【地产文案】行政表单目录

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1、 行政表单目录表单编号使用岗位日常用表辅助用表备注NUC/GO/FN/001总经办主任月工作目标计划实施表小计12张，此岗位空缺时工作由秘书代完成。NUC/GO/FN/002一周工作汇报表NUC/GO/FN/003案场行政检查记录表NUC/GO/FN/004员工试用转正评估表NUC/GO/FN/005员工绩效评估表NUC/GO/FN/006岗位需求申请单NUC/GO/FN/007员工入职考核表NUC/GO/FN/008员工离职交接单NUC/GO/FN/009工作联系单NUC/GO/FN/010员工奖罚通知单NUC/GO/FN/011加班单NUC/GO/FN/012请假单NUC/GO/FN/01

2、3总经办秘书面试签到表小计6张NUC/GO/FN/014员工档案登记表NUC/GO/FN/015员工培训履历表NUC/GO/FN/016员工外出登记表NUC/GO/FN/017文件签收（阅）表NUC/GO/FN/018名片申请单NUC/GO/FN/019总经办文员员工考勤表小计10张NUC/GO/FN/020书籍目录NUC/GO/FN/021书籍资料借阅登记表NUC/GO/FN/022日常办公用品申购单NUC/GO/FN/023特殊办公用品申购单NUC/GO/FN/024日常（特殊）办公用品明细NUC/GO/FN/025员工服装领用登记表NUC/GO/FN/026员工午餐登记表NUC/GO/F

3、N/027员工排班表NUC/GO/FN/028媒体发布纪实NUC/GO/FN/029总经办司机公务用车登记表小计1张合计29张 房产开发基础知识住宅的结构有哪些形式？商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为：“砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构”，三种形式情况如下：(1)砖混结构住宅砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。(2)砖木结构住宅砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋

4、。(3)钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用。 什么是使用率？什么是实用率？住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间，而实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。怎样计算房屋的使用率？房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要标准，目前物业市场上出售的房屋大多以建筑面积表示，但对客户来说最具有实际使用意义的是使用面积

5、。二者在数值上差距越大使用率越低，效用也越低。在使用率计算方法的选择上，有些发展商采用轴线面积法。这种方法是以房间内外墙的中线为边界计算使用面积，这样计算出来的使用面积包括了外墙的一半面积和全部内墙所占的面积，数值上显得较高，不能完全反映房产实际的使用面积情况。比较确切地计算方法是在建筑面积的基础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积，这种方法计算出来的使用面积也形象地称为“地毯面积”。它反映了一个物业的真实使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多层住宅略差，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平

6、均分摊的面积也多。而多层住宅基本不存在上述问题，即便有些多层住宅有电梯，其电梯间面积也小于高层，如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高。此外，建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配电室、高压水泵房等。 什么是住宅的开间、进深、层高和净高？(1)住宅的开间住宅的开间就住宅的宽度。在1987年颁布的住宅建筑模数协调标准中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。(2)住宅的进深住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987年实施的住宅建筑模数协调标准中，

7、明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。(3)住宅的层高住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。(4)住宅的净高住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高-楼板厚度即层高和楼板厚度的差叫“净高”。商品住宅的开间、

8、进深和层高(即住宅的宽度、长度和高度)，这三大指标是确定住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即开间、进深、层高越大)，建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越高。当然人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高。因此，购房者在购买商品住宅时，应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑，住宅的面积适宜即可。购房基础知识：读懂商品房术语单元式住宅：是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。商品房的结构：售

9、房的楼书中常见用语，房屋结构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同；现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。房屋的开间：是指房屋的宽度。房屋的进深：是指房屋的实际长度。房屋的层高：是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。房屋的净高：是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间

10、的距离。商品房建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。建筑密度：是指建筑覆盖率，即项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地面积之比。绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。商品房的起价：是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。均价：是指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的价格。预售价：是指商品房预售的价格。低层房：是指1至3层高的楼房。小高层房：是指9至11层高以下的楼房。高层房：是指总高在12层以上的楼房。商品房的使用率：是指房屋的使用面积与建筑面积的比例。商品房的变频供水：是指居住在楼房

11、的居民生活用水直接来自设立在小区的变频泵房输入输出。跃层式商品房：是指由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。复式商品房：是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。水景商品房：是指依水而建的房屋；TOWNHOUSE：也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。有朋什么是住宅的建筑面积？它是如何计算的？建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它

12、包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的。在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是：(1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。(2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。(3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。(4)用深

13、基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。(5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。(6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。(7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。(8)独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积。(9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。(10)两个建筑物

14、之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。(11)突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。(12)封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积(包括阳台栏板)的一半计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。(13)住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。另外，在住宅的建筑中，不计算建筑面积的范围有：(1)突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁)

15、板，如：柱、垛、勒脚等。(2)检修、消防等用的室外爬梯，宽度在60厘米以内的钢梯。(3)独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。(4)没有围护结构的屋顶水箱间。(5)层高在2.2米以内的技术层(设备层)。(6)单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。(7)层高小于2.2米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间。从以上可以看出，住宅的建筑面积计算起来比较复杂，不仅规定多，而且专业性、技术性非常强。消费者在购房时，如果对此不了解，或者对计算出的结果表示怀疑，可以咨询专业人员或请专门测量机构，依照上述标准重新测量计算。十种情况不计入建筑面积根据新的国家级标准房产测量规范，10种情况下建

16、筑面积不计算。10种情况包括：1.层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室；2.突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷；3.房屋之间无上盖的架空通廊；4.房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；5.建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台；6.骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；7.利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋；8.活动简易房屋；9.与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。10.据了解，新的房产测量规范将按精度等级不同，分别允许误差范围为0.26、0.6、1.4，而旧标准允许面积测量误

17、差为1.4。什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率？消费者在购房时，除了考虑地理位置和人文环境外，对生活的质量也越来越注重，他们特别关注在商品房销售的广告中常见的“建筑容积率、建筑密度、绿化率”等技术经济指标。建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面

18、积、运动场地等等。商品房的销售面积如何计算？按照北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定(京房地权字1998第1285号)：商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积(即套内建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和一、套内建筑面积的计算方法：套内使用面积：住宅按住宅建筑设计规范(GBJ96-86)规定的方法计算；其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照住宅建筑设计规范计算。套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：(1)共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙

19、以及外墙(包括山墙)；共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。(2)非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。二、商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积；(2)各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。下列空间不得计入公用建筑面积：(1)作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。(2)作为人防工程的地下室。公用建筑面积计算公式：公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工

20、程地下室公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积公用建筑面积分摊系数因此，商品房销售面积公式还可表达为：商品房销售面积=套内建筑面积(1+公用建筑面积分摊系数)什么叫房屋的产权,产权包括什么？网友STIFF68问：什么叫做房屋的产权。产权包括什么？拥有产权能享受到什么权利？产权和土地有无必然联系？在项目销售中，有无规定什么东西是有产权的，什么东西是没有产权的？李律师答：房屋产权指的是房屋所有对房屋所拥有的完全所有权，主要包括对房屋的占有，使用，处分和收益权。简单说就是拥有使用该房屋，或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给

21、银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。房屋作为不动产，与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，房屋，开发商拥有产权并独立出售，出租的车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及/或公建，对购房而言，就不具备产权的概念。产权证如何办理？手续是否很麻烦？网友问：请问产权证如何办理？是否手续很麻烦？李律师答：每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等到房屋交易部门办理立契手续后，再办理过户手续

22、。您可以委托中介机构或由开发商为您代办。律师释疑：什么是楼盘均价？“均价”，顾名思义当然是楼盘的平均价格，它代表一个项目的整体价位水平。但购房者会发现，用标着的“均价”来买房，往往想买的房子与打出的“均价”有很大差距。“均价”到底是什么样的一个价格？“均价”不是简单的算术平均值，而是发展商根据当前的市场情况专门制定的，以收回成本并获得利润的价格。一个楼盘在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准，是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值，在给每一户定价前，先定出要销售的小区中每一栋楼的均价，在这里就要应用到价差系数，它是根据每栋

23、楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。而每一个单元户型的价格，则是根据各个户型的垂直位置(楼层)和水平位置(在一层楼中的位置)差以及每个户型的朝向、采光、通风等的不同定出系数(好朝向、好位置的户型当然系数就高)，再用这栋楼拟定的均价与系数相乘，得出每户每平方米的价格，再与每户的面积相乘，便得出一户的总价。什么是房地产登记？房地产登记，即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。城市房地产权属都必须向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给房地产产

24、权证。产权登记是房地产管理的行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权属实施有效的管理。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、产权变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载。房地产登记可以起到明确房地产边界、面积，明确房地产权利人，明确房地产产权状况等三方面的作用。什么是住宅的“全部产权”和“部分产权”？国务院发布的关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知中，对“全部产权”和“部分产权”都作了明确的规定。“全部产权”是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。经济适用房亦属于全部产权。“部分产权”是指职工按标准价购买的公有住宅。在国

25、家规定的住房面积之内，职工按标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例进行分配。“部分产权”与“全部产权”的不同之处在于，“部分产权”虽然具有永久使用权和继承权，但在出售时要与原售房单位分割收益。目前，已经取消标准价售房方式，原按标准价向职工售卖的公房，提倡职工补足成本价价款，转为全部产权。什么是印花税？购房者如何纳税？印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。1、征税范围及纳税人。印花税的

26、课税对象是房地产交易中的各种凭证。应纳印花税的凭证在中华人民共和国印花税暂行条例中列举了13类。房屋因卖买、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据便是其中之一。印花税由应纳税凭证的书立人或领受人缴纳，具体地说，产权转移书据由立据人缴纳，如果立据人未缴或少缴印花税的，书据的持有人应负责补缴。2、税率和计税方法。房屋产权转移书据，印花税按所载金额万分之五贴花。其应纳税额的计算公式为：应纳税额=计税金额适用税率。3、减税、免税规定。房屋所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据，免纳印花税。4、纳税地点、期限和缴纳方法。印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳，合同在签订时缴纳

27、，产权转移书据在立据时缴纳。印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。整个缴纳完税的程序是：在凭证书立或领受的同时，由纳税人根据凭证上所载的计税金额自行计算应纳税额，购买相当金额的印花税票，粘贴在凭证的适当位置，然后自行注销。注销的方法是：可以用钢笔、毛笔等书写工具，在印花税票与凭证的交接处画几条横线注销。不论贴多少枚印花税票，都要将税票予以注销，印花税票注销后就完成了纳税手续，纳税人对纳税凭证应按规定的期限妥善保存一个时期，以便税务人员进行纳税检查。对有些凭证应纳税额较大，不便于在凭证上粘贴印花税票完税的，纳税人可持证到税务机关，采取开缴款书或完税证缴纳印花税的办法，由税务机关在凭证上加盖印花税

28、收讫专用章。什么是契税？购房者如何纳税？契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。1、征收范围及纳税人。由购买、承典、受赠或交换房屋及土地使用权的单位和个人交纳。2、税率。1997年4月23日，我国颁布了新的契税暂行条例，规定契税税率为3%5%。具体契税适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在税率范围内按照本地区的实际情况确定。北京市确定的税率为4%，目前为推动居民住房消费，按2%税率减半征收。什么是印花税？购房者如何纳税？印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭

29、证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。1、征税范围及纳税人。印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证。应纳印花税的凭证在中华人民共和国印花税暂行条例中列举了13类。房屋因卖买、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据便是其中之一。印花税由应纳税凭证的书立人或领受人缴纳，具体地说，产权转移书据由立据人缴纳，如果立据人未缴或少缴印花税的，书据的持有人应负责补缴。2、税率和计税方法。房屋产权转移书据，印花税按所载金额万分之五贴花。其应纳税额的计算公式为：应纳税额=计税金额适用税率。3、减税、免税规定。房屋所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学

30、校所书立的书据，免纳印花税。4、纳税地点、期限和缴纳方法。印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳，合同在签订时缴纳，产权转移书据在立据时缴纳。印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。整个缴纳完税的程序是：在凭证书立或领受的同时，由纳税人根据凭证上所载的计税金额自行计算应纳税额，购买相当金额的印花税票，粘贴在凭证的适当位置，然后自行注销。注销的方法是：可以用钢笔、毛笔等书写工具，在印花税票与凭证的交接处画几条横线注销。不论贴多少枚印花税票，都要将税票予以注销，印花税票注销后就完成了纳税手续，纳税人对纳税凭证应按规定的期限妥善保存一个时期，以便税务人员进行纳税检查。对有些凭证应纳税额较大，不便于在凭证上粘

31、贴印花税票完税的，纳税人可持证到税务机关，采取开缴款书或完税证缴纳印花税的办法，由税务机关在凭证上加盖印花税收讫专用章。什么是公共维修基金？购买公有住房时公共维修基金如何交纳？公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。1999年购房的职工，购房人按每建筑平方米26元、售房单位也按每建筑平方米26元的标准交纳公共维修基金。从2000年4月1日起，公共维修基金的交纳标准调整为：购房人按成本价基价的2%，售房单位按多层住宅售房款的2%、高层住宅售房款

32、的3%的比例，筹集公共维修基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%。购房时应要求开发商提供齐全的“五证、二书”不少买房人给本刊打电话，询问在购房过程中，怎样保证所购房屋是合法的，应该要求开发商提供哪些文件？在此特请北京市英岛律师事务所邓泽敏律师予以解答。购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证(建设工程开工证)、商品房销售(预售)许可证。“二书”是指住宅质量保证书和住宅使用说明书。1、国有土地使用证国有土地使用证是证明土地使用

33、者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。北京市国土房管局对直接填发的国有土地使用证根据国有土地使用方式不同，分别加盖北京市国土房管局划拨土地使用证专用章、北京市国土房管局有偿土地使用证专用章、北京市国土房管局交纳使用费土地使用专用章、北京市国土房管局临时土地使用证专用章。2、建设用地规划许可证建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按

34、照城市规划使用土地的合法权益。法律后果：按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得建设用地规划许可证而占用土地的，其建设用地批准文件无效。3、建设工程规划许可证建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。法律后果：房地产商如未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除

35、或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。4、建设工程施工许可证建设工程施工许可证(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，负责开工审批等项工作。5、商品房销售(预售)许可证商品房

36、销售(预售)许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是北京市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的工程验收证。“五证”中最重要的是国有土地使用证和商品房销售(预售)许可证，两者表明所购房屋属合法交易范畴。住宅质量保证书和住宅使用说明书两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。1、住宅质量保证书是房地产开发企业在商品房

37、交付使用时，向购房人提供的住房质量保证文件。2、住宅使用说明书是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的有关住房使用的说明。精打细算：出售已购公房再买商品房能减多少税从本月起，北京市居民出售已购公有住房，又在一年内新购商品房的，可获契税减免。根据北京市人民政府关于印发北京市已购公有住房上市出售实施办法的通知第九条规定：居民上市出售已购公有住房后，又在一年内新购商品房的，按新购商品房与出售公有住房成交价的差额计征契税。具体为：如果购房的价格超过售房的价格，按差额计征契税；如果购房的价格等于或低于售房的价格，则不需缴纳契税。那么，到底出售公房再买商品房能减免多少税费呢，“我爱我家”的专家为

38、您详细算了一笔账：以出售三元桥一带一套80平方米的已购公房为例，房价约为4000元平方米，总房价合计为32万元。例一：出售上述已购公房后再买一套120平方米商品房，以方庄或望京附近商品房为例，商品房房价约为5000元平方米，总房款约60万元，价格高于出售已购公房的价格。(1)新政策执行以前，购买这样一套商品房所需缴纳的契税为：600000元1.5%9000元(2)新政策执行后，出售已购公有住房再买商品房所缴纳的契税则为：(600000元-320000元)1.5%4200元(3)相比之下，现在比以前节省了约4800元。例二：买一套110平方米的郊区商品房，以通州为例，商品房价约为2800元平方米

39、，总房款约30.8万元，价格低于出售已购公房的价格。(1)新政策执行以前，购买这样一套商品房所需缴纳的契税为：308000元1.5%4620元(2)新政策执行后，出售已购公房再买该商品房无需缴纳契税，因而契税为0(3)相比之下，现在比以前节省了约4620元。置业前先要弄清的问题：你和房子有几种关系？买房时首选要弄清楚的是以谁的名义购房。房屋是特殊的财产，所有权权属的确定应以产权证记载为准，因此应在购房以前对此就有清楚判断。房屋的产权关系主要有以下几种，对此明确了解，有助于您确定以谁的名义买房。产权共有关系夫妇在婚姻关系持续期间所购得的房地产，如无其他协议，则该房地产属共有财产，也就是房产证上的

40、名字不管是谁，效果都一样，即夫妻双方各有一半份额。赠送关系父母或子女自愿将房地产赠送给子女或父母，属于家庭间的无偿财产转移，必须办理公证书，其过户费用较正常买卖费用少。继承关系根据我国继承法规定：房地产继承从被继承人死亡的时间开始。法定继承顺序分为两种。第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟、姐妹、祖父母。继承先由第一顺序继承人继承，没有第一顺序继承人的，由第二顺序继承人继承。法律还规定：房地产继承应是权利与义务的双重继承，即遗产在清偿了债务后才能继承。相互扶助关系在房改售房中，一些老人没有经济能力购买成本价房改房屋，其子女中有经济能力、愿资助者可在购房协议中加以注明，并经公证，这样有利于

41、房屋产权将来的分配。其他关系此外，房地产在家庭中因纠纷而提出分割份额时，可以相互协商、申请仲裁或到法院起诉。再有就是未成年人购房问题。现在许多父母为减少今后涉及的继承、赠予、分割等问题，购房时直接登记子女的姓名。如子女未成年，则登记时要指定一名监护人(一般是父母亲)列入产权登记档案。指定监护人需到公证处公证。买什么样的房不后悔？首先关注房屋舒适度准备在2003年买房的朋友很多，眼下可供买房人选择的房子也不少。作为买房人，选择什么样的房子才比较明智，不至于像一些买房人那样，在两三年后就因房子落伍而后悔呢？专家给您的建议是：选房首要关注舒适度。中国建筑设计研究院原副总建筑师开彦在接受本报记者采访时

42、说，小户型只是过渡性产品，二三十平方米或三四十平方米的房子只能叫准住宅，是宿舍型的、不完全、不稳定的住宅。这样的房子近期可能好卖，但如果对其发展不加以控制，几年后想把买到手的这种房子卖出去，可能就困难了。所以还是品质好、居住舒适的房子比较稳定，是到位的房子。从目前情况来看，一家三口人，大约需要100平方米左右的房子，才能满足舒适度的要求。选择住房需要关注的因素很多。开总认为，从住宅本身发展的角度来看，经过了几个时期。一开始是追求面积，解决家庭人口多，要分得开、住得下的问题。后来是追求住房的环境，环境好就是好房子。而今天人们追求的应该是房子的品质，追求居住的舒适度。这也应该是今后住宅发展的趋势。

43、什么样的房子住着舒适呢？不同的人可能会有不同的感觉。但是开总认为，住房从生存型发展到舒适型，最基本的变化，首先是空间功能关系要合理，做到公私分区、动静分区、洁污分区，功能要求越来越细化。比如一个客厅兼作餐厅，演变为一个客厅加一个餐厅；增加书房、电脑间、管道间兼贮藏室等。卫生间也由洗盆、便器、浴盆这老三件儿演变为多功能：化妆、淋浴间，各种设备还要实行分区使用。此外，面积要有基本的保证，如客厅最小不要小于14平方米，如能达到25平方米较为合适。过大则易失去温馨感、亲和感，使居住者感觉冷漠、孤独。主卧室要提高舒适度，面积不应小于12平方米，16平方米较为合适，进深应适当增加，可进入式衣柜很有必要。总

44、之，只有房子的功能空间配置科学合理，充分体现“以人为本”的精神，即以居住生活规律为原则，满足居住者生活需求，这样的房子住着才会感觉舒适。买房子，其实就是买一种生活方式，这种说法很有道理。住房要想舒适，除户型设计要科学合理外，采光、采暖、日照、通风、景观等都要做好，为居住者营造一个好的生活空间。目前健康住宅已经越来越成为人们关注的热点。购房者不但要看住房装修材料是否健康环保，还要求住房能满足人们心理健康的需求，比如房间的视线是否开阔，景观是否优美，采光日照是否充足，这都对人的情绪有很大的影响，直接关系到居住者的心理健康。此外，是否给居住者创造有感情交流的空间，营造出很融洽的生活氛围，这一点也很重

45、要。开总特别指出，目前有些项目，靠增加科技含量来提高房子的品质和舒适度，反映了市场发展的需求，赢得了用户，非常可取。好多从欧洲回来的人就要找这样的房子，外表很简洁，进去后舒适度高，环保健康，节约能源。这样的房子是今后住宅的发展趋势，也应该是人们买房的首选目标。京城普通居民住宅离小康住宅标准有多远？1、十大小康标准是什么“十六大”提出的十大小康住宅标准是什么？据北京市国土资源与房管局办公室主任刘占恩生介绍，小康住宅定位的宗旨是“科技先导，适度超前”，具体有以下特征：一、住宅套型面积稍大，配置合理；二、平面布局设计合理，体现食寝分离、居寝分离的原则，并为住房留有装修改造的余地；三、房间采光充足，通

46、风良好，隔音效果和照明水平在现有国内基础标准上提高12个等级；四、合理配置成套厨房设备，改善排烟、排油条件，冰箱入厨；五、合理分隔卫生空间，减少便溺、洗浴、化妆、洗脸的相互干扰；六、管道集中，水、电、煤气三表出户，增加保安措施，配置电话、闭路电视、空调专用线路；七、合理设计过渡空间；八、住宅区环境舒适，便于治安防范和噪音综合治理，道路交通组织合理；九、垃圾处理袋装化，自行车就近入库，预留汽车停车位；十、社区内绿化好，景色宜人，体现出节能、节地特点，有利于保护生态环境。2、普通百姓离小康住宅水平有点远日前，记者来到海淀区花园路牡丹园西里李光华家里，82岁高龄的李光华小小的屋子只有几个简单的木制家

47、具，当有人进来时，屋里面的空间立刻显得小了。李光华告诉记者，她是吃低保的(最低生活保障)，每个月靠政府发给最低生活保障金来生活，她要求不高，只要有地儿住就行，她从来没有奢望家里能有闭路电视、空调专线等高档设施。在北京市建外月河胡同新建5排2号的王岱家里，记者看到一个仅仅几十平方米的小平房被床、柜子、沙发、米袋、煤球等生活物品挤得满满的，连个下脚的地方都没有。谈及小康住宅标准，年近60岁的王岱眼睛湿了。她曾在北京市一家木材厂工作，每月仅几百元，除了维持家用，根本存不下钱。她从年轻时就盼着能住上宽敞明亮的楼房，可很难如愿。她爱人工资也不高，夫妇俩把一辈子的工资都加起来也不足十万元。王岱很无奈地告诉

48、记者，就是靠借钱，现在都没有人愿意借钱给他们，怕他们还不上。家住北京市西三旗的谢翠英女士告诉记者，她家刚刚拆迁，手里倒有三四十万的拆迁款，买上能达到小康标准的楼房目前看是没问题的。可是她却不敢买，因为孩子正读高二，如果把钱都用在买房上，将来孩子上大学时学费怎么办？3、开发商市场不乏小康水准楼房虽然京城普通老百姓住上具有小康水准的楼房难，但记者在2002年12月19日22日国贸举办的“中国北京冬季房地产交易会”上了解到，112个参展商展出的90多个项目，基本能达到小康标准，有一些高档商品房都设有宽带入网、智能化小区等更为先进的设施。开发商李先生告诉记者，房子本身是商品，设计其功能全面是为了追求利

49、润。4、主管部门完善廉租住房体系据北京市国土资源和房屋管理局沈女士介绍，在提升住房品质的同时还要加强住房的保障性，进一步完善廉租住房的供应体系，帮助社会弱势群体解决人居问题。今后的公积金将有大部分支持贴息贷款。据了解，今年10月，北京在全国首家推出“个人住房担保政策性贴息”，该项业务首次在北京推出后，即以“可享受政策性贴息待遇”、“贷款费用低”，而受到贷款买房者的普遍欢迎。SWOT分析法【图文】SWOT分析法（自我诊断方法）是一种能够较客观而准确地分析和研究一个单位现实情况的方法。利用这种方法可以从中找出对自己有利的、值得发扬的因素，以及对自己不利的、如何去避开的东西，发现存在的问题，找出解决

50、办法，并明确以后的发展方向。根据这个分析，可以将问题按轻重缓急分类，明确哪些是目前急需解决的问题，哪些是可以稍微拖后一点儿的事情，哪些属于战略目标上的障碍，哪些属于战术上的问题。它很有针对性，有利于领导者和管理者在单位的发展上做出较正确的决策和规划。1、SWOT的含意SWof四个英文字母代表Strength，Weakness，Qpportunity，Threat。意思分别为：S，强项、优势；W，弱项、劣势；0，机会、机遇；T，威胁、对手。从整体上看，SWOT可以分为两部分。第一部分为SW，主要用来分析内部条件；第二部分为OT，主要用来分析外部条件。另外，每一个单项如S又可以分为外部因素和内部因

51、素，这样就可以对情况有一个较完整的概念了。在发达国家，许多公司、医院、政府机构、工厂、学校，不管是盈利单位，还是非盈利单位，都非常关注本单位的发展。所以，他们经常用这种方法进行分析、研究，有的一季度一次，有的一年一次，有的甚至一两个月一次。因为他们已经习惯了对目前的情况、存在的问题、条件和环境的变化经常进行了解，以期得到较清晰、连续的跟踪，并根据自己的发展目标，做出一套相适应的计划和规范来保证达到目的。他们非常希望知道本单位的市场、产品、顾客、服务等的定位情况。比如我在英国留学时，许多教师在给我们上第一堂课时都会先声明：“同学们，不论你们有什么问题，都可以随时问我。这是我办公室和家里的电话。不

52、要怕麻烦或不好意思。”当我问老师为什么要这样时，老师说：“因为学生就是我的顾客，是这些顾客给我发的工资。我的产品是讲课，产品的质量好坏直接影响到我的顾客。如果他们不愿意听我的课，可能我就不会有工资了。”又如：在英国的大街上，无论你遇到什么困难，你都可以去找警察。而警察也会非常热心和耐心地问你，他能为你做些什么。这是因为警察非常清楚他们的工资来自于纳税人，而大街上的行人就是纳税人，他们的服务对象就是纳税人，他们所提供的合格产品就是为纳税人服务。作为领导者和管理者首先要明确：我们的顾客是谁？在哪儿？产品是什么？应该提供什么服务？在管理运作中怎样应付不断出现的变化？存在哪些威胁和竞争对手？会发生什么

53、样的竞争？怎样去改进并完善自己？只有这样，事业才能发展壮大。用SWOT分析法分析国内单位时，一定要考虑到中国的国情和单位的具体情况，不能全盘照搬。只有将SWOT分析法同本单位的实际结合起来，并考虑到中国的文化、经济、政治、人文等因素，才能得出较正确的结论。2、案例用SWOT分析法分析国内一个培训机构（为便于分析，暂不考虑人文、政治等因素，表85）。S：强项，优势（外部）在国内外有一定的知名度，是层次较高的培训机构之一，具有几项培训的资格。（内部）有一部分素质较好、积极肯干的员工；有一批国外赠送的设备（交通工具、计算机、教学设备等），这些设备质量较好；受训人员层次较高，有政府官员、也有企业管理者

54、。W：弱项，劣势（外部）顾客面较窄，仅限于政府官员和部分企业领导；在一些培训班的组织上受制约较多；没有形成自己的网络，信息反馈少；没有在外面叫得响的、具有自己特色的产品；对外宣传力度不够，对外联络不够广泛、主动。（内部）少部分人员自身素质不高，达不到现代培训的要求，缺少自己的师资力量，没有能够承担高层次讲课的教师；单位的福利差些，人员的数量和工作所需相比多了些。另外，行政后勤人员多于培训人员，大锅饭的意识较浓，管理还不够完善。以上两项是单位的内部环境和情况。O：机会，机遇（外部）国内外有不少单位希望同该培训机构建立友好关系，进行资助并建立合作项目；国内的高层次培训需求量大，培训市场大。有不少单

55、位希望接受高级管理强化培训，并到国外进行实地考察、研究。（内部）已有许多待开发的项目，包括和国外的合作项目；有能够开拓创新的人，有能力执行国内、外的项目；还可以进行多方位的开发，如出教材、拍电视片、建立联合网络；有可开发的大市场，也可以创造出较好的产品。T：威胁，竞争对手（外部）国家又成立了一家类似的培训机构，并给予较大的投 入，如人员、资金等；许多省、市、自治区和各部、委相继成立了自己的培训机构，在本系统内进行行业管理培训；这些机构都在扩大自己的市场，寻找自己的顾客；培训课程的内容雷同或相似。（内部）产品单一，质量和内容有待根据发展和现时需求而提高。自满感较强，服务意识不到位；管理机制未进一

56、步理顺，少部分人员由于福利较差而不稳定；工作量安排不合理；激励机制和奖励制度不健全。没有自己的CI（企业文化）和中期、远期目标。以上两项是外部环境和情况。3、分析从以上SWOT分析中可以看出，在目前的情况下，这个单位内部和外部情况从总体上来讲还是基本可以的。但是如果不抓紧对发展的研究、分析，则很快就会滑向劣势。因为它的优势是暂时的，随着市场的发展和需求的变化，如果不迅速扩大自己的市场范围，提高产品质量和服务意识，则势必会遇到强劲的挑战；如果不能适应，还会被淘汰。而制约着市场和产品的重要因素之一就是管理，这样一来就给这个单位的管理层提出了一个刻不容缓的、需认真考虑的问题：怎样针对主要问题加强管理

57、，改变观念，适应形势，完善发展。从内部讲，首先这个单位应充分利用自己目前的优势，如声誉好、层次高、有资格认证等。其次，它应该抓紧时间，立即策划自己的CI（企业文化），尽快提高自身素质，改变观念，使单位和员工适应市场的变化和发展，用经济的观点和意识去考虑问题、分析问题、解决问题。同时，它应迅速建立一支高质量的师资队伍，开始研究市场需求，并能讲授市场上急需的课程。第三，加紧同外单位的联系，利用召开反馈会、通气会、研讨会和其他手段，持续、稳定地提高自己的知名度。这个单位的领导层应该通过SWOT反映出来的情况，清楚地意识到本单位在发展道路上所处的环境和可能遇到的威胁与挑战；这些竞争会威胁到单位的哪些领

58、域，危及到自己的哪些产品、顾客和市场。同时，还要认真分析、研究单位内部的具体问题，如为什么少部分人心不稳，是单位的福利差，还是看不到单位的希望和前途，或是其他原因。人心问题非常严峻，因为它可以引发许多其他意想不到的后果。从外部情况来看，这个单位由于自己的优势较多，所以它生存的机会、发展的机遇比较多。这些可以转化为发展的有利因素，有时也可以转化为不利因素，关键就是怎样看待、处理和把握这些优势，使它们向有利因素方面发展。决不能躺在这些优势和以前的成绩上，不再开发新的领域，不再拓展新的市场。对其他的竞争对手，应清楚地看到他们能在这里分得多少市场份额，形成什么威胁，能给本单位留下多少比例，并制定一个整

59、体战略决策。面对众多竞争对手是个非常棘手的问题：第一你不能取消这些培训机构；第二你不能干涉那些培训机构的市场；第三你本身没有下指令性文件要求别人接受培训的权利。这样，激烈的竞争就出现了。4、总结从以上的分析来看，这个单位的面前是一条布满障碍的道路。从目前来看，情况也不容乐观。如果发展得好，前景不错。但是，必须正视现实，研究内部、外部的情况，并针对目前的产品和发展力量进行深层次的研究。要从战略的高度和角度来看待整体性的开发问题，这个问题越早抓，对这个单位就越有利。应该采取以下措施来完成发展规划。（l）设立单位的CI（企业文化）和整体发展理念。目标如何设定，要由全体职工讨论决定，由领导牵头实施，从

60、点滴入手，建立、发展、完善企业自身的形象。（2）认真进行市场调查，划分好自己的市场，找准自己的顾客群，加强联系和沟通。（3）建立一支有效的课题队伍，针对目前市场所需，设置一套好的教材和案例。（4）建立一支高素质的教师队伍，敢于并胜任高层次的课程。（5）利用自身的优势，迅速同国内外建立新的、有特色的合作项目。（6）在创造社会效益的同时，注意较大幅度地提高经济效益，并将其中相当一部分作为再发展资金。（7）建立有效的激励制度和管理发展制度。最后一条最关键，那就是要调整机构，起用能人，并设重奖，激励员工为单位的发展做贡献。内部环境-SWOT分析法一、 WOT分析的一般方法SWOT分析是一种对企业的优势

61、、劣势、机会和威胁的分析，在分析时，应把所有的内部因素(包括公司的优势和劣势)都集中在一起，然后用外部的力量来对这些因素进行评估。这些外部力量包括机会和威胁，它们是由于竞争力量或企业环境中的趋势所造成的。这些因素的平衡决定了公司应做什么以及什么时候去做。可按以下步骤完成这个SWOT分析表：(1)把识别出的所有优势分成两组，分的时候应以下面的原则为基础：看看它们是与行业中潜在的机会有关，还是与潜在的威胁有关。(2)用同样的方法把所有劣势分成两组。一组与机会有关，另一组与威胁有关。(3)建构一个表格，每个占1/4。(4)把公司的优势和劣势与机会或威胁配对，分别放在每个格子中。SWOT表格表明公司内部的优势和劣势与外部机会和威胁的平衡。在你的企业计划中，一定要把以下步骤都写出来：在某些领域内，你可能面临来自竞争者的威胁；或者在变化的环境中，有一种不利的趋势，在这些领域或趋势中，公司会有些劣势，那么要把这些劣势消除掉。利用那些机会，这是公司真正的优势。某些领域中可能有潜在的机会，把这些领域中的劣势加以改进。对目前有优势的领域进行监控，以便在潜在的威胁可能出现的时候不感到吃惊。二、公司的优势和劣势公司的优势是指在执行策略、完成计划以及达到确立的目标时可以利用的能力、资源以及技能。公司的劣势是指能力和资源方面的缺少或者缺陷。在为将来做计划时，确