房地产估价师《房地产开发经营与管理》模拟试题含答案参考21

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1、房地产估价师房地产开发经营与管理模拟试题含答案参考1. 判断题：工程未经竣工验收或竣工验收未通过的，开发商不得使用、不得办理客户入住手续。（）正确答案：对2. 单选题：房地产投资信托基金可以分为伞型合伙房地产投资信托基金和多重合伙房地产投资信托基金，是以（）分类的。A.其投资业务B.信托性质的不同C.收益形式D.来源构成正确答案：B3. 多选题：【2011年真题】下列现金流量图中，能表示的房地产开发投资模式有()。A.开发-销售模式B.开发-持有出租-出售模式C.购买-持有出租-出售模式D.购买-更新改造-出售模式E.购买-更新改造-出租模式正确答案：BC4. 单选题：在中国实行经济适用住房的

2、政策下，通过调查得知，愿意购买商品房的家庭有多少，属于()。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.专题调查正确答案：A5. 判断题：土地储备的运作程序有四个步骤，包括收购、开发整理、储备和供应。（）正确答案：对6. 单选题：（）不属于证券市场的功能。A.筹资功能B.定价功能C.规避风险功能D.资本配置功能正确答案：C7. 单选题：（）和蒙特卡洛模拟法是风险分析的两种主要方法。A.解析法B.幕景分析法C.调查和专家打分法D.故障树法正确答案：A8. 单选题：购买住房抵押支持证券的个人和机构，属于()。A.房地产间接投资者B.房地产置业投资者C.房地产开发投资者D.房地产直接投资者正确答案

3、：A9. 单选题：【2014年真题】某房地产项目的初始投资额为310万，基准收益率为15%，经营期限为15年，财务净现值为210万元，该项目在经营期内的等额年值为（）万元。A.14.00B.34.67C.35.91D.88.93正确答案：D10. 单选题：高尔夫球场属于()。A.居住物业B.商用物业C.工业物业D.特殊物业正确答案：B11. 单选题：【2013年真题】在房地产市场分析报告中，不包括的内容是()。A.开发地点的最佳用途分析B.开发项目的SWOT分析C.开发项目的偿债能力分析D.房地产市场供求分析正确答案：C12. 单选题：（）是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还

4、本付息金额的比率。A.利息备付率B.偿债备付率C.资产负债率D.流动比率正确答案：B13. 多选题：一般来说，房地产投资风险分析主要包括（）等分析。A.投入资金的安全性B.投资项目的变现性C.投资收益的长期性D.项目定位的科学性E.资产管理的复杂性正确答案：ABE14. 单选题：建设单位在建设工程开工前，需要向()建设行政主管部门申请领取施工许可证。A.乡级以上人民政府B.县级以上人民政府C.市级以上人民政府D.省级以上人民政府正确答案：B15. 单选题：某商场当前市场售价为6000元m，业主采用年租金6%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相等。如果年利率为

5、6%，则第一年的租金应该确定为（）元/m。A.283B.318C.460D.423正确答案：B16. 单选题：下列选项中（）不可以用于土地储备资金。A.土地出让收入中安排的一部分资金B.土地储备机构的银行贷款C.廉租房租金收入D.可用于土地储备的其他资金正确答案：C17. 单选题：在房地产开发过程中，主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算的，一般是（）。A.造价工程师B.结构工程师C.设备工程师D.监理工程师正确答案：A18. 多选题：【2011年真题】下列房地产市场价格指标中，

6、属于市场交易指标的有()。A.吸纳量B.新竣工量C.预售面积D.可供租售量E.房地产价格正确答案：ACE19. 判断题：在市场营销进行市场细分程序的第二步-分析阶段的主要任务是：对收集的资料经过分析找出差异性最大的细分市场。（）正确答案：对20. 单选题：下列属于房地产开发直接投资的是（）。A.购买房地产开发企业的债券、股票B.购买房地产投资信托基金C.购买住房抵押支持证券D.购买一座正在运营的高尔夫球场正确答案：D21. 多选题：【2011年真题】下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有()。A.土地出让价款B.土地购置税费C.基础设施建设费D.水文地质勘测费E.土地开发工程费正确答案

7、：AB22. 单选题：财务计划现金流量表可以用来进行房地产开发项目开发经营期内的（）分析。A.现金流量B.清偿能力C.资产与负债情况D.资金盈余或短缺情况正确答案：D23. 单选题：分析市场趋势的方法中，使用比较广泛的方法是()。A.购买者意图调查法B.销售人员意见综合法C.时间序列分析法D.专家意见法正确答案：D24. 多选题：投资决策分析主要包括（）工作。A.机会寻找B.机会筛选C.市场分析D.财务评价E.投资决策正确答案：CDE25. 判断题：如果计息周期为一定的时间区间（如年、季、月等），并按复利计息，称为连续复利。（）正确答案：错26. 单选题：【2012年真题】房地产开发企业的资产

8、负债率较高，表明其()。A.资本金较充裕B.财务风险较高C.偿债能力较强D.资金应变能力较强正确答案：B27. 单选题：关于房地产贷款的担保方式，下列说法不正确的是（）。A.贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障B.保证通常是由第三方保证人以自身的财产提供的一种可选择的还款来源。而且，只有当保证人有意愿代替借款人偿还贷款，这项保证才是可靠的C.抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保D.贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权利（包括商标权、专利权等）移交银行占有，将该动产或权利作为债权的担保正确答案：B28. 多选题：下

9、列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，不正确的有（）。A.房地产同时具有经济寿命和自然寿命B.自然寿命一般要比经济寿命长C.如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命D.房地产的经济寿命与使用性质无关E.房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间正确答案：DE29. 判断题：有些产品品牌差异明显，但消费者并不愿花长时间来选择和估价，而是不断变换所购产品的品牌，这种购买行为称为化解不协调购买行为。（）正确答案：错30. 判断题：名义利率越大，计息周期越长，实际利率与名义利率的差异就越大。（）正确答案：错31. 多选题：以下属于时间序列分析法

10、的有()。A.简单平均法B.相关分析法C.移动平均法D.专家意见法E.指数平滑法正确答案：ACE32. 单选题：【2011年真题】为控制个人住房抵押贷款的风险，常用房地产支出与收入来考核借款人的还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是()。A.本次贷款的月还款额月均收入B.（本次贷款的月还款额+其他债务月偿还额）月均收入C.（本次贷款的月还款额+月物业管理费）月均收入D.（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿还额）月均收入正确答案：C33. 多选题：【2014年真题】不属于房屋开发费的有（）。A.公共配套设施建设费B.基础设施建设费C.其他工程费D.土地取得费用E.开发期间税费正确答

11、案：CDE34. 多选题：开标时，检查投标文件的密封情况，可以由()完成。A.投标人B.招标人C.投标人推选的代表D.招标人委托的公证机构E.招投标管理部门派出的代表正确答案：ACD35. 单选题：房地产市场按交易形式细分时，面向存量房屋的交易，不包括()子市场。A.租赁B.转让C.抵押D.预售正确答案：D36. 多选题：【2012年真题】房地产开发企业在融资方案比选时，通常会选择()的方案。A.资金来源可靠B.审核程序复杂C.资金结构合理D.融资成本较低E.融资风险较小正确答案：ACDE37. 判断题：房地产项目的盈亏平衡分析，有最低点分析和最高点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。正

12、确答案：错38. 多选题：开发商在当地建设主管部门办理建设工程开工审批手续前，应具备的条件有()。A.获得国有土地使用证和建设用地规划许可证B.取得建设工程规划许可证C.签署了施工合同D.建设资金已落实E.施工现场具备了七通一平正确答案：ABCD39. 判断题：对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为租金、物业增值、股权增加等方面。正确答案：对40. 多选题：房地产置业投资的经济效果主要表现为（）等。A.股权增值B.租金收益C.对社会贡献增加D.物业增值E.企业实力提升正确答案：ABD41. 单选题：一般来说，()对企业的市场营销有直接影响。A.政治法律环境B.经济环境C.人口环境D.社

13、会文化环境正确答案：B42. 判断题：风险分析常用的比较成熟的方法是敏感性分析法，它不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性大小及对项目主要经济效益指标的影响。（）正确答案：错43. 单选题：零售商业物业的主要辐射区域，其营业额的（）都来自该区域。A.50%65%B.60%75%C.70%85%D.80%90%正确答案：B44. 判断题：可行性研究的根本目的是减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。（）正确答案：对45. 单选题：【2014年真题】房地产投资组合的目标之一，是在固定的预期收益率下使（）。A.投资利润最大B.投资效率

14、最高C.投资成本最低D.投资风险最小正确答案：D46. 多选题：零售商业物业在选择租户时，往往注重考察租户的（）。A.声誉B.面积需求大小C.租金支付方式D.需要的服务E.组合与位置分配正确答案：ADE47. 多选题：【2013年真题】关于开发后出租或自营的房地产投资项目计算期的说法，正确的有()。A.计算期为项目的开发期B.计算期为项目的经营期C.计算期为项目的开发期与经营期之和D.计算期以土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值E.计算期的单位可为年、半年、季、月正确答案：CDE48. 判断题：在进行方案比选时，可将差额投资内部收益率与投资者的最低可接受收益率(MARR)

15、或基准收益率i进行比较，当IRRMARR或i时，以投资小的方案为优选方案。（）正确答案：错49. 单选题：房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的（）弥补，下一年度税前利润不足以弥补的，可以在5年内延续弥补。A.所得税前利润B.所得税后利润C.应分配利润D.未分配利润正确答案：A50. 多选题：房地产开发项目策划中区位分析与选择包括（）。A.地域分析与选择B.具体地点的分析与选择C.建筑总面积的分析与选择D.平面布置的分析与选择E.对出售、出租、自营等方式进行选择正确答案：AB51. 判断题：零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的总建筑面积为基础计算的。正确答案：错52. 单选题：（

16、）是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象，要受政府的指导。A.廉租住房B.经济适用住房C.商品住宅D.福利住房正确答案：B53. 多选题：决策的四个基本特征包括（）。A.是为了达到一个预定的目标B.是在某种条件下寻求优化目标和达到优化目标的手段C.是在若干个有价值的方案中选择1个行动方案D.是在若干个有价值的方案中选择13个行动方案E.准备实施的决策方案可能出现的几种后果是可以预测或估计的正确答案：ABCE54. 单选题：【2012年真题】以开发居住物业见长的房地产开发企业，在其经营策略中投资一定比例的商业物业，这是通过投资项

17、目的()组合来提高收益、降低风险。A.地理区域B.时间分布C.物业类型D.收益形式正确答案：C55. 单选题：某市去年住宅的实际销售量为600万平方米，预测销售量为500万平方米，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是()万平方米。A.450B.475C.520D.580正确答案：D56. 单选题：某房地产开发商向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8，若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息、到期后一次偿还本金，则开发商为该笔贷款支付的利息总额为()万元。A.536B.480C.520D.1016正确答案：B57. 单选题：【2011年真题】运用实物期权方法进行房地产投

18、资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过()确定是否进行投资。A.等待投资型期权估价B.放弃型期权估价C.成长型期权估价D.柔性期权估价正确答案：C58. 判断题：拍卖出让国有土地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据投标结果确定土地使用者的行为。（）正确答案：错59. 单选题：能反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况的是()。A.全部投资现金流量表B.资本金现金流量表C.资金来源与运用表D.损益表正确答案：D60. 判断题：市场经济条件下，租金的确定要以物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来

19、确定。（）正确答案：错61. 单选题：【2013年真题】张某以固定租金方式出租其所有的一套住宅，租期为三年，张某面临较大的风险是()风险。A.政策B.通货膨胀C.利率D.或然损失正确答案：B62. 多选题：现金流量分析，要从全部投资和资本金两个方面对反映项目经济效益的()进行测算。A.财务内部收益率B.财务净现值C.投资回收期D.资产负债率E.借款偿还期正确答案：ABC63. 判断题：基础租金又称最低租金，是业主获取的、与租户经营业绩（营业额）不相关的一个最低收入。（）正确答案：对64. 单选题：随着北京附近中心商业区的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些

20、写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。这主要是考虑了写字楼的（）因素。A.交通方便性B.声望或形象C.位置D.建筑形式正确答案：C65. 单选题：香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10，这是基于()的考虑结果。A.大陆政策多变B.占领世界投资市场C.风险转移D.投资组合正确答案：D66. 判断题：【2012年真题】REITs可以促进房地产开发企业和物业所有者融资渠道的多元化，吸引资本市场的资金不断流入房地产市场。()正确答案：对67. 单选题：在工程项目施工阶段，()的任务主要是在施工工程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定。A.质量控

21、制B.进度控制C.成本控制D.合同管理正确答案：A68. 单选题：【2011年真题】对房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是()。A.销售收入B.开发建设投资C.营业税金及附加D.借贷本金偿还正确答案：D69. 多选题：投资型物业购买者购买行为受()的制约。A.房地产投资收益水平B.其他投资工具的收益水平C.市场内使用者需求特点、趋势和偏好D.购买者自身特点偏好E.该物业的地理位置正确答案：ABC70. 单选题：某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2500万元，经营期内的年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为

22、（）。A.12%B.32%C.24%D.30%正确答案：B71. 单选题：房地产投资能抵消通货膨胀的影响，尤其是()的影响。A.预期通货膨胀B.非预期通货膨胀C.风险较低D.需要专门的知识和经验正确答案：A72. 多选题：商业辐射区域分析包括可能的()分析。A.顾客流量B.商业聚集程度C.消费者行为D.消费者购买能力E.消费者喜好和偏好正确答案：ACDE73. 单选题：中国现有房地产租金统计，是基于（）的统计。A.不同类型的房屋的中位数租金B.同类型的房屋的中位数租金C.不同类型的房屋的位数租金D.同类型物业平均租金正确答案：A74. 多选题：利率具有()特点。A.随着技术发展和资本有机构成的

23、提高，平均利率有下降趋势B.平均利率具有相对稳定性C.利率的决定具有很大偶然性D.平均利率具有政策性E.平均利率是跟市场经济条件是没有关系的正确答案：ABC75. 单选题：【2012年真题】收益性房地产经济寿命的起始点，是地上建筑物()之日。A.开始施工B.竣工C.登记D.开始营业正确答案：B76. 单选题：下列费用中，不属于房地产开发投资估算范围中的其他工程费的是（）。A.审计费B.工程造价咨询费C.临时用地费和临时建设费D.工程监理费正确答案：A77. 判断题：建设用地规划许可证是城市国有土地使用权出让合同的重要附件。()正确答案：错78. 单选题：由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的

24、社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的（）。A.基本因素B.首要因素C.一般因素D.重要因素正确答案：A79. 单选题：中国现有房地产价格统计，是基于各类物业（）的统计。A.平均价格B.加权价格C.抽样价格D.成交价格正确答案：A80. 判断题：三项预测值分析方法是单因素敏感性分析方法中的一种。（）正确答案：错81. 多选题：收集一手资料的方法有（）。A.观察B.专题讨论C.问卷调查D.电话E.实验正确答案：ABCE82. 单选题：某开发商向银行申请了年利率为16，期限为10年，按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则开发商第一年的还本收益为()万元。A.6B.7.05C.7

25、.59D.13.59正确答案：C83. 多选题：决策可以按不同的标准划分类型，按决策的层次划分，包括（）。A.战略性决策B.管理性决策C.业务性决策D.个人决策E.群体决策正确答案：ABC84. 单选题：通常情况下，如果某公司在房地产业或同类物业开发中居龙头老大地位，实力雄厚，声望极佳，就具备了采用()的条件，使其制定的价格在同类物业中居较高的价位。A.领导定价法B.挑战定价法C.随行就市定价法D.渗透定价法正确答案：A85. 单选题：基准收益率是导致投资行为发生所要求的()。A.最低投资报酬率B.最低投资利润率C.平均投资报酬率D.最低投资收益率正确答案：A86. 单选题：仅考虑房地产的投资

26、特性时，一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者()。A.更适于进行长期投资B.变现性差C.需要适时的更新改造投资D.具有更专业的物业管理正确答案：C87. 单选题：在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造（）个基本评价方案。A.12B.13C.23D.24正确答案：D88. 单选题：每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在()以下，月所有债务支出与收入比控制在()以下。A.30,40B.30,50C.50，50D.50,55正确答案：D89. 单选题：在工程施工过程中，()负责成本控制、成本管理和合同管

27、理，在工程竣工之后进行工程结算。A.建筑师B.工程师C.会计师D.造价师正确答案：D90. 单选题：建设工程施工合同按计价方式可分为：固定价格合同、成本加酬金合同、可调价格合同和()。A.总包合同B.包工包料合同C.单价合同D.包工不包料合同正确答案：C91. 判断题：投资是指经济主体以获取未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币或实物，经营某项事业的经济行为。（）正确答案：对92. 判断题：【2012年真题】从名义利率与实际利率的关系来看，实际利率一定大于名义利率。()正确答案：错93. 单选题：下面不属于不可控制因素的调查的是（）。A.市场需求容量调查B.市场营销因素调查C.竞争情况

28、调查D.消费者调查正确答案：B94. 判断题：当可供比较方案的开发经营期不同时，一般不宜采用净现值法和差额投资内部收益率法进行比选。（）正确答案：对95. 多选题：影响房地产市场发展的基本因素有()。A.社会因素B.政治因素C.政策因素D.经济因素E.金融因素正确答案：ACD96. 单选题：【2011年真题】商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是()存在差异性。A.房地产开发企业的特点B.城市区域功能C.购房者的需求D.城市地理环境正确答案：C97. 单选题：下列贷款属于房地产开发贷款的是()。A.土地购置贷款B.房地产抵押贷款C.在建工程抵押贷款D.土地储备贷款正确答案：A9

29、8. 多选题：以下关于房地产企业的经营净收入、利润和税金的数量关系表达式中，不正确的是（）。A.经营收入=销售收入+出租收入+自营收入B.利润总额=经营利润+营业外收支净额C.税后利润=利润总额-所得税D.经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金E.销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税正确答案：DE99. 判断题：制订广告方案所需的五种决策，即所谓的5M，包括广告的目标即任务(Mission)、可用的方式或方法(Method)、应传送的信息(Message)、应使用的媒体(Media)和广告效果评价即衡量(Measurement)。（）正确答案：错100. 判断题：与传统观点不同，实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。（）正确答案：对