万人，占69.79%；65岁及以上人口为50.18万人，占7.86%。*是个多民族聚居的地方。全市共有32个民族，其中汉族人口占全市总人口的98.8%，其它少数民族占全市总人口的1.2%，人口比较多的有回族、满族和蒙古族。根据?“十一五*市人口开展规划?，到“十一五末，全市总人口将到达665万。其中，市区人口260万，农

11、业人口405万。1.2 *整体经济情况1.2.1 *整体经济情况2005年，全市生产总值到达1111.5亿元，较上年增长15.1%，人均生产总值到达1.7万元。其中，第一产业110.5亿元，增长7%；第二产业648.4亿元，增长17.3%；第三产业352.6亿元，增长13.6%。全市完成地方财政收入 65.5亿元，比上年增长39.4%；地方财政支出95.8亿元，增长38.8%。其中，一般预算收入61.0亿元，一般预算支出 88.1亿元，分别比上年增长41.7%和40.2%。一般预算收入中，增值税10.2亿元，增长13.8%；营业税11.4亿元.增长 17.8%；企业所得税6.7亿元，增长115

12、.4%。1.2.2 产业开展情况2005年，全年完成工业投资209亿元，同比增长49.5%，超额完成年初预定的180亿元目标。全年完成工业增加值566亿元，同比增长18.9%，工业对GDP的奉献率到达51%。其中，规模以上工业增加值到达359.8亿元，实现销售收入1078亿元，实现利润52.6亿元，分别增长24.2%、39.1%和43.9%。全年新批准设立外商投资企业50个；外商直接投资合同金额2.3亿美元；实际利用外资1.14亿美元，增长28.4%；引进市外境内资金40.1亿元，增长12.6%。全年进出口总额达 96015万美元，比上年增长27.9%。其中，出口总额72374万美元，增长22

13、.8%；进口总额23641万美元，增长46.4%。2005年，金融机构各项存款余额 914.8亿元，比年初增加121.7亿元。其中：企业存款余额为 210.8亿元，比年初增加17.0亿元；城乡居民储蓄存款余额为 595.2亿元，比年初增加76.4亿元。金融机构各项贷款余额为 480.3亿元，比年初增加23.3亿元。其中：短期借款余额为 291.0亿元，比年初增加12.4亿元；中长期贷款余额为152.0亿元，比年初增加14.3亿元。金融机构现金收入2537.7亿元，现金支出2516.5亿元，双双比上年增长10.0%，收支相抵，净回笼货币21.2亿元。旅游业开展强劲，全年接待境内外游客2145万人

14、次，旅游总收入105亿元，比上年同比分别增长19.4%和24.3%。1.2.3 全社会固定投资情况2005年，全年全社会完成固定资产投资480亿元，比上年增长45.5%，投资总量刷新历史最高纪录。其中，城镇固定资产投资400.9亿元，增长48.4%。全年第三产业投资184.8亿元，增长45.7%，其中，交通运输业投资22.6亿元，少洛、济洛、西南环城3条高速相继通车，洛界高速大安至平顶山市界段已经建成，全市高速公路通车里程到达221公里；水利、环境和公共设施管理业投资33.5亿元，增长46.8%；文教、卫生业投资21.8亿元，增长1.4倍。工业投资快速增长。2005年，在建工业工程438个，竣

15、工工程273个，完成投资209.3亿元，增长49.5%，成为拉动全市投资增长的主要力量。其中冶金、电力、机械、建材等行业投资分别增长27.1%、78.6%、72.0%和62.1%。新区开发取得新成果。截至2005年底新区已累计完成投资180亿元，其中2005年完成投资80多亿元。市政道路累计开工48条、76公里，竣工34条、45公里，并配套建设了水、电、热、气、通讯等设施。新区园林绿化面积已达210万平方米。房建工程累计开工591栋462万平方米，竣工282栋194万平方米。市四大班子迁入新区办公，体育馆、游泳馆建成投用。老市区各项建设顺利推进。总投资7亿元、全长10.6公里的王城大道全线贯穿

16、。纱厂东西路、延安路、天津路等11条道路改造竣工通车。房屋开发和商品房销售增势强劲。全年房地产开发完成投资46.1亿元，比上年增长50.1%。商品房竣工面积达195.3万平方米，下降3.1%，销售面积达204.2万平方米，增长21.8%。1.2.4 社会消费品零售总额情况2005年累计实现社会消费品零售总额 340.7亿元，比上年增长14.4%。分城乡看，城市消费品零售额188.0亿元，增长15.6%；县及县以下消费品零售额152.7亿元，增长13.0%。分行业看，批发零售贸易业零售额293.2亿元，增长14.2%；餐饮业零售额44.1亿元，增长36.0%。1.2.5 人均可支配性收入2005

17、年，城市居民人均可支配收入到达10175元，增长12.7%；农民人均纯收入2903元，增长12.3%。城乡居民储蓄存款余额595.2亿元，比年初增加76.4亿元。1.2.6 教育产业情况2005年，全市普通高校4所，招生1.7万人，在校生6.5万人。普通高中86所，招生43万人，在校生12.3万人。普通初中369所，招生12.0万人，在校生36.6万人。小学2558所，招生11.0万人，在校生65.5万人。幼儿园在园儿童10.2万人。中等专业技术学校108所，招生4.7万人，在校生11.8万人。普通初中入学率99.4%，小学学龄儿童入学率99.9%。1.3 房地产行业相关政策1.3.1 金融政

18、策分析 2006年5月24日，国务院办公厅转发了建设部等9部门关于调整住房供应构造稳定住房价格意见的通知。通知内容之一为严格房地产开发信贷条件为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对工程资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原那么，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得承受其作为贷款的抵押物。分析：政策旨在健全房地产市场供应机制，降低银行信贷风险。对房地产市场的直接影响是，淘汰实力缺乏的开发商，促使房地产行业进展“洗牌，从而降低消费者的购房风险。此规定，在一定

19、程度上将有效抑制开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，今后工程资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业将遭遇融资困境。 中国人民银行7月21日决定，从2006年8月15日起再度小幅上调存款准备金率0.5个百分点。分析：这是在7月5日起提高存款准备金率0.5个百分点后，央行一个月内再次实施同样的货币政策手段。自此，存款准备金率已经到达8.5%。随着宏观经济尤其是固定资产投资的持续过热，金融信贷政策的趋紧将是必然选择，今后也不排除央行采取加息手段控制经济的可能。金融信贷政策的趋紧，对于资金高度依赖银行信贷的房地产来说，无疑是不利的，必将加速开发企业的优胜劣汰和优化重组、以及整个房地产业融资渠道的

20、多元化探索。 8月初，中国银监会下发了?关于进一步加强房地产信贷管理的通知?银监发200654号，要求银行等金融机构进一步加强和改进房地产信贷管理。?通知?要求，信托公司开办房地产贷款业务，或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款，要严格执行?关于加强信托投资公司局部业务风险提示的通知?银监办发2005212号有关规定。资本金比例达不到35%、“四证不全等不符合条件的房地产公司，通过信托公司融资的大门正在逐步关闭。?通知?明确规定，银行等金融机构要严格执行有关信贷管理规定，标准开发贷款行为。各银行业金融机构要扎实做好房地产贷款“三查，全过程监控开发商工程资本金水平及其变化，严禁向工程资本金

21、比例达不到35%不含经济适用房、“四证不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。合理确定贷款期限，严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款。对于囤积土地和房源、扰乱市场秩序的开发企业，要严格限制新增房地产贷款。防止开发企业利用拆分工程、滚动开发等手段套取房地产贷款。另外，?通知?要求严控土地储藏贷款的发放。?通知?要求，各金融机构要注重防范土地储藏贷款风险。各银行业金融机构要认真评估和审慎发放土地储藏贷款。贷款前，要加强对储藏土地性质、权属关系、契约限制、开发规划等方面的尽职调查，严格贷款发放条件。要科学、动态地测算和监控土地收储费用，开设专门的托管账户。警觉土地以低本钱转让，确保土地出让收入优

22、先归还银行贷款。要合理确定贷款额度和违约必须提前还款的罚那么，防止土地储藏机构盲目“圈地、盲目批地对贷款造成风险。虚假按揭等行为也将受到严厉打击。?通知?要求，各银行业金融机构要积极开展个人首套住房贷款，稳妥开展二手房贷款市场。首付款比例应当依据借款人还贷风险确定，加强对各项权证的完整性、有效性审核，防止一些资质低下的企业利用预售环节将风险转嫁给银行，严厉打击虚假按揭等套取和诈骗银行贷款的行为。1.3.2 房地产政策 2006年7月6日，建设部发布了?关于落实新建住房构造比例要求的假设干意见?，对国6条实施细则的90与70%进展了界定。各地要根据总量与工程相结合的原那么，充分考虑城镇中低收入居

23、民家庭生活对交通等设施条件的需求，合理安排普通商品住房的区位布局，统筹落实新建住房构造比例要求。自2006年6月1日起，各城市包括县城，下同年度从6月1日起计算，下同新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房含经济适用住房面积所占比重，必须到达70%以上，并将住房套型构造比例分解到具体区域。套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。分析：此次建设部的解释，在90的问题上采取了强硬态度，并规定了针对各种违规主体和行为的具体而严厉的查处措施；但在70%的问题上采取了妥协而灵活的方法，实际上是将总量还是工程、此工程还是彼工程、各工程90以下具体

24、占比等问题的决定权下放给了地方城市政府，这对于那些原本不适合建设中小户型的区域和工程、以及那些有实力有政府背景的开发商而言无疑是不幸之中的万幸。 2006年7月6日，建设部、国家发改委、工商行政管理总局联合发布了?关于进一步整顿标准房地产交易秩序的通知?，进一步强化了对房地产交易秩序的监管力度。房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开场销售商品房。未取得商品房预售许可证的工程，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购包括认订、登记、选号等、收取预定款等各种形式变相预售商品房。商品房 基本情况、销售进度、权利状态等预销售信息应及时、全面、准确地在网上备案系统和销售现场进展公示。对房

25、地产企业发布虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等恶意炒作、哄抬房价，或者房地产企业纵容雇佣工作人员炒作房价，扰乱市场秩序的，房地产、开展改革价格、工商管理部门应按各自职责依法从严查处。严禁将购置的未竣工预售商品房再行转让。未取得商品房预售许可证的房地产工程，不得发布商品房预售广告。广揭露布单位要对房地产广告内容的真实性进展必要的审查，杜绝虚假广告和其他违法违规广告。对未取得预售许可证发布预售广告的，承诺售后包租、返本销售的，广告中有关房地产工程名称、面积、价格、用途、位置、周边环境、配套设施等内容虚假违法的，由工商、开展改革价格、房地产管理部门予以严肃处理。分析：此次发文，从政策规定的层面

26、已经完全堵死了认购收款、销控售房、虚假承诺、违法广告等常规操盘手法的大门，一旦严格执行，对于开发企业的资金调配切断了认购款来源以及代理企业的营销筹划无疑都提出了空前的挑战。 2006年7月18日，国家税务总局发布了?关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知?，自2006年8月1日起开场强制征收二手房转让环节20%的个人所得税。分析：对于一手住房而言，此举实际上加大了住房炒作及短线投资的本钱，可能会进一步加速一手住房市场投机客及投资客的撤离，对于那些投资性住房物业而言将会构成很大的冲击。1.3.3 对本工程影响分析 由于贵企业资金充裕，信贷趋紧以及制止收取认购款等规定，对本工程的资金运作

27、几乎不会产生太大的影响。 90以下占70%的政策在*到底如何实施本工程到底应该设置多大比例的90以下的户型这些问题将直接影响本案的产品规划及户型设置。 制止认购收款、制止销控屯房等政策规定，一旦严格执行，对本案后期的价格试探、客户积累及利益最大化将是一个巨大的挑战。1.4 *规划开展分析1.4.1 *市整体规划情况洛南新区河南省委、省政府提出，全省要抓住重要战略机遇期，加快城镇化进程，充分发挥城市的聚集辐射带动作用，以加快工业化，推进农业现代化，全面繁荣城乡经济，提高人民生活水平和质量，奋力实现中原崛起。按照这一战略部署，*市积极实施第三期城市总体规划，以把*建成具有区域中心职能的特大型城市为

28、目标，跨过洛河向南开展，坚持洛南新区开发与洛河以北城区建设改造并重，优化城市环境与提升景区档次并重，进一步拉大城市框架，扩大城市规模，使中心城区形成以洛河为轴线、洛河南北对应开展的新格局。2001年，*市辖区行政区划调整到位，为集中力量实施新城开发创造了必要条件；2003年，*市专门成立了开发新区的组织机构，拉开了新区开发的帷幕。洛南新区的开发建设使*的城市建设进入“以洛河为轴线、南北对应开展的实施阶段。2004年10月8日，*市委、市政府、市人大、市政协乔迁洛南新区。2005年5月8日，*市党政机关32个委、局全部南迁。这意味着，未来*的重心将向洛河南岸倾斜。1.4.2 *在河南未来开展角色

29、分析2005年11月18日，?中原城市群总体开展规划纲要?正式出台。纲要确定以郑州为中心，包括*、开封、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源共9个省辖(管)市，14个县级市、33个县、340个建制镇，建成全省对外开放、东引西进的主要平台，形成中西部地区经济开展的重要增长极。“十一五期间，中原城市的开展目标是初步形成以郑州为中心，东连开封、西接*、北通新乡、南达许昌的大“十”字形核心区，形成区域内任意两城市间两小时内通达的经济圈。中原城市群的城市体系 基本架构为：构建郑州为中心、*为副中心，其他省辖市为支撑，大中小城市相协调，根据各市现有基础、开展态势各自定位。*市在中原群中的地位：中国历史文化

30、名城，国际文化旅游城市，中原城市群副中心，全国重要的新型工业城市，先进制造业基地，科研开发中心和职业培训基地，中西部区域物流枢纽。产业布局方面，重点建设郑汴洛城市工业走廊，强化郑州、*两市在产业开展中的龙头带动作用，郑州和*的纺织、酿造、玻璃等企业，要逐步向城市外围转移，食品企业向郑州惠济经济开发区集聚。1.4.3 *城区规划情况由于本工程地处洛南新区，所以这里主要介绍新区的规划建设情况。洛南新区位于*市南部，和建成区隔洛河相望，北至洛河南岸，南至规划快速客运专线，东起焦枝铁路线，西至规划西南环高速路，总面积约71.3平方公里。概括起来主要为一个总体规划，六个功能分区规划、五个专业规划和假设干

31、个专项规划。一个总体规划就是洛南新区71.3平方公里的总体规划，六个功能分区规划就是中心区11.19平方公里、大学城及体育中心8.5平方公里、洛龙科技园13.9平方公里、滨河公园4.9平方公里、隋唐城遗址22.1平方公里和关林分区10.8平方公里。五个专业规划主要指水系、道路、管网、绿化、交通管制等基础设施规划。洛南新区开发建设的主要任务，一是把中心区建设成为*市未来的行政、商业、文化娱乐中心；二是把大学城、体育中心建设成为全市高等学府和体育基地；三是把洛龙科技园区建设成为与洛河以北市高新技术开发区为一体的现代化工业园区；四是把关林分区建设成为功能齐全、市场繁荣的大型商贸区；五是把滨河公园建设

32、成为与洛河以北洛浦公园相对应的休闲娱乐生态公园；六是把隋唐城遗址建设成为以绿色园林为主体的文物保护基地。1.4.4 洛南新区基础设施、公共设施规划情况： 城市道路、管网。按照洛南新区交通规划，共需建设各类城市主次干道52条，除了目前已建成的龙门大道、王城大道、关林大道工程外，下一步方案分期分批进展建设的道路有49条，总长152公里，总面积约610万平方米,修筑各类桥涵153座。同步建设污水、雨水、给水、供电、通讯、热力、煤气、路灯、绿化和交通信号等设施。 城市园林绿化。在中心区、大学城及体育中心和洛龙科技园区33.59平方公里范围内，规划建设城市中心公园、奥林匹克公园、市政广场、定鼎门广场、洛

33、龙科技园中心绿地和新火车站商业中心绿地等6处开放式广场绿地，面积达288公顷，加上居民区绿地、道路绿化带和防护绿地，公共绿地总面积将到达855公顷，绿化覆盖率达40%。 城市水系。根据洛南新区水系规划，共需修建主干渠及支渠和排水明渠共63公里，开挖各种人工湖9处,占地约1600多亩。其中，对原有灌溉渠进展改造约21公里，新开挖渠道42公里。整个水系工程方案分两期进展，第一期从洛河南岸白村段引水，经体育中心、会展中心、党政机关办公大楼人工湖和相关渠道，在牡丹桥西汇入洛河，渠长15公里。再加上21公里的排水明渠也列入景观水系规划，景观水系渠长近36公里。第二期工程将实施伊洛黄金水道及大新渠整治，总

34、长27公里。 城市公共设施。根据洛南新区公共设施规划方案，将建设3座公交停车场、8座变电站、1座自来水加压站、2座煤气储藏站、3个集中供热中心、8所中小学校和3所中心医院。除此之外，在体育中心将建设多个训练和比赛场馆，在文化中心将建设会展中心、大剧院、音乐厅、博物馆、美术馆、图书馆、青少年活动中心和文化交流中心等设施，在行政中心将建设大型广场和世纪大厦等办公设施。在规划的居住区将建设高层次人才居住区、公务员居住区、村民拆迁安置居住区和各类房地产开发小区。2006年7月2日上午，*市召开了一个关于洛南新区开展的新闻发布会。在新闻发布会上，*市相关领导表示，*市向南扩大已成大势所趋。*市、洛南新区

35、政府领导高度肯定了洛南新区的开展，并将加大力度支持新区建设，使之成为*新的行政、商务、金融、居住中心。1.4.5 *未来规划对本工程影响分析 *市委市政府等市直机关的南迁，以及新区开发建设的快速推进，都有力地说明*城市中心的南移洛河以南的洛南新区，这使得本工程的成功开发具备了坚决的城市政策支持 新区良好的产业规划、完备的市政配套以及持续的资金投入，使得本工程的成功开发具备了卓越的区域环境或未来预期支持 新区道路网络、体育场馆、体育中心湖的 基本建成，以及局部高校的进驻，使得本工程的成功开发具备了良好的小环境支持 区域完善的城市水系规划，尤其是本工程东北侧的湖泊、西北侧的河流，使得本案在园林景观

36、规划时有条件引入水系或主打水景 同时，新区开发建设的提速，使得新区内大盘工程频出，仅本工程周边就有825亩的东方世纪城、778亩国宝别墅、349亩的奥体花城等新出大盘，这使得本工程未来将面临着剧烈的市场竞争1.5 *宏观市场总结 在国家实施中部崛起战略的大背景下，随着“以郑州为中心、*为副中心的中原城市群建设的规划实施，*市在区域经济中的地位将会继续提高，城市经济将会继续趋好 随着*市委市政府等市直机关的南迁，*向南开展已是大势所趋，洛南新区的城市建设和房地产开发都将继续快速推进 洛南新区开发建设的加速推进以及区域丰富的土地资源，决定了未来几年新区将会继续成为*市房地产的热点和焦点区域，同时区

37、内竞争也必将日趋剧烈2 *房地产市场研究2.1 *房地产市场概况2.1.1 房地产投资情况年份2004年2005年2006上半年完成投资额 (万元)306878460800321318增长率(%)47.4%50.1%39.2%数据来源：*市统计局从04年开场，*市房地产市场进入了一个快速开展时期，年完成投资额呈逐年上涨态势。单06年上半年，完成投资额就超过了04年全年，开展势头强劲。2.1.2 土地开发面积年份2006上半年同比增长(%)购置土地面积()1526678519.8%完成开发土地面积()24819963.4%数据来源：*市统计局截止06年上半年，全市本年累计购置土地面积到达153万

38、平方，同比大幅度增长，完成开发在25万平方左右，这意味着后续市场将会有较大的供应放量。2.1.3 施工、新开工、竣工面积情况年份2004年2005年2006上半年施工面积()548776066820315542452新开工面积()297680733628311850449竣工面积()20145681952703622030数据来源：*市统计局2.1.4 销售面积、销售额、销售均价年份2004年2005年2006上半年 销售面积()167688420417241288780销售额(万元)227390352025229249整体销售均价(元)135617241779数据来源：*市统计局年销售面积大

39、幅增长，市场需求空间相对较大，销售均价呈稳步上涨趋势，预计到06年底将会有进一步的提升。2.1.5 个人住房贷款及房地产开发贷款 个人房贷首付调整，房产贷款同比上升5月29日，国务院办公厅转发了九部委?关于调整住房供应构造稳定住房价格的意见?，明确规定个人房贷首付比例不得低于30%，对购置自住房且套型建筑面积在90平方米以下的仍按首付比例20%执行，这一规定在一定程度上抑制了房地产的投资、投机行为。截至今年6月底，人行*中心支行所辖房地产信贷资产合计570564万元，较年初增加66229万元，较去年同期增加了37282万元。其中个人住房公积金贷款35527万元，占全部房地产贷款的6.23%；商

40、业性个人住房贷款257247万元，占全部房地产贷款的45.09%；个人商业用房贷款24965万元，占全部房地产贷款的4.38%。自营性个人住房贷款仍占主流。今年上半年，全市各金融机构自营性个人住房贷款257247万元，较去年增加24926万元。个人商业用房贷款24965万元，较去年增加1361万元。 贷款构造发生变化，商业房贷开场回落目前，*市各金融单位已发放的房地产贷款包括房地产开发贷款、个人住房贷款、建筑安装企业流资贷款、土地储藏贷款等4大类。截至今年6月底，各金融机构共向35家房地产开发企业发放了房地产开发及流动资金贷款，贷款余额115005万元，占全部房地产信贷余额的21.58%，较年

41、初上升21833万元；个人住房贷款、个人住房装修贷款、个人商用房贷款余额共计286108万元，所占比例为53.68%，较年初增加27258万元；建筑安装企业流动资金贷款余额37220万元，占比6.98%，较年初增加8510万元；土地储藏贷款75750万元，占比14.21%。从各金融机构房地产贷款的构造来看，用于洛南新区建设的土地储藏贷款和居民个人购房需求贷款占比例较大，向房地产开发企业发放的工程贷款占比例较小。统计数据显示，*市各金融机构的房地产贷款尤其是商业性的房地产开发贷款增幅较去年同期有所回落，个人住房按揭贷款的增势开场放缓。2.2 *房地产市场供应现状分析2.2.1 2006年全市房地

42、产预期开展目标2006年是“十一五规划的第一年，*市房地产业将围绕建设中西部地区最正确人居城市、建设区域性中心城市的城市开展总体目标，标准开展房地产市场，促进住房消费。2006年全市房地产开展的预期目标是，房地产开发投资到达42亿元，商品房施工面积600万平方米，竣工面积240万平方米，全年登记房地产交易额到达15亿元，房地产一、二级市场交易比例到达4：1。2.2.2 经济适用房目前，*市经济适用房的价格一般在1000元/左右，上下浮动比例为20%，也就是说价格区间大致在800-1200元/之间。这一价格，有时会与同区域低层次的多层商品住房存在穿插，而考虑到经济适用房与商品房居住品质、转手程序

43、等方面的差异，也就出现了一些低层次商品住房与经济适用房争夺客户的特有竞争现象。2006年，*市方案开工经济适用房30万平方米，竣工20万平方米。在区域分布上，分别在涧西、西工、老城、廛河等区域各选定一个大型经济适用房工程。2.2.3 多层住宅今年，全市多层住宅的开发总量预计在80万平方米以上，区域分布上呈“南北清楚之势，即在洛南新区、洛浦开发带以精品多层为主，预计可形成近20万平方米的开发量；在西工区唐宫路以北、涧西区建设路以北和联盟路以南、老城区和廛河等区域，以普通多层为主，预计开发量约有60万平方米含30万平方米经济适用房。从总体来看，在*购房客户心中，多层等同于经济型住宅，产品规划及立面

44、设计一般较差，没有品质感可言，价格一般在1200-1800之间，上涨乏力；区域分布上，主要集中在“西工区与涧西区核心地带以及洛浦公园沿线以外的城市边缘区域，这些区域一般经济相对落后、市政环境较差。2000元/是多层的价格瓶颈，2300元/是目前多层住宅的最高售价，如洛南新区、洛浦开发带的盛世唐庄、中弘湖滨花园等。个别多层工程为了突破“多层=经济型住宅的市场认知困境，不约而同地打起了洋房的旗子，这直接导致了目前*市场洋房概念的泛化，这类工程要么拥有优越的地段、如中弘-湖滨花园及盛世唐庄，要么出现在一个规划合理、环境优越的大社区里、如中泰世纪花城，在产品设计上也实现了较大的突破，如园林景观营造、建

45、筑立面设计以及户型设置，都表达出了一定的品质感，因而在实现价格突围的同时也取得了较好的销售业绩。另外，*市场出现了一些7层带电梯的多层住宅工程，如洛浦春晓、中泰世纪花城、中弘湖滨花园等，售价一般比6层不带电梯多层高约200元左右。2.2.4 高层住宅含小高层今年，*楼市的高层住宅开发量约在70万平方米，如果加上定向开发的长城花苑、长兴华苑工程，开发总量近百万平方米，远远高于多层商品住宅50万平方米的供应量。在区域分布上，仍以西工区、涧西区南昌路沿线、洛南新区3个板块为主，其中以洛浦公园洛河沿线或周边最为集中。与多层住宅相比，高层住宅呈现出“供应量大、竞争剧烈、消化速度较慢以及“整体品质较高、出

46、彩工程较多的 基本特征。中泰等*本地知名开发商在高层市场表现不俗，建业、顺驰等外地品牌企业也相继进入了高层市场；精品高层住宅工程相对较多，远远多于多层住宅工程，这类工程一般在园林规划、立面设计及户型设置都展现出了相当的水平和品质感，如顺驰城、中泰华庭、中泰世纪花城；正是由于高层供应量较大的原因，在促使产品设计创新的同时，也加剧了高层住宅销售的压力，销售速度一般相对较慢，当然一些经济型的高层工程，销售依然很好，如香榭里阳光；另外，一些品牌开发商开发的高层工程，在企业品牌+产品品质的支撑和刺激下，也取得了相当不错的销售业绩，如中泰世纪花城。需要特别说明的是，和多层住宅一样，地段优势依然是高层销售的

47、基础支撑，如洛浦公园沿线以及王城公园周边的工程，一般要好于其它区域工程的销售；有时候，地段优势甚至会远远超越品牌和品质的魅力，如翠堤湾工程依靠正对洛浦公园的地段景观优势，在开发企业无名、工程规模偏小、产品特色不明的制约下，价格攀升到了3200一期3000，远远高于建业2800、新区、顺驰城2700-2800、紧邻翠堤湾工程、中泰世纪花城2300、规模优势等拥有企业品牌、产品品质的知名工程，而且销售速度也很快。相对位置规模产品售价速度翠堤湾毗邻且正对着洛浦公园 4栋高层并排而立20/22/24层，户型及立面尚可3000/32000511-0605：一期150户左右的全部；0605-0608，二期

48、250户左右的2/3顺驰城与洛浦公园之间隔着翠堤湾高层社区18层，规划、园林、立面、户型很有特色，有品质2700-2800月均销售十几套创展水岸贵都距翠堤湾100余米，与洛浦公园一路之隔、斜对5栋高层社区18层，产品一般2300速度较慢目前，一般高层住宅的价格约集中在2000-2300元/，2500-2600是高层住宅的价格瓶颈，2700-2800是目前高层住宅的较高售价，如顺驰城、建业森林半岛；翠堤湾工程3200的售价是目前*高层价格的峰值，是一个外部强势景观资源支撑下的非理性价格，不具有很强的代表性。2.2.5 洋房、别墅在*市场，迫于多层住宅突围的压力，一些相对不错的多层住宅纷纷打起了洋

49、房的旗帜，直接导致了洋房概念的泛化。而实际上，目前*市场，真正能算得上花园洋房的工程或许只有顺驰第一大街二期工程，无论是立面还是户型设计均表现出了相当的水平，目前售价2300左右，开盘当月6月销售130套。真正的花园洋房，或许是未来*市场多层工程向上突围的时机所在。康城逸树 今年，*市场的别墅工程相对较多，可以说是集中爆发的一年，有国宝别墅、银润别墅工程、康城逸树、建业美茵湖、东方世纪城、奥体花城、地久国际城市新城等别墅工程或工程之中的别墅物业，预计全年别墅开发建筑面积在8万平方米建筑面积以上。目前来看，在新区，独栋、双拼、联排、叠加等别墅业态均已经出现；除了纯别墅工程国宝别墅以独栋、联排、双

50、拼为主之外，其他的工程如康城逸树、建业美茵湖、以及奥体花城中的别墅物业， 基本都以相对经济的叠加别墅为主。目前只有康城逸树的三叠与联排在售，单套面积在200-300平方米，售价大约在在3000-4000元/之间；另外，即将上市的建业美茵湖工程全部为叠加别墅4层/4.5层，132套，预计单套总价在100万元以上。2.2.6 商业地产 两纵两横格局初步形成中州中路、南昌路作为*市商业地产较为繁荣的板块，今年仍有多个工程延续。中州中路上的华夏富雅东方工程、国际商街工程、TODAY新都汇写字楼工程都在在年内建成一定规模，*迎宾馆地块、西工小街地块、*印刷厂地块等如果拆迁顺利的话，年内也有望进入开发阶段

51、；南昌路上除锦贸国际大厦在建外，年内花园酒店南侧地块、小浪底大厦北侧地块、牡丹城宾馆附近闲置地块，也有望进入商业地产开发程序。王城大道上的商业地产有点“南强北弱，洛河以南已有中远康成、天元装饰大厦、建业左岸风情街、雅安新城等商业地产工程，洛河以北京仅有皮世界商贸城、东方建材城等。今年华夏富雅东方和申泰新世纪广场、陇海铁路立交桥东侧地块拟建五金城专业市场和原木材公司地块拟建*建材物流中心的开发启动，将有望改变这一状况。九都路沿线今年也开场“长高。自西向东出现了九都春天底商、世纪金苑产权酒店、星河国际写字楼、凯瑞国际写字楼，加上年内有望启动的香榭里眼光3期写字楼，这条长达10多公里的东西干道今年开

52、场活泼起来。 建筑综合体工程开场出现2005年以来，市中心建筑综合体工程或曰复合地产工程开场频频出现。如枫叶国际广场、申泰新世纪广场、凯瑞君临工程等，这些工程大都有三种以上的业态商业、写字楼、酒店、住宅。由于这些工程一般地处市中心繁华地段，而且业态之间相互促进和强化，一般销售看好。2.3 洛南新区市场供应情况2.3.1 市场供应情况 高层主导、业态多样化进入2006年以来，新区房地产工程业态开场日趋多样化，除传统高层之外，多层、洋房、各种别墅业态均开场出现，其中多层中弘湖滨花园和洋房顺驰第一大街2期销售明显好于高层住宅，别墅市场亦比较看好，比方建业森林半岛的叠加、国宝别墅的联排、均取得了不错的

53、销售业绩。但是，高层主导的格局仍没有打破，今年全市高层住宅工程有一半的开发量集中在洛南新区，有近10个高层工程，的东方世纪城、奥体花城均有大量的高层供应。 大盘云集、竞争趋于剧烈今年，*、主要是新区进入了大盘时代，全市有10余个占地百亩乃至数百亩的大盘工程出现；其中，有8个集中在新区，总占地面积3000余亩，这是新区土地供应放量、地产开发加速的最直接表现。目前，新区已经亮相的大盘工程有建业美茵湖、奥体花城、东方世纪城、国宝别墅等，众多工程的出现，在共同推动新区开展、活泼新区人气的同时，也必将加剧新区房地产市场的竞争。 品质突破、价格拉高总体来看，新区房地产工程的开发商主要来自*市以外，如上海、

54、天津、郑州等地，而且这些开发商一般实力雄厚、经历丰富。因此，一般而言，新区的工程在规划布局、园林景观、建筑设计及户型设计等方面均表现出了相当的品质，代表着*房地产的开展水平，因而价格上一般也处在*房价的上游地位，一般多层在2000-2300之间，高层在2300-2800之间，别墅在3000-5000之间。2.3.2 对洛南新区市场的 基本判断 多层的主体为经济型住宅，销售速度很快；少量多层工程凭借地段优势和产品上的改进，实现了价格与速度的双丰收，其中地段是最核心的支撑要素，如三河、两公园交汇处的盛世唐庄和新区市政府广场、音乐喷泉对面的中弘湖滨花园工程 多层价格突围正在加速，目前来看，优越的地段

55、、产品上的创新7层带电梯是支撑多层价格拔高的主要支点 高层住宅供应量较大、竞争剧烈、销售相对较慢、价格上涨乏力 高层住宅产品出彩的工程相对较多，而且销售不错；但大多数高层工程面临着销售压力，而且价格上升困难 洋房概念泛化，但真正的洋房工程极为稀缺，销售十分看好 别墅供应增加较快，业态趋于多样化，但其主体依然是相对经济的叠加或连排别墅；经过一段时间的市场培育之后，销售 基本看好2.4 *房地产市场需求现状分析2.4.1 楼市成交量2005年，*市全年商品房销售13769套，销售面积174.2万平方米；二手房交易7158套，成交面积74.7万平方米。在旺盛的市场需求支撑下，市场交易十分活泼，销售持

56、续增长。2006年上半年，全市销售面积为128.9万平米，同比增长82.8%；其中，住宅销售109.2万平方米，同比增长66.7%，增势十分强劲，显示出*市住宅市场旺盛的购房需求。2.4.2 住宅市场各物业需求分析 目前来看，经济型住宅需求较大，成交迅速，包括经济的多层和相对经济的小高层、高层 具有较高居住品质的精品多层和精品高层成交活泼，价格走高 由于产品同质化以及价格穿插严重，加之市场供应量较大，普通高层销售困难，需求相对缺乏，因此有些高层工程到现房入住时还有大量房源在售、而有些工程干脆等到现房时才入市销售 真正的洋房和相对经济的别墅工程需求旺盛，供不应求，销售看好 整体来看，具有优越地段

57、支撑景观资源/市政配套、或者较大价格优势的工程成交活泼，需求旺盛 居住品质在促成销售或者实现高价过程中的决定性作用尚远不及大城市，有时甚至远远敌不过良好外部景观资源的冲击，客户的消费理性尚有待培育和强化2.4.3 推广渠道演化 进入06年以来，报纸广告*日报、*晚报一统天下的局面正在改变，投放量减少 户外广告牌、公交站牌及网络广告增多，投放量大幅度增加 商场视频及直投媒体烽火、新生活、维唯美广告投放量增加 周边城市主流媒体广告、看房直通车以及异地巡展等推广方式的采用，正在进一步加快*房产异地销售的步伐 总体来看，推广渠道正在多元化，新兴渠道正逐步被采用2.4.4 客户来源与置业分析 本地消费群

58、为主体，但外地消费群也不容无视从需求构造上看，*房地产需求市场主要有三局部构成：一是*本地居民的改善居住条件而产生的住房需求，以及城市拆迁安置所产生的被动型住房需求；二是外地居民以及“新*人的居住需求；三是房产投资需求以及短期投机炒作。其中，本地居民的需求为主体。据统计2004年*市高层住宅有14%都出售给外地客商，他们对地产商铺的投资比率也占到32%，许多有投资价值的楼盘都成为外地客商的首选。另据统计，截止2006年上半年，周边县市居民在*市购置各类商品房2597套，面积达24万平方米，占上半年销售量的25%左右，外地购房群体已经成为*楼市购置力中不可无视的重要组成局部。可以预计，随着*建设

59、中西部地区最正确人居城市、建设区域性中心城市工作的推进，*市对周边城市的辐射力和吸引力将会进一步增强，外地来*置业的客户将会持续增加。 购房区域以西工区与涧西区为主目前大多数客户置业的首选区位是西工区和涧西区。西工区是老城区最为兴旺的区域，生活配套齐全，受居住习惯及心理承受程度影响，自然成为购房的首选区域。涧西区那么是*的老工业区，居民居住条件一般，改善居住条件的需求最为强烈，受工作区域、生活习惯的影响，涧西区成为房地产热点区域不难理解。 洛南新区正在成为高端客群、本地投资者与异地置业者购房的首选随着市委市政府、市直机关的入住，洛南新区正在成为*市新的行政中心，这对于强化投资者和购房客户的信心

60、无疑具有很重要的作用。合理的规划、完善的配套、美丽的环境、持续的资金注入，使得人们有理由对新区的明天充满想象和期待。正因为如此，新区正在逐步成为追求较高居住品质的本市及外地高端客群、本市及外地房产投资者投资置业的首选区域。2.4.5 畅销工程共性分析 经济型住宅工程，主要指普通多层或小高层、高层，其中经济型的普通多层供应较多，销售最快 地段佳外部景观/环境/城市配套的工程，这类工程往往价格较高，而且销售较快，如翠堤湾工程 产品佳园林、立面、户型且有必要地段支撑的精品工程，如中泰世纪花城、凯瑞君临华府，这类工程一般销售业绩也很不错 真正的花园洋房工程、相对经济的别墅工程，由于供应有限、而且往往具

61、有较高的居住品质，一般销售非常理想2.4.6 需求市场的 基本判断 普通多层以及经济型高层，由于其经济性，成为了普通百姓置业的首选，消化速度最快 精品多层、高层以及洋房、别墅工程，由于其较高的居住品质和供应的稀缺性，受到了高端客群的追捧，销售看好 普通高层小高层竞争剧烈，销售压力较大，价格上涨乏力 总体而言，在*市场，在住宅客户的购置决策要素中，价格依然最具杀伤力，而地段那么是基础支撑，有时地段甚至直接促成工程的高成交价格和高成交速度 品牌、品质在工程销售中的作用尚有待进一步提升，但正在逐步成为精品工程、新区工程竞争或成功的关键 随着新区建设的大力推进、居住品质的有效提高以及升值潜力的逐步释放

62、，新区正在成为高端客群、投资客群投资置业的首选区域2.5 未来开展预测2.5.1 住宅市场 2005年以来，市委市政府进一步加大城区改造力度，按照新区、老城并重，提升城市形象、加快服务业开展、壮大区域经济的方针，推动老城改造和新区开发向更深的层次开展。方案用3年5年的时间，把*建成中西部地区最正确人居环境城市，从这个意义上来看，未来*房产市场开展将存在更大开展空间 随着*市城市开展重心的南移，未来几年洛南新区必将进一步成为*市房地产开发的热点区域，同时区内竞争也必将日趋剧烈 由于新区土地资源相对充裕，加之区域开展尚不成熟尤其是生活设施的严重滞后，预计近几年的工程供应仍将以具有一定规模及内部配套的大盘为主，例如国宝别墅、奥体花城、东方世纪城 在政府的强制要求下，未来新区的高层供应仍将持续增加，如东方世纪城、奥体花城，销售压力将空前加大；同时，新区作为“*新的行政、商务、金融及居住中心 的城市功能定位，也决定了高端工程的陆续进入将成为必然，如建业工程、国宝别墅 目前来看，新区普通多层、