武汉市黄陂区市场调研报告PPT学习教案

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1、会计学1武汉市黄陂区市场调研报告武汉市黄陂区市场调研报告PART1：武汉黄陂区宏观市场第1页/共65页武汉黄陂区市场区位篇宏观市场 黄陂区位于湖北省东部偏北，武汉市北部，前川城区距武汉市中心23公里。黄陂区国土总面积2261平方公里，占湖北省国土总面积的1.22%。 东与武汉市洪山区、新洲区接壤，南与武汉市东西湖区，江岸区相连，西与孝感市孝昌县、孝南区毗连，北与孝感市大悟县、黄冈市红安县交界。区境南北最大纵距104公里，东西最大横距55公里。湖广通志称黄陂：“东骛赤壁，南骋鄂渚，西汇七泽之雄，北距三关之险”。 黄陂区地处武汉市以北，区域面积2261平方公里，约占全市 的1/4；人口113万，约

2、占全市的1/8，是武汉面积最大、人口最多的 新城区。现辖19个街乡镇场，611个村（队）、45个社区。黄陂区具有四大特点： 历史老区。黄陂有1430年的建县（区）史，1983年由孝感地区 划归武汉市，1998年9月撤县设区。黄陂人杰地灵，文化璀璨。九 佬十八匠遍布五湖四海，素有无陂不成镇之说，享有楚剧之 乡、泥塑之乡、武术之乡的美誉。人文底蕴悠远厚重 黄陂享有武汉之根、木兰故里、理学之源、红色之区、武汉之窗、商贸之都、武汉之肺等美誉。拥有盘龙城文化、木兰文化，二程文化、首义文化四大文化名片。黄陂是湖北省第一台乡，第二侨乡，华侨华裔和港澳台同胞超过30万人。黄陂区孝感市黄冈市第2页/共65页宏观

3、市场木兰乡滠口街罗汉寺街横店街祁家湾街李集街长轩岭街姚集街蔡店街六指店街蔡榨街王家河街天河街武湖街 三里镇盘龙经济 开发区前川街黄陂区辖15个街道、1个乡武汉黄陂区市场区位篇第3页/共65页宏观市场汉口北前川武湖盘龙城木兰文化旅游区地产板块划分：按房地产板块划分为盘龙城、汉口北、武湖和前川4个板块， 其他区域以生态旅游为主，或处于未开发状态。武汉黄陂区市场区位篇第4页/共65页长江新城选址谌家矶-武湖，为黄陂南部发展带来重大机遇 临空港上升为副城级别，盘龙城等板块城市地位进一步提升武汉黄陂区市场区域机遇宏观市场交通出行不便、商业配套不足、教育配套欠佳、医疗资源匮乏一直是所有远城区的短板黄陂，作

4、为由南至北推进武汉城市进程的重要腹地，在中心城区土地资源日益稀缺的今日，迎来了属于自己的发展机遇！十三五期间，黄陂将迎来城市地位提升、产业升级、交通配套成网化、 教育医疗等公共设施日益完善等重大变化，展现极大的发展想象空间，黄陂的发展看未来！第5页/共65页武汉黄陂区市场长江新城篇宏观市场长江新城：长江新城选址 谌家矶至武湖区块，直接带动黄陂南部的发展，拉近与主城区的距离 目标和定位：长江新城总的目标和定位是：坚持世界眼光、国际标准、中国特色、高点定位，把长江新城建设成为践行新发展理念的典范之城。具体，将打造创新名城、生态绿城、现代智城、国际友城、创富之城 起步区：谌家矶武湖区块30-50平方

5、公里 东至武湖泵站河，南至长江北岸，西至滠水河、府河，西南至张工堤路，北至江北铁路 中期发展区：100平方公里 远程控制区：500平方公里第6页/共65页武汉黄陂区市场长江新城篇宏观市场长江新城选址谌家矶-武湖区块原因：区位优越 有机联接主城、联贯长江主轴，滨湖拥河、山水形 胜，面江背山、坐北朝南，符合中国古代造城“ 居 水之阳，背山向川，坐北面南” 的文化传统和城市 布局，且与东湖高新区、武汉经开区呈依托之势；交通便捷 处于航运、空运、铁路三位一体的立体交通网 络中心位臵，西边是机场，东边是阳逻港，边上还有铁路枢纽，完全可以满足高端新产业发 展需求；地质稳定 地貌单元主要为长江冲洪积二、三级

6、阶地，沿江地段 少量分布为地貌单元一级阶地，场地区域地质稳定性较好，无地质灾害和不良地质作用发育，地基承载力较高，适宜建设开发；开发度低 辖区人口少，建筑体量小，可开发建设土地充裕且可塑性强，具备高起点高标准开发建设的 基础条件。生态良好 毗邻长江、府河、滠水河、倒水河和武湖、后湖等众多河流湖泊，水资源丰富，环境保护好，生态承载力强；第7页/共65页武汉黄陂区市场长江新城篇宏观市场长江新城预计2018年6月完成规划，总体规划期限至2049年 武汉市国土规划局拟用11个月的时间，分别按照500平方公里和50平方公里两个范围层次开展规划工作： 500平方公里远期目标要完成长江新城总体规划，长江新城

7、总体规划期限至2049年，规划期限与新一轮城市总体规划保持 一致； 50平方公里起步区则强化滨江新城和生态绿城的风貌特征，重点开展新城公共空间、滨水绿地、景观特色、天际轮廓线、 标志性建筑等系统空间布局，强化滨江新城、生态绿城的风貌特征，形成总体城市设计方案。第8页/共65页武汉黄陂区市场临空港篇宏观市场武汉十三五空间规划指出，武汉城市格局将由“ 1 + 6 ” 向 “ 1 3 3 ” 转变，即构 建 “1个主城+3个副城+3个新城组群 ” 城市空间格局，临空经济区上升为副城级别。临空副城沌口副城光谷副城武汉城市格局将由“1+6”向 “133”转变“ 1 ” 指一个主城，即三环以内的中心城，准

8、备打造成国家中心城市的现代服务业核心功能承载区。重点打造以长江两岸为核心的中央活动区(CAZ)，突出国际化服务功能向CAZ集聚，重点发展高端金融服务、文化创意、旅游等功能服务。前 一 个 “3 ” 表示包括光谷、沌口、临空港在内的副城，分别承载科技创新中心、先进制造中心、综合交通枢纽等国家中心城市战略性功能。另一 个 “ 3 ” 指将武汉市东部、南部、西部三个新城组群，作为城镇化发展空间拓展的重要地区。第9页/共65页武汉黄陂区市场临空港篇宏观市场黄陂的临空经济区、东西湖的临空港经济开发区以及孝感的临空经济区，三 部分组成武汉临空副城。黄陂临空经济区东西湖临空港经 济开发区孝感临空经济区黄陂区

9、东西湖区 临空副城区位示意图孝感市临空副城第10页/共65页武汉黄陂区市场产业篇宏观市场当前，黄陂第二产业形成四大工业集聚区，十个工业园的整体布局；第三产 业以生态旅游业为主。随着城市地位的升级，各区域产业也将发生翻天覆地的变化，产业升 级+ 全新产业引入，为区域发展增添新的活力！临空经济区临空经济区：天河临空产业园、横店现代制造工业园、盘龙城总部经济和创意文化产业园、祁家湾机电工业园汉口北商贸物流枢纽区：三里大潭现代家居工业园、滠口新型建 材工业园、滠口轻工业产业园前川都市工业园区：电子科技园、罗汉现代模具工业园台湾农民创业园：武湖农场，充分利用台胞资源优势汉口北商 贸物流枢 纽区前川都市

10、工业园区台湾农民 创业园木兰生态文化 旅游产业第11页/共65页武汉黄陂区市场产业篇宏观市场航空产业：盘龙城临空经济区打造航空企业总部，航空企业总部将打造华中第一的国际生态航空企业总部，引入企业总部办公、商业金融、休闲娱乐等功能，与临空经济区合力打造航空城，并有效推动产业人口导入 武汉临空经济区及其航空企业总部区，建成后 将以“航空城”的重要组成部分，与沌口汽车 城、东湖高新科技城、阳逻港口城一道，构成武汉经济腾飞的四翼。 航空企业总部区位于黄陂盘龙新城西部宋家岗地区，面积2.13平方公里，以航空企业及相关机构办公的现代服务业为主导功能的总部经济 区；将打造华中第一的国际生态航空企业总部 区，

11、分为总部办公、培训中心、酒店、商业金 融、休闲娱乐、生活居住等6大功能区。 目前5A级航空总部大厦已建成，东航、国航、海航等60余家航空 及相关企业已入驻。而天河机场未来将完成新一轮升级，未来已 初露雏形。 2015年临空经济区地区生产总值已达到1500亿元，到2020年， 还将飙升至3000亿元，到2021年，开发区将建成千亿级临空产业 园区，成为助推大武汉发展和助力全市“万亿倍增”的“第三增 长极”及全国重要临空经济基地。第12页/共65页武汉黄陂区市场产业篇宏观市场文创产业：长江非遗小镇位于前川街东部，滠水河东岸，定位 为 “ 山水生态、非遗文化、旅游度假、智慧互联网、田园生活 ” 五

12、位一体，计划重建百栋 百年古建大宅，聚集上百位国家级非遗大师入驻，孵化上千种非遗产品。长江非遗小镇项目分二期打造，一期是滠水河沿线，目前规划区已经 停批居民新房建设，原有老屋上重建也被禁止，整个项目建设时间预 估为8年左右。中国首个非遗文旅新城，以非遗文旅体验、非遗旅居度假、非遗产业 发展、文旅地产示范为四大功能平台，规划一心引领、一轴串联、一 带辉映、三区共生的总体规划构架，实现大就业、引爆大产业、推动大旅游。长江非遗小镇致力于打造类似江南小镇一样的以古村客栈、店铺等形态的集观光与休闲度假为一体的古建筑群，小桥流水人家、水乡乌篷船、青石板、飞檐雕梁的民居大宅、红灯笼枕河而眠，镇貌古朴， 风情

13、幽逸，独特的文化底蕴，仿佛梦回千年。第13页/共65页武汉黄陂区市场产业篇宏观市场影视文化产业： “ 华中影谷” 项目将投资50亿，打造亚洲最先进的影视后期制作基地，形成“影视+旅游+科技” 有机融合发展的全新特色产业。预计将在5年后建成。 以往的影视城多以实景拍摄为主，打造规模宏大的实景，而“华中影谷”则选择以数字化影视制 作为主打，追求最先进的制作技术，只建设部分实景片场，如木兰文化实景等。智能、生态、高科技、金融产业：长江新城已与泰康人寿、金茂、武汉地产集团、亿达等企业已签署战略协议，根据长江新城的定位，未来必将以智能生态、信息技术、企业特区等高科技新兴产业为主第14页/共65页武汉黄陂

14、区市场交通篇宏观市场空运交通：天河机场 拥有湖北人飞往世界各地的最大空港，华中地区唯 一 “落 地 签 证 ”的 枢 纽 机场。目前对内可通达全国70个主要城市，对外可通 达四大洲主要国家核心城市，国内国际通航点均为中部第一。2015年及2016年武汉新增国际航班线路线路通航时间武汉-东京（日本）2015年10月27日武汉-罗马（意大利）2015年12月16日武汉-迪拜（阿拉伯联合酋长国）2016年1月12日武汉-亚庇（马来西亚）2016年1月22日武汉-澳大利亚黄金海岸（澳大利亚2015年9月29日注：目前武汉国际及地区航线总数已达38条，直飞 亚洲、欧洲、美洲、大洋洲四大洲武汉天河机场20

15、15年客运数据：武汉机场旅客吞吐量1894.2万人次、货邮吞吐量15.5万吨、运输起降 16.4万架次，分别同比增长9.64%、8.1%、4.7%。武汉机场客流总量重返中部第一，国际客流量连续3年位居中部第一。第15页/共65页T3航站楼的启用，将进一步加快武汉机场形象窗口、门户枢纽、开放高地的 建设。黄陂近年来依托天河机场，强力打造临空经济核心区，随着机场三期正式启用，黄陂区域价值显著提升。工程于2013年6月实质性动工，2017年6月通过竣 工验收，8月15日刚刚通过民航中南地区管理局组 织的行业验收。该项目以2020年为目标，按照满足年旅客吞吐量3500万人次、货邮吞吐量44万吨、年起飞

16、架次40.4万架进行设计。主要包括三号航站楼（T3）、飞行区、交通中心、城铁、地铁、空管、供油等7大主体工程和122个单 体工程，总投资超过400亿元。T3航站楼以“星河璀璨，凤舞九天”为主题，由主楼、东、西各2条指廊和T2-T3连廊组成，外形似展翅欲飞的凤凰。武汉黄陂区市场交通篇宏观市场第16页/共65页武汉黄陂区市场交通篇宏观市场轨道交通：黄陂是轨道交通密度最高的远城区，也是最先开通地铁的远城区。开通状况线路区域内站点已开通1号线2站（滠口新城、汉口北）2号线5站（盘龙城、巨龙大道、宋家岗、航空总部、天河机场）21号线4站（武湖大道、梅教街、武湖、沙口）已动工（预计2021年通车）7号线北

17、延段11站（北车基地站、余彭塆站（预留）、横店站、临空北路站、天阳路站、袁子 塆站（预留）、黄陂广场站、百泰路站、腾龙大道站、巨龙大道站（与2号线换 乘）、马池站）远期规划20号线（磁悬浮，速度比地铁快一倍）起于武汉火车站，至于天河机场。第17页/共65页武汉黄陂区市场交通篇宏观市场武汉地铁第四轮规划（2017-2023年）6号线直通前川连接江汉区、武昌区、洪山区、东西湖区和东湖高新连接汉阳区、硚口区、江汉区和东西湖区可达汉阳区、硚口区、江汉区、江岸区、东西湖区、经开区连通东西湖、硚口、江汉、江岸、黄陂直通武湖机场武汉站第18页/共65页武汉黄陂区市场交通篇宏观市场有轨电车：黄陂或将优先建设前

18、川至盘龙城的有轨电车，建设在高架上，拥有独立路权，并预留升级条件，可在日后升级为轻轨.武汉出台武汉市综合交通枢纽示范 工程实施方案，里面提及黄陂将规 划建设有轨电车交通网络。前川盘龙城有轨电车示意第19页/共65页武汉黄陂区市场交通篇宏观市场武汉四环线预计2020年全面通车，将加大缓解盘龙城、临空经济区、汉口北和武湖的出行压力. 武汉四环线走向四环线黄陂区 四环线经过的黄陂板块工程段目前状态计划完工期北四环已开工 2019年建成西四环开通2017年5月全面贯通东四环已开工 2019年建成南四环已开工已建成沌口长江大桥已开工已建成青山长江大桥已开工 2019年建成第20页/共65页武汉黄陂区市场

19、交通篇宏观市场新朱家河大桥合龙，解放大道下延线全线贯通 ，市民往返汉口北与中心城区新增便利通道江北快速路2018年10月已通车，打破武湖区域交通瓶颈岱家山大桥主线全面动工，起于武汉市江岸区汉黄路与岱山路交叉口，止于黄陂区汉黄路与巨龙大道交叉口，长3.04公里,计划2018年底建成通车，将缓解汉口北交通压力黄陂自驾线路三环新朱家河桥府河大桥岱山二桥 朱家河桥 岱家山大桥2017年10月底开始，岱黄高速7座以下小客车实行免费通行，取消收费后， 将极大减轻黄陂居民出行负担，推动黄陂旅游经济第21页/共65页武汉黄陂区市场商业篇宏观市场除盘龙城奥特莱斯商业购物中心外，区域内商业配套不足、定位中低端，几

20、乎 无商务氛围板块商场定位体量（万）盘龙城奥特莱斯武汉首家，销售国内、外著名品牌折扣服饰9天纵城广场购物综合体7.5汉口北汉口北国际商品交易中心小商品市场，批发为主38前川木兰国际广场中低端商业2.8万基国际广场中低端商业12黄陂广场中高端商业，集市政广场、商务办公、文化中心、星 级酒店、休闲娱乐、步行街、中外餐饮、购物中心、 高档住宅等多种业态于一体30已签约，选址待定永旺迪卡侬梦乐城黄陂购物中心前川汉口北、武湖盘龙城木兰国际广场 定位：中低端 体量：2.8万万基国际广场 定位：中低端 体量：12万黄陂广场定位：中高端 体量：30万奥特莱斯定位：品牌折扣、休闲体量：9万汉口北国际商品交易 定

21、位：小商品市场 体量：38万天纵城广场 定位：中低端体量：7.5万第22页/共65页武汉黄陂区市场商业篇宏观市场盘龙城百联奥特莱斯连续三年入围国内奥特莱斯单店十强、稳坐华中第一，全年接待消费者300余万人次，客源辐射整个华中区域。武汉奥特莱斯购物中心众多，盘龙城奥特莱斯能从中脱颖而出， 主要基于品牌、折扣、交通和环境配套。在品牌上，不同品牌、品类、款式的商品折扣能更大；在体验 上，除了买东西，还能顺带休闲游；在交通方面，在距市区1 个多小时车程的近郊，交通便利，停车位多。第23页/共65页武汉黄陂区市场商业篇宏观市场永旺迪卡侬梦乐城黄陂购物中心签约黄陂，弥补区域商业配套不足，提升区域商业服务、

22、拓宽商品种类。此外，作为吸引客流的利器，永旺亦能带动一 个片区的商业发展。 作为亚洲零售百货业巨头，永 旺梦乐城2014年底正式在武汉开业。 目前已开业有：金银潭店、经开店 永旺后湖金桥店也将于今年正 式营业。 除了上述3家店以外，永旺江 夏购物中心将会是永旺在武汉 的第4家店，永旺佛祖岭购物中 心则是第5家店。 永旺黄陂项目将会是永旺梦乐城在武汉的第6家店。黄陂区区委常委马向东：永旺迪卡侬梦乐城项目处于长江新城控制区内第24页/共65页武汉黄陂区市场教育篇宏观市场区域内教育、医疗等配套相对落后，十三五期间，政府将从文化设施、体育设施和医疗卫生设施等方面补充区域短板 “十三 五 ”期间公共服务

23、设施规划图2019年，黄陂区将加强公共卫生体系建设，完成中医院三期主体工程，建成滠口卫生院，推进区120急救中心建设及长岭卫生院迁建，启动盘龙医院新建工程。加快推进市一医院盘龙院区建设。目前市一医院盘龙院区公示的地址位于盘龙二路附近，腾龙大道旁，盘龙理想城东北侧 ，拟用地总面积101035.26。目前，该项目可行性研究报告已完成。力争明年完成设计和招标，下半年开工建设，盘龙城将迎来首家三甲医院。市一医院盘龙院区第25页/共65页武汉黄陂区市场自然资源篇宏观市场天下无陂不成镇 千年古郡、木兰故里、江北 花都、孝信之城都是黄陂的美誉！盘龙城遗址位于武汉市黄陂区盘龙湖畔，遗址保护范围3.95平 方公

24、里，其中重点保护区1.39平方公里。是长江流域已知布局最清楚、遗迹最丰富的一处商代前期城 址，1988年被国务院确定为全国重点文物保护单位。作为我省首个智慧博物馆，盘龙城遗址博物馆将实现WiFi全覆盖，“一键”获取馆内全部信息，参观者走到每件文物展品前时， 有自动语音解说。馆内采用了3D全息投影和增强现实技术，参观者不用戴上3D眼镜，就可与展品互动。第26页/共65页武汉黄陂区市场自然资源篇宏观市场木兰天池木兰草原云雾山锦里沟清凉寨素山寺森林公园铁寨丰富的自然生态资源：木兰故里900多平方公里生态旅游区，一泓清水七桥相连，黄陂还拥有森林面积104万亩、湖泊水面38.6万亩、木兰景群，被誉为 武

25、汉 的 “后 花 园 ”第27页/共65页PART2：武汉黄陂区市场分析第28页/共65页武汉黄陂区市场土地篇区域市场 到2020年，黄陂区建设用地总规模达到38000公顷，约57万亩，2015年2020年新增建设用地2427公顷，约3.6万亩。第29页/共65页武汉黄陂区市场土地篇区域市场序号地块编号位置净用地面积（）容积率建筑面积成交金额（万元）楼面价（元/）成交时间规划用地性质竞得单位1P（2018）012号地块黄陂区横店街川龙大道以东、后湖北路以南9110.892.522777 61202686.892018/3/13商业用地(批发零售用地、住宿餐饮用地)钱卫忠2P（2018）013号

26、地块黄陂区滠口街解放大道延长线以东、滠新路以南8658.771.815644 48003068.192018/3/13居住用地(城镇住宅用地)陈小武3P（2018）021号地块黄陂区滠口街轻轨1号线以西31765.712.888944 267103003.012018/3/20居住用地(城镇住宅用地)长江青年城发展（武汉）有限公司4P（2018）039号地块黄陂区横店街环后湖北路以北、临空东街以东67465.672.1141678 794205605.672018/6/21居住用地(城镇住宅用地)中铁置业集团有限公司5P（2018）040号地块黄陂区盘龙城经济开发区兴龙路以北，宋家岗东路以东5

27、3595.091.896471 581406026.672018/6/22居住用地(城镇住宅用地)武汉建工富强置业有限公司6P（2018）041号地块黄陂区前川街木兰大道以东、百泰路以北4781.792.511954 45003764.282018/6/22居住用地(城镇住宅用地)武汉天迪实业有限公司7 P（2018）043号地块黄陂区盘龙城经济开发区冯民路以东、府河以北82203.671.67137102 4560033262018/6/22居住用地、商业用地、公园绿地、道路用地长江青年城发展（武汉）有限公司8P（2018）050号地块黄陂区前川街百泰路以北、百兴街以西33120.262.8

28、92737 461704978.612018/8/9居住用地(城镇住宅用地)武汉南德兆瑞置业有限公司9P（2018）054号地块黄陂区前川街武麻铁路以南、木兰大道以东65658.283.8249001 512302057.422018/8/10居住用地、公园绿地(城镇住宅用地、公园与绿地)武汉百秀诚置地有限公司10P（2018）070号地块黄陂区李家集街袁李湾村、巴山水库以东63160.511.275793 2450323.252018/8/28旅游设施用地(商服用地)武汉市北辰至尊房地产开发有限公司 2018年，黄陂区住宅、商业、旅游用地共挂牌排出10块，其中居住用地挂牌8块，楼面价最高为6

29、026.67元/，地块位于黄陂区盘龙城经济开发区兴龙路以北，宋家岗东路以东，被武汉建工富强置业有限公司拍得。其次位于黄陂区横店街环后湖北路以北、临空东街以东的地块以楼面价5605.67元/被中铁置业集团有限公司拍的；位于黄陂区前川街百泰路以北、百兴街以西的地块以楼面价4978.61元/被武汉南德兆瑞置业有限公司拍得。另武汉市北辰至尊房地产开发有限公司以楼面价323.25元/拍得位于黄陂区李家集街袁李湾村、巴山水库以东的旅游用地，带少量商业规划。第30页/共65页武汉黄陂区市场土地篇区域市场 2018年，黄陂区工业用地共挂牌排出22块。序号地块编号位置净用地面积（）容积率成交金额（万元）成交时间

30、规划用地性质竞得单位1工HP（2017）035黄陂区大潭街龙岗大街以北、黄武公路以东8753.322652018/1/22工业用地（金属制品业）武汉市硚口区天源经济发展有限公司2工HP（2017）036黄陂区武湖街黄武公路以西，高车大道以北23412.4128802018/1/22工业用地（纺织服装、服饰业）武汉金藤工贸有限公司3工HP（2017）037黄陂区横店街富智路以北、创业路以西9814.0725002018/1/22物流仓储用地（仓储业）武汉研润科技发展有限公司4工HP（2017）038黄陂区横店街临空中路以北、临空东街以东16923.628602018/1/22物流仓储用地（仓储业

31、）武汉逸龙合自动化有限责任公司5工HP（2017）039黄陂区三里桥街工业园南一路以西33870.12不小于1.010702018/1/22工业用地（通用设备制造业）武汉市金派宇昊实业有限公司6工HP（2017）040黄陂区前川街武麻铁路以北、盛工街以南14929.09不小于1.05502018/1/22工业用地（家具制造业）武汉睿阳美派木业有限公司7工HP（2017）041黄陂区滠口街解放大道延长线以东、腾龙大道以南27562.072.514052018/1/22物流仓储用地（仓储业）武汉汉口北雄新物流有限公司8工HP（2018）001号地块黄陂区天河街横天公路以东、孝天公路以东33215.

32、79不小于1.011302018/2/24工业用地（专业设备制造业）湖北警笛安保装备科技有限公司9工HP（2018）002黄陂区六指街甘棠工业园内、武汉外环连接线以西11088.1823502018/5/21工业用地（农副食品加工业）武汉艾溪湖实业有限公司10工HP（2018）003黄陂区武湖街高车分场黄武公路以西、高车大道以北6128.4不小于1.02352018/5/21工业用地（纺织服装、服饰业）武汉兴新服饰有限公司11工HP（2018）004黄陂区武湖街滨湖分场创业中路以东、创新路以北41916.43不小于1.016052018/5/21工业用地（食品制造业）湖北台诚食品科技有限公司1

33、2工HP（2018）005黄陂区武湖街滨湖分场创业中路以东、创新路以北21774.73不小于1.08352018/5/21工业用地（其他制造业）武汉绿源悦达生物科技有限公司13工HP（2018）001黄陂区天河街横天公路以北、孝天公路以东33215.79不小于1.011302018/1/19工业用地（专业设备制造业）天河工业园14工HP（2018）002黄陂区六指街甘棠工业园内，武汉外环连接线以西11088.181.0-2.03502018/4/20工业用地（农副食品加工业）六指工业园15工HP（2018）003黄陂区武湖街高车分场黄武公路以西、高车大道以北6128.4不小于1.0235201

34、8/4/20工业用地（纺织服装、服饰业）武湖工业园16工HP（2018）004黄陂区武湖街滨湖分场创业中路以东、创新路以北41916.43不小于1.016052018/4/20工业用地（食品制造业）武湖台创园17工HP（2018）005黄陂区武湖街滨湖分场创业中路以东、创新路以北21774.73不小于1.08352018/4/20工业用地（其他制造业）武湖台创园18工HP（2018）006黄陂区横店街川龙大道以东、横中路以北27249.98不小于1.011702018/9/3工业用地（印刷和记录媒介复制业）临空工业园19工HP（2018）007黄陂区盘龙城经济开发区腾龙大道以西、宋岗路1902

35、4.59不小于1.0，不大于2.111252018/9/12工业用地（房屋建筑业）临空工业园20工HP（2018）008黄陂区滠口街后湖北路以北、岱黄高速以西28829.2不小于1.011452018/11/8工业用地（专业设备制造业）滠口工业园21工HP（2018）009黄陂区罗汉街黄土公路以西、罗横公路以南57124.67不小于1.019502018/11/29工业用地（非金属矿物制品业业）罗汉工业园22工HP（2018）010黄陂区滠口街腾龙大道以北、解放大道延长线以东235166.1不小于1.0，不大于2.0132002018/12/7仓储用地、城镇村道路用地（仓储业）滠口工业园第31

36、页/共65页武汉黄陂区市场地产篇区域市场各板块土地成交冷热不均，盘龙城板块由于配套成熟，一直是土地成交热点 区域，近几年汉口北、武湖、前川也逐渐成为土地出让主力板块。 黄陂区各板块价格走势（2008-2018年12月）黄陂区汉口北盘龙城长江新城黄陂01月新房均价 10176 元/m 环比上月持平；汉口北1月新房均价 8240 元/m 环比上月下降 17.6%盘龙城01月新房均价 11093 元/m 环比上月持平；长江新城09月新房均价 11307 元/m 环比上月增长 0.24%。第32页/共65页武汉黄陂区市场地产篇区域市场黄陂各区域二手房市场2018年二手房成交均价约10568元/，其中盘

37、龙城板块二手房价格最高，成交均价约11786元/，其次为武湖片区，二手房均价约10613元/，滠口、前川二手房价格均超过9000元/。第33页/共65页武汉黄陂区市场地产篇区域市场新房市场表现：2018年黄陂市场新房成交稳步上升，其中8月为单月商品住房成交之最，当月成交2938套. 黄陂区房地产市场成交数据情况区域月份（2018年）商品住房写字楼商业其他合计成交套数成交面积成交套数成交面积成交套数成交面积成交套数成交面积成交套数成交面积黄陂区11月1936193315.9766827.561218269.395255021.612185263434.4610月2597280199.833835

38、13.911207650.793422.742764294787.189月1773192176.45434658.791297878.08113214.861956207928.188月2938323356.751317518.79805824.51357048.763184343748.817月1039116539.85172158.791347390.543939.211194130028.356月75780025.99251161.6820814323.44424875.861034120386.935月1038110752.371607340.291179165.892011090.1

39、1335138348.654月1306142674.85401860.81221314.615019432.921418165283.193月1459152562.51813767.19825875.4910550194.091727212399.282月1146122061.921125111.3513208.37925934.41318156315.991月1736183599.30 19610671.73 836434.55 16473042.95 2179273748.53050010001500200025003000350005000010000015000020000025000

40、03000003500002018年1月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月2018年11月商品住房写字楼商业其他第34页/共65页PART3：武汉黄陂区分区市场分析第35页/共65页武汉黄陂区市场盘龙城篇区域市场盘龙城板块：盘龙城板块可以细分为3个板块，分别为盘龙城中心板块，临空区板块及后湖北板块。临空区板块盘龙城中心板 块后湖北板块板块现状发展中产业新 区，开发度低，市场认 知度不高，生活配套缺 乏，居住价值尚未凸显传统盘龙城中心，配套齐 全，板块发展成熟，区域 认知度高，盘龙城地缘客 户臵业首选板

41、块现状发展中产业新 区，开发度低，市场认 知度不高，生活配套缺 乏，居住价值尚未凸显第36页/共65页土地市场：近两年区域新成交土地容积率均为2.0以下，受航空限高影响，区域未来上市产 品高低配或者小高产品居多，现阶段该板块有北辰、中南、中海等品牌房企进入，未来板块潜在供应建筑面积约220万方.P（2015）143最大建面：18万方 容 积 率 ：1.0-1.6 楼面价：1300(公园+住宅）竞得者：临空经济区建设投 资P（2016）080最大建面：29万方 容 积 率 ：1.0-1.9 楼面价：6072竞得者：武汉中央商务区P（2015）135号最大建面：2万方 容积率：1.0-1.05 楼

42、面价：1444竞得者：武汉军辉物资有限公司宏宇未来海岸最大建面：30万方 容积率：1.5转让面积：300亩P（2016）110号最大建面：325086 容积率：不大于2.0 楼面价：4850北辰实业竞得P（2016）111号最大建面：396147 容积率：不大于2.0 楼面价：4766北辰实业竞得P（2016）109号最大建面：163328 容 积 率 ：1.0-2.0 楼面价：4788江苏中南建设集团竞得P（2016）108号最大建面：325086 容 积 率 ：1.0-2.0 楼面价：5199江苏中南建设集团竞得后湖北盘龙城中心区（2017）041号最大建面：12.78万方 容积率：1.0

43、-2.1楼面价：6021竞得者：大连中海新城臵业有限公司P（2017）042号最大建面：5.34万方 容积率：1.0-21.楼面价：6012竞得者：上海南山房地产开发有限 公司武汉黄陂区市场盘龙城篇区域市场第37页/共65页武汉黄陂区市场盘龙城篇区域市场区域项目占地/建面容积率绿化率物业类型装修销售价格产品面积段后湖北板块中南拂晓城8.1/16.32.035%小高层精装报价11000(含2000精装)81、93、106、113三房,131四房北辰蔚蓝城市35.82.030%小高层精装报价11000(含2000精装)82、99、106、113三房,140四房临空区域尚璟瑞府15/372.035%

44、小高层精装报价11000(含2000精装)86两房，103、105三房两卫，118、121、129三房两卫，169四房恒大龙城48/751.6130%洋房、小高层精装9920114、126三房，132四房新力帝泊湾11/332.239.8%小高层精装待定90、107三房，137四房盘龙城 中心区恒达盘龙湾 荷苑13/282.145%洋房、小高层、高层毛坯待定75、77两室、83112三室、121四室、168五室保合太和西院3.5/5.51.035%洋房毛坯报价1000092、99三房，126四房天汇龙城165/2602.4934%小高层、高层毛坯待定96、110-116三房，129、132四房

45、盘龙理想城20/602.840%高层毛坯850085两房，92、102、110三房，123四房盘龙理想世家2.7/52.1540%高层毛坯待定88两房，94、110、118三房在售项目特征：目前区域在售项目产品多为小高层，三房主力户型面积为100-120，四房主力户型面积为125-135，均主打功能型需求.第38页/共65页区域市场武汉黄陂区市场盘龙城篇别墅市场：目前市场在售的含别墅产品的项目共有6个，已售罄的含别墅产品的项目有4个；在售项目别墅产品均价在1800020000元/之间，其中空港商墅属于商住两用，均价仅为13500元/，已售罄别墅二手房均价最高为奥特莱斯傲墅，因周边配套齐全，其别

46、墅总价 670万元/套起，均价约30000元/。聚龙花园衡山公馆恒达盘龙湾桂类别项目开发商地址最新开盘时间交房时间容积率产品动态产品面积在售衡山公馆（聚龙花园）湖北恒鑫房地产开发有限公司江汉区新华路387号南达大楼旁 横山小路（第一医院盘龙城分院康复中心对面）2017/3/152018/4/300.87双拼现在售1-21号楼建面约257-277平别墅房源，目前均价20000元/平左右建面约257-277平别墅产品五矿澜悦云玺五矿地产（武汉）开发有限公司盘龙城经济开发区兴龙路以南，宋家岗东路以东2018/12/152020/9/30住宅2.16层叠墅目前在售均价约12500元/，主推建面约106

47、-130观景小高层三/四房，建面约150-192叠墅产品，在售均价约18000元/，少量房源在售建面约150-192叠墅产品德成红墅武汉中和瑞兴房地产开发有限公司巨龙大道39号 2018/5/252019/12/311.05联排,叠加目前均价约18500元/，现在售建面约153-170湖景别墅建面约153-170别墅产品空港中心D区商墅武汉临空经济区建设投资开发有限公司武汉临空新城空港中心A座1楼2017/11/252019/6/30 1.13 独栋别墅目前主推建面约591-1206平独栋办公商墅，现均价约13500元/平建面约591-1206平别墅产品F天下纵横(武汉)盘龙城置业有限公司巨龙

48、大道196号2017/7/152011/5/310.33独栋别墅现起价约618万元/套，目前建面约237-500平独栋别墅在售建面约237-500平别墅产品金阳南山里武汉金阳房地产开发有限公司甲宝山路 2017/3/52018/10/280.74联排别墅现主推建筑面积约220-260平洋房户型，目前均价约9300元/平建面约213-259平别墅产品售罄奥特莱斯傲墅武汉市奥特莱斯投资发展有限公司盘龙大道50号（奥特莱斯广场对面）2013/11/232014/6/30联排别墅别墅 670万元/套起建面约180平别墅产品F、绿岛艺墅武汉绿岛房地产开发有限公司盘龙城奥特莱斯广场对面2015/10/31

49、2016/12/30独栋,联排,双拼别墅 别墅160万元/套(总价范围140-300万元/套)建面约120-130平别墅产品佰昌御墅（巢上城御墅）武汉新阳光房地产开发有限公司武汉市盘龙城经济开发区盘龙大道25号（市一医院盘龙分院附近）2014/9/302015/11/30叠加别墅别墅 10500 元/ (最低 7800元/起) 180-310 万元/套建面约220-240平别墅产品宝安中国院子武汉宝安房地产开发有限公司盘龙大道特8号（甲宝山附近）2007/10/12008/10/1独栋,联排,双拼别墅 别墅 346 - 359万元/套，13600 元/建面约250-260平别墅产品第39页/共

50、65页盘龙城板块未来预判 区域价值：武 汉 提 出“1个主城+3个副城+3个新城组群”的城市空间格局，盘龙城规划为临空港经 开区，板块地位提升，未来城市价值凸显.产品趋势：随区域地位提升，产业升级，轨道交通网络化，品牌房企纷纷进驻，区域项目产品力将 得到极大提升，而由于区域限高的影响，板块多以低密度产品为主，且产品定位将会偏向于中高端化，因此也会成为高端客户的首选.区域客户：现阶段仍以地缘性客户为主，但随轨道交通规划的逐渐兑现及汉口区域项目豪宅化等因 素影响，汉口中心区外溢客群占比增加趋势明显.土地供应：由于盘龙城中心区开发较早，现阶段土地供应量建设，未来靠近临空区板块及后湖北板 块仍有大量的

51、土地供应，因此后湖北和临空板块将成为开发商在盘龙城角逐的主要区域.武汉黄陂区市场盘龙城篇区域市场第40页/共65页武汉黄陂区市场武湖篇区域市场区位特征：与主城衔接近而不密 在地理位臵上接驳汉口中心，与青山隔 江相望；但目前交通通达性不高，与主城区连接欠紧密。汉口中心青 山武湖第41页/共65页武汉黄陂区市场武湖篇区域市场生活配套匮乏，生态资源丰富：武湖缺少品牌学校及医院，无大型商业；但作为“ 两 轴两环六楔多廊”生态框架体系的“武湖绿楔”，区域内生态景观资源优越。汉口北大道21123451交通配套汉施公路 汉口北大道 沪鄂高速教育配套医疗配套生态配套1武湖东风小学2红村小学3下畈小学4武湖中学

52、5东风中学1武汉景岳医院1长江2农耕年华123第42页/共65页土地市场：2016年，武湖片区仅三宗地块入市成交，2017年暂无无地块供应，17年7月武湖片划入长江新城起步区，后续土地出让管控会更加严格。地块编号P(2015)174号 P(2016)088号P(2016)112号净用地面积(万)2.828.832.61容积率1.0-3.21.0-2.44.47总建面(万)9.0321.1811.66成交价(万元)75901018709945楼面地价(元/)8404809853竞得人武汉市畅汇臵 业有限公司武汉南德天昊 臵业有限公司武汉彩云理想 臵业有限公司土地用途住宅、商服住宅住宅成交时间20

53、1601262016091320161122溢价率486%出让年限住宅70年、商 服40年住宅70年住宅70年P(2016)088P(2015)174P(2016)112武汉黄陂区市场武湖篇区域市场第43页/共65页项目分布：受土地供应制约，目前武湖在售项目仅4个：长江凯旋城、彩云理想城、汉口御江澜庭、畅汇怡景园，分布于汉施路两侧。汉口御江澜庭彩云理想城长江凯旋城畅汇怡景园武汉黄陂区市场武湖篇区域市场第44页/共65页武汉黄陂区市场武湖篇区域市场产品概况：武湖在售项目体量偏小，产品以2、3房为主，毛坯均价在7500-12000元/之间，精装项目装修标准约2000元/，总价区间65-170万项目

54、体量（万）装修类型面积户型均价（元/）总价（万）长江凯旋城38.71精装高层85-1252、3房 13000（含精装+家居）100-170彩云理想城12.69毛坯高层90-1263、4房850065-95汉口御江澜庭11精装高层83-1132、3房10000（含精装）预计90-140畅汇怡景园16.60毛坯高层81-1162、3房12000预计85-150第45页/共65页武湖板块未来预判 规划加速蝶变：长江新城自确立选址范围后，推进速度迅猛，目前概念规划编制单位已经确定，预计12月底编制完成；地铁21号线、江北快速路等交通配套也同步加速落地，武湖将乘规划之利加速蝶变。 管控强度升级：8月武汉

55、市人民政府发布关于加强长江新城规划区域管控工作的通告，出台限售及其它五项管控措施，武湖后续土地出让、商品房入市将面临空前严格的监管力度。 市场价值提升：随片区地位提高与配套落地，武湖对资金、产业、人才等吸附能也逐步增强，必将成为房企重点布局的重点区域，片区产品力及城市面貌会迎来确定性变革。武汉黄陂区市场武湖篇区域市场第46页/共65页武汉黄陂区市场前川篇区域市场区位特征：前川作为黄陂老城区，是黄陂区党政机关驻地，是黄陂区政治、 经济、文化的中心，地处黄陂旅游中轴线上的中枢位臵上，是武汉、孝感、 大悟、麻城等周边地区互联互通的重要节点。前川武湖盘龙城汉口 北木兰文 化旅游 区黄陂区政府第47页/

56、共65页武汉黄陂区市场前川篇区域市场土地市场：近两年前川区内成交地块较少，楼面地价依然处低位,潜在供应面积约12万，通 过拿地房企品牌等因素分析，区域房地产价值已经开始得到大品牌开发企业的认可。P（2017）008号最大建面：5.27万 容积率：1.0-2.7楼面地价：1338元/ 碧桂园城市臵业竞得P（2017）064号最大建面：2.47万 容积率：1.0-2.6楼面地价：1648元/自然人孙志进竞得P（2016）058号最大建面：0.95万 容积率：1.0-2.4楼面地价：1189元/黄陂区建园经济发展有限公司 竞得P（2016）90号最大建面：5.4万容积率：1.0-2.7楼面地价：97

57、9元/武汉大全景臵业有限公司竞得P（2016）113号最大建面：0.46万容积率：1.1楼面地价：4589元/武汉前川街集体资产管理中 心 竞得第48页/共65页区域项目容积率产品 组合特征新城区南德国际城2.6均为高层产品，新推盘 多以带装修来实现溢价万基国际广场2.8合融清华城3.5老城区板桥逸景3.3碧桂园全景外滩2.7在 售 项 目南德国际城板桥逸景合融清华城万基国际广场碧桂园全景外滩未来供应三期已售完，后面加推时间待定2017年2019年2018年2017年12月加推9#楼，约2.6万方，97-1072017年10月加推3/4#楼，约4万方，80-1012017年10月加推6#楼约3

58、万方，87-1422017年11月入市，约6.5万方，93-143，三栋高层区域整体供应总量约16.1万方区域典型高层项目二手房价格项目报价产品面积南德国际城一 期约10630元90约11000元108约12246元145南德国际城均价约9500元/板桥逸景均价约9000元/在售项目 待售项目万基国际广场加推待售合融清华源加推待售碧桂园全景外滩待售住宅市场：区域内多数楼盘处于尾盘阶段，待售项目3个，在售项目2个，市场报价9000元/平 方米（含2000元/精装），未来在售项目市场供应量约16.1万方。武汉黄陂区市场前川篇区域市场第49页/共65页前川片区未来趋势预判区域价值：黄陂区政务中心，商

59、业、教育、医疗等配套最为完善，随着地铁前川线的修建，区域价值进一步提升产品趋势：板块内依然以中小开发商为主，开发项目品质有限，新进品牌房企将为区域带来更多产品上的创新区域客户：现阶段仍以地缘性客户为主，区域辐射范围广，对地缘及周边小城市有较强的吸引力，且随轨道交通规划的逐渐兑现，对于前川周边板块客户的吸附力会进一步增强土地供应：未来仍有较大土地供应，将成为品牌开发商拿地主战场武汉黄陂区市场前川篇区域市场第50页/共65页武汉黄陂区市场小结区域市场城市地位：临空副城、长江新城规划，极大提升盘龙城、武湖板块城市地位产业发展：随着城市地位的提升，区域将形成以航空经济总部、非遗小镇等总部经济、文创类产

60、业，长江新城更将为区域带来以金融、贸易、生态、科技等高端服务业交通配套：将成为轨道交通最为密集的远城区，且城市路网不断升级，将极大拉近与主城区的距离，促进区域经济发展商业、教育、医疗配套：一直是区域的短板，特别是教育配套，若在项目开发中引入教育配套，将是项目强有力的竞争优势。且随着区域产业升级、人口素质提升，未来补足商业、教育、医疗配套是必然趋势第51页/共65页武汉黄陂区市场小结区域市场土地供应：作为武汉城市由南向北推进的重要腹地，黄陂将是未来武汉土地供应主战场，盘龙城的临空新城、泛后湖板块，武湖板块，前川，依然有丰富土地储备客户需求：一环、二环以区位、配套等稀缺资源优势，产品逐渐豪宅化；未

61、来黄陂将承接大部分江汉、江岸区受价格外溢型客户，主要由品质刚需客群以及环境改善和产品稀缺性改善客群为主产品演变：90-120的小三房和三房是目前市场的热销户型，未来三房、四房产品的需求有望增多，小面积别墅等新型产品形态也有望成为改善型客群新的选择竞争演变：品牌开发商开始聚集，开发商品牌建设和物管服务在未来竞争中的重要性提升第52页/共65页PART4：武汉黄陂区市场项目思考第53页/共65页汉口北前川武湖盘龙城木兰文化旅游区第54页/共65页武汉黄陂区(本案)定位本案思考 通过对黄陂区整体规划及发展研究，对比板块内的产业定位、政策支持、规划交通以及市场等各方面，建议我司在黄陂区板块，可结合我司

62、优势产业结构，及黄陂区木兰文化，发展特色文旅地产，建设康养旅居度假别墅打造以“中医文化”为主题的特色高端私人定制别墅，建造“名医楼”，以现代化的工艺打造中国名医楼，如：扁鹊楼、华佗楼、孙思邈楼等。第55页/共65页武汉黄陂区(本案)规划特色本案思考全时段康护中心中草药种植中心 整个基地打造“全时段康护中心”、“中草药种植中心”两大特色项目，发展成为武汉特色景点文化，辐射全国。全时段康护中心全天24小时通过智能监护、全天看护、20分钟生命通道等急救、日常护理、康护、康复等全时段、全周期、全方位的服务，使之成为武汉康护典范，辐射至全国。中草药种植中心通过对种植园的规划、设计、管理等，打造一集种植、

63、观赏、颐养于一体的现代化旅居中心，使之成为黄陂区中医文化，成文武汉的旅游名片。第56页/共65页武汉黄陂区(本案)规划特色本案思考打造全别墅居住舒适的低密物业，覆盖全生命周期物业产品，品质全面升级一墅一景打造十大古医楼，顶级定制、名师设计中国古代十大名医：针灸之祖黄帝；脉学倡导者扁鹊；外科之祖华佗；医圣张仲景；预防医学的倡导者葛洪；药王孙思邈；儿科之祖钱乙；法医之祖宋慈；药圣李时珍；医宗金鉴总修官吴谦名医楼选区历代名医，打造名医楼，做到“一墅一名医，一医一故事”第57页/共65页武汉黄陂区(本案)产品特色本案思考建筑形态：独体别墅、联体别墅（2-3层）。建筑环境：高绿化、园林式、生态化。建筑风

64、格：古风、高端、凸显中医文化、唯美。建筑使用率：建筑使用率很高。内部空间：宽敞、立体感强，灵活、自由、随意。停车位：每栋楼有独立停车位、园区内有公共停车场。入驻感受：尊贵的、自由的、人文的、品位的、文化的。第58页/共65页 中式庭院是中式元素的浓缩，它的美，刚柔并济，精妙绝伦。不论是古典庭院的雅致还是现代中式庭院的柔美，都是千年岁月中沉淀的精华。中式庭院讲究天人合一，光影间，庭院里，神自往，归心处。以匠人之心，洗尽浮华之气。以“宁静致远”为布局，以“红情绿意”为基调，互相交融，借东方传统与自然之空灵清远塑造出静穆深邃的空间。于天然雕琢的自然风光中，打造观山看水的宜居之境，为现代紧张的都市生活

65、，提供一方心灵休憩之所，琴棋书画、诗酒花茶，惬意享受人生八大雅事，不辜负宝贵的闲暇时光。武汉黄陂区(本案)产品案例本案思考第59页/共65页武汉黄陂区(本案)产品案例本案思考一型芙蓉古城大宅门紫玉园经典民居名园的川西民居宣华园、苏州民居沧浪园、云南民居拓东园、唐风民居玉溪园、独立宅院紫宸园、大宅华府芝田居、大宅门紫云园、紫霄园、紫玉园，构成一个丰富的中式住宅体系。第60页/共65页本案思考二型寒舍（苏州）寒舍僻静，远离凡尘，自在清雅，超然祥宁；不求宏阔，无意神圣，厮守以竹，与世无争。寒舍中式别墅，桃园生活，充满中国特色的江南水乡建筑。武汉黄陂区(本案)产品案例第61页/共65页本案思考三型观唐（北京）观唐：一次对传统居住形态的探讨与实践，塑造一个可游、可居的环境。“山水有可行者，有可望者，有可游者，有可居者。但可行可望，不如可居可游之为得。何者？观今山川，地上数百里，可游可居之处，十无三四。而必取可居可游之品，君子之所以渴慕山林者，正谓此佳处也。武汉黄陂区(本案)产品案例第62页/共65页武汉黄陂区(本案)产品案例本案思考一层平面图二层平面图顶层平面图第63页/共65页END第64页/共65页