凤凰城开发市场策划报告

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1、-凤凰城二期开发工程筹划案第一局部：凤凰城二期工程开发介绍一、 凤凰城二期工程概况二、凤凰城二期开发的现实意义三、凤凰城二期工程筹划的工作重点四、二期开发前期工作的统筹安排第二局部：凤凰城二期开发的市场筹划一、工程开发面临的市场环境一宏观市场环境1、城市化与国内郊区大楼盘的开展趋势2、*新城区总体规划与东部产业带规划二微观市场：1、区域自身建立条件2、关于工程周边区域的建立情况3、凤凰城周边产业园区总体调查（1） *高新区：（2） 出口加工区：4、*建筑工程学院专题调查（1） 新校区规划和建立方案（2） 现校区教职工住房情况（3） 周边商业设施调查5、*郊区楼盘、类似竞争楼盘的调查（1） *国

2、科：（2） 加洲花园：（3） *山庄：三市场需求和产品调查1、*居民住房需求概况2、国内房地产开发先进城市郊区楼盘与建筑创新调查（1） 沪苏杭郊区：2 珠江三角洲：3 京津地区：二、凤凰城二期工程的市场定位一目标消费市场定位二建筑产品定位三本区工程在凤凰城综合开发工程中的角色与作用三、凤凰城二期工程的规划建议一景观建筑规划在本区应考虑的因素二本区规划可能的功能区设想三本区规划指标建议四、凤凰城二期工程的建筑筹划设想一建筑类型及其组合比例二景观与建筑风格三建筑户型与面积设计五、凤凰城二期工程的规划设计与建筑设计要求设想一凤凰城二期工程的规划设计要求二凤凰城二期工程的规划设计要求六、凤凰城二期的市

3、场推广策略框架第一局部：凤凰城二期工程开发筹划工作说明一、凤凰城二期工程概况：位于凤凰山北坡，处在文教区西区与起步区之间，中心区之南。占地约40公顷左右，建筑面积约3050万平米，是一个区域商业配套完善、环境自然优雅、建筑简约精致，以当前追求一定生活品质水准社会精英分子为消费主体的具有一定知识文化气氛、现代生活情趣构造的睿智性品味生活区。二、 凤凰城二期开发的现实意义：二期可发的实际意义在于：1、更好的完善凤凰城南部区的社区生活功能，完成南部区文教西区、二期、起步洋房区、文教东区各片区开发的衔接，从而显现凤凰城整体开发的形象雏形；2、可以形成南部区与中部开发的过渡二期近邻中心区，符合凤凰城目前

4、从南至北滚动开发的需要。3、完成文教区的商业配套，形成公司商品住宅的持续开发，使凤凰城南部区形成一个满足一定经济效益规模的、生活配套较完善成熟的居住社区。三、凤凰城二期工程筹划的工作重点：1、确定二期工程的功能性角色要求2、满足该功能的二期工程开发的建筑品类3、二期建筑各品类的特征提炼与描述4、各品类的量化组合设计5、各品类的建筑组合与已建成区的功能性衔接与融合6、各类建筑产品消费群体的定位7、建筑的开发方案初步筹措8、二期工程市场推广的框架性方案：四、二期开发前期工作的统筹安排：二期工程运作的工作方案简表：序号工作事项时间执行人协助1一期花园洋房参照时间11开盘0212月底12交房03311

5、3方案销售时间0362二期工程开发工作安排21工程调研029-1015211周边调研212建工、市中心代表楼盘213相关部门走访确定调查方向、区域1014-15办公室车214确定调查方案1017办公室215*郊区楼盘1018-19215高新区1021-23办公室216周边产业园区1024办公室22先进城市考察根据各市具体情况确定1025-103123资料信息整理，提交市场报告111-624市场筹划研讨与报告编写117、8、11、1225筹划方案讨论111326工程方案确定112027工程报批手续11月底28规划设计委托1213规划设计31规划设计方案 121032131建筑方案0334工程施工

6、033月底-5工程销售035月-方案设计说明：充分考虑一期工程施工与销售进度安排。1、在一期工程完工交房后，按本方案工程施工主要工作可立即转入二期工程。2、一期销售进入尾期时，二期工程已具备销售条件。3、二期工程选择春末夏初开工，自然气候条件较佳，便于施工组织。4、工程整体开发方案可在前期工作确定的根底上按序合理安排。一二期开发的市场调研工作1、 *东部区域房地产市场总框调查山大路以东、东西交通动脉沿线的街区调查内容：11 *东部居民住房需求调查12 *东部房地产开发现状供应2、 特定目标对象的调研高新区专题、周边园区专题、建工学院与*航空等代表单位等本调研需解决的问题：11 各特定园区的产业

7、规划状况及现在建立情况12各园区的企业入驻大体情况和开展预期13 现入驻低中高级各类员工的居住状况与收入、个人开展预期等14 现入驻低中高级各类员工的居住需求调查15 入驻低中高级各类员工对东部工作和生活的预期建议采集有效样本300份3、 先进城市郊区楼盘、建筑创新等专题本调研需解决的问题：21 先进城市郊区楼盘的操作手法经营模式22 先进城市工业园区中住宅区开发可借鉴的经历或教训23 郊区住宅的规划、建筑设计与创新产品24 郊区住宅目标客户的选择与实际验证25 郊区住宅交通问题的解决方法二工程筹划：根据公司经营开发总体方案和市场调研分析，确定目标客户市场，并针对该细分市场进展二期工程的定位，

8、筹划建筑类型，提供规划建议。三工程立项报批：确定工程规划，进展土地征办四工程规划设计：提交规划设计任务书，开展规划设计五确定二期规划设计方案，进展二期建立准备第二局部：凤凰城二期开发工程市场筹划一、工程开发面临的市场环境一宏观市场环境1、 城市化与国内郊区大楼盘的开展趋势城市化是通向现代化的必经之路。经过20多年的改革开放，制约我国城市化的政策、制度障碍正在逐步消除，经济开展和城市建立也取得了巨大成就。2000年人均国民生产总值已超过800美元，城市化水平提高到36.09%。经济开展水平和城市化水平的指标都说明，我国城市化已驶入快车道，进入加速开展阶段。我省城镇开展的布局构造和开展远景城市化已

9、成为我省经济社会开展的四大战略之一。城镇布局应当表达中心集聚、点轴拓展的原则，逐步形成以中心城市和沿海港口为依托、以交通干线为主轴的集约开发态势；形成“两大中心、四个层次、五条轴线的总体格局，即*、*两大中心城市，省域中心城市、区域性中心城市、中小城市、小城镇四个层次，济青聊、日菏、京沪、京九、沿海五条轴线，实现以点带线、以线促面，推动全省城镇体系网络开展。在强化*、*两特大城市龙头带动作用的同时，到年，*、*、潍坊、*等城市要争取跨入特大城市行列；有个左右的县市城市人口到达万到万；有个左右的中心镇所在地人口到达万人。随着城市化开展和人口、产业的进一步积聚，培育起中心城市地位突出、大中小城市等

10、级规模有序的网络化城镇体系。城市化，不仅表现为城市人口比重的不断提高和城市数量的不断增加，更重要的表现为经济社会开展的集约化程度的提高，*市正处于城市化加快开展的时期，作为全国经济大省的省会、国内重要的区域中心城市。毫无疑问，加快城市化进程是新世纪的一项工作战略重点。当前国内郊区楼盘的开展趋势：待实地考察2、 *新城区总体规划与东部产业带规划在?*市城市空间战略及新区开展研究?中，专家们针对城市总体开展战略提出了“西进、东串、南控、北待、中疏的十字方针，建议*城市新区应选择在城区西部，二环路以西、京福高速公路以东地区，包括经十路南、北片区，其中北片为新区主要开展用地。在对城市总体规划完善补充的

11、根底上，*的城市空间构造将形成“一城包括老城和城市新区、一区指长清片区、一带指东部产业带带状分布，有大型生态绿地隔离的“带状分片组团式城市格局。城市空间构造形成“一城、一区、一带、有大型生态绿地隔离的“带状分片组团式城市格局。一城指主城区，包括原总体规划的主城和大金新城区、党家组团，人口规模控制在万人，建立用地控制在平方公里。一区指长清片区，以原长清县城为根底，向东南开展，人口规模为至万人，城市建立用地在平方公里左右。一带指东部产业带，主要包括王舍人、贤文、董家、郭店、孙村等，形成串珠式沿东西交通轴带状开展格局，人口开展规模控制在万至万人，城市建立用地平方公里左右。以开展高新技术、冶炼、化工、

12、出口加工、国际信息、空港型工业为主。从该规划图上看凤凰城区域为待规划建立用地，没明确土地开发性质省城东部城区为东至绕城高速公路，西至大辛河城市生态隔离带，南至经十东路南部山体，北至工业北路、省道线区域。为了促进城市开展，*市决定抓紧完善东部城区详细规划，并力争今年年底前完成经十东路两侧重点区域的详细规划。二微观市场：1、区域自身建立条件工程自身的自然状况、方园1.5KM的已建、规划、自然、生态等该区可利用土地约30-40公顷。西临泉路，北接中心区环线，东邻起步区的洋房北区，中间有一河沟自东南向西北方向蜿蜒而过。地势总体南高北低，南部为近山坡地，山地地形地貌较丰富，规划时可以就势利用；内部主要为

13、农耕用地，适于各类建筑工程建立。该区的周边已建条件：道路水电管道等2、关于工程周边区域的建立情况泉港路：花园洋房：南洋中学：*建筑工程学院：该区周边土地征办与转让或联合开发等现状3、凤凰城周边产业园区总体调查31*高新区调查印象高新区正在成为*市经济开展的动力基地，尤其是彰显现代工业文化的高新技术产业。在各项经济因素促动和开展之中，在资本对技术由青睐到实际注入的变化趋势之下，在年轻智力的急速聚集和膨胀之中，*高新区正在发生真正日新月异的变化，无疑这里将是最具活力和生命力的地方。根据高新区的规划来看，本区用地规划主要满足于其核心高新科技，住宅用地规划的很少。并且目前高新区的建立重点集中在齐鲁软件

14、园、浪潮、鲁能等大型企业科技园区的建立中。从规划和资金以及建立力量的投入等因素看，住宅开发商没有形成高新区的开发重点。这对我凤凰城以住宅开发为主的地产开发恰好形成城市区域功能上互补。在科技园区建立到达一定成熟度后，可以预见高新区或附件区域将会有一个住宅开发的小高潮，这个时机预计会出现在2年后。届时各园区工程建立根本完毕，可以形本钱区域一定稳定存量的工作员工，他们的住房问题会随着对城市化开展的进一步认识比方对新城市主义理念、卫星城片区城市开展、城市住宅郊区化、东部产业城或现代科技城区等认同切实的提上日程并很到可能在高新区周边选择生活居住地。根据上述人们对城市开展的中心人士以及高新区建立实际，可以

15、预测高新区员工存在将生活居住地进一步东移的可能，所以看好高新区，可以坚决我凤凰城建立的信心，也更能看到我彩石花园的光明前景。同时我们应该看到东部产业带规划中不仅仅指高新区，整片区域产业园区用地的规划意向决定东部开展的建立期漫长，但从另一面也说明其开展后劲会更足东部产业规划在经济开展链条上将更完善。总之，东部开展会在实实在在的经济产业开展的驱动下会迅猛开展，将会成为*市最具活力和开展动力的一区。所以，我们面临的未来是无比光明的，开展的空间是巨大的。32高新区工业园区调查资料：详见附件成立十年来，高新区累计完成固定资产投资额41亿元，开发利用土地面积4.3平方公里，进区建立工程302项，开工面积2

16、42万平方米，竣工面积191.2万平方米。累计实现技工贸总收人548.2亿元，工业增加值144.1亿元，利税总额77.5亿元。1、高新区科贸城高新区科贸城总占地2.36平方公里，为高新区的中心区、核心区、形象区，建成后将是高新区的经济、行政、文化中心。重点建立以金融、中介效劳、行政办公、文化娱乐、IT行业为主的办公用房。其标志性建筑国际会展中心以及科技文化广场、世纪财富中心等形象工程效果图样已经确定。2、齐鲁软件园位于高新区东区，现为核心区。占地面积650公顷。现有一个软件产业基地，三个软件园分园，一个软件学院和八个软件人才培训基地。齐鲁软件园产业基地，由产业、教育、生活、休闲娱乐四个功能区组

17、成，分两期建成。主要建筑有齐鲁软件园大厦，齐鲁软件市场大厦，软件研发、生产大楼和培训中心大楼。齐鲁软件学院学院占地1200亩，建筑面积35万平米。该院2001年方案内招生500人，2002年方案内招生3000人，5年到达入校生10000人。3、环保科技园 环保科技园位于高新区集中新建区的西北部，占地6.42平方公里。主要以环保、节能、新材料、新能源、数字机电等为主导产业，现在正在积极创立国家级科技园区。环保科技园的标志性建筑*国际商务中心总投资达.亿元、面积万平方米于9月封顶。该区规划有建面40万平米的住宅小区东方家园。现在该区正在推出商用写字间，起价在2190元/平米左右。4、出口加工区总规

18、划面积2.14平方公里，北临济王公路，西靠绕城高速公路。规划由电子信息园区、软件生产园区、精细机械园区和服装工艺园区。一期工程0.35平方公里，厂房8万平米，仓储23万平米。正在建立“七通一平、和厂房，将建由商业效劳、生活娱乐、卫生保健、体育休闲等配套设施。该区对区内企业实行“免税、保税、退税的优惠政策。5、大学科技园：占地147公顷，为大学师生、院所科技人员、归国留学人员等创业者效劳的企业孵化园。，前该区由商用办公间在售，起价在2300元/平米左右。6、齐鲁纳米港：工业南路北，*志远路杯延长线以西，占地71.5公顷。产业重点是纳米科技和机电产品。7、综合加工园区该园区重点开展以科技为先导的乡

19、镇工业，有选择的开展电子类产品、轻工类产品、包装食品类产品，搞好来料加工、来料装配、处延效劳等，形成乡镇经济改造与开发区直辖市开展的示*区。“8、生物医药园区以三株工业集团产品为主任，开展生物制品及新药、新医药中间体。吸引组织微生物、酶饲料添加剂、等工程进区，把生物医药建成开发区的主导产业和主要产业园区。9、化纤材料工业园区：以化纤总厂为依托，力争开展成全国个大型化纤产业基地之一。10、光机电一体化工业园：机床仪表产品：以*机床四厂为中心，重点开展高精数控高效专用磨床、高精度外园磨床、机器人。家电系列产品：依托小鸭电器集团，以生产全自动洗 衣机为主，开辟多品种、多规格、多系列的家电产品。轻骑摩

20、托车、汽车产品：形成多品种、多规格、小批量、集约型的轻骑轿车产业基地。11、电子软件工业园主要搞集成电路计算机辅助设计中心，亚微米级集成电路芯片制造、集成电路封装、板卡组装，最终建成全国微电子产品生产基地。33高新区住宅产业1美景豪园：美港湖房地产开发*在高新区投资开发的三期工程，为开发高档商居小区。方案从2003年3月起，土地200亩，投资3200万美元。2黄金时代：规划用地221亩，大体位于山大齐鲁软件学院北，估计为高档公寓，估计建面在1420万之间。该区方案于明年3月开工，住宅方案售价2700元/平米。3环保科技园内规划有建面40万平米的住宅小区东方家园。但该区存在拆迁问题，建立条件较差

21、，估计1-2年内不会启动。现在推出的商用写字楼售价2190元/平米起。34高新区商业用房、写字楼1商业美景商业中心广场：由美港湖房地产开发*独资兴建，总建面近8万平方米。位于高新区的中心区，设计高28层，是，工程由A座、B座、C座三大主体建筑构成。其中A座为五星级酒店、B座为高档写字楼、C座为综合楼。届时将在我市东部形成新的商业区。整个工程投资1亿美元，将在5年内分三期完成整个工程建立。该广场集酒店、办公、商场、银行、证券、会议、娱乐等多功能于一体，已于9月19日在高新区破土开工。2005年5月，中心广场将落成启用。2现在环保科技园推出的商用写字楼售价2190元/平米起，位于工业南路。3大学科

22、技园推出的写字间售价为2300元/平米起，位于管委会南。35房地产开发公司调查1美港湖房地产开发*：是由美国赛富集团与美景湖实业开展*及*高新区国有资本营运公司于02年9月合资注册成立。一期工程为高新区8条主干道的建立，总投资1800万美元，目前已进入建立高潮。二期工程为美景商业中心广场的建立。三期工程为开发高档商居小区即兴建美景豪园。方案从2003年3月起，在200亩土地上投资3200万美元完成开发建立，建成设计先进、环境优美、配置齐全、风格高雅的豪华商居小区。2高新区下属建立单位：管委会各区开展中心、管委会下属*市高新技术产业开发中心、*高新技术产业开发区建立开展中心等。4、*建筑工程学院

23、专题调查凤凰城二期工程开发地块位于泉港路以东，凤凰山以北，西南角近邻建工学院，东南角近邻一期花园洋房。根据现已开发两工程的实际，二期工程将无疑在商业和生活配套上给与完善，在住宅品种上给予丰富。由于二期开发预见工学院新校区的特殊关联性，特进展建工学院的专题调查。41新校区规划建立：从建工学院知，新校区规划已根本完成。规划一期建立可容纳一万人，包括学生宿舍、教学楼、食堂，建筑面积为总建面的1/5。新校区规划中不含教师宿舍，目前消防尚未详细考虑教师岁学校东迁的问题，初步方案明年为专用班车开通。03年将有一万人进驻新校区。42现校区教职工住房情况：目前建筑工程学院教师房源比较宽裕，教师住房分配后尚有2

24、0余套空闲房，原校区内新建教授楼正在建立之中。单纯就建工学院教职工分房来看，不考虑将来在新小区教学生活影响住房需求的情况下，则在 12年内住分房条件较为宽松。现在教职工对郊区就教和生活还没有实质感受，目前多数教职工对学校东迁有抵触情绪，加上新校区处在郊区周边配套尚不完善，大家为东部住房的心理预期极低，至少目前在东部购房的可能性很低。学院教职工购房可能存在一定的政策补助或市场优惠，但目前大多数教职工仍眷恋便利的市区。可以想象，在东部生活配套条件改观后，该认识可能会随之发生变化，但这需要一定时间。另建筑工程学院拟在万家隆东部远东校区建局部教职工宿舍来满足学校东前后局部教职工的需要。43周边商业设施

25、调查：这次重点考察了成熟教学生活区_山师东路。该路段长约700米，主要为*建筑工程、山师、山艺等院校学生和周边居民效劳。现在该区学生约在3万人左右，符合将来新建筑工程学院的规划规模，加上该路段居民多为教师家属和科研技术人员、小型商企业主等，所以该路段对凤凰城二期工程商业区有很好的参照价值。该区段的商业设施有餐馆含酒店42家，美发店14家、服装店25家、小商店10家、网吧12家、音像点5家、茶社1家、书店3家、诊所3家、洗衣店、照相馆、邮局、铁路售票1家，银行3家。总计约130家嗲面，餐饮阿含32%；美容10%；服装20%；小型商店含杂货10%；网吧10%；音像4%；超市1.5%；书店2.5%；

26、诊所2%,其它8%。5、*郊区楼盘、类似竞争楼盘的调查51*国科：概况：国科国际高尔夫广场是国科集团在*齐河经济技术开发区征地3000亩，投资18亿元人民币，开发的集运动、娱乐、度假、休闲、居住于一体的工程，它包括国科国际高尔夫别墅，国科国际高尔夫球场，国科酒店与国科健身娱乐城三个局部。住宅：国科国际高尔夫别墅是广场工程的别墅区，总占地面积1500亩共有700余套别墅。别墅西区占地420亩，分成春园、夏园、秋园、冬园四个园区，有215套别墅，16种经典且流行的户型。别墅的单体形式全部采用欧美风格。容积率大约在0.2左右。 营销宣传：4W亲水时尚社区；国际标准社区5S社区配套：18洞72标准杆国

27、际级标准球场；五星级园林式酒店和健身娱乐城；双语学校、幼儿园、大型超市、快餐厅等52加洲花园： 位于*南部仲宫，山水环境较佳，美式别墅风格。配套不完善，房价太高，局部楼房外形可以但很不实用。单套总价在190-470万元。53*山庄：三市场需求和产品调查1、*居民居住需求概况调查详见附件五*东部住宅需求调查，为随机抽样总体状况认知调查。调查地点集中在房展会期间：11被调查者希望的房型分析调查反映了*市购房群体的总体状况。54%的购房者选择了三室厅，36%的选择了二室厅。12购房者住房面积需求调查反映了*市购房群体的总体状况。80-130的户型面积选择高达88%，可以看到适中实用户型面积仍是普通公

28、众对住宅市场的主要需求。郊区住宅是否去满足、如何满足占市场绝大份额的普通公众住宅需求将会成为郊区楼盘开展商应认真考虑的重大课题。13被调查者希望的住房总价稍过一半的被调查者选择了2030万元的住房总价。其中26%的选择了1020万元。14%的被调查者选择了3040万的住房总价。在3060万元之间的比例近20%。在2060万元之间的合计达71%。该区域的住房消费者应是郊区盘重点研究的对象。但有一个根本问题应充分考虑，即交通。14被调查者在东部购房最关心的问题次数累计统计最关注五大问题：交通、周边自然环境、配套成熟度、社区绿化、价格和服款方式。周边自然环境和社区绿化关注度在这次调查中特别突出，另外

29、小区环境和庭院绿化的关注也较高，由此可见人们对住宅区大小居住生活环境的日趋重视。2、国内房地产开发先进城市郊区楼盘与建筑创新调查沪苏杭郊区：珠江三角洲：京津地区：二、凤凰城二期工程的市场定位一目标消费市场定位:城市中高收入阶层有车一族、高新技术开发区工作人员、*空港从业人员、建筑工程学院教职员工等。二建筑产品定位：花园洋房、中高档公寓房、学校、医院、商业设施等三本区工程在凤凰城综合开发工程中的角色与作用三、凤凰城二期工程的规划建议一景观建筑规划在本区应考虑的因素二本区规划可能的功能区设想：三本区规划指标建议四、凤凰城二期工程的建筑筹划设想一建筑类型及其组合比例二景观与建筑风格三建筑户型与面积设

30、计五、凤凰城二期工程的规划设计与建筑设计要求设想一凤凰城二期工程的规划设计要求二凤凰城二期工程的规划设计要求六、凤凰城二期的市场推广策略设计框架规划建筑面积3040万平米，平均住房市场价格在/平米之间，商业在元/平米左右。1建筑形式主体为高级精品公寓5层；附以洋房4层，南部山区为别墅类型。2较完善的社区商业配套和必需的公建立施等。3区域性焦点建筑的斟酌设计。附件一：*市城市规划研究在?*市城市空间战略及新区开展研究?中，专家们针对城市总体开展战略提出了“西进、东串、南控、北待、中疏的十字方针，建议*城市新区应选择在城区西部，二环路以西、京福高速公路以东地区，包括经十路南、北片区，其中北片为新区

31、主要开展用地。在对城市总体规划完善补充的根底上，*的城市空间构造将形成“一城包括老城和城市新区、一区指长清片区、一带指东部产业带带状分布，有大型生态绿地隔离的“带状分片组团式城市格局。?泉城特色风貌带空间规划构造规划研究?对泉城特色风貌作出全面论述，在南起千*一带山体，北至黄河及鹊山、华山，东起历山路，西到顺河街、生产路的特色风貌带中，山、泉、湖、河、城融为一体，成为维系名城的生命线和城市的品牌与标志。城市空间构造形成“一城、一区、一带、有大型生态绿地隔离的“带状分片组团式城市格局。一城指主城区，包括原总体规划的主城和大金新城区、党家组团，人口规模控制在万人，建立用地控制在平方公里。主城区老城

32、保存商业效劳中心的职能，加强古城保护，以表达泉城历史文化风貌为特色；城市新区建立国际会展中心、商务中心、体育中心、文化中心、大型物流中心、高档居住区，表达城市现代化风貌。一区指长清片区，以原长清县城为根底，向东南开展，人口规模为至万人，城市建立用地在平方公里左右。以开展大学城、高级研发基地、旅游、度假设施，休闲娱乐，高档居住为主，要求低强度、低密度开发，注意保护地下水资源和自然环境。一带指东部产业带，主要包括王舍人、贤文、董家、郭店、孙村等，形成串珠式沿东西交通轴带状开展格局，人口开展规模控制在万至万人，城市建立用地平方公里左右。以开展高新技术、冶炼、化工、出口加工、国际信息、空港型工业为主。

33、从该规划图上看凤凰城区域为带规划建立用地，每明确属于该产业建立用地未来的*城区呈东西带状开展，东西长约公里，南北宽约公里，需通过建立城市东西向快速通道，高效利用快速轨道交通与快速道路系统构成“双快交通体系，加强城区东西向交通联系，满足和支持城市空间布局扩展所需要的更高的集散功能要求。附;相关规划绿色生态隔离区：在主城区和长清片区之间，主城区和东部产业带之间分别保存至少公里西部和公里东部宽的绿色生态隔离带。城市景观“三带双轴“三带为：“蓝带*景观带，小清河以北至黄河之间的生态景观特色带；“绿带山体景观带，以千*为主的东西向生态绿带；“红带城市开展带，特别强调“一城、一区、一带之间的生态保护隔离。

34、“两轴为：“城市风貌轴以黄河、古城、千*为主线，串联古城及大明湖等重要的自然、历史要素，形成以历史传统风貌为主体的城市风貌带；“现代城市景观轴以新城市中心为主题景观，是一个全新功能和全新面貌的现代化城市轴。附件二:*建筑工程学院专题调查凤凰城二期工程开发地块位于泉港路以东，凤凰山以北，西南角近邻建工学院，东南角近邻一期花园洋房。根据现已开发两工程的实际，二期工程将无疑在商业和生活配套上给与完善，在住宅品种上给予丰富。由于二期开发预见工学院新校区的特殊关联性，特进展建工学院的专题调查。一、新校区规划建立：从建工学院知，新校区规划已根本完成。规划一期建立可容纳一万人，包括学生宿舍、教学楼、食堂，建

35、筑面积为总建面的1/5。新校区规划中不含教师宿舍，目前消防尚未详细考虑教师岁学校东迁的问题，初步方案明年为专用班车开通。03年将有一万人进驻新校区。二、现校区教职工住房情况：现建筑工程学院2000余教职工，户均住房在90平米以上。目前建筑工程学院教师房源比较宽裕，教师住房分配后尚有20余套空闲房，原校区内新建教授楼正在建立之中。该院每年进展一住房调整，均由局部住房空置，虽每年有新教职工入院，但住房仍可满足 。单纯就建工学院教职工分房来看，不考虑将来在新小区教学生活影响住房需求的情况下，则在 12年内住分房条件较为宽松。现在教职工对郊区就教和生活还没有实质感受，目前多数教职工对学校洞前有抵触情绪

36、，加上新校区处在郊区周边配套尚不完善，大家为东部住房的心理预期极低，至少目前在东部购房的可能性很低。学院教职工购房可能存在一定的政策补助或市场优惠，但目前大多数教职工仍眷恋便利的市区。可以想象，在东部生活配套条件改观后，该认识可能会随之发生变化，但这需要一定时间。另建筑工程学院拟在万家隆东部远东校区建局部教职工宿舍来满足学校东前后局部教职工的需要。三、周边商业设施调查：距目前实际，凤凰城二期工程将规划由一个为3万余师生和7000余居民效劳的便利商业中心街。该中心在满足凤凰城一二期工程需要的同时，也会改变该区域的生活配套的建立形象，意义重大。这次重点考察了成熟教学生活区_山师东路。该路段长约70

37、0米，主要为*建筑工程、山师、山艺等院校学生和周边居民效劳。现在该区学生约在3万人左右，符合将来新建筑工程学院的规划规模，加上该路段居民多为教师家属和科研技术人员、小型商企业主等，所以该路段对凤凰城二期工程商业区有很好的参照价值。该区段的商业设施有餐馆含酒店42家，美发店14家、服装店25家、小商店10家、网吧12家、音像点5家、茶社1家、书店3家、诊所3家、洗衣店、照相馆、邮局、铁路售票1家，银行3家。总计约130家嗲面，餐饮阿含32%；美容10%；服装20%；小型商店含杂货10%；网吧10%；音像4%；超市1.5%；书店2.5%；诊所2%,其它8%。附件三：国科概况：国科国际高尔夫广场是国

38、科集团在*齐河经济技术开发区征地3000亩，投资18亿元人民币，开发的集运动、娱乐、度假、休闲、居住于一体的工程，它包括国科国际高尔夫别墅，国科国际高尔夫球场，国科酒店与国科健身娱乐城三个局部。住宅：国科国际高尔夫别墅是广场工程的别墅区，总占地面积1500亩共有700余套别墅。别墅西区占地420亩，分成春园、夏园、秋园、冬园四个园区，有215套别墅，16种经典且流行的户型。别墅的单体形式全部采用欧美风格。容积率大约在0.2左右。 营销宣传：4W亲水时尚社区；国际标准社区5S社区配套：18洞72标准杆国际级标准球场；五星级园林式酒店和健身娱乐城；双语学校、幼儿园、大型超市、快餐厅等4W亲水时尚社

39、区：温泉水据勘测资料说明：在工程方圆10公里之内，有尚未开发的温泉带，预计水柱喷出地面4米之高，水温保持50摄氏；纯洁水；景观水脉贯别墅社区的20万平方米的景观水域，它与2万平方米的中心花园匹配，诉求21世纪流水别墅；生活水。国际标准社区：阳光SUN、溪流STREAM、森林SILVA、运动SPORT、景观SCENERY，简称5S。 社区配套1、18洞72标准杆国际级标准球场。球场占地1200亩，18洞国际级标准，70万平方米的草地、森林和12万平方米的水域。是健身、娱乐、商务活动、旅游度假、进餐的场地。占地300亩，建筑面积40万平方米，拥有网球馆、篮球馆、乒乓球馆、保龄球馆、台球馆等多种球类

40、运动场所，其中的多功能豪华会所拥有500人大型会议厅1座，200人的中型会议厅2座，50人的小型会议厅4座。在健身娱乐城中有大型温泉游泳池，多种方式温泉浴的浴池。还有多种娱乐场所和进餐、居住的场所，包括总统套房、豪华高档客房。2、别墅大社区中还为居民配有双语学校、幼儿园、大型超市、快餐厅等，配套设施完备。3、科技生活 智能空间：社区配有背景音乐系统、净化水系统、有线电视、宽带网络、中央空调系统4、平安：红外线监控摄像自动追踪报警系统，在主要 路口安装有360度旋转摄像镜头，24小时多角度不停摄像，先进的对讲系统将业主与保安部门联接起来，保安24小时巡逻，同时借助红外线自动报警系统。5、环保建材

41、:外墙 中意合资全瓷仿石通体砖或pvc挂板;墙裙 ,石材；门窗 进口塑钢中空玻璃;屋面瓦，美国多彩玻纤瓦；上水管, 合资PE管; 院门 ,欧式铁艺门 。附件四：调查资料：*高新区31高新区产业调查：1991年 3月 6日，国务院批准成立国家高新技术产业开发区。十年中，高新区累计完成固定资产投资额41亿元，开发利用土地面积4.3平方公里，进区建立工程302项，开工面积242万平方米，竣工面积191.2万平方米。累计实现技工贸总收人548.2亿元，工业增加值144.1亿元，利税总额77.5亿元。累计利用外资1.98亿元，出口创汇3. 35亿元。1、高新区科贸城高新区科贸城总占地2.36平方公里，为

42、高新区的中心区、核心区、形象区，建成后将是高新区的经济、行政、文化中心。重点建立以金融、中介效劳、行政办公、文化娱乐、IT行业为主的办公用房。其标志性建筑国际会展中心以及科技文化广场、世纪财富中心等形象工程效果图样已经确定。国际会展中心位于高新开发区中心区北部，总建筑面积将达27.2万平方米，广场的主题科技。世纪财富中心总占地约150亩，规划建筑面积19万平方米，总投资预计亿元，分期开发建立，全部工程将于2004年6月底竣工并交付使用，建成后将成为集制造、金融、商贸、中介效劳和科研开发为一体的符合国际标准的中央商务区。科技文化广场作为中心区的绿化和景观中心，总占地178.8亩。2、齐鲁软件园位

43、于高新区东区，现为核心区。占地面积650公顷。现有一个软件产业基地，三个软件园分园，一个软件学院和八个软件人才培训基地。目前有102家入园企业，5家骨干企业*中创软件工程*、浪潮集团*通用软件公司、*鲁能集成电子股份*、*省计算中心、*鲁能软件。已经形成了一批在国际、国内具有较高知名度的软件产品，软件产品300余种，从业人员6000多人。 2001年园区实现技工贸收入30.5亿元，利税1.5亿元。齐鲁软件园产业基地，由产业、教育、生活、休闲娱乐四个功能区组成，分两期建成。2.2万平米的软件、企业孵化器齐鲁软件园大厦，企业入住率达98%；1.3万平米齐鲁软件市场大厦经营状况良好，年市场交易额达8

44、亿元以上。 2001年开工兴建了14万平方米软件研发、生产大楼和5000平方米的培训中心大楼。齐鲁软件学院已完成规划设计，学院占地1200亩，已开工建立。建筑面积35万平米。该院2001年方案内招生500人，2002年方案内招生3000人，5年到达入校生10000人。目前，一期工程12万平方米已开工建立，将于2002年8月竣工投入使用，一期工程有教学楼、实验室、学生餐厅、学生公寓、软件研究中心、计算机中心等。3、环保科技园 环保科技园位于高新区集中新建区的西北部，占地6.42平方公里。主要以环保、节能、新材料、新能源、数字机电等为主导产业，现在正在积极创立国家级科技园区。环保科技园的标志性建筑

45、*国际商务中心总投资达.亿元、面积万平方米于9月封顶。目前，环保科技园共引进科技含量高的环保企业家，总投资到达了个亿。目前环保科技园总建立面积已超过25万平方米，入园企业超过50家，*高新区拟用5年的时间，把环保科技园建立成为符合ISO14000国家环境认证的生态化科技工业园和*最大的环保科技产业区。该区重点企业：*省交通厅快速物流中心、东方家园新型建材超市、华亚中空玻璃胶等。未来10年，工业园将投资60亿元，建立生态化厂房200余栋建面300万平米。该区规划有建面40万平米的住宅小区东方家园。4、出口加工区总规划面积2.14平方公里，北临济王公路，西靠绕城高速公路。规划由电子信息园区、软件生

46、产园区、精细机械园区和服装工艺园区。一期工程0.35平方公里，厂房8万平米，仓储23万平米。正在建立“七通一平、和厂房，将建由商业效劳、生活娱乐、卫生保健、体育休闲等配套设施。该区对区内企业实行“免税、保税、退税的优惠政策。5、大学科技园：占地147公顷，为大学师生、院所科技人员、归国留学人员等创业者效劳的企业孵化园。6、齐鲁纳米港：工业南路北，*志远路杯延长线议席，占地71.5公顷。产业重点是纳米科技和机电产品。7、综合加工园区该园区重点开展以科技为先导的乡镇工业，有选择的开展电子类产品、轻工类产品、包装食品类产品，搞好来料加工、来料装配、处延效劳等，形成乡镇经济改造与开发区直辖市开展的示*

47、区。“8、生物医药园区以三株工业集团产品为主任，开展生物制品及新药、新医药中间体。吸引组织微生物、酶饲料添加剂、等工程进区，把生物医药建成开发区的主导产业和主要产业园区。9、化纤材料工业园区：以化纤总厂为依托，力争开展成全国个大型化纤产业基地之一。10、光机电一体化工业园：机床仪表产品：以*机床四厂为中心，重点开展高精数控高效专用磨床、高精度外园磨床、机器人。家电系列产品：依托小鸭电器集团，以生产全自动洗 衣机为主，开辟多品种、多规格、多系列的家电产品。轻骑摩托车、汽车产品：形成多品种、多规格、小批量、集约型的轻骑轿车产业基地。11、电子软件工业园主要搞集成电路计算机辅助设计中心，亚微米级集成

48、电路芯片制造、集成电路封装、板卡组装，最终建成全国微电子产品生产基地。32高新区住宅产业1美景豪园：美港湖房地产开发*在高新区投资开发的三期工程，为开发高档商居小区。方案从2003年3月起，土地200亩，投资3200万美元。2黄金时代：规划用地221亩，大体位于山大齐鲁软件学院北，估计为高档公寓，估计建面在1420万之间。该区方案于明年3月开工，住宅方案售价2700元/平米。3环保科技园内规划有建面40万平米的住宅小区东方家园。但该区存在拆迁问题，建立条件较差，估计1-2年内不会启动。现在推出的商用写字楼售价2190元/平米起。33高新区商业用房、写字楼1商业美景商业中心广场：由美港湖房地产开

49、发*独资兴建，总建面近8万平方米。位于高新区的中心区，设计高28层，是，工程由A座、B座、C座三大主体建筑构成。其中A座为五星级酒店、B座为高档写字楼、C座为综合楼。届时将在我市东部形成新的商业区。整个工程投资1亿美元，将在5年内分三期完成整个工程建立。该广场集酒店、办公、商场、银行、证券、会议、娱乐等多功能于一体，已于9月19日在高新区破土开工。2005年5月，中心广场将落成启用。2现在环保科技园推出的商用写字楼售价2190元/平米起，位于工业南路。3大学科技园推出的写字间售价为2300元/平米起，位于管委会南。32房地产开发公司调查1美港湖房地产开发*：是由美国赛富集团与美景湖实业开展*及

50、*高新区国有资本营运公司于02年9月合资注册成立。一期工程为高新区8条主干道的建立，总投资1800万美元，目前已进入建立高潮。二期工程为美景商业中心广场的建立。三期工程为开发高档商居小区即兴建美景豪园。方案从2003年3月起，在200亩土地上投资3200万美元完成开发建立，建成设计先进、环境优美、配置齐全、风格高雅的豪华商居小区。2高新区下属建立单位：管委会各区开展中心、管委会下属*市高新技术产业开发中心、*高新技术产业开发区建立开展中心等。附件五： *东部住宅需求调查统计分析本次为随机抽样总体状况认知的一种调查。调查地点集中在房展会期间，经检查后，采用有效样本60份进展简单统计，并加以简析如

51、下：本次调查问卷中的东部，指西至东二环线，南至经十东路南部，北至工业北路，东至东绕城高速附近的城区。一、被调查者对东部开展的心理预期分析：1、绝大多数*人看好东部开展的潜力，占72%。由此可见历史以往的“住东不住西，以及东部高新产业经济开展迅猛变化日新月异的影响巨大。特别是景观大道经十东路的开通更是坚决了人们对该区域的认识和期望。2、被调查这种有17%的态度不明，值得注意和思考。可以想象九月底*新城市规划的出台还是给市民们带来一定影响。二、被调查者在东部购房可能性统计分析：1、本次调查由于在房产会上进展，可以看到正在购房的公众比例很高，到达了近一半。2、在2年内购房的比例尚未可观，到达近三成。

52、三、被调查者在东部购房的选者统计：本问题设计为被调查者假设在东部购房，会选择的区域。1、调查显示，在二环附近和二环内选房的到达了62%，为绝大多数。2、从关注东部开展的角度看，在“二环东、但在附近区域占到32%，高新区里占到25%，高新区东部占到15%，形势还是不错。其房址的现可承受程度根本上呈随离市中心远近的距离成反比。四、被调查者希望的房型分析1、本次调查反映了*市购房群体的总体状况。这一点可从舜城零点进展的*市住房消费者总体需求调查中看到。其结果且根本吻合。2、54%的购房者选择了三室厅，36%的选择了二室厅。由此可见当前住宅市场消费群体的家庭构造及根本需求。五、购房者住房面积需求1、本

53、次调查反映了*市购房群体的总体状况。这一点同样可从舜城零点进展的*市住房消费者总体需求调查中看到。其结果且根本吻合。2、80-130的户型面积选择高达88%，可以看到普通公众对住宅市场的呼唤。郊区住宅是否去满足、假设去则如何满足占市场绝大份额的普通公众住宅需求将会成为郊区楼盘开展商应认真考虑的重大课题。六、被调查者希望的住房总价1、可以看到稍过一半的被调查者选择了2030万元的住房总价。其中26%的选择了1020万元。可见大家心目中住房总价比当前市场上住房总价要低的多。不过就目前来看，这不过是买卖双方中买方的一相情愿。买方在实际购房行为中，会适中的承受更高一些的购房总价款压力。2、14%的被调

54、查者选择了3040万的住房总价。在3060万元之间的比例近20%。3、在2060万元之间的合计达71%。该区域的住房消费者应是郊区盘重点研究的对象。但有一个根本问题应充分考虑，即交通。七、在东部购房的喜好房型统计1、54%选择了多层6层。，较为突出的是29%选择了小高层。可以联想这与东部二环线附近线建成区的住宅主体建筑的形式有关。因为该区域现在主要是小高层和多层，建立现状对公众产生了影响。但从另一方面看。在东部小高层已为公众承受。2、花园洋房4或5层占到了11%。可见在东部，人们对精品多层住宅有需求。八、被调查者在东部购房最关心的问题统计本统计为问题次数累计统计。1、最关注五大问题：交通、周边自然环境、配套成熟度、社区绿化、价格和服款方式。2、周边自然环境和社区绿化关注度在这次调查中特别突出，另外小区环境和庭院绿化的关注也较高，由此可见人们对住宅区大小居住生活环境的日趋重视。九、被调查者家庭收入简析由此可见本次调查中被调查者的家庭月收入状况。从总体分布看，其根本反映了*市居民家庭月收入的比例构造。该图显示*市居民住房购置力较为强劲。. z.