现代房地产项目开发基本手册范本

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1、 . 开发资料新民居：强化则政导向。市、县在安排专项资金进行奖补的同时，整合农村饮水、农村道路、村庄绿化、农村沼气等项目资金，集中投放，切实解决好新民居基础设施的配套建设问题广大农民不仅在生活中存在用水困难、垃圾无法倾倒、邻里因采光和走水闹纠纷等问题，尤其重要的是上文提到的对自建房屋的前途的惶恐。从这个意义上说，广大农民希望有一个或几个可供选择的、可长久使用的、舒适、宜居、节能、环保的新民居样式，希望有一个统一的供水、上下水、垃圾处理系统，以与道路硬化整洁、可以休闲娱乐的场所。编辑本段新民居建设要遵循的原则和方法途径在新民居建设中，必须从基础测绘和现状调查的实际着手，按照“全面协调可持续发展”

2、的要求，做好超前规划并强化规划约束，搞好新民居设计，加强示引导，加大政府的扶持力度四个方面的工作。 一是要根据各个村的自然条件、经济状况等实际，全面整合村庄用地、公共设施、基础设施的布局，划定道路“红线”、绿地“绿线”、河道“蓝线”历史文化保护“紫线”，确定保护和控制的围，提出保护措施，建设沿街“绿化带”，进一步完善给水、排水系统等，形成具体规划，并通过村民委员会决议等形式予以固定，保证强有力的规划约束从而避免乱拆乱建，粗放式的大拆大建，减少不必要的浪费。 二是要搞好新民居的规划设计。要坚持以人为本的理念和尊重科学的态度，借鉴燕新民居设计方案，对新民居建设科学规划、合理布局。一方面，要搞好功能

3、设计，讲究实用价值，既要考虑农民生活质量的改善，又要考虑农村生产的需要。另一方面，要搞好美学设计，讲究景观效果，突出地方特色和文化特色，使新民居不仅成为美观实用的居住场所，而且成为承载人文精神和民俗文化的重要载体。同时，还要加强节能防震新民居规划设计，在新民居建设中要不断加大对新材料、新技术、新能源、新结构的使用力度，确保农民住房安全、环保、节约。 三是要加强对新民居建设的示引导。要通过典型示、政策扶持、宅基地管理等措施，鼓励引导农民按照新民居要求新建或翻建住房。要优先建设一批体现燕新民居特色的样板房、样板村，通过典型示作用，使农民群众亲身感受到新民居的优越性，激发他们建设新民居的主动性和自觉

4、性，切实把政府的关怀与农民的自觉自愿结合起来。利用新民居建设推广增加农户财富积累，从而促进产业提升，改变农民生活方式，改善村镇面貌，进一步调动群众建设新农村、争当新农民、发展新民居的意识，逐步实现农民富起来、农村靓起来、农家乐起来。 四是要在政府推动上加大力度。要在尊重农民的意愿的基础上，以人为本，注重政府的推动作用。体现在一下三个方面：一是要在资金扶持上加大力度。由于新民居采用新材料、新技术、新能源，每户主体造价比自建房要增加几万元成本，同时受物价上涨影响，建筑材料和工时费大幅提高这两方面因素叠加推高了样板房建设成本，造成示村示户经济压力较大。政府部门要尽快研究支持新民居建设的资金扶持措施，

5、配合新民居建设，真正体现倾斜和支持，以保护示村示户新民居建设热情。二是要在用地支持上加大力度。一方面，各级样板村按要求建设新民居，大大节约了土地；另一方面，非示村在建民居，还没有纳入新民居建设的视野，不同程度地浪费土地。各级国土部门要充分利用土地这个“闸门”，严把土地使用审批关，把广大农民的建房需求引导到新民居建设上来。三是要在技术服务上加大力度。由于新民居建设对传统民居而言是一场革命，农民群众迫切需要技术指导。有关部门要加强对村庄规划和新民居建设的技术指导与服务，对示村规划设计、住宅建设、社会事业发展、新材料新技术应用等提出具体要求。要切实做好示村村庄规划编制和修改完善工作。村庄规划要按照地

6、貌类型和自然条件灵活布局，形成较为自然的村庄形态，避免“千村一面”。 在推进新农村建设工作中，要注重实效，不搞形式主义；要量力而行，不盲目攀比；要商议，不强迫命令；要突出特色，不强求一律；要引导扶持，不包办代替。从各地实际出发制定村庄建设和人居环境治理的指导性目录，加强农村住宅的科学合理规划设计，有利于加快农村全而建设小康社会的步伐，推动社会主义新农村的建设。总之，有广大农民群众的热情参与，有政府部门的强力推动，在科学发展观的统领下，以新民居建设为载体的社会主义新农村建设必将推动社会经济迅猛发展房地产项目开发全手册(doc,45页)上传者按：目录一、征地1、地理位置2、地质地貌状况3、土地面积

7、与红线4、四邻状况5、交通状况6、土地权属状况7、土地性质8、地表建筑、构筑状况9、城市配套10、周边环境11、时事政策12、土地价格13、征地手续14、土地SWOT分析15、可行性论证16、开发能力评判17、实施征地二、项目前期1、立项管理2、文物审批与处理3、地质勘察4、全程营销（前期策划5、方案审批6、施工图设计7、人防审批8、抗震审批9、消防审批10、绿化审批11、城市配套审批（水、电、污、市政、暖、煤气、弱电等12、建筑商与监理方选择13、材料商选择14、其他合作商选择15、节能评定16、融资与房贷等级资信三、规划管理1、征地前规划管理2、建审规划管理3、施工规划管理 房地产项目开发

8、完全手册-45DOC2010年8月下半月VIP会员免费更新下载337份 3.2G目 录一、征地1、地理位置2、地质地貌状况3、土地面积与红线4、四邻状况5、交通状况6、土地权属状况7、土地性质8、地表建筑、构筑状况9、城市配套10、周边环境11、时事政策12、土地价格13、征地手续14、土地SWOT分析15、可行性论证16、开发能力评判17、实施征地二、项目前期1、立项管理2、文物审批与处理3、地质勘察4、全程营销（前期策划）5、方案审批6、施工图设计7、人防审批8、抗震审批9、消防审批10、绿化审批11、城市配套审批（水、电、污、市政、暖、煤气、弱电等）12、建筑商与监理方选择13、材料商选

9、择14、其他合作商选择15、节能评定16、融资与房贷等级资信三、规划管理1、征地前规划管理2、建审规划管理3、施工规划管理4、期间变更规划管理5、测绘管理四、报建管理1、报建申请2、施工图审核3、工程类别4、招投标管理5、抗震（前期已办）6、质量监督委托7、监理备案8、安全监督审批9、墙改审批10、建设工程社会保险审批11、职工意外伤害保险12、水泥用散审批13、砂石审批14、城市基础设施配套审批15、施工许可审批五、预售与申报房贷1、预售审批2、银行申报房贷审批3、公基金贷款申报审批4、信用担保合作六、施工管理1、土建工程2、水电暖通安装工程3、物业配置配套与装饰装修标准4、单位房屋预售面积

10、的提供5、施工合同管理6、材料合同管理7、监理公司管理8、图纸管理9、阶段验收管理七、竣工管理1、建筑工程竣工规划验收2、建筑工程竣工消防验收3、建筑工程竣工人防验收4、建筑工程竣工绿化验收5、建筑工程竣工质量验收6、验收资料管理7、竣工房产测绘八、财务管理1、征地2、项目前期3、规划管理4、报建管理5、预售与申报房贷6、施工管理7、竣工验收管理8、财务管理 筹资管理 成本与费用管理 销售收入管理 分配管理九、全程营销（后期营销推进管理）1、销售周期划分与控制2、各销售阶段营销策划推广执行方案实施3、各销售阶段广告创意设计与发布实施4、销售培训管理5、客户积累与管理6、销售组织与日常管理7、项

11、目二次策划营销十、销售合同管理1、指定律师与专员确定合同与认购书的基本容2、列举合同与认购书的可选择性扩容空间3、合同与认购书的签订4、销售合同与财务的衔接5、销售合同与阶段性促销的衔接6、销售合同的履约监控7、销售合同的存档备案管理十一、产权产籍管理1、按相关法规规定结合合同约定进行产权登记备案（办理大证）2、分户房产证办理3、辖区派出所与办事处户籍登记备案十二、物业管理1、物业管理公司的选择2、物业管理公司与经营管理的兼容性3、物业管理公司介入项目时机4、物业服务的容策划、组织机构、资质匹配与取费标准5、对销售人员进行物业管理培训6、对准业主进行物业管理公关服务7、项目开发期间合理建议8、

12、物业管理服务可参照的所有法律法规9、制定本物业管理规章制度与行为准责10、提供项目销售过程所需物业管理资料11、物业交接工作12、物业维修工作十三、物资与材料采购1、主材采购2、辅材与安装工程十四、相关法律事务1、建立完善的合同管理体系2、建立律师项目跟踪制3、对即时性公告、通知、催办单的管理4、零法律纠纷计划一、征地1、地理位置： 明确路段建筑社区备案编号，以确定项目具体地点。 辖区公安部门门牌编号情况，存在变更、新增、户籍等问题。 确定知名参照物。 确定周边较近学校、医院、幼儿园、菜市场、超市、银行等生活服务机构。2、地质地貌状况： 防止地质问题，提高施工开挖等成本。 防止地下管网对施工的

13、影响。 地下人防等设施。 文物问题。 地下水位高度，确定基础方案等。3、土地面积与红线： 相关规划规。 地块规划要点。4、四邻状况： 四邻描述。 四邻现有设施使用状况。 四邻建筑物、构筑物的退让与采光条件。 四邻经济发达程度与环境可利用性。5、交通状况： 直接交通干线情况（公交线路、的士站等）。 城市交通要素（火车站、长途汽车站、飞机场等）。 1公里围的主次城市道路情况，红绿灯设置情况。 近期城市规划待实施的规划道路。 区道路规划分析。 区与区外交通连接分析。 确定出行与“回家”的交通便利程度。6、土地权属状况： 土地权属明晰程度。 是否存在债权债务纠纷。 是否存在质押或抵押情况。7、土地性质

14、： 城市土地连片规划情况。 本地块用地性质的弹性。 连片规划改造政策分析。 原土地方获取土地方式与征地形式分析。8、地表建筑、构筑状况： 可再利用或短期利用分析。（施工用房、材料库、短期租赁） 拆迁方案与可享受政策。（旧城连片改造、都市村庄等） 安置方案与可享受政策。（旧城连片改造、都市村庄等） 建筑原材料的再生利用情况。 达到三七通一平的条件与成本分析。9、城市配套： 城市大配套。（水、电、暖、煤气、电信、有线电视、垃圾环卫、市政开口等） 商业状况。（购物、租赁状况） 文化教育。 医疗卫生。 自然绿化景观与休闲场地。 金融服务。 娱乐、餐饮、住宿、办公。 行政机关。（派出所、办事处、行政办公

15、等） 生活服务。（干洗店、邮政局、美容美发等） 历史文化、人文区位因素。10、周边环境： 人口密度与划类。 区域城市定位。 空气指数与城市排污能力。 绿化情况。 人流分析。（流动、流驻、留住）11、时事政策： 金融政策。 城市GDP指数变动。 房地产开发政策。12、土地价格： 城市类别基准价格。 可参照性周边地价。 回迁补偿分析。 相关土地税收。13、征地手续： 已成型的获取方式。（拍卖、挂牌、转让、招投标） 未成型的可选择方式分析。 相关手续费用。 相关办理程序。 征地周期性。14、土地SWOT分析： 项目地块的优势。 项目地块的劣势。 项目地块的机会点。 项目地块的威胁与困难点。15、可行

16、性论证： 虚拟投资分析。 虚拟收益分析。 相关营销策划机构介入。16、开发能力评估： 技术实力评估。 资金实力评估。（财务分析） 经营能力评估。（行政资源的可利用性） 管理能力评估。 资源能力评估。（联合开发、投资合作、建筑主材合作） 开发能力结论。17、实施征地二、项目前期1、立项管理： 立项手续的办理。（直接办理、立项变更） 投资规模的确定。（对后期各类报批的影响以与费用核算标准） 政策的可利用管理。（旧城改造、重点工程、都市村庄改造等）政策的收集；手续的办理（如申请旧城改造与重点工程）；此项应在征地前同原地主方协调办理完，在征地中已有政策体现。开工报告办理。（重点工程、具备招投标、质量监

17、督条件）2、文物审批与处理： 征地前对其文物遗址等因素进行调研。 彻底办理不留隐患。（存在刑事责任） 该手续直接影响到项目推进，应首要办理。3、地质勘察： 对地质要有较深入的研究，防止动工后的阻碍与增加成本。 对地埋管网要有深入了解，减少施工与改造障碍。 对原人防设施的处理。（依照人防法与有关设计规）4、全程管理（前期策划）： 项目定位。项目市场定位；A、类比竞争楼盘的调研（含意向楼盘）B、一手市场调研C、项目要素调研（如配置等）D、综合评判区域定位；主力客户群定位；功能定位；建筑风格定位；商业部分定位；A、主题定位B、经营管理定位C、业种D、业态 项目价值分析。项目经济价值；项目品牌价值；项

18、目社会价值；项目价值实现的各要素与其价值实现中的比重；项目可提升价值分析；A、建筑风格和立面的设计、材质B、独特的户型与结构C、环境D、配套E、物业管理F、形象包装与组合营销策划G、品牌价值实现的大环境因素；A、经济金融因素B、政策因素C、城市规划前景因素D、人文理念的发展因素项目定价模拟。项目目标收益与最大收益，项目综合成本预估；均价的确定（类比价值，有效需求成本加价）；项目中具体单位的定价模拟（分层、分套）；A、差异性定价（类型、采光系数、朝向景观、楼层）B、确定系数C、确定幅度价格策略报告； 项目投资可行性分析。可变成本变动时对利润的影响；销售价格变动时对利润的影响； 投资风险分析。项目

19、风险性评价；A、价值提升与其实现的风险性B、规划、设计是否是以提升项目同周边项目的类比价值C、项目全程营销策划的成功性资金运作风险性；A、减少资金占用比例，加速周转，降低财务成本B、开发节奏把握，以尽量少的资金占用启动项目C、销售推进把握，最短时间回笼资金经济政策风险；A、对近几年国际国宏观经济形势分析B、国家地方相关房地产政策的出台以与相关市政配套设施的建设C、金融时政前瞻性与可借鉴性分析 开发节奏建议；影响开发节奏的基本因素；A、政策法规B、金融政策C、地块状况因素D、发展商整体开发水平E、资金投放量与回收要求F、营销因素与价格策略G、市场供求因素H、入市时间项目开发节奏与结果预测；A、项

20、目开发整体推进计划B、项目销售整体推进计划C、预测结论D、项目结束后的总结 项目规划设计。 以项目的市场定位为基础，以满足目标市场（包括组装市场潜在需求）为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格与色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型与补充户型，引导室装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。总平面规划；A、可实施性（规划法规）B、周边条件的允许性C、可增容性（未来填充余地）建筑空间布局；A、建筑立面与色彩计划，三维实景效果B、功能分区示意效果与说明（商业、转换层、标准层、大堂、核心筒、消防通道、停车场、会所等）道路系统布局；A、区（人车分流、出入口）B、区外连接（出入口）C、项目地

21、块所在区域未来发展状况与兼容扩容性D、停车场引道与行车线路（停车场与主体建筑之间的通行与安防）绿化系统布局；A、园艺绿化，景观设计B、浇灌系统、水景系统、消防系统、保洁系统、运动系统（泳池）C、投资预算与管理成本分析公建与配套系统；A、同市政大配套的兼容与降低实施成本（就近、使用安全性）B、公建设计与提示C、前期营销、施工使用与后期物管使用的兼容性D、按物业条例规定所必备的物管公建与使用场地用房E、提示牌、警示牌、名牌、公示牌、形象牌等F、垃圾箱与清污设施G、箱与供奶箱等项目施工程序；A、先造景后建房，随建房统一实施交付B、确保施工与销售看房同步与安全性C、施工安全防护与形象包装D、施工程序确

22、保先期物业交付后的抗干扰与独立性建筑风格定位；A、项目总体建筑风格的构思B、建筑色彩计划C、建筑外立面装饰与材料D、根据户型与布局对外立面的提示E、对顶部、群楼、平台、出入口等设计提示主力户型选择；A、项目所在区域同类楼盘户型比较B、项目业态分析与项目户型配置比例C、主力户型设计提示D、商业户型布局设计提示E、写字楼平面设计提示F、得房率分析空间布局装饰概念设计；A、室空间布局提示（装饰方案）B、公共空间主题选择（装饰效果）C、庭院景观与商业广场、步行街实景提示D、环境规划与艺术风格构想E、地块已有自然环境利用F、项目人文环境的营造营销示单位装修设计（样板房）；A、完全情景化，大户型不易复杂，

23、小户型增加装饰与功能展示B、根据项目规模与可再生性确定样板间装饰投资C、集中对个性功能优势体现，合理回避或遮盖设计与结构中的不足D、背景音乐、灯光、道具、人气、生活化（住宅类）均起到提升感观认知，加之销售导购以与房间保洁员的说明与服务，提升理性认知程度E、各房间与功能间概念设计F、提供多种情调风格的装修提示，满足不同需求口味G、合理回避装饰装修标准附属设计；A、灯光系统（立面、绿化园林、售楼处、公建、大堂、廊、楼梯、道路照明、广告牌、形象墙）B、背景音乐指导（广场音乐、样板房背景音乐、售楼中心背景音乐）C、营造与引导未来生活方式（VIP会员、会所服务、商业配套等）项目质量工期策划营销；A、树立

24、发展商严格遵守质量工期理念，提高项目的信誉度、美誉度B、进而上升到企业品牌战略，提高企业知名度与成熟度C、与时对已购房产加以进度通告D、任何原因引起的施工间断，在工期无法弥补的情况下，与时书面告知准业主形象策划；A、项目名称（总名称与细分名称）B、标志C、标准色D、标准字E、工地环境视觉包装F、售楼中心包装设计G、展板、沙盘等道具设计H、售楼中心家具I、促销礼品J、导视牌K、销售人员包装L、印有标识的办公用品（口杯、笔、稿纸、信封等） 营销推广策划。营销推广策划是房地产企业对未来将要进行的营销推广进行整体、系统策划的超前决策，是专业化运作的流程。区域市场动态分析（项目基本要素、定位、供求状况、

25、竞争因素等）；项目卖点的荟萃与物业优劣势分析与对策；目标客户群定位分析；价格定位与策略；A、结合项目本质与市场定位确定价格定位B、价格策略（价格总趋势）C、价格战术（优惠幅度与阶段促销）入市时机规划；A、根据报批报建推进B、结合项目施工进度C、结合房地产销售周期规律D、结合重要节假日与地方性城市活动广告策略；A、广告总体策略与阶段性划分B、广告形式的配比（直接、间接等）C、广告主题D、广告创意表现E、广告效果监控、评估、修正（指标销售额、利润、市场与占有率、品牌形象等）F、入市前印刷品与广告品设计制作如：购房须知、价格表、销控表、楼书、海报折页、认购书、合同书、交房标准即配置清单、物业管理容、

26、名片、相关表格等。H、广告支出监控I、媒体组合J、公关活动与相关仪式策划K、软性宣传人员配备与管理；A、参与销售过程所需哪些人员B、销售与综合培训C、管理与佣金制度D、制订销售手册如：批文证照、营业执照、楼宇说明书（项目统一说词、户型图、会所与公建容、交楼标准、建筑材料）、价目表、利率表、购房办理程序、购房付费一览表、产权证办理程序与费用、入住流程、入住收费明细表、物业管理收费标准等。E、合同文本 如：预定书（部认购书）、合同文本、抵押合同、公积金借款合同、商业借款合同、保险合同、公证书等。客户管理系统；A、接听登记表B、新老客户档案表C、销售日、周、月报表D、已成交客户档案表（台帐）E、应收

27、帐款控制表F、保留楼盘控制表销售组织与日常管理；A、组织与激励B、工作流程5、方案审批： 项目总规划方案审批。 建筑单位方案审批。 方案招投标。6、施工图设计7、人防审批： 立项、总平方案后进行人防实施方案申报。 得到批准批复后委托有资质进行设计（同施工图同步）。 修建人防地下室审批（或易地建设审批）。 人防实施阶段。 验收。8、抗震审批9、消防审批10、绿化审批11、城市配套审批（水、电、污处理、市政、环卫、暖、煤气、弱电等）： 市政施工管理。 市政道路开口管理。12、建筑商与监理公司选择13、材料商选择14、其他合作单位选择 物业管理。 经营管理公司（商业、写字楼）。 装修商。 绿化园艺。

28、15、节能评定16、融资与房贷资信等级评定三、规划管理1、征地前规划管理： 项目选址选址意见书。 建设项目用地规划审批用地定线坐标图、规划设计条件通知书。申领建设项目规划设计条件；重点工程批复等文件在提交围； 项目规划总平面设计方案审批用地规划总平面布置图。 核发建设用地规划许可证。未取得此证，用地批准文件无效；本证有效期6个月；改变原用地规划的按改变申请程序进行办理；2、建审规划管理： 建筑工程定位审批建筑工程定位批件有效期6个月 规划设计要点。 建筑工程设计方案审批。报项目方案设计两套（总平图与相应航测地形图上总平图、平、立、剖图）。 建筑工程施工图设计审批。 核发建设工程规划批准书。3、

29、施工规划管理（施工验收管理）： 基槽或桩孔验线规划管理。 基础验线规划管理。4、施工期间变更规划管理5、测绘管理四、报建管理（建委）1、报建申请（甲方）2、施工图审批（甲方）3、工程划类别（甲方）4、招投标管理（甲、乙方）5、抗震审批（甲方）6、质量监督委托（甲方）7、监理备案审批（监理方）8、安全监督审批（乙方）9、墙改审批（甲方）10、建筑工程社会保险审批（甲方）11、职工意外伤害保险（乙方）12、水泥用散审批（根据承包与主材供应形式而定审批方，原则上为乙方）13、砂石审批（乙方）14、城市基础设施配套审批15、施工许可审批（甲方） 领取施工许可证五、预售与申报房贷1、预售申请： 按预售管

30、理办法投资达到25%以上。 具备土地证、用地规划许可证、建筑工程规划批准书、施工许可证。 有明确价格备案。 商品房物业管理方案备案（物业大修基金）。 房管测绘部门对预售面积进行核准。2、银行申报贷款审批： 市场处办理预售卡与备案。 银行申报（注意规划批准房屋属性）。3、公积金贷款申报审批4、信用担保合作六、施工管理1、土建工程： 组织落实现场折迁准备工作。 组织落实现场三通一平工作。 实测现场征地红线用地面积。 核查枫叶商务广场占地围总平面定位。 核查北美风情一条街与酒店式公馆户型规划。 拟定施工现场总平面布置图。 了解当地建材供应、运输通道机械租赁相关信息。 拟定主体工程平立剖面细部规划方案

31、。 选定参建单位、设计规划单位、施工图设计单位。 选定甲级施工单位与建设监理单位。 选定勘察设计单位，寻求合作伙伴。 对参建单位进行业绩考察。 建立健全各级岗位责任制，实行目标管理。 编制项目管理办法。 建立项目总体方案的审查审批认可制度。 工程部根据批复的总体进度计划编制细部程序。工程总体网络施工进度计划；单项工程施工进度计划；分部工程施工进度计划；月进度计划； 施工管理。建立工期管理的检查体系；建立施工过程记录，分包工期计划落实的汇报制度；施工过程控制，工期预测，改进措施；严格施工组织设计，施工方案审批制度；严格按施工组织设计与作业标准组织施工；建立健全施工技术交底制度，实行程序化管理；特

32、殊施工过程的控制；A、对那些质量性能指标不能通过其后的检验或试验完全判定或施工后无法检测，只能通过破坏性检验才能判断其质量的施工过程，必须采取特殊的检验措施。例如：地下室防水工程、挖孔灌注桩砼程，承重钢结构的焊接工程等。B、需采取特殊检验的工程，参建单位要对特殊过程的施工能力实施预先鉴定。应从人才素质、设备性能、材料质量、施工方法、施工监理检查环节等五个方面进行预先鉴定，由责任工长填写“特殊过程能力预先鉴定报告”，经项目技术负责人批准后实施，工程部技术人员应与时检查和监督。技术核定单和土地洽商单与设计变更审签；工程部经理和相关专业主管人应认真核对经监理公司批复后的技术核定单，工地洽商单与设计变

33、更单，并与设计单位进行沟通确认后，组织施工。2、水电暖通安装工程： 新项目定位后要与早与有关市政部门沟通。电业局；自来水公司；热力公司；有线电视台；电信局；煤气公司；新项目应申报所需容量、进线方式、方位等以与时合理安排供水、供电、通讯、有线电视、供热、供煤气线路的接口入户位置；在符合市政部门专业条款要求的情况下，尽量缩短线路，避免相互影响重复开挖布线，便于施工与维修，极大限度的降低工程施工费用。 吸取其它小区在开发时的重复设计，以与施工工序不合理造成的重复开挖反复施工，造成浪费。高压配电室双电源进线设计，必须经电业局生计科认可后才能送电。 因此，高压供电部分应委托电业局进行设计。自来水的收费根

34、据用途不同，其收费价格也不同，我们可以把双水源 进小区时，分为生活用水和商业用水两条线计量，在小区调整供水管道以合理节省用水费用。热力管道接口与热交换站的路径越短越好，可以减少热损耗，同时尽量避开其它管道。小区的排水管道的坡度和管径在符合设计要求的情况下，应尽量加大一点，留点富余量。小区的化粪池最好采用生物化粪池（例如：通元花园、613所、雅赛城），可以减少沉淀物，降低常期维护清淤费用。安装大型设备所预留的吊装孔，应方便施工，防止设备吊装时产生碰伤，例如高低开关柜，变压器水泵等设施。电气设备以与强弱电桥架，管道井的施工应注意防水、防潮，杜绝渗漏水隐患。上下水管道穿楼板面处接缝不严密极易产生渗水

35、隐患，卫生间，厨房楼面应作好防水层，应设砼泛水沿，应考虑管道热胀冷缩现象，易造成楼面微裂缝。分户计量表，最好设置在管道井；如放在户时，最好安装磁卡表，以便于物业公司后期管理。 建议本小区实行直供电，当工程完成后，将电力设备移交给供电局管理，这样既不用安排电工配电室值班，又不再承担电损耗和后期设备维护费用。 如果商务楼按复式楼中楼设计时，应考虑消防喷淋的安装要求，要留设上水管线布置空间，应事先申报消防设施布线施工做法，避免重复施工。并应考虑卫生间位置与上下水管道的安装高度。 中央空调的送风管道入户安装要合适，吊顶净空高度要严格核定落实，力求设计合理。 采用分户计量时，暖气管道户串联时最好走明管；

36、埋地时应加设套管，如用铝塑管时接口一定要连接牢固。管道井安装计量表时应保证各部件便于检修维护。 地下车库、水泵房、配电房等其地面应防止积水，防止被淹水患出现，应设置排水沟与积水坑，设排水自动泵。地下室外墙应设高侧窗通风良好。 供电线路应采用三相五线制，力求安全可靠。 小区的安防监控探头应在一楼交通厅，电梯轿箱，地下车库与出入口处，小区主入口和商场处设置。七、竣工验收管理1、建筑工程竣工规划验收： 竣工测绘。建设工程竣工规划验收合格通知书。 施工图加盖“规划验收合格章”。 换发建设工程规划许可证。 办理资料归档。2、消防验收： 消防产品资料。 电气消防安全测试报告（委托电气供应商办理）。 核发验

37、收意见书。3、人防工程验收：退还相关保证金。4、绿化验收5、质量验收（综合）： 综合验收资料备案。竣工备案证书办理房屋权属登记。6、竣工验收资料管理： 向规划、建委提供备案资料。 公司部资料存档（含图纸）。 向物业公司或业主委员会移交全套竣工验收资料（含图纸）。7、竣工房产测绘： 单体房产总面积测绘控制图测量绘制。 分产控制图测绘。八、财务管理1、征地： 正确核算征用土地新发生的各项费用，包括土地征地费、耕地占用税、劳动力安置费以与原有建筑物的拆迁补偿费等项支出。2、项目前期： 根据项目初步可行性研究报告与项目初步规划，开展经济效益分析与预测，确定投资报酬率与目标利润率。3、规划管理： 在开发

38、项目的规划设计阶段，应当编制和审核设计概算和施工图预算，以便控制开发建设的总投资。4、报建管理： 对项目报告建审批新发生的税金与费用应分项设帐，按建设项目的受益对象正确分摊。5、预售与申报房贷： 根据与客户签订的购房意向书，收取购房定金，为客户开据收款收据，并以客户为核算对象，统一归集入“其他应付款”，待正式合同签订后，客户支付首付款或分期付款，财务人员为客户开据销售发票，转入“预收帐款”核算。 客户根据合同，支付首付款后，财务人员为客户开据销售发票，由经销部负责到协议银行办理按揭贷款，财务人员接银行通知后，应与时据实入帐，正确核算个贷本息，并定期与经销部销售合同管理人员核对，与时清理欠款。6

39、、施工管理： 根据设计概算和施工图预算，编制各项费用支出计划或预算，以便控制各项成本费用，在开发项目建设过程中，对于发生的各项费用支出，应以概算、预算和计划为依据，进行严格的审核；根据审核后的支出凭证，按照规定的程序和方法进行归集和分配。7、竣工验收管理： 项目竣工验收后，财务部应会同工程部对施工单位的决算报告进行审核，根据三方认可的决算数据确定工程建设总支出，与已付工程款，代付材料款的差额列入“应付帐款施工单位”进行债务核算。8、财务管理： 筹资管理。根据公司的投资要求，在充分挖掘公司部资金潜力的基础上，做好资金需求量的预测，适度筹集资金，在筹资过程中应合理选择资金来源，对比各筹资方式的资金

40、成本，力求使公司总的资金成本达到最低，适度举债，合理确立自有资金和借入资金的比例，降低财务风险。 成本与费用管理。成本费用的核算包括费用开支的核算与开发产品成本的形成的核算两部分容。费用开支的核算是对发生的各种费用进行审核和控制，并按其经济用途加以归集和分配；而开发产品成本形成的核算就是计算各开发产品的实际成本。根据成本费用的性质可分为直接费、间接费和期间费三部分。直接费用按发生在工程开发的不同阶段分为土地征用与拆迁补偿费，前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费和公共配套设施费；间接费用是指发生在施工现场或基层生产单位，同时为众多工程服务的现场管理费、维修费、服务费、临时设施摊销费、低值易耗品

41、推销费、固定资产折旧费等；期间费用则是指不随开发生产量的增减而增减，一般保持较稳定发生的行政总部的管理费用，理财活动产生的财务费用和产品销售发生的销售费用。土地征用与拆迁补偿费；根据征用土地过程中发生的土地购置费、耕地占用税、劳动力安置费以与原有建筑物品拆迁补偿费等项支出，据实登记入帐，若是一宗土地上同时开发两个项目的，应按各受益对象新占建设场地面积或建筑面积比例在其受益对象上予以分配，计算公式如下：分配率=土地征用与拆迁补偿费各受益对象占用建设场地面积之和（或建筑面积之和）某受益对象应承担的土地征用与拆迁补偿费=该对象新占建设场地面积或建筑面积分配率前期工程费；前期工程费指发生的一般勘察费、

42、测绘费、设计费与可行性研究费用，前期工程费一般能分清其承受对象，可直接计入其产品成本，但若新发生的前期工程费应由两个以上的项目分担，则应按照一定的分配标准在其受益对象上予以分配。基础设施费；基础设施费批三通一平、七通一平的建设支出，以与环卫、绿化等配套建设，如果新耗费的基础设施建设费应有几个项目共同承担，则应按各项目的基础设施预算或建筑面积的比例将其予以分配。建筑安装工程费；建筑安装工程费是指为开发项目而支付给外包施工单位的建筑安装工程费，容包括材料费、人工费、机械使用费、其他直接费用与间接费用，若主要材料由开发公司供应，在为施工单位结算进度款时应从已完工程决算造价中扣除已代付的材料款。此项费

43、用应按单项工程施工预算进行控制开支，分项核算。公共设施配套费；对于能有偿转让的开发小区的公共配套设施建设费，如消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公厕等发生的支出，应分配计入它为之服务的商品房或建设场地的开发成本之中，具体分配方法有两种：A、如果配套设施与商品房建设同步，所发生的公共配套设施费能分清由哪一个项目承担，则新发生的公共配套设施可直接计入该项目的成本之中。B、如果配套设施与商品房建设不同步或者虽然同步但应由两个以上的开支项目承担，则发生的公共配套设施费应先在配套设施项目上归集成本，然后再按各受益项目的建筑面积或预算造价，预算成本的比例予以分配。 销售收入管理。 分配管理。九、全程营销（销售

44、实施阶段）1、销售周期划分与控制： 销售周期。部认购期；开盘试销期；销售扩期；强势销售期；扫尾清盘期； 各阶段的销售实施细则与广告宣传方案。 各阶段的销控与推广方案。人员配备与资料配给。2、各销售阶段营销策划推广执行方案实施3、各销售阶段广告创意设计与发布实施4、销售培训管理5、客户积累与管理6、销售组织与日常管理7、项目二次策划营销8、房屋交付管理： 物业与经营管理公司的适时介入。 交房策划方案。交房日期；交房活动策划；交房公证公告与书面通知签收下发；交接程序与资料（详见后物业管理部分）；十、销售合同管理与按揭转抵押的办理1、由律师与专员确定合同与认购书本： 合同书、认购书的容组成完善，涉与

45、配置、户型图等一律加盖公章并有业主签字认可。 随合同提供客户服务手册（含购房、办证、税费、物业交接等说明）。 工程部提供完善的配置清单与户型图。 注意土地证的容填写（总参与五四零八厂土地证为两个） 认购书要有明确时限与责任限制。 认购收据与发票的管理。2、列举合同书与认购书可选择性扩容空间： 针对购房者有可能提出的要求有允许签订的围，由我方总监控制。3、合同书与认购书的签订： 由谁来进行合同书与认购书的签订。 签订与付款的约定与履行程序。 签订与签订后的部管理程序。4、销售合同与财务的衔接： 形成销售合同与认购书台帐（本人与家人联系方式、地址、贷款资料提供与审核情况等）。 形成客户付款交费台帐

46、（房款、手续费、大修基金、发票与收据）。 形成贷款户台帐。开户基本情况（开户行、开户日期、开户名、开户）；还贷基本情况（起止日、月利息、月本金、月还款期限）；不良贷款记录（以往、新贷）； 阶段性促销活动台帐。促销活动让利问题；促销活动优惠措施等；5、销售合同与阶段性促销的衔接： 制定阶段性促销要结合基本合同容制定（不能超越基本合同）。 阶段性促销是否要在合同书或认购书中体现，还是另订补充协议。 补充协议的签订。容的确定；补充协议监控也纳入购房合同的监控体系； 补充协议与认购书对购房者的违约责任注明，标准不能脱离基本合同约定。6、销售合同的履行监控： 结合销售各类台帐，形成监控程序，每日进行监控

47、与时处理。 通过销售合同监控，对工程与物业进度也进行监控，与时对销售合同履行进行督促，制定督促单（对工程、物业、业主），并严格签收与备案。 建立业主履行监控执行程序后，形成文案资料，与时送达（送达、挂号等）并存档，以使出现法律纠纷时有证据可查。 对营销公司的日常规性工作进行监控管理，杜绝纠纷隐患。7、销售合同的存档备案管理： 签订合同或认购书如何存档，专人保管与按程序查询。 存档前完善各类行政审批（备案、抵押等），严格按程序办理，防止退房带来不便。 对合同复印出处严格登记。 对业主因购房需由公司出据相关证明形成申请与登记制度，由业主本人形成书面申请，并经负责领导审批后出据。十一、产权产籍管理1

48、、严格按法律法规规定进行产权登记备案： 合同交付与权属交付期限要科学合理。施工周期；竣工验收期；测绘期；权属登记周期（竣工后90日）； 合理安排测绘审核。认购、预售前将面积委托权威机构预审；竣工期提前安排测绘，必要时可由业主参与；测绘有明确结果后，以书面告知业主，并将办证有关说明书面告知业主；2、分户证办理： 分户土地证办理。 分户房产证办理。3、配合物业公司进行小区户籍备案： 何辖区派出所提供的有关备案资料。 同派出所、办事处形成小区业主办理指南（户口、社会保障等）。十二、物业管理1、物业管理公司的选择： 物业服务容。 物业管理人力资源。 物业服务取费。 物业服务等级。 物业服务品牌。 物业

49、企业区域合作优势。 物业企业的综合素质。 物业企业的可持续发展评定。2、物业管理公司与经营管理的兼容性： 商业部分的租赁管理。 商业的经营性管理。 写字楼的租赁管理。3、物业管理公司介入项目的时机： 物业公司结合项目情况与开发商的理念，首先要拿出物业管理的全方位策划与管理报告，包括服务项目与经济分析。（可采取公开招标）。 开发企业结合物业全方位策划与管理报告，提供与之相匹配的物业硬件。 确定物业在项目哪个阶段可介入。项目统筹阶段介入；项目建设期间的保安、保洁（样版房、售楼中心、商业广场与绿化等）；物业管理合同（前期委托阶段）容的制订与何时签订；4、物业服务的容策划、组织机构、资质匹配、取费标准

50、： 工程、设计、管理提前介入。 保洁服务。 绿化养护。 安全与交通管理。 三车与场地管理。 公用设施设备养护。 物业事务性管理。 档案与数据管理。 知能化服务。 家政服务。 多种经营与服务开通。 社区文化服务。 与业主的日常问题。 价格体系。 人员构成。 资质问题。5、对销售人员进行物业管理培训6、对准业主进行物业管理公关服务： 节假日贺卡等。 会员制有偿保洁服务。 物业管理培训课。保姆班；主妇培训班；专家类讲座；7、项目开发期间向开发企业随时提供建议8、提供物业管理可参照的相关法律法规9、制定本物业管理规章制度与行为准责10、提供项目销售过程所需物业管理资料： 质量保证书（两书之一）要注明保

51、修起止日。 使用说明书（两书之一）。 业主公约。 用户手册。 房屋交收流程。 入伙通知书。 入伙手续书（结合“客户手册”、客户验收表等）。 建立业主档案（物业档案、联系方式、入伙情况、维修情况等）。 物业管理合同与其备案。 水、电、气、暖等底数初始登记。 装修手册与装修申请表。 钥匙领取签证。11、物业交接工作（入伙阶段）12、物业维修工作： 保修期同开发商（或建筑商、材料商）完善维修形式，形成维修实施与监督作用。 按规定通过业委会进行大修基金的使用。 正常社区公建与设备的养护与维修。 定期履行检查工作（电梯、消防设施、中央空调、化污处理等）。 把握质量保修期间的界定，使维修工作有序开展。十三

52、、物资与材料采购1、主材采购： 根据发包形式进行采购或监察。 硬指标与质量标准的确定。 材料定量、预算。 材料验收与决算。 材料的合格检验。 材料的时价或合同价监督。 材料的质保。2、辅材与安装工程： 根据开发商项目要求确定辅材与安装工程容。 根据项目预算与使用要求确定辅材量与质、品牌容。 提供项目的可增容性方案。 对辅材与安装工程产品进行资质审查。 公开招标的策划与实施。 配合进度与时供应与合同监控。 对辅材与安装工程进行行政审批。消防工程与材料商负责消防审验；电气材料商负责技术监督与消防电气验收（安装单位配合）；电梯供应商负责相关质量监督部门的审核验收手续与年检服务提醒；电表、水表等计量安装设备需在合同中约定质量鉴定要求（经技术监 督与相关检测站的检测后方可安装使用）； 对辅材与安装工程参与验收、决算。 质量保证。 维修问题的交接（同物业）。 资料存档。十四、相关法律事务1、建立完善的合同管理体系： 专项合同签订与管理权限。各等级合同、协议的签订专属人员权限；合同与协议签订的律师签订制度；各等级合同、协议的知情权限；合同与协议的公证与鉴证问题（法院、仲裁、公证处公证）；各等级合同协议备案存档；合同、协议的查阅与复印申请统计制度； 合同与协议的监控管理。合