二郎项目策划报告上传

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1、古老的建筑和街道是传统的积淀，古老的产业是品牌内容，方便的交通是城市活力所在，优秀的地理位置是成功的必然。摘自王受之春风格拉斯彩云湖项目策划书编制人：研发设计中心二七年二月目 录第一部分：项目策划前提条件1一、战略条件1二、市场条件1（一）主城区高档物业市场总结分析1（二）区域市场（西部城区）总结分析1（三）竞争市场总结分析2（四）市场条件关键点3三、区域条件3（一）项目在重庆市都市圈中的地理位置3（二）项目区位、交通与幅射范围3（三）区位城市认同与归宿5（五）项目区域条件关键点6四、地块条件6（一）规划条件6（三）视线分析8（四）用地条件关键点9第二部分：项目定位9一、定位目标9（一）经营定

2、位目标现金流与利润并重9（二）客户定位目标对一般置业需求的排他性9（三）产品定位目标稀缺价值的充分利用9二、客户定位10三、主题定位10（一）项目关键词10（二）主题提炼10（三）主题定位11（四）主题载体11（五）案名13三、产品定位13（一）产品方向13（二）功能分区13（三）面积与套型配比要求15第三部分：项目实施节奏建议17第四部分：项目财务分析与盈利模式取向定位18（一）项目财务分析18（二）盈利模式取向定位18第五部分：项目风险与规避措施1920 / 23文档可自由编辑打印第一部分：项目策划前提条件一、战略条件 协信集团07-10年快速积聚实力，提升品牌影响力，积累外资运作经验，打

3、造产品差异化核心竞争力，实现规模化经营的战略目标。二、市场条件（一）主城区高档物业市场总结分析1、 别墅市场产品形态面积区间（）套内单价（元/）总价（万元）备 注独立别墅284-30006100-13000200-3000主力面积350-450，主力单价8000-10000元/，主力总价300-500万元；有良好景观资源的户型面积较大，价格较高，如高尔夫别墅、江景湖景别墅等，单价通常超过10000元/，总价在400万元以上。联排别墅158-3804500-700080-300主力面积200-290，主力单价5000-6000元/，主力总价100-150万元；联排中间与端头面积及单价价差有一定差

4、距，面积差距约30-50，单价差距约300-500元/，景观朝向对价格起到决定性作用。叠加别墅150-2803700-650060-170除好望山外，叠加别墅项目品质较差。主力面积160-200，主力单价4000-5000元/，主力总价通常在100万元以下。数据来源：营销中心采集2、 花园洋房市场（以高品质项目为代表）楼层分布面积区间（）套内单价（元/）总价（万元）备 注1层101-320（含地下面积）3300-700060-110临景观中轴或湖景户型单价高，通常在6000元/以上；底跃在高端项目中较多，充分利用了地下空间；低价部分是将地下面积纳入计算2层118-1704000-580048-

5、90个别项目2层无退台，与1层面积相当3层105-1604000-580042-804层126-2334000-580050-1304+1的项目较多，景观较好位置通常为跃层。备注：4+1项目较多，均充分挖掘了地下价值；顶跃通常根据景观位置设置。 3、 高层市场（以高品质项目为代表）产品形态面积区间（）套内单价（元/）总价（万元）备 注高层豪宅155-2205100-560080-120在一个项目中规模小，作为项目的价值标杆，通常为1栋；整体销售速度相对较慢；户型中大量出现别墅类空间特征普通江景高层145-1554100-480060-75只要户型合理，通常销售状况良好感受江景/中庭高层100-

6、1453800-450040-65需求面最广的户型，销售状况良好无景观高层/临路高层55-1053000-350017-37由于总价较低，销售良好备注：以上面积区间不含顶跃。 总之，除地段外，景观是决定价格最重要的因素，景观价值的挖掘程度决定了项目的成败。（二）区域市场（西部城区）总结分析1、 西区市场总结分析产品形态高层小高层多层花园洋房别墅西南片区176.25万方17.41万方1.73万方10.98万方5.29万方比例83.27%8.23%0.82%5.18%2.50%户型单间配套一房两房三房四房五房以上西南片区1993套3553套7424套7427套839套234套比例9.28%16.5

7、5%34.58%34.59%3.91%1.09%主力面积区间单间配套一房两房三房四房五房以上高层、小高层、多层28403555508480125120145180190价格区间高层小高层多层花园洋房别墅西南片区2800490025003750278030503300440050009000备注：（1）以上数据包括石桥铺、奥体中心、杨家坪中心、二郎、大渡口、含谷等板块 数据来源：纬联公司提供（2）多层指6-7层无退台的传统住宅小结：西区市场供应主要以高层中小户型为主，缺乏高品质、高端物业（上述别墅项目均位于远郊区域，包括含谷、大渡口区域）；价格相较北部区域偏低。2、 西区市场供需总结对比分析根据

8、西区供应与问卷调查换房需求对比分析：产品型态比较高层普通多层花园洋房叠加别墅联排别墅独立别墅近两年供应产品型态91.5%0.82%5.18%2.50%换房客户需求产品型态43.8%45.90%0.70%6.80%2.70%产品户型比较一房两房三房四房五房五房以上近两年供应户型25.83%34.58%34.59%3.91%1.09%换房客户需求户型12.30%42.50%34.20%6.80%4.10%高层产品面积比较30606080809091100101120120140141160161200200以上近两年供应面积28.20%13.50%10.50%9.90%22.90%10.80%4.

9、20%换房客户需求面积15.85%3.0529.55%23.60%23.95%4.0%小结：（1）从形态看，花园洋房、别墅类产品存在的市场发展空间；（2）从高层房型看，舒适型三房、四房存在市场发展空间。（3）由于本项目稀缺性的景观资源，除低密度产品外，高层房型面积宜走舒适道路，比市场主流产品略偏大。（三）竞争市场总结分析1、项目周边未来12年供应项目分布图年份2007年2008年供应情况型态体量（万）型态体量（万）花园洋房10.7高层65.5高层592、项目周边未来12年供应情况分析：（1）从项目所在区域未来12年的供应产品型态来看，主要以高层为主，仅有同天绿岸项目有10.7万方的花园洋房和叠

10、加别墅，低密度产品成为本区域的稀缺产品，同天绿岸的花园洋房和叠加产品将与本项目形成直接竞争。（2）项目周边未来供应的高层多为中低端产品，但是后期高层供应量较大，竞争激烈，本项目所在位置景观优势较大，需在产品景观及品质增强竞争力。（3）本项目辐射区域主要为大石杨组团，该组团未来供应的产品以高层为主，低密度产品仍然是稀缺产品。未来12年辐射区域供应低密度产品约有40万方，以花园洋房为主，其中同创高原（预计07年6月面市）为本项目主要竞争项目。（四）市场条件关键点1、西区（项目所处区域）别墅、花园洋房类存在市场空白；2、舒适性三房、四房存在一定发展空间；本案沙坪坝组团 大渡口组团大杨石组团3、未来洋

11、房、高层，特别是高层产品市场竞争激烈。三、区域条件（一）项目在重庆市都市圈中的地理位置项目地处重庆市都市圈中部城区大杨石组团西南部，处于沙坪坝组团、大渡口组团、大杨石组团的中心腹地，是主城西进（即中部城区与西部城区）的城市联接带。（二）项目区位、交通与幅射范围1、 项目区位及幅射范围（1）项目区位：主城西区，高新区腹地中 心；大石杨生活圈城居外延区位。（2）交通：二郎科技开发区目前道路系统已基本形成，未来5年内，项目项目周边所有规划市政公路将修建完工通车.交通将四通八达,社区市政配套基础设施完全成熟。（3）幅射范围： 核心:大、石、杨片区 腹地：高新区（南区）、九龙坡区、大渡口区、沙坪坝区南部

12、和西部城区 外延:大学城、巴南（李家沱片区）、成渝经济走廊渝西经济区（4）幅射范围城市生活特征大石杨生活圈： 主城五大核心生活圈之一，主城的城市捷运生活区 拥有奥体中心、彩电中心、电信通讯中心、电脑科技城、国家级高新区 以产业发达著名，科研机构、中央部级机关及部队驻渝单位多，中央部级直属企业多家，拥有重庆医科大学、四川美术学院、后勤工程学院等名校，市级国宾馆 近三年重庆GDP排名第一。沙坪坝生活圈： 主城五大核心生活圈之一 名校集中区，有教育文化区之名 教育产业及二三产业经济实力雄厚，以年青时尚消费著名大渡口生活圈： 以重钢为中心的生产资料产业群，主城最老生活区之一，城市捷运生活区之一 涵盖中

13、梁山组团，属大石杨生活圈外延次生活圈 近三年人均GDP全市排名第一迎 宾 大 道居住区工业区工业区2、 项目周边产业及居住状况新 区 大 道（1） 居住、生活、商业、交通枢纽、（产业区）、就业五大元素完整成熟的城区。（2） 拥有重庆市主城城区内最大的人工湖和滨湖公园；（3） 形成中的彩云湖公园居住区，同时随着环湖用地的开发，将集中聚集高档居住人群，成为西区首屈的富人居住区。（三）区位城市认同与归宿1、市民心理认同：主城西部城区空白区，高新区发展区，石桥铺外沿城区，二郎城区（20年石桥铺高新区发展积淀）2、规划定位属性：高新区二郎开发区中心公园居住区3、 交通口岸属性：主城区“田字”骨干快速干道

14、，东西轴线西段；九龙坡区北、沙坪坝区南城市联接带；成渝高速及西区外环高速主门户区；周边立交桥簇拥，交通通达性极佳。4、 周边成熟城区相邻关系：（1） 东面：陈家坪及大石杨核心地带（九龙坡区中北部城区、高新区东部城区）（2） 西面：新、上桥老城区，凤天路城区（沙坪坝区南部城区）（3） 北面：巴山、白马凼老城区（沙坪坝区东南部城区）（4） 南面：大渡口城区、九龙坡华岩城区、中梁山城区 （四）区域发展卫星图看区域发展项目周围为成熟的城市发展区，交通方便，配套齐全。本案作为区域内稀缺性的生态住宅用地，有良好的发展前景。（五）项目区域条件关键点1、 主城西区，高新区腹地中心；2、 大石杨生活圈城居外延区

15、位；3、 居住、生活、商业、交通枢纽、（产业区）、就业五大元素完整成熟的城镇区；4、 拥有重庆市主城城区内最大的人工湖和滨湖公园；5、 形成中的彩云湖公园居住区。结论：人与环境和谐相生的幽静而便利的城市居所。四、地块条件M5-4M6-1M5-5M5-3M7M6-2M8M6-42#地块3#地块（一）规划条件地块名称地块编号容积率建筑密度绿地率配套设施限高备 注2#M5-4230%30%幼儿园、社会组织工作用房及公益性配套设施60m净地85636，容积率2，地上总建面171080 。建筑方案设计临创新大道一侧的住宅阳台应封闭处理，并加强沿创新大道及公园方向的立面、景观设计，以满足城市景观的需要；公

16、厕要求临城市道路平街设置，其建筑面积不小于80 ，并预留一定管理用房M5-5230%30%社会组织工作用房及公益性服务设施60mM6-1230%30%文化活动站、体育活动场地、公厕、垃圾收集站、社会组织工作用房和居民公益性服务设施60m3#M5-32.230%30%社会组织工作用房及公益性服务设施、垃圾处收集点60m净用地155003，容积率1.93，地上总建面298599 。M7、M8地块公厕临城市道路设置，建筑面积不小于80平米，并设置一定的管理用房。M6-4、M8土地摘牌单位在规划选址前须对地质灾害易发区作地质灾害评估；M8地块项目北侧临科城路方向住宅阳台须封闭处理，以满足城市景观需要；

17、M6-4地块幼儿园单独占地，且面积不得小于2500M6-21.830%30%社会组织工作用房及公益性服务设施、垃圾处收集点24mM7230%30%公厕、社会组织工作用房及公益性服务设施、幼儿园、垃圾收集点60mM6-41.830%30%幼儿园、社区体育场地、社区组织工作用房和居民公益性服务设施24mM8230%30%社区医疗卫生站、文化活动站、社会组织工作用房和居民公益性服务设施、公厕60m（二）用地现状2#3#1、2#地块较平缓，起伏不大，中间高，四周低，最大高差约30米（292-322）。2、3#地块地形复杂，用地范围内山势起伏，形成多个坡、谷，最大高差约45米（280325）。3、3#地

18、块地形分析：1、东岸冲沟2、东岸临湖缓坡3、与公园的标高关系，约低6米4、西岸坡地5、北岸坡地6、东岸叠水7、悬崖区域（1）东岸中部有一冲沟，与周边高差约6米；（2）东岸临湖坡度较缓，视线良好；（3）西岸尽头与公园存在高差，约低6米，视线受到影响；（4）西岸北部坡度西北向东南倾斜（坡向与湖景一致），坡度较大；（5）北岸狭长地带宽约60米，高差大；正朝湖，视线非常好；（6）东岸与北岸交界处有一自然叠水，可适当利用；（7）东岸悬崖区域坡度非常大，不易规划设计。西岸观体育公园与2#地块东岸看大坝、湿地公园西岸受到公园内会议中心视线影响西岸观湖东岸看云湖天都与湖面北岸观湖（三）视线分析（四）用地条件关

19、键点 核心词：“大隐隐于市” 的豪宅用地。1、 东南向阳，南低北靠，山环水抱，东扶西拥，远照双山、歌乐山，优质的第一居所风水良地2、 山水明静、三面环水（蓄水后），绿树环荫、三面拥绿（公园建成），城区内独有的居住环境项目地块180度现场照片3、 视野开阔，天光明媚的居住区4、 天然的临崖而居与人工造景的临湖而居5、 城市交通干线网络已经通达地块第二部分：项目定位一、定位目标（一）经营定位目标现金流与利润并重1、 品质优先，性价比优先；2、 高可售比、高现金回报，强调经营性物业可持续价值，非经营性商业物业全变现；3、 以利润与现金流并重，先扬后抑，快慢结合的销售速度；4、 有效控制，留足升值空间

20、，由小及大，逐渐获得增值利润。（二）客户定位目标对一般置业需求的排他性利用资源的稀缺性，填补区内高端物业的市场空白，聚集西区高端客户，对一般性置业需求具有排它性。（三）产品定位目标稀缺价值的充分利用利用地块的稀缺价值，填补区内高端物业空白，建设大西区高端住宅区，做西区最有品位、最舒适、最受欢迎的富人生活区，营造家人与亲友聚居的城市居所。1、 以高端物业为主，包括：独栋、联排、空中别墅（洋房）、坡地临崖叠加Town城升级版，更简约、更生态、更内敛、更符合本地气候与居住习惯，更浓郁的生活气息；2、 对普通花园洋房的别墅特征升级别墅特征的湖居花园洋房；3、 升级普通高层居住空间，包括：观湖观园的空中

21、豪宅、中高端有舒适度的空中洋房、有内涵的小家居住公寓引入花园洋房及别墅的空间特征4、 创意性地升级小户居住空间，独立成区的富人区酒店公寓；5、 有效经营的风情街铺利用有限的湖景与街景，形成利于销售与经营的街铺，形成便利的生活配套。二、客户定位1、 专注于西区生活与事业的少数有钱人，本案主力客户2、 吸引相对较多向往这种社区生活的成长中的有钱人，本案次要客户3、 吸引更多择邻而居的奋进中的中青年有成者，成为社区一员，本案补充客户（1） 行业特点：重庆支柱产业的汽摩、药业、电子电器、通讯、国有/民营加工制造业、多种经营的私企、大石杨商贸圈经商户、部队、院校、科研机构（2） 素质特征：跨地域、教育程

22、度、城市化程度高、主城区数量最多的高端外来人群（3） 置业特征：有过1次以上的置业经历，现居小区或单位集资房内，以换房和终级居住（相对时间内）为目的，具有舒适性居家和择邻而居的需求（4） 身份特征：现任或曾任企业高管或企业主，商圈经营户主，海外移民家属等。三、主题定位（一）项目关键词城市中心、公园、湖居、高新区（二）主题提炼1、 品味湖岸生活彩云湖畔依窗、凭栏、坐看、床头斜望、坐靠在湖滨躺椅上，把杯、揽妻、携子、伴友可以听风，看水面波光鳞鳞，感受阳光的温暖可以忘却时间的脚步，忘却工作的烦恼，静下来这是一种休闲、浪漫、自由、闲散的生活。这是一种软软的湖滨度假式的生活方式。2、 产品定位目标： T

23、own城升级版（包括居住空间、建筑立面、景观的全面升级），更简约、更现代，更具时代气息。3、 品味地中海度假休闲生活价值浪漫自由，人文经典山水永恒，阳光艳丽地中海北岸，散落无数小镇。依山傍水，气候、景观、人文、历史独特，成为欧盟区及世界各地王公贵族及广大中产阶级的休闲胜地。4、 地中海丰富的人文气息优美如画的风景，吸引了众多艺术家云集于此，19世纪下半叶到21世纪，产生了无数优秀的艺术家、诗人、哲学家、音乐家。西班牙、法国、意大利成为欧洲最具文化色彩的代表国家。5、 地中海小镇生活形态地中海小镇的建筑形式，或古朴或现代，街镇与绿荫、住区交错，与海景、湖景、山景相互借景，有机串联与分隔，简约与现

24、代交融，形成了丰富又独特，美丽又悠闲的镇居生活。地中海小镇让人感受最深的不是建筑形式，也不是不同历史时期人文表现的形式，而在于每个小镇的生活形式，在一种共同的文化价值观或生活理念下，优雅而快乐地享受生活。6、 领悟结语 来自地中海的文化和生活形态，有多元的小镇文化观和生活观，有故事，有较强的延展性 作为地中海小镇生活空间，有多元化的建筑，能包容不同风格的建筑群。 作为地中海北岸镇居生活的小镇，有多元生活行为的居民, 他们处于人生不同发展阶段,有共同的文化价值观和生活理念。 作为一个地中海风情特色的小镇社会，有极强包容性，具有一种休闲、浪漫主题的生活灵魂。（三）主题定位地中海北岸镇居生活形态生活

25、形态主题具有极强的包容性，地中海代表着浪漫、自由、闲适的生活方式；基于2#、3#不同的个性特色，分主题如下：3#地块分主题地中海滨湖小镇2#地块分主题滨湖闲庭阔院1、 共同价值观（1） 自由、浪漫的生命哲学（2） 人文精神的人生艺术2、 艺术化的生活情趣地中海，几代艺术大师、名家，留下了许多不朽的艺术、文学名作。地中海文明是欧洲经典文化积淀的浓缩，具有典型的艺术化生活情趣。我们倡导地中海北岸小镇文化观与东方文化的结合，形成东西文化交融的现代气息，赋予社区的艺术化生活情趣。表象特征：装饰画、小品、雕塑、造型艺术，印象派、超现实主义艺术手法3、 结语：地中海，就是精致生活的代名词！（四）主题载体镇

26、居载体：由风格各异的建筑和园林，与湖岸、室内延伸空间融合形成“街”、 “园”、“广场”、“平台”、“庭院”、互通式“廊道”等，公共户外空间与私家庭院共同组成富有层次与韵律的建筑群落。1、 载体1：镇居生活空间构成浪漫而富于变化的空间序列 多元化的空间层次：转承变化，不断有兴奋点，包括社区入口空间、中庭围合空间（院落）、入户空间、组团空间、庭院空间、过渡空间（含灰空间）等 丰富的景观层次：内、中、外景结合，起伏跌宕，视觉效果富戏剧性和通透性；通过外向型手法，最大化体现湖景、园景的观赏价值 户型空间序列：私家庭院、入户、分区功能，体现尊崇感 户内景观朝向层级：观湖、公园、中庭2、 载体2：镇居生活

27、核心生命力步行商街充分利用湖岸、街道的商业价值，形成步行商街，包括湖岸商业、街铺。 湖岸商业将景观引入商业建筑内部，让商业成为湖岸边一道亮丽的风景线。相对集中地设置地中海酒吧、咖啡厅、画廊、小型图书馆等生活设施。 街铺避免离群索居的郊居弊端，蕴含小镇休闲生活观文化观的载体。通过凹凸有致，随建筑立面、店招变化形成丰富街景，营造地中海休闲味十足的商业街道，为项目注入人气。3、 载体3：镇居邻里生活元素院落 私家庭院：住户私密性与户外景观渗透性 组团庭院：开放性与私密性并存，互通互联，景观主题多样化 公共庭院： 与街景、湖景组合，互为借景，共同形成参与性强、多元化的生活场景 4、 载体4：镇居生活典

28、范小镇别墅地中海滨湖小镇中，无论是别墅、庭院洋房，还是湖景高层，都形成菁英阶层的现代城居聚落，隐而不退，幽而不散，与城市文明进程同步。 小镇别墅，沿湖散落，临崖屹立。有独栋、联排、临崖叠加等建筑形态，通过道路、绿化自然分隔成独立组团，尽端式的内部交通，互不干扰。通过材质变化塑造出不同的肌理视觉感，体现出节奏感。每一栋建筑都融入自然，与环境和谐共生。强调居住空间的变化，体现居家的尊崇感，打造镇居生活的典范。5、 载体5：上镇居民多数人的生活空间湖景、园景高层湖景、园景高层专为有活力、奔放，热爱生活、懂得生活、休闲，工作投入的准富人群设计的舒适居室。引入洋房空间特征，尺度宜人，功能齐全。作为居室外

29、延空间的阳台、露台，与外景有机对接，将外部景观引入室内。掌握好天际轮廓线的处理，特别是顶部的处理，展现出富有韵律与变化的视觉效果。6、 载体6：镇居生活户外主要活动空间中庭阔院整体特色清新、淡雅，底层局部架空，与中庭阔院互通互联，实现景观的通透性。通过地被、灌木、乔木等植物的搭配运用，弱化现代建筑的生硬感，点缀以抽象、几何线条的现代雕塑，体现现代家居的多彩与变化，营造出高贵气质、生活气息浓郁的居家氛围。7、 载体7：镇居空间的肌理骨架道路（1） 镇居道路不仅是交通对地中海北岸小镇的道路借鉴（2） 镇居道路也是街景（3） 滨湖镇居的道路也是公共观湖区 道路：依山就势，多蜿蜒，以林荫道为特色；不仅

30、是车行和步行交通，还是公共空间的骨架； 街、巷、步行道的形成：有园区内的道路、通公园与城市干道的公共交通道路，还有分区组团间的交通流线，也有不通高差地台间的联络步道，还有入户的道路 小区入口大道：各分区的车行主入口均设在临湖和临公园一侧，步行入口与街景结合，是地中海街镇逛街感的回家。 入户交通：高端客户保证车行能便利进入私家庭院或入户门厅。（五）案名1、 原则（1） 易传播：穿透性强，排它性强，朗朗上口（2） 易延展、易联想定位/主题/风情/建筑/客户喜好（3） 作为同一个盘，同一类型客户定位，建议只设一个案名，一个定位主题，以一个售 楼大厅形象统一销售。营销中可根据市场动态，设置有兴奋点的阶

31、段主题，但与全案定位主题关联。2、 案名2个项目，2个案名，推荐案名如下：（1） 3#地块：协信地中海岸（2） 2#地块：协信华庭、协信阔院、协信彩云湖1号三、产品定位（一）产品方向总体原则：充分利用三面环湖、三面环公园的特色，湖景、园景、内景资源的梯次利用，保证景观价值的最大化。1、 基于两地块景观存在一定的差异，因此在保证2#地块高层产品品质的基础上，均衡两地块容积率：（1） 2#地块地上总建筑面积按28万（容积率约3.3）规划设计（2） 3#地块地上总建筑面积按16万（容积率约1.2）规划设计2、 依据地段属性，利用2#地块临街价值，开发投资性较强的公寓产品，既能一定程度上规避市政道路对

32、居住的不利影响，又能提升项目价值，树立其城市标志性形象；3、 3#地块产品以填补市场空白的高端产品为主（即别墅，包括联排别墅及少量独立别墅）；充分利用狭长地的景观价值，在保证容积率的情况下，做足高层产品规模；通过花园洋房平衡整体容积率。（二）功能分区1、 分区原则2#、3#地块分别为两个独立的项目，并通过市政道路将两项目有机联系起来。项目内部根据不同客户类别、不同建筑形态进行组团分区。2、 地块分区 2#地块，分为湖景高层及临街公寓，以现代、简洁、淡雅建筑围合，大尺度中庭园林，观湖为主景。 3#地块，由东岸、西岸、北岸三大组团组成，东岸分别墅区（含联排与独栋）和庭院洋房区，西岸为别墅、洋房区（

33、主要为联排，临崖为叠拚，庭院洋房为补充），北岸分为宽景高层区和入口商业区，各分区须便于独立管理。别墅、洋房、高层独立分区，别墅、洋房以地中海西班牙简约风格为主要特色，适当穿插山地托斯卡纳风格，高层以简约为特色。 不同组团、分区可以拥有互为邻里的公共区域、街道、广场等，共享休闲、商业或其他配套的便利。项目分区概念图公寓区湖景高层区东岸别墅区东岸洋房区区西岸别墅、洋房区北岸高层区公共商业配套区1. 公寓区（2#）2. 湖景高层区（2#）3. 东岸别墅区（3#）4. 东岸洋房区（3#）5. 西岸别墅区（3#）6. 北岸高层区（3#）7. 公共配套区（3#）3、 初步分区指标2#地块序号指标单位数量备

34、注1净用地面积85,636 128.45亩2地面以上建筑面积283,500 容积率3.312.1高层住宅231,000 2.2临街公寓45,000 2.3商业及社区配套7,500 其中3000一层街铺销售，3000为经营性物业，主要作为休闲型餐饮、便利店等3#地块序号指标单位数量备 注1净用地面积155,003232.50亩2地面以上建筑面积186,179容积率1.22.118F高层住宅52,7792.2临湖独立别墅6,300每户地下至少考虑1002.3联排别墅（含双拼）44,500平均每户约602.4叠加别墅16,100叠上/叠下：250/210/套2.5花园洋房54,000底层每户平均约4

35、02.7商业9,5004000一层街铺销售，5000作为经营性物业，包括休闲餐饮、经营性俱乐部会馆等2.8幼儿园3,000（三）面积与套型配比要求（1） 原则 根据市场现有供需状况，与周边物业错位，填补区域内高端物业空白； 针对换房客户，套面积（主要指高层）在最主流需求基础上略微增大，真正形成竞争力的是产品空间设计和细部打造上的创新，让客户找到购房的足够理由，并真正达到高端客户集中的目的。（2） 2#地块面积与套型配比要求序号类别户型套内面积（）套数比例规模（）备注迄止1高层2房758515%231000套内面积超过80户型建议主卧配置阳光房.在可行的情况下,建议与小三房一起或是单独集中设计.

36、3房10511530%提高入户空间私密性,建议设置门厅(玄关),入户花园可据总面积控制适度调整尺度或取消.面积在105以上户型,建议主卧配置走入式衣帽间、储藏空间3房12013036%强化入户花园或门厅的空间尺度、主卧配置走入式衣帽间及书房空间，带储藏空间，主卫“洗、卫、浴”三分区，客厅开间尺度不宜低于4.5米4房13014015%带衣帽间、功能房（保姆房）、主卧带衣帽间、书房空间，主卫区“洗、卫、浴”三分区，客厅开间尺度不宜低于4.5米4房/5房1701854%电梯直接入户，强化入户空间（门厅或玄关）的尺度；客厅开间尺度不宜低于4.8米；4卧（双主卧）+功能房（保姆房）的布局；其核心主卧需配

37、置独立书房+走入式衣帽间+大阳台，主卫面积不宜低于8平米，“洗、卫、浴”三分区。2公寓单配/1室3565450001栋定位35-40单配，可自由组合，兼有45左右的1房；1栋定位50-55的1房，兼有60-65的小2房，考虑洋房小型化单卧的高层运用。总建筑面积4.24.5万。3商业经营性200030007500街铺50006000合计283500备注：以上面积指标为地上面积。（3） 3#地块面积与套型配比要求序号类别户型套内面积（）套数比例规模（）备注迄止1联排别墅端头280320约44500地下室面积控制在60-80平米，部分客厅局部挑空，非挑空客厅层高不宜低于3.9米，双主卧，核心主卧需配

38、置独立书房+走入式衣帽间+大阳台，主卫面积不宜低于9平米，“洗、卫、浴”三分区。中间250270临崖坡地210250约16100崖上250,崖下210,尽量加大赠送面积（每户赠送面积不低于60）2独立别墅五房以上400450约6300户均配置200平米以上的私家花园，双车库，双主卧，核心主卧需配置独立书房+走入式衣帽间+大阳台，主卫面积不宜低于15平米，“洗、卫、浴”三分区。3湖滨高层小三房10011030%约52780带衣帽间、储藏空间，建议设置门厅或玄关大三房11512540%带衣帽间、功能房、书房或主卧书房空间，建议设置门厅或玄关四房13014525%带衣帽间、功能房、书房，主卧区带书房

39、，主卫区洁污浴三分区临湖顶跃1701855%强化入户花园或门厅的空间尺度，双主卧，核心主卧配置走入式衣帽间+独立书房空间，主卫“洗、卫、浴”三分区，客厅开间不宜小于4.8米，带保姆房、储藏室4花园洋房1F150160约54000最大限度挖掘地下空间，每户不小于40平方米150160最大限度挖掘地下空间，每户不小于40平方米2F150160尽量挖掘地下空间135145尽量挖掘地下空间3F1401501251354F1151251001105F95105顶跃设置于景观良好处，面积为18019085955商业经营性35004000约9500街铺50007000合计183180备注：（1）以上面积指标

40、为地上面积；（2）花园洋房根据位置，按两种面积区间设置两种档次，并统一按类别墅空间特征及立面风格设计；（3）高层临湖滨商业区预留1栋住宅，可转换为风情观湖酒店，约8500-9000三、价格定位临街公寓观湖大宅观湖豪宅观湖中大宅临街中小户临街洋房联排别墅独立别墅临街观湖高层观湖洋房联排别墅临崖叠拼价格及对应户型方向示意图3#地块：产品类产品项总价(万元)套内单价(元/)面积区间()起止起止起止别墅类独栋别墅4006001000013000400450联排别墅17025070008000250320临崖叠拚14019065007500210250花园洋房类观湖洋房48985000600095160

41、临街洋房38724500480085150高层类临街观湖高层4654420045001101202#地块：产品类产品项总价(万元)套内单价(元/)面积区间()起止起止起止高层类观湖豪宅9811056006000170185观湖大宅658050005500130145观湖中大宅506342004800120130临街中小户25443500400075110公寓类临街公寓1728390043004565第三部分：项目实施节奏建议(一) 3#地块：分期建筑面积 (平方米)地上建筑面积(平方米)动工时间取得预售许可证预售时间交房时间实施周期（月）备注一期54000450002007年5月2007年10

42、月底2007年11月2008年9月16 以低层、多层为主二期48000400002007年9月2007年1月底2008年2月2009年1月16 以多层为主三期48000400002008年3月2008年6月底2008年7月2009年7月16 以低层、多层为主四期72000600002008年7月2008年12月底2009年1月2010年2月20 以18层高层为主合计222000185000总体开发周期预计为3年(二) 2#地块：分期建筑面积 (平方米)地上建筑面积(平方米)动工时间取得预售许可证预售时间交房时间实施周期（月）备注一期108000900002007年5月2007年11月底2007

43、年12月2009年4月24 以33层高层为主二期84000700002007年11月2008年4月底2008年5月2009年10月24 以33层高层为主三期84000700002008年4月2008年9月底2008年10月2010年3月24 以33层高层为主四期54000450002008年9月2009年3月底2009年4月2010年8月24 以33层高层为主合计330000275000总体开发周期为3年半第四部分：项目财务分析与盈利模式取向定位（一）项目财务分析（概念方案基本确定后做补充）（二）盈利模式取向定位1、 本项目适宜以联排别墅来启动市场，树立小区的高品质形象。2、 2#地块高层推盘

44、时，应以主力户型来启动市场，树立项目的市场标杆形象；同时在销售时，分期搭配部分户型较小的产品和邻湖高端产品，这样既可以规避小户型产品的推出导致小区形象受影响，也避免了高端产品集中推出导致市场接受能力不足问题，同时又避免了销售期间目标客户的流失问题。3、 本项目盈利的关键在于住宅和公寓，为了保证后期销售产品的涨幅不出现过大现象，本项目不宜以过低的价格开盘销售；同时由于本项目前期需尽快回流资金，本项目也不宜以较高的价格开盘；故本项目适宜以适当的价格平开。4、 根据集团资金的需求情况，本项目的销售节奏前期宜平稳推出，后期则适宜适当控制销售节奏，合理控制销售周期，以一定的时间赢得价格上升空间。5、 本

45、项目的车库体量较大，故本项目适宜与住宅同期推出当期车库来销售，以尽量回流现金；为了保证销售的有效性，前期销售时，车库的价格宜以相对较低的价格出售，后期根据情况逐渐转至正常售价，以保证合理利润。6、 商业是本项目获取销售和租金收入的补充，应保证其有效性：（1） 由于周边尚未完全形成成熟社区，商铺销售可能会出现一定难度，为了确保销售收入尽量及时回现，也为了保证项目商铺不被空置，建议商铺先实行低租金或前期免租招商，培育商业氛围；同时也可考虑在保证合理价格的情况下与住宅同期出售。（2） 经营性资产只租不售或自主经营、保证经营效益；（3） 社区商业应同时对外经营。7、 有效控制非销售类物业的体量。第五部

46、分：项目风险与规避措施1、 地块自身条件的风险规避措施：（1）地块本身劣势及规避措施： 3#地块地形复杂，坡度大，有限高，规划布局较难，应聘请适合本项目的一流的设计师担纲设计，在设计中注意因地制宜，在保证设计效果的同时，尽量结合现有地形做产品，控制项目成本； 3#地块紧邻彩云湖和湿地公园，地质条件差异大，应注意潜在地质灾害的影响，如滑坡等问题，建议在设计和施工时考虑好应对措施。（2） 3#地块旁的市政道路还未完工，会给施工带来一定的难度，建议在施工时，做好应对措施；（3） 彩云湖内有一些影响本项目景观的设施，如污水管等，一定程度上会影响本项目的后期推广和销售，建议和彩云湖的管理单位进行协商，对

47、位于彩云湖内，且影响本项目的景观障碍物进行适当处理；（4） 3#地块对面为中学和小学，会有一定的噪音污染，也会对销售，特别是沿路的高层和花园洋房造成一定影响，建议在设计时注意规避噪音的影响，在销售时注意客户心理的引导。2、 市场风险及规避措施：（1） 今后本项目产品的售价会高出本项目周边项目一大截，特别是高层，这会对客户造成一定的购买心理障碍，故本项目在策划、设计、推广及销售时，应特别注意项目的整体形象定位，突出本项目的特色，对客户进行有效的心理引导；（2） 3#地块产品的有独立别墅、联排别墅、花园洋房和高层等，客户差异大，这对高端客户的购买心理会造成不利影响，故在策划中应注意项目整体定位的和

48、谐性；在设计中注意各个组团的相对独立；在推广和销售时，应特别注意项目各组团客户群差异所带来的问题；（3） 2#地块与3#地块基本上属于两种不通类型、不同风格的产品，且有部分产品雷同，这会给后期的推广造成一定的难度，建议注意把握整体及分期开盘节奏；（4） 项目的设计难度较大，若出现设计品质不足，将导致项目销售困难，建议强化项目的设计工作与项目管理工作。3、 管理风险与规避：（1） 由于项目为合资公司，我司运作时要受很多条件的限制，操作上存在一定的难度； （2） 本案定位对设计及工程管理要求高，特别是3#地块，建议加强3#地块的设计管理工作，特别注意和3#地块设计单位的有效沟通。4、 政策风险与规避：（1） 彩云湖的规划尚未正式出台，对本项目存在一定的不确定性影响，建议加强和相关政府部门做好沟通，做出尽量有利于本项目的彩云湖规划和实施方案；（2） 土地增值税清算制度的实施会带来成本的增加，建议相关部门做好迎接土地增值税清算的基础准备工作。