广州天河城商圈考察租务管理类44页精

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1、广州天河城商圈考察-一租务管理类2014年1月18日目录：:公司简介、集团简介、理念文化二项目效果图三天河商圈分析:街区主题、导视、装修管理、财务管 理、现场管理、客服管理、安全管理、保洁管理 五时尚天河二期主题六时尚天河一期问题与出路项目简介公司简介时尚天河商业广场-中国最大的地下潮流体验式购物中心时尚天河商业广场雄踞广州天河核心商务区,是集购物、餐饮、休闲、娱乐、 景观为一体的大型地下体验式购物中心。项目位于天河体育中心地下，总占地面积约12万耐，总建筑面积约22万nV , 拥有3500个地下停车位r 一期开放面积约5万nf,同时地铁1、3号线、APM线、 BRT公交及近百条公交线路交汇其

2、中，轻轻松松即可坐拥百万客流。毋庸曽疑成为 全国功能最齐全的现代艺术风格地下购物中心。集团简介20年商业地产品牌传奇，弓I领中国商业地产时尚格局跆ng彳-潮起海天阔，扬帆正当时。时尚集团,一路披荆斩棘， 路风雨兼程r从单一的建筑装饰企业发展成为涉及金融、地 产、国企改造、市政建设等多个领域的大型股份制企业。时尚 集团成立于1986年，历经二十余载的探索与实践，现已发展成 为以商业地产开发与商业经营管理为主营业务的大型股份制企 业。理念文化品牌标识：精铸品质创享无限品牌口号：时尚，让生活更精彩品牌定位：城市品质生活创享家企业使命：持续提升品质生活价值企业远景：成就最优秀的精品地产运营商 核心价值

3、：高效、精专、信实、共进 经营理念:畅享时尚魅力创想无限生活 月艮务理念：信誉第一、客户至上项目效果图X靈疋從輻天河商圈分析1、天河商圈,以天河体育馆为中心,环绕各大商业城，扩散至天河购书中心、体育东路、 体育西路、广州火车东站一带2、商圈内商业经百特色：以”一站式”消费为整体经宫,特色在于是市内最为综合的集购 物、饮食、娱乐于一身的消费商业区商圈核心内的夭河城、正佳广场形成了广州市的消费中心冥不但支撑紀夭河周i力的商业消 费并且成为广州市及周边城市的消费中心点天河商圏内现有已聚集了广百中怡店、天河城、正佳广场、维多利、摩登百货、天河娱 乐广场等多家大型商场，商业面积已达到70多万平方米.此夕

4、卜天河路东侧两座大型商业广场太古汇、万簣口E在建设中,还有,太古汇面积约 12万平方米.万菱汇的面积亦达5.8万平方米等,这两大商业广场商场部分开业后.天;可商 圏的商业总面积将比目前递增30% ,超过100万平方米.单从高业面枳来天河商圈名副其实地成为中国第 大商圈.物业名称营业面积天河城12 万 nV正佳广场24 万 nV广百中怡6万卅维多利亚广场3万m*太古汇12万刖万羡汇5.4万nV天河娱乐广场3万耐摩登百货2.5万111*东方宝泰8万itf租务管理寒样，(HM匚H撫舉5二：1K，屠刪皿世，ffiH迴,*,illH EB屮gE-WJS0on CxT*Y- - - 亠*空忸人_溯屮 一,

5、473一2Oxw* 23_ AB1.材料名称电at灯具光以上空代开关（ABB）AS开关li板一一电工材料権定呂牌暑租务管理财务管理1. 进场需缴纳两押一租2、零售两个月交一次租金r餐饮半年交一次租金3、租金收取（净租金）有两种模式（实用面积接近50% ）: （1 ）逬深较深的按面积收取租金，如红色图示，建筑面积为52 nf #租金310元/ nV ,管理费50元/ nV ,如更换承租人需纟 理营业执照、消防等；（2 ）门面较宽的（展示性较强的、 部分餐饮类）,如蓝色图示,建筑 面积为40 m* ,租金打包价两万元;4、其他费用：水电费5、签约期三年租务管理-现场管理1、商户营业时间：周一至周五

6、10:00-22:00 ,周末及节假日9:30-22:002、现场不可以有无故停业3、节假日营销推广：纯商业活动4、节日装饰:无5、商家自行促销折扣，但必须保J寺货量充足6、无POP管理、存在越线摆卖现象租务管理-一客服管理1、6个客服台,每个客服台旁边就有个接待处（即 招商处）2、每个客服台一名客服,接待处一名招商员（机动岗一名）16人/班次（估计）,中部主入口岗位固定一人 消防通道堆放物品W租务管理-一安全管理i租务管理一-保洁管理小时一次,不同区域护理# 2人厕所采用暗色调无保洁人员Uol1-!时尚天河二期主题广州时尚天河推出二期中心广场拟打造裸眼3D场景在经过一年半的运営，时尚天j可一

7、期东西两区共8条街区已全部开业,将继续打造全新潮人 新据点，推出二期”中心广场“项目将无缝连接一捱，以体验为重点，计划引入艺术展和裸眼 3D场景，以及和足球俱乐部球迷会联手打造球迷购物主场。据了解，时尚天河中心广场针对1535岁年轻消费眸.引入个性化品牌及明星潮牌，以体验 为重点，休闲、乐活、品位、艺术、美食为主时尚夭河中心广场总面积约4.5万平方米f商铺面积从80J000平方米不等,既有大型主力 铺型,也有个性化潮牌店面,拟引入美容美体.休闲娱乐.儿童乐园.化妆品.家居用品美食 广场、主跤餐饮、影院电玩等。时尚天河市场总监林丽军表示，时尚天河一直致力把艺术融入购物过程中，时尚天河中心 广场将

8、延续对艺术的追求无论公共空间、潮牌店铺还星餐饮环境都将全面艺术升级.此夕卜，在景观设计方面，时尚天河中心广场也将主题化增加体验感.据透霜在美食区中 央设置了直径8米的生态水族馆.而在卫生间的设计上,也添加欧洲厨房设计元素，给人以古典、 质朴的气息，同时，也将打造”加勒比海盗“主题风格的卫生间。而在时尚天河中心广场项目推介会的壺宾对话环节中r忌盛中国商用地产集团项目战略研 究中心总监仲文佳表示，时尚天河中心广场以体验为重点进行定位，符合目前的消费趙势和潮流. -般而言,在商业项目中，除了在业态方面增加休闲、娱乐等商家,在空间打造以及服务方面也 要围绕体验式逬行。“体验型商业空间环境通过空间形态、

9、陈设造型、色彩光影等多方面的设计 和宫造，让消费者产生立体感官享受和丰富的心理体验进而诱发购物冲动，时尚天河中心广场 通过主题化设计增强体验感是值得借鉴的做法。“仲文佳说到。据林丽军透露，时尚天河一期商户达到1200家，开业以来每月客流城以20%速度增长,目 前每日客流良16万,节假日达到20万.“去年销售额23亿元f预计2013年达34亿元” 时尚天河一期问题与出路问题：1.潮流商场变身特价场时尚天河开业初期宜称项目梅重点突出个性化、潮流化.前沿化、新奇化、差异化的 时尚特色共划分为品牌荟萃街区、个性精品店街区、潮流缤纷百货区、美食广场四大区域。 不过，由于前期招商不力，开业后又与商户产生纠

10、纷致使部分品牌商户撒出，目前这些区域 实际名存实亡一送一,这里的针织衫40元T牛还买一送一,相当于20元一件.不过,记者仔细查看该 件针织衫后,发现衣服的质地和手感都很差,吊牌只有一个名称，并且无成份说明，无生产 厂家、地址、电话等信息.店员表示他们之前曾在火车站站西批发市场做过批发现在转除了香榭里和美时美刻南北两个美食区有些客流夕r其它大部分购物通道称得上是“门 可罗雀“，甚至一些区域整条谨道档口前都挂出TO元清货不退换”、“全场一折清货“等 促销广告牌，俨然成了一个特价场,且大多是不知名品牌,有些甚至是站西、流花等服装批 发市场转型过来的个体户.在一条主通道上有家Mazilan的女装档门口

11、外高高挂看“40元买理騒?S5跖舄友着矗酉fi己在时尚天河的购物经历：自已被_ 家服装店叫卖2939元一件衣服所吸引，但是该店的服务员声称,衣服 不能自行取衣、不退不换、不能试穿，而且服务员的态度奇差无比，买 了件上衣衣领完全不对称，跟挂版相差甚远.问题:2、方向标识混乱像逛”迷宫据了解时尚天河规划档口数昴高达3000个.同为地下商场，一路之隔的天河又一城仅 有160个商铺，流行前钱.动湿星城.地王广场等地下奇场的档门数舟也不过400500个.暨南大学现代流通研究中心执行主任陈海权表示.时尚天河一期商业面积就达5万平方米, 商铺面积多为20-40平方米.呈现”多、小、散”的轻点r体童如此庞大的

12、商铺切割过细，容 易出现人流动向和路线指引系统混乱。记者巡场发现，这里很多主通道上的吊牌多数指示地铁、 洗手间、停车场方向,并没有标明商场所在区域且长条形商场竖向通道少,容易让人找不到 北消费者Shirley表示,逛时尚天河犹如逛“迷宫 一些营业员也不知道这里哪个区怎么分 布，虽然目前在一些通道上增设了电子触屏导购牌，但这些只显示区域，而路面指引牌又没有 相应指示,电子导购牌形同虚设。BonsisI问题：3、“光污染”影响逛街心情“这里的装饰风格有点怪,感觉像是在逛DISCO夜场。记者上周巡场时听到一些路过 时尚夭河的人在小声议论.宜欢逛街的李小姐分别就对时尚天河和太古汇做了一个比较,从一 个

13、小细节看出商场运莒管理的高低。她说，太古汇与地铁三号线石牌桥站连谨,时尚天河也与地铁一号线体育中心站连通，地 形相似，但太古汇在地铁入口处布曽的是柔和的淡黄色灯光，非常素雅，吸引客人步入商场； 时尚夭河的入口处则是刺眼的红蓝灯光带，布满诸多广告牌显得杂乱无童.业内人士指出,时尚天河杂乱刺眼的”光污染“ 影响购物心悄。“可能经宫方想以DISCO元素来表达潮流时尚，但却反而把商场档次拉低。”该人士如是说。BonsisI问题：4、高额租金逼退进场商户据知慵人士透露，时尚天可星由时尚集团以20亿拿下25年经営管理权，以较高的代价进 入成熟商圈，商场大业主对此有很高的期待所以在租金方面.定下的目标也比较

14、高。开业初 期时尚天河一期租金每月平均在500元7500元/平方米，管理费50元/平方米.而在今年2月 底爆出，时尚夭河涉嫌私自违时建、未通过环评和菸铺区未取得消昉许可，以及市场登记证 等相关手续不齐全就违规开业，一些商户以商场未达到开业标准，而拒交租金引发双方矛盾升 级导致数十商户撤离。韦件爆发后为了吸引更多商户入驻.时尚天河在9月初进行降租。 时尚天河招商处的负责人表示，目前时尚天河推出200元/平方米的商家特惠价，明年1月24日 起会有一次提价,但不会高于510元/平方米。据一位经营女装商户刘荟（化名）表示，她的档口有50平方米r实用面积只有一半，目前 每月要交的租金是1万元，管理费30

15、00元.请两个店员每月工资5000多元，再加上水电分摊费， 这个档口每个月费用2万多元，但从“十一”开业到现在f営业额只有有1万多元。“莒业额刚好瞬理蠹翩碌也5元/平方米，而时尚天河达到5 5元/平方米,是这个商圈最高的.同为地下 商场的地王广场,经过多年的经営，目前租金水平只有400500元的幅度，”很明显时尚天河一开球是想向成熟商场看齐。“第一商业网总裁n-fJL T 黄华军表示,时尚天河做得太急功近这表现出其二房东“不好做，U01向大JQJ 高价租回来经営管理,却要承受资金回笼和银行贷款还息的压力。 _ 问题：5、时尚天河缺乏特色定位广东流通业商会执行会长黄文杰表示，时尚天河虽然位于天河

16、商圏中轴线上，但与天河城、 正佳等主流商场并不在一边，从地铁口出来也不星必经之路难以吸引大虽人流.而且目前时 尚夭河以临街小铺为主，缺乏主力店和适合市场需求址特色品牌组合,也就是经营定位不清晰， 更难吸引到客流。他指出,成熟商圏的商场更应注重莒运模式、品牌组合、业态差异,在激烈 竞争环境中以自身的特色弓I导时尚生活，即类似于以往采取的以“主力店+特色店”，形成独 特的商户组合，保证了商场整体鲜明定位.而目前时尚天河的“症结”正是錶少这些鲜明的定 位，这种没有特色和主题的经营方式是目前一些大商城的通病.邓国坚表示，时尚天河规模大、商铺多,没有做好周边消费力调言和科学的商业规划,可 以说是规划“先

17、天不足 再加上后天经宫招商、管理又不到位,商户就难免见光死。他 指出，也正因为时尚天河位于黄金核心商圈,有天河城、正佳广场、 广百中怡店等边缘客流支持，如果项目向：!凸亍移56公里，目前这 种布局会“死得很惨“ 出路1.精确定位目标消费群邓国坚表示，时尚天河想复制流行前线”育春无敌消费文化”的成功模式，但只学到了 表面皮毛.广州作为华南，乃至整个东南亚服装批发零铐的集散地,也是国内最大的饰品生产 加工基地，款式新颖、品位独特的商品可以说是应有尽有。流行前线、北京路、上下九等一直 是广州年轻人心目中的潮流壬地。他指出,时尚集团昌然在沈阳、南京、枝山这些北方市场己 有成功的运营秦例，但匕方和南方市

18、场毕竞不一样.產北消费者对潮流的理解不同北方人认 可的“时尚”，不等于广州人接受的”潮流”概念,如果对广州年轻人消费心理把握不透,等 于丧失了整个市场的灵魂.业内资深人士杨军艇表示，时尚天河号称定位中高端,却以个体商 户作为主要招商对象,以1535岁的年轻人为目标客户群体，定位欠精确，太过于宽泛，不 但浪费其黄金位直，还拉低了整个天河商圏的消费档次。2、利用体育中心文化优势陈海权表示，作为地下商场叫”时尚天河“，消费者不易找到，还不 如利用其上盖广州熟悉的天河体育中心改叫“体育中心地下商场“。邓国坚也表示，可以结合上盖体育中心的文化优势利用天河体育中 心每年举办数百场大型体育赛事，各种瞅星的演唱会，拥有近水楼台先得 月地段优势,长期为项目运莒宣传造势；再搞清商场特色和定位人群,从 业态组合、单品价格、企划推广上进行组合拳,把人流拉下去经过23 年培育，商场应该会有起色。Thank you （2茫）/