旧城改造优惠政策

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1、文档关于旧城改造的相关优惠政策一、旧城改造定义：旧城改造是指随着城市经济的开展，为适应已批准的本轮城市详细规划的需求而实施的对与规划开展不相符的旧有城市根底设施的拓展、改线、工矿、企业、商贸、房宅的拆迁与重建，绿地与公共文教娱乐场所的改扩增建设等。旧城改造是新一轮城市开展详细规划的重要容，又是集约利用城市土地，不断提高土地利用效益的重要途径，也是使城市结构布局不断合理，并完善城市不同功能所必须采取的措施。二、市人民政府关于进一步加快城中村和旧城改造等工作的通知武政200937号各区人民政府，市人民政府各部门：为进一步加快全市城中村、旧城、棚户区改造与东湖宾馆至天河机场主干道景观路综合整治改造工

2、作以下简称城中村和旧城改造工作步伐，完成市人民政府确定的工作目标，经研究，现将有关事项通知如下：一、提高认识，增强推进城中村和旧城改造工作的紧迫感实施城中村和旧城改造是我市推进“两型社会建设的重要举措，是践行科学开展观、构建和谐社会的客观要求。各区、各部门要进一步提高认识，统一思想，增强推进城中村和旧城改造工作的紧迫感，以科学开展观为统领，以促进经济社会协调开展为目的，抓住机遇，克难攻坚，进一步改善居民生活环境，塑造城市形象，提升城市品位，优化城市空间。二、建立工作机构，明确工作职责1为加强对城中村和旧城改造工作的组织领导，决定成立由市人民政府市长阮成发任组长、副市长亚任副组长，各有关区人民政

3、府、市直有关部门负责人为成员的市城中村和旧城改造工作领导小组具体附后，主要负责制订全市城中村和旧城改造有关政策，研究解决城中村和旧城改造工作中的重大问题。领导小组下设办公室以下简称市城改办，由市人民政府副秘书长家祥兼任主任，承当城中村和旧城改造日常具体工作，各成员单位按照“一站式服务的要求集中办公，实行“封闭运行。市城改办主要职责是：1.负责制订全市城中村和旧城改造工作计划和年度目标；2.负责起草全市城中村和旧城改造的有关配套政策；3.负责办理全市城中村和旧城改造项目的立项、规划、土地、拆迁、建设、房产的审批手续；4.负责对各区城中村和旧城改造工作进展指导、协调和督促检查；5.负责研究解决全市

4、城中村和旧城改造工作中出现的新问题；6.协调各成员单位的工作；7.承办市人民政府交办的其他工作。2市东湖生态旅游风景区管委会、各区人民政府也要成立以主要领导同志任组长、分管领导同志任副组长的区城中村和旧城改造工作领导小组，其主要职责是：1.负责本区域城中村的人口、户籍、房屋、土地等根底资料的调查和审核，做好改造本钱的测算；负责组织区域土地资源的整合调剂和建设强度的综合平衡等工作，组织编制城中村改造规划和改造实施方案；负责招商引资工作；负责组织落实各村按时完成拆迁安置工作；负责对拆迁安置和改造建设项目进展监视管理。2.负责组织旧城改造项目的调查摸底和本钱测算；负责组织编制旧城改造项目的初步改造方

5、案和改造规划方案；负责招商引资工作；负责组织拆迁安置工作。三、创新工作机制，完善工作程序城中村和旧城改造工作涉与面广、任务重、要求高，市城改办与相关部门要创新工作机制，完善工作程序，提高办事效率。1城中村改造工作程序1.区人民政府有关部门组织城中村的人口、户籍、房屋、土地等根底资料的调查和审核，编制改造规划，经区人民政府审查同意，并报市城改办组织论证与审查同意后下达批复。2.区人民政府组织城中村改造本钱测算、土地资源的整合调剂和建设强度的综合平衡，编制城中村改造实施方案，经市城改办组织论证与审查同意后，报市人民政府批准。3.城中村改造实施方案批复后，市城改办组织办理项目立项、开发项目的规划设计

6、条件、还建与产业项目的“一书一证、用地预审、用地报批、供地方案报批、拆迁审批等相关手续。具备条件的，由市土地交易中心组织挂牌。4.区人民政府依据改造规划或改造实施方案组织开展拆迁、招商等工作。2旧城改造工作程序1.区人民政府组织对拟改造围的人口、户籍、房屋、土地等根底资料进展调查和审核，提出旧城改造备选项目与初步改造方案，经区人民政府审查同意后报市城改办，经组织论证和审查同意后，报市人民政府下达土地储藏计划和用地批复。2.市城改办组织办理土地储藏项目的用地规划许可、拆迁审批等相关手续。3.区人民政府组织开展拆迁、招商等工作，组织编制规划方案，由市城改办组织审查和办理规划设计条件，交由市土地交易

7、中心实施挂牌。四、加大工作力度，全面推进城中村和旧城改造工作各区人民政府是城中村和旧城改造工作的责任主体，要加大工作力度，采取有效措施，积极推进改造工作。1分解任务，明确目标。各区人民政府要根据市人民政府目标任务要求，抓紧对工作目标进展分解，制订年度工作计划，细化方案，倒排工期，综合平衡，整体推进。进一步强化责任落实，将城中村和旧城改造工作纳入年度目标管理责任制考核。2优化环境，大力招商。各区人民政府要花大气力做好招商工作，建立招商引资机构，搭建区级融资平台，创造良好投资环境，鼓励和吸引一批实力强、信誉好、资质高的知名企业、重点项目投资落户。要建立市场化运作机制，通过市场来优化配置各种资源，多

8、渠道、多模式吸纳社会各方资金来参与城中村和旧城改造。3科学组织，有序拆迁。城中村改造原如此上实行净地挂牌，确需将未完成拆迁的城中村先行挂牌的，由区人民政府提出意见，报市城改办批准后实施。对先行挂牌的项目，要在挂牌文件和摘牌后签订的出让合同中明确要求用地单位在1年完成拆迁工作，摘牌1年未完成拆迁的，取消其取得用地的资格，并依法予以处罚。对实行实物安置的，要优先抓好还建房的建设，市城改办和有关部门对还建房项目的审批手续要简化程序、与时办理。各区人民政府要进一步加大宣传力度，营造良好有序的气氛，依法拆迁，有情操作。做好拆迁安置和过渡期居民生活的统筹安排，保障居民正常生活。4公开透明，操作。各区人民政

9、府要把城中村和旧城改造的政策、标准和程序公开，对拆迁、建设、回迁安置等重要环节要实行公示，自觉承受群众监视。监察、审计部门要全程介入，确保每一项工程都成为工程和群众满意工程。5完善鼓励政策，建立激励机制。市有关部门要认真落实市人民政府办公厅转发市体改办等部门关于落实市委市人民政府积极推进“城中村综合改造工作意见的通知武政办2004173号和市人民政府办公厅关于进一步加快城中村改造建设工作的意见武政办200936号等规定的各项优惠政策。同时，进一步完善鼓励政策，积极推进城中村和旧城改造工作。在城中村改造中，因村土地资源不足，需要通过整合村以外土地进展综合平衡的，其整合用地的土地收益，由市城改办根

10、据本钱测算的结论提出减免意见，报市人民政府批准后实行减免。对各区城中村和旧城改造融资进展贴息，由市财政局根据各区改造量确定各区的融资贴息规模，融资贴息所需资金由市、区财政按6：4比例分担。在本通知发布之前已批复城中村改造规划的，从本通知印发之日起，半年完成整村拆迁的，可按还建规模的20%奖励还建面积；1年以完成整村拆迁的，可按还建规模的10%奖励还建面积。在本通知印发之后获得城中村改造规划批复的，从城中村改造规划批复之日起，半年完成整村拆迁的，按还建规模的20%奖励还建面积；1年以完成整村拆迁的，按还建规模的10%奖励还建面积。对2010年12月前完成城中村改造目标的，完成一个村奖励200万元

11、；对2011年12月前完成城中村改造目标的，完成一个村奖励100万元，由区人民政府对目标完成好、工作成绩突出的单位和个人予以奖励。6加强监管，严格考核。要加强城中村和旧城改造项目的监视检查，对弄虚作假、徇私舞弊、故意推诿、失职渎职的行为依法追究责任人的责任。对推进城中村和旧城改造工作不力要通报批评，并纳入单位和个人绩效考核。本通知由市城改办负责解释。二00九年六月二日三.旧城改造项目审批原如此：拟改造区域房屋居住条件差、配套根底设施落后、群众改造愿望强烈。根本原如此：1、社会效益和环境效益相统一的原如此。实施老旧小区和城中村改造，要突出社会效益和环境效益，兼顾经济效益，提高改造区片人民群众居住

12、水平，完善城市功能，改善城市形象。2、政府主导、市场运作的原如此。充分发挥各级政府在老旧小区和城中村改造中的主导作用，制定相关配套政策，引导和推动老旧小区和城中村改造。采取市场化运作方式，鼓励开发企业参与老旧小区和城中村改造。3、政策推动、群众参与、群众自愿的原如此。政府提供相关优惠政策，充分调动改造区片群众的积极性，引导群众主动参与改造。4、公开公平公正的原如此。坚持依法按程序办事，实行公开透明、操作。对改造区片项目规划、拆迁安置、工程建设等，依法实行公示、听证、招投标、公证和担保制度。5、统一规划、合理布局、综合开发、配套建设、逐步实施的原如此。实施老旧小区和城中村改造必须符合城市规划要求

13、，按照规划，有计划、分批分期、逐步实施。城中村改造应本着“成熟一个，改造一个的思路进展。6、与文明社区创建相结合的原如此。实施老旧小区和城中村改造要同文明社区创建相结合，使改造后的小区成为文明社区。7、属地管理的原如此。充分发挥各区政府、市开发区管委会的职能，由各区政府、市开发区管委会具体负责本区的老旧小区和城中村改造工作。四、改造的围1、城市建成区建造年代较长、配套设施不完善、建筑结构不合理、居住环境较差、影响城市景观的住宅区简称“老旧小区；2、建成区未签订开发协议的村庄和城市规划需要进展改造的村庄简称“城中村。五.旧城改造项目审批程序：对符合条件的旧城改造项目由城市建设指挥部办公室会同县发

14、改局、经信局、国土局、建设局、规划局、房管局等部门根据审批原如此进展会审，会审通过后报城市建设指挥部审定。一实行规划前置服务。按照旧城改造区域优化方案，对大邑县城市总体规划进展优化。经确定的改造项目区提前组织编制项目区实施规划。根据控制性详细规划和审批通过的项目区实施规划，对项目业主提供项目书面咨询规划条件，作为项目测算和融资质押的规划依据。二科学确定规划条件。改造区域优化方案与产业开展规划应密切衔接，充分发挥规划在政策引导和资源配置方面的作用。县政府根据改造区域优化方案、产业开展规划和控制性详细规划，组织编制规划确定区域的实施规划，实施规划审查通过并报县政府批准后纳入控制性详细规划，作为改造

15、项目的管理依据。改造项目的具体规划指标由审定的项目区实施规划确定。三促进公共配套。公共配套设施的项目、位置、规模由控制性详细规划与项目区实施规划确定。为提高土地使用效率，在制定实施规划时，允许旧城改造项目中的社务中心、公厕、农贸市场等公共配套设施在符合国家规前提下采取叠建的方式进展规划设计。四提高建设查处效率。为确保建设查处的与时性、有效性，县规划局会同晋原镇人民政府对确定的改造区域的建设开展拉网式巡查，加大建设的查处力度。七、土地利用政策一积极鼓励和引进社会资金参与旧城改造。1.对权属清晰、符合城市规划，并经县政府批准的整体改造项目，应通过招标方式一次性确定实施主体。在实施主体与原产权人通过

16、市场方式按照自愿原如此达成协议后，房管部门办理房屋登记事项。当宗地围95的房屋已办理房屋登记事项时，国土部门根据房管部门登记情况，按照“地随房走原如此，将分散的土地证归宗，为实施主体办理土地出让和土地变更登记手续。现状以住宅为主的片区整体改造项目，涉与土地使用权类型和规划条件改变的，按照新规划条件基准地价的20收取土地出让收入。2.政府平台公司或社会投资主体参与旧城改造，改造整理出来的土地以招拍挂方式供地的，土地成交价款在收取土地出让金后，其余局部按照市政府批转市国土局等部门关于进一步规引进社会资金进展一级土地整理意见的通知成府发201126号规定，作为项目实施主体土地整理开发本钱和合理投资回

17、报从基金预算中安排返还项目实施主体。土地上市时，按新规划基准地价的30收取土地出让金。3.改造围具备单宗开发条件的工业企业可以利用自有存量土地进展开发建设，涉与划拨补办出让、改变土地用途、增加容积率的，土地出让收入按双评估价差70计收。采取第一、第三种方式实施改造，建成后自持物业产权不低于70%的城市综合体、商务楼宇产业化项目，土地出让收入按上述标准应计收总额的90%收取。二实施整体规划统设。土地使用权人按城市规划要求需整合使用周边土地的，由县规划局出具整合意见函，经县国土局审查，报县政府批准后，被整合土地可以协议出让方式供地。被整合土地面积原如此上不超过自有土地面积的1/3，且最大整合面积不

18、超过 3000平方米。三土地使用权人原址用地因政府原因规划用途调整为公园、绿地、公建配套设施的，在项目所在地行政区按照公平原如此，经协商可采取等价置换其他现有建设用地的方式进展处置。八、项目报建政策一减免报建费用。用于安置区域居民的安置房，可享受经济适用房建设政策，等面积局部免交报建费专项基金除外，超出局部面积与其他项目按50%标准计收。二精简审查环节。重点项目在取得土地相关手续以与规划总平通过规划部门审批的前提下，可向建设行政主管部门申请先行实施。九、房屋征收政策一严格执行国有土地上房屋征收与补偿条例。将模拟搬迁作为城市房屋征收的重要环节,坚持搬迁，充分尊重民意，广泛征求并充分考虑被征收人意

19、见，做好民意调查工作。改造围95以上住户签订模拟搬迁协议的，可启动房屋征收程序，由县政府做出房屋征收决定。在征收补偿方案确定的签约期限仍达不成补偿协议，由房屋征收部门报请县政府按照征收补偿方案做出补偿决定，并在房屋征收围予以公告。被征收人在法定期限不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限又不搬迁的，由县政府依法申请人民法院裁决后执行。二坚持公开、公平、公正、统一的城市房屋征收补偿标准。被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产评估机构遵循市场价值原如此依法进展评估。严格执行市房管局关于国有土地上房屋征收与补偿工作中几个具体问题的通知成房发201154号规定，坚持统一的征收补偿标准。被

20、征收人可以选择货币补偿，也可选择产权调换。征收个人住宅、非住宅房屋，被征收人选择产权调换方式的，可就近、就地安置；选择异地安置的，按所安置地段价差进展双方结算。征收住宅房屋，被征收人符合住房保障条件的，按照相关政策规定执行。大邑县国有土地上房屋征收主体是大邑县人民政府，县房管部门为征收部门，征收部门可委托国有企事业单位、乡镇人民政府作为房屋征收实施单位并承当房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收实施单位应当在受委托围开展工作，房屋征收部门负责监视房屋征收实施单位的房屋征收与补偿行为，并对其行为后果承当法律责任。三科学合理制定房屋征收补偿方案。不得增加或减少补偿科目

21、，不得随意提高或降低补偿标准，房地产评估价格应真实反映被改造房屋的市场价值。所有房屋征收与模拟搬迁项目的补偿方案应报房管局备案。四鼓励选择货币化终结产权方式。对选择货币补偿安置的被征收人，凭房屋补偿协议，再新购普通商品住房时，税费按相关政策执行。对符合住房保障条件的被征收人，可优先配租配售保障性住房。五妥善处置被征收的直管公房。征收直管公有住宅房屋，承租人所承租的公有住宅系唯一住房的，征收后对承租人进展安置。承租人申请购置原承租房，须经房屋产权人同意，可按相关规定购置；征收直管公有非住宅，原如此上实行产权调换安置，对确无条件实行产权调换安置的，对产权人实行货币补偿安置，终止租赁关系。十、配套政

22、策1、实施老旧小区和城中村改造，鼓励建设“低密度、高容积率小区，提升新建小区的品味。在城中村改造的规划设计中要兼顾到村民改造后生活需要，酌情增加用于安置的公建和商业建筑面积。2、根据老旧小区和城中村改造项目盈亏测算，市政府将视情况给予不同的优惠政策。对于能够自求平衡的老旧小区和城中村改造项目，市政府不给予收费减免。对于不能自求平衡的老旧小区和城中村改造项目，减免城市根底设施配套费、墙体材料革新与建筑节能专项基金、物业管理公共资金；需要易地建设人防设施的，享受经济适用住房政策，减半收取人防易地建设费；其他收费项目按低限收取。老旧小区和城中村改造项目土地出让净收益除8偿债资金上缴市财政外，全部返还

23、项目所在的区政府、市开发区管委会，作为老旧小区和城中村改造市政根底设施的建设费用或用于弥补本区政府、市开发区管委会组织的其他老旧小区和城中村改造亏损的项目。3、按上述优惠政策仍存在改造资金不足的，各区政府、市开发区管委会可利用局部农用地转为建设用地获得的土地出让净收益予以弥补。4、各区政府、市开发区管委会可根据实际情况采取土地公开出让或项目整体招标的方式实施老旧小区和城中村改造。5、对于改造区片原有居住面积较小，达不到全市平均居住面积的，由各区政府、市开发区管委会采取措施妥善解决。原如此上超出应安置面积且不足全市平均居住面积局部按本钱价购置，超出全市平均居住面积局部按商品住房价购置。具体方法由

24、各区、市开发区结合本区实际制定。十一、具体运作程序1、各区、市开发区提出拟改造区片围并面向区片居民或村民进展公示，广泛征求意见。2、经公示并取得拟改造区片居民或村民同意后，各区、市开发区报市政府审批确定。3、市规划局按市政府批准的改造区片提供用地规划设计条件。4、市国土资源局根据规划条件、评估地价审核项目测算，面向社会公开出让土地，或组织项目整体招标。5、获得拟改造区片改造权的房地产开发企业依法进展拆迁安置和开发建设。十二、保障措施1、加强组织领导。市政府成立市老旧小区和城中村改造领导小组，负责组织协调全市老旧小区和城中村的改造工作。领导小组下设办公室简称“市旧改办，负责全市老旧小区和城中村改

25、造的日常管理工作。市旧改办设在市房产管理局。各区政府、市开发区管委会也要分别成立老旧小区和城中村改造领导小组与其办公室，具体组织实施本辖区的老旧小区和城中村改造工作。2、各职能部门要密切配合，协调联动。规划、国土、建设、房产等部门要通力合作，在各自职权围做好老旧小区和城中村改造工作。特别是要加强拆迁管理，做好拆迁安置工作，严禁野蛮拆迁，切实保护拆迁当事人的合法权益。3、加快审批速度，提高审批效率。市行政服务中心与各有关部门对申报的老旧小区和城中村改造项目采取并联审批等方式，缩短审批时限，为实施老旧小区和城中村改造提供优质、高效的服务环境。4、建立奖惩机制。为加大老旧小区和城中村改造工作的推进力

26、度，市政府要建立老旧小区和城中村改造工作奖惩机制，对在实施老旧小区和城中村改造中工作扎实、方法创新、成绩突出的区、市开发区要给予重奖，对缺乏开拓进取精神、工作成效不明显和工作不负责任、方法简单粗暴、在社会上造成恶劣影响的要给予严肃处理。各区政府、市开发区管委会也要结合自身实际建立行之有效的奖惩机制，确保老旧小区和城中村改造工作顺利实施。十三房屋拆迁补偿方案为确保工程项目征用、收回土地和房屋拆迁工作的顺利进展，妥善安置、补偿被拆迁单位和个人，根据中华人民国土地管理法和城市房屋拆迁管理条例与有关规定，结合我市实际情况，制定本方案。一 房屋拆迁补偿方案引用标准：1 中华人民国土地管理法2 市城市规划

27、管理方法3 市征用集体所有土地补偿安置方法市人民政府令第149号4 市征用集体所有房屋拆迁管理方法市人民政府令第148号；5 市物价局、市国土资源管理局关于征用集体所有土地房屋拆迁宅基地区位补偿价标准的通知武价房字200473号；6 市物价局、市房产管理局关于印发市房屋重置价格标准的通知武价房字200474号；7 市国土资源管理局关于印发的通知武土资耕2004317号；8 关于制定我市中心城区房屋搬迁补助费和临时安置费等标准的通知武价房字200575号；9 关于房屋拆迁货币补偿增加房屋拆迁补助费的通知武规拆字200314号；10 市物价局、市国土资源管理局关于印发征用土地中青、鱼苗与地上附着物

28、和其他有关设施补偿标准的通知武价房字200511号。11.关于征用集体所有土地房屋拆迁宅基地区位补偿标准的通知12. 市城市规划管理局关于印发的通知13.市房屋重置价格标准14.市房屋分类分等标准15.市房屋成新率评定标准二市房屋拆迁补偿方案实施细如此1、本标准中，房屋是指按国家规、标准设计和施工的房屋简易结构房屋除外。2、本标准中，低层房屋是指建筑层数为13层的房屋；多层房屋是指建筑层数为49层未安装电梯的房屋；小高层房屋是指建筑层数为712层且安装有电梯的房屋；高层房屋是指建筑层数为13层与其以上的且安装有电梯的房屋。3、本标准中，房屋标准层高设定为3.0M。4、本标准中，水、电、卫设施是

29、指在原设计中设有，与房屋主体一并建造的水、电、卫等设施，能满足房屋根本功能需要。东北方向建筑A：该房屋宅基地面积为360平方米，建筑结构为1栋2层楼房，一栋厢房，一栋仓库。院落面积150平方米。房屋所有权归现居住人所有。(三) 被拆迁房屋建筑安装造价补偿情况按照市房屋重置价格标准,比照硚口区此类房屋当前具体情况,在这里采用本钱法来定出房屋的补偿价格。结合当地实际情况，由于本次所需拆除房屋数量较少，被拆迁人具备购置经济适用房的资格。所以采取了一次性购置的方法。1、本钱法：1， 本钱法： 本钱法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。本钱法

30、的本质是以房地产的开发建设本钱为导向求取估价对象的价值。2， 根本原理：本钱法的理论依据是生产费用价值论商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。具体又可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其过去的“生产费用，重在过去的投入，具体一点讲，是卖方愿意承受的最低价格，不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要赔本。从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用，类似于“替代原理，具体一点讲，是买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建设(或者委托另外的人开发

31、建设)。例如，该房地产为土地与建筑物合成体的房地产时，买方在确定购置价格时通常会这样考虑：如果自己另外购置一块相当的土地，它的现时价格是多少，然后在该块土地上建造类似的建筑物，它的现时费用又是多少，此两者之和即为自己愿意支付的最高价格。如果所购置的房地产中的建筑物是旧的，通常还要考虑建筑物的折旧，即还要减价。3本钱法适用的对象和条件：只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划市房屋拆迁补偿方案实施细如此开发建设的房地产，都可以采用本钱法估价。本钱法特别适用于估价那些既无收益又很少发生交易的房地产。4， 本钱法的操作步骤：用本钱法估价一般分为如下4个步骤进展：搜集有关房地产开发建设的本钱、

32、税费、利润等资料；测算重新购建价格；测算折旧；求取积算价格。在旧房地的情况下，本钱法的根本公式为：旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发本钱+建筑物的重新购建价格-建筑物重新购建价格在上式中，必要时还应扣除由于旧建筑物的存在而导致的土地价值减损。 在旧建筑物的情况下，本钱法的根本公式为：旧建筑物价格建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧。对该房屋的具体结构情况进展分析，从而可以得知该房屋均为砖木二等。2、成新率分析：对待拆迁的三栋房屋采用实际观察法评定其成新率。市房屋成新率评定标准中与砖木结构有关的规定如下表：房屋重置价格是采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按照估价时点的价格水平，重新建设与估价

33、对象具有同等功能效用、全新状态的房屋建筑物的正常价格。市房屋重置价格标准见下表：市房屋重置价格标准本标准中房屋重置价格不包含空调、采暖等设备重置价格，如房屋建筑中设有这些设备，应根据实际情况另行计算。根据市实际情况，本标准中的房屋重置价格具体是指：假设承包商根据发包商的要求完成新的房屋建筑后，发包商支付的全部费用。该费用对应的发包方式为房屋建筑施工安装工程总承包方式。由上表可知待拆迁房屋的重置单价均为520元/平方米。 东北方向房屋A具体情况如下： 1、结构局部： 地基根底，有足够承载能力, 有少许均匀沉降，但目前已经趋向于稳 承重构件：完好结实，经久耐用 非承重墙：外墙面稍有风化，但是较轻微

34、。屋架各部件节点根本完好. 屋面：不渗漏，基层平整完好 保温层完好。排水畅通。 楼地面：整体面层完好平整，无明显裂痕。 门窗：完好无损，开关灵活， 2、装饰局部： 油漆完好，保养得体。 (1)门窗：完好无损，开关灵活.(2)外粉刷：完整无损风裂除外 (3)顶棚：完好结实，无变形。 3、设备局部：(1)水卫设施：上、下水管道畅通无阻，各种卫生器具完好，零件齐全 (2)电照条件：各种通电线路，照明装置完整,绝缘良好，无事故发生。 (3)煤气设施：无。对照市房屋成新率评定标准可知房屋A的成新率85%。西南方向建筑B根本情况如下：1、结构局部：(1)地基根底，有足够承载能力, 有少许不均匀沉降，(2)

35、承重构件：根本完好(3)非承重墙：外墙面风化程度明显，屋架各部件节点根本完好.(4)屋面：不渗漏，基层平整完好 保温层完好。排水畅通。(5)楼地面：整体面层根本完好，无明显裂痕。(6)门窗：完好无损，开关灵活，2、装饰局部： 油漆完好，保养得体。(1)门窗：完好无损，开关灵活.(2)外粉刷：完整无损风裂除外(3)顶棚：完好结实，无变形。3、设备局部：(1)水卫设施：上、下水管道畅通无阻，各种卫生器具完好，零件齐全(2)电照条件：各种通电线路，照明装置完整,绝缘良好，无事故发生。(3)煤气设施：无。对照市房屋成新率评定标准可知房屋B的成新率75%。根据市关于房屋拆迁补偿价格的意见通知，据此,可得

36、到各房屋成新率与重置价格如下表:东南方建筑C根本情况如下：1、结构局部：(1)地基根底：承载能力不足，沉降较明显，(2)承重构件：根本完好(3)非承重墙：外墙面风化程度明显，屋架各部件节点根本完好.(4)屋面：有少许渗漏现象，。排水畅通。(5)楼地面：整体面层根本完好，无明显裂痕。(6)门窗：局部破损2、装饰局部： 油漆根本完好，(1)门窗：完好无损，开关灵活.(2)外粉刷：完整无损风裂除外(3)顶棚：完好，无变形。3、设备局部：(1)水卫设施：根本完好(2)电照条件：根本完好(3)煤气设施：无。对照市房屋成新率评定标准可知房屋C的成新率60%。根据市关于房屋拆迁补偿价格的意见通知，据此,可得

37、到各房屋成新率与重置价格如下表:房屋重置总价格238620+136500+29952=405132元。(四) 被拆迁房屋区位补偿、宅基地差值补偿情况于2003年11月24日市人民政府第13次常务会议审议通过，并自2004年2月1日起施行的市征用集体所有土地房屋拆迁管理方法第三章第十二条规定：“实行货币补偿安置的，拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆除房屋重置价和宅基地区位补偿价确定。房屋重置价标准由市价格行政主管部门会同房产部门制定。宅基地区位补偿价按不同的区位确定。江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山区与经济技术开发区、东湖新技术开发区围宅基地的所在区位，按市城市总体规划确定的

38、环路分为三类：一类区为二环路以(合二环路)的区域，二类区为二环路至三环路(中环线)之间的区域，三类区为三环路(中环线)以外的区域。具体补偿价标准由市价格行政主管部门会同市土地行政主管部门制定。东西湖、汉南、蔡甸、江夏、新洲、黄陂围的宅基地区位与其补偿价标准，由各区人民政府组织制订，报市价格行政主管部门、市土地行政主管部门批准。实行货币补偿安置的，被拆迁人具有购置经济适用房的资格。本次征用的集体土地位于硚口天顺园小区以北，汉丹铁路以北，古田二路以东，中环线以南，处于二环路和三环路之间，属于市城市总体规划确定的二类区。又根据市物价局、市国土资源管理局出台的关于征用集体所有土地房屋拆迁宅基地区位补偿

39、标准的通知之规定，一类区域的宅基地区位补偿价格为2280元平方米；二类区域的宅基地区位补偿标准为1920元平方米；三类区域的宅基地区位补偿标准为1500元平方米。待拆迁土地上房屋A的宅基地面积为360平方米，其宅基地区位补偿费用共计为360平方米1920元平方米691200万元。待拆迁土地上房屋B的宅基地面积为220平方米，其宅基地区位补偿费用共计为220平方米1920元平方米422400万元。待拆迁土地上房屋C的宅基地面积为96平方米，其宅基地区位补偿费用共计为96平方米1920元平方米184320万元。由于待拆迁的三栋房屋彼此相邻，地质结构、宅基地情况根本一样，无优劣好坏之分，故三处宅基地

40、的差值为零，无需对其进展补偿。被拆迁房屋区位补偿总费用691200+422400+184320=1297920元五) 附属设施设备等与其他安置补助费情况结合待拆迁房屋的具体情况，计算附属设施设备补偿费、搬迁补助费费、其他安置补偿费如下：1附属设施设备补偿费根据市有关文件并结合近年来类似集体土地征用房屋拆迁项目附属设施设备补偿费额度，计算出本地块上三栋建筑的附属设施设备补偿费用表如下：房屋A附属设施设备补偿、装饰、装璜费用表通过计算上表中各个单项的费用总和可知待拆迁建筑A的附属设施设备补偿费用共计为24235元。房屋C附属设施设备补偿、装饰、装璜费用表通过计算上表中各个单项的费用总和可知待拆迁建

41、筑A的附属设施设备补偿费用共计为11150元。待拆迁房屋附属设施设备补偿、装饰、装璜总费用32120+24235+11150=67505元。2搬迁补助费的计算根据市制定的搬迁补助标准：1、住宅被拆除房屋在40平方米以下的，搬迁补助费300元。被拆除房屋面积每增加20平方米不足20平方米的按20平方米计算，房屋搬迁补助费增加100元，但补偿最高不超过600元。如果实行产权调换需要过渡安置的，房屋搬迁补助费按货币安置规定的标准双倍计算。2、商业经营用房、生产用房以与办公A用房、其他用房按国家和本市规定的货物运输价格和设备安装价格计算设备搬迁、安装费用。 无法恢复使用的设备按购置价扣除折旧后的费用。

42、因拆迁造成停产、停业且实行房屋产权调换的，按被拆迁人上年度的平均工资水平，被拆迁围直接从事生产经营的在册人员可获得6个月的停产停业补偿费用。在册人员是指房屋拆迁许可证发放前已与被拆迁人签订劳动合同并到劳动管理部门登记备案的人员包括未进入社会养老保险的退休人员。因为被拆迁房屋是民用住宅，故搬迁补助费按照上述条款的标准进展计算。计算表格如下：待拆迁房屋搬迁补助总费用费=600+600+600=1800元。3 其他安置补偿在拆迁围，对属于被拆迁人的树木含果树、竹园、祖坟等，需要砍伐或者迁移的，按照下表给予一次性补偿。待拆迁房屋其他安置补偿费用费=2000+2000+2000=6000元。(4) 附属

43、设施设备等与其他安置补助费汇总附属设施设备等与其他安置补助费计算公式为：附属设施设备等与其他安置补助费附属设施设备补偿、装饰、装璜费搬迁补助费其他安置补偿费房屋A附属设施设备等与其他安置补助费用为：34720元房屋B附属设施设备等与其他安置补助费用为：26835元房屋C附属设施设备等与其他安置补助费用为：13750元设施设备等与其他安置补助总费用为：75305元(5) 拆迁补偿、补助总费用拆迁补偿、补助总费用计算公式为：拆迁补偿、补助总费用建筑安装造价补偿房屋重置价格区位补偿、宅基地差值补偿附属设施设备等与其他安置补助房屋A的拆迁补偿、补助总费用为：964600元。房屋B的拆迁补偿、补助总费用

44、为：585735元。房屋C的拆迁补偿、补助总费用为：228022元。964600+585735+228022=1778357元拆迁补偿、补助总费用 壹佰柒拾捌柒捌仟叁佰伍拾柒 元。(6) 房屋拆迁流程1、申请拆迁许可证，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交如下资料：1建设项目批准文件；2建设用地规划许可证；3国有土地使用权批准文件；4拆迁计划和拆迁方案；5办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。2、县以上人民政府房屋拆迁主管部门审查批准，颁发拆迁许可证，并公告拆迁人、拆迁围、搬迁期限。3、通知拆迁房屋所在地公安部门暂停办理向拆迁围迁入居民户口和居民。4、拆迁人与被拆迁

45、人就拆迁补偿、安置等问题协商，直至进展房屋拆迁。假如对拆迁结果有异议，可按照以下流程进展解决：(八) 拆迁工作应注意的问题与思考房屋拆迁是一项社会活动，涉与多种法律关系，具有很强的时间性、政策性和计划性，它活动的每一步都涉与到人与人之间的关系，涉与到拆迁关系人之间的权利义务，涉与到百姓的切身利益，涉与到城市建设的总体布局和城市功能的提高，涉与到社会的方方面面。与城市房屋拆迁相比，对集体土地上房屋的拆迁具有一定的特殊性。首先，与城市居民相比，农村居民所受教育程度程度的平均水平要低，被拆迁人对政府部门制定的政策理解可能不是很透彻，这给拆迁工作增加了难度；同时被拆迁人也更容易受到他人煽动，从儿对拆迁

46、工作采取过激的抵制行为。其次，与城市居民相比，农村居民适应一个新环境的能力在整体上要差一些，被拆迁人不愿意离开生活多年的故土。第三，农村居民与城市居民的生活习惯和生活习俗有很大的差异，被拆迁人较难融入城市里快节奏的生活；而且农村居民的日常生活里保存了许多传统的习俗和观念如土葬等，拆迁工作可能会给被拆迁人带来很大的冲击如迁祖坟等。我国开发建设日新月异。如何处理好拆迁与开发建设这一对立矛盾，也是新形势下不可回避的问题，我们必须把法治实践与新城开发有机地结合起来，正确处理好拆迁过程中遇到的各类矛盾，不断寻求有效的方式和途径，促进“三个文明建设的协调开展。同时，拆迁工作能否顺利进展将会对后续工作的开展

47、造成很大影响。要保证拆迁的顺利进展，可从以下几点着手：1、保障到位是破解拆迁难题的关键对于失地农民来说，拆迁所面临的无非是两个方面的问题：一是补偿，二是安置。补偿标准过低，一直是拆迁矛盾激化的重要原因，有限的拆迁补偿款既不能让失地农民在异地置房安家，又不够他们置业安身，失去了旧的命根子，新的命根子又没有着落，生活没了保障，农民自然对拆迁工作不配合。因此，保障失地农民的根本生存问题是拆迁工作得以顺利进展的第一步。如果工作扎实，保障到位，拆迁问题、失地农民非但不会成为市经济开展的包袱，反而为新区的开展提供了丰富的劳动力资源，成为促进当地经济开展的一大推动力。2、做好情感宣传，透明拆迁政策被拆迁的群

48、众祖祖辈辈都生活在这块故土上，与生生养息的土地有着难舍难分的感情。从人性化服务的角度讲，拆迁人员应该尊重和理解农民的这份感情，工作中不能忽略与他们的感情沟通，不能简单粗暴地面对他们，让他们脆弱的心理承受打击，要从侧重新城区的变化将给拆迁村居民带来的实际收益这一方面反复进展宣传，态度应该是和蔼的、真诚的，俗话说：“事理通达，心气和平。绝大多数农民还是明事理的，只要能够做到与农民零距离，便会达到事半功倍的效果。3、关爱弱势群体，表现优抚政策在被拆迁户中，对特困户、五保户、重症病人、残疾人员他们的生活现状和面临的实际困难，拆迁工作人员要实地调查摸底，掌握第一手资料，该照顾的应该灵活运用政策，帮助他们

49、安排好搬家过渡，订购经济适用房和拆迁后的生活、医疗等方面的问题，为他们解除一切后顾之忧。考虑到这群特殊的被拆迁人在拆迁过程中处于相对弱势和被动的地位，补偿标准可适度向被拆迁人倾斜。赢得了他们的理解与支持，同时对其他拆迁户来说也起到了一种感召作用，还可以达到以点带面的成效。4、建立信息网络，取得基层组织的配合在拆迁过程中，受利益的驱使，局部村(居)民会自发聚集在一起，商讨研究应对方法，提出离谱的要求，这就要求基层组织村、队、居委会组建信息网络，安排好信息员，与时收集反应信息，因地制宜开展工作，采取多头工作和加大政策宣传力度，依靠基层组织协调化解，打消群众的疑虑，发挥基层组织人头熟悉、情况明了、工

50、作方便、效果明显的不可取代的作用，拆迁部门与基层组织的默契配合，将会有力的推动拆迁进度。5、依法进展拆迁，重点拔除“钉子户是凡“钉子户他们都有一个共同的特点，那就是都具有一定的鼓动性和欺骗性，一旦无理要求不能满足，他们便四处串联、订立攻守同盟，以此阻止拆迁正常进展，虽然他们的数量是极个别的，但在群众中造成的负面影响是严重的，使得已上的项目建设被迫停下，给国家造成的损失是难以估算的，对于这一类人，要理直气壮地采取有效措施，通过司法程序坚决予以强拆，否如此，无休止的拖延只会给国家继续带来更大的损失。综上所述，由于征地拆迁，大量沉积多年的矛盾就会显露出来，我们要以理智的态度，善于洞察发现问题、研究解

51、决问题的新方法，分清通过工作能够支持配合与个别“钉子户的界限，侧重点要放在关爱弱势群体上，充分表现党和国家的帮扶政策，把人性化服务贯穿征地拆迁工作的全过程，只有维护社会稳定才能为城市的快速化开展奠定根底。十四、洪山区人民政府关于旧城改造工作情况的报告2012年，在区委区政府的领导下，在区人大的监视和关心下，全区建设战线的干部职工，坚持以理论、“三个代表重要思想为指导，认真贯彻落实科学开展观，紧紧围绕中心工作和年初制定的各项目标任务，按照又好又快协调开展的要求，开拓进取，扎实工作，在时间紧、任务重、资金缺的情况下，强力推进我区旧城工作。一、2012年我区旧城改造工作根本情况1创造性开展工作，推动

52、我区国有土地房屋征收工作顺利进展。为全面推进我区旧城改造工作，在区建设局的积极建议下，区政府主要领导高度重视我区房屋征收部门的成立一事，屡次召开了专题会议研究国有土地房屋征收机构的设立问题，并明确暂时由区建设局牵头负责国有土地房屋征收工作，刻制了“市洪山区房屋征收管理办公室印章以备使用。区建设局也迅速明确了由区拆迁办和区土地中心负责人配合开展了长江大道、雄楚大街等市政道路工程和武灯宿舍片、中建三局片、黎明社区洪发宿舍片、城中村改造等旧城改造项目的国有土地房屋征收工作。同时成立了由区委区政府相关领导任组长，各相关职能部门负责人任成员的洪山区旧城改造领导小组，着力推进我区旧城改造工作。2明确目标，

53、分步实施，积极有序推进旧城改造工作根据市人民政府办公厅关于市2012年度全市土地储藏计划的批复武政办2012102号，2012年，我区计划储藏项目有48个，总用地9542.5亩。其中，旧城改造类项目13个，计480.5亩，新增地报批项目有35个，计8699.3亩，机动指标362.7亩。按照市规划局国有土地房屋征收办公室向市政府申报的全市国有土地房屋征收计划，2012年，我区国有土地房屋征收计划有13个，包括7个旧城改造项目、1个棚户区改造项目、4个住房保障项目以与1个市城投打包项目，计524.54亩，拟征收面积38.4万平方米，拟征收户数3708户。3“十二五期间计划开展的土地储藏项目情况结合

54、市城市总体规划和控制性详规，按照区政府的指示，正在委托市土地利用和城市空间规划研究中心负责对我区国有土地资源进展盘点，拟制定我区土地储藏项目库，表现区域土地价值，最大程度实现区域经济开展。今后五年，根据我区“十二五开展规划、旧城改造和棚户区改造计划、青菱都市工业园产业开展规划和青菱街整村储藏计划，我区拟开展的旧城改造土地储藏项目有16个不含2012已申报项目1900.9亩，计划储藏土地1048.61亩，计划投入资金33.5亿元。4积极拓展融资渠道，为旧城改造工作提供强力的资金支撑根据我区2011年、2012年土地储藏计划批复情况，在积极推进续建项目进度以与新申报项目前期工作的同时，积极与财政局

55、、区城投公司以与区招商局共同协商，拓展资金渠道，结合区财政情况，主要采用引入社会资金先期启动或准备启动。尤村试点项目已引入社会资金1.88亿元，群光项目引入社会资金1.06亿元，目前两个项目已完成土地交易。两个项目总拆迁量为10.8万平方米，总储藏105.2亩，总供地99.83亩，共完成投资9.18亿元，土地总收益为1.85亿元。目前，2011年结转2012年续建项目包括中建三局二公司、中建三局雄楚基地、黎明社区武灯宿舍片、省艺校61号地块和2012年新增的华农大三角地综合整治等项目都拟采用引入社会资金方式运作，并已有明确开发商跟踪。5正在开展旧城改造项目进展情况1、积极推进洪山村城中村改造工

56、作。根据区政府的指示精神，我们积极推进洪山村的城中村改造工作，目前洪山村城中村改造围的拆迁已全面启动，共需拆迁约110万平方米，已完成拆迁约90万平方米，可完成供地230亩。近期，正在协助洪山村推进城中村综合改造扩大整合用地征收工作，积极与洪山村衔接，与市规划局重大处与用地规划处沟通，加紧办理洪山村“城中村综合改造扩大整合用地的相关手续。该项目的实施将大大改善我区的城市面貌，彻底改变城中村脏、乱、差、社会治安混乱，消防隐患多等问题。2、完成了中建三局二公司鲁巷片旧改项目的供地。该地块于2012年6月27日，在市土地交易中心进展了公开挂牌挂牌编号为P(2012)039号，由中建华城房地产开发取得

57、项目开发建设权，总用地面积约24亩，成交价格为3.424亿元，每亩成交单价为1420.72万元，楼面地价为每平方米4098.2元。规划用地性质为居住、商业服务业设施用地，土地分类为住宅、商服用地，容积率为5.2。该项目是我区第一个由区土地储藏机构实施供地的危房改造项目。该项目的实施将大大改善我区的城市面貌，彻底改变城中村脏、乱、差、社会治安混乱，消防隐患多等问题，提高我区税收。3、积极申报旧城改造项目的前期手续。根据今年全市土地储藏批复情况，积极与区发改委联系，将我区需实施国有土地房屋征收项目纳入了我区国民经济计划。同时，向市规划局申请办理项目的规划意见。目前，黎明社区洪发宿舍片、劝业场棚户区

58、改造、中建三局雄楚基地A片、华农三角地改造四个项目已取得规划意见。街道口零三路至石牌岭路片因用地围涉与出让用地暂时未取得规划意见，宝业公司省建五公司A、C片因市政府未明确实施主体未取得规划意见。、启动了黎明社区武灯宿舍片、中建三局雄楚基地片、黎明社区洪发宿舍片、劝业场社区棚户区改造项目房屋征收前期工作。已完成黎明社区武灯宿舍片现场房屋测量、评估和房屋征收方案工作，下一步拟将房屋征收方案向区政府报批。正在开展中建三局雄楚基地片和黎明社区洪发宿舍片的房屋测量、评估工作，下一步拟开展劝业场棚户区项目和华农三角地整治项目的房屋测量、评估工作。、积极推进街道口片旧城改造工作。街道口珞狮南路至零三路片总用

59、地约122.25亩，已取得用地规划许可证储藏要点，目前房屋现状调查工作已完成，预计拆迁面积约17万平方米，完成了土地与房屋评估、拆迁摸底调查以与制定项目策划书工作。涉与地铁2号线出站口围房屋拆迁完毕，地铁站口围外的房屋征收方案已拟定；街道口零三路至石牌岭路片总用地约82.5亩，已完成现状房屋调查工作，预计需拆除房屋12.1万平方米。按照区委、区政府的指示，正在严密跟踪有开发意向的公司。目前已与华润置地和远东集团进展了多轮深入沟通。该项目加快街道口商业圈建设，拉动经济建设，提高我区税收。、积极沟通鲁巷广场东北角片实施主体。鲁巷广场东北角片项目已与宝业公司就其国有土地的收购事宜达成了根本意见，并按

60、照国有土地上房屋征收管理条例的要求开展了房屋测量、初评、制定征收安置方案、筹措安置房源等工作；已与国网电力研究院院和院主要领导进展了屡次接触和磋商，得到国网电力研究院高层的大力支持，该院已制定了国网电力院的搬迁计划并正报其上级审核。区政府就实施主体的有关情况，积极与市政府以与东湖开发区协商，争取将该项目实施明确为洪山区。、按照市国有土地上房屋征收工作操作指引的通知武政办201162号以与即将出台的市国有土地上房屋征收与补偿实施方法的文件精神，黎明社区武灯宿舍片、黎明社区洪发宿舍片以与华农三角地改造等项目已分别向区住房保障局、国土资源和规划局洪山分局、市公安局洪山分局、区城市管理局、区工商局以与

61、区文体局送达了关于房屋征收暂停办理相关手续的通知，并请区政府办召集项目所在辖区的街道与社区，召开了房屋调查协调会，为推进房屋调查工作和下步征收工作奠定了根底。二、存在的主要问题1、鲁巷地块等4个项目规划意见未核发，无法继续推动项目的实施。由于我区和东湖高新开发区在鲁巷地块的管辖权上存在争议，市政府暂未明确该项目的操作主体，在今年我区申报项目规划意见时，市规划局又未核发该项目的规划意见，导致项目推动受阻。2、街道口地块涉与东风二汽汉办地块的合作事宜尚未与东风公司达成一致；街道口地块土地储藏的资金来源正与华润集团和远东集团协商，但尚未达成最终意见。3、区房屋征收机构尚未正式成立，开展旧城改造工作的

62、人员配备还不到位，旧城改造工作的办公经费有限，在一定程度上影响了旧城改造工作的开展。三、下一步主要工作安排1、全面推进中建三局雄楚基地、黎明社区武灯宿舍片、黎明社区洪发宿舍片、劝业场社区棚户区改造项目以与华农三角地整治项目的房屋调查、评估和征收工作，计划年启动房屋征收工作，2013年完成征收并组织供地。2、启动街道口地块的房屋征收工作，实施其中的60亩供地，先期启动还建房建设。3、严格按照国有土地房屋征收程序要求，建章立制，配合有关部门开展房屋征收从业人员的业务培训，组织开展好我区的房屋征收工作。 4、区政府主要领导高度重视我区房屋征收部门的成立一事，屡次召开了专题会议研究国有土地房屋征收机构的设立问题，力争在两会召开前正式成立区房屋征收机构。郧西出台城区旧城改造规划管理暂行方法市人民政府关于成立市城区旧城改造指挥部的通知省市人民政府关于实施农村低保户危房改造工程的通知32 / 32